Содержание
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ 6
1. История развития отечественного законодательства об аренде зданий и сооружений 6
2. Понятие и признаки договора аренды зданий и сооружений 9
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 25
1. Права и обязанности арендодателя по договору аренды зданий и сооружений 25
2. Права и обязанности арендатора по договору аренды зданий и сооружений 32
ГЛАВА 3. ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ИЗ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 52
1. Расторжение договора аренды зданий и сооружений 52
2. Ответственность за нарушение условий договора аренды зданий и сооружений 65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 72
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 77
Выдержка из текста
Актуальность дипломного исследования тем, что в настоящее время в нашей стране возрос спрос на применение договора аренды зданий и сооружений.
Договор аренды зданий и сооружений широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах.
На сегодняшний день аренда недвижимости, в частности зданий и сооружений, является одним из основных финансовых инструментов, позволяющих осуществлять развитие любого производства. Это аргументируется тем, что мало кто из организаций или индивидуальных предпринимателей в состоянии приобрести дорогостоящее недвижимое имущество в собственность, а благодаря аренде у них всегда есть возможность не обременять себя приобретением дорогостоящего недвижимого имущества, а взять это имущество в наем и в дальнейшем эффективно использовать нанятое ими имущество для осуществления своей уставной деятельности.
В результате совершения огромного количества арендных сделок с недвижимостью возникает множество самых разнообразных споров в этой области. Причина таких споров как непонимание субъектами гражданского оборота особенностей недвижимого имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Такое положение вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значения судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением норм гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества.
Как показывает судебная статистика, за последние 5 лет количество дел по спорам, связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров аренды, рассмотренных арбитражными судами Свердловской области, возросло примерно на 40%. Если в 2008 году количество рассмотренных дел по указанной категории споров составляло 22,417, то в 2009 арбитражными судами Свердловской области было рассмотрено 23,286 таких дел, в 2010 году — 26,367 дел, в 2011 году — 32,068 дел, в 2012 году количество таких дел составило 33,869 .
Обширная арбитражная практика по спорам, возникающим из договоров аренды зданий и сооружений, свидетельствует о том, что законодателю стоит обратить особое внимание именно на договор аренды зданий и сооружений, путём внесения изменений и дополнений в действующее законодательство, регулирующее именно этот вид договора. Определенный вклад в разработку теории и практики внесли ведущие юристы-правоведы, а именно, Т.В. Богачева, М.И. Брагинский, В.Н. Витрянский, В.А. Дозорцев, И. К. Исрафилов, О.Н. Садиков. Тем не менее, не все проблемные вопросы темы получили свое разрешение.
Поэтому тема дипломной работы является актуальной и интересной для более детального ее рассмотрения.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с передачей в аренду зданий и сооружений.
Предмет исследования — действующее законодательство, регулирующее указанные общественные отношения и практика его применения.
Цель дипломной работы состоит в комплексном исследование договорных отношений по аренде зданий сооружений, разработке предложений по его совершенствованию.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1) Рассмотреть понятие и правовую природу договора аренды зданий и сооружений;
2) Исследовать элементы сторон договора;
3) Изучить нормативно – правовое регулирование договора аренды здания сооружения;
4) Проанализировать содержание договора аренды зданий и сооружений, права и обязанности по договору;
5) Охарактеризовать основания и порядок изменения и расторжения договора.
Нормативно — правовую основу исследования составили Конституция Российской Федерации от 12.12.1993г. , Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 от 26.01.1996г. и иные нормативно правовые акты Российской Федерации.
Теоритическую основу работы составили труды М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.Д. Завидова, И.А. Покровского и др.
Методологическую основу дипломного исследования составили следующие: общенаучные и частнонаучные методы, метод анализа и синтеза, исторический, логический методы, метод сравнительного правоведения и др.
Цель и задачи дипломного исследования предопределили следующую структуру работы.
Диплом состоит из введения, основной части, методической разработки, заключения, списка используемых источников.
В свою очередь, основная часть состоит из трёх глав. В первой главе изложены общие положения о договоре аренде зданий и сооружений. Во второй главе рассмотрено содержание договора, в третьей основание его изменение и расторжение.
Методическая разработка содержит план занятия по теме диплома.
В заключении сделаны выводы и предложения по совершенствованию законодательной регламентации гражданско-правового регулирования аренды зданий и сооружений.
Список использованной литературы
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г. // Российская газета. 25 декабря 1993г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51 – ФЗ (ред. от 11.02.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 02.07.2013) // Российская газета. № 137, 27.07.2002.
4. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997, № 30, ст. 3594.
5. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Российская газета. № 16, 26.01.2002.
6. Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп. от 04.03.2013) // Российская газета. 11 января 2013 г. № 3.
7. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2013) // Российская газета. № 158, 25.07.2008.
8. Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 30.07.2007, № 31, ст. 4006.
9. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 03.08.1998, № 31, ст. 3813.
10. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998. № 219 (ред. от 22.11.2006.) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 23.02.1998, № 8, ст. 963.
11. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 19.10.1992, № 16, ст. 1237.(утратил силу).
Научная литература
12. Алексеев С.С., Гонгало Б.М., Мурзин Д.В. и др. Гражданское право: учебник (под общ. ред. чл.-корр. РАН С.С. Алексеева). — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: "Проспект", 2011.
13. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.- М.: Статут, 2004.- 804с.
14. Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2). Под общ. ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. – М.: Юрайт, 2009. С.249.
15. Власов Т.Р. Гражданское право: учебник / Т.Р. Власов. – РИОР, 2007. – 653 с.
16. Гражданское право России. Обязательственное право. Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2011.
17. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание, переработанное и дополненное. Под ред. Е.А.Суханова. М. Волтерс Клувер, 2012.
18. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / под ред. О.Н. Садикова. – М.: Юристъ, 2004. – 843 с.
19. Гражданское право: Учебник. Том 2. — 4-е изд., перераб. и доп. / Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Ответ. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. — М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2008. — 848 с.
20. Гражданский кодекс. Часть 2. Текст, комментарий / Под ред. Козырь О.М., Маковского А. Я., Хохлова С. А. – М.: Проспект, 2006.-735с.
21. Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование: Учебное пособие / Под. общ. ред. д. ю. н. проф. А. А. Власова. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Кє», 2004. — 180 с.
22. Изменения в Гражданский кодекс РФ, вступающие в силу с 1 сентября 2013 г. // СПС КонсультантПлюс. 2013.
23. Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы арендатором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора на новый срок. Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. Яковлева В.Ф. Вып. 5. – М. Проспект. 2008. – 319 с.
24. Некрестьянов, Т.А. Гражданское право: общая часть. Курс лекций. Список экзаменационных вопросов / Т.А. Некрестьянов. 2007. – 435 с.
25. Пискунова Е.А. Особенности правового регулирования государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Правовые вопросы недвижимости. 2012. N 2. С. 2 — 5.
26. Проблемы расторжения отдельных видов договоров/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, М. 2007. – 196 с.
27. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. — М.: Статут, 2009. — 351 c.
28. Яковлев В.Ф. Избранные труды. Т. 2: Гражданское право: история и современность. Кн. 2. М.: Статут, 2012. 351 с.
Судебная практика
29. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, № 4, 2001.
30. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. — № 3.
31. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // «Вестник ВАС РФ», № 4, апрель, 2013.
32. Постановление ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 (ред. от 24.12.1993) // «Российская газета», № 8, 11.01.1992.
33. Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 марта 2012г. По делу № А60-44866/2011г. По иску АО «Редколесье» к ООО «Полярис» // http:// ras./arbitr./ru/
34. Решение Арбитражного суда г. Екатеринбурга от 22 мая 2013г. По делу № А76-18016/2012г. «По иску Комитета по управлению имуществом» к АО «Исеть» // http:// ras./arbitr./ru/
35. Информация («Вестник ВАС РФ», 1998, № 4) «Основные показатели работы арбитражных судов Российской Федерации в 1996-1997 годах» //«Вестник ВАС РФ». 1998. № 5. С. 29-30.
36. Определение Самарского областного суда от 17.12.2012 по делу N 33-11021 // СПС «КонсультантПлюс».