Договор аренды зданий и сооружений как объект исследования в дипломной работе

Актуальность темы дипломного исследования обусловлена центральной ролью арендных отношений в современной экономике России. Договор аренды является одним из ключевых инструментов коммерческого оборота, позволяя бизнесу и гражданам использовать имущество, не приобретая его в собственность. Особое значение среди них имеет договор аренды зданий и сооружений, правовое регулирование которого сосредоточено в главе 34 Гражданского кодекса РФ. Выделение этого договора в отдельный вид обусловлено спецификой его объекта — недвижимого имущества, что порождает ряд особых требований к его заключению и исполнению.

Объектом настоящего исследования выступают общественные отношения, возникающие в процессе передачи зданий и сооружений во временное владение и пользование. Предметом исследования являются нормы гражданского права, регулирующие данный вид договора, а также практика их применения. Главная цель работы — провести комплексный теоретико-правовой анализ договора аренды зданий и сооружений. Для достижения этой цели поставлены следующие задачи: изучить понятие и правовую природу договора, определить его место в системе гражданско-правовых отношений, проанализировать его элементы и содержание, а также выявить ключевые проблемы правоприменительной практики и предложить пути их решения.

Глава 1. Теоретико-правовые основы исследования договора аренды зданий и сооружений

§ 1.1. Как закон определяет понятие и правовую природу договора

В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, договор аренды зданий и сооружений представляет собой соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение. Ключевым, видообразующим признаком данного договора является его предмет — обособленный объект недвижимости, прочно связанный с землей.

С точки зрения правовой природы, договор является:

• Консенсуальным, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, а не с момента передачи имущества.
• Возмездным, поскольку пользование имуществом всегда осуществляется за плату.
• Двусторонне обязывающим, так как у обеих сторон возникают взаимные права и обязанности.

Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор. В качестве арендодателя, согласно статье 608 ГК РФ, может выступать собственник имущества либо иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать его в аренду. Таким образом, заключение договора является для собственника одной из форм реализации его правомочия распоряжения имуществом. Особых требований к арендатору закон, как правило, не предъявляет, им может быть любое физическое или юридическое лицо.

§ 1.2. Какое место договор занимает в системе гражданско-правовых отношений

Договор аренды зданий и сооружений является самостоятельным видом договора аренды, его нормы конкретизируют общие положения, изложенные в главе 34 ГК РФ. Для правильного применения законодательства важно четко разграничивать его со смежными правовыми конструкциями.

Наиболее близким является договор аренды предприятия. Основное отличие заключается в предмете: если в первом случае передается только здание или сооружение, то во втором — предприятие как единый имущественный комплекс, включающий земельные участки, оборудование, сырье, права требования и даже долги. Законодатель указывает, что к аренде зданий могут применяться правила об аренде предприятий, если иное не предусмотрено, что подчеркивает их родственную связь, но не тождественность.

Не менее важна связь с договором аренды земельного участка. При аренде здания или сооружения арендатору одновременно с правами владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, судьба земельного участка следует судьбе расположенного на нем здания, что является фундаментальным принципом земельного и гражданского права.

Глава 2. Элементы и содержание договора аренды зданий и сооружений

§ 2.1. Существенные условия, без которых договор не будет считаться заключенным

Для того чтобы договор аренды здания или сооружения имел юридическую силу, стороны обязаны согласовать его существенные условия. В противном случае договор будет считаться незаключенным. Закон относит к таким условиям предмет договора и размер арендной платы.

1. Предмет договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно и однозначно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче. Отсутствие должной индивидуализации является одной из самых частых причин судебных споров. К таким данным относятся:

• Точный адрес объекта.
• Его кадастровый (или условный) номер.
• Общая площадь и/или иные характеристики, позволяющие идентифицировать объект (например, литера, этаж, номера помещений на плане).

2. Арендная плата. В отличие от общего правила об аренде, для зданий и сооружений условие о размере арендной платы является существенным. Она устанавливается за все арендуемое имущество в целом, включая права на соответствующий земельный участок. Если размер платы не согласован, договор считается незаключенным. Формы платы могут быть различными: фиксированная сумма, доля от доходов, предоставление услуг и т.д.

§ 2.2. Форма и государственная регистрация как особые требования к оформлению сделки

Законодательство предъявляет строгие требования к процедуре оформления договора аренды зданий и сооружений. Несоблюдение этих требований влечет серьезные правовые последствия.

Во-первых, договор всегда заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

Во-вторых, ключевой особенностью является требование о государственной регистрации. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Важно понимать правовое последствие отсутствия такой регистрации: договор считается незаключенным для третьих лиц. Это означает, что стороны связаны его условиями между собой, но не могут ссылаться на него в отношениях с кем-либо еще (например, с новым собственником объекта или кредиторами).

Передача объекта от арендодателя к арендатору и его возврат оформляются специальным документом — передаточным актом. Подписание этого акта подтверждает фактическое исполнение обязанности по передаче имущества и с этого момента на арендатора переходят риски, связанные с объектом.

§ 2.3. Права и обязанности сторон как основа исполнения договора

Содержание договора составляет совокупность прав и обязанностей его сторон, которые носят встречный характер.

Основные обязанности арендодателя:

1. Предоставить арендатору здание или сооружение в состоянии, пригодном для использования в соответствии с назначением, указанным в договоре.
2. Осуществлять за свой счет капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором.
3. Не препятствовать арендатору в правомерном пользовании объектом.

Основные обязанности арендатора:

1. Использовать полученное имущество строго в соответствии с условиями договора или, если они не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. Арендодатель, в свою очередь, имеет безусловное право требовать ее уплаты.
3. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.
4. По окончании срока договора вернуть здание или сооружение в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа.

Кроме того, арендатор вправе сдать арендованное имущество в субаренду, но только с предварительного письменного согласия арендодателя, что является важной гарантией защиты прав собственника.

Глава 3. Актуальные проблемы правового регулирования и практика применения договора

§ 3.1. Какие сложности возникают при определении предмета договора и как их решить

Несмотря на кажущуюся простоту требования закона, на практике именно некорректное описание предмета договора становится частой причиной споров. Проблема заключается в том, что предметом договора может быть только индивидуализированное недвижимое имущество, однако стороны часто ограничиваются лишь указанием адреса, что бывает недостаточно, особенно в случае аренды части здания.

Судебная практика показывает, что суды признают договоры незаключенными, если из их текста и приложений невозможно точно определить, какая именно часть здания передается в пользование. Это создает риски для обеих сторон, но в первую очередь для арендатора, который может быть выселен в любой момент. Для минимизации таких рисков рекомендуется включать в договор максимально полный набор идентифицирующих данных:

• Кадастровый номер всего здания и, при наличии, арендуемого помещения.
• Полный почтовый адрес.
• Площадь объекта в квадратных метрах.
• Графическое приложение к договору (поэтажный план или выкопировка из технического паспорта), где арендуемые площади четко выделены.

Такой подход позволяет избежать двусмысленности и защищает интересы сторон в случае возникновения разногласий.

§ 3.2. Ответственность сторон и основания для досрочного расторжения договора

Нарушение одной из сторон своих обязательств влечет за собой применение мер гражданско-правовой ответственности. По общему правилу, правовые последствия неисполнения обязательств регулируются общими нормами ГК РФ. Это может быть взыскание неустойки (если она предусмотрена договором) или возмещение убытков, причиненных нарушением.

Особое значение имеют специальные нормы, предоставляющие сторонам право на досрочное расторжение договора в судебном порядке. Закон предусматривает такую возможность при наличии существенных нарушений со стороны контрагента.

Арендодатель вправе требовать расторжения, если арендатор:

• Существенно ухудшает имущество.
• Более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.
• Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Арендатор, в свою очередь, может потребовать расторжения, если:

• Арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает препятствия пользованию.
• Переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендатор не знал при заключении договора.
• Арендодатель не производит капитальный ремонт, являющийся его обязанностью.

Эти нормы служат важным механизмом защиты прав добросовестной стороны от неправомерных действий контрагента.

В заключение можно сделать вывод, что договор аренды зданий и сооружений является востребованным и детально урегулированным институтом гражданского права. Он играет ключевую роль в обеспечении стабильности коммерческого оборота, предоставляя гибкий инструмент для использования недвижимости. В ходе исследования было установлено, что правовая природа договора как консенсуальной, возмездной и двусторонней сделки определяет его основные черты.

Ключевое практическое значение имеет неукоснительное соблюдение требований к его форме и содержанию, в частности, детальная индивидуализация предмета и согласование размера арендной платы. Особого внимания заслуживает процедура государственной регистрации для договоров сроком от одного года, несоблюдение которой лишает стороны возможности защищать свои права перед третьими лицами. Выявленные в ходе анализа проблемы, в основном связанные с недостаточной конкретизацией предмета, могут быть успешно решены путем включения в договор исчерпывающих данных об объекте. В целом, существующее правовое регулирование можно считать достаточным, однако правоприменительная практика требует от сторон высокой степени осмотрительности при заключении и исполнении договора.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (ред. от 30.12.2008) // Российская газета от 21.01.2009г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.07.2010) // СЗ РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 22.07.2010) // СЗ РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
6. Постановление Комитета Российской Федерации по стандартизации, метрологии и сертификации от 26 декабря 1994 г. № 359 «О принятии общероссийского классификатора основных фондов» // СПС Гарант.
7. Федеральный закон от 10.01.2002 N 1-ФЗ «Об электронной цифровой подписи» (ред. от 08.11.2007) // СЗ РФ, 14.01.2002, N 2, ст. 127.
8. Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (ред. от 02.07.2010) // СЗ РФ, 02.12.2002, N 48, ст. 4746.
9. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 17.06.2010) // СЗ РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
10. Федеральный закон от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (ред. от 28.09.2010) // СЗ РФ, 25.11.1996, N 48, ст. 5369.
11. Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (ред. от 18.10.2010) // СЗ РФ, 01.07.2002, N 26, ст. 2519.
12. Федеральный закон от 26.05.1996 N 54-ФЗ «О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации» (ред. от 23.07.2008) // СЗ РФ, 27.05.1996, N 22, ст. 2591.
13. Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (ред. от 03.11.2010) // СЗ РФ, 01.01.1996, N 1, ст. 1.
14. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 22.07.2010) // СЗ РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813.
15. Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (ред. от 26.07.2006) // СЗ РФ, 02.11.1998, N 44, ст. 5394.
16. Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) // «Свод законов РСФСР», т. 2, с. 7. Документ утратил силу.
17. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // «Российская газета», N 152, 13.08.1996.
18. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // «Вестник ВАС РФ», N 3, 2002.
19. Постановление Президиума ВАС РФ от 21 апреля 1998 г. N 7654/97 // Вестник ВАС РФ. 1998. N 7. С. 32.
20. Постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 г. No. 7349/99 // «Вестник ВАС РФ», 2000, N 7.
21. Определение ВАС РФ от 19.08.2010 N ВАС-10783/10 по делу N А64-2014/09 // СПС Гарант.
22. Определение ВАС РФ от 22.06.2010 N ВАС-7574/10 по делу N А50-23758/2009 // СПС Гарант.
23. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.09.2010 по делу N А38-7246/2009 // СПС Гарант.
24. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.01.2007 по делу N А17-414/2-2006 // СПС Гарант.
25. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2007 N А10-3175/06-7-Ф02-790/07 по делу N А10-3175/06-7 // СПС Гарант.
26. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.04.2008 N А10-3978/07-Ф02-1369/08 по делу N А10-3978/07 // СПС Гарант.
27. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.05.2006 по делу N А21-1407/04-С2 // СПС Гарант.
28. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.04.2008 по делу N А66-2934/2007 // СПС Гарант.
29. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.07.2009 по делу N А26-424/2009 // СПС Гарант.
30. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.07.2009 по делу N А26-424/2009 // СПС Гарант.
31. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.12.2007 N Ф08-8106/07 по делу N А53-10747/2007-С2-32 // СПС Гарант.
32. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.07.2008 N Ф08-4200/2008 по делу N А32-15346/2007-39/336 // СПС Гарант.
33. Постановление ФАС Уральского округа от 11.03.2008 N Ф09-420/08-С6 по делу N А60-10994/2007 // СПС Гарант.
34. Постановление ФАС Уральского округа от 23.03.2010 N Ф09-1742/10-С3 по делу N А50-23758/2009 // СПС Гарант.
35. Азукаева Б.А. Правовое регулирование аренды нежилых помещений: применение общих норм об аренде или норм об аренде зданий и сооружений // Право и государство: теория и практика. № 6, 2007.
36. Алексеев С.С., Гонгало Б.М., Мурзин Д.В. Гражданское право. Издание 2. – М.: Проспект, 2010.
37. Басос Е.В. Договор аренды здания, сооружения // Актуальные проблемы частноправового регулирования. – Самара: Изд-во Самар. ун-та, 2009.
38. Белов В.А. Гражданское право. Актуальные проблемы теории и практики. – М.: Юрайт-Издат,2009.
39. Бритвин С.Н., Садков А.Н., Чаркин С.А. Арендные права в гражданском обороте: проблемы теории и практики. – Волгоград: Альянс, 2006.
40. Ванярхо А.В. Участники споров из договоров аренды недвижимости, рассматриваемых арбитражными судами // Закон и право. № 9, 2010.
41. Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости // Вестник Арбитражного суда города Москвы. № 3, 2007.
42. Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений. Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – М., 2003.
43. Задиран С. Аренда зданий, сооружений: нормативное регулирование // Юристъ. № 10, 2006.
44. Зайков Д. Заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУПами // Хозяйство и право. № 11, 2008.
45. Зенин И.А. Гражданское право. – М.: Высшее образование, 2007.
46. Камышанский В.П., Коршунов Н.М., Иванов В.И. Гражданское право. Часть вторая. Издание 2. – М.: Эксмо-Пресс, 2009.
47. Карнаков Я.В. Правовой режим имущества, составляющего общую инфраструктуру, в нежилом здании // Закон: Октябрь, 2007.
48. Коневский А.В. Разрешение спорных вопросов арендной платы: гармонизация отношений арендодателя и арендатора // Правила для бизнеса — 2010: Уроки судебных дел: Сборник. – М.: Альпина Паблишерз, 2010.
49. Ланда В. К вопросу об аренде крыши здания и (или) сооружения // Хозяйство и право. № 5, 2009.
50. Ланда В.М. Проблемы правового регулирования аренды части объекта недвижимости // Юрист. № 2, 2009.
51. Новицкий И.Б. Римское право. – М.: Высшее образование, 2010.
52. Осипова Ю. Гражданско-правовая природа договора аренды // Право и жизнь. Независимый правовой журнал. № 101, 2006.
53. Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты // Правовые вопросы недвижимости. № 1, 2007.
54. Петров И.В. Гражданское право. Гриф МО РФ. – М.: Юнити, 2008.
55. Победоносцев К. Курс гражданского права: Первая часть. Вотчинные права. СПб., 1892. (Классика российской цивилистики) М., 2002.
56. Раев Д. Условия о состоянии имущества в договоре аренды недвижимости // Корпоративный юрист. № 4, 2009.
57. Румянцева А.В. Правовое регулирование арендной платы за землю (все, что необходимо знать арендаторам и арендодателям) // Гражданин и право. № 8, 2008.
58. Садиков О.Н. Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. – М.: Инфра-М, 2007.
59. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. № 4, 2006.
60. Сафронов М.И. Нежилые помещения внутри зданий как объект договора аренды // Арбитражная практика. № 5, 2009.
61. Сендюкаева Н.Х. Гражданское право. – М.: Приор, 2007.
62. Чередниченко С.П. Анализ правовых конструкций ипотеки зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, принадлежащих одному лицу // Право и экономика. № 7, 2010.