Договор аренды нежилых помещений: комплексное исследование правового регулирования и актуальной практики на 2025 год

Насколько сильно правовая неопределенность в регулировании договора аренды нежилых помещений влияет на экономическую составляющую бюджетной политики Российской Федерации? По оценкам экспертов, пробелы, включая отсутствие конкретного критерия для типологии договора аренды и неурегулированность предварительного договора, носят коллизионный характер, имеющий непосредственное негативное влияние на экономическую составляющую бюджетной политики РФ. Эта цифра, хотя и не является абсолютной метрикой потерь, ярко подчеркивает системную проблему, требующую глубокого исследования и научно обоснованных решений, поскольку каждый такой пробел выливается в судебные издержки и снижение инвестиционной привлекательности.

В условиях стремительно меняющейся экономической среды и динамичного развития гражданского законодательства Российской Федерации, договор аренды нежилых помещений остается одним из наиболее востребованных и, одновременно, сложных правовых институтов. Его актуальность определяется не только постоянным ростом деловой активности и потребностью в коммерческой недвижимости, но и непрекращающимся процессом адаптации правовой системы к новым экономическим реалиям, включая цифровизацию и влияние глобальных событий. Целью данного исследования является комплексный и углубленный анализ правового регулирования договора аренды нежилых помещений на 2025 год, охватывающий новейшие законодательные изменения, актуальную судебную практику и вызовы современных экономических условий.

Нам предстоит детально изучить правовую природу и сущностные признаки этого вида договора, выявить ключевые пробелы в законодательстве и предложить пути их устранения. Особое внимание будет уделено специфике государственной регистрации аренды, включая новые вызовы, связанные с арендой частей помещений. Не менее важным аспектом станет анализ правовых позиций Верховного Суда РФ и арбитражных судов, формирующих современную судебную практику, а также влияние форс-мажорных обстоятельств и иных экономических факторов.

Структура работы выстроена таким образом, чтобы обеспечить максимальную глубину и полноту исследования. От теоретических основ мы перейдем к анализу актуальных правовых вопросов, затем погрузимся в тонкости судебной практики и влияние внешних факторов, завершив работу систематизацией проблем и предложениями по совершенствованию. Это позволит не только обогатить теоретическую базу, но и предоставить практическое руководство для студентов, аспирантов и юристов, сталкивающихся с вопросами аренды нежилых помещений.

Теоретико-правовые основы договора аренды нежилых помещений

Понятие и квалифицирующие признаки нежилого помещения как объекта аренды

На первый взгляд, термин «нежилое помещение» кажется интуитивно понятным, однако в юридической практике его четкое определение и разграничение с другими объектами недвижимости критически важны для квалификации договора аренды. Нежилое помещение — это изолированное помещение в здании или сооружении, предназначенное для использования в нежилых целях (например, для коммерческой деятельности, офиса, склада, производства), которое обладает самостоятельными границами и может быть объектом гражданских прав.

Принципиальное отличие нежилого помещения от здания или сооружения заключается в его неразрывной связи с основным объектом недвижимости (зданием/сооружением), в котором оно находится. Если здание или сооружение рассматривается как единый объект недвижимости, то нежилое помещение является его составной частью, обладающей при этом юридической автономией, что позволяет ему выступать в качестве самостоятельного предмета договора аренды.

Для однозначной идентификации нежилого помещения как объекта аренды в 2025 году ключевое значение имеет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Этот документ содержит все необходимые сведения: точный адрес, этаж, наименование (если есть), инвентарный или кадастровый номер, функциональное назначение и площадь. Отсутствие или неточность этих данных может повлечь за собой признание договора незаключенным из-за неопределенности предмета, что неоднократно подтверждалось судебной практикой. Таким образом, выписка из ЕГРН, особенно полученная после 01.01.2017 года, когда вступил в силу Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», служит своего рода «паспортом» помещения, гарантирующим его юридическую чистоту и корректное описание.

Правовая природа и источники регулирования договора аренды нежилых помещений

Исторически сложилось так, что договор аренды нежилых помещений не имеет самостоятельного и четкого разграничения в российском законодательстве. В Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) отсутствует отдельный параграф или глава, посвященная именно аренде нежилых помещений. Вместо этого, законодатель сосредоточился на общих положениях об аренде (Глава 34 ГК РФ) и специальных правилах для аренды зданий и сооружений (параграф 4 Главы 34 ГК РФ).

Эта ситуация порождает методологическую проблему: как регулировать аренду нежилого помещения, если она прямо не упомянута? Решение было найдено в применении норм по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ). То есть, к договору аренды нежилых помещений применяются как общие положения об аренде (ст. 606–629 ГК РФ), так и специальные правила параграфа 4 главы 34 ГК РФ (ст. 650–655 ГК РФ), регулирующие аренду зданий и сооружений. Эта позиция, ставшая краеугольной для судебной практики, была окончательно подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ) в Информационном письме от 01.06.2000 № 53 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Таким образом, хотя нежилое помещение и отличается от здания или сооружения, нормы о последних распространяются на него в силу их сходства по объекту правоотношений.

Однако отсутствие самостоятельного правового регулирования в ГК РФ является ключевой проблемой, порождающей коллизии и правовую неопределенность. Это приводит к:

• Пересечению признаков нескольких видов договора аренды: Иногда сложно провести четкую грань между арендой нежилого помещения и, например, арендой части здания или сооружения, что влияет на требования к форме и регистрации договора.
• Отсутствию конкретного критерия для типологии договора аренды: Законодатель не предложил ясных ориентиров для классификации арендных отношений, что усложняет правоприменение.
• Неурегулированности предварительного договора аренды: Хотя общие положения о предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ) применимы, их детализация применительно к аренде нежилых помещений часто вызывает споры.

Эти пробелы не просто создают неудобства для юристов, но и имеют непосредственное негативное влияние на экономическую составляющую бюджетной политики Российской Федерации, так как порождают судебные споры, увеличивают транзакционные издержки и снижают предсказуемость правоотношений. Что это означает для бизнеса? Прежде всего, это дополнительные риски и затраты, которые приходится закладывать в финансовые модели, снижая тем самым инвестиционную привлекательность.

Существенные условия договора аренды нежилых помещений

Как любой гражданско-правовой договор, договор аренды нежилых помещений для своей действительности должен содержать существенные условия. Отсутствие хотя бы одного из них влечет признание договора незаключенным, что означает отсутствие юридических последствий.

1. Стороны договора: Арендодатель и арендатор.

• Арендодатель: Лицо, обладающее правом собственности или иным вещным правом, позволяющим сдавать имущество в аренду. Важно, чтобы арендодатель обладал правом собственности на имущество в момент его передачи арендатору. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо, а также публично-правовое образование (например, муниципалитет).
• Арендатор: Лицо, принимающее имущество во временное владение и пользование за плату. Также может быть физическим или юридическим лицом.

2. Объект аренды: Помещение, передаваемое в возмездное пользование.

• Определенность объекта: Это наиболее критичное условие. Договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить передаваемое в пользование нежилое помещение. К таким данным относятся:
  • Адрес: Полный и точный почтовый адрес объекта недвижимости.
  • Этаж: Указание этажа, на котором расположено помещение.
  • Наименование (если есть): Например, «Офис №5», «Торговый зал №1».
  • Инвентарный или кадастровый номер: Уникальный идентификатор объекта недвижимости в ЕГРН.
  • Функциональное назначение: Для каких целей предназначено помещение (например, «для офисной деятельности», «для размещения розничного магазина», «для складских нужд»).
  • Площадь: Точная площадь арендуемого помещения.
• Детализация предмета: Предмет договора должен четко описывать передаваемое в возмездное пользование помещение или его части. Для корректной идентификации объекта рекомендуется использовать выписку из ЕГРН. При аренде части помещения к договору необходимо прилагать кадастровые паспорта или технические планы с указанием границ и площади арендуемой части.

3. Размер арендной платы: Сумма, которую арендатор обязуется выплачивать арендодателю за пользование имуществом.

• Четкость определения: Размер арендной платы должен быть однозначно установлен в договоре. Это может быть фиксированная сумма за определенный период (например, ежемесячно), или же порядок ее определения (например, привязка к площади, базовой ставке, изменению ключевой ставки ЦБ РФ, но не чаще одного раза в год).
• Валюта: Обычно указывается в рублях, но может быть эквивалентна иностранной валюте.

Таким образом, тщательная проработка и недвусмысленное указание этих условий в договоре являются фундаментом стабильных и предсказуемых арендных правоотношений, предотвращая потенциальные конфликты и судебные разбирательства.

Актуальные вопросы правового регулирования и государственной регистрации договора аренды нежилых помещений в 2025 году

Изменения в гражданском законодательстве РФ и их влияние на договор аренды (2014-2025 гг.)

Последнее десятилетие (2014-2025 гг.) ознаменовалось существенными изменениями в гражданском законодательстве РФ, многие из которых так или иначе затронули и сферу арендных отношений. Хотя отдельной глобальной реформы, посвященной исключительно аренде нежилых помещений, не произошло, совокупность поправок в ГК РФ и федеральные законы сформировала новый ландшафт правового регулирования.

Прежде всего, следует отметить реформу вещного права, которая хотя и не была полностью реализована в задуманном объеме, повлияла на понимание объектов недвижимости и их оборота. Также значительное воздействие оказали изменения, касающиеся общей части обязательственного права, в частности, статьи 401 ГК РФ, регулирующей ответственность за неисполнение обязательств, что особенно проявилось в условиях форс-мажора (например, пандемии COVID-19).

Важным направлением стало укрепление принципа добросовестности (ст. 1 ГК РФ) и защита слабой стороны в договоре, что находит отражение в судебной практике при рассмотрении споров об аренде, особенно в части условий о досрочном расторжении или изменении платы.

Однако, несмотря на эти общие улучшения, в гражданско-правовом регулировании арендных отношений нежилой недвижимости продолжают выявляться серьезные пробелы, которые носят коллизионный характер и негативно влияют на экономическую составляющую бюджетной политики РФ. К ним относятся:

• Пересечение признаков нескольких видов договора аренды: Законодательство до сих пор не предлагает четких критериев для разграничения, например, аренды нежилого помещения как такового, аренды части здания и договора простого пользования. Это приводит к тому, что стороны и суды вынуждены каждый раз самостоятельно квалифицировать договор, что создает правовую неопределенность.
• Отсутствие конкретного критерия для типологии договора аренды: В ГК РФ не закреплены специфические виды аренды, ориентированные на конкретный тип нежилого помещения (например, офисы, торговые площади, склады), что мешает разработке специализированных норм, учитывающих особенности каждого сегмента рынка.
• Неурегулированность предварительного договора аренды: Несмотря на общие положения о предварительном договоре, детализация его применения к аренде нежилых помещений оставляет желать лучшего. Вопросы, связанные с обеспечением исполнения такого договора, возможностью заключения его в отношении еще не существующего объекта или части помещения, остаются предметом судебных споров.

Эти пробелы не только усложняют процесс заключения и исполнения договоров, но и увеличивают риски для инвесторов и предпринимателей, препятствуя развитию рынка коммерческой недвижимости.

Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений: новые вызовы и перспективы

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества является фундаментальным требованием российского права, но ее правила не всегда однозначны, особенно в контексте нежилых помещений.

Основные правила и сроки:

• Обязательность регистрации: Договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если он заключен на срок свыше одного года. Это требование установлено п. 2 ст. 651 ГК РФ, который по аналогии применяется и к нежилым помещениям.
• Краткосрочные договоры: Договор аренды, заключенный на срок менее года, государственной регистрации не подлежит. При этом, если договор заключен на неопределенный срок, он также не требует регистрации.
• Суть регистрации: Государственная регистрация заключается в отражении информации об аренде в ЕГРН, что придает правоотношениям публичный характер, обеспечивает их стабильность и позволяет третьим лицам узнать об обременении объекта недвижимости.

Порядок и сроки проведения государственной регистрации:
Основным нормативным актом, регулирующим госрегистрацию, является Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

• Заявление: Подать заявление о государственной регистрации договора аренды может любая из сторон – арендодатель или арендатор.
• Срок проведения: Срок проведения госрегистрации составляет 7 рабочих дней при подаче документов непосредственно через органы Росреестра и 9 рабочих дней при подаче через многофункциональный центр (МФЦ).

Перечень необходимых документов:

Категория	Документы	Дополнительные требования
Общие	Заявление о регистрации
	Договор аренды (оригинал, не менее 2 экз.)	Должен соответствовать требованиям ГК РФ
	Документ, удостоверяющий личность заявителя/представителя	Паспорт гражданина РФ
	Документ, подтверждающий полномочия представителя	Нотариально удостоверенная доверенность
	Документ об уплате государственной пошлины	Квитанция, чек
	Правоустанавливающие документы на объект аренды	Выписка из ЕГРН (может быть запрошена Росреестром)
Для юридических лиц	Учредительные документы (оригиналы или заверенные копии)	Устав, свидетельство о госрегистрации
	Протокол собрания учредителей об одобрении крупной сделки (при необходимости)	Если сделка является крупной для организации
	Документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора (если не руководитель)	Приказ, доверенность
Особые случаи	Письменное согласие залогодержателя	Если объект находится в залоге
	Нотариально заверенное согласие супруга	Если недвижимость приобретена в браке
	Кадастровый паспорт (для части помещения)	С графическим обозначением, описание местоположения, границ и площади арендуемой части

Новые вызовы и проблемы государственной регистрации аренды частей нежилых помещений в условиях цифровизации:

Одним из наиболее актуальных и сложных вопросов является регистрация аренды не всего помещения, а его части. Долгое время эта практика вызывала правовую неопределенность. Сегодня, в условиях цифровизации и функционирования ЕГРН, этот процесс стал более регламентированным, но и более требовательным.

• Требования к кадастровым паспортам и техническим планам: Если в аренду сдается часть помещения, к договору в обязательном порядке должны прилагаться кадастровые паспорта или технические планы с точным указанием местоположения, границ и площади арендуемой части.
• Изготовление техплана: Для изготовления техплана на часть помещения кадастровый инженер проводит обследование выделенной части. В процессе составляется графический план, где четко обозначены границы арендуемого пространства.
• Временный кадастровый номер: Сведения из договора и техплана переносятся в ЕГРН, и часть помещения получает временный кадастровый номер. Это позволяет однозначно идентифицировать именно ту часть, которая является объектом аренды, и отразить ее обременение.

Слепая зона: Обоснование необходимости внесения изменений в п. 2 ст. 651 ГК РФ:

Несмотря на сложившуюся судебную практику применения правил об аренде зданий и сооружений к нежилым помещениям по аналогии, законодательная формулировка п. 2 ст. 651 ГК РФ («Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации…») создает правовую неопределенность, особенно в отношении частей таких объектов. Эксперты, в частности Оруджова Д. Х. и Ключникова Я. А. из Финансового университета при Правительстве РФ, обоснованно предлагают добавить в п. 2 ст. 651 ГК РФ после слова «сооружения» словосочетание «а также их частей». Это изменение прямо закрепит необходимость государственной регистрации договоров аренды частей зданий, сооружений и, как следствие, нежилых помещений, устраняя любую двусмысленность и коллизии, возникающие при применении аналогии закона.

Актуальные изменения в размере государственной пошлины за регистрацию договора аренды в 2025 году:

Размер государственной пошлины за регистрацию договора аренды регулируется Налоговым кодексом РФ. На 2025 год актуальные ставки составляют:

• Для физических лиц: 2 000 рублей.
• Для юридических лиц: 22 000 рублей.

Эти суммы являются фиксированными за регистрацию одного договора и не зависят от стоимости объекта аренды или размера арендной платы. Важно отслеживать возможные изменения в законодательстве, так как Налоговый кодекс РФ периодически пересматривается.

Судебная практика по спорам из договора аренды нежилых помещений: анализ правовых позиций Верховного Суда РФ и арбитражных судов (2014-2025 гг.)

Обзор ключевых правовых позиций Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ, являясь высшей судебной инстанцией, играет ключевую роль в формировании единой судебной практики и толковании норм гражданского права. После объединения ВАС РФ и ВС РФ, его правовые позиции стали единственным ориентиром для всех арбитражных судов.

1. Взыскание арендной платы за неиспользуемое имущество при отсутствии актов возврата:
Эта проблема часто возникала в практике, когда арендодатель пытался взыскать арендную плату за период после прекращения срока договора, ссылаясь на отсутствие акта возврата помещения. Верховный Суд РФ неоднократно признавал такие решения необоснованными, если арендатор фактически не использовал имущество.

Ключевая позиция: Отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством продолжения использования имущества арендатором после прекращения срока действия договора. Если арендодатель неправомерно уклоняется от приемки объекта, он не вправе требовать плату за период просрочки. Факт неиспользования помещения арендатором может быть доказан любыми средствами, например, свидетельскими показаниями, актами осмотра, показаниями средств учета коммунальных ресурсов. Следовательно, арендодателю необходимо активно фиксировать факт использования или неиспользования помещения, чтобы избежать необоснованных требований.

2. Особенности возобновления договора аренды на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ):
Статья 621 ГК РФ предусматривает механизм «молчаливого» продления договора аренды.

Позиция ВС РФ: Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях. В этом случае арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату в изначально оговоренном размере. Важно, что при возобновлении на неопределенный срок, любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Это дает гибкость в отношениях, но и требует внимательности к срокам уведомления.

3. Детальный разбор Определения Верховного Суда РФ № 305-ЭС23-7 от 18 мая 2023 г. по делам о досрочном расторжении договора аренды по вине арендатора и взыскании убытков:
Это Определение является знаковым для практики взыскания убытков при досрочном расторжении договора.

• Фабула дела: Арендодатель (общество «Лидер») обратился в суд с иском о взыскании убытков с арендатора (ООО «КлинТрейд») в связи с досрочным расторжением договора аренды по вине последнего. Суды первой и апелляционной инстанций отказали во взыскании, посчитав, что арендодатель не доказал причинно-следственную связь между действиями арендатора и возникновением убытков.
• Позиция ВС РФ: Верховный Суд РФ не согласился с такими выводами. Он указал, что досрочное расторжение договора по вине арендатора лишает арендодателя возможности получать доход от сдачи помещения в аренду. В качестве убытков могут быть взысканы неполученные арендные платежи за период, когда помещение фактически простаивало или было сдано по более низкой цене, а также расходы на поиск нового арендатора. ВС РФ подчеркнул, что суды должны были исследовать все обстоятельства, связанные с действиями арендодателя по минимизации убытков (например, попытки сдать помещение другим лицам), но не отказывать во взыскании только на основании отсутствия актов возврата или формальных доказательств использования. Это определение усиливает защиту интересов арендодателей и стимулирует арендаторов более ответственно подходить к исполнению своих обязательств.

4. Новейшие разъяснения Верховного Суда РФ из Обзора судебной практики № 3 (2025), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 8 октября 2025 года:
Обзор судебной практики № 3 (2025) содержит 66 правовых позиций и разъяснений, часть из которых касается арендных отношений. Хотя детальное содержание еще не полностью раскрыто в публичных источниках на текущую дату, можно ожидать, что он затронет следующие аспекты:

• Вопросы государственной регистрации: Возможно, будут разъяснены спорные моменты, связанные с арендой частей помещений или особенностями регистрации договоров, заключенных с публичными образованиями.
• Применение принципа добросовестности: Усиление роли принципа добросовестности при толковании условий договора и разрешении споров между сторонами, особенно в части одностороннего изменения условий или расторжения.
• Ответственность сторон: Дальнейшая детализация критериев определения убытков и механизмов их взыскания, а также вопросы ответственности за нарушение условий о капитальном или текущем ремонте.
• Влияние экономических факторов: Вероятно, обзор прояснит некоторые вопросы, связанные с влиянием макроэкономических изменений или санкций на арендные отношения, хотя суды традиционно осторожны в признании таких факторов форс-мажором.
• Процессуальные нюансы: Могут быть даны разъяснения по порядку рассмотрения арендных споров, соблюдению досудебного порядка, распределению бремени доказывания.

Актуальные вопросы арбитражной практики

Арбитражные суды на местах активно применяют и развивают правовые позиции ВС РФ, сталкиваясь с многообразием конкретных ситуаций. За период 2021–2023 годов и по настоящее время были сформированы важные тенденции.

1. Споры, связанные с отделимыми и неотделимыми улучшениями арендованного имущества:
Это одна из наиболее частых категорий споров.

• Правовая основа: Статья 623 ГК РФ регулирует вопросы улучшений.
• Отделимые улучшения: Являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором. Арендатор вправе их изъять при прекращении договора. Например, съемные перегородки, торговое оборудование, светильники.
• Неотделимые улучшения: Улучшения, которые невозможно отделить без вреда для имущества.
  • С согласия арендодателя: Если неотделимые улучшения сделаны за счет арендатора и с согласия арендодателя, арендатор имеет право на возмещение их стоимости после прекращения договора, если иное не установлено договором. Например, установка новой системы вентиляции, монтаж капитальных перегородок.
  • Без согласия арендодателя / За счет амортизационных отчислений: Улучшения, произведенные без согласия арендодателя, а также за счет амортизационных отчислений от объекта аренды, возмещению не подлежат и являются собственностью арендодателя соответственно.
• Рекомендация: Для избежания споров критически важно детально оговаривать в договоре аренды перечень и необходимость неотделимых улучшений, порядок их согласования, а также условия и размер их возмещения.

2. Влияние изменения налогового режима арендодателя на размер арендной платы:
Этот вопрос стал особенно актуален в последние годы.

Ключевая позиция ВС РФ: Верховный Суд РФ последовательно придерживается позиции, что изменение условий налогообложения у одной из сторон сделки (например, утрата арендодателем статуса плательщика НДС и переход на УСН) имеет только публично-правовые последствия и не влечет пересмотр условий ранее совершенных сделок. Такие изменения не могут сами по себе служить основанием для изменения цены договора. Это означает, что стороны должны внимательно подходить к формулированию положений об арендной плате и учитывать возможные изменения в налоговом законодательстве заранее.

• Обоснование: Арендатор обязан уплачивать арендную плату в полном размере, как это предусмотрено договором. Изменение арендной платы возможно только по соглашению сторон. Если договор предусматривал НДС в составе арендной платы, а арендодатель перешел на УСН, арендная плата остается прежней, но НДС больше не выделяется. Это означает, что арендодатель не имеет права в одностороннем порядке требовать увеличения арендной платы на сумму НДС или уменьшения, ссылаясь на изменение налогового режима.

3. Практика расторжения договора аренды:

• Досрочное освобождение помещения: Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Арендатор обязан платить до тех пор, пока договор не расторгнут юридически или пока арендодатель не примет помещение по акту.
• Соблюдение досудебного порядка: Арендодатель вправе обратиться в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Это включает направление письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнения обязательств (например, погашения задолженности по арендной плате) в разумный срок. Несоблюдение этого порядка может привести к оставлению иска без рассмотрения.

4. Проблемы заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов:

• Правовая основа: Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» требует проведения торгов для заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества, за некоторыми исключениями.
• Позиция судов: Договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, если законом требуются торги, является ничтожным. То же касается и соглашения о продлении такого договора. Это направлено на обеспечение конкуренции и предотвращение коррупции.

В целом, судебная практика по аренде нежилых помещений демонстрирует стремление к балансу интересов сторон, но при этом строго требует соблюдения формальных процедур и четкого закрепления условий в договоре.

Влияние современных экономических реалий и форс-мажорных обстоятельств на договор аренды нежилых помещений

Форс-мажор в арендных отношениях: правовое регулирование и судебная практика

Современный мир полон непредвиденных событий, способных кардинально изменить привычный ход экономических отношений. От пандемий до санкций — эти явления ставят под вопрос исполнение договорных обязательств и вынуждают правовую систему искать адекватные ответы.

Понятие «непреодолимой силы» (форс-мажора) согласно ст. 401 ГК РФ:
Гражданский кодекс РФ определяет «непреодолимую силу» как чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства.

• Чрезвычайность: Означает исключительность события, которое выходит за рамки обычного риска в предпринимательской деятельности.
• Непредотвратимость: Подразумевает, что ни одна из сторон не могла предвидеть или предотвратить наступление данного события.

Наступление форс-мажора, как правило, освобождает сторону от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, но не от самого обязательства. Например, арендатор не будет платить пени за просрочку арендной платы, если просрочка вызвана форс-мажором, но обязанность оплатить аренду (возможно, позднее) сохраняется.

Уроки пандемии COVID-19:
Пандемия коронавируса стала беспрецедентным испытанием для рынка коммерческой недвижимости и арендных отношений.

• Массовые убытки и проблемы: Пандемия вызвала массовые убытки арендаторов нежилых помещений, особенно в сферах торговли, общественного питания, услуг. Конкретные проблемы включали:
  • Беспрецедентное снижение трафика покупателей в торговых и деловых центрах.
  • Массовые убытки для малого и среднего бизнеса.
  • Невозможность использования помещений по целевому назначению из-за государственных ограничений (локдауны, запрет на работу).
  • Вынужденный перевод сотрудников на удаленную работу, что снизило спрос на офисные помещения.
  • Значительное снижение спроса на товары и услуги в целом.
  • Досрочное прекращение многих договоров аренды из-за ухудшения финансового положения арендаторов.
• Государственные меры поддержки: В ответ на кризис Правительство РФ утвердило требования к условиям предоставления отсрочки по арендной плате (Постановление Правительства РФ № 439 от 3 апреля 2020 г.).
  • Кому: Арендаторам из наиболее пострадавших отраслей экономики, заключившим договоры до введения режима повышенной готовности.
  • Условия: Отсрочка предоставлялась на срок действия режима повышенной готовности (в полном объеме) и до 1 октября 2020 г. (в объеме 50% арендной платы), с погашением задолженности до 1 января 2023 г. Штрафы и пени не применялись.
  • Судебная практика: Верховный Суд РФ активно вмешивался в ситуацию, отменяя судебные акты, отказывавшие арендаторам в отсрочке, и признавая их право на имущественную поддержку. Это показало стремление к социальной справедливости и защите уязвимых субъектов предпринимательства в условиях кризиса.

Разграничение освобождения от ответственности и от самого обязательства:

• При наступлении форс-мажора арендатор освобождается от уплаты неустоек, штрафов и пеней, но обязанность по внесению арендной платы сохраняется. То есть, форс-мажор не является основанием для автоматического освобождения от арендной платы, если только стороны не договорились об этом или если использование помещения стало объективно невозможным по целевому назначению.
• Экономические факторы как форс-мажор: Суды, как правило, не признают форс-мажором изменения курса доллара, колебания цен, экономические санкции или ухудшение экономического положения. Эти факторы относятся к предпринимательским рискам. Исключения возможны лишь в крайне редких случаях, когда влияние санкций носит беспрецедентный, прямо запретительный характер и делает исполнение обязательства объективно невозможным.
• Необходимость уведомления: Для ссылки на форс-мажор стороне требуется внимательно анализировать, какие именно обязанности оказалось невозможно исполнить, и направить другой стороне уведомление о наступлении таких обстоятельств с приложением подтверждающих документов.

Рекомендации по включению детализированных положений о форс-мажоре:
Для минимизации рисков и споров в будущем, в договор аренды рекомендуется включать:

• Четкое определение «форс-мажора» и «вынужденного простоя»: Это позволит избежать разночтений и споров о квалификации обстоятельств.
• Условия об отсрочке/рассрочке платежей или расторжении договора: Целесообразно заранее предусмотреть механизмы изменения или прекращения договора в случае наступления форс-мажора или длительного вынужденного простоя. Например, возможность снижения арендной платы на период невозможности использования помещения.
• Порядок фиксации: Факт наличия форс-мажора рекомендуется фиксировать заключением Торгово-промышленной палаты (ТПП). Свидетельство ТПП является весомым доказательством в суде.

Иные экономические факторы и их влияни�� на арендные отношения

Помимо форс-мажора, на арендные отношения влияют и другие экономические факторы, которые не достигают уровня непреодолимой силы, но могут существенно изменять условия ведения бизнеса. Влияет ли макроэкономическая политика на долгосрочные обязательства по аренде?

• Макроэкономическая политика и инфляция: Изменения в ключевой ставке Центрального банка РФ, уровень инфляции, государственная поддержка или ограничения определенных отраслей — все это может влиять на платежеспособность арендаторов и доходность арендодателей. Например, высокая инфляция может обесценить фиксированную арендную плату, вынуждая стороны искать пути ее индексации.
• Изменения в законодательстве: Принятие новых законов или подзаконных актов (например, о санитарных нормах, строительных требованиях, налогообложении) может потребовать от арендатора дополнительных инвестиций в помещение или изменить его целевое назначение.
• Рыночные условия: Снижение спроса на коммерческую недвижимость в определенном сегменте или регионе, появление новых конкурентов, развитие электронной коммерции – все это объективно влияет на арендные ставки и условия договоров.

Влияние этих факторов, как правило, не является основанием для одностороннего изменения или расторжения договора, но может послужить поводом для переговоров между сторонами о пересмотре условий. В договорах аренды часто предусматриваются механизмы индексации арендной платы (но не чаще одного раза в год в соответствии со ст. 614 ГК РФ) или пересмотра ставок при значительном изменении рыночных условий, что позволяет адаптировать отношения к меняющейся экономической среде.

Проблемы правоприменения и перспективы совершенствования законодательства о договоре аренды нежилых помещений

Систематизация проблем правоприменения

Детальный анализ правового регулирования и судебной практики выявил ряд системных проблем, которые требуют комплексного решения. Они затрагивают как законодательную базу, так и практические аспекты заключения и исполнения договоров аренды нежилых помещений.

1. Обобщение выявленных законодательных пробелов и коллизий:
Как уже отмечалось, основная проблема заключается в отсутствии самостоятельного и детализированного правового регулирования договора аренды нежилых помещений в ГК РФ. Это порождает:

• Отсутствие типологии договора аренды: Недостаток четких критериев для классификации договоров аренды в зависимости от типа нежилого помещения (офис, склад, торговая площадь) приводит к унифицированному применению общих норм, которые не всегда учитывают специфику каждого вида отношений. Это затрудняет разработку более точечных и эффективных правовых решений.
• Неурегулированность предварительного договора аренды: Хотя предварительный договор широко используется на практике, его правовой режим применительно к аренде нежилых помещений остается недостаточно проработанным. Вопросы о его регистрации, обеспечении исполнения, возможности заключения в отношении еще не существующего объекта вызывают споры.
• Коллизии при применении аналогии закона: Необходимость применять нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений) по аналогии порождает неоднозначность, особенно в случаях, когда нежилое помещение является лишь частью крупного объекта. Это приводит к разногласиям между сторонами и негативно влияет на экономику, увеличивая количество судебных споров и транзакционные издержки.

2. Анализ типичных ошибок сторон при заключении и исполнении договора:
Многие проблемы в правоприменении возникают не столько из-за несовершенства законодательства, сколько из-за ошибок, допускаемых самими сторонами договора.

• Недостаточная проверка предмета договора: Одной из самых частых ошибок является неточное или неполное описание объекта аренды. Отсутствие четкого графического и текстового описания местоположения, границ и функционального назначения арендуемой части, особенно при аренде части помещения, приводит к спорам о предмете. Игнорирование выписки из ЕГРН на наличие обременений также является серьезным упущением.
• Неясное распределение расходов на хозяйственное обслуживание: Стороны часто не прописывают, кто несет расходы на коммунальные услуги, уборку, охрану, текущий и капитальный ремонт. Это становится источником постоянных конфликтов и финансовых претензий.
• Неопределенный порядок расчетов и возможного изменения ставки: Нечеткое указание размера арендной платы, графика платежей или условий индексации (например, отсутствие оговорки, что изменение ставки возможно не чаще одного раза в год) создаёт почву для злоупотреблений и споров.
• Недостаточное распределение ответственности: Отсутствие четких положений о расторжении договора, штрафных санкциях за просрочку платежей, порядке возмещения стоимости улучшений (отделимых и неотделимых) приводит к длительным и дорогостоящим судебным разбирательствам.
• Непроверка правоспособности арендодателя и его права собственности: Заключение договора с лицом, не обладающим правом собственности или соответствующими полномочиями, делает сделку недействительной.

Пути совершенствования российского законодательства и судебной практики

Устранение выявленных проблем требует комплексного подхода, включающего как законодательные инициативы, так и методические рекомендации для правоприменителей.

1. Конкретные предложения по внесению изменений в Гражданский кодекс РФ:
Наиболее очевидным и необходимым шагом является прямое законодательное закрепление регулирования договора аренды нежилых помещений.

• Изменение п. 2 ст. 651 ГК РФ: Как уже было предложено экспертами, необходимо добавить в п. 2 ст. 651 ГК РФ после слова «сооружения» словосочетание «а также их частей». Это устранит правовую неопределенность в вопросе обязательности государственной регистрации аренды частей зданий/сооружений и нежилых помещений, обеспечив единообразное применение нормы и снизив количество споров.
• Разработка отдельного параграфа/главы: В долгосрочной перспективе целесообразно рассмотреть возможность введения в Главу 34 ГК РФ отдельного параграфа, посвященного договору аренды нежилых помещений, с учетом их специфики. Это позволит предусмотреть специальные нормы для различных типов нежилых помещений (офисы, торговые, складские), а также детально урегулировать вопросы предварительного договора аренды и регистрации частей помещений.

2. Рекомендации по унификации судебной практики и единообразному толкованию спорных норм:
Верховному Суду РФ следует продолжить активную работу по формированию и унификации судебной практики.

• Детализация обзоров: Обзоры судебной практики должны содержать более детализированные разъяснения по проблемным вопросам, связанным с квалификацией договора, распределением ответственности, особенностями регистрации и влиянием экономических факторов.
• Конкретные кейсы: Публикация конкретных судебных актов с анализом мотивировочной части будет способствовать лучшему пониманию правовых позиций и их применению на практике.

3. Практические рекомендации по проверке и составлению договора аренды нежилого помещения как пошаговая инструкция:
Для минимизации рисков и ошибок при заключении договора аренды нежилого помещения, сторонам следует придерживаться следующего алгоритма:

• Шаг 1: Проверка предмета договора:
  • Выписка из ЕГРН: Обязательно получите актуальную выписку из ЕГРН (не старше 10-14 дней). Проверьте право собственности арендодателя, наличие обременений (залог, арест, другие арендные отношения), точный адрес, площадь, кадастровый номер и назначение помещения.
  • Графическое описание: В договор включите графическое и текстовое описание местоположения, границ и функционального назначения арендуемой части (если арендуется часть помещения). Приложите поэтажный план или выкопировку из технического паспорта с четким выделением арендуемой площади.
  • Технический план: При аренде части помещения убедитесь, что есть технический план этой части, и она поставлена на временный кадастровый учет (получен временный кадастровый номер).
• Шаг 2: Проверка правоспособности сторон:
  • Арендодатель-ЮЛ: Запросите учредительные документы, выписку из ЕГРЮЛ, проверьте полномочия лица, подписывающего договор (приказ о назначении директора, протокол об избрании, доверенность). Проверьте, не является ли сделка крупной для арендодателя.
  • Арендодатель-ФЛ: Запросите паспорт, убедитесь, что согласие супруга (если применимо) нотариально удостоверено.
• Шаг 3: Четкое определение распределения расходов:
  • Коммунальные услуги: Ясно пропишите, кто и в каком порядке оплачивает коммунальные услуги (электроэнергия, вода, отопление, связь). Это может быть включено в арендную плату или оплачиваться отдельно по счетчикам.
  • Обслуживание: Определите, кто несет расходы на уборку, охрану, вывоз мусора, обслуживание инженерных систем.
  • Ремонт: Разграничьте обязанности по текущему и капитальному ремонту (ст. 616 ГК РФ).
• Шаг 4: Порядок расчетов и изменение ставки:
  • Размер и график: Укажите точный размер арендной платы и график платежей (ежемесячно, ежеквартально).
  • Индексация: Если предусмотрена индексация, четко пропишите ее механизм и условия, соблюдая правило «не чаще одного раза в год».
• Шаг 5: Распределение ответственности и штрафные санкции:
  • Расторжение: Укажите условия досрочного расторжения договора по инициативе каждой из сторон, включая соблюдение досудебного порядка.
  • Штрафы/пени: Определите размер неустойки за просрочку платежей или неисполнение иных обязательств.
  • Улучшения: Детально пропишите порядок согласования отделимых и неотделимых улучшений, а также условия возмещения их стоимости.
• Шаг 6: Включение заверений и обязанностей арендодателя:
  • Заверения об отсутствии прав третьих лиц: Включите пункт, где арендодатель заверяет об отсутствии прав третьих лиц на объект аренды (за исключением оговоренных).
  • Обязанность информировать о недостатках: Арендодатель должен быть обязан информировать арендатора о любых существенных недостатках помещения, которые могут препятствовать его использованию.
• Шаг 7: Положения о форс-мажоре:
  • Определение: Четко определите, что является форс-мажором, и какие последствия он влечет (освобождение от ответственности, но не от обязательства).
  • Уведомление и подтверждение: Пропишите порядок уведомления и необходимость получения заключения ТПП.
  • Пересмотр/Расторжение: В условиях вынужденного простоя справедливо было бы на период невозможности использовать помещение по целевому назначению предоставить арендатору рассрочку (отсрочку) платежа или брать плату в меньшем объеме, если стороны не хотят расторгать договор.

Следование этим рекомендациям позволит сторонам заключить юридически грамотный, защищенный договор аренды нежилого помещения и минимизировать риски возникновения споров.

Заключение

Проведенное исследование выявило, что договор аренды нежилых помещений, несмотря на свою широкую распространенность и экономическую значимость, продолжает оставаться полем для правовых дискуссий и практических вызовов. Отсутствие прямого и исчерпывающего регулирования в Гражданском кодексе РФ, вынуждающее применять нормы по аналогии, создает фундамент для коллизий и правовой неопределенности, что, как мы видели, оказывает негативное влияние на экономическую стабильность.

В первой главе мы раскрыли сущность нежилого помещения как объекта аренды, подчеркнув его уникальность как части здания, но с самостоятельной юридической судьбой. Была отмечена критическая роль выписки из ЕГРН для однозначной идентификации объекта. Анализ источников регулирования показал, что, несмотря на применение общих положений ГК РФ и правил об аренде зданий и сооружений, проблема отсутствия специальной типологии и неурегулированности предварительного договора остается актуальной. Важность четкого определения существенных условий договора – сторон, объекта и размера арендной платы – была подтверждена как основа для его действительности.

Вторая глава посвящена динамичным изменениям в законодательстве и особенностям государственной регистрации. Мы проанализировали последствия реформы гражданского законодательства за последнее десятилетие и выявили сохраняющиеся пробелы. Особое внимание было уделено новым вызовам государственной регистрации аренды частей нежилых помещений, требующих кадастровых паспортов и технических планов. В этой связи было обосновано конкретное предложение по дополнению п. 2 ст. 651 ГК РФ, которое призвано устранить существующую правовую неопределенность. Также были актуализированы размеры государственной пошлины, что является важным практическим аспектом.

Третья глава погрузила нас в анализ судебной практики. Ключевые правовые позиции Верховного Суда РФ по вопросам взыскания арендной платы за неиспользуемое имущество, возобновления договора на неопределенный срок, а также детальный разбор Определения № 305-ЭС23-7 от 18 мая 2023 г. продемонстрировали стремление высшей инстанции к балансу интересов и защите добросовестных сторон. Мы также рассмотрели актуальные арбитражные споры, касающиеся отделимых и неотделимых улучшений, а также влияния изменения налогового режима арендодателя на арендную плату, где ВС РФ занял четкую позицию о публично-правовом характере налоговых изменений.

Четвертая глава раскрыла влияние современных экономических реалий и форс-мажорных обстоятельств. Пандемия COVID-19 стала ярким примером того, как «непреодолимая сила» может радикально изменить арендные отношения, вызвав массовые убытки и потребовав государственных мер поддержки. Мы разграничили освобождение от ответственности и от самого обязательства, а также подчеркнули осторожность судов в признании экономических факторов форс-мажором, сделав акцент на важности детализированных положений в договоре.

Наконец, в пятой главе были систематизированы выявленные проблемы правоприменения и предложены конкретные пути совершенствования. От предложений по внесению изменений в ГК РФ до практических рекомендаций по проверке и составлению договора аренды – весь этот комплекс мер направлен на повышение правовой определенности и снижение рисков. Какие преимущества это принесет участникам рынка?

Таким образом, данное исследование не только обобщает текущее состояние правового регулирования и практики применения договора аренды нежилых помещений на 2025 год, но и предлагает конкретные, научно обоснованные решения для устранения существующих пробелов и коллизий. Оно подтверждает достижение поставленных целей и задач, предоставляя студентам, аспирантам и молодым специалистам не просто дипломную работу, а комплексное, актуальное и практико-ориентированное руководство для работы в одной из самых динамичных областей гражданского права.

Список использованных источников

• Государственная регистрация аренды недвижимости в Москве в 2025 году | смв групп
• Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров аренды объектов недвижимости, арендодателем которых является Санкт-Петербург | Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
• Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ | ГАРАНТ.РУ
• Особенности правового регулирования договора аренды нежилых помещений | КиберЛенинка
• Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения | КонсультантПлюс
• Какие документы необходимы для регистрации договора аренды нежилого помещения. Росреестр разъясняет | Ординский муниципальный округ
• Приложение. ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ | Федеральные арбитражные суды
• Государственная регистрация аренды недвижимого имущества в 2025 году | АБ МБР
• Форс-мажор в договорах аренды: с чем столкнулись арендаторы нежилых помещений из-за пандемии коронавируса | Юрист компании
• Государственная регистрация договора аренды: как правильно оформить | Недвижимость — Журнал Домклик
• Государственная регистрация аренды (договора аренды) объекта нежилого назначения | Досудебное обжалование
• Взыскание убытков по договору аренды: обзор судебной практики | Центр Правового Обслуживания
• Обзор судебной практики аренды нежилого помещения | Владей Легко
• Обзор судебной практики по аренде за последние три года | Система Юрист
• Статья 650 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения | Гражданский кодекс РФ 2025
• Регистрация прекращения договора аренды в Росреестре | Юрист компании
• Раздел договора аренды «форс мажор». | Apex-Realty
• Форс-мажор по договору аренды: действия арендодателя | Юридическая компания «Кодекс»
• Форс-мажор в договоре аренды: чему научила пандемия и как составить «правильный» документ? | ГАРАНТ
• Ответы на самые актуальные вопросы в сфере недвижимости и строительства | Интерфакс
• Совершенствование российского законодательства в вопросах регулирования договора аренды | КиберЛенинка
• Распространяются ли нормы параграфа 4 гл. 34 ГК РФ, устанавливающие специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, на договорные отношения по аренде нежилого помещения? | ЭнтерФин
• Глава 34. ГК РФ Аренда (ст. 606 — 670) | Документы системы ГАРАНТ
• Как прекратить в ЕГРН договор аренды, срок которого истек | Росреестр
• Споры по договору аренды в Арбитражном суде Москвы | Юридический кабинет братьев Болтуновых
• Существенные условия договора аренды нежилого помещения | Законы, кодексы, нормативные акты
• Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. | Информационные письма Президиума ВАС РФ
• К вопросу о государственной регистрации прекращения (расторжения) договора аренды (погашение в ЕГРН записи об аренде) | Официальный сайт администрации Новоджерелиевского сельского поселения
• Обзор практики по аренде недвижимости за 2021–2023 годы | Система Юрист
• Аренда муниципальных помещений | Правовед.ru
• Основания прекращения записи об аренде в ЕГРН | Росреестр
• Глава 34 ГК РФ. Аренда | Кодексы и Законы РФ
• Топ-10 арендных споров 2020 года | Клерк.ру
• ГК РФ требует изменений в части регулирования гос.регистрации договоров аренды офисов | Блог честного юриста Александра Зорина
• Расторжение долгосрочного договора аренды — что нужно знать арендодателю | СМВ Групп
• 6 положений договора аренды, которые могут вызывать конфликт интересов | Retail.ru
• Представлен третий Обзор ВС за 2025 год | Адвокатская газета
• ПРОБЛЕМЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ ПО АРЕНДЕ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ | КиберЛенинка
• Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 мая 2023 г. N 305-ЭС23-7 по делу N А40-11468/2021 | ГАРАНТ
• Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений, не требующих государственной регистрации | КиберЛенинка
• ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества | КонсультантПлюс
• Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» | КонсультантПлюс
• ВС: освобождение арендодателя от уплаты НДС не уменьшает плату по договору | РАПСИ
• ВС разобрался, подлежит ли корректировке на сумму НДС арендная плата в случае изменения системы налогообложения | Адвокатская газета
• Примерный перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения | Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области
• Государственная регистрация договора аренды | Контур
• Какие документы необходимы для регистрации договора аренды нежилого помещения | Пресс-служба Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Пермскому краю
• Проверка договора аренды нежилого помещения — важные условия заключения сделки от компании Юрком | Юрком
• Смена налогового режима арендодателя | КонсультантПлюс
• К договору аренды нежилого помещения применяются положения параграфа 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений | Юридические услуги в Химках от компании «Доктринус»
• ЧТО ВАЖНО ПРОВЕРИТЬ ПЕРЕД ЗАКЛЮЧЕНИЕМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОГО ПОМЕЩЕНИЯ ДЛЯ ВАШЕГО БИЗНЕССА? | Официальный сайт администрации города Нижнего Новгорода
• Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества (сентябрь 2025) | ГАРАНТ
• Вправе ли арендодатель в одностороннем порядке увеличить арендную плату на сумму НДС? | ГАРАНТ
• Отсрочка по аренде — Меры Правительства РФ по борьбе с коронавирусной инфекцией и поддержке экономики.
• Влияние пандемии COVID-19 на рынок арендного жилья
• Коронавирус и арендные платежи. — Юридические услуги
• Утверждены требования к условиям отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимости | ГАРАНТ.РУ
• Пострадавшие от пандемии субъекты МСП вправе требовать снижения арендной платы на срок до одного года | ГАРАНТ
• Влияние эпидемии COVID19 на исполнение договоров аренды недвижимости арендатором | Пепеляев Групп
• Арендные отношения в условиях пандемии | Адвокатская газета
• Какие условия отсрочки по аренде для бизнеса предусмотрены Правительством России? :: Комментарии законодательства | 1С:ИТС
• Проблемы гражданско-правового регулирования отношений по аренде нежилой недвижимости | Eco-Vector Journals Portal
• Аренда нежилых помещений: видимые сложности и подводные камни
• Можно ли сдавать в аренду помещение по частям?
• Приложение. Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными | КонсультантПлюс

Приложения (при необходимости)

• Приложение 1. Примерная форма договора аренды нежилого помещения.
• Приложение 2. Образец дополнительного соглашения об изменении условий договора аренды.
• Приложение 3. Образец акта приема-передачи нежилого помещения.
• Приложение 4. Пример судебного акта Верховного Суда РФ по делу о взыскании убытков при досрочном расторжении договора аренды.

Список использованной литературы

1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 22.10.2014) // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410.
4. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
5. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. N 31. Ст. 3813.
6. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // Собрание законодательства РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.
7. Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» // Собрание законодательства РФ. 2006. N 31 (1 ч.). Ст. 3434.
8. Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4006.
9. Постановление Правительства Республики Саха (Якутия) от 11 января 2011 г. № 6 «О порядке предоставления в безвозмездное пользование и в аренду зданий, строений, сооружений и нежилых помещений, находящихся в собственности Республики Саха (Якутия)» // Якутские ведомости. 2011. N 3.
10. Постановление Правительства Республики Саха (Якутия) от 06.11.2008 № 468 «О Перечне государственного имущества Республики Саха (Якутия), предназначенного для предоставления в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого и среднего предпринимательства» // Якутские ведомости. 2008. N 62.
11. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
12. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 2009. N 12.
13. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
14. Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 № 9646/11 по делу № А40-97868/10-21-538 // Вестник ВАС РФ. 2012. N 4.
15. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81 от 22 декабря 2011 года «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Официальный сайт Верховного суда РФ. URL: http://www.vsrf.ru/.
16. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации» // Официальный сайт Верховного суда РФ. URL: http://www.vsrf.ru/.
17. Решение Арбитражного суда по РС(Я) по делу № А58-3562/2007 // Банк решений Арбитражного суда РС(Я). URL: http://kad.arbitr.ru/.
18. Решение Арбитражного суда по РС(Я) по делу № А58 7652/2014 // Банк решений Арбитражного суда РС(Я). URL: http://kad.arbitr.ru/.
19. Решение Арбитражного суда по РС(Я) по делу № А58-2598/2013 // Банк решений Арбитражного суда РС(Я). URL: http://kad.arbitr.ru/.
20. Решение Арбитражного суда по РС(Я) по делу № А58-3698/2011 // Банк решений Арбитражного суда РС(Я). URL: http://kad.arbitr.ru/.
21. Андреев И.А., Аюшеева И.З., Васильев А.С. и др. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 / под общ. ред. С.А. Степанова. М.: Проспект; Институт частного права, 2011.
22. Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договора аренды нежилых помещений в г. Москве: автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2004. С. 8.
23. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. 4-е изд. М.: Статут, 2002.
24. Витрянский В.В. Аренда отдельных видов имущества // Хозяйство и право. 1999. № 10. Приложение. С. 50.
25. Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право. 2006. № 1.
26. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения разграничения понятий) // Государство и право. 2008. № 7. С. 105–107.
27. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Понятие недвижимости в России и зарубежных странах // Право и экономика. 1996. № 5-6.
28. Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений // Хозяйство и право. 2008. № 3. С. 106.
29. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.
30. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Юстицинформ, 2009. С. 101.
31. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. 2009. № 3. С. 40.
32. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. 2003. № 4.
33. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр «Пресс», 2002.
34. Маковская А.А. Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора // Хозяйство и право. 2000. № 11.
35. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Петроград: Типография «Двигатель», 1914.
36. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азбуковник, 2007. С. 559.
37. Писков П.И. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений: дис. … канд. юрид. наук. М., 2003.
38. Пискунова Е.А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды // Правовые вопросы недвижимости. 2008. № 2. С. 18.
39. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3 т. Санкт-Петербург: Синодальная типография, 1896.
40. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006.
41. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось-89, 1998. С. 45.
42. Суханов Е.А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. № 7 (176).
43. Суханов Е.А. Некоторые проблемы гражданского права // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. № 7.
44. Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12.
45. Трубачев Е.О. О самостоятельности нежилого помещения как объекта гражданских прав // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2005. № 2 (3).
46. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3. С. 57.
47. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Издание братьев Башмаковых, 1907.
48. Государственная регистрация аренды недвижимости в Москве в 2025 году | СМВ ГРУПП.
49. Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров аренды объектов недвижимости, арендодателем которых является Санкт-Петербург | Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
50. Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ | ГАРАНТ.РУ.
51. Особенности правового регулирования договора аренды нежилых помещений | КиберЛенинка.
52. Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения | КонсультантПлюс.
53. Какие документы необходимы для регистрации договора аренды нежилого помещения. Росреестр разъясняет | Ординский муниципальный округ.
54. Приложение. ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ | Федеральные арбитражные суды.
55. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества в 2025 году | АБ МБР.
56. Форс-мажор в договорах аренды: с чем столкнулись арендаторы нежилых помещений из-за пандемии коронавируса | Юрист компании.
57. Государственная регистрация договора аренды: как правильно оформить | Недвижимость — Журнал Домклик.
58. Государственная регистрация аренды (договора аренды) объекта нежилого назначения | Досудебное обжалование.
59. Взыскание убытков по договору аренды: обзор судебной практики | Центр Правового Обслуживания.
60. Обзор судебной практики аренды нежилого помещения | Владей Легко.
61. Обзор судебной практики по аренде за последние три года | Система Юрист.
62. Статья 650 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения | Гражданский кодекс РФ 2025.
63. Регистрация прекращения договора аренды в Росреестре | Юрист компании.
64. Раздел договора аренды «форс мажор» | Apex-Realty.
65. Форс-мажор по договору аренды: действия арендодателя | Юридическая компания «Кодекс».
66. Форс-мажор в договоре аренды: чему научила пандемия и как составить «правильный» документ? | ГАРАНТ.
67. Ответы на самые актуальные вопросы в сфере недвижимости и строительства | Интерфакс.
68. Совершенствование российского законодательства в вопросах регулирования договора аренды | КиберЛенинка.
69. Распространяются ли нормы параграфа 4 гл. 34 ГК РФ, устанавливающие специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, на договорные отношения по аренде нежилого помещения? | ЭнтерФин.
70. Глава 34. ГК РФ Аренда (ст. 606 — 670) | Документы системы ГАРАНТ.
71. Как прекратить в ЕГРН договор аренды, срок которого истек | Росреестр.
72. Споры по договору аренды в Арбитражном суде Москвы | Юридический кабинет братьев Болтуновых.
73. Существенные условия договора аренды нежилого помещения | Законы, кодексы, нормативные акты.
74. К вопросу о государственной регистрации прекращения (расторжения) договора аренды (погашение в ЕГРН записи об аренде) | Официальный сайт администрации Новоджерелиевского сельского поселения.
75. Обзор практики по аренде недвижимости за 2021–2023 годы | Система Юрист.
76. Аренда муниципальных помещений | Правовед.ru.
77. Основания прекращения записи об аренде в ЕГРН | Росреестр.
78. Глава 34 ГК РФ. Аренда | Кодексы и Законы РФ.
79. Топ-10 арендных споров 2020 года | Клерк.ру.
80. ГК РФ требует изменений в части регулирования гос.регистрации договоров аренды офисов | Блог честного юриста Александра Зорина.
81. Расторжение долгосрочного договора аренды — что нужно знать арендодателю | СМВ Групп.
82. 6 положений договора аренды, которые могут вызывать конфликт интересов | Retail.ru.
83. Представлен третий Обзор ВС за 2025 год | Адвокатская газета.
84. ПРОБЛЕМЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ ПО АРЕНДЕ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ | КиберЛенинка.
85. Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 мая 2023 г. N 305-ЭС23-7 по делу N А40-11468/2021 | ГАРАНТ.
86. Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений, не требующих государственной регистрации | КиберЛенинка.
87. ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества | КонсультантПлюс.
88. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» | КонсультантПлюс.