диплом Регулирование арендных отношений

Содержание

Введение 3

Глава 1. Понятие и виды договора аренды недвижимого имущества 8

1.1. Понятие и общая характеристика договора аренды недвижимого

имущества 8

1.2. Виды объектов договора аренды недвижимого имущества 16

Глава 2. Договор аренды: условия заключения, исполнения

и прекращения 36

2.1. Существенные условия и стороны договора аренды

недвижимого имущества 36

2.2. Заключение договора аренды и государственная регистрация

договора аренды недвижимого имущества 46

2.3. Исполнение и прекращение договора аренды 54

Глава 3. Особенности заключения договора аренды

земельных участков 70

3.1. Вовлечение земельных участков в гражданский оборот 70

3.2. Особенности договора аренды земельных участков,

принадлежащих публичной собственности 76

Заключение 85

Список использованной литературы 89

Выдержка из текста

Актуальность темы исследования. Изменение экономической осно-вы нашего общества, развитие в нем рыночных отноше¬ний привели в дви-жение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот недви-жимого имущества как предмета гражданско-правовых обяза¬тельств. Закре-пление в Гражданском кодексе Российской Федерации общих положений о договоре аренды, а также специальных норм об аренде зданий (сооружений) и предприятий оставляет неурегу¬лированными арендные отношения, пред-метом которых выступают помеще¬ния (жилые и нежилые), объекты неза-вершенного строительства, конструк¬тивные элементы зданий и сооружений.

При этом договор аренды недвижимого имущества является одной из самых распро¬страненных сделок в сфере оборота недвижимости.

К сожалению, в действующем законодательстве правила об аренде по-мещений, объектов незавершенного строительства, конструктивных элемен-тов зданий и сооружений т ряда других не получили должного отражения, отвечающего требованиям современности. На практике арбитражные суды вы¬нуждены руководствоваться разъяснениями и рекомендациями Высшего Ар¬битражного Суда Российской Федерации, признающего данные объекты не¬движимости отличными от зданий и сооружений, но неразрывно с ними свя¬занными, согласно которым к таким договорам применяются нормы об арен¬де зданий и сооружений, в том числе и о государственной регистрации.

В связи с этим полагаем, что избранная тема является в настоящее вре¬мя достаточно актуальной и значимой как с теоретической, так и с практиче¬ской стороны.

Степень научной разработанности темы иссле¬дования. В россий-ской науке гражданского права проблема договора аренды, в том числе и аренды недвижимого имущества, обсуждалась с начала XIX ве¬ка. Свое от-ношение к ней высказывали многие известные ученые, в числе ко¬торых М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, В.В. Витрянский, О.С. Иоффе, О.М. Козырь, П.В. Крашенинников, К.П. Победоносцев, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и другие.

Цель и задачи исследования.

Целью исследования является анализ теоретических и практических во-просов гражданско-правового регулирования договора аренды недвижимого имущества, а также разработка предложений по совершенствованию право-вого регулирования такой разновидности гражданско-правового договора.

Для достижения цели исследования в диссертации ставятся следующие задачи:

— выявить и изучить возникающие проблемы при заключении, регист¬рации и расторжении договора аренды недвижимого имущества и опреде¬лить пути совершенствования законодательства;

— рассмотреть порядок заключения договора аренды недвижимого имущества, относящегося к публичной собственности, а также особенности аренды земельных участков принадлежащих государственной и муници-пальной собственности;

— проанализировать комплекс прав и обязанностей сторон в договоре аренды недвижимого имущества.

Предмет исследования. Нормы гражданского и земельного законода¬тельства, регулирующие арендные отношения в Российской Федерации, а также анализ существующей судебной практики по применению указанных норм.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении договоров аренды недвижимого имущества, права и обязанности сторон, а также прекращение договора аренды недви¬жимого имущества.

Теоретическую и основу исследования составили ра¬боты отечествен-ных ученых-правоведов, содержащие исследования вопросов гражданско-правового регулирования арендных отношений, в том числе от¬ношений, предметом которых выступает недвижимое имущество.

Методологической основой исследования является совокупность об¬щенаучных и частнонаучных методов исследования, включая диалектиче¬ский, исторический; а также такие методы науч¬ного исследования, как фор-мально-логический, технико-юридический.

Нормативно-правовую базу исследования составляют: Конституция РФ, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Россий¬ской Федерации, федеральные законы и другие нормативные правовые акты. Кроме того, в процессе иссле¬дования были использованы законодательства СССР.

Эмпирическую базу исследования составили ма¬териалы судебной практики арбитражных судов Российской Федерации по делам, связанным с арендой недвижимого имущества.

Научная новизна исследования заключается в том, что в работе предпринято комплексное исследование договора аренды не¬движимого имущества как особого вида договора аренды. Изучение ряда важных теоре-тических проблем, возникающих в процессе реализации дого¬вора аренды отдельных видов недвижимого имущества с учетом последних тенденций развития законодательства, судебной практики и современных по¬требностей гражданского оборота в этой сфере, позволило выявить особен¬ности таких объектов договора аренды, как земельные участки, нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, крыши и несущие стены, участки недр.

Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения, выносимые на защиту:

1. В настоящее время можно считать сложившейся тенденцию расши¬рения круга объектов договора аренды недвижимого имущества, происходя¬щую как за счет включения в их число имущественных комплексов (пред¬приятий), так и при дроблении объекта недвижимого имущества на само¬стоятельные объекты, являющиеся конструктивными элементами зданий и сооружений.

Конструктивные элементы зданий и сооружений могут выступать в гражданском обороте как самостоятельные объекты, в отношении которых могут заключаться договоры аренды. Поскольку в отношении них невоз-мож¬но временное владение отдельно от самого здания, то в данном случае речь может идти только о временном пользовании, что не может служить основа¬нием не относить такие договоры к договорам аренды.

2. Представленный в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ перечень объектов не¬движимого имущества в настоящее время не совсем отвечает требованиям сегодняшнего дня, так как он не может охватить все объекты, которые сле-довало бы относить к недвижимости.

При определении понятия недвижимости следует ограничиться ука-за¬нием на единственный объект недвижимого имущества — земельный уча-сток, а для других объектов основным критерием должно быть указание прочности связи с землей, вследствие чего перемещение таких объектов без несораз¬мерного ущерба их назначению невозможно.

3. Участок недр не может быть индивидуализирован и не может рас¬сматриваться как объект недвижимого имущества в отрыве от земельного участка. Недра можно считать неотъемлемой составной частью земельного участка, но никак не самостоятельным объектом недвижимого имущества, который кроме всего прочего не может выступать в гражданском обороте.

Поэтому логичным было бы не называть недра в числе объектов не¬движимости, а рассматривать их как часть земельного участка, в границах которого они расположены. В этом случае осуществление пользования не¬драми будет невозможным без обладания вещным правом или правом арен¬ды на данный земельный участок.

4. В практике арендных отношений широко применяются типовые формы договора аренды. Условия таких договоров требует большей про-зрачности, в частности, считаем, что в договоре необходимо более подробно регламентировать обязанности арендаторов, касающиеся ответственности за охрану земель в процессе их использования и особенно земель сельскохо-зяйственного назначения.

Структура работы

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения и списка использованной ли-тературы.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации. М., Инфра — М, 2014.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II. М.: Инфра-М, 2012.

3. Земельный кодекс Российской Федерации. М., Инфра-М, 2014.

4. Жилищный кодекс РФ / СЗРФ. 2005. № 1.(часть 1). Ст.14.

5. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122- ФЗ «О го¬сударственной ре-гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗРФ. 1997. № 30.

6. Закон РФ «О недрах» // СЗ РФ. 1995. N 10.

7. Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101- ФЗ «Об обороте зе-мель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 44.

8. Федеральный закон от 24.07. 2007 № 221-ФЗ «О государственном када-стре недвижимости» // СЗРФ. 2007. № 31.

9. Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ « О внесении изменений в главы1,2,3 и 4 части 1 гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ 32012. N 53 (ч. 1).

10. Федеральный закон от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утра-тившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Фе-дерации» // СЗРФ. 2013. № 9.

11. Федерального закон «О связи» от 07.07.2003 № 126-ФЗ// СЗ РФ.2003. №28.

12. Положение об экономических и организационных основах аренд¬ных отношений в СССР // СП СССР. 1989. № 19.

13. Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 № 68 «Об особенно-стях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи» // СЗРФ. 2005. №8.

14. Концепции развития гражданского законода¬тельства, одобренной ре-шением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 // Вестник ВАС РФ. N 11. 11. 2009.

15. Приказ Минэконом¬развития России от 24.11. 2008 № 412 (ред. от 22.12.2014) «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о прове¬дении собрания о согласо-вании местоположения границ земельных участ¬ков» // Российская газета. № 260. 19.12.2008.

2. Учебники, учебные пособия, монографии и диссертации,

1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистра-ция и проблемы правового ре¬гулирования. — М.: Волтерс Клувер, 2009.

2. Анисимов А.П., Рыженков А.Я. Козлова М.Ю. Гражданское право России. Практикум. Учебное пособие для магистров. Изд. «Юраит» 2015.

3. Аренда помещений. Налоги, бухучет и особенности оформления / И.М. Кирюшина, A.B. Тюри¬на. — М., 2007.

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., — М.: Статут, 1999. Кн. 2.

5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. первая: Общие положения., М.: Ста¬тут, 2000.

6. Болтанова Е.С., Женетль Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / «РИОР», «ИНФРА-М». 2010.

7. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, со¬оружений и предприятий, лизинг. — М.: Статут, 1999. С.

8. Витрянский В.В. О концепции развития гражданского законода-тельства о недвижимом имуществе (материалы заседания ученого совета ИГП РАН) // Государство и право. 2011. № 9. С. 113.

9. Гражданское право. В 2 ч. (ч. 1). Под ред. Камышанского В.П., Коршунова Н.М., Иванова В.И.. Закон и право. Москва. 2012.

10. Гражданское право: учебник. Часть 2 / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К.Толстого. — М.: Проспект, 1997.

11. Гражданское право: учебник / под ред. О.Н. Садикова. — М.: Кон-тракт, ИНФРА-М, 2012. Т. 2.

12. Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регист-рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: автореф. канд. юрид. наук. — М., 2001.

13. Ерш A.B. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 9.

14. Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России Проблемы. Теория. Практика: сб. памяти С.Л. Хохлова /отв. ред. А.Л. Маковский. — М.: МЦФЭР, 2012.

15. Кокоева Л.Т. Основные правовые гражданско – правовые проблемы арендных отношений: авор. дис.. доктора. юрид. наук. Саратов. 2004.

16. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регист-рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «(постатейный)» (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. А.Н. Ткача «Юстицин-форм» 2006г / Консультант плюс.

17. Куликов А. Ипотека предприятия как имущественного комплекса. — М., 2010.

18. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. П.В. Крашенинникова «Статут», 2011.

19. Правовое регулирование аренды объектов недвижимого имущества: монография / Л.Т. Кокоева – М.: Вузовская книга,2012.

20. Пискунова М. Г. Недвижимость: договоры и комментарии / под. ред Е.А. Киндеева М.: Юриат, 2011.

21. Практика применения ГК РФ частей второй и третьей / под ред. Бе-лова В.А. — М.: Юрайт — Издат, 2010.

22. Попова Е.В. Договор найма жилого помещения: автореф. дис… канд. юрид. наук: 12.00.03.- Волгоград: «Вол ГУ», 2009.

23. Синай¬ский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2009.

24. Степанов СЛ. Недвижимое имущество в гражданском праве. — М.: Статут, 2011.

25. Фриев А.Л. Исполнение гражданско-правовых обязательств между предпринимателями: дис..канд. юрид. наук. — Саратов, 2009.

3. Постановления и разъяснения высших органов судебной власти. Су-дебная практика

26. Постановление ВАС от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практи-ки разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС консультант плюс.

27. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // Вестник ВАС РФ. N 9. сентябрь, 2009.

28. Постановление Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 23 «О признании ут-ратившим силу Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Рос-сийской Федерации от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики раз-решения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»// Вестник ВАС РФ. N 9. май, 2009.

29. Постановление Пленума ВАС РФ от 17. 11.2011№73 (ред. от 2.01.2013) « Об отельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре арены» Вестник ВАС РФ.2012 №1.

30. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14«Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменени-ем и расторжением договоров» // Вестник ВАС РФ , N 7, 1997.

31. Информа¬ционное письмо от 01.06.2000 № 53 «О государственной ре-гистрации договоров аренды нежилых помещений»// Вестник ВАС РФ. N 7. 2000.

32. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01. 2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. № 3. 2002.

33. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 06.03.2001 №59 «Об-зор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС Консультант Плюс.

34. Постановление ФАС ДВО от 11.02.2010 №Ф03-7965/2009 по делу № Л51-2198/2009 // СПС Кон¬сультант Плюс.

35. Постановление ФАС ЦО от 27.01.2012 по делу № А14-2630-2008/85/17// СПС Кон¬сультант Плюс.

36. Постановление ФАС ЗСО от 24.03.2013 по делу № А75-3320/2008 // СПС Консультант Плюс.

37. Информационное письмо Президиума ВАС РФ. от.09.12.2010 №143.»Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения ар-битражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федера-ции»// Вестник ВАС РФ. № 2. февраль, 2011

4. Научные статьи и сборники научных трудов

38. Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продикто-ванные теорией и практикой // Хо¬зяйство и право. 2010. № 12.

39. Витрянский В.В.О концепции развития гражданского законода-тельства о недвижимом имуществе (материалы заседания ученого совета ИГП РАН) // Государство и право. 2011. № 9.

40. Г. А. Волков, А. К. Голиченков, О. М. Козырь Развитие рынка зем-ли: правовой аспект// Государство и право. 2009, №2.

41. Долинская В.В. Торги: общая характеристика и виды // Закон. 2010. № 5.

42. Д. Добаткин и К. Кузин Регистрация сделок с не¬движимостью: шаг вперед? // Государство и право 2010.

43. Жариков Ю.Г. Нормы гражданского право в сфере гражданских отношений //Журнал российского права. 2012. №11.

44. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском граж-данском праве. Сделки с не¬движимостью // Закон. 2007. №4. С. 21

45. Козырь О.М., Маковская Л.Л. «Единая судьба» земельного участка и располо¬женных на нем иных объектов недвижимого имущества (реаль-ность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2009. № 2.

46. Климова М. «О проблеме государственной регистрации договоров аренды недвиимости» // Налоговый вестник.2014. №5 С.34.

47. Кокоева Л.Т. О проблемах заключения договора аренды // Аг-рарное и земельное право 2014.№12

48. Крассов О.И. Современное земельное право в свете новелл граж-данского законодательства // Экологическое право. 2012. №5.

49. Матвеев И.В. Недей¬ствительность сделок с пороком формы // Со-временное право. 2009. № 9. С. 17.

50. Петрищев В. «Аренда» конструктивного элемента здания // Хозяй-ство и право. 2013. № 8.

51. Пискунова Е. А. Особенности правового регулирования государ-ственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Правовые вопросы недвижимости. 2012. № 2.

52. Сафарапиева С.Г. Регулирование договора аренды публичной соб-ственности в российском зако¬нодательстве // Журнал Российского права. 2012. № 2.

53. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском пра-ве России// Нотариус. 2013. №5.

54. Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гра-жданском праве // Журнал российского права. 2006. №12.

55. Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влияние на иные гра-жданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. № 4.

56. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на не-движимое имущество и сделок с ним. Проблемы современного граждан-ского права: (сборник статей. — М: Городец, 2006.).

57. Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право. 2013. № 7.