Дипломная работа по договору аренды предприятия полное руководство от А до Я

Введение. Обоснование ключевой роли договора аренды предприятия в современной экономике

В условиях развитых рыночных отношений договор аренды предприятия приобретает особую актуальность, выступая как эффективный инструмент для обеспечения гарантий имущественных интересов собственников и одновременно предоставляя возможность предпринимателям получать доход без окончательного отчуждения активов. Данная дипломная работа посвящена всестороннему исследованию этого сложного правового института. Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в процессе заключения, исполнения и прекращения договора аренды предприятия. Предметом исследования являются нормы российского гражданского права, регулирующие данный вид договорных обязательств, а также судебная практика и доктринальные подходы.

Цель настоящей работы — провести комплексный теоретико-правовой анализ договора аренды предприятия. Для достижения этой цели поставлены следующие задачи:

• изучить понятие и правовую природу договора аренды предприятия;
• раскрыть специфику предприятия как уникального объекта гражданских прав;
• охарактеризовать субъектный состав и процедуру защиты прав кредиторов;
• проанализировать существенные условия, форму и порядок заключения договора;
• рассмотреть права и обязанности сторон, а также основания прекращения договора.

Методологическую основу исследования составили общенаучные и частнонаучные методы познания, включая теоретический анализ научной литературы, системный и сравнительно-правовой методы. Это позволяет глубоко и всесторонне изучить заявленную тему, выявив ее ключевые особенности.

Раздел 1. Теоретико-правовые основы исследования договора аренды предприятия

1.1. Понятие и правовая природа договора в системе гражданско-правовых обязательств

Согласно Гражданскому кодексу РФ, по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие для осуществления предпринимательской деятельности. Этот договор имеет четкую правовую характеристику: он является консенсуальным (считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, а вступает в силу после госрегистрации), возмездным (предполагает плату за пользование) и двусторонним (создает права и обязанности у обеих сторон).

Ключевая особенность, обусловившая его выделение в отдельный параграф главы 34 ГК РФ, — это сложный, комплексный объект аренды. В отличие от аренды обычного здания или оборудования, здесь в аренду передается работающий бизнес-актив. Именно поэтому законодатель установил для него особые правила, отличающие его от смежных договоров, таких как аренда зданий и сооружений или финансовая аренда (лизинг). Разграничение с последними имеет принципиальное значение, поскольку договор аренды предприятия предполагает передачу не просто отдельных активов, а всей системы, предназначенной для ведения бизнеса, включая долги и права требования.

1.2. Предприятие как уникальный объект гражданских прав

Центральным элементом, определяющим всю специфику данного договора, является его предмет — предприятие как имущественный комплекс. Это не просто совокупность вещей, а единый объект, используемый для ведения предпринимательской деятельности. В его состав, согласно законодательству, входят все виды имущества, предназначенные для его работы:

• земельные участки, здания, сооружения, оборудование и инвентарь;
• сырье, топливо, материалы и иные оборотные средства;
• права требования и долги, относящиеся к предприятию;
• права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарные знаки);
• другие исключительные права.

Однако существует важное ограничение. Права, полученные арендодателем на основании специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору. Передача таких прав возможна только в порядке, установленном законодательством о лицензировании. Вопрос с правами на земельный участок решается передачей арендатору права пользования той частью участка, которая занята предприятием и необходима для его использования.

1.3. Субъектный состав и защита прав кредиторов как неотъемлемая часть сделки

Сторонами договора — арендодателем и арендатором — как правило, выступают субъекты предпринимательской деятельности: коммерческие организации или индивидуальные предприниматели. Это обусловлено самой целью договора — использованием предприятия для извлечения прибыли. Однако одной из самых важных и специфических черт этой сделки является система защиты прав кредиторов предприятия, долги перед которыми включаются в состав передаваемого комплекса.

Закон устанавливает четкую процедуру, направленную на защиту их интересов:

1. Уведомление кредиторов. До передачи предприятия арендодатель обязан письменно уведомить всех своих кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия.
2. Права кредитора. Кредитор, не давший согласия на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков, либо признания договора аренды недействительным.
3. Последствия неуведомления. Если кредитор не был уведомлен, он может предъявить указанные требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

Эта сложная процедура подчеркивает, что аренда предприятия — это не просто смена пользователя имущества, а серьезное экономическое действие, затрагивающее интересы третьих лиц.

Раздел 2. Практические аспекты заключения и исполнения договора

2.1. Форма, государственная регистрация и существенные условия договора

К форме и процедуре заключения договора аренды предприятия законодатель предъявляет строгие требования. Договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. Но ключевым моментом, от которого зависит сама юридическая судьба сделки, является ее обязательная государственная регистрация. Именно с момента регистрации договор считается заключенным для третьих лиц и вступает в полную юридическую силу.

К существенным условиям договора, без согласования которых он не будет считаться заключенным, относятся:

• Предмет договора: должно быть приведено детальное описание передаваемого предприятия, позволяющее однозначно его идентифицировать. Основой для этого служат акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия.
• Размер арендной платы: условие о цене является обязательным. В договоре четко прописывается сумма, порядок, условия и сроки внесения арендных платежей.

Отсутствие любого из этих условий в тексте документа делает его незаключенным, даже если стороны начали его фактически исполнять.

2.2. Порядок передачи предприятия и роль передаточного акта

Фактическая передача предприятия от арендодателя к арендатору — это юридически значимая процедура, которая оформляется специальным документом. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является прямой обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если стороны не договорились об ином.

Центральную роль в этом процессе играет передаточный акт. В этом документе фиксируются данные о составе передаваемого предприятия, сведения об уведомлении кредиторов о передаче, а также указываются выявленные недостатки и перечень имущества, которое не было передано ввиду невозможности. С момента подписания этого акта обеими сторонами предприятие считается переданным арендатору. Именно с этой датой на арендатора переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

2.3. Права и обязанности сторон в процессе эксплуатации предприятия

После передачи предприятия у сторон возникает комплекс взаимных прав и обязанностей, направленных на обеспечение нормальной эксплуатации имущественного комплекса и достижение целей договора.

Основные обязанности арендатора:

• Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (если иное не предусмотрено договором).
• Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также уплачивать платежи по страхованию имущества.
• Своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.
• Без согласия арендодателя не продавать, не обменивать и не предоставлять во временное пользование материальные ценности, входящие в состав предприятия, если это влечет существенное уменьшение его стоимости.

Основная обязанность арендодателя — предоставить предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению, а также не вмешиваться в операционную деятельность арендатора.

2.4. Изменение, расторжение договора и возврат арендованного имущества

Прекращение договорных отношений по аренде предприятия подчиняется как общим нормам Гражданского кодекса, так и специальным правилам. Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон либо по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий другой стороной.

По истечении срока действия договора арендатор обязан вернуть предприятие арендодателю. Процедура возврата, как и процедура передачи, должна быть оформлена по передаточному акту. Подготовка предприятия к возврату, включая составление акта, на этот раз является обязанностью арендатора. При возврате стороны проводят оценку состояния имущества, сравнивая его с состоянием на момент передачи, с учетом нормального износа. Если арендатор произвел неотделимые улучшения с согласия арендодателя, он имеет право на возмещение их стоимости.

Заключение. Синтез выводов и определение перспектив правового регулирования

Проведенное исследование подтверждает, что договор аренды предприятия является одним из самых сложных и комплексных институтов в российском гражданском праве. Его уникальность обусловлена специфическим объектом — предприятием как работающим бизнес-активом, что потребовало от законодателя создания специального правового регулирования. Ключевыми особенностями данного договора являются строгие требования к форме и обязательная государственная регистрация, детально проработанный механизм защиты прав кредиторов, а также особый порядок передачи и возврата объекта по передаточному акту.

Итоговые выводы подтверждают, что данный правовой инструмент играет важную роль в современной экономике, однако его практическое применение сопряжено с рядом трудностей. Перспективными направлениями для дальнейших исследований и совершенствования законодательства могут стать вопросы оптимизации процедуры государственной регистрации, а также дальнейшая гармонизация норм о защите прав кредиторов при передаче предприятия. В целом, глубокое понимание всех аспектов регулирования аренды предприятия является необходимым условием для грамотного выстраивания долгосрочных и безопасных экономических отношений в данной сфере.

Список использованной литературы

1. Нормативно – правовые акты
2. 1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.11.1993 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
3. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
4. 3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
5. 4. Федеральный закон от 21.07.2005 № 115-ФЗ (ред. от 30.12.2015) «О концессионных соглашениях» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»
6. 5. Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «Об обществах с ограниченной ответственностью» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
7. 6. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»
8. 7. Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 29.06.2015) «Об акционерных обществах» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
9. 8. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Сайт ФАС РФ — http://www.arbitr.ru/
10. 9. Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (ред. от 22.12.2014) «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме» (Зарегистрировано в Минюсте России 10.07.2014 N 33054) // Информационно-правовая система «Гарант».
11. Учебная литература
12. 1. Гражданское право. Учебник: в 3 т. Том 2: — 4-е изд., перераб. и доп. / отв. ред. Сергеева А. П., Толстого Ю. К. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. — 848 с.
13. 2. Договорное право. Беспалов Ю.Ф., Егорова О.А., Якушев П.А. — М.: 2012. — 551 с. [электронный ресурс] — http://www.alleng.ru/d/jur/jur874.htm
14. 3. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011.
15. Материалы судебной практики
16. 1. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2010 по делу № А78-7919/2009 (извлечение) // Справочная правовая система Гарант.
17. 2. Постановление 18 ААС от 26.11.2009 № 18АП-9990/2009 // Справочная правовая система Гарант.
18. 3. Постановление ФАС Центрального округа от 20 апреля 2009 г. N А64-4731/08-8 (извлечение) // Справочная правовая система Гарант.
19. 4. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 9 декабря 2013 г. № Ф07-7626/13 по делу № А13-612/2013 // Сайт ФАС РФ — http://www.arbitr.ru/
20. 5. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 ноября 2015 г. № Ф06-1477/15 по делу № А65-27739/2014 // Сайт ФАС РФ — http://www.arbitr.ru/