Содержание
Содержание
Введение………………………………………………………………………
3
1 Теоретические основы оценки земельных участков………………….
6
1.1 Понятие земельного участка как объекта оценки…………..………
6
1.2 Правовое обеспечение оценки стоимости земельного участка
10
1.3 Информационное обеспечение процесса оценки стоимости земельного участка……………………………………………………….
22
2 Методологические основы оценки земельных участков……………….
26
2.2 Цели и задачи оценки стоимости земельных участков……………….
26
2.2 Принципы и факторы к оценки стоимости земельных участков…….
28
2.3 Основные подходы и методы к оценке земельных участков………..
34
3 Определение рыночной стоимости земельного участка……………….
51
3.1 Задание на оценку. Описание объекта оценки………………………..
51
3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки………………………………………………………………
53
3.3 Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта……………………………………………………………………….
71
Заключение…………………………………………………………………..
72
Список источников и литературы………………………………………….
75
Приложения…………………………………………………………………
78
Выдержка из текста
Введение
Выпускная квалификационная работа выполнена по теме «Оценка рыночной стоимости земельного участка».
Актуальность. Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения.
Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизация экономической жизни. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в ближайшей перспективе характер изменений всей экономики. Земля является природной основой рынка недвижимости.
Рынок недвижимости России продолжает стремительно развиваться. Вместе с тем, возрастает актуальность и востребованность независимой оценки стоимости, как объектов недвижимости, так и оценки рыночной стоимости земельных участков.
Рынок земли занимает особое место в экономике России. Данный факт объясняется следующим. В действительности, сегодня земельные активы, это очень выгодное капитальное долгосрочное вложение. Практика показывает, что после получения разрешения на начало строительства, цены на землю возрастают до небывалых величин, в среднем становятся в десять раз дороже. То есть при постоянном росте цен на землю еще в геометрической прогрессии увеличивается стоимость земли в связи с возможностью на построения на ней жилых домов и возникновения соответствующей инфраструктуры.
В связи с тем, что земля, находящаяся в собственности признана товаром, соответственно товар имеет цену. Так и на землю должна быть сформирована цена на основании существующего спроса и выставляемых предложений. В условиях существующей рыночной экономики цена на землю имеет тенденцию к росту. Значимыми факторами являются стремительный рост городов, а вслед, за городом и растет и пригород. Также существенно растут сети дорог и другое – использование сельскохозяйственных земель не по назначению. Однако наиболее большое увеличение цен на землю все-таки происходит в связи с прямыми платежами государства за изъятые из обработки сельскохозяйственные земли. Таким образом, предложение рынка земли имеет свой предел. Это объясняется тем, что количество земли на ограничено. Следовательно, рынок земли является очень специфическим рынком среди других видов рынка. Таким образом, по мере становления и развития рынка земли в России повышается значимость результатов оценки.
Целью выпускной квалификационной (дипломной) работы является разработка теоретических и практических вопросов оценки рыночной стоимости земельного участка. Исходя их указанной цели, были поставлены и решены следующие задачи:
1) изучены теоретические аспекты оценки рыночной стоимости земельного участка;
2) кратко описаны подходы и методы оценки рыночной стоимости земельного участка;
3) определена рыночная стоимости земельного участка
Объектом исследования является земельный участок общей площадью 10 600 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Панфилова
Предметом исследования является особенности определения рыночной стоимости объекта оценки.
Информационной базой исследования послужило: правоустанавливающие документы по объекту оценки, научная литература, зарубежные источники информации, публикации периодической печати, интернет ресурсы.
Теоретические основы оценки стоимости недвижимости и земли в условиях развитого рынка разработаны в трудах Дж. К. Эккерта, Дж. Фридмена, Н. Ордуэй, В. Кляйбера, X. Дитериха. В условиях административной экономики СССР существовало два принципиально отличающихся теоретических подхода к оценке земли: затратный, основанный на оценке вложений в землю и отраженный в работах С.Г. Струмилина, Ю. Зарембо, Н. Бекаревича; и рентный, опирающийся на капитализацию доходов, прибыли (И. Храбров, М. Виленский, Г. Бабков, А. Степанков). Проблемы оценки городских земель в России в условиях неразвитости рынка земли рассматриваются в работах Мягкова В.Н., Федорова В.П. и Прорвича В.А. и Ромма А.П
Список использованной литературы
Список источников и литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (действующая редакция от 28.12.2013) // Справочная правовая система «Гарант» по состоянию на 2.06.2014 г
2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Справочная правовая система «Гарант» по состоянию на 2.06.2014 г.
3. Постановление Правительства РФ от 15 марта1 997 г.«О порядке определения нормативной цены земли». // Справочная правовая система «Гарант» по состоянию на 2.06.2014 г.
4. Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек» / // Справочная правовая система «Гарант» по состоянию на 2.06.2014 г.
5. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256) С изменениями и дополнениями от 22 октября 2010 г. // Справочная правовая система «Гарант»: по состоянию на 2.06.2014 г.
6. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255) С изменениями и дополнениями от 22 октября 2010 г. // Справочная правовая система «Гарант»: по состоянию на 20.06.2014 г.
7. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316. // Справочная правовая система «Гарант» по состоянию на 2.06.2014 г.
8. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» // Справочная правовая система «Гарант» по состоянию на 2.06.2014 г.
9. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003г. № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» // Справочная правовая система «Гарант» по состоянию на 2.06.2014 г.
10. Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» // Справочная правовая система «Гарант» по состоянию на 2.06.2014 г.
11. Александров В.Т. Оценка недвижимости и ценообразование в строительстве: практическое пособие / В.Т Александров, В.Д. Ардзинов. — М.: Стройин-формиздат, 2008 — 250 с.
12. Бухарин Н.А. Оценка и управление стоимостью бизнеса: учебное пособие / Н.А. Бухарин, Е.С. Озерова, С.В. Пупенцова, О.А. Шаброва. – СПб: ЭМ-НиТ, 2011. — 238 с.
13. Варламов А.А. Оценка объектов недвижимости: учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров. — М.: Форум, 2010. — 288 с.
14. Варламов А.А. Земельный кадастр. Оценка земли и иной собственности/ Варламов А.А., Севастьянов А.В.- том 5 — МоскваЮ издат. КолосС, 2006 г.
15. Гараникова Л.Ф. Оценка стоимости предприятия: учебное пособие/ Л.Ф. Гараникова.- изд. 1-е. — Тверь: ТГТУ, 2007. — 140 с.
16. Грязнова А.Г. Оценка бизнеса: учебник для вузов по экон. спец. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2010. — 509 с.: табл.
17. Драпиковский А. И. Оценка недвижимости: учебник / А. И. Драпиковский, И. Б. Иванова, Н. С. Игнатенко, Н. Б. Исаев, И. В.Лукашова, Н. В. Мокроусов, Л. В. Романенко. — изд. 2-ое — Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2012. — 480 с.
18. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости: практикум / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова.- Спб. ГУЭФ, 2012. — 110 с.
19. Каминский А. В. Анализ практики оценки недвижимости / А. В. Каминский, Ю. И. Страхов, Е. М. Трейгер. – М: РИО МАОК, 2014-189 с.
20. Косорукова И. В. Оценка стоимости имущества: учебное пособие / И. В. Косорукова, О. М. Ванданимаева, П. В. Дронов, Н. Н. Ивлиева и др. — М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012. – 736 с.
21. Орлов С. В. Рыночная оценка имущества города: учебное пособие / С. В. Орлов, Ю. А. Цыпкин. — М: Юнити-Дана, 2013. — 312 с.
22. Пратт Ш.П. Оценка бизнеса. Скидки и премии: учебник / Ш.П. Пратт — Пер. с англ. — М.: ЗАО «Квинто-Менеджмент», 2011. — 392 с.
23. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков / В.И.Петров — М.: Кнорус, 2012.- 320 с.
24. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учебное пособие для вузов/ под редакцией проф. В.А. Швандара. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. — 303 с.
25. Федотова М. А. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / В. Ю. Рослов, О. Н. Щербакова, А. И. Мышанов. – М: Финансы и статистика, 2014-150 с.
26. Чеботарев Н. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник для бакалавров / Н. Ф. Чеботарев. — 3-е изд. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2014.- 256 с.
27. Лейфер, Л. А. Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости / Л. А. Лейфер// Периодическое средство массовой информации «Регистр оценщиков». — 2013- №4. — С