Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений в Российской Федерации: теоретические основы, судебная практика и проблемные аспекты

В условиях динамично развивающегося гражданского оборота и растущей экономики, где недвижимость выступает одним из ключевых активов, договор аренды зданий и сооружений занимает центральное место в системе обязательственных отношений. Ежедневно тысячи сделок по передаче во временное владение и пользование промышленных объектов, офисных центров, торговых площадей и жилых комплексов определяют векторы экономического развития и формируют сложные правовые конструкции.

Эта сфера не только отражает фундаментальные принципы гражданского права, но и постоянно сталкивается с вызовами, требующими гибкости законодательства и четкости судебной практики. Актуальность глубокого и всестороннего исследования правового регулирования договора аренды зданий и сооружений обусловлена не только его колоссальной экономической значимостью, но и многогранностью юридических аспектов. От корректности формулировок в договоре до нюансов государственной регистрации и толкования существенных условий — каждый элемент может стать источником серьезных правовых споров и финансовых потерь, а это, несомненно, требует от участников рынка максимальной внимательности и компетентности.

Целью настоящей работы является всесторонний и глубокий анализ правового регулирования договора аренды зданий и сооружений в российском гражданском праве. Для достижения этой цели ставятся следующие задачи:

• Раскрыть теоретические основы и правовую природу данного договора.
• Детально рассмотреть существенные условия и форму договора.
• Охарактеризовать правовой статус, права и обязанности сторон.
• Проанализировать особенности государственной регистрации и ее правовые последствия.
• Исследовать основания и порядок изменения и расторжения договора, а также правовые последствия его недействительности или незаключенности.
• Изучить сложное соотношение прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости при аренде.

Методологическую основу исследования составляют диалектический, системный, сравнительно-правовой и формально-юридический методы. В работе использованы нормативно-правовые акты Российской Федерации (Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и др.), постановления Пленумов Верховного Суда РФ, обзоры судебной практики, а также труды ведущих российских цивилистов (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, Е.А. Суханов).

Структура работы построена таким образом, чтобы последовательно раскрыть заявленные темы, начиная с общих теоретических положений и заканчивая детальным анализом практических и проблемных аспектов правоприменения.

Глава 1. Теоретические основы и понятие договора аренды зданий и сооружений

Понятие и правовая природа договора аренды (имущественного найма) в гражданском праве

В основе любого цивилистического исследования лежит четкое определение ключевых категорий. Договор аренды, или как его исторически называют в российском гражданском праве, договор имущественного найма, представляет собой классический пример обязательственного отношения, регулируемого Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ, это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

С точки зрения общей характеристики, договор аренды является:

• Консенсуальным. Это означает, что договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, а не с момента фактической передачи имущества. Передача имущества — это уже исполнение договора.
• Возмездным. Арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. Безвозмездная передача имущества регулируется нормами о договоре безвозмездного пользования (ссуды) (Глава 36 ГК РФ).
• Взаимным (двусторонне обязывающим). Обе стороны договора несут взаимные права и обязанности. Арендодатель обязан предоставить имущество, а арендатор — принять его, вносить плату и использовать по назначению. Нарушение обязательств одной стороной влечет право другой стороны требовать исполнения или расторжения договора.

Место договора аренды в системе гражданско-правовых договоров однозначно определяется как часть обязательственного права. Он регулирует отношения по передаче имущества во временное пользование, не затрагивая при этом перехода права собственности. Это фундаментальное отличие от вещных прав, которое порождает определенные доктринальные дискуссии.

Соотношение договора аренды с вещными правами является одним из наиболее сложных и обсуждаемых вопросов в цивилистике. Традиционно право аренды трактуется как обязательственное, поскольку оно не предоставляет арендатору непосредственной юридической власти над вещью, подобной власти собственника. Права арендатора возникают из договора и действуют inter partes (между сторонами). Однако некоторые элементы права аренды, особенно долгосрочной, имеют свойства, которые сближают его с вещными правами:

• Право следования (статья 617 ГК РФ). Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это означает, что новый собственник обязан соблюдать условия существующего договора, что характерно для вещных обременений.
• Государственная регистрация. Для долгосрочных договоров аренды недвижимости требуется государственная регистрация (статья 651 ГК РФ), что придает им публичный характер и делает их обязательными для третьих лиц. Это также является признаком, традиционно присущим вещным правам.
• Преимущественное право арендатора. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (статья 621 ГК РФ).

Несмотря на эти «вещные» черты, преобладающая доктринальная позиция в России, поддерживаемая судебной практикой, заключается в том, что право аренды сохраняет обязательственный характер. Оно является производным от права собственности арендодателя и ограничено рамками договорных обязательств. Права арендатора не являются абсолютными, как вещные права, и не могут быть противопоставлены всем и каждому без учета условий договора.

Специфика договора аренды зданий и сооружений как особого вида договора аренды

Договор аренды зданий и сооружений не является просто подвидом общего договора аренды. Он выделен в отдельный параграф 4 Главы 34 ГК РФ (статьи 650-655), что указывает на его особую правовую природу и специфику регулирования. Это означает, что помимо общих положений об аренде, к нему применяются специальные правила. При расхождении между общими и специальными нормами приоритет всегда отдается специальным, касающимся именно зданий и сооружений.

Центральной особенностью является предмет договора — недвижимое имущество, имеющее специфические характеристики. Для полноценного понимания предмета необходимо обратиться к нормативным определениям.

Правовые определения «здания» и «сооружения»

Согласно Федеральному закону от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»:

• Здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Классическими примерами зданий являются жилые дома, офисные центры, производственные цеха.
• Сооружение – это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Примеры сооружений: мосты, тоннели, эстакады, трубопроводы, водонапорные башни, спортивные стадионы, мачты сотовой связи.

Юридическое значение этих определений для договора аренды колоссально:

• Идентификация предмета. Точное понимание, является ли объект зданием или сооружением, критически важно для его корректной индивидуализации в договоре. Ошибки могут привести к признанию договора незаключенным.
• Эксплуатационные требования. Различия в назначении зданий и сооружений влияют на требования к их эксплуатации, безопасности, а также на перечень необходимых разрешений и лицензий, что должно быть учтено сторонами договора.
• Правовой режим. Хотя и здания, и сооружения являются недвижимыми вещами, их функциональное назначение может влиять на применение специальных норм, например, в сфере градостроительства или промышленной безопасности.

Здания и сооружения как объекты недвижимости: особенности правового режима

Статья 130 ГК РФ относит здания и сооружения к недвижимым вещам. Это влечет за собой ряд фундаментальных правовых последствий:

• Принцип прочной связи с землей. Недвижимостью признается имущество, которое прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно эта связь обуславливает специфику правового регулирования, включая принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов (об этом пойдет речь в Главе 7).
• Государственная регистрация прав. Права на недвижимое имущество, их возникновение, переход, ограничение (обременение) и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) (статья 131 ГК РФ). Это касается и прав аренды, если договор заключается на срок не менее одного года, что обеспечивает публичность и достоверность информации о таких правах.
• Особый порядок оборота. Сделки с недвижимостью подчиняются строгим правилам, касающимся формы, регистрации и налогообложения, что отличает их от сделок с движимым имуществом.
• Идентификация. Объекты недвижимости подлежат индивидуализации посредством кадастрового учета и присвоения уникального кадастрового номера, что является ключевым элементом для определения предмета договора аренды.

Таким образом, договор аренды зданий и сооружений — это не просто договор о временном пользовании имуществом, а сложный правовой инструмент, требующий глубокого понимания как общих положений гражданского права, так и специфических норм, регулирующих оборот недвижимости.

Глава 2. Существенные условия и форма договора аренды зданий и сооружений

Договор аренды, как и любая гражданско-правовая сделка, приобретает юридическую силу лишь при соблюдении определенных требований. Одним из краеугольных камней в этом вопросе является согласование существенных условий. Статья 432 ГК РФ прямо указывает: договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Для договора аренды зданий и сооружений такими условиями выступают предмет и размер арендной платы.

Предмет договора аренды зданий и сооружений

Предмет договора — это то, по поводу чего стороны вступают в договорные отношения. В контексте аренды зданий и сооружений предметом является непосредственно само недвижимое имущество, подлежащее передаче во временное владение и пользование.

Требования к индивидуализации объекта аренды

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Применительно к зданиям и сооружениям это требование приобретает особую строгость. Для надлежащей идентификации объекта недвижимости необходимо указать:

• Вид объекта: Является ли это здание, сооружение, помещение или их часть.
• Кадастровый номер: Уникальный, неизменяемый номер, присваиваемый объекту недвижимости при его кадастровом учете. Это основной идентификатор.
• Адрес объекта: Полный почтовый адрес, позволяющий однозначно определить местоположение.
• Площадь: Общая и/или полезная площадь объекта, выраженная в квадратных метрах.
• Этажность: Для зданий и помещений указывается этаж (или этажи).
• Местоположение в здании/сооружении: Например, «помещения на 3-м этаже, расположенные в правой части здания согласно экспликации».
• Иные характеристики: Иногда могут потребоваться дополнительные данные, такие как номер помещения в экспликации, материал стен, год постройки, наличие коммуникаций, что особенно актуально для промышленных сооружений.

Эти данные, как правило, содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), техническом паспорте или экспликации.

Проблемы согласования предмета договора в судебной практике и последствия неточностей

Судебная практика изобилует примерами, когда неточное или неполное описание предмета аренды приводит к признанию договора незаключенным. Если невозможно однозначно определить, какое именно здание или сооружение подлежит передаче, стороны не достигли соглашения по существенному условию.

• Пример: Договор аренды, в котором указан только адрес здания, без уточнения конкретных помещений или их площади в многоэтажном комплексе, может быть признан незаключенным, если из других условий договора невозможно восполнить эту информацию.
• Последствия: Если договор признается незаключенным, он не порождает юридических прав и обязанностей. Все полученное сторонами по такому «договору» может быть квалифицировано как неосновательное обогащение и подлежит возврату. Арендатор не может требовать защиты своих прав на пользование имуществом, а арендодатель – взыскания арендной платы как таковой, только компенсации за фактическое пользование имуществом.

Размер арендной платы как существенное условие

Вторым, не менее важным, существенным условием договора аренды зданий и сооружений, согласно статье 654 ГК РФ, является размер арендной платы. Это условие носит императивный характер: если стороны не согласовали его в письменной форме, договор считается незаключенным.

Формы и порядок установления арендной платы

Арендная плата может быть установлена в различных формах, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 614 ГК РФ. Наиболее распространенные формы для недвижимости включают:

• Фиксированная сумма: Указывается конкретная сумма, например, «100 000 (Сто тысяч) рублей в месяц».
• Из расчета за единицу площади: Например, «1 000 (Одна тысяча) рублей за 1 м² в месяц». В этом случае общая сумма платы будет зависеть от фактической площади, что требует точного измерения.
• Доля от полученных плодов, продукции или доходов: Реже применяется для зданий и сооружений, чаще для аренды земли или сельскохозяйственных объектов.
• Предоставление арендатором определенных услуг или передача вещи в собственность арендодателю.
• Возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Важно, что условие об арендной плате должно быть сформулировано с такой степенью определенности, чтобы исключить любые сомнения относительно ее размера.

Отличие арендной платы от платы за коммунальные и эксплуатационные услуги

Судебная практика последовательно разграничивает понятие арендной платы и платежей за коммунальные и эксплуатационные услуги.

• Арендная плата — это вознаграждение за предоставление имущества во временное владение и пользование.
• Плата за коммунальные и прочие целевые услуги (электричество, вода, отопление, вывоз мусора, охрана, уборка) — это, как правило, компенсация фактически понесенных арендодателем расходов на содержание имущества.

Если стороны договорились, что арендная плата включает в себя коммунальные платежи, это должно быть прямо указано в договоре. В противном случае, если в договоре есть только ссылка на обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги, а сам размер арендной платы не установлен, договор может быть признан незаключенным. Суды подчеркивают, что условие о внесении коммунальных платежей не может подменять собой существенное условие о размере арендной платы.

Последствия несогласования размера арендной платы

Как уже было отмечено, несогласование размера арендной платы в письменной форме влечет признание договора незаключенным. Это означает, что стороны не связаны юридическими обязательствами по такому «договору». Если имущество фактически передавалось и использовалось, арендодатель вправе требовать возмещения за фактич��ское пользование имуществом в качестве неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ), но не взыскания «арендной платы».

Форма договора и значение срока

Обязательная письменная форма договора аренды зданий и сооружений

Для договора аренды зданий и сооружений ГК РФ устанавливает обязательную письменную форму. Согласно пункту 1 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы влечет его недействительность. Это требование не зависит от срока действия договора.

Срок договора: не является существенным условием, но влияет на требование о государственной регистрации

В отличие от предмета и арендной платы, срок договора аренды не является существенным условием, если только одна из сторон не заявила о необходимости его согласования при заключении договора (статья 432 ГК РФ).

• Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца для аренды недвижимости, если иное не предусмотрено законом или договором.
• Однако для договоров аренды зданий и сооружений срок приобретает критическое значение в контексте государственной регистрации. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). Подробнее об этом будет рассказано в Главе 4.

Таким образом, тщательное соблюдение всех требований к существенным условиям и форме договора аренды зданий и сооружений является залогом его действительности и стабильности правоотношений между сторонами.

Глава 3. Стороны договора аренды зданий и сооружений: правовой статус, права и обязанности

В любом договорном обязательстве ключевую роль играют стороны, их правовой статус, а также те права и обязанности, которые они приобретают и несут в силу заключенного соглашения. Договор аренды зданий и сооружений не является исключением. Он предполагает наличие двух основных субъектов: арендодателя и арендатора, каждый из которых обладает определенным объемом правомочий и обязательств, закрепленных в гражданском законодательстве.

Субъектный состав договора: арендодатель и арендатор

Требования к арендодателю (собственник или уполномоченное лицо)

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений может выступать:

• Собственник. Это наиболее распространенный и безупречный вариант. Только собственник обладает полным объемом вещных прав, включая право распоряжения, которое позволяет ему передавать имущество в аренду.
• Лицо, уполномоченное законом или собственником. Законодательство допускает, что арендодателем может быть не только собственник, но и иное лицо, обладающее соответствующими полномочиями. К таким лицам относятся:
  • Уполномоченные законом: Например, унитарные предприятия и учреждения, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Они могут сдавать имущество в аренду только с согласия собственника (статьи 295, 298 ГК РФ).
  • Уполномоченные собственником: Лица, действующие на основании доверенности, договора поручения или агентского договора от имени собственника. Важно убедиться в объеме полномочий такого представителя, чтобы избежать риска оспаривания сделки.
  • Лица, обладающие правом пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в отношении строений, расположенных на таком участке (хотя эти права сейчас ограничены для новых объектов).
• Арендатор, передающий имущество в субаренду. В этом случае основной арендатор выступает арендодателем по отношению к субарендатору.

Ключевым моментом является наличие у арендодателя законного основания для распоряжения имуществом. Отсутствие такого основания может привести к признанию договора недействительным (ничтожным) как сделки, совершенной неуполномоченным лицом.

Требования к арендатору (общая гражданская дееспособность)

Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо, а также индивидуальный предприниматель, обладающие общей гражданской дееспособностью. Законодательство не устанавливает каких-либо особых требований к личности или статусу арендатора зданий и сооружений, за исключением общих норм о правоспособности и дееспособности субъектов гражданского права.

• Физические лица должны быть полностью дееспособными (достигшими 18 лет, не признанными недееспособными).
• Юридические лица должны быть зарегистрированы в установленном порядке, их деятельность не должна противоречить уставным целям. При подписании договора представителем юридического лица важно проверить его полномочия (устав, доверенность, приказ о назначении).

Права и обязанности арендодателя

Правовой статус арендодателя определяется его основной обязанностью — предоставить имущество во временное пользование — и правом на получение арендной платы.

Основные обязанности арендодателя

1. Предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Это включает передачу объекта со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, планы, схемы), если иное не предусмотрено договором (пункт 2 статьи 611 ГК РФ). Состояние должно обеспечивать возможность использования объекта по его целевому назначению (например, для офиса, склада, производства).
2. Передать имущество в срок, предусмотренный договором, или в разумный срок, если срок не установлен. Передача оформляется актом приема-передачи.
3. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (например, сервитут, залог, право пользования). Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора с возмещением убытков (статья 613 ГК РФ).
4. Производить капитальный ремонт имущества, если иное не установлено законом или договором (пункт 1 статьи 616 ГК РФ). Капитальный ремонт направлен на устранение физического износа и восстановление эксплуатационных характеристик объекта.
5. Воздерживаться от любых действий, препятствующих арендатору в пользовании имуществом.
6. Нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, даже если не знал о них при заключении договора (пункт 1 статьи 612 ГК РФ). В случае обнаружения таких недостатков арендатор вправе требовать:
   • соразмерного уменьшения арендной платы;
   • безвозмездного устранения недостатков или возмещения расходов на их устранение;
   • досрочного расторжения договора.

Права арендодателя

1. Получать арендную плату в установленные сроки и в установленном размере.
2. Контролировать состояние предмета договора. Арендодатель имеет право проверять состояние имущества и соблюдение арендатором условий его использования, однако это должно осуществляться с предварительным уведомлением о визите и не препятствовать нормальной деятельности арендатора.
3. Требовать расторжения договора при существенных нарушениях со стороны арендатора (об этом подробнее в Главе 5).
4. Требовать возмещения убытков, причиненных имуществу по вине арендатора.

Права и обязанности арендатора

Правовой статус арендатора определяется его основным правом — временным владением и пользованием имуществом — и обязанностью по внесению арендной платы и надлежащему содержанию имущества.

Основные обязанности арендатора

1. Своевременно вносить арендную плату в соответствии с условиями договора.
2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ). Например, если здание арендовано под офис, нельзя использовать его как производственный цех без согласия арендодателя.
3. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Текущий ремонт направлен на предотвращение преждевременного износа и устранение мелких поломок.
4. Возвратить здание или сооружение арендодателю по акту приема-передачи при прекращении договора в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
5. Возмещать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы, если это предусмотрено договором.
6. Извещать арендодателя о повреждениях, авариях и принимать меры для их предотвращения или устранения.

Права арендатора

1. Право на субаренду, перенаем, залог арендных прав. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).
2. Требовать от арендодателя устранения недостатков имущества или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков.
3. Требовать досрочного расторжения договора при нарушении арендодателем своих обязательств (например, непредоставление имущества, препятствия в пользовании, невыполнение капитального ремонта – об этом подробнее в Главе 5).
4. Имеет право собственности на доходы, полученные от использования имущества, и на отделимые улучшения имущества (статья 623 ГК РФ). Стоимость неотделимых улучшений может быть возмещена, если они произведены с согласия арендодателя.
5. Преимущественное право на заключение договора на новый срок (статья 621 ГК РФ). При надлежащем исполнении своих обязательств арендатор имеет право на заключение нового договора аренды по истечении срока действия текущего договора, если иное не предусмотрено законом или договором.

Проблемные вопросы разграничения капитального и текущего ремонта и влияние на права и обязанности сторон

Одним из наиболее частых источников споров между арендодателем и арендатором является разграничение обязанностей по капитальному и текущему ремонту. ГК РФ лишь в общих чертах определяет эти категории (статья 616 ГК РФ), но конкретные детали часто остаются на усмотрение сторон договора.

• Капитальный ремонт — это комплекс работ по замене или восстановлению конструктивных элементов и систем инженерно-технического обеспечения здания (фундамент, стены, кровля, системы отопления, водоснабжения, канализации), целью которых является восстановление утраченных эксплуатационных характеристик. Его обычно производит арендодатель.
• Текущий ремонт — это комплекс работ по систематическому и своевременному предотвращению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей. Его обычно производит арендатор.

Влияние на права и обязанности: Неправильное разграничение или отсутствие четких формулировок в договоре может привести к следующим проблемам:

• Отказ от проведения ремонта: Сторона, на которую возложена обязанность по ремонту, может уклоняться от нее, ссылаясь на то, что это обязанность другой стороны.
• Досрочное расторжение договора: Невыполнение обязанности по капитальному ремонту арендодателем или существенное ухудшение имущества из-за невыполнения текущего ремонта арендатором может служить основанием для досрочного расторжения договора через суд.
• Возмещение убытков: Сторона, понесшая расходы на ремонт, который должен был быть произведен другой стороной, может потребовать возмещения этих убытков.

Для минимизации таких рисков рекомендуется максимально детализировать в договоре перечень работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту, или включить ссылку на соответствующие строительные нормы и правила. Четкое понимание правового статуса, прав и обязанностей каждой из сторон является залогом стабильных и предсказуемых арендных отношений, минимизируя риски возникновения споров и необходимости судебного вмешательства.

Глава 4. Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений и ее правовые последствия

В сфере недвижимости, где объекты имеют высокую ценность и длительный срок эксплуатации, публичность и достоверность информации о правах на имущество приобретают особую значимость. Одним из ключевых инструментов обеспечения такой публичности является государственная регистрация прав и обременений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Для договора аренды зданий и сооружений эта процедура имеет критическое значение, особенно для долгосрочных отношений.

Правовое значение и порядок государственной регистрации

Требование государственной регистрации для договоров сроком не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ)

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это императивное требование распространяется не только на здания и сооружения в целом, но и на их части, например, на нежилые помещения, если они являются самостоятельными объектами кадастрового учета или могут быть таковыми. Аналогичное правило применяется и к договорам аренды нежилых помещений.

Процедура регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальными органами. Процедура регламентируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

1. Подача заявления: Заявление о государственной регистрации подается одной из сторон договора аренды (арендодателем или арендатором) либо уполномоченным представителем.
2. Комплект документов: К заявлению прилагаются:
   • Договор аренды в требуемом количестве экземпляров.
   • Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
   • Кадастровый паспорт (при отсутствии сведений в ЕГРН).
   • Документы, удостоверяющие личность и полномочия заявителя.
   • Согласие собственника (для унитарных предприятий, учреждений).
   • Иные документы, предусмотренные законодательством.
3. Уплата государственной пошлины.
4. Правовая экспертиза: Росреестр проводит проверку представленных документов на соответствие законодательству, отсутствие препятствий для регистрации.
5. Внесение записи в ЕГРН: В случае положительного решения в ЕГРН вносится запись об обременении объекта недвижимости правом аренды.
6. Выдача выписки: Заявителю выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая произведенную регистрацию.

Сроки осуществления государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета согласно действующему законодательству составляют 2 рабочих дня, а при единой процедуре (одновременном кадастровом учете и регистрации прав) – 4 рабочих дня.

Момент, с которого договор считается заключенным: для сторон и для третьих лиц

Этот аспект является ключевым для понимания правовых последствий регистрации.

• Для третьих лиц: Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Это означает, что для любых лиц, не участвовавших в заключении договора, права и обязанности по нему возникают только после внесения соответствующей записи в ЕГРН. До этого момента они не обязаны признавать существование такого договора и его условий.
• Для самих сторон: Судебная практика, основываясь на принципах добросовестности, исходит из того, что для самих сторон договор считается заключенным с момента его подписания, если иное не установлено законом или договором, даже если он не прошел государственную регистрацию. Это означает, что стороны не могут ссылаться на отсутствие регистрации как на основание для признания договора незаключенным между собой, если они фактически его исполняли.

Правовые последствия отсутствия государственной регистрации

Отсутствие государственной регистрации для долгосрочного договора аренды (на срок не менее года) порождает целый комплекс правовых рисков и особенностей, которые необходимо учитывать.

Действительность договора между сторонами: принцип добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ)

В рамках судебной практики сформировался подход, согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая его действие, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если такое требование с учетом конкретных обстоятельств противоречит принципу добросовестности (пункт 3 статьи 432 ГК РФ). Это означает, что если стороны фактически исполняли незарегистрированный долгосрочный договор аренды (например, арендодатель передал здание, а арендатор вносил плату), они не могут ссылаться на отсутствие регистрации для уклонения от своих обязательств. Для них договор остается обязательным.

Последствия для третьих лиц: отсутствие юридических последствий

Самые серьезные последствия отсутствия регистрации возникают в отношении третьих лиц. Незарегистрированный долгосрочный договор аренды не порождает юридических последствий для лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Например, если собственник продаст арендованное здание третьему лицу, а договор аренды не был зарегистрирован, новый собственник не будет связан условиями этого договора и вправе требовать выселения арендатора.

Детализированный анализ рисков для арендатора при отсутствии регистрации

• Несохранение договора при смене собственника (судебная практика): Как было упомянуто, главное правовое преимущество зарегистрированной аренды (право следования, статья 617 ГК РФ) не действует без регистрации. Если арендодатель продаст объект, новый собственник не будет обязан соблюдать условия аренды, и арендатор может быть выселен.
• Потеря преимущественного права: Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Однако это право может быть реализовано только при наличии зарегистрированного действующего договора.
• Налоговые риски: Для арендатора, являющегося юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, арендные платежи по незарегистрированным договорам аренды, заключенным на год и более, могут быть оспорены налоговыми органами и не могут быть включены в расходы по налогу на прибыль. Это ведет к увеличению налоговой базы и, как следствие, к доначислению налогов и штрафов.
• Административные риски: За отсутствие регистрации договора аренды в Росреестре обе стороны могут быть привлечены к административной ответственности. Часть 2 статьи 19.21 КоАП РФ предусматривает ответственность за нарушение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Суд вправе взыскать штраф с индивидуальных предпринимателей до 100 000 рублей, с должностных лиц — до 50 000 рублей, а с остальных граждан — до 5 000 рублей.
• Иные правоприменительные проблемы:
  • Споры и незаконное выселение: Отсутствие регистрации ослабляет правовую позицию арендатора в случае споров, упрощая арендодателю задачу по его выселению или изменению условий договора.
  • Проблемы со страхованием: Страховые компании могут отказать в выплатах по незарегистрированным договорам, ссылаясь на отсутствие надлежащих правовых оснований для владения/пользования имуществом.
  • Невозможность получения разрешений: В некоторых случаях, например, при реконструкции арендованного объекта, для получения разрешительной документации может потребоваться подтверждение зарегистрированного права аренды.

Срок договора для целей регистрации исчисляется с момента его подписания сторонами. Например, если договор подписан 1 января 2025 года на срок до 31 декабря 2025 года, его срок составляет 365 дней (менее года). Но если договор подписан 1 января 2025 года на срок до 1 января 2026 года, его срок будет ровно год, и он подлежит регистрации.

Особенности регистрации изменений и прекращения договора

Любые изменения и дополнительные соглашения к зарегистрированному договору аренды, влияющие на его существенные условия или срок, также подлежат государственной регистрации. Например, если стороны решили продлить срок действия договора, который изначально был зарегистрирован, то дополнительное соглашение о продлении также должно быть зарегистрировано.

При прекращении договора аренды (по истечении срока, расторжению) необходимо снять обременение с объекта недвижимости в Росреестре. Это делается по заявлению одной из сторон договора или на основании судебного акта. Снятие обременения восстанавливает «чистоту» объекта и позволяет собственнику свободно распоряжаться им. Таким образом, государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений является не формальностью, а важнейшим юридическим актом, обеспечивающим стабильность гражданского оборота, защиту прав и интересов сторон, а также третьих лиц. Игнорирование этого требования может привести к серьезным и дорогостоящим правовым последствиям.

Глава 5. Изменение и расторжение договора аренды зданий и сооружений

Жизнь договора, как и любая иная юридическая конструкция, не статична. Обстоятельства могут меняться, и то, что казалось выгодным или целесообразным при заключении сделки, может утратить свою актуальность. В таких случаях законодательство предусматривает механизмы изменения или расторжения договора. Для договора аренды зданий и сооружений эти механизмы регулируются как общими положениями ГК РФ, так и специальными нормами, учитывающими специфику недвижимости.

Общие положения об изменении и расторжении договора

Фундаментальные принципы изменения и расторжения договора заложены в статье 450 ГК РФ:

• Изменение и расторжение по соглашению сторон. Это наиболее простой и предпочтительный способ. Стороны, по взаимному согласию, вправе изменить или прекратить договор. Такое соглашение должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых актов, обычаев или существа договора не вытекает иное. Если договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение о его изменении или расторжении также подлежит государственной регистрации.
• Судебный порядок изменения или расторжения: принцип существенности нарушения. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в двух случаях:
  1. При существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ). Оценка «существенности» нарушения является одним из самых сложных аспектов в судебной практике и всегда осуществляется судом с учетом конкретных обстоятельств дела.
  2. В иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Законодательство специально выделяет ряд оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ) и арендатора (статья 620 ГК РФ), которые будут рассмотрены ниже. Кроме того, сами стороны могут предусмотреть в договоре дополнительные основания для его одностороннего расторжения.

Обязательный досудебный порядок урегулирования споров:

Важной процессуальной особенностью является требование соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Сторона, желающая изменить или расторгнуть договор, обязана направить другой стороне письменное предложение (предупреждение) об этом. Только при получении отказа на это предложение, либо неполучении ответа в установленный срок (30 дней, если иной срок не указан в законе или договоре), сторона вправе обратиться в суд с соответствующим иском. Несоблюдение этого порядка влечет оставление искового заявления без рассмотрения.

Основания для досрочного расторжения по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ)

Статья 619 ГК РФ специально перечисляет основания, по которым арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке:

1. Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями. Например, использование офиса под производственный цех, повлекшее перегрузку коммуникаций, или систематические нарушения правил эксплуатации.
2. Арендатор существенно ухудшает имущество. Это может быть повреждение несущих конструкций, инженерных систем, которые приводят к снижению стоимости или функциональности объекта.
3. Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Это одно из наиболее частых оснований. Важно отметить, что даже если долг был уплачен после предупреждения, арендодатель в разумный срок после предупреждения все равно вправе обратиться в суд с иском о расторжении.
4. Арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
5. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Судебная практика по определению «существенности» нарушения и проблемы доказывания

Определение «существенности» нарушения — это всегда вопрос факта и оценки судом. Нет универсального критерия. Суды анализируют:

• Размер причиненного ущерба: Он должен быть значительным.
• Лишение того, на что сторона могла рассчитывать: Например, если арендодатель рассчитывал на стабильный доход, а арендатор систематически не платит, это лишает его ожидаемого.
• Неоднократность нарушений: Однократное незначительное нарушение обычно не признается существенным.

Проблемы доказывания заключаются в сборе убедительных доказательств (акты осмотра, экспертные заключения, расчеты убытков, банковские выписки), подтверждающих именно «существенность» нарушения, а не просто его факт.

Практика по неоплате коммунальных платежей

Неуплата коммунальных платежей не всегда является основанием для расторжения договора аренды по статье 619 ГК РФ. Суды чаще всего отказывают в расторжении, если такие платежи не включены в состав арендной платы и являются отдельными расходами арендатора. В этом случае арендодатель может взыскать задолженность, но не расторгнуть договор, поскольку формально обязанность по внесению «арендной платы» не нарушена. Однако, если договор прямо предусматривает, что коммунальные платежи являются частью арендной платы, или их неуплата признается существенным нарушением, ситуация меняется.

Основания для досрочного расторжения по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ)

Статья 620 ГК РФ закрепляет основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора:

1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Например, не передал ключи, не обеспечил доступ, отключил коммуникации.
2. Переданное арендатору имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендодатель не сообщил при заключении договора, и которые не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра. Например, скрытые дефекты фундамента или коммуникаций.
3. Арендодатель не производит относящийся к его обязанности капитальный ремонт имущества в установленные сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки.
4. Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. Это могут быть стихийные бедствия, аварии, не связанные с действиями арендатора (например, пожар из-за короткого замыкания не по вине арендатора).
5. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения по требованию арендатора.

Тенденции судебной практики по изменению и расторжению договоров

Современная судебная практика постоянно развивается, уточняя применение норм ГК РФ:

• Признание права на немотивированный односторонний отказ: Для договоров, заключенных на неопределенный срок, стороны вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Верховный Суд РФ также подтвердил, что для срочных договоров возможно включение в договор условия о немотивированном одностороннем отказе (с уплатой отступного или без), если это не противоречит существу обязательства и не является злоупотреблением правом.
• Экономические изменения как основание для расторжения: Суды крайне редко признают экономические изменения или ухудшение финансового положения сторон (например, кризис, падение спроса) существенным изменением обстоятельств для расторжения договора по статье 451 ГК РФ («изменение обстоятельств»). Для этого необходимо доказать совокупность следующих условий:
  • В момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.
  • Изменение вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть.
  • Исполнение договора без изменения условий настолько нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы такой ущерб для заинтересованной стороны, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
  • Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как правило, суды требуют крайне строгих доказательств этих условий, и такие иски удовлетворяются редко.

• Сохранение договора при смене собственника (ст. 617 ГК РФ): Судебная практика подтверждает, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Договор сохраняет свою силу для нового собственника. Однако это правило работает только в отношении зарегистрированных долгосрочных договоров аренды. Для незарегистрированных договоров новый собственник может не быть связан их условиями.
• Проблемы применения положений ГК РФ и предложения по совершенствованию: Одной из главных проблем остается субъективность оценки «существенности» нарушения, что ведет к непредсказуемости судебных решений. Целесообразно в договорах максимально детализировать, какие именно нарушения стороны считают существенными, чтобы избежать разногласий. Возможно, требуется более четкое законодательное определение критериев «существенности» для типовых нарушений.

Эффективное управление договорными отношениями в сфере аренды зданий и сооружений требует не только знания законодательства, но и понимания текущих тенденций судебной практики, а также умения четко и недвусмысленно формулировать условия договора. Таким образом, изменение и расторжение договора — это комплексные вопросы, требующие глубокого анализа и внимательного подхода.

Глава 6. Недействительность и незаключенность договора аренды зданий и сооружений: последствия и защита прав

В юридической практике часто возникают ситуации, когда договор, заключенный между сторонами, не приводит к ожидаемым правовым последствиям. Это может быть обусловлено его недействительностью или, что еще более критично, его незаключенностью. Понимание этих различий и их правовых последствий является фундаментальным для защиты прав участников гражданского оборота, особенно в такой сложной сфере, как аренда недвижимости.

Разграничение понятий «незаключенность» и «недействительность» договора

Хотя термины «недействительность» и «незаключенность» часто путают, они имеют принципиальные юридические различия, влекущие разные правовые последствия.

• Незаключенный договор: Это ситуация, при которой договор как юридический факт не возник вообще. Он означает, что между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, или не соблюдена требуемая законом форма для его заключения (в случаях, когда несоблюдение формы прямо влечет незаключенность). Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Если такого соглашения нет, договор не существует. К незаключенному договору не применяются правила о недействительности сделок, поскольку сделка не состоялась.
  • Примеры незаключенности:
    • Несогласованность существенных условий договора (предмет, размер арендной платы в определенных случаях).
    • Отсутствие государственной регистрации для долгосрочных договоров аренды недвижимости для целей третьих лиц. Однако для самих сторон, если договор фактически исполнялся, они не могут ссылаться на его незаключенность на основании отсутствия регистрации из-за принципа добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ).
• Недействительный договор: Это сделка, которая была совершена, но имела какой-либо порок, в силу которого она не соответствует требованиям закона. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ). Недействительность может быть двух видов (статья 166 ГК РФ):
  • Оспоримая сделка: Сделка, которая является недействительной в силу признания ее таковой судом. Например, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы.
  • Ничтожная сделка: Сделка, которая является недействительной независимо от такого признания. Например, сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, или совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.
  • Примеры оснований для признания договора недействител��ным:
    • Нарушение требований закона или иных правовых актов (например, сдача в аренду имущества унитарным предприятием без согласия собственника).
    • Заключение договора неуполномоченными лицами.
    • Подписание договора под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
    • Крупные сделки или сделки с заинтересованностью, совершенные без необходимого одобрения корпоративных органов.
    • Несоблюдение обязательной письменной формы для договора аренды зданий и сооружений (пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

Правовые последствия незаключенности договора

Если договор признан незаключенным, это означает, что он никогда не существовал как юридический факт, а следовательно, не породил никаких правовых последствий, на которые был направлен.

• Отсутствие правовых последствий: Обязательства по такому договору не возникли, и ни одна из сторон не может требовать исполнения его условий.
• Возврат имущества: Имущество, переданное по незаключенному договору, должно быть возвращено стороне, его передавшей.
• Возмещение стоимости фактического пользования как неосновательного обогащения: Если имущество фактически использовалось, то сторона, пользовавшаяся им, обязана возместить стоимость такого пользования в качестве неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ). Важно, что это будет возмещение за фактическое пользование, а не «арендная плата» по незаключенному договору. Расчет суммы обычно производится исходя из рыночных ставок аренды аналогичного имущества.
• Влияние принципа добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ) на возможность оспаривания незаключенности: Как уже отмечалось, если стороны фактически исполняли договор, они, как правило, не могут ссылаться на его незаключенность из-за отсутствия регистрации или формальных неточностей, если это противоречит принципу добросовестности. Это правило направлено на защиту стабильности гражданского оборота.

Правовые последствия недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ)

Недействительная сделка, в отличие от незаключенной, существовала, но с пороком. Ее последствия регулируются статьей 167 ГК РФ:

• Отсутствие юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью: Недействительная сделка не влечет юридических последствий, которые стороны имели в виду, совершая ее. Она недействительна с момента ее совершения.
• Двусторонняя реституция: Основное последствие недействительности — это двусторонняя реституция. Каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре (например, услугу, пользование имуществом) – возместить его стоимость в деньгах.
  • Пример: Если договор аренды признан недействительным, арендатор обязан вернуть здание, а арендодатель — полученную арендную плату. Если арендатор уже пользовался зданием, он должен возместить стоимость такого пользования.
• Иные последствия в зависимости от оснований недействительности: В некоторых случаях могут применяться дополнительные меры ответственности:
  • При ничтожной сделке, совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, все полученное по такой сделке может быть взыскано в доход Российской Федерации.
  • При недействительности оспоримой сделки по вине одной из сторон (например, обман), виновная сторона обязана возместить другой стороне понесенный ущерб.

Способы защиты нарушенных прав

В случае возникновения споров о незаключенности или недействительности договора аренды зданий и сооружений, стороны вправе прибегнуть к судебной защите.

• Судебная защита: Основным способом является обращение в арбитражный суд (для юридических лиц и ИП) или суд общей юрисдикции (для физических лиц) с иском:
  • О признании договора незаключенным.
  • О признании договора недействительным (оспоримым) и применении последствий его недействительности.
  • О применении последствий недействительности ничтожной сделки.
• Доказательственная база и процессуальные особенности: Для успешной защиты прав необходимо тщательно сформировать доказательственную базу. Это могут быть:
  • Сам договор и сопутствующие документы.
  • Переписка сторон, акты приема-передачи.
  • Экспертные заключения (например, о рыночной стоимости пользования имуществом).
  • Показания свидетелей (в определенных случаях).
  • Выписки из ЕГРН.

Судебные процессы по таким спорам часто сложны и требуют глубоких юридических знаний.

• Принцип добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ): Сторона, которая стремится признать договор незаключенным или недействительным, должна помнить о принципе добросовестности. Суд может отказать в удовлетворении такого требования, если оно противоречит сложившимся отношениям сторон и их поведению, указывающему на признание договора действующим.

Обращение за юридической помощью к юристам, специализирующимся на недвижимости и аренде, является критически важным шагом для минимизации рисков и эффективной защиты прав в случае возникновения таких споров.

Глава 7. Соотношение прав на земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения при аренде

В российском правопорядке земля и расположенные на ней объекты недвижимости имеют тесную, но в то же время сложную взаимосвязь. Это проявляется в принципе единства судьбы, закрепленном в земельном законодательстве, но при этом права на эти объекты могут регистрироваться и оборачиваться раздельно. При заключении договора аренды зданий или сооружений вопрос о правах на земельный участок, на котором они расположены, приобретает особую актуальность.

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов

Одним из фундаментальных начал земельного законодательства Российской Федерации является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный в пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

• Значение принципа: Этот принцип означает, что все объекты, прочно связанные с земельными участками (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. То есть, если меняется правовой статус земельного участка (например, продажа, аренда), то, как правило, аналогичным образом меняется и правовой статус расположенных на нем объектов.
• Проявление при аренде: При аренде здания или сооружения этот принцип проявляется в автоматической передаче прав на земельный участок, необходимого для использования арендуемого объекта. Это обеспечивает функциональную связанность объекта недвижимости и его основания.
• Раздельная регистрация прав на землю и объекты недвижимости: Несмотря на принцип единства судьбы, права на земельный участок и на расположенные на нем здания и сооружения регистрируются раздельно в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это исторически сложившаяся особенность российского правопорядка, позволяющая различать правовые режимы земли и строений. Например, одно и то же лицо может быть собственником здания и одновременно арендатором земельного участка под ним.

Передача прав на земельный участок при аренде здания или сооружения (ст. 652 ГК РФ)

Статья 652 ГК РФ является ключевой в регулировании соотношения прав на землю и строение при аренде.

• Автоматический характер передачи прав: Пункт 1 статьи 652 ГК РФ устанавливает: «По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования». Это означает, что указанные права передаются арендатору в силу закона, и для этого не требуется специального упоминания в договоре аренды здания или сооружения, ни в каком-либо ином соглашении. Договор аренды здания или сооружения является правоустанавливающим документом на земельный участок, занимаемый недвижимым имуществом.
• Виды передаваемых прав: право аренды или право пользования земельным участком:
  • Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или иное право на соответствующий земельный участок, предусмотренное договором аренды здания или сооружения (пункт 2 статьи 652 ГК РФ). То есть, стороны могут специально договориться об аренде земли.
  • Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (пункт 2 статьи 652 ГК РФ). Это диспозитивная норма: при отсутствии прямого указания в договоре, арендатор получает право пользования землей.
• Аренда здания на участке, не принадлежащем арендодателю: условия допустимости: Пункт 3 статьи 652 ГК РФ регулирует ситуацию, когда арендодатель здания сам не является собственником земельного участка под ним. «Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.» Это важное положение: арендодатель здания может быть, например, арендатором земельного участка, и вправе сдавать в аренду здание, не спрашивая каждый раз согласие собственника земли, если это не запрещено его собственным договором аренды земли.
• Арендатор здания не вправе требовать заключения с ним отдельного договора аренды земельного участка, занимаемого арендуемым имуществом, если это не предусмотрено договором. Права на землю следуют из договора аренды здания.
• Отсутствие в договоре аренды здания или сооружения условий об аренде земельного участка не является основанием для признания такого договора недействительным. Права на земельный участок передаются в силу закона.

Особенности правового регулирования при субаренде земельного участка (ст. 22 ЗК РФ)

Статья 22 ЗК РФ регулирует вопросы аренды земельных участков и содержит важные положения, касающиеся субаренды.

• Возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка арендатору здания: Если арендодатель здания сам является арендатором земельного участка, он вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка арендатору здания.
• Передача земельного участка в субаренду: условия и уведомление собственника: Арендатор земельного участка (который является арендодателем здания) вправе передать земельный участок в субаренду в пределах срока своего договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка, но с его обязательным уведомлением (пункт 5 статьи 22 ЗК РФ). Это значительное упрощение, позволяющее арендатору здания (который сам является арендатором земли) эффективно распоряжаться земельным участком.

Судебная практика и проблемные аспекты соотношения прав

• Споры, возникающие из-за неопределенности прав на земельный участок: Одной из частых причин судебных споров является нечеткость в определении прав на земельный участок, особенно если в договоре аренды здания нет прямого указания на право пользования землей. Несмотря на положение статьи 652 ГК РФ об автоматической передаче, стороны часто пытаются оспорить объем или характер этих прав. Суды, как правило, исходят из того, что арендатору здания передается право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его функционирования.
• Значение договора аренды здания как правоустанавливающего документа на землю: Судебная практика подтверждает, что в отсутствие отдельного договора аренды земельного участка, договор аренды здания является основанием для возникновения у арендатора здания прав на земельный участок под ним. Это упрощает оформление отношений, но требует внимательности к условиям самого договора аренды здания, а также к его государственной регистрации, если он заключен на срок более года.
• Приобретение здания и права на земельный участок: Если организация приобретает здание, она одновременно приобретает права на земельный участок под ним. Характер этих прав (собственность, аренда, постоянное пользование) зависит от того, какие права на землю имел продавец здания. Например, если продавец был собственником земли, покупатель здания получает право собственности на землю. Если продавец был арендатором земли, покупатель здания получает право аренды земли.

В целом, российское законодательство стремится к обеспечению функциональной связанности земли и расположенных на ней объектов недвижимости. Однако раздельная регистрация прав и особенности применения принципа единства судьбы в конкретных договорных ситуациях продолжают оставаться источником правоприменительных проблем, требующих глубокого анализа и тщательного юридического оформления. Как же обеспечить юридическую чистоту и избежать рисков при аренде зданий и сооружений, учитывая эти нюансы?

Заключение

Договор аренды зданий и сооружений является одним из наиболее востребованных и многогранных инструментов в современном гражданском обороте. Проведенное исследование позволило глубоко проанализировать его правовое регулирование в Российской Федерации, выявить теоретические основы, практические аспекты, ключевые особенности судебной практики и обозначить проблемные вопросы.

Основные выводы исследования:

1. Понятие и правовая природа: Договор аренды зданий и сооружений – это консенсуальный, возмездный и взаимный договор, имеющий обязательственную природу, но содержащий элементы, сближающие его с вещными правами, такие как право следования и требование государственной регистрации для долгосрочных договоров. Он является особым видом договора аренды, к которому применяются как общие, так и специальные положения Главы 34 ГК РФ, а также специфические определения «здания» и «сооружения» из Федерального закона № 384-ФЗ.
2. Существенные условия: Для данного вида договора императивно установлены два существенных условия: предмет и размер арендной платы. Несогласование этих условий влечет признание договора незаключенным, что имеет серьезные правовые последствия. Существенное значение имеет четкая индивидуализация объекта аренды с указанием кадастрового номера, адреса и площади, а также недвусмысленное определение размера арендной платы, отличающейся от коммунальных платежей. Обязательная письменная форма договора не зависит от срока, но срок влияет на необходимость государственной регистрации.
3. Правовой статус сторон: Арендодателем может быть собственник или уполномоченное им/законом лицо. Арендатором – любое дееспособное физическое или юридическое лицо. Права и обязанности сторон четко разграничены ГК РФ, но на практике часто возникают споры по разграничению капитального и текущего ремонта, что требует детальной регламентации в договоре. Арендатор имеет ряд важных прав, включая право на субаренду (с согласия арендодателя) и преимущественное право на заключение договора на новый срок.
4. Государственная регистрация: Договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН. Для третьих лиц договор считается заключенным с момента регистрации, в то время как для сторон он может быть обязательным с момента подписания, если фактически исполнялся (принцип добросовестности). Отсутствие регистрации влечет значительные риски для арендатора, включая потерю права следования, налоговые и административные санкции.
5. Изменение и расторжение: Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке при существенном нарушении его условий. ГК РФ четко определяет основания для досрочного расторжения как по инициативе арендодателя (например, неоднократная неуплата арендной платы), так и арендатора (например, непредоставление имущества). Судебная практика демонстрирует строгий подход к доказыванию «существенности» нарушения и редко признает экономические изменения как основание для расторжения.
6. Недействительность и незаключенность: Принципиально важно различать незаключенность (договор не возник из-за отсутствия существенных условий) и недействительность (договор существует, но с пороком). Последствия незаключенности – возврат полученного как неосновательного обогащения, недействительности – двусторонняя реституция. Принцип добросовестности ограничивает возможность ссылаться на незаключенность, если договор фактически исполнялся.
7. Соотношение прав на земельный участок: Российское законодательство придерживается принципа единства судьбы земли и прочно связанных с ней объектов. При аренде здания или сооружения арендатору автоматически передаются права на земельный участок, необходимый для использования объекта, либо в виде аренды, либо в виде права пользования. Арендатор земельного участка, являющийся арендодателем здания, вправе передать землю в субаренду без согласия собственника, но с его уведомлением.

Проблемные вопросы правового регулирования и предложения по совершенствованию:

• Неоднозначность критериев «существенности» нарушения: Несмотря на доктринальные и судебные разъяснения, оценка существенности остается субъективной. Предлагается рассмотреть возможность включения в ГК РФ или постановления Пленума ВС РФ примерного перечня или более конкретных критериев для определения существенности типовых нарушений в сфере аренды недвижимости.
• Разграничение капитального и текущего ремонта: Отсутствие четких законодательных дефиниций и критериев приводит к спорам. Рекомендуется разработать типовые рекомендации или включить в законодательство более детализированные определения этих видов ремонта, либо обязать стороны максимально конкретизировать их в договоре.
• Регулирование незарегистрированной аренды: Несмотря на применение принципа добросовестности, отсутствие публичности незарегистрированных долгосрочных договоров создает неопределенность для третьих лиц и порождает значительные риски. Возможно, следует ужесточить ответственность за несоблюдение регистрации или предусмотреть более мягкие механизмы легализации таких договоров.
• Правовой режим неотделимых улучшений: Вопросы возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, продолжают быть источником споров. Дополнительные законодательные разъяснения могли бы способствовать более справедливому распределению рисков.

Перспективы дальнейших исследований:

Дальнейшие исследования могли бы быть сосредоточены на следующих направлениях:

• Сравнительно-правовой анализ регулирования договора аренды недвижимости в странах романо-германской правовой системы и возможности имплементации их успешного опыта в российское законодательство.
• Влияние цифровизации и новых технологий (например, блокчейн для регистрации прав) на институт аренды недвижимости.
• Детальный анализ налоговых последствий различных форм арендных платежей и специфических условий договора.
• Исследование влияния экономических кризисов и форс-мажорных обстоятельств (например, пандемии) на исполнение и расторжение договоров аренды зданий и сооружений.

Глубокое понимание правового регулирования договора аренды зданий и сооружений является основой для защиты интересов всех участников гражданского оборота, а выявление и анализ проблемных аспектов способствует совершенствованию законодательства и правоприменительной практики.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.06.2022).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 01.07.2022).
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 14.07.2022) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2012. №44. Ст. 4147.
5. Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (ред. от 30.12.2021) // СЗ РФ. 2012. N 26. Ст. 2519.
6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 29.12.2015) (утратил силу).
7. Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ред. от 30.12.2008) (утратил силу) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2012. №25. Ст. 2963.
8. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (последняя редакция).
9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче богатства. Книга 2-я. М.: Статут, 2010.
10. Гражданское право. Том 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2010.
11. Комментарии к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. М.: 2011.
12. Садиков О.Н. Комментарии к части второй ГК РФ. М.: Фонд «Правовая культура», 2011.
13. Сафаралиева С.Г. Регулирование договора аренды публичного имущества в российском законодательстве // Журнал российского права. 2012. №2.
14. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось-89, 2008.
15. Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Курс лекции. Чебоксары: Чуваш. кн. изд-во, 2010.
16. Учебник по гражданскому праву. Ч. 1/ Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. М.: Юрист, 2010.
17. Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель // Главбух. 2012. №3.
18. Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву // Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). М., 2010.
19. Договор аренды зданий и сооружений. Московская коллегия адвокатов «Лещук и партнеры». URL: [URL не указан]
20. Понятие и природа договора аренды зданий и сооружений. URL: [URL не указан]
21. Понятие и значение договора аренды зданий и сооружений. Studbooks.net. URL: [URL не указан]
22. Долгосрочная аренда зданий и сооружений. OkiDoki. URL: [URL не указан]
23. ГК РФ Статья 650. Договор аренды здания или сооружения. КонсультантПлюс. URL: [URL не указан]
24. Договор аренды зданий и сооружений (понятие, характеристика, форма, стороны, содержание, права и обязанности сторон). Ст. 650-655. URL: [URL не указан]
25. Особенности заключения договора аренды зданий, сооружений. URL: [URL не указан]
26. Договор аренды зданий и сооружений. Понятие и правовая природа договора аренды здания и сооружения. URL: [URL не указан]
27. О понятиях «Здание», «Строение», «Сооружение». Академия девелопмента. URL: [URL не указан]
28. ГК РФ Статья 141.3. Здания и сооружения как недвижимые вещи. КонсультантПлюс. URL: [URL не указан]
29. Договор аренды. Гражданское право (Гонгало Б.М., 2017). URL: [URL не указан]
30. Договор аренды: Общая характеристика, важные аспекты, специфика. URL: [URL не указан]
31. Тема 10. Договор аренды. Договорное право. URL: [URL не указан]
32. Про здания, строения, сооружения как объекты технического нормирования. NormaCS.info. URL: [URL не указан]
33. Правовая природа аренды. Текст научной статьи по специальности «Право». URL: [URL не указан]
34. Юридическая природа договора аренды. Виды и особенности договора аренды. URL: [URL не указан]
35. Здание: определение термина по нормативным документам, 384-ФЗ, ГОСТ. URL: [URL не указан]
36. Что такое здание и чем оно отличается от других объектов недвижимости. ЛенКадОценка. URL: [URL не указан]
37. Договор аренды: понятие, элементы и содержание. URL: [URL не указан]
38. Договор аренды. Википедия. URL: [URL не указан]
39. Об аренде. LEX.UZ. URL: [URL не указан]
40. Договор аренды. dokumen.pub. URL: [URL не указан]
41. Договор аренды: виды, стороны, условия. Audit-it.ru. URL: [URL не указан]
42. Решение. Куйбышевский районный суд г. Иркутска. URL: [URL не указан]
43. ГК РФ Статья 654. Размер арендной платы. КонсультантПлюс. URL: [URL не указан]
44. Энциклопедия решений. Арендная плата по договору аренды здания, сооружения, нежилого помещения (октябрь 2025). Документы системы ГАРАНТ. URL: [URL не указан]
45. Существенные условия договора аренды: что это такое? Яндекс Недвижимость. URL: [URL не указан]
46. Арендная плата как существенное условие договора аренды зданий, сооружений. URL: [URL не указан]
47. Существенные условия договора аренды. ЮЦ ЛИДЕР. URL: [URL не указан]
48. Аренда помещений судебная практика. Красногвардейский. URL: [URL не указан]
49. ГК РФ Статья 432. Основные положения о заключении договора. КонсультантПлюс. URL: [URL не указан]
50. Образец договора аренды квартиры с мебелью и бытовой техникой. Амулекс. URL: [URL не указан]
51. ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора. КонсультантПлюс. URL: [URL не указан]
52. Выдача техпаспорта недвижимости. Электронное правительство Республики Казахстан. Egov. URL: [URL не указан]
53. Государственное учреждение «Кадастр» при ГАЗР при ПКР. Darek.kg. URL: [URL не указан]
54. Собрали главные выводы ВС из третьего за 2025 год обзора практики в одной таблице. URL: [URL не указан]
55. Предложение о присвоении «идентификационного кода» недвижимости с 2026 года. URL: [URL не указан]
56. Запросить сведения о недвижимости. Госуслуги. URL: [URL не указан]
57. Договор для Владельцев пунктов выдачи заказов — стандартные условия. OZON. URL: [URL не указан]
58. Договор аренды зданий и сооружений. Договорное право (Беспалов Ю.Ф., 2012). URL: [URL не указан]
59. Права и обязанности сторон по договору аренды зданий, сооружений, изолированных помещений и их частей. Коллегия адвокатов. URL: [URL не указан]
60. Права, обязанности и ответственность арендатора по договору аренды зданий (сооружений). Studbooks.net. URL: [URL не указан]
61. Права и обязанности арендодателя. АрендаБС. URL: [URL не указан]
62. Стороны договора аренды: права и обязанности. Текст научной статьи по специальности. КиберЛенинка. URL: [URL не указан]
63. Правовой статус арендодателя и арендатора по договору аренды недвижимого имущества. Текст научной статьи по специальности «Право». КиберЛенинка. URL: [URL не указан]
64. Права и обязанности арендодателя и арендатора. Циан. URL: [URL не указан]
65. Стороны договора аренды недвижимости. Текст научной статьи по специальности «Право». КиберЛенинка. URL: [URL не указан]
66. Права и обязанности сторон по договору аренды. Текст научной статьи по специальности. КиберЛенинка. URL: [URL не указан]
67. Права и обязанности Арендодателя и Арендатора. КонсультантПлюс. URL: [URL не указан]
68. Права и обязанности арендатора. АрендаБС. URL: [URL не указан]
69. ГК РФ Статья 606. Договор аренды. КонсультантПлюс. URL: [URL не указан]
70. Обзор судебной практика по договору аренды за 2023–2024 годы. Юрист компании. URL: [URL не указан]
71. Статья 606. ГК РФ Договор аренды. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями). ГАРАНТ. URL: [URL не указан]
72. Договор аренды считается заключенным с момента государственной регистрации. URL: [URL не указан]
73. О правовом значении государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимого имущества. Denuo Legal. URL: [URL не указан]
74. Незарегистрированный договор аренды, последствия? OFFICE NEWS. URL: [URL не указан]
75. Договор аренды на срок более года: нужно ли его регистрировать и как это сделать. URL: [URL не указан]
76. С какого момента действует договор аренды помещений. URL: [URL не указан]
77. Государственная регистрация договора аренды. YouTube. URL: [URL не указан]
78. Как зарегистрировать договор аренды и не совершить ошибок. YouTube. URL: [URL не указан]
79. О сроках оказания государственных услуг Росреестра, рассказали в региональном ведомстве. Администрация Серафимовичского района. URL: [URL не указан]
80. Судебная практика по расторжению договоров аренды по инициативе арендодателя. URL: [URL не указан]
81. Порядок изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений. Текст научной статьи по специальности «Право». КиберЛенинка. URL: [URL не указан]
82. ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. URL: [URL не указан]
83. Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора. URL: [URL не указан]
84. Досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке. URL: [URL не указан]
85. ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. URL: [URL не указан]
86. Арендодатель решил досрочно выйти из договора. Как это сделать без санкций. URL: [URL не указан]
87. Досрочное расторжение договора аренды: сложные случаи, анализ споров в судах. URL: [URL не указан]
88. Расторжение договора аренды в судебном порядке. КонсультантПлюс. URL: [URL не указан]
89. Статья 650. Договор аренды здания или сооружения. Законы, кодексы и нормативно-правовые акты Российской Федерации. URL: [URL не указан]
90. Расторжение договора аренды арендатором. YouTube. URL: [URL не указан]
91. Расторжение договора аренды по требованию арендодателя. Гражданское право. URL: [URL не указан]
92. Обзор судебной практики по делам о расторжении договоров аренды и выселении. URL: [URL не указан]
93. Порядок изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений. EconBiz. URL: [URL не указан]
94. Топ-3 «поворотных» дел арбитражных судов округов для юриста: сентябрь 2025 года. URL: [URL не указан]
95. Смольному отказали в выселении арендатора парка им. Бабушкина. Деловой Петербург. URL: [URL не указан]
96. Верховный Суд восстановил справедливость: почему предприниматель не должен отвечать по уголовной статье за долг по аренде. Legal Bulletin. URL: [URL не указан]
97. Корпоративное право и управление: стратегии, вызовы и риски. URL: [URL не указан]
98. Арбитражные суды предъявляют требования, которых нет в АПК. Юрист компании. URL: [URL не указан]
99. Судебная практика о признании договора аренды незаключенным. URL: [URL не указан]
100. Судебная практика о признании договора аренды незаключенным. nalog-nalog.ru. URL: [URL не указан]
101. Практика разрешения споров о признании договора аренды недействительным. URL: [URL не указан]
102. Последствия признания договора аренды незаключенным. КонсультантПлюс. URL: [URL не указан]
103. Приложение. Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными. КонсультантПлюс. URL: [URL не указан]
104. Последствия аренды по договору, не сданному на регистрацию. URL: [URL не указан]
105. Последствия недействительности или незаключенности договора аренды. URL: [URL не указан]
106. Как признать договор аренды недействительным. Винсент Недвижимость. URL: [URL не указан]
107. Судебный акт о признании договора аренды недействительным и применение последствий недействительности. Юридическая Компания ЮСАКТУМ. Доверьтесь профессионалам! URL: [URL не указан]
108. ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки. КонсультантПлюс. URL: [URL не указан]
109. Как защититься при недобросовестном договоре аренды. Правио (Prav.io). URL: [URL не указан]
110. ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки. КонсультантПлюс. URL: [URL не указан]
111. Задержанный в Приморье велопутешественник-француз покинул Россию. Eastrussia. URL: [URL не указан]
112. Нарушение условий договора аренды: правовые последствия. Pandia.org. URL: [URL не указан]
113. Экспертиза договоров грядёт: сделки с жильём могут встать на паузу — рынок ждёт неожиданный поворот. Moneytimes.Ru. URL: [URL не указан]
114. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. URL: [URL не указан]
115. Статья 652 ГК РФ. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения. Ppt.ru. URL: [URL не указан]
116. ГК РФ Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения. КонсультантПлюс. URL: [URL не указан]
117. Принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нём. URL: [URL не указан]
118. По договору аренды здания, право пользование земельным участком, на к. КонсалтикаПлюс. URL: [URL не указан]
119. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Land Law Firm. URL: [URL не указан]
120. Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения. URL: [URL не указан]
121. Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). URL: [URL не указан]
122. Энциклопедия решений. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения (октябрь 2025). Документы системы ГАРАНТ. URL: [URL не указан]
123. Принцип «Единой судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (по земельному и гражданскому законодательству). КиберЛенинка. URL: [URL не указан]
124. ВС РФ напомнил о принципе единства судьбы земельного участка и здания. Новости Право.ру. URL: [URL не указан]
125. Энциклопедия судебной практики. Аренда. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения (Ст. 652 ГК). Документы системы ГАРАНТ. URL: [URL не указан]
126. Земля под зданием: оформление отношений. Сейчас.ру. Lawmix.ru. URL: [URL не указан]
127. Судебная практика по ст. 652 ГК РФ. Договор-Юрист.Ру. URL: [URL не указан]
128. Особенности аренды земельных участков. Полезная информация. gazeta-avangard.ru. URL: [URL не указан]
129. Споры по договорам аренды земельных участков под объектами недвижимости, производственными и торговыми (в т.ч. нестационарными) объектами. Мониторинг правоприменения. Санкт-Петербургский государственный университет. URL: [URL не указан]
130. Ст. 652 ГК РФ. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения. Audit-it.ru. URL: [URL не указан]
131. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая) (постатейный) от 01 января 2017. Комментарий к статье 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения. docs.cntd.ru. URL: [URL не указан]
132. Когда едина судьба земли и зданий при аренде, разобрался ВС. Новости Право.ру. URL: [URL не указан]
133. Порядок оформления аренды земли под зданием. Текст научной статьи по специальности «Право». КиберЛенинка. URL: [URL не указан]
134. Как оформить аренду земельного участка, расположенного под объектом недвижимости. mos.ru. URL: [URL не указан]
135. Образцы договоров аренды квартиры 2025. Амулекс. URL: [URL не указан]
136. Судебная практика по ст. 22 ЗК РФ, «Статья 22. Аренда земельных участков. Договор-Юрист.Ру. URL: [URL не указан]
137. ЗК РФ Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. КонсультантПлюс. URL: [URL не указан]
138. Верховный Суд рассмотрел спор по аренде земли без проведения торгов. URL: [URL не указан]