Роль аренды в системе управления муниципальной собственностью: Анализ и совершенствование на примере ГУП «Гостиничный комплекс «Берлин»»

В мире, где каждая городская или сельская община стремится к устойчивому развитию, управление муниципальной собственностью выступает краеугольным камнем её финансового благополучия и социального прогресса. Доля средств от использования имущества в общем объеме собственных доходов местных бюджетов в период с 2008 по 2014 год составляла от 5,78 до 7,75%. Эта цифра, казалось бы, не колоссальная, однако она отражает стабильный и порой недооцененный источник, способный при грамотном подходе значительно укрепить финансовую основу муниципалитетов. Аренда муниципального имущества является не просто статьей дохода, а мощным механизмом, который при правильном применении способен стимулировать экономический рост, привлекать инвестиции и решать насущные социальные проблемы. И что из этого следует? Эффективное использование муниципальных активов через аренду напрямую влияет на благополучие граждан, поскольку обеспечивает стабильное финансирование социальных программ и развитие городской инфраструктуры.

Однако, несмотря на очевидную значимость, сфера управления муниципальной собственностью через арендные отношения сталкивается с многочисленными вызовами: от несовершенства правовой базы и бюрократических проволочек до неэффективного использования активов и недостатка инвестиций. Эти проблемы, в свою очередь, напрямую влияют на наполняемость местных бюджетов и, как следствие, на качество жизни граждан.

Настоящее исследование ставит своей целью не только теоретически обосновать роль аренды в системе управления муниципальной собственностью, но и, опираясь на детальный анализ конкретного кейса – ГУП «Гостиничный комплекс «Берлин»» (и его преемника), выявить актуальные проблемы, оценить их влияние и предложить конкретные, практически применимые решения. Мы стремимся создать исчерпывающий анализ, который будет полезен не только для студентов и молодых исследователей, но и для специалистов в сфере государственного и муниципального управления, предлагая им новые перспективы и инструменты для совершенствования своей работы.

В рамках данной работы мы последовательно рассмотрим:

• Теоретические и правовые аспекты аренды муниципальной собственности, включая последние изменения в законодательстве.
• Существующие методы формирования арендной платы и оценки эффективности арендных отношений.
• Комплексный анализ деятельности ГУП «Гостиничный комплекс «Берлин»», его трансформацию и специфические проблемы.
• Роль арендных платежей в формировании доходной части местного бюджета и социально-экономическом развитии территорий.
• Конкретные направления совершенствования управления арендными отношениями, основанные на выявленных проблемах и лучших практиках.

Приглашаем вас в увлекательное путешествие по миру муниципальной собственности, где каждая цифра и каждый правовой акт имеют прямое отношение к благополучию наших городов и посёлков.

Теоретические и правовые основы аренды муниципальной собственности

Погружение в мир управления муниципальной собственностью начинается с тщательного осмысления фундаментальных понятий и правовых рамок, определяющих её существование и функционирование, ведь без этого базиса невозможно ни глубокий анализ, ни разработка эффективных решений.

Понятие и состав муниципальной собственности, субъекты управления

Что же такое муниципальная собственность и кто стоит за её управлением? В самом общем смысле, муниципальная собственность — это имущество, которое принадлежит городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени этих образований, словно невидимые дирижёры, выступают органы местного самоуправления, осуществляющие права собственника.

Состав муниципальной собственности поражает своим разнообразием и охватом. Это не только средства местного бюджета и муниципальные внебюджетные фонды, но и имущество, необходимое для функционирования самих органов местного самоуправления. В этот перечень входят также муниципальные земли и другие природные ресурсы, муниципальные предприятия и организации, призванные обеспечивать жизнедеятельность населения. Важной частью являются жилищный фонд и нежилые помещения, а также многочисленные учреждения социальной сферы: образования, здравоохранения, культуры, спорта. И, конечно, любое другое движимое и недвижимое имущество, приобретённое или созданное за счёт средств местного бюджета. Фактически, это тот материальный фундамент, на котором строится вся жизнь муниципального образования, обеспечивающий его самостоятельность и возможности для развития.

Аренда как экономическая категория и гражданско-правовой институт

Переходя к аренде, мы сталкиваемся с одним из древнейших и наиболее универсальных экономических институтов. В своей сути, аренда, или как её ещё называют, имущественный наем, представляет собой гражданско-правовой договор, заключаемый между двумя сторонами. Одна сторона — арендодатель (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне — арендатору (нанимателю) — определённое имущество. Это предоставление носит временный характер и осуществляется за плату, давая арендатору право владения и пользования, либо только пользования.

Ключевые характеристики договора аренды:

• Возмездность: Арендатор обязуется вносить арендную плату, что делает договор экономически целесообразным для арендодателя.
• Консенсуальность: Для заключения договора достаточно взаимной договорённости сторон по всем существенным условиям, без необходимости физической передачи имущества в момент подписания.
• Присвоение плодов и доходов: Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора, являются его собственностью. Это стимулирует эффективное использование имущества.

Арендные отношения, таким образом, формируют сложную систему взаимодействия между собственником и предпринимателем, направленную на извлечение дохода от использования имущества, при этом не затрагивая права собственника распоряжаться этим имуществом. Этот механизм оказался настолько гибким и эффективным, что его применение допускается во всех отраслях народного хозяйства и в отношении имущества любых форм и видов собственности.

Нормативно-правовое регулирование арендных отношений с государственным и муниципальным имуществом

Основой правового регулирования арендных отношений в Российской Федерации служит Гражданский кодекс РФ, в частности его Глава 34, которая определяет общие положения об аренде. Однако, когда речь заходит о государственном и муниципальном имуществе, к общим нормам добавляется целый пласт специфических правил, призванных обеспечить прозрачность, конкурентность и целевое использование публичных активов.

Ключевыми нормативно-правовыми актами в этой сфере являются:

• Земельный кодекс РФ: Регулирует вопросы аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
• Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»: Этот закон играет центральную роль, поскольку его статья 17.1 устанавливает обязательность заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества по результатам конкурсов или аукционов. Это важнейший механизм предотвращения коррупции и обеспечения равного доступа к публичным ресурсам.
• Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»: Определяет полномочия органов местного самоуправления по управлению муниципальной собственностью.
• Подзаконные акты: Многочисленные постановления и распоряжения Правительства РФ, органов государственной власти субъектов РФ и муниципальных образований детализируют процедуры и условия аренды.

Требования статьи 17.1 ФЗ № 135 «О защите конкуренции» и исключения

Статья 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ является краеугольным камнем в регулировании публичной аренды. Её основное требование — заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества исключительно по результатам проведения торгов (конкурсов или аукционов). Это создаёт прозрачную и конкурентную среду, где любой потенциальный арендатор имеет равные шансы.

Однако, закон предусматривает и ряд важных исключений, когда торги не проводятся. Эти исключения, как правило, направлены на поддержку определённых категорий субъектов или достижение социальных целей:

• Государственные и муниципальные органы и учреждения: В целях выполнения своих уставных задач.
• Некоммерческие организации: Включая ассоциации, союзы, религиозные и общественные организации, политические партии, фонды и профсоюзы, а также социально ориентированные НКО, деятельность которых направлена на решение социальных проблем и развитие гражданского общества.
• Хозяйственные общества, созданные образовательными и научными учреждениями: Для коммерциализации результатов интеллектуальной деятельности.
• Краткосрочная аренда: Передача имущества на срок не более 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев.
• Другие случаи, предусмотренные федеральными законами.

Эти исключения демонстрируют гибкость законодательства, позволяя государству и муниципалитетам использовать арендные отношения не только как источник дохода, но и как инструмент поддержки социально значимых инициатив и развития определённых секторов.

Последние изменения в законодательстве: Федеральный закон от 28.12.2024 № 538-ФЗ

Законодательство в сфере земельных отношений и управления публичной собственностью не стоит на месте, постоянно адаптируясь к меняющимся экономическим реалиям. С 1 марта 2025 года вступят в силу значительные изменения в Земельный кодекс РФ, внесённые Федеральным законом от 28.12.2024 № 538-ФЗ. Эти изменения направлены на существенное сокращение сроков проведения аукционов по продаже или аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, что призвано ускорить оборот земель и упростить инвестиционные процессы.

Процедура	Было (до 01.03.2025)	Стало (с 01.03.2025)
Размещение извещения об аукционе	Не менее чем за 30 дней	Не менее чем за 10 рабочих дней
Закрытие приёма заявок	Не ранее чем за 5 календарных дней	Не ранее чем за 3 рабочих дня
Проверка оснований для отказа в утверждении схемы участка	2 месяца	30 дней
Направление проекта договора победителю/единственному участнику	10 календарных дней	5 календарных дней
Подписание договора победителем	30 календарных дней	10 рабочих дней
Шаг электронного аукциона	3% (по усмотрению организатора)	От 1% до 5% от начальной цены

Эти новеллы имеют колоссальное значение для потенциальных арендаторов и инвесторов, существенно сокращая административные барьеры и временные затраты на получение прав на земельные участки. Ускорение процедур может привести к увеличению числа сделок, росту конкуренции на торгах и, как следствие, к повышению доходов местных бюджетов от аренды земли.

Завершая теоретический обзор, важно отметить, что арендатор, получая имущество, обязан использовать его в соответствии с условиями договора или прямым назначением. Более того, с согласия арендодателя он вправе передавать имущество в субаренду, переуступать свои права, предоставлять в безвозмездное пользование или отдавать арендные права в залог. Однако срок субаренды не может превышать срок основного договора аренды. Право сдачи в аренду недвижимого муниципального имущества на срок более одного года, а также движимого имущества принадлежит органам местного самоуправления, а муниципальные предприятия могут осуществлять это только с согласия соответствующего органа местного самоуправления. Эта структура обеспечивает контроль собственника над судьбой своего имущества, даже когда оно находится во временном пользовании. Влияние эффективного управления арендой на социально-экономическое развитие муниципалитета выходит далеко за рамки простого пополнения бюджета.

Методы формирования арендной платы и оценки эффективности арендных отношений

В основе любого экономического взаимодействия лежит вопрос цены, а в контексте аренды муниципальной собственности — вопрос арендной платы. Как справедливо установить эту плату, чтобы она была справедливой для арендатора, выгодной для бюджета и способствовала эффективному использованию имущества? И как оценить, насколько эффективно это имущество управляется? Эти вопросы составляют суть данного раздела.

Принципы и подходы к расчету арендной платы за муниципальное имущество

Определение арендной платы за муниципальное имущество — это многофакторный процесс, требующий учета как рыночных реалий, так и специфики использования публичных активов. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, как правило, фиксируются в договоре аренды или определяются уполномоченным органом местного самоуправления в соответствующем нормативно-правовом акте.

Основной подход к расчету арендной платы за муниципальное имущество (за исключением земельных участков) базируется на отчете об оценке рыночной арендной платы. Этот отчет, подготовленный профессиональными оценщиками в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, является отправной точкой.

Однако, рыночная стоимость — это лишь один из элементов. Расчетная арендная плата также учитывает ряд параметров и специальных корректирующих коэффициентов, которые позволяют адаптировать базовую ставку к конкретным условиям:

• Качество объекта: Техническое состояние, износ, наличие коммуникаций.
• Расположение: Престижность района, доступность транспортной инфраструктуры, наличие объектов социальной инфраструктуры.
• Привлекательность: Спрос на аналогичное имущество в данной локации.
• Специфика деятельности арендатора: Например, для социально значимых проектов могут предусматриваться льготные условия.
• Коэффициенты инфляции: Для ежегодной индексации.

Важно отметить, что в арендную плату не включаются налоги, затраты на текущий ремонт, эксплуатацию помещений, зданий, сооружений, а также коммунальные и другие платежи. Эти расходы, как правило, ложатся на арендатора отдельно.

Примерная формула для расчета годовой арендной платы может быть представлена следующим образом:

А = Р × Кз × Кп × (Ам + Д × Кд) / 100% × S

Где:

• А — размер арендной платы в год (руб.);
• Р — рыночная стоимость 1 м² (руб.);
• К_з — коэффициент места расположения (учитывает престижность, транспортную доступность и т.д.);
• К_п — коэффициент комфортабельности (отражает качество объекта, наличие ремонта, инженерных систем);
• А_м — процент амортизационных отчислений (или ставка дисконтирования, отражающая стоимость капитала);
• Д — арендный доход (может быть как фиксированной величиной, так и процентом от оборота, в зависимости от методологии);
• К_д — коэффициент вида деятельности арендатора (корректирует ставку в зависимости от социальной или коммерческой значимости деятельности);
• S — площадь помещения (м²).

Пример применения формулы:
Предположим, у нас есть нежилое муниципальное помещение площадью 100 м² в центральном районе города.

• Рыночная стоимость 1 м² по данным оценщика: 15 000 руб.
• Коэффициент места расположения (К_з): 1,2 (центральный район).
• Коэффициент комфортабельности (К_п): 1,05 (хорошее состояние).
• Процент амортизационных отчислений (А_м): 5%.
• Арендный доход (Д) в данной методике может быть представлен как базовый процент от рыночной стоимости, например, 10%.
• Коэффициент вида деятельности арендатора (К_д): 1,0 (для обычного коммерческого использования).

Тогда годовая арендная плата А = 15 000 × 1,2 × 1,05 × (5% + 10% × 1,0) / 100% × 100
А = 15 000 × 1,2 × 1,05 × 0,15 × 100
А = 18 000 × 1,05 × 0,15 × 100
А = 18 900 × 0,15 × 100
А = 2835 × 100 = 283 500 руб. в год.

Важным ограничением является правило, согласно которому размер арендной платы по договорам аренды может изменяться не чаще одного раза в год. Это делается для обеспечения стабильности арендных отношений. При этом, изменение может происходить, в том числе, с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о бюджете на соответствующий финансовый год, что позволяет поддерживать реальную стоимость арендных поступлений.

Что касается земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то размер арендной платы за них, как правило, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и нормативного документа органа местного самоуправления. Кадастровая стоим��сть, будучи периодически пересматриваемой, является более стабильной и прозрачной базой для расчета, чем рыночная оценка в каждом отдельном случае.

Методики оценки экономической и социальной эффективности управления муниципальной собственностью

Одного лишь получения дохода от аренды недостаточно. Важно понимать, насколько эффективно муниципальное имущество используется в целом. Методики оценки эффективности управления муниципальным имуществом призваны дать всестороннюю картину, учитывая как экономические, так и социальные аспекты.

Показатели экономической эффективности обычно сосредоточены на финансовом результате. Один из распространённых подходов — сравнение полученных бюджетом доходов с затратами на управление этим имуществом.

Формула для расчета экономической эффективности (Э_эк) может выглядеть следующим образом:

Ээк = (Дисп + Нд + Пр) / З

Где:

• Э_эк — экономическая эффективность;
• Д_исп — совокупные доходы от аренды и приватизации муниципального имущества;
• Н_д — неналоговые доходы (могут включать штрафы за нецелевое использование, пени за просрочку платежей и т.д.);
• П_р — прочие доходы, связанные с управлением имуществом;
• З — затраты на управление муниципальным имуществом (содержание аппарата управления, проведение инвентаризации, юридические услуги, обслуживание неиспользуемого имущества и т.д.).

Высокое значение Э_эк свидетельствует о том, что доходы значительно превышают расходы на управление, что является положительным показателем.

Помимо общих финансовых показателей, критерии оценки эффективности могут включать:

• Коэффициент использования имущества, переданного муниципальным учреждениям и предприятиям: Отношение площади, используемой для уставной деятельности, к общей площади.
• Доля площади, переданной в аренду: В общем объеме доступного для аренды имущества.
• Уровень вакантности: Процент пустующих помещений от общего объема.
• Динамика поступлений от аренды: Рост или падение в сравнении с предыдущими периодами.

Оценка социальной эффективности — это более сложная задача, поскольку она связана с нефинансовыми выгодами для общества. Возможные подходы включают:

• Создание новых рабочих мест: За счет развития малого и среднего предпринимательства на арендованных площадях.
• Развитие социальной инфраструктуры: Предоставление льготной аренды для образовательных, медицинских, культурных и спортивных учреждений.
• Улучшение городской среды: Например, аренда заброшенных объектов для их реставрации и использования в общественно полезных целях.
• Повышение доступности услуг: Создание условий для оказания услуг населению в шаговой доступности.

Для оценки социальной эффективности могут использоваться качественные методы (опросы населения, экспертные оценки), а также косвенные количественные показатели (например, количество новых зарегистрированных субъектов МСП, объём социальных услуг).

Таким образом, комплексный подход к формированию арендной платы и оценке эффективности позволяет не только максимизировать финансовые поступления в местный бюджет, но и использовать муниципальную собственность как мощный инструмент для достижения широкого спектра социально-экономических целей, способствуя устойчивому развитию территории. Направления совершенствования управления арендными отношениями опираются на эти принципы.

Анализ управления арендными отношениями на примере ГУП «Гостиничный комплекс «Берлин»»

От теоретических основ перейдем к практике, рассмотрев конкретный кейс, который позволит проиллюстрировать сложности и вызовы управления муниципальной собственностью. ГУП «Гостиничный комплекс «Берлин»» является наглядным примером того, как история предприятия, его трансформация и особенности отрасли влияют на эффективность арендных отношений и общее управление муниципальными активами.

Общая характеристика ГУП «Гостиничный комплекс «Берлин»» и история его трансформации

История ГУП «Гостиничный комплекс «Берлин»» — это своего рода микрокосм эволюции государственного и муниципального имущества в постсоветской России. Зарегистрированное в 1991 году, предприятие стало частью переходного периода, когда бывшие государственные активы переходили в ведение муниципалитетов. Его основная задача заключалась в управлении гостиничным комплексом, что предполагало как непосредственное оказание гостиничных услуг, так и, вероятно, сдачу части площадей в аренду.

Однако судьба ГУП «Гостиничный комплекс «Берлин»» оказалась недолгой в своей первоначальной форме. В 2014 году оно было ликвидировано путем реорганизации в форме преобразования, что является типичной практикой для многих унитарных предприятий в России, направленной на повышение их эффективности и привлечение частных инвестиций. Преемником ГУП стало АО «Гостиничный комплекс «Берлин»». Это преобразование из унитарного предприятия в акционерное общество кардинально изменило правовой статус и, соответственно, механизмы управления собственностью. Если ГУП находилось в хозяйственном ведении и имущество оставалось в муниципальной собственности, то АО оперирует уже собственной акционерной собственностью, а муниципальное образование, вероятно, сохранило за собой долю в акционерном капитале.

Основной вид деятельности АО «Гостиничный комплекс «Берлин»» стал «аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». Это свидетельствует о смене бизнес-модели: от непосредственного оператора гостиницы к управляющей компании, специализирующейся на сдаче в аренду. Данная трансформация могла быть вызвана рядом факторов:

• Оптимизация затрат: Управление арендными отношениями зачастую менее капиталоемко, чем непосредственное оперирование гостиницей.
• Привлечение инвестиций: Акционерное общество более привлекательно для инвесторов.
• Диверсификация рисков: Передача операционной деятельности сторонним арендаторам позволяет снизить риски, связанные с колебаниями в гостиничном бизнесе.

Кульминацией этой трансформации стало событие апреля 2025 года, когда гостиница «Берлин» была выставлена на торги в Москве с начальной ценой 5,5 млрд рублей. Цель торгов — строительство крупного общественно-жилого комплекса. Это означает, что даже после преобразования в АО, муниципальное образование, вероятно, оставалось значимым акционером или контролирующим органом, принявшим решение о дальнейшей монетизации актива. Продажа такого крупного объекта свидетельствует о стратегическом решении перераспределения муниципального имущества и получении значительных доходов в бюджет, а также о потенциальной смене функционального назначения объекта. Этот шаг, с одной стороны, представляет собой возможность для существенного пополнения бюджета, а с другой — поднимает вопросы о долгосрочной стратегии управления подобными активами и их месте в городской инфраструктуре.

Анализ текущих проблем и рисков управления арендными отношениями в ГУП «Гостиничный комплекс «Берлин»»

Анализ проблем, с которыми сталкивалось ГУП «Гостиничный комплекс «Берлин»» (и в более широком смысле, его преемник АО), позволяет выявить общие системные недостатки в управлении муниципальной собственностью. Эти проблемы не уникальны для «Берлина» и отражают общероссийские вызовы.

Специфические проблемы и их влияние

1. Длительность процедур оформления аренды из-за бюрократии: Даже при относительно быстрых сроках проведения аукционов (с 1 марта 2025 года извещение за 10 рабочих дней, заключение договора за 5 календарных дней), сам процесс подготовки документации, согласований и регистрации долгосрочных договоров (до 12 дней через МФЦ) может быть обременительным. Для гостиничного комплекса, где каждый день простоя площадей означает упущенную выгоду, это критично. Задержки в оформлении могут отпугивать потенциальных арендаторов, замедлять оборот имущества и снижать его инвестиционную привлекательность.
2. Изменение условий аренды, в том числе увеличение арендной платы: Муниципалитеты имеют право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, особенно за земельные участки, переходя от кадастровой к рыночной стоимости. Хотя это направлено на максимизацию доходов бюджета, для арендаторов, особенно в долгосрочной перспективе, это создаёт риски и неопределённость. Для гостиничного комплекса, который мог сдавать часть своих площадей в субаренду, подобные изменения могли негативно сказаться на маржинальности и стабильности арендных потоков. В условиях нестабильного рынка это могло привести к расторжению договоров арендаторами.
3. Споры по поводу использования имущества не по назначению: Типичные нарушения включают предоставление имущества в пользование без согласия собственника, использование без заключения договоров и государственной регистрации, передачу прав владения/пользования вне процедуры торгов. Для «Гостиничного комплекса «Берлин»», как крупного объекта с разнообразными площадями (номера, рестораны, конференц-залы, торговые точки), контроль за целевым использованием мог быть сложной задачей. Нецелевое использование не только нарушает условия договора, но и может нанести ущерб имиджу и долгосрочной стоимости актива.

Соотношение с общими вызовами в управлении муниципальной собственностью

Проблемы «Берлина» тесно переплетаются с общими системными вызовами:

• Разрозненность, пробельность и бессистемность федерального регулирования: Отсутствие единого федерального закона, определяющего порядок управления и распоряжения муниципальным имуществом, создаёт правовую неопределённость и затрудняет унификацию практик на местах. Это порождает необходимость в принятии множества подзаконных актов, которые не всегда согласованы.
• Значительные расходы бюджета на содержание неэффективного имущества: Многие объекты государственного и муниципального имущества не приносят адекватных доходов, но требуют значительных средств на содержание, что является обременением для бюджета. Упущенная выгода от неэффективного использования, как в случае с бывшим ГУП, может быть колоссальной.
• Неудовлетворительная эффективность управления ГУП и недостаток инвестиций: Унитарные предприятия, как показали многочисленные исследования, часто страдают от недостатка инвестиций в основные и оборотные фонды, инфляционного давления и неадекватных тарифов. Это приводит к старению инфраструктуры, снижению конкурентоспособности и, в конечном итоге, к необходимости преобразования или ликвидации, как случилось с ГУП «Гостиничный комплекс «Берлин»».
• Нерешённость вопросов разграничения государственной и муниципальной собственности: Эта проблема приводит к тому, что органы местного самоуправления вынуждены выполнять несвойственные им функции, что отвлекает ресурсы и снижает общую эффективность управления.
• Недостаточный уровень подготовки менеджеров: Управление крупными и сложными объектами, такими как гостиничные комплексы, требует высококвалифицированных специалистов. Дефицит таких кадров в муниципальных структурах может привести к неоптимальным управленческим решениям.
• Возрастающий риск расторжения договоров аренды в кризис: Экономические кризисы, подобные тому, что мы наблюдаем сейчас, приводят к снижению спроса на коммерческую недвижимость, росту вакантности и, как следствие, к расторжению договоров аренды по инициативе арендаторов. Это напрямую влияет на доходы бюджета.

Все эти проблемы в совокупности создают сложный ландшафт для эффективного управления муниципальной собственностью, требуя комплексных и системных решений. Кейс «Гостиничного комплекса «Берлин»» лишь подтверждает необходимость таких преобразований.

Оценка финансовых и экономических показателей деятельности ГУП/АО «Гостиничный комплекс «Берлин»»

Детальный анализ финансовых и экономических показателей деятельности ГУП/АО «Гостиничный комплекс «Берлин»» важен для понимания эффективности управления арендными отношениями и определения упущенной выгоды. Хотя прямые финансовые отчеты ГУП «Гостиничный комплекс «Берлин»» до 2014 года и АО «Гостиничный комплекс «Берлин»» после 2014 года не предоставлены в данном контексте, мы можем сделать логические выводы, основываясь на общей информации.

Как правило, для унитарных предприятий, особенно в сфере гостиничного бизнеса, ключевыми показателями являются:

• Доходность от использования имущества: Включает доходы от сдачи помещений в аренду (для АО, чья основная деятельность — аренда) и, возможно, доходы от операционной деятельности до реорганизации.
• Операционные расходы: Затраты на содержание объекта, оплату коммунальных услуг, текущий ремонт, заработную плату персонала.
• Чистая прибыль/убыток: Итоговый финансовый результат.
• Рентабельность активов (ROA): Отношение чистой прибыли к среднегодовой стоимости активов, показывающее, насколько эффективно активы генерируют прибыль.
• Коэффициент загрузки (для гостиничного бизнеса): Процент занятых номеров, что напрямую влияет на выручку.

Гипотетический анализ на основе имеющихся данных:

1. Период ГУП (до 2014 года):

• Вероятно, ГУП сталкивалось с типичными проблемами унитарных предприятий: недостаток инвестиций, устаревшая материально-техническая база, неэффективное корпоративное управление. Это могло приводить к низкой рентабельности и убыткам, требуя дотаций из муниципального бюджета.
• Проблемы, связанные с длительностью оформления аренды и нецелевым использованием, могли снижать потенциальный доход от аренды части площадей.
• Упущенная выгода: Если часть помещений простаивала или сдавалась по заниженным ставкам из-за неэффективного управления, это представляло собой упущенную выгоду для бюджета.

2. Период АО (после 2014 года):

• Основной вид деятельности — аренда и управление нежилым имуществом. Это означает, что основные доходы должны были поступать от арендных платежей.
• Выставление гостиницы на торги в 2025 году с начальной ценой 5,5 млрд рублей для строительства общественно-жилого комплекса указывает на то, что объект, возможно, не достигал желаемой эффективности в качестве гостиничного комплекса или арендного бизнеса.
• Возможные причины продажи:
  • Недостаточная доходность: Арендные платежи могли быть ниже ожидаемых, не покрывая расходы на содержание и не обеспечивая достаточной прибыли.
  • Высокие эксплуатационные расходы: Старое здание требовало значительных вложений в модернизацию и ремонт.
  • Смена городской стратегии: Возможно, муниципалитет решил перепрофилировать участок под более выгодное или социально значимое использование.
  • Желание получить единовременный крупный доход: Продажа актива могла стать способом пополнения бюджета крупной суммой, которую затем можно реинвестировать в другие проекты.

Упущенная выгода и неэффективное использование активов:
На примере «Берлина» можно предположить, что упущенная выгода была обусловлена несколькими факторами:

• Неоптимальная структура арендных площадей: Возможно, часть площадей могла быть перепрофилирована или использована более эффективно.
• Недостаточная маркетинговая стратегия: Отсутствие активного привлечения арендаторов могло приводить к простоям.
• Бюрократические барьеры: Как уже упоминалось, длительность процедур отпугивала потенциальных арендаторов.
• Политическое вмешательство: Возможное влияние на принятие решений об аренде или ставках, что не всегда было экономически обоснованным.

Продажа объекта за 5,5 млрд рублей, несмотря на его функционирование как АО, свидетельствует о том, что текущая модель управления, вероятно, не позволяла полностью реализовать потенциал этого актива. В данном случае, городское управление, возможно, пришло к выводу, что редевелопмент и продажа объекта принесут большую выгоду, чем продолжение его использования в текущем формате. Это подчеркивает важность постоянного мониторинга и пересмотра стратегий управления муниципальными активами, чтобы избежать долгосрочных убытков и упущенной выгоды.

Роль аренды муниципальной собственности в формировании доходной части местного бюджета и социально-экономическом развитии территории

Муниципальная собственность — это не просто совокупность зданий и земель, это мощный экономический ресурс, который, при умелом управлении, способен стать двигателем местного развития. Аренда, в этом контексте, играет ключевую роль, выступая одновременно источником финансовых поступлений и инструментом стимулирования экономики.

Арендная плата как источник неналоговых доходов местных бюджетов

В структуре доходов местных бюджетов арендная плата за пользование муниципальным имуществом занимает почетное место среди неналоговых доходов. Это означает, что её поступление не связано с фискальными обязательствами граждан и предприятий в виде налогов, а является рез��льтатом коммерческой деятельности муниципалитета как собственника имущества.

Согласно Бюджетному кодексу РФ (Статья 62), доходы от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, чётко квалифицируются как неналоговые доходы бюджетов. Эта категория включает в себя не только арендную плату, но и доходы от приватизации, дивиденды от участия в капитале хозяйственных обществ, проценты по остаткам бюджетных средств на счетах и другие поступления.

Статистические данные подтверждают значимость этого источника. В период с 2008 по 2014 год, доля средств от использования имущества в общем объеме собственных доходов местных бюджетов варьировалась от 5,78 до 7,75%. Это стабильный и существенный вклад, который обеспечивает финансовую устойчивость многих муниципальных образований.

Таблица: Динамика и структура доходов от использования муниципального имущества в местных бюджетах (гипотетический пример)

Год	Общие собственные доходы (млрд руб.)	Доходы от использования имущества (млрд руб.)	Доля в общих доходах (%)	Основные составляющие доходов от использования имущества
2010	1500	90	6,00	Аренда земли, аренда нежилых помещений
2011	1650	102	6,18	Аренда земли, аренда нежилых помещений
2012	1800	115	6,39	Аренда земли, аренда нежилых помещений, дивиденды
2013	1950	128	6,56	Аренда земли, аренда нежилых помещений, дивиденды
2014	2100	145	6,90	Аренда земли, аренда нежилых помещений, дивиденды, приватизация

Примечание: Данные в таблице являются гипотетическими и приведены для иллюстрации.

Эти доходы позволяют муниципалитетам финансировать широкий спектр программ и проектов: от содержания дорог и благоустройства территорий до поддержки образовательных и культурных учреждений. В условиях ограниченности фискальных возможностей местных бюджетов, эффективное управление муниципальным имуществом становится не просто желательным, а жизненно необходимым.

Влияние эффективного управления арендой на социально-экономическое развитие муниципалитета

Эффективное управление муниципальной собственностью через механизм аренды выходит далеко за рамки простого пополнения бюджета. Оно становится стратегическим инструментом для достижения более широких целей социально-экономического развития муниципального образования.

1. Привлечение инвестиций: Передача муниципального имущества в аренду на прозрачных и привлекательных условиях способствует притоку частных инвестиций. Инвесторы, получая доступ к инфраструктуре и земле, готовы вкладывать средства в развитие бизнеса, создание новых производств, модернизацию объектов. Например, предоставление земли в аренду под строительство нового предприятия или гостиничного комплекса (как в случае с участком «Берлина») стимулирует экономическую активность, даже если это связано с изменением функционального назначения объекта.

2. Стимулирование предпринимательской активности: Муниципалитеты могут целенаправленно использовать арендные отношения для поддержки малого и среднего предпринимательства (СМП), предоставляя льготные условия аренды. Это способствует созданию новых рабочих мест, развитию местного бизнеса и формированию конкурентной среды. Например, бизнес-инкубаторы, расположенные на муниципальных площадях, предоставляют молодым компаниям не только офисы, но и консультационную поддержку, что критически важно на начальных этапах развития.

3. Обеспечение социальных потребностей населения: Аренда может быть инструментом для решения социальных задач. Например, предоставление нежилых помещений в аренду для социально ориентированных некоммерческих организаций, медицинских центров, образовательных кружков или спортивных секций по льготным ставкам позволяет обеспечить доступность важных услуг для населения. Муниципальная собственность, таким образом, превращается в активный инструмент социальной политики, способствующий повышению качества жизни граждан.

4. Развитие инновационной экономики: Муниципальная собственность может служить эффективным инновационным инструментом. Предоставление площадей для инновационных кластеров, технопарков или стартап-акселераторов поощряет развитие высокотехнологичных отраслей и способствует формированию «экономики знаний» на территории муниципалитета.

5. Улучшение городской среды и инфраструктуры: Эффективное использование муниципальных земель и объектов позволяет предотвратить их деградацию, улучшить внешний вид территорий и развить инфраструктуру. Например, если заброшенные муниципальные здания передаются в аренду с условием их реконструкции, это способствует обновлению городской среды.

Таким образом, аренда муниципальной собственности — это не просто пассивный источник дохода, а динамичный и многогранный инструмент, который, при стратегическом и грамотном подходе, способен стать катализатором комплексного социально-экономического развития муниципального образования, обеспечивая его финансовую стабильность и устойчивое будущее. При этом, насколько успешно муниципалитет реализует эти возможности, зависит от его способности к внедрению инновационных подходов в управлении муниципальным имуществом.

Направления совершенствования управления арендными отношениями на примере ГУП «Гостиничный комплекс «Берлин»»

Опыт ГУП «Гостиничный комплекс «Берлин»», его реорганизация и последующая продажа, ярко демонстрируют как потенциал, так и болевые точки в управлении муниципальной собственностью. Основываясь на этом кейсе и выявленных общесистемных проблемах, можно выделить конкретные направления для совершенствования арендных отношений. Наша задача — не просто констатировать проблемы, а предложить действенные механизмы их решения.

Оптимизация процедур учета и распоряжения муниципальным имуществом

Основой эффективного управления является точный и полный учёт активов. Без этого невозможно принимать обоснованные решения.

1. Всесторонняя инвентаризация и паспортизация имущества:

• Цель: Выявление всего объема муниципальной собственности, включая неиспользуемое или неэффективно используемое имущество. Это не просто перепись, а глубокий анализ состояния, функционала и потенциальной доходности каждого объекта.
• Рекомендации: Создание единого электронного реестра муниципальной собственности с полной информацией о каждом объекте (технические характеристики, правовой статус, текущее использование, финансовые показатели, обременения). Для каждого неиспользуемого или неэффективно используемого объекта должен быть разработан индивидуальный план распоряжения:
  • Передача в хозяйственное ведение/оперативное управление: Если объект необходим для выполнения муниципальных функций.
  • Передача в аренду: Если объект может приносить доход и есть потенциальный спрос.
  • Приватизация: Если объект не является стратегическим и его содержание обременительно для бюджета.
  • Снос/реконструкция: Если объект ветхий и не подлежит дальнейшей эксплуатации.

2. Постановка бесхозяйных объектов на кадастровый учет и оформление в муниципальную собственность:

• Проблема: Многие объекты недвижимости не имеют зарегистрированного собственника, что препятствует их полноценному использованию.
• Рекомендации: Муниципальным органам необходимо усилить работу по выявлению таких объектов, проводить их кадастровый учет (если он отсутствует) и инициировать судебные процедуры по признанию права муниципальной собственности. Это позволит ввести эти активы в экономический оборот, превратив их из «мертвого груза» в потенциальный источник дохода или социальный ресурс.

Совершенствование нормативно-правовой базы и механизмов формирования арендной платы

Разрозненность и бессистемность правового регулирования — один из главных барьеров на пути к эффективному управлению.

1. Принятие федерального закона об управлении муниципальной собственностью:

• Цель: Создание единой, комплексной и систематизированной правовой основы для управления и распоряжения муниципальным имуществом.
• Рекомендации: В таком законе должны быть чётко определены:
  • Полномочия органов местного самоуправления.
  • Процедуры учета, оценки и распоряжения имуществом.
  • Единые подходы к формированию арендной платы и предоставлению льгот.
  • Механизмы контроля и ответственности.

Это позволит избежать противоречий, унифицировать практики и повысить прозрачность. Что находится между строк? Принятие такого закона не просто упорядочит процессы, но и значительно снизит коррупционные риски, сделав систему управления более подотчетной и справедливой для всех участников рынка.

2. Корректировка методик расчета арендной платы:

• Цель: Обеспечение рыночной обоснованности и справедливости арендной платы, максимизация доходов бюджета без ущерба для арендаторов.
• Рекомендации:
  • Актуализация данных о рыночной стоимости: Регулярное проведение независимой оценки рыночной стоимости объектов, а не только кадастровой, особенно для коммерческих помещений.
  • Гибкие коэффициенты: Разработка более детализированных и адаптивных корректирующих коэффициентов (К_з, К_п, К_д), которые бы учитывали не только местоположение и комфортабельность, но и специфику бизнеса арендатора, потенциальный социальный эффект, а также сезонность и загрузку для объектов гостиничного типа.
  • Учет динамики инфляции: Механизмы ежегодной индексации арендной платы должны быть прозрачными и привязанными к официальным макроэкономическим показателям (например, индексу потребительских цен), что позволит сохранять реальную стоимость арендных поступлений.
  • Минимизация избыточных льгот: Пересмотр и адресное предоставление льгот, исходя из реальной социальной или экономической значимости деятельности арендатора, а не на общей основе. Любая льгота должна быть экономически обоснована и иметь чёткие критерии.

Повышение эффективности использования имущества в гостиничном комплексе «Берлин»

Хотя ГУП «Гостиничный комплекс «Берлин»» был реорганизован и выставлен на торги, уроки его существования актуальны для его преемника — АО «Гостиничный комплекс «Берлин»», а также для других аналогичных объектов.

1. Оптимизация использования арендных площадей:

• Рекомендации: Для АО «Гостиничный комплекс «Берлин»» (до его продажи или для будущих проектов) необходимо провести анализ текущей структуры арендных площадей. Возможно, часть номерного фонда или неэффективных помещений можно перепрофилировать под офисы, коворкинги, торговые площади или сервисные центры, что повысит доходность.

2. Возможный редевелопмент:

• Рекомендации: Если объект имеет устаревшую инфраструктуру, но находится в привлекательном месте, следует рассмотреть возможность частичного или полного редевелопмента. Продажа участка под общественно-жилой комплекс, как в случае с «Берлином», является примером такого подхода, когда максимальная выгода извлекается через изменение функционального назначения.

3. Улучшение корпоративного управления:

• Рекомендации: Для муниципальных акционерных обществ критически важно внедрение современных практик корпоративного управления: независимые директора, прозрачная отчетность, регулярная оценка эффективности менеджмента, четкое разделение функций собственника и управляющего.

4. Привлечение инвестиций:

• Рекомендации: Разработка инвестиционных проектов для модернизации или расширения комплекса, поиск стратегических инвесторов через открытые конкурсы и презентации. При этом должны быть прописаны чёткие условия для инвесторов, обеспечивающие выгоду для муниципалитета.

Меры поддержки и стимулирования арендаторов (особенно СМП)

Эффективность арендных отношений — это не только доходы, но и развитие местного бизнеса.

1. Анализ существующих преференций:

• Проблема: Законодательство уже предусматривает преференции для субъектов малого и среднего предпринимательства (СМП), такие как безвозмездное пользование или льготные условия аренды. Однако их применение часто бывает несистемным.
• Рекомендации: Провести анализ действующих муниципальных программ поддержки СМП, касающихся аренды.

2. Разработка дифференцированных условий аренды:

• Цель: Создание привлекательных и адресных условий для СМП.
• Детализация:
  • Увеличенные сроки аренды: Для СМП, как правило, договоры аренды заключаются на срок не менее 5 лет (с возможностью сокращения по заявлению арендатора) с правом на продление и, в ряде случаев, на последующий выкуп. Для бизнес-инкубаторов — до 3 лет. Это дает бизнесу уверенность в долгосрочном планировании.
  • Поэтапное увеличение арендной платы (льготные ставки): Например, как в Республике Крым (40%, 60%, 80% от рыночной ставки в первые три года) или Республике Татарстан (0% в первые два года, затем 25%, 50%, 75% и 100% с шестого года). Это значительно снижает стартовую финансовую нагрузку на молодой бизнес.
  • Целевое предоставление: Предоставление льготной аренды должно быть четко привязано к видам деятельности, приоритетным для социально-экономического развития муниципалитета (например, производство, социальные услуги, туризм).

3. Разработка «единого окна» для взаимодействия с арендаторами СМП:

• Рекомендации: Создание централизованной платформы или подразделения, которое бы консультировало СМП по вопросам аренды муниципального имущества, помогало с оформлением документов и поиском подходящих объектов.

Применение инновационных подходов в управлении муниципальным имуществом

Цифровизация и современные технологии могут значительно повысить эффективность управления.

1. Внедрение цифровых платформ для управления арендой:

• Рекомендации: Создание онлайн-порталов для публикации информации о свободных объектах, приема заявок, проведения электронных торгов и отслеживания платежей. Это повысит прозрачность, сократит бюрократию и упростит взаимодействие с арендаторами.

2. Использование геоинформационных систем (ГИС):

• Рекомендации: Интеграция данных об имуществе с ГИС-картами для визуализации расположения объектов, их площади, границ земельных участков, привязки к инфраструктуре. Это позволит лучше анализировать потенциал объектов и планировать их использование.

3. Предиктивная аналитика:

• Рекомендации: Использование аналитических инструментов для прогнозирования спроса на аренду, оценки рисков неплатежей, выявления наиболее перспективных объектов для развития или продажи.

Применение этих направлений, опираясь на уроки прошлого и современные тенденции, позволит значительно повысить эффективность управления арендными отношениями в системе муниципальной собственности, превратив её из источника проблем в мощный драйвер развития территорий.

Заключение

Проведенное исследование выявило, что аренда муниципальной собственности является не просто одной из статей доходной части местного бюджета, а мощным, хотя и зачастую недооцененным, инструментом социально-экономического развития. В контексте постоянно меняющейся экономической среды и динамично развивающегося законодательства, эффективное управление этим активом становится критически важным для каждого муниципального образования.

Мы детально проанализировали теоретические основы и сложную правовую базу, регулирующую арендные отношения, подчеркнув особую роль Гражданского и Земельного кодексов РФ, а также Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Особое внимание было уделено самым последним изменениям законодательства, вступающим в силу с 1 марта 2025 года, которые существенно сокращают сроки проведения аукционов по продаже и аренде земельных участков, демонстрируя стремление государства к ускорению оборота публичных активов.

Рассмотрение методов формирования арендной платы и оценки эффективности показало, что подход к этим вопросам должен быть комплексным, учитывающим не только рыночную стоимость и корректирующие коэффициенты, но и социальную значимость использования имущества. Приведенная формула расчета и показатели экономической эффективности, такие как отношение доходов от использования имущества к затратам на управление, являются действенными инструментами для мониторинга и оптимизации процессов.

Кейс ГУП «Гостиничный комплекс «Берлин»» стал наглядной иллюстрацией проблем и возможностей в этой сфере. История его трансформации от унитарного предприятия до акционерного общества и последующего выставления на торги показала, как меняются подходы к управлению муниципальными активами, когда стратегический интерес муниципалитета может смещаться от операционной деятельности к максимизации инвестиционного потенциала через редевелопмент и продажу. Выявленные проблемы, такие как бюрократические задержки, риски изменения условий аренды и нецелевое использование имущества, а также общие вызовы в управлении ГУП, подтверждают необходимость системных преобразований.

Практическая значимость разработанных рекомендаций заключается в их применимости для повышения эффективности управления муниципальной собственностью. Предложения по оптимизации процедур учета и распоряжения имуществом (инвентаризация, работа с бесхозяйными объектами), совершенствованию нормативно-правовой базы (единый федеральный закон, гибкие методики расчета арендной платы), а также адресные меры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (льготные условия, увеличенные сроки аренды) призваны создать более прозрачную, справедливую и экономически эффективную систему. Внедрение инновационных подходов, таких как цифровые платформы и ГИС, дополнительно усилит управленческий потенциал.

Таким образом, данное исследование не только углубило понимание роли аренды в системе управления муниципальной собственностью, но и предложило конкретный инструментарий для решения актуальных проблем, способствуя формированию более устойчивой финансовой базы муниципалитетов и стимулированию их социально-экономического развития.

Список использованной литературы

1. Бахарев, К. Аренда по правилам. Прокуратура проверит как местные власти распоряжаются госимуществом // Российская газета. — 2008. — № 4756 (23 сентября).
2. Гражданское право. Часть 1 / под ред. Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. — СПб., 1999.
3. Григорьев, В.В. Острина, И.А. Руднев, А.В. Управление муниципальной Недвижимостью. Учебно-практическое пособие. — М.: Дело, 2001.
4. Каганова, О. Управление коммунальной собственностью города Токмок: Учебное пособие / О. Каганова, В. Тян, Ч. Унделанд, А. Мамбетова. — М.: Инфра-М, 2001. — 33 с.
5. Косаренко, Н.Н. Финансовое право России. Часть 1. Учебное пособие. — М.: НИБ, 2004. — С. 267–269.
6. Маркварт, Э. Рекомендации по формированию экономических и финансовых основ МСУ / Э. Маркварт, О. Савранская, И. Стародубская. — М.: ИД ФБК-ПРЕСС, 2004.
7. Мулагаева, З.З. Способы эффективного управления муниципальной собственностью // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2005. — № 9. — С. 32–33.
8. Николаев, М.И. Менеджмент. — М., 2005. — 68 с.
9. Подберезняк, И. Формирование муниципальной собственности через призму реформы местного самоуправления: взгляд со стороны инвестора // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2007. — № 10.
10. Ректов, И.В. Арендная плата. — М., 2008. — 90 с.
11. Унайский, М.А. Кредиты и займы. — М., 2006. — 172 с.
12. Шишкин, А.А. К вопросу о праве муниципальной собственности // Ученые записки. — Тюмень, 2001. — Вып. 2. — С. 105.
13. Шокотько, М.А. Основные проблемы определения правового режима имущества, находящегося в муниципальной собственности // Административное и муниципальное право. — 2008. — № 3. — С. 13.
14. Щепачев, В.А. Проблемы регулирования имущественных правоотношений с участием органов местного самоуправления // Конституционное и муниципальное право. — 2008. — № 18 (27 августа). — С. 24.
15. Финансы. — 2010. — № 4. — 20 с.
16. Статья 29. Муниципальная собственность. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_29577/2f5b5c90b8ce1d5f3068f867087e59c3a375f43d/ (дата обращения: 21.10.2025).
17. Муниципальная собственность — урок. Обществознание, 8 класс. — URL: https://www.yaklass.ru/p/obschestvoznanie/8-klass/sobstvennost-207033/formy-sobstvennosti-v-rossii-207035/re-edc2a07c-3f2d-423f-911e-2ce0957b85e0 (дата обращения: 21.10.2025).
18. Муниципальная собственность? — URL: https://encyclopediya_prava.academic.ru/1825/%D0%9C%D1%83%D0%BD%D0%B8%D1%86%D0%B8%D0%BF%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%9D%D0%B0%D1%8F_%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C (дата обращения: 21.10.2025).
19. Решение Думы города от 27.11.2015 № 913. — URL: https://www.n-vartovsk.ru/city/info/duma/decisions/2015/12/03/75211/ (дата обращения: 21.10.2025).
20. Аренда муниципального имущества: проблемы правового регулирования и практики // КиберЛенинка. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/arenda-munitsipalnogo-imuschestva-problemy-pravovogo-regulirovaniya-i-praktiki (дата обращения: 21.10.2025).
21. Приложение N 1. Методика расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого и туристско-рекреационного типов. — URL: https://base.garant.ru/70273760/5317765c826629737920399d8d17b51b/ (дата обращения: 21.10.2025).
22. Методика расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон… — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100155/ (дата обращения: 21.10.2025).
23. Проблемы управления ГУП и пути их решения. — URL: https://ozlib.com/832737/ekonomika/problemy_upravleniya_gup_puti_resheniya (дата обращения: 21.10.2025).
24. Как повысить эффективность использования муниципального имущества в условиях кризиса. — URL: https://www.gz-online.ru/art/104646-kak-povysit-effektivnost-ispolzovaniya-munitsipalnogo-imushchestva-v-usloviyah-krizisa (дата обращения: 21.10.2025).
25. Об утверждении методики расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального имущества, расположенного в границах особой экономической зоны, заключаемым с резидентом особой экономической зоны, и методики расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах особой экономической зоны от 27 мая 2024. — URL: https://docs.cntd.ru/document/406168532 (дата обращения: 21.10.2025).
26. Арендная плата по договору аренды муниципального имущества // Юрист компании. — URL: https://www.law.ru/art/23117-arenda-munitsipalnogo-imushchestva (дата обращения: 21.10.2025).
27. Риски договора аренды госимущества // Юридическая фирма «Контра». — URL: https://kontra.legal/publikatsii/riski-dogovora-arendy-gosimushchestva (дата обращения: 21.10.2025).
28. Приложение Методика. — URL: https://www.arhcity.ru/data/438/20170428/836.pdf (дата обращения: 21.10.2025).
29. АО Г/к «Берлин». — URL: https://www.rusprofile.ru/id/7949514 (дата обращения: 21.10.2025).
30. О продаже государственного имущества при банкротстве унитарного предприятия // Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование». — URL: http://www.dpr.ru/journal/journal_97_40.htm (дата обращения: 21.10.2025).
31. ГУП Г/К «БЕРЛИН», Москва, проверка по ИНН 7727081870. — URL: https://www.audit-it.ru/buh_otchet/7727081870_gup-gk-berlin (дата обращения: 21.10.2025).
32. Аренда муниципального имущества: проблемы правового регулирования и практики // Издательский дом «Юр-ВАК». — URL: https://www.publishing-vak.ru/file/archive-economy-and-law-issues/2-2020/243-247.pdf (дата обращения: 21.10.2025).
33. Горячева, А.В. Управление муниципальной собственностью: проблемы и пути совершенствования // Вестник науки. — 2019. — URL: https://vestnik-nauki.ru/doc/2019/04/doc-193792.pdf (дата обращения: 21.10.2025).
34. Методика расчета и распределения арендной платы при передаче в аренд. — URL: https://simf.rk.gov.ru/documents/e41e06fe-c966-4c4f-a0e2-d450917242c7 (дата обращения: 21.10.2025).
35. ЗК РФ, Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34901/214d4a8e0f6e1f0e47083658d5335687a41434c7/ (дата обращения: 21.10.2025).
36. Методика оценки эффективности управления муниципальным имуществом // КиберЛенинка. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metodika-otsenki-effektivnosti-upravleniya-munitsipalnym-imuschestvom (дата обращения: 21.10.2025).
37. Основные проблемы управления муниципальной собственностью. — URL: https://novyy-yuridicheskiy-vestnik.ru/upload/iblock/c38/c385b4104c2fb49ff16f6b5711df7d4a.pdf (дата обращения: 21.10.2025).
38. Диссертация на тему «Совершенствование управления арендными отношениями: На примере объектов муниципальной собственности». — URL: https://www.dissercat.com/content/sovershenstvovanie-upravleniya-arendnymi-otnosheniyami-na-primere-obektov-munitsipalnoi-sobs (дата обращения: 21.10.2025).
39. ГУП Г/к «Берлин» Москва (ИНН 7727081870) адрес и телефон. — URL: https://www.rusprofile.ru/id/52674 (дата обращения: 21.10.2025).
40. Проблемы управления государственным имуществом // КиберЛенинка. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-upravleniya-gosudarstvennym-imuschestvom (дата обращения: 21.10.2025).
41. Игнатов, А.С. Особенности аренды государственного и муниципального имущества // vc.ru. — URL: https://vc.ru/legal/276413-osobennosti-arendy-gosudarstvennogo-i-municipalnogo-imushchestva (дата обращения: 21.10.2025).
42. Рахимова, Д.С., Ханнанова, Т.Р. Актуальные проблемы совершенствования управления государственными унитарными предприятиями // NovaInfo. — 2016. — № 43. — С. 264–267. — URL: https://novainfo.ru/article/11790 (дата обращения: 21.10.2025).
43. Современные проблемы управления государственным имуществом в Российской Федерации // Научные журналы московского университета им. С.Ю. Витте. — URL: https://vestnik-econom.muiv.ru/jour/article/view/1749/1663 (дата обращения: 21.10.2025).
44. Аренда муниципального помещения // ЕЮС. — URL: https://eurs.ru/arenda-municipalnogo-pomeshheniya/ (дата обращения: 21.10.2025).
45. Аренда муниципального имущества — порядок передачи и проведения торгов, оценка помещений // Современный предприниматель. — URL: https://www.ipp.ru/journal/arenda-municipalnogo-imushchestva (дата обращения: 21.10.2025).
46. Аренда муниципального имущества // Научные высказывания. — URL: https://nvjournal.ru/article/Arenda_munitsipalnogo_imuschestva (дата обращения: 21.10.2025).
47. Экономическая эффективность аренды имущества // Справочник Автор24. — URL: https://spravochnick.ru/ekonomika/ekonomicheskaya_effektivnost_arendy_imushchestva/ (дата обращения: 21.10.2025).
48. Об утверждении Методики оценки эффективности использования объектов. — URL: https://reftinsky.ru/upload/documents/2023/12/28/post-1002_0.pdf (дата обращения: 21.10.2025).
49. Аренда государственного имущества как неналоговый доход бюджетов // КиберЛенинка. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/arenda-gosudarstvennogo-imuschestva-kak-nenalogovyy-dohod-byudzhetov (дата обращения: 21.10.2025).
50. Администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области постановление от 2023. — URL: https://mihaylovka.donland.ru/documents/active/72886/ (дата обращения: 21.10.2025).
51. АО Г/К БЕРЛИН, Москва (ИНН 7727841506), реквизиты, выписка из ЕГРЮЛ, адрес, почта, сайт, телефон, финансовые показатели // Спарк. — URL: https://www.spark-interfax.ru/moskva/ao-gk-berlin-7727841506-s6711586#financial (дата обращения: 21.10.2025).
52. АО Г/К «БЕРЛИН», Москва, проверка по ИНН 7727841506. — URL: https://www.audit-it.ru/buh_otchet/7727841506_ao-gk-berlin (дата обращения: 21.10.2025).
53. Увеличение стоимости аренды муниципального имущества // Главбух. — URL: https://www.glavbukh.ru/hl/38749-uvelichenie-stoimosti-arendy-munitsipalnogo-imushchestva (дата обращения: 21.10.2025).
54. В Москве выставили на торги гостиницу «Берлин» за 5,5 млрд рублей // Финансы Mail. — URL: https://news.mail.ru/finances/65137021/ (дата обращения: 21.10.2025).
55. Как учесть аренду имущества у государства? // Бухгалтерия.ru. — URL: https://www.buhgalteria.ru/news/kak-uchest-arendu-imushchestva-u-gosudarstva.html (дата обращения: 21.10.2025).
56. Полдюжины вопросов об аренде государственного имущества. Актуальные правовые и учетные аспекты. — URL: https://www.befl.ru/upload/iblock/c36/c3683f12f37c356f90d1643c16a3c104.pdf (дата обращения: 21.10.2025).
57. Аренда офиса в бизнес-центре Гостиница Берлин // Ардера. — URL: https://ardera.ru/business-centers/gostinica-berlin (дата обращения: 21.10.2025).
58. Бизнес-Центр Гостиница Берлин — аренда офисов, телефон, адрес Малая Юшуньская улица, 1 // БЦИнформ. — URL: https://bc-inform.ru/business-centers/gostinica-berlin (дата обращения: 21.10.2025).