Как написать дипломную работу по договору аренды предприятия – исчерпывающее руководство

Введение. Обоснование актуальности и методологии исследования

Институт аренды предприятия, возрожденный в современном российском гражданском праве, представляет собой сложный и многогранный правовой инструмент. Обладая значительным экономическим потенциалом для оборота готового бизнеса, на практике он применяется сравнительно редко. Это обусловлено рядом правовых сложностей, недостаточной изученностью его правовой природы и проблемами, возникающими в правоприменительной практике. Все это создает ситуацию, при которой привлекательный для бизнеса механизм остается недоиспользованным, что и порождает настоятельную необходимость его глубокого научного осмысления.

Таким образом, ключевая проблема исследования заключается в противоречии между потенциальной востребованностью договора аренды предприятия и наличием законодательных пробелов и правоприменительных трудностей, сдерживающих его широкое применение. Это определяет структуру и задачи данной дипломной работы.

• Объектом исследования выступают обязательственные правоотношения, складывающиеся между сторонами при заключении, исполнении и прекращении договора аренды предприятия.
• Предметом исследования является совокупность норм гражданского законодательства России, регулирующих данные отношения, материалы актуальной судебной практики, а также доктринальные подходы ведущих отечественных цивилистов.

Цель работы — проведение комплексного теоретического и практического анализа договора аренды предприятия. Для достижения этой цели поставлены следующие задачи:

1. Изучить историю становления и развития института аренды предприятия в российском праве.
2. Дать развернутую правовую характеристику предприятия как уникального объекта гражданских прав.
3. Проанализировать элементы и содержание договора аренды предприятия.
4. Рассмотреть процедурные особенности его заключения, исполнения и прекращения.
5. Выявить ключевые проблемы правоприменения на основе анализа судебной практики и сформулировать предложения по совершенствованию законодательства.

Методологическую основу работы составили как общенаучные (системно-логический), так и частнонаучные методы познания, в частности исторический и сравнительно-правовой. Теоретической базой послужили труды ведущих ученых в области гражданского и предпринимательского права.

Глава 1. Теоретические и исторические основы правового регулирования аренды предприятия

1.1. Становление и развитие института аренды предприятия в российском праве

Современное регулирование аренды предприятия не возникло на пустом месте, а стало результатом длительной эволюции и возрождения сложных правовых конструкций, известных еще дореволюционному праву. В тот период оборот фабрик и заводов как единых комплексов уже был известен практике, хотя и не имел столь детального законодательного закрепления. В советский период, в условиях плановой экономики и государственной монополии на средства производства, понятие предприятия как объекта частноправовых сделок было упразднено. Предприятия рассматривались скорее как административно-хозяйственные единицы, а не как объекты гражданского оборота.

Возрождение рыночных отношений в конце XX века потребовало возвращения в правовое поле адекватных инструментов для ведения бизнеса. Принятие Гражданского кодекса РФ ознаменовало собой возрождение понятия предприятия как особого объекта прав и, как следствие, введение специальных норм, регулирующих сделки с ним, включая договор аренды. Таким образом, текущее законодательство является преемником идей российской цивилистики, адаптированных к современным экономическим реалиям.

1.2. Понятие предприятия как объекта гражданских прав

Ключ к пониманию специфики договора аренды лежит в уникальности его предмета. Легальное определение характеризует предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Это не просто совокупность разрозненных вещей, а единый организм, целостность которого и представляет коммерческую ценность. Его уникальность заключается в единстве материальных и нематериальных активов.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая:

• Земельные участки, здания, сооружения и оборудование;
• Запасы сырья, топлива, материалов и готовой продукции;
• Права требования и долги, относящиеся к предприятию;
• Права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки);
• Другие исключительные права.

Именно это единство, где ценность целого превышает сумму стоимостей его частей, отличает предприятие от простой недвижимой вещи (например, здания). Передача в аренду такого сложного объекта требует особого правового режима, учитывающего передачу не только активов, но и пассивов (долгов), а также связанных с ним прав.

1.3. Место договора аренды предприятия в системе гражданско-правовых договоров

Договор аренды предприятия является самостоятельным видом договора аренды, что подчеркивается его выделением в отдельный параграф (§ 5 главы 34 ГК РФ). Его правовая природа носит комплексный характер. С одной стороны, он подчиняется общим положениям об аренде, если иное не установлено специальными нормами. С другой стороны, поскольку предприятие в целом признается недвижимостью, к его аренде субсидиарно применяются правила договора аренды зданий и сооружений.

Однако специфика предмета договора настолько велика, что законодатель счел необходимым ввести ряд специальных правил, которые имеют приоритет над общими нормами. Эти правила касаются формы договора, его государственной регистрации, состава передаваемого имущества, прав кредиторов, а также распределения обязанностей по поддержанию предприятия в надлежащем состоянии. Именно эта совокупность специальных норм и обособляет договор аренды предприятия от всех смежных конструкций, делая его самостоятельным и одним из самых сложных в российском договорном праве.

Глава 2. Элементы и содержание договора аренды предприятия

2.1. Стороны и форма договора

В качестве сторон договора аренды предприятия — арендодателя и арендатора — выступают, как правило, субъекты предпринимательской деятельности: коммерческие организации и индивидуальные предприниматели. Это обусловлено самой целью договора — временной передачей действующего бизнеса для извлечения прибыли.

Законодатель предъявляет строжайшие требования к форме сделки. Договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это означает, что обмен письмами или составление нескольких связанных документов недостаточны. Несоблюдение этого императивного требования влечет за собой абсолютную недействительность (ничтожность) договора. Такая строгость призвана обеспечить правовую определенность и защитить интересы как самих сторон, так и третьих лиц, учитывая масштабность и сложность сделки.

2.2. Существенные условия договора аренды предприятия

Для того чтобы договор считался заключенным, стороны должны согласовать все его существенные условия. Для аренды предприятия таковыми являются:

1. Предмет договора. Предметом выступает предприятие как единый имущественный комплекс. Крайне важно четко определить его состав. Перед передачей в обязательном порядке проводится полная инвентаризация, составляются бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия. Эти документы являются неотъемлемой частью договора и позволяют точно зафиксировать, что именно передается арендатору. Отдельной проблемой является передача прав, требующих лицензирования, поскольку по общему правилу права, полученные арендодателем на основании лицензии, не подлежат передаче арендатору.
2. Арендная плата. Условие о размере арендной платы также является существенным. Ее размер, порядок, условия и сроки внесения должны быть четко прописаны в договоре. На практике размер арендной платы通常 ставится в зависимость от стоимости передаваемых активов, их износа и потенциальной доходности бизнеса.

2.3. Права и обязанности сторон

Специфика предмета договора порождает особое распределение прав и обязанностей.

Ключевые обязанности арендодателя:

• Подготовить предприятие к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта.
• Письменно уведомить всех своих кредиторов по обязательствам, включенным в состав передаваемого предприятия, о его передаче в аренду.
• Передать предприятие арендатору по передаточному акту.

Ключевые обязанности арендатора:

• Своевременно вносить арендную плату.
• В течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе проводить его текущий и капитальный ремонт. Это одно из главных отличий от общих правил аренды, где обязанность по капитальному ремонту лежит на арендодателе.
• По окончании срока действия договора вернуть предприятие в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, также по передаточному акту.

Глава 3. Порядок заключения, исполнения и прекращения договора

3.1. Государственная регистрация как условие заключения договора

Одним из важнейших процедурных требований, установленных законом, является обязательная государственная регистрация договора аренды предприятия. Это правило носит императивный характер. Договор считается заключенным и вступает в силу для его сторон с момента подписания, однако для всех третьих лиц он порождает правовые последствия только с момента государственной регистрации. Отсутствие регистрации делает договор незаключенным для третьих лиц (например, для кредиторов или налоговых органов), что может повлечь серьезные негативные последствия для арендатора, который не сможет защищать свои права на арендованное имущество перед ними.

3.2. Передача предприятия арендатору

Фактическое исполнение договора начинается с передачи предприятия от арендодателя к арендатору. Эта процедура оформляется специальным документом — передаточным актом. Данный акт имеет огромное практическое значение, поскольку в нем детально фиксируется состав передаваемого имущества и его фактическое состояние на момент передачи. Подписание акта обеими сторонами свидетельствует о том, что арендодатель исполнил свою обязанность по передаче, а арендатор принял предприятие. В случае выявления недостатков или несоответствия состава имущества условиям договора, арендатор вправе отразить это в акте и потребовать соответствующих правовых последствий.

3.3. Основания и правовые последствия прекращения договора

Договор аренды предприятия может быть прекращен по общим основаниям, таким как истечение срока, его досрочное расторжение по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении условий другой стороной. После прекращения договора арендатор обязан вернуть предприятие арендодателю. Процедура возврата также должна сопровождаться составлением и подписанием передаточного акта. Это позволяет зафиксировать состояние возвращаемого бизнеса, выявить возможное ухудшение его состояния (сверх нормального износа) и определить размер убытков, подлежащих возмещению арендодателю.

Анализ ключевых проблем правоприменения на основе судебной практики

Несмотря на детальное законодательное регулирование, на практике стороны договора аренды предприятия часто сталкиваются с проблемами, которые приводят к судебным спорам. Анализ судебных решений за последние годы позволяет выделить несколько ключевых «проблемных зон».

Основные категории споров:

• Споры, связанные с отсутствием государственной регистрации. Это наиболее частая причина признания договоров незаключенными или оспаривания прав арендатора. Суды последовательно придерживаются позиции, что без регистрации договор не порождает правовых последствий для третьих лиц, что делает арендатора крайне уязвимым.
• Споры о составе передаваемого предприятия. Конфликты возникают, когда выясняется, что ключевые для ведения бизнеса активы (например, лицензии, уникальное оборудование или права на товарный знак) не были переданы или их передача невозможна. Судебная практика показывает, что неполная или неточная инвентаризация на этапе заключения договора является основной причиной таких споров.
• Конфликты по поводу проведения капитального ремонта. Хотя закон прямо возлагает эту обязанность на арендатора, стороны часто пытаются пересмотреть это условие в договоре. Споры возникают о том, какие именно работы относятся к капитальному ремонту и кто должен нести расходы, если договор содержит противоречивые формулировки.
• Дела о расторжении договора. Часто предметом спора становится оценка существенности нарушения. Например, является ли временная просрочка внесения арендной платы достаточным основанием для расторжения столь сложного договора? Суды в таких случаях оценивают всю совокупность обстоятельств и последствия расторжения для обеих сторон.

Обобщая анализ, можно сделать вывод: судебная практика показывает, что основной риск для сторон заключается в недооценке императивных требований закона к форме и государственной регистрации договора, а также в небрежном подходе к инвентаризации и определению состава передаваемого предприятия.

Заключение. Итоги и рекомендации по совершенствованию законодательства

Проведенное исследование подтверждает, что договор аренды предприятия является сложной, комплексной правовой конструкцией, занимающей особое место в системе гражданского права. Было установлено, что его эффективность как инструмента передачи готового бизнеса сдерживается рядом законодательных пробелов и правоприменительных трудностей.

Ключевые выводы исследования сводятся к следующему: уникальность предприятия как имущественного комплекса, строгие требования к форме и регистрации договора, а также специфическое распределение обязанностей сторон (особенно в части капитального ремонта) являются основными факторами, определяющими его правовой режим. Анализ судебной практики показал, что именно процедурные аспекты и детальное определение предмета договора вызывают наибольшие сложности.

Таким образом, доказано, что договор аренды предприятия является эффективным, но рискованным инструментом, эффективность которого сдерживается рядом законодательных пробелов. В связи с этим можно сформулировать следующие предложения по совершенствованию законодательства:

1. Целесообразно уточнить в Гражданском кодексе РФ порядок передачи нематериальных активов, в частности, разработать механизм «временной передачи» прав, вытекающих из непередаваемых лицензий, на срок действия договора аренды.
2. Стоит рассмотреть возможность упрощения процедуры государственной регистрации для данного вида договоров, возможно, путем введения уведомительного порядка или сокращения сроков регистрации.

Перспективы дальнейших исследований могут быть связаны со сравнительно-правовым анализом регулирования аренды бизнеса в законодательстве зарубежных стран, а также с более глубоким изучением экономических последствий применения данного договора в различных отраслях экономики.

Методические рекомендации для автора дипломной работы

Для успешной подготовки и защиты работы рекомендуется уделить внимание нескольким практическим аспектам. Во-первых, при подборе источников не ограничивайтесь Гражданским кодексом и учебниками. Активно используйте научные статьи из рецензируемых журналов (ВАК), монографии и диссертации по теме аренды и корпоративного права. Это покажет глубину вашей проработки материала.

Во-вторых, уделите пристальное внимание оформлению. Работа должна иметь высокий процент уникальности, а весь библиографический список и сноски должны быть оформлены строго по ГОСТу.

Наконец, при подготовке к защите подготовьте краткую (на 7-10 минут) презентацию и речь. В ней отразите актуальность, цель, задачи, но главный акцент сделайте на основных выводах и личных предложениях по совершенствованию законодательства. Именно последний пункт демонстрирует самостоятельность вашего научного мышления и будет высоко оценен комиссией.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.07.2013)// Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
2. Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об акционерных обществах»// Собрание законодательства РФ, 01.01.1996, № 1, ст. 1., и Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ (ред. от 29.12.2012, с изм. от 23.07.2013) «Об обществах с ограниченной ответственностью» // Собрание законодательства РФ, 16.02.1998, № 7, ст. 785.
3. Федеральный закон от 04.05.2011 № 99-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «О лицензировании отдельных видов деятельности»// Собрание законодательства РФ, 09.05.2011, № 19, ст. 2716.
4. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, № 31, ст. 3813.
5. Авилов Г.Е., Суханов Е.А. Юридические лица в современном российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. № 1. С.14–25
6. Аренда предприятия по законодательству Российской Федерации. Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – М., 2008. – С.11.
7. Беляева О.А. Коммерческое право России: курс лекций (3-е изд., перераб. и доп.). – «ЗАО Юстицинформ», 2009. с.103.
8. Братусь С. Н. Субъекты советского гражданского права. – М. : Госюриздат, 1950. с. 262
9. Гольмстен А. Х. Очерки по русскому торговому праву. – СПб., 1895. – 210 с.
10. Гражданское право. В 4 т. Т. 1: Общая часть / Отв. ред. Е.А. Суханов. -М., Волтерс Клувер, 2008. с. 215.
11. Гражданское право: в 3 т.: учебник. Т. 1 / под ред. А.П. Сергеева. М., 2009. С. 323–327.
12. Грибанов А. Предприятие как объект гражданско-правовых отношений (по праву России и Германии): автореф. дис…. канд. юрид. наук. – М., 2004. – с. 13-14.
13. Гришаев С. Имущественные комплексы в гражданском праве // Хозяйство и право. – 2007. – № 6. – С. 38-47.
14. Каминка А. И. Очерки торгового права. – Изд. 2-е – СПб. : Изд. кн. склада «Право», 1912. Віп. 1. – 437 с.
15. Кулагин М.И. Государственно-монополистический капитализм и юридическое лицо. – М. : Наука, 1987. с. 21-22
16. Литвинов Ю.В. О сущности юридического лица // Закон: № 5. 2008. с.24.
17. Ломакин Д.В. Очерки теории акционерного права и практики применения акционерного законодательства. М.: «Статут». 2005. с.82.
18. Мейер Д. И. Русское 180. гражданское право: в 2 ч. – Изд. 2-е, испр. – М. : Статут, 2000. – 831 с.
19. Новиков А.Н. Некоторые проблемы практики рассмотрения споров, вытекающих из договора аренды // Закон. – 2005. – № 3. – С. 34-36.
20. Оськина И. Лупу А. Обратите взыскание! // ЭЖ-юрист №38, 2012.С.14.
21. Оськина И. Лупу А. От имени народа, но против народа // ЭЖ-юрист №40, 2012.С.27.
22. Оськина И. Лупу А. Права «в заложниках» // ЭЖ-юрист №45, 2012.С.8.
23. Оськина И., Лупу А. Залог (ипотека) предприятия как способ защиты от захвата // Советник юриста № 9, 2010.С.19.
24. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. – М: Статут – 1998. – 353 с.
25. Савинко Т.В. Вопросы корпоративного права // Арбитражная практика. 2004. № 5. с.10.
26. Оськина И.Ю., Лупу А.А. Правовое регулирование управления акционерным обществом: практическое пособие. – М.: Дело и Сервис, 2013. – 96 с.
27. Суханов Е. Предприятие и юридическое лицо // Хозяйство и право. 2004. №7.-С. 3-11.
28. Тарасов И.Т. Учение об акционерных компаниях. М., 2000. С. 588 — 589.
29. Толстой Ю. К. Содержание и гражданско–правовая защита права собственности в СССР. – Л. : Изд-во ЛГУ, 1955. с. 88-89.
30. Туктаров Ю. Е. Имущественные права как объекты гражданско- правового оборота // Актуальные проблемы гражданского права : сб. ст. – М. : Норма, 2003. – Вып. 6.– С. 100–136.
31. Флейшиц Е. А. Торгово-промышленное предприятие в праве западноевропейском и РСФСР. – Л., 1924. С.7.
32. Халфина Р. О. Вступительная статья к книге Р. Саватье // Теория обязательств. Юридический и экономический очерк. – М. : Прогресс, 1972. – С. 5–22.
33. Цитович П. П. Очерк основных понятий торгового права. – М. : АО «Центр ЮрИнфор», 2001. – С.12.
34. Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. – Тула: Автограф, 2001. – 720 с.
35. Шершеневич Г. Ф. Курс торгового права. Т. 1: Введение. Торговые деятели. – СПб. : Изд. бр. Башмаковых, 1908.С.180.
36. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 ноября 2003 г. № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2004г. – №1.
37. О некоторых вопросах, связанных с применением части: первой ГK РФ: Постановление Пленума ВС РФ №6 и Пленума ВАС РФ №?8 от.01.07.1996 г,// Вестник ВАС РФ.- 1996. -№9. – С.5-20.
38. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 // Вестник ВАС РФ.-2002.-№3.-С. 17-48.