Договор аренды — всесторонний анализ и структура дипломной работы

Введение, в котором обосновывается актуальность темы

Договор аренды является одним из фундаментальных институтов гражданского права, формирующим основу для значительной части экономических отношений в современном обществе. Его роль сложно переоценить: от аренды жилья и офисов до проката автомобилей и финансового лизинга сложного промышленного оборудования — арендные отношения пронизывают как повседневную жизнь граждан, так и сложнейшие бизнес-процессы. Именно широчайшее применение в предпринимательской деятельности и сложный, многоуровневый характер правового регулирования обусловливают неослабевающую актуальность научного исследования данной темы.

В настоящей работе объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в процессе временной передачи имущества от одного лица (арендодателя) другому (арендатору). Предметом исследования являются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), регулирующие институт аренды, а также правоприменительная, в первую очередь судебная, практика.

Цель дипломной работы — проведение всестороннего, комплексного анализа договора аренды. Для достижения этой цели поставлены следующие задачи:

• изучить исторические предпосылки и теоретические основы института аренды;
• раскрыть правовую природу и ключевые признаки договора;
• проанализировать его элементы и условия действительности;
• классифицировать и рассмотреть особенности отдельных видов арендных договоров;
• выявить проблемные аспекты правового регулирования и правоприменения.

Методологическую основу исследования составляют общенаучные и частнонаучные методы познания, включая логический, системный и сравнительно-правовой анализ.

Глава 1. Как формировались и что представляют собой теоретико-правовые основы аренды

Для глубокого понимания современного состояния института аренды необходимо обратиться к его истокам и базовым теоретическим концепциям. Правовые конструкции, заложенные тысячелетия назад, продолжают оказывать влияние на законодательство и сегодня.

Исторический экскурс: наследие римского права

Корни современного договора аренды уходят в римское частное право, а именно в договор найма вещей — locatio-conductio rerum. По этому договору одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) определенную вещь для временного пользования за вознаграждение. Уже тогда были заложены ключевые принципы, актуальные и сегодня:

1. Срочность: имущество передавалось на определенный или неопределенный срок.
2. Возмездность: использование имущества всегда предполагало уплату вознаграждения.
3. Сохранение права собственности: право собственности на вещь оставалось за наймодателем, наниматель получал лишь право пользования.

Эта модель оказалась настолько удачной, что была реципирована большинством правовых систем мира, включая российскую.

Понятие и правовые признаки договора аренды в ГК РФ

Современное российское законодательство дает четкое определение договора. Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из этого определения и общих положений гражданского права вытекают его основные характеристики. Договор аренды является:

• Консенсуальным, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, а не с момента передачи вещи.
• Возмездным, поскольку предполагает плату за пользование имуществом.
• Взаимным (двусторонним), так как порождает права и обязанности у обеих сторон: арендодатель обязан предоставить имущество, а арендатор — вносить плату и вернуть вещь по окончании срока.

Место в системе гражданско-правовых договоров

Договор аренды занимает уникальное место в системе гражданско-правовых обязательств. Его основное отличие от договора купли-продажи заключается в том, что аренда не влечет смены собственника. От договора безвозмездного пользования (ссуды) аренда отличается своим возмездным характером. А от договоров оказания услуг ее отличает предмет — передача индивидуально-определенной вещи в пользование, а не совершение определенных действий или деятельности.

Глава 2. Ключевые элементы и условия действительности договора аренды

Действительность и исполнимость договора аренды напрямую зависят от корректного определения его ключевых элементов и соблюдения установленных законом требований.

Стороны договора

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. В качестве арендодателя, согласно статье 608 ГК РФ, может выступать собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатором может быть любое дееспособное физическое или юридическое лицо.

Предмет договора — существенное условие

Ключевым и единственным существенным условием, прямо названным в законе, является предмет договора. Статья 607 ГК РФ требует, чтобы в договоре были указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных условие об объекте считается несогласованным, а сам договор — незаключенным.

Например, для аренды помещения недостаточно указать только его площадь. Необходимо указать точный адрес, кадастровый номер, расположение на этаже согласно плану БТИ.

Предметом аренды могут быть только непотребляемые вещи, то есть те, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (здания, оборудование, транспортные средства).

Цена и срок договора

Арендная плата (цена договора), порядок ее внесения и условия пересмотра регулируются статьей 614 ГК РФ. Плата может устанавливаться в различных формах: твердая сумма, доля от доходов, предоставление услуг и т.д. Важно отметить, что по требованию арендатора она может быть уменьшена, если условия пользования, предусмотренные договором, существенно ухудшились по не зависящим от него обстоятельствам.

Срок договора определяется сторонами самостоятельно (ст. 610 ГК РФ). Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц (а при аренде недвижимости — за три месяца).

Форма и государственная регистрация

Требования к форме договора установлены статьей 609 ГК РФ. Договор на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Особое правило действует для аренды недвижимости: договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации.

Глава 3. Какие существуют виды договоров аренды и в чем их специфика

Общие положения об аренде, рассмотренные выше, конкретизируются и дополняются специальными нормами, регулирующими ее отдельные виды.

Общая классификация видов аренды

Гражданский кодекс РФ выделяет несколько специальных видов арендных договоров, каждый из которых обладает своими особенностями:

• Прокат;
• Аренда транспортных средств (с экипажем и без экипажа);
• Аренда зданий и сооружений;
• Аренда предприятий;
• Финансовая аренда (лизинг).

Анализ отдельных видов: аренда недвижимости и лизинг

Для демонстрации специфики рассмотрим два распространенных вида — аренду зданий и финансовую аренду.

Аренда зданий и сооружений отличается повышенными требованиями к форме (обязательная письменная форма) и необходимости государственной регистрации для долгосрочных договоров. Важной особенностью является то, что одновременно с передачей прав на здание арендатору передается и право пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Финансовая аренда (лизинг) — это особый вид инвестиционной деятельности. Его специфика в том, что арендодатель (лизингодатель) не является собственником имущества изначально. Он обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить это имущество лизингополучателю за плату во временное пользование. Это сложная трехсторонняя сделка, направленная, как правило, на обновление основных фондов предприятия.

Ключевые права и обязанности сторон

На примере общих положений можно выделить фундаментальные права и обязанности. Арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению, и производить за свой счет капитальный ремонт. Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, поддерживать его в исправном состоянии и своевременно вносить арендную плату.

Важными гарантиями прав арендатора являются:

• Право на плоды и доходы: плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
• Сохранение договора в силе при смене собственника: переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Заключение, где подводятся итоги и формулируются выводы

Проведенное исследование позволяет систематизировать знания об институте аренды и сделать ряд ключевых выводов. В ходе работы был последовательно пройден путь от анализа историко-правовых корней и теоретических основ договора (Глава 1), через детальный разбор его структуры, элементов и условий действительности (Глава 2), к изучению многообразия его видов и их специфики (Глава 3).

На основании этого анализа можно сформулировать следующие итоговые тезисы:

1. Особая значимость предмета договора. В отличие от многих других договоров, в аренде требование о точной и недвусмысленной идентификации объекта является критически важным. Несоблюдение этого условия ведет к признанию договора незаключенным, что подчеркивает его фундаментальное значение.
2. Сбалансированность интересов сторон. Законодательство предусматривает механизмы защиты интересов как арендодателя (право требовать расторжения при порче имущества или невнесении платы), так и арендатора (право на уменьшение платы при ухудшении условий пользования, право на расторжение при непредоставлении объекта).
3. Необходимость дальнейшего совершенствования. Несмотря на детальную проработку общих положений, регулирование отдельных, особенно новых и сложных, видов аренды (например, лизинга цифровых активов) требует постоянного внимания законодателя и адаптации к меняющимся экономическим реалиям.

Таким образом, договор аренды представляет собой сложный, но гибкий правовой инструмент, играющий системообразующую роль в гражданском обороте. Цель работы — всесторонний анализ института — достигнута.

Список использованных источников

(Раздел оформляется в соответствии с требованиями ГОСТ)

1. Нормативно-правовые акты
   • Конституция Российской Федерации.
   • Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая).
   • Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)».
   • …
2. Судебная практика
   • Постановления Пленума Верховного Суда РФ.
   • Информационные письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ.
   • …
3. Научная и учебная литература
   • Монографии, учебники и учебные пособия по гражданскому праву.
   • Статьи в периодических юридических изданиях.
   • …

Приложения

(В данный раздел могут быть вынесены вспомогательные материалы)

• Приложение А. Образец договора аренды нежилого помещения.
• Приложение Б. Сравнительная таблица отличий договора аренды от договора безвозмездного пользования (ссуды).

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. «Воздушный кодекс Российской Федерации» от 19.03.1997 N 60-ФЗ (ред. от 06.07.2016) // «Собрание законодательства РФ», 24.03.1997, N 12, ст. 1383.
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410.
4. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
5. Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 31.12.2014) «О финансовой аренде (лизинге)» «Собрание законодательства РФ», 02.11.1998, N 44, ст. 5394.
6. Федеральный закон от 28.12.2009 N 381-ФЗ (ред. от 31.12.2014) «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 09.01.2015) // «Собрание законодательства РФ», 04.01.2010, N 1, ст. 2.
7. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.10.2009 по делу № А46-15568/2008 // http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=AZS;n=77880
8. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2011 N 15АП-3993/2011 по делу N А32-34158/2010 По делу о пресечении злоупотребления правом, выразившегося во введении в эксплуатацию магазина // http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=RAPS015;n=23240.
9. Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений» // Специальное приложение к «Вестнику ВАС РФ», N 11 (ч. 2), 2003.
10. Постановление ФАС Московского округа от 25.05.2000 N КГ-А40/2021-00 по делу N А40-50378/99-59-491Суд отказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, т.к. материалами дела подтверждено, что объект незавершенного строительства зарегистрирован в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и, таким образом, стал объектом вещных прав // http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=AMS;n=63886.
11. Постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2005 N Ф09-2495/05-С3 по делу N А76-2461/05 Объекты незавершенного строительства не могут являться объектами аренды, поскольку такой объект в процессе завершения его создания изменяет свои качества, характеристики и не имеет специального назначения // http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=AUR;n=45992.
12. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2006 N Ф04-1169/2006(21628-А81-5) по делу N А81-2243/05 Иск о взыскании задолженности по арендной плате за пользование зданием удовлетворен правомерно, поскольку арендатор не исполнил обязательство по ее внесению в установленный срок, а то обстоятельство, что арендованное здание является объектом незавершенного строительства, не является основанием для отказа в иске // http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=AZS;n=35544.
13. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09 по делу N А40-87811/08-147-655 В удовлетворении заявления о признании незаконными действий регистрирующего органа по государственной регистрации расторжения договора аренды недвижимого имущества правомерно отказано, так как указанные действия регистрирующего органа не нарушают прав и законных интересов заявителя, поскольку в договоре аренды прямо предусмотрено право арендодателя расторгнуть его в одностороннем порядке // «Вестник ВАС РФ», N 5, 2010.
14. Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767 В удовлетворении иска о внесении изменений в пункт заключенного обществами договора аренды отказано, так как арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам пп. 2 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации // «Вестник ВАС РФ», N 7, июль, 2010.
15. Постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу N А72-9288/2012 О применении последствий недействительности договоров аренды недвижимости // http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=APV;n=116385.
16. Постановление ФАС Московского округа от 16.09.2013 по делу N А40-13577/13-149-131 Об отмене решения антимонопольного органа // http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=AMS;n=189601.
17. Абдраимов Б., Сулейманова С., Саймова Ш. Теоретические и методологические основы экономического механизма арендной платы за землю в зарубежных странах // Актуальные проблемы экономики. 2013. № 7.
18. Азукаева Б.А. Правовое регулирование аренды нежилых помещений: применение общих норм об аренде или норм об аренде зданий и сооружений // Право и государство: теория и практика. 2007. № 6.
19. Акбашев Р. Р. Право собственности. – 2 изд., — Казань: Изд-во «Юниверсум», 2014.
20. Александров А.Д. Новый Земельный кодекс Российской Федерации об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. 2012. № 1.
21. Александрова Е. С. Аренда и лизинг: бухгалтерский учет и налоги. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2011.
22. Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижи¬мость. – М., 2011.
23. Вавилин Е.В. Договор аренды транспортных средств по гражданскому законодательству России // Альманах цивилистики: сборник статей. Выпуск 4 / Под ред. Р.А. Майданика. – Киев: Киевский национальный университет им. Т.И. Шевченко; Алерта, 2011.
24. Вавилин Е.В. Прекращение договора аренды: вопросы правового регулирования // Вестник Саратовской государственной академии права. 2011. № 4.
25. Вавилин Е.В. Содержание договора аренды: арендная плата и пользование арендованным имуществом // Вестник Саратовской государственной академии права. 2011. № 3.
26. Вавилин Е.В. Арендная плата: установление, порядок начисления и изменение размера / Е.В. Вавилин // Тенденции модернизации российского гражданского законодательства (круглый стол). Сборник научных трудов (Саратов, 25 апреля 2014 г.). – Саратов: издательский центр «Наука», 2014.
27. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 2002.
28. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др. // Под ред. 4 П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014.
29. Гришаев С. П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жи¬лого помещения, ипотека, наследование). – М., 2011.
30. Елизаров Д.В. Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества: Автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. Владивосток, 2011.
31. Еремкина Т.А. Проблемы реализации норм законодательства об аренде в правоприменительной практике // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2008. № 2.
32. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2011. № 8.
33. Землякова Г. Л. Правовая природа договора лизинга / В сборнике: Российское и зарубежное обязательственное право (Проблемы теории и практики). М., 2010.
34. Игнатова Ю.Н. Соотношение договора аренды транспортных средств со смежными договорами // Юрист. 2015. № 24.
35. Инвестиционная привлекательность лесного комплекса региона: типологическая оценка и дифференцированное управление / Под ред. В. К. Резанова. – Владивосток : Дальнаука, 2010.
36. Информация Банка России от 16 декабря 2014 г. «О ключевой ставке Банка России и других мерах Банка России» // Вестник Банка России, № 112. 2014.
37. Кабатова Е. В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М.: Инфра-М, 2008.
38. Кириченко О.В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2007. № 6.
39. Ковалев В. В. Содержание арендных операций: экономико-правовые аспекты. Вестник СПбГУ. Сер. 5. 2014. Вып. 1 (№ 5).
40. Ланда В.М. Актуальные проблемы регламентации отношений по аренде нежилых помещений // Правовые вопросы недвижимости. 2009. № 1.
41. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // «Журнал российского права». 2010. №1.
42. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: Вчера, сегодня, завтра // Жилищное право. 2010. № 6.
43. Максютова А.М., Ахтямова Е.В. Гражданско-правовая характеристика института договора аренды // Инновационная наука. 2016. №4-4.
44. Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. / Д.И. Мейер. — по 8-му изд., испр. и доп., 1902. — Ч. 2. — М.: Статут, 1997.
45. Механизмы управления устойчивым развитием лесного комплекса / В. К. Резанов и др.; под ред. В. К. Резанова, К. В. Резанова. – Владивосток: Дальнаука, 2015.
46. Невзгодина Е. Л. Аренда недвижимости по законодательству Российской Федерации // Вестник Омского университета. Серия «Право». — 2014. № 4 (41).
47. Новикова О.Б. Предмет договора найма жилого помещения: проблемы теории и судебной практики // Российская судья. 2007. № 2.
48. Петрова Е.И. Применение норм об аренде зданий и сооружений к отношениям аренды нежилых помещений // В сборнике: Актуальные проблемы корпоративного права. Вестник магистратуры Саратов, 2016.
49. Пыхтин С. Проблемы расторжения договора аренды при залоге прав аренды // Хозяйство и право. 2012. № 11.
50. Русаков Р. Нарастающая доля. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.kommersant.ru/doc/2308327
51. Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 3.
52. Судебная практика: споры, связанные с арендой и иными видами ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество // В сборнике: Недвижимость в России: Правовое регулирование и судебная практика Сб. науч. тр. Центр социал. науч.-информ. исслед. Отд. правоведения; РАП. Редкол.: Шевченко Л.И. Москва, 2015.
53. Суханов Е.А. Проблемы совершенствования кодификации гражданского законодательства // Актуальные вопросы российского частного права. М., 2008.
54. Сухов О.В. Анализ судебной практики по аренде // Жилищное право. 2010. № 8.
55. Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. 2010. № 3.
56. Федеральная служба государственной статистики в сети Интернет. Режим доступа: www.gks.ru.
57. Филюшкина Г. Н. Экономическая организация лесопользования в условиях долгосрочной аренды лесного фонда. – Пушкино: ВНИИЛМ, 2006.
58. Фисин И. А. Еще раз об аренде лесов в России // Лесное хозяйство. – 2003. – № 4.
59. Щербович И.А. К вопросу об особенностях формирования арендной платы при аренде зданий и сооружений: правовой аспект // Вестник Адыгейского государственного университета. 2006. № 4.
60. Энциклопедия судебной практики. Гражданский Кодекс РФ. Купля-продажа. Аренда. М., 2009.