Договор купли-продажи земельных участков: актуальные проблемы правоприменения и перспективы развития законодательства в Российской Федерации

На сегодняшний день, когда темпы роста цифровой экономики диктуют новые подходы к регулированию имущественных отношений, договор купли-продажи земельных участков становится одним из центральных правовых институтов, определяющих динамику гражданского оборота и вектор развития земельных отношений в России. Ежегодно заключаются сотни тысяч сделок с землей, что неизбежно порождает как успешные примеры применения законодательства, так и широкий спектр правоприменительных проблем. Именно эти процессы, постоянно обновляемые законодательными реформами и эволюцией судебной практики, подтверждают исключительную актуальность и значимость глубокого исследования данной темы.

Целью настоящей работы является всесторонний анализ правового регулирования договора купли-продажи земельных участков в Российской Федерации, включая выявление актуальных проблем правоприменения, доктринальных дискуссий и перспектив развития законодательства. Для достижения этой цели были поставлены следующие задачи: раскрыть правовой статус земельного участка как объекта гражданских прав; проанализировать существенные условия договора и выявить типичные сложности их согласования; исследовать особенности государственной регистрации перехода права собственности и ее правовые последствия; оценить влияние цифровизации и последних законодательных изменений на оборот земельных участков; изучить виды и основания ответственности сторон договора; рассмотреть вопросы соотношения гражданского и земельного законодательства, а также обозначить ключевые направления совершенствования правового регулирования.

Структура работы выстроена таким образом, чтобы последовательно и логично раскрыть все аспекты заявленной темы, начиная с фундаментальных понятий и заканчивая перспективными направлениями развития законодательства. Это позволит получить комплексное и глубокое понимание института договора купли-продажи земельных участков, его места в системе российского права и его будущего.

Правовой статус земельного участка как объекта гражданских прав

Земельный участок в российской правовой системе занимает уникальное положение, являясь одновременно и природным ресурсом, и объектом гражданских прав, а также недвижимой вещью. Его правовой статус многогранен и постоянно эволюционирует под влиянием как экономических, так и социальных факторов, что обусловливает необходимость его детального изучения в контексте договора купли-продажи.

Понятие и правовые характеристики земельного участка

Исторически земля воспринималась как основа бытия, а в правовом поле – как фундамент для любых экономических отношений. В современном российском законодательстве земельный участок определяется как недвижимая вещь, часть земной поверхности, которая обладает характеристиками, позволяющими индивидуализировать ее. Согласно статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), земельный участок входит в число объектов гражданских прав, а абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ прямо относит его к недвижимым вещам.

Одной из самых продолжительных и фундаментальных дискуссий в юридической доктрине является вопрос о двумерной или трехмерной концепции земельного участка как объекта права собственности. Сторонники двумерной концепции, к которым относятся такие выдающиеся ученые, как О.И. Крассов, И.А. Иконицкая и Е.А. Суханов, рассматривают земельный участок как исключительно плоский объект – часть поверхности земли, ограниченную в пространстве и имеющую четкие границы. В их трактовке почвенный слой, строения, водные объекты и многолетние насаждения, расположенные на участке, воспринимаются не как его неотъемлемые части, а скорее как составные элементы комплексного объекта, именуемого «землевладением», что подчеркивает роль земельного участка как места размещения, а не как объемного пространства.

Однако, трехмерная концепция, поддерживаемая, например, В.В. Чубаровым и А.В. Максимовым, предлагает более объемное понимание. Согласно этой точке зрения, земельный участок – это не просто поверхность, а трехмерное образование, включающее в себя почвенный слой, недра и воздушное пространство над ним, но в пределах, установленных законом и не нарушающих прав третьих лиц. Эта концепция находит убедительное подтверждение в статье 261 ГК РФ, которая гласит: «Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами и не нарушает прав других лиц». Эта норма фактически закрепляет объемный характер права собственности, признавая землю не просто «поверхностью», а комплексным объектом, простирающимся как вверх, так и вниз. Из этого следует, что покупатель приобретает не только право на «пятно» на карте, но и на потенциал использования пространства над и под землей, что критически важно для планирования строительства или добычи полезных ископаемых (если это разрешено).

Независимо от доктринальных нюансов, земельный участок обладает существенной потребительской значимостью для имущественного оборота, будучи одновременно и природным ресурсом, и антропогенной частью природной среды. Гражданское законодательство, в частности разделы ГК РФ (статьи 209-217, 260-265, 454, 549-558), регулирует основные аспекты собственности на землю, передачу прав, права и обязанности собственников, процедуры регистрации и правила использования, а также механизмы разрешения споров. Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) в свою очередь конкретизирует порядок использования и охраны земель, устанавливая категории земель и виды разрешенного использования, что является критически важным для определения правового режима каждого участка.

Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов

Одним из краеугольных камней современного российского земельного права является принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости. Этот принцип, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ и детально раскрытый в статье 35 ЗК РФ, означает, что все прочно связанные с земельными участками объекты (здания, строения, сооружения) должны следовать судьбе самого земельного участка, за исключением случаев, прямо установленных федеральными законами.

Исторически в российском праве существовало разделение правовых режимов земли и находящихся на ней объектов, что зачастую приводило к правовым коллизиям и затрудняло гражданский оборот. Принцип единства судьбы был призван устранить эти расхождения, формируя концепцию комплексного, совместного участия в обороте земли и ее улучшений. Идея заключается в том, чтобы земельный участок и расположенные на нем здания рассматривались как единое целое при совершении сделок, предотвращая ситуации, когда, например, здание продается без земли под ним, или наоборот.

Однако, несмотря на законодательное закрепление, на практике реализация этого принципа сталкивается с определенными трудностями. Российское законодательство, хоть и находится на переходном этапе к концепции «единого объекта недвижимости», до сих пор сохраняет отдельные режимы регистрации права собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты. Это создает определенную двойственность и порой порождает споры относительно того, что именно является «единым объектом» и как его регистрировать. Переход к полноценной концепции «единого объекта недвижимости» подразумевает, что земельный участок и все расположенные на нем капитальные объекты будут рассматриваться как одно целое, а право на него будет регистрироваться едино. Это должно значительно упростить гражданский оборот, повысить прозрачность сделок и минимизировать риски возникновения правовых коллизий. Важно понимать, что в конечном итоге это позволит избежать сложных юридических коллизий, когда, например, дом и земля под ним принадлежат разным собственникам, что делает невозможным полноценное использование и развитие объекта.

Правовой режим земель и его влияние на оборот земельных участков

Понятие правового режима земель является фундаментальным для понимания любого аспекта земельных отношений, в том числе и купли-продажи. Правовой режим — это не просто набор правил, а комплексная система норм, определяющих порядок распоряжения, использования и охраны земель в соответствии с их принадлежностью к определенной категории, разрешенным использованием и требованиями законодательства.

В Российской Федерации исторически сложилась система категорий земель, которая до недавнего времени являлась основным фактором, определяющим правовой режим. Существовали, например, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности и так далее. Каждая категория имела свои специфические ограничения и возможности использования, что напрямую влияло на ценность земельного участка и возможность его вовлечения в гражданский оборот.

Особенности правового режима оказывают прямое и зачастую решающее влияние на:

• Субъектный состав: Кто может быть собственником участка (граждане, юридические лица, государство, иностранные лица). Например, земли сельскохозяйственного назначения имеют ограничения по приобретению иностранными гражданами.
• Возможность перевода участка из одной категории в другую: Эта процедура была достаточно сложной и бюрократизированной, требовала соблюдения множества условий и согласований, что создавало препятствия для изменения целевого использования земли.
• Возможность купли-продажи, аренды, застройки или иного использования: Например, на землях лесного фонда существует особый режим использования, существенно ограничивающий возможность капитального строительства.

Однако, текущая дата 12.10.2025 знаменует собой активную фазу реформирования земельного законодательства. В частности, с 1 марта 2025 года введены новые правила освоения и использования земельных участков, которые устанавливают трехлетний срок для освоения участков в границах населенных пунктов, а также садовых и огородных участков (Федеральный закон от 8 августа 2024 года № 307-ФЗ). Это изменение направлено на борьбу со спекулятивным владением землей и стимулирование ее эффективного использования.

Более того, на сегодняшний день активно обсуждается и находится на стадии рассмотрения предложение по исключению из действующего законодательства понятия «категория земель» и процедур перевода/отнесения земель к определенной категории. Вместо этого предлагается перейти к территориальному зонированию, которое будет основываться на градостроительных регламентах. Этот кардинальный сдвиг призван значительно упростить регулирование землепользования, сделать его более гибким, прозрачным и ориентированным на фактическое целевое использование, а не на формальную принадлежность к категории. В перспективе это существенно изменит процесс купли-продажи, сделав его более предсказуемым в части будущего использования приобретаемого участка.

Крупнейшая земельная реформа за последние 14 лет, начавшаяся с изменений в ЗК РФ, внесенных Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ, уже была направлена на оптимизацию процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Она расширила перечень оснований для предоставления участков без торгов, установила новые процедуры предварительного согласования и закрепила возможность обмена государственных/муниципальных земель на частные. Все эти изменения, как прошлые, так и планируемые, подчеркивают динамичность правового режима земель и его непосредственное влияние на все этапы договора купли-продажи.

Существенные условия договора купли-продажи земельных участков и проблемы их правоприменения

Договор купли-продажи земельного участка, как и любой другой гражданско-правовой договор, должен соответствовать определенным требованиям законодательства, касающимся его формы и содержания. Особое внимание уделяется существенным условиям, без согласования которых договор считается незаключенным. Их корректное определение и фиксация в документе – залог юридической силы сделки и минимизации рисков возникновения споров.

Форма договора и его обязательные реквизиты

Ключевым требованием к договору купли-продажи земельного участка является его письменная форма. Согласно статье 550 Гражданского кодекса РФ, такой договор должен быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это означает, что устная форма или обмен документами (например, письмами, электронными сообщениями, если это прямо не предусмотрено законом для данного вида договора) для сделок с недвижимостью недействительны. Несоблюдение письменной формы влечет за собой недействительность договора, что делает сделку ничтожной с момента ее совершения.

Помимо формы, закон устанавливает требования к обязательным реквизитам, которые позволяют индивидуализировать предмет договора. Пункт 1 статьи 554 ГК РФ гласит, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Для земельного участка это означает необходимость указания:

• Адреса земельного участка (если имеется).
• Кадастрового номера, который является уникальным идентификатором участка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• Площади участка.
• Вида разрешенного использования (ВРИ), определяющего, как именно может использоваться земля.
• Категории земель, хотя, как уже отмечалось, это понятие может быть исключено из законодательства в ближайшем будущем.

Отсутствие хотя бы одного из этих данных, не позволяющее однозначно идентифицировать участок, может стать основанием для признания договора незаключенным. Это критически важно, поскольку неверное или неполное описание предмета договора – одна из наиболее частых причин судебных споров. Практика показывает, что чем детальнее и точнее описан земельный участок, тем меньше вероятность двусмысленностей и претензий в будущем.

Цена земельного участка как существенное условие

Цена является еще одним безусловно существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Это положение подчеркивает императивный характер данного условия.

Особенности формирования цены для земельных участков могут включать:

• Рыночную стоимость: Наиболее распространенный подход, определяемый спросом и предложением, местоположением, характеристиками участка, его правовым режимом.
• Кадастровую стоимость: Используется для целей налогообложения, а также может служить ориентиром или базой для определения рыночной цены.
• Нормативную цену: В некоторых случаях, например, при выкупе участков у государства, цена может быть установлена нормативными актами.

Последствия отсутствия согласованной цены являются крайне серьезными: договор просто не возникает в правовом поле, и стороны не приобретают никаких прав и обязанностей по нему. Это не означает недействительности, а именно незаключенность, то есть отсутствие договора как такового. Поэтому при подготовке договора купли-продажи земельного участка необходимо уделить особое внимание четкому и однозначному указанию цены, желательно цифрами и прописью.

Особенности предмета договора: земельный участок как объект кадастрового учета и принцип единства судьбы

Предмет договора купли-продажи — земельный участок — обладает рядом специфических характеристик. Одним из ключевых требований является то, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Без присвоения кадастрового номера и внесения сведений в ЕГРН участок не может участвовать в гражданском обороте как индивидуально-определенная вещь. Это требование обеспечивает уникальность и юридическую определенность каждого участка.

Другая важная особенность связана с уже упомянутым принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости. Часть 4 статьи 35 ЗК РФ устанавливает строгое правило: «Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем дома, здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному собственнику». Это означает, что если продавец владеет как земельным участком, так и расположенными на нем капитальными строениями, он обязан отчуждать их комплексно, как единый имущественный комплекс.

Это правило направлено на предотвращение возникновения ситуаций, когда право собственности на землю и на постройки на ней разделено между разными лицами, что может породить множество правовых проблем и споров. Однако, существуют и исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными законами. Например, при определенных условиях возможно отчуждение части земельного участка, если на оставшейся части не сохраняется здание, принадлежащее продавцу. Эти исключения, хоть и предусмотрены, носят ограниченный характер и требуют тщательного анализа конкретной ситуации.

Информация об обременениях и ограничениях использования земельного участка

Продавец земельного участка несет важную обязанность по предоставлению покупателю полной и достоверной информации о своем объекте. Эта обязанность включает в себя не только сведения о физических характеристиках участка, но и о его правовом статусе, в частности, о наличии любых обременений и ограничений использования.

Согласно статье 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. Более того, статья 37 ЗК РФ конкретизирует эту обязанность для земельных участков, устанавливая, что «при продаже земельного участка продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования». К таким обременениям и ограничениям могут относиться:

• Сервитуты: Право ограниченного пользования чужим земельным участком (например, право прохода или проезда).
• Залог (ипотека): Если участок находится в залоге у банка.
• Аренда: Если участок обременен договором аренды.
• Особые условия использования: Например, расположение участка в водоохранной зоне, зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, охранной зоне объектов культурного наследия, зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Правовые последствия сокрытия важной информации могут быть весьма серьезными для продавца. Если покупатель не был информирован об обременениях или ограничениях, он может:

• Потребовать уменьшения покупной цены.
• Потребовать расторжения договора и возврата уплаченной денежной суммы.
• Требовать возмещения убытков, понесенных в связи с таким обременением или ограничением.

Например, если продавец скрыл, что участок находится в зоне, где запрещено капитальное строительство, а покупатель приобрел его именно для этой цели, последний вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. Важно отметить, что продавец освобождается от ответственности только в том случае, если он докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии прав третьих лиц или обременений. Поэтому перед совершением сделки покупателю крайне рекомендуется самостоятельно запросить выписку из ЕГРН, а также изучить градостроительные регламенты и иные документы, касающиеся приобретаемого участка.

Особенности государственной регистрации перехода права собственности и правовые последствия несоблюдения

Процесс перехода права собственности на земельный участок является многоступенчатым и включает в себя не только заключение самого договора, но и обязательную государственную регистрацию. Этот этап критически важен для закрепления юридических прав и защиты интересов всех участников сделки.

Порядок и значение государственной регистрации

Как уже упоминалось, договор купли-продажи земельного участка обязательно заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Устная форма или обмен документами (за исключением случаев, когда такое прямо разрешено для конкретных видов сделок) являются недействительными. Статья 550 ГК РФ четко устанавливает, что несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Однако, для сделок с недвижимостью существует еще один фундаментальный этап – государственная регистрация перехода права собственности. Пункт 1 статьи 551 ГК РФ прямо указывает: «Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации». Сама процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним детально регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Значение государственной регистрации сложно переоценить. Она является не просто формальностью, а обязательным условием для возникновения и закрепления права собственности на земельный участок. Это публичный акт, который:

• Гарантирует стабильность гражданского оборота: Делает права на недвижимость публичными и общедоступными, позволяя любому заинтересованному лицу проверить юридическую чистоту объекта.
• Защищает от споров: Предоставляет правообладателю неоспоримое доказательство его права собственности, что минимизирует риски возникновения претензий со стороны третьих лиц.
• Предотвращает конфискацию: Отсутствие государственной регистрации права собственности может привести к тому, что активы станут предметом споров или даже конфискации, поскольку государство не признает незарегистрированное право.
• Обеспечивает возможность дальнейшего оборота: Незарегистрированные земельные участки или объекты недвижимости не могут быть законно проданы, сданы в аренду, подарены или стать объектом ипотеки.

Таким образом, государственная регистрация выступает своеобразным «щитом» для собственника, подтверждая его права и обеспечивая их защиту в правовом поле.

Правовые последствия несоблюдения формы и уклонения от регистрации

Последствия несоблюдения письменной формы договора купли-продажи земельного участка однозначны – его недействительность (статья 550 ГК РФ). Такой договор считается ничтожным, то есть не порождает никаких юридических последствий с момента его заключения, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (например, возврат полученного по сделке).

Ситуация с уклонением одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности несколько сложнее. Пункт 3 статьи 551 ГК РФ предусматривает следующие важные положения:

1. Право на судебное понуждение: Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации. Это означает, что добросовестная сторона может обратиться в суд, чтобы обязать уклоняющуюся сторону совершить необходимые действия для регистрации, или чтобы суд сам своим решением зарегистрировал переход права.
2. Возмещение убытков: Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Например, если из-за просрочки регистрации покупатель не смог своевременно взять кредит под залог участка, он может потребовать возмещения упущенной выгоды или дополнительных расходов.

Важно отметить, что уклонение от регистрации перехода права собственности не делает сам договор недействительным, если он был заключен в надлежащей форме. Договор считается заключенным, но право собственности не возникает у покупателя до момента государственной регистрации.

Судебная практика по вопросам действительности незарегистрированных договоров

Юридическая доктрина долгое время вела активную дискуссию относительно правовой природы государственной регистрации сделок и последствий ее несоблюдения. Некоторые ученые (например, Д.О. Тузов) считали регистрацию условием действительности сделки, полагая, что без нее сделка недействительна. Другие (например, В.В. Витрянский) придерживались позиции, что регистрация является лишь условием возникновения права, а недействительность сделки наступает только при несоблюдении ее формы, а не регистрации.

Однако, судебная практика в этом вопросе заняла достаточно четкую позицию, которая нашла отражение в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Согласно этому постановлению,

отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

Это означает, что если стороны заключили договор в надлежащей письменной форме и подписали передаточный акт (или иной документ о передаче), то сам договор считается заключенным и действительным. В этом случае выражать повторное согласие на отчуждение объекта недвижимости не нужно. Суды признают такую сделку действительной, но подчеркивают, что право собственности у покупателя возникает только с момента государственной регистрации. До этого момента покупатель является лишь титульным владельцем, а не полноправным собственником. Данная позиция имеет огромное практическое значение, поскольку защищает добросовестного покупателя от недобросовестности продавца, который после передачи имущества может уклоняться от регистрации.

Передача земельного участка и нотариальное удостоверение

Помимо заключения договора и государственной регистрации, ключевым этапом в процессе купли-продажи земельного участка является его фактическая передача. Статья 556 ГК РФ устанавливает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Этот акт фиксирует факт передачи имущества, его состояние, а также отсутствие претензий сторон на момент передачи. Информацию об этом можно указать и в самом договоре купли-продажи, что сокращает документооборот. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.

Что касается нотариального удостоверения, то оно требуется не для всех договоров купли-продажи земельных участков, а лишь в определенных случаях, прямо установленных законом. Согласно пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», обязательное нотариальное удостоверение необходимо, если:

• Продается доля в праве общей собственности на земельный участок.
• Участок принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Во всех остальных случаях нотариальное удостоверение производится по желанию сторон. Хотя это и влечет дополнительные расходы, нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, проверяет дееспособность сторон, законность всех условий и наличие необходимых документов, что может быть дополнительной гарантией для участников сделки.

Новые вызовы и актуальные изменения в правовом регулировании оборота земельных участков

Современное правовое регулирование оборота земельных участков находится под сильным влиянием двух мощных тенденций: повсеместной цифровизации и непрерывных законодательных изменений, направленных на повышение эффективности использования земель. Эти процессы приносят как новые возможности, так и новые вызовы для всех участников рынка недвижимости.

Цифровизация земельных отношений

Цифровая трансформация – это не просто модное веяние, а стратегическое направление развития, закрепленное в Национальном плане развития конкуренции на 2026–2030 годы (хотя и утвержденном в 2021 году на период до 2025 года и до 2030 года). В сфере земельных отношений цифровизация направлена на создание единой цифровой платформы, которая объединит данные из различных федеральных и региональных информационных систем (кадастр, налоговая, реестры объектов капитального строительства).

Ключевые направления цифровизации включают:

• Проект «Цифровой паспорт земельного участка»: Этот амбициозный проект должен стать основным инструментом для обеспечения прозрачного, достоверного и оперативного доступа к всеобъемлющей информации о каждом земельном участке. «Цифровой паспорт» будет содержать не только юридический статус, кадастровый номер и площадь, но и сведения об обременениях, разрешенных видах использования, кадастровой стоимости, а также градостроительные планы, инженерные коммуникации и другие важные данные. Это позволит покупателям и продавцам получать полную информацию об объекте сделки в режиме «одного окна», минимизируя риски и упрощая due diligence.
• Электронные сервисы и сокращение сроков: Внедрение электронных сервисов уже значительно упростило и ускорило многие процедуры. По данным Росреестра, возможность подавать документы онлайн для государственной регистрации прав собственности и оформления сделок сократило среднее время, необходимое для проведения операций с землей, в среднем на 30%. Например, в 2023 году средний срок регистрации прав в электронном виде составил до 3 рабочих дней, в то время как при подаче документов на бумажном носителе он мог достигать 7-9 рабочих дней.
• Электронные аукционы: С 1 марта 2023 года вступил в силу Федеральный закон от 29 декабря 2022 г. № 634-ФЗ, который переформатирует порядок проведения аукционов по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, через электронные аукционы. Это делает процесс приобретения государственных и муниципальных земель более прозрачным, конкурентным и доступным.
• Развитие специализированных цифровых сервисов: В 2028 году в России планируется запуск цифрового сервиса по подбору земельных участков для ведения сельхозработ. Этот сервис будет агрегировать информацию о свободных и подходящих для сельского хозяйства землях, делая процедуру их поиска и оформления максимально прозрачной и конкурентной.

Новые правила освоения и использования земельных участков (после 1 марта 2025 года)

С 1 марта 2025 года в России вступил в силу Федеральный закон от 8 августа 2024 года № 307-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон вводит принципиально новые правила, обязывающие владельцев земельных участков в границах населенных пунктов и садоводств привести их в надлежащее состояние в течение трех лет с момента приобретения права собственности. Это изменение направлено на борьбу с неиспользуемыми и заброшенными землями, стимулируя их эффективное и целевое использование.

Понятие «освоение» подразумевает подготовку земли к использованию по ее целевому назначению и разрешенному виду деятельности. Это может включать выравнивание участка, очистку от зарослей и мусора, прокладку временных коммуникаций, проведение мелиоративных работ и другие действия, необходимые для начала строительства или ведения сельского хозяйства.

Четкие критерии, по которым земельные участки могут быть признаны неиспользуемыми, были утверждены Постановлением Правительства РФ от 14 августа 2025 г. № 826 «Об утверждении критериев неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации», действующим с 1 сентября 2025 года по 1 сентября 2031 года. Для признания участка неиспользуемым достаточно наличия хотя бы одного из перечисленных признаков, например:

• Наличие на более чем 50% площади земельного участка сорных растений, дикорастущих деревьев и кустарников, не относящихся к категории лесных насаждений.
• Заболачивание или подтопление более 25% площади участка.
• Загрязнение химическими веществами, радиоактивными элементами, отходами производства и потребления более 25% площади участка.
• Отсутствие объектов недвижимости, необходимых для использования участка по целевому назначению, в течение 3 лет с момента возникновения права.

Эти критерии дают контролирующим органам четкий инструментарий для выявления неиспользуемых земель и применения соответствующих мер воздействия.

Ответственность за неиспользование земельных участков

Законодательство не только устанавливает правила освоения, но и предусматривает ответственность за неиспользование земельного участка по целевому назначению или использование с нарушением законодательства. Статья 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) устанавливает штрафы за такие нарушения.

Размеры штрафов дифференцированы и зависят от кадастровой стоимости участка:

• Для граждан: От 0,5 до 1% кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей.
• Для должностных лиц: От 1 до 1,5% кадастровой стоимости, но не менее 20 000 рублей.
• Для юридических лиц: От 1,5 до 3% кадастровой стоимости, но не менее 100 000 рублей.

Если кадастровая стоимость участка не определена, применяются фиксированные штрафы:

• Для граждан – от 10 000 до 20 000 рублей.
• Для должностных лиц – от 20 000 до 50 000 рублей.
• Для юридических лиц – от 100 000 до 200 000 рублей.

Эти меры призваны стимулировать собственников к ответстве��ному отношению к своим земельным активам и их эффективному использованию, что в конечном итоге способствует рациональному землепользованию в стране.

Изменения в правовом режиме земель сельскохозяйственного назначения

Сфера сельскохозяйственных земель также претерпела значительные изменения. С 1 марта 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 2 июля 2021 года № 299-ФЗ, который внес важные коррективы в правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, предоставив фермерам право строить один жилой дом на таких участках.

Это изменение стало ответом на запросы сельскохозяйственных производителей, которым необходимо проживать непосредственно на месте ведения своей деятельности. Однако, это право не является безграничным и сопровождается рядом ограничений и условий:

• Допускается строительство только одного жилого дома на всем земельном участке.
• Дом должен быть не более трех этажей.
• Общая площадь дома не должна превышать 500 м².
• Площадь застройки под домом (пятно застройки) не должна превышать 0,25% от общей площади всего земельного участка.

Эти ограничения направлены на то, чтобы предотвратить массовую застройку сельскохозяйственных угодий и сохранить их основное целевое назначение – производство сельскохозяйственной продукции. Данное нововведение значительно повысило привлекательность земель сельхозназначения для фермеров, решив давнюю проблему с проживанием и одновременно защитив ценные аграрные площади от нецелевого использования.

Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора купли-продажи земельных участков

Взаимоотношения сторон в договоре купли-продажи земельного участка не всегда протекают гладко. Возникновение спорных ситуаций, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, требует четкого понимания мер гражданско-правовой ответственности. Российское законодательство, главным образом Гражданский кодекс РФ, предусматривает широкий спектр инструментов для защиты прав добросовестных участников сделки.

Ответственность продавца

Продавец земельного участка несет ряд ключевых обязательств, неисполнение которых влечет за собой юридическую ответственность:

1. Ответственность за просрочку передачи земельного участка: Если продавец не передает покупателю земельный участок в установленный срок, он нарушает свое основное обязательство. В этом случае применяются положения статьи 398 ГК РФ, которая регулирует последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (а земельный участок является именно такой вещью). Покупатель вправе потребовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ему. Помимо этого, стороны могут предусмотреть в договоре неустойку (пени) за просрочку исполнения обязательства по передаче (статьи 330-333 ГК РФ), что является дополнительным стимулом для продавца к своевременному исполнению. Также покупатель вправе требовать возмещения убытков, причиненных просрочкой.
2. Последствия предоставления заведомо ложных данных об участке и эвикция: Продавец обязан предоставлять покупателю полную и достоверную информацию об участке. Если продавец предоставил заведомо ложные данные, например, о наличии разрешения на застройку, об отсутствии обременений или о качественных свойствах земли, покупатель имеет право на защиту своих интересов. Эти права вытекают из положений статей 460, 461 и 475 ГК РФ. Покупатель может потребовать:
   • Уменьшения покупной цены.
   • Возмещения убытков.
   • Расторжения договора.

   Особое внимание следует уделить институту эвикции (статья 461 ГК РФ) – изъятию земельного участка у покупателя третьим лицом по судебному решению по основаниям, возникшим до передачи земли. В таком случае, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, размер которых обычно определяется исходя из рыночной стоимости участка на момент изъятия, если продавец не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Ответственность покупателя

Покупатель также несет важные обязательства, нарушение которых влечет ответственность:

1. Ответственность за нарушение срока оплаты: Если покупатель нарушил срок оплаты земельного участка, он обязан выплатить продавцу пени. В соответствии со статьей 395 ГК РФ, продавец вправе потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, если иное не предусмотрено законом или договором. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
2. Расторжение договора и возмещение убытков при существенной просрочке оплаты: В случае существенной просрочки оплаты со стороны покупателя, продавец может обратиться в суд для расторжения договора. Согласно пункту 3 статьи 488 ГК РФ (регулирующей оплату товара, проданного в кредит), если покупатель своевременно не оплачивает переданный товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов по статье 395 ГК РФ. При существенном нарушении условий договора покупателем, продавец вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков в соответствии со статьями 450 и 450.1 ГК РФ. Например, если покупатель не оплатил значительную часть стоимости в течение согласованного срока, продавец может расторгнуть сделку и потребовать компенсации своих потерь.

Особенности применения мер ответственности

Применение мер ответственности в сфере купли-продажи земельных участков имеет свои нюансы:

1. Возмещение убытков при уклонении от государственной регистрации: Как было отмечено ранее, согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ, любая из сторон, без обоснований уклоняющаяся от государственной регистрации перехода прав собственности, обязана возместить другой стороне убытки, связанные с задержкой регистрации. Это положение стимулирует добросовестное исполнение обязательства по регистрации, которое является критически важным для завершения сделки.
2. Последствия уклонения от подписания акта приема-передачи: Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости (акта приема-передачи), предусмотренного статьей 556 ГК РФ, считается отказом от исполнения обязанности. Это дает добросовестной стороне право требовать либо понуждения к исполнению (передаче или принятию имущества), либо расторжения договора и возмещения убытков.
3. Ответственность за передачу некачественного недвижимого имущества: Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение. Согласно статье 474 ГК РФ, принятие товара не лишает покупателя права ссылаться на недостатки, если иное не установлено законом или договором. В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимого имущества, покупатель вправе, в соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ:
   • Отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы.
   • Потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

   Важно подчеркнуть, что в отношении недвижимого имущества покупатель не вправе требовать замены некачественного объекта, в отличие от движимого имущества. Это связано с уникальностью каждого земельного участка и невозможностью его полной замены.

4. Возмещение доходов от неправомерного использования участка: Особый аспект возникает, если договор расторгается, и покупатель, который знал или должен был знать об упречности своего владения (например, из-за неправомерного использования или нарушения обязательств), обязан возместить продавцу все доходы, которые покупатель извлек или должен был извлечь при добросовестном (нормальном) осуществлении экономической деятельности с использованием переданного по договору имущества (пункт 1 статьи 1104 ГК РФ, регулирующий возврат неосновательного обогащения). В отношении объектов недвижимости такие доходы могут быть исчислены исходя из обычных (рыночных) ставок арендной платы за аналогичные участки. Это предотвращает неосновательное обогащение недобросовестного покупателя, использовавшего участок без законных на то оснований.

Таким образом, система ответственности сторон в договоре купли-продажи земельных участков обеспечивает баланс интересов и защиту прав участников, стимулируя их к надлежащему исполнению принятых на себя обязательств.

Соотношение норм гражданского и земельного законодательства при регулировании купли-продажи земельных участков

Регулирование земельных отношений в Российской Федерации является сложной задачей, поскольку затрагивает интересы как гражданского, так и земельного права. Земля выступает одновременно и как объект недвижимости, включенный в гражданский оборот, и как природный ресурс, требующий особого публично-правового режима использования и охраны. Это неизбежно порождает вопросы о взаимодействии, разграничении и возможном приоритете норм различных отраслей права.

Принцип разграничения действия гражданского и земельного законодательства

В основе регулирования земельных отношений лежит принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства. Этот принцип четко закреплен в статье 3 Земельного кодекса РФ, которая гласит:

• Непосредственно земельные отношения регулируются земельным законодательством. Под земельными отношениями понимаются отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
• Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними (включая куплю-продажу), регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством и законодательством о недрах.

Таким образом, законодатель разделяет сферы регулирования: земельное право устанавливает публично-правовой режим земли как природного ресурса и объекта охраны, определяет ее целевое назначение, категории, виды разрешенного использования, порядок предоставления и изъятия, тогда как гражданское право регулирует вопросы оборота земли как объекта недвижимости, устанавливает правила заключения договоров, перехода права собственности, ответственности сторон и так далее. Отсюда следует, что, совершая сделку с землей, вы должны одновременно ориентироваться на два пласта законодательства, что требует комплексного юридического подхода.

Принцип разграничения также проявляется в том, что гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации (статья 71 Конституции РФ), тогда как земельное – в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (статья 72 Конституции РФ). Это означает, что субъекты РФ могут принимать собственные нормативные акты, регулирующие земельные отношения, но они не должны противоречить федеральному законодательству.

Доктринальные дискуссии о приоритете норм

Несмотря на законодательно закрепленный принцип разграничения, в юридической науке до сих пор ведутся активные доктринальные дискуссии о приоритете норм при возникновении коллизий между гражданским и земельным правом.

• Позиция цивилистов: Ряд ученых-цивилистов, таких как В.В. Витрянский, Е.А. Суханов, признают приоритет норм гражданского права в регулировании имущественных отношений с земельными участками. Они исходят из того, что гражданское законодательство является общей отраслью права, регулирующей имущественные отношения, а земельное право — специальной, устанавливающей лишь особенности использования земель как природного ресурса. В их представлении, нормы земельного права являются своего рода «надстройкой» над общими гражданско-правовыми нормами, дополняя и конкретизируя их в части публично-правового регулирования земли.
• Позиция земельных правоведов: Напротив, земельные правоведы, такие как О.И. Крассов, Е.А. Галиновская, оспаривают безусловный приоритет гражданского права и подчеркивают самостоятельность и приоритет норм земельного права в части регулирования земельных отношений. Они аргументируют свою позицию спецификой земли как уникального природного объекта, требующего особого публично-правового регулирования. Кроме того, они указывают на то, что Гражданский кодекс РФ является обычным федеральным законом и не обладает большей юридической силой, чем другие федеральные законы (например, Земельный кодекс РФ), если на то нет прямого указания в Конституции РФ.
• Позиция Конституционного Суда РФ: В этой дискуссии важна позиция Конституционного Суда РФ, который в своих постановлениях неоднократно указывал на необходимость применения норм земельного законодательства, когда они регулируют отношения по использованию и охране земель, а гражданского законодательства – когда речь идет об обороте земли как объекта недвижимости. Конституционный Суд РФ подчеркивает разграничение и взаимодополнение отраслей, не устанавливая абсолютного приоритета одной над другой, а акцентируя внимание на их функциональном предназначении. То есть, при регулировании купли-продажи земельного участка будут применяться нормы ГК РФ о сделках, но с учетом императивных норм ЗК РФ, касающихся, например, целевого назначения земли или принципа единства судьбы.

Практические аспекты разрешения коллизий

На практике при регулировании имущественных отношений по поводу земли применяются нормы как земельного, так и гражданского законодательства в так называемом «неравном соотношении». Это означает, что при динамике правоотношений, объектом которых выступает земельный участок (то есть при совершении сделок, переходе прав), применяются нормы Гражданского кодекса РФ, если нет специальных норм федерального земельного законодательства, устраняющих их применение.

Иными словами, сделки с землей, с точки зрения их отраслевой принадлежности, являются гражданско-правовыми, но они должны совершаться с учетом императивных норм земельного права. Например, договор купли-продажи земли будет регулироваться общими положениями ГК РФ о договорах и специальные положения ГК РФ о купле-продаже недвижимости, но при этом необходимо строго соблюдать требования ЗК РФ относительно целевого назначения участка, его разрешенного использования, наличия обременений, а также принципа единства судьбы. Если, например, ЗК РФ прямо запрещает отчуждение определенной категории земель, то, несмотря на общие гражданско-правовые нормы о свободе договора, такая сделка будет недействительной.

Такой подход обеспечивает комплексное регулирование, учитывающее как частные интересы участников гражданского оборота, так и публичные интересы государства в рациональном использовании и охране земельных ресурсов.

Перспективы развития законодательства о договоре купли-продажи земельных участков в Российской Федерации

Будущее правового регулирования договора купли-продажи земельных участков в России определяется двумя мощными векторами: динамичным развитием цифровой экономики и стремлением к унификации и повышению эффективности земельного законодательства. Эти тенденции формируют ключевые направления совершенствования правового режима земли и ее оборота.

Развитие цифровой экономики и земельных отношений

Цифровизация не просто упрощает существующие процедуры, но и кардинально меняет подходы к регулированию земельных отношений, делая их более прозрачными и эффективными. Национальный план развития конкуренции в Российской Федерации на 2021–2025 годы и на период до 2030 года (утвержденный распоряжением Правительства РФ от 2 сентября 2021 г. № 2424-р) особый акцент делает на создании информационных систем и цифровых сервисов, обеспечивающих прозрачность бизнес-процессов.

В контексте договора купли-продажи земельных участков это означает дальнейшее развитие:

• «Цифрового паспорта земельного участка»: Этот инструмент, призванный агрегировать всю юридически значимую информацию об участке, будет постоянно совершенствоваться. Его цель – предоставить участникам сделки максимально полную, достоверную и актуальную информацию в удобном электронном формате, исключая необходимость сбора множества документов из разных ведомств.
• Электронных сервисов для всех этапов сделки: Дальнейший перевод всех процедур в электронный формат – от предварительной проверки участка и подачи заявлений до оформления сделок и смены разрешенного использования – является ключевым направлением. Это позволит сократить временные и финансовые затраты, минимизировать коррупционные риски и повысить доступность государственных услуг.
• Расширение сферы электронных аукционов: Как уже отмечалось, Федеральный закон №634-ФЗ от 29.12.2022 уже перевел аукционы по предоставлению государственных и муниципальных земель в электронный формат. В перспективе возможно расширение применения электронных платформ и для частных сделок, что повысит конкурентность и прозрачность рынка.
• Интеграция данных и блокчейн-технологии: В долгосрочной перспективе можно ожидать интеграции различных государственных реестров на единой цифровой платформе, а также потенциального внедрения блокчейн-технологий для обеспечения максимальной безопасности и неизменности данных о правах на землю.

Все эти меры направлены на создание условий для высокотехнологичного и клиентоориентированного подхода к обороту земельных участков, что является неотъемлемой частью развития цифровой экономики.

Изменение подходов к правовому режиму земель

Одним из наиболее значимых и перспективных направлений развития законодательства является изменение подходов к правовому режиму земель. Законопроект «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отношений по территориальному планированию и градостроительному зонированию» предлагает исключить понятие «категория земель» и перейти к территориальному зонированию.

Это изменение кардинально преобразует порядок установления правового режима земель. Вместо жесткой категоризации, которая часто создавала бюрократические преграды для изменения целевого использования, градостроительные регламенты, устанавливаемые в рамках территориального зонирования, станут основным инструментом определения разрешенных видов использования участков. Это позволит:

• Упростить и ускорить процедуры: Устранение необходимости перевода земель из одной категории в другую значительно сократит административные барьеры.
• Повысить гибкость землепользования: Градостроительные регламенты более точно отражают специфику конкретных территорий и могут быть оперативно изменены в соответствии с потребностями развития.
• Снизить коррупционные риски: Устранение сложных и непрозрачных процедур способствует повышению прозрачности и предсказуемости принятия решений.

Кроме того, законодательство активно развивается в части стимулирования эффективного использования земель. Федеральный закон № 307-ФЗ от 08.08.2024, устанавливающий трехлетний срок освоения земельных участков, и Постановление Правительства РФ № 826 от 14.08.2025, определяющее критерии признания участка неиспользуемым, являются яркими примерами этой тенденции. Эти нормы направлены на ограничение спекулятивных операций с землей и принуждение собственников к реальному использованию своих участков по целевому назначению, что крайне важно для рационального управления земельными ресурсами страны. Что же это означает для потенциального покупателя, не готового к быстрой застройке?

Унификация правового регулирования и устранение коллизий

Несмотря на прогресс, необходимость дальнейшего совершенствования правового режима земель и унификации подходов к определению земельного участка как объекта недвижимости остается актуальной. Доктринальные дискуссии о двумерной и трехмерной концепциях, а также проблемы реализации принципа единства судьбы, указывают на потребность в более четком и однозначном законодательном закреплении этих фундаментальных понятий.

Разработка и внедрение эффективных механизмов разрешения коллизий между гражданским и земельным правом также является приоритетным направлением. Это может быть достигнуто путем:

• Детальной регламентации взаимодействия норм: Уточнение случаев, когда применяются специальные нормы земельного права, а когда – общие положения гражданского права.
• Развития судебной практики: Формирование единообразных подходов Верховного Суда РФ к разрешению сложных спорных ситуаций.
• Комплексного законодательного акта: Возможно, в долгосрочной перспективе потребуется пересмотр и унификация положений ГК РФ и ЗК РФ, касающихся земельных участков, в рамках единого земельно-гражданского кодекса или комплексного закона об обороте недвижимости.

Учитывая тенденции мирового и европейского права, где наблюдается движение к большей унификации регулирования недвижимости и ее цифровизации, российское законодательство также будет стремиться к адаптации этих лучших практик, сохраняя при этом национальные особенности и приоритеты.

Заключение

Исследование договора купли-продажи земельных участков позволило всесторонне рассмотреть его правовой статус в динамично меняющейся российской правовой системе. Мы убедились, что земельный участок является уникальным объектом гражданских прав, чьи характеристики и оборот регулируются сложным переплетением норм гражданского и земельного законодательства.

В ходе анализа были раскрыты фундаментальные аспекты, такие как доктринальные дискуссии о двумерной и трехмерной концепциях земельного участка, а также критическая важность принципа единства судьбы земли и расположенных на ней объектов. Особое внимание было уделено существенным условиям договора купли-продажи – предмету, цене, форме и обязательным реквизитам – и выявлены типичные проблемы их правоприменения, которые часто приводят к судебным спорам.

Мы подробно изучили значение государственной регистрации перехода права собственности, подчеркнув ее роль как обязательного условия для закрепления права и защиты интересов сторон. Судебная практика, в частности позиция Верховного Суда РФ, подтверждает действительность договора при его надлежащей форме, даже если переход права собственности еще не зарегистрирован, что является важной гарантией для добросовестных участников оборота.

Отдельный блок исследования был посвящен новым вызовам, стоящим перед правовым регулированием земельных отношений. Процессы цифровизации, включая инициативы по созданию «Цифрового паспорта земельного участка» и внедрению электронных аукционов, существенно упрощают и ускоряют сделки, повышая их прозрачность. В то же время, новейшие законодательные изменения, вступившие в силу с 1 марта 2025 года (Федеральный закон № 307-ФЗ от 08.08.2024), устанавливающие трехлетний срок освоения участков и вводящие критерии их неиспользования, направлены на борьбу со спекуляцией и стимулирование эффективного землепользования, сопровождаясь административной ответственностью по статье 8.8 КоАП РФ.

Анализ ответственности сторон выявил широкий спектр мер гражданско-правового воздействия на продавца и покупателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, начиная от неустойки и возмещения убытков до права на расторжение договора и судебного понуждения к регистрации.

Наконец, мы рассмотрели сложное соотношение норм гражданского и земельного законодательства, подчеркнув принцип их разграничения и взаимодополнения, а также доктринальные дискуссии о приоритете. Перспективы развития законодательства о договоре купли-продажи земельных участков включают дальнейшую цифровизацию, отказ от понятия «категория земель» в пользу территориального зонирования, а также унификацию правового регулирования и устранение коллизий, что позволит сделать земельный оборот более эффективным, прозрачным и предсказуемым.

Таким образом, поставленные цели и задачи исследования полностью достигнуты. Полученные выводы и предложения могут быть использованы для дальнейшего совершенствования законодательства и правоприменительной практики, а также послужат основой для глубокого понимания института договора купли-продажи земельных участков в Российской Федерации.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации: (Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ) // Российская газета. 1993. 25 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-Ф3 (ред. от 05.05.2014) // СЗ РФ. 1994. № 32. ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ. 2001. № 44. ст. 4147.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ. 2001. № 49. ст. 4552.
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 05.05.2014) // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть I). ст. 16.
7. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ. 2006. № 23. ст. 2381.
8. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ. 2006. № 50. ст. 5278.
9. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ. 1996. № 1. ст. 1.
10. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 12.03.2014) // СЗ РФ. 1997. № 30. ст. 3594.
11. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ред. от 07.05.2013) // СЗ РФ. 1998. № 16. ст. 1801.
12. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 12.03.2014) // СЗ РФ. 1998. № 31. ст. 3813.
13. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ред. от 23.07.2013) // СЗ РФ. 2001. № 44. ст. 4148.
14. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ. 2002. № 30. ст. 3018.
15. Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ. 2002. № 48. ст. 4746.
16. Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (ред. от 21.06.2011) // СЗ РФ. 2003. № 28. ст. 2881.
17. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ. 2005. № 30 (часть II). ст. 3126.
18. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ред. от 23.07.2013) // СЗ РФ. 2007. № 31. ст. 4017.
19. Постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (ред. от 02.11.2013) // СЗ РФ. 2009. № 25. ст. 3052.
20. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 1996. № 9.
21. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.
22. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.
23. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.
24. Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 17 августа 2009 г. № 4345/09.
25. Боголюбов, С.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / С.А. Боголюбов, Е.Л. Минина. – Москва, 2007. – 327 с.
26. Брагинский, М.И. Договорное право: Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – Москва: Статут, 2002. – 539 с.
27. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / под ред. А.Р. Кирсанова. – Москва, 2007. – 492 с.
28. Гришаев, С.П. Правовой режим недвижимого имущества. – Москва, 2007. – 293 с.
29. Защита и регистрация права собственности: Проблемы, споры и пути их разрешения: Материалы конференции. – Санкт-Петербург, 2007. – 448 с.
30. Иоффе, О.С. Новый Гражданский кодекс РСФСР / О.С. Иоффе, Ю.К. Толстой. – Ленинград, 1965. – 193 с.
31. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. – Москва: Юрайт-Издат, 2009. – 590 с.
32. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. – 2-е изд., доп. и перераб. / под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. – Москва: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006. – 616 с.
33. Ожегов, С.И. Толковый словарь русского языка / С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. – 4-е изд. – Москва, 1999. – 1445 с.
34. Победоносцев, К.П. Курс гражданского права. – Санкт-Петербург, 1997 (по изд. 1898 г.). – 619 с.
35. Российское законодательство X-XX веков. Т. 3: Акты Земских соборов / под ред. О.И. Чистякова. – Москва: Юрлитиздат, 1985. – 360 с.
36. Шершеневич, Г.Ф. Курс гражданского права. – Москва: Статут, 2001. – 567 с.
37. Собственность и иные права на земельные участки в Российской Федерации / под ред. М.Ю. Тихомирова. – Москва: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006. – 280 с.
38. Сухова, Е.А. Справочник юриста по земельному праву. – Санкт-Петербург, 2007. – 317 с.
39. Аверьянова, Н.Н. Особенности купли-продажи земельных участков // Нотариус. – 2008. – № 1. – С. 43-46.
40. Бакирова, Р.Т. Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Аграрное и земельное право. – 2009. – № 7. – С. 54-57.
41. Буров, В.А. Споры о границах земельных участков // Аграрное и земельное право. – 2010. – № 3. – С. 80-86.
42. Гаджиев, Г.А. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе // Государство и право. – 1997. – № 3. – С. 30-33.
43. Галкина, А.Е. Некоторые особенности договора купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности // Юристъ-Правоведъ. – 2009. – № 3. – С. 54-56.
44. Гимолеев, Р. Государственная регистрация залога недвижимости. Проблемы правоприменения // Право и экономика. – 2014. – № 2. – С. 26-31.
45. Дамбиева, Т.В. Земля как объект права собственности Российской Федерации // Журнал российского права. – 2005. – № 11. – С. 13-18.
46. Дихтяр, А.И. Коллегиальное согласие на совершение сделки с земельным участком как условие ее действительности // Юридический мир. – 2010. – № 2. – С. 25-27.
47. Дихтяр, А.И. Согласие на совершение сделки с земельным участком как условие ее действительности // Юрист. – 2012. – № 1. – С. 18-22.
48. Дозорцев, В.А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. – 1994. – № 1. – С. 26-30.
49. Елисеева, И.А. Земельный участок как объект гражданского оборота: понятие и признаки // Бизнес в законе. – 2010. – № 2. – С. 60-64.
50. Козырь, О.М. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в РФ // Юридический мир. – 2007. – № 10. – С. 27-34.
51. Костина, О.В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. – 2012. – № 2. – С. 22-26.
52. Лалетина, А.С. Заключение договора купли-продажи земельного участка. Уплата земельного налога за землю под газопроводом // Бизнес в законе. – 2010. – № 3. – С. 74-82.
53. Ломидзе, О.Г. Способы защиты интереса собственника недвижимости в приобретении прав на земельный участок // Закон. – 2010. – № 4. – С. 126-134.
54. Прудникова, Е.А. Сделки купли-продажи земельных участков // Актуальные проблемы юридической науки: Материалы межрегиональной научно-практической конференции студентов, молодых ученых, аспирантов, преподавателей. – Ростов-на-Дону, 2013. – С. 58-61.
55. Рыжих, И.В. Правовая природа вещных прав на землю // Цивилистические исследования: сборник статей по материалам  Ежегодной всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы развития гражданского права в современной России». – Тула, 2005. – С. 23-29.
56. Сыродоев, Н.А. О соотношении земельного и гражданского законодательства // Государство и право. – 2006. – № 4. – С. 42-43.
57. Цыбуленко, З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. – 2005. – № 2. – С. 33-36.
58. Шевчук, Д.А. Как приобрести земельный участок в собственность? // Право и экономика. – 2010. – № 1. – С. 73-79.
59. Великомыслов, Ю.А. Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения. Практическое пособие. 2005. URL: https://allpravo.ru/library/doc101p/instrum102p/item103p/ (дата обращения: 12.10.2025).
60. ГК РФ Статья 261. Земельный участок как объект права собственности. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f41d996e16f6424e4d7764d2ed88f175440d4f40/ (дата обращения: 12.10.2025).
61. Гражданско-правовой режим земельных участков в новейшей редакции Земельного кодекса Российской Федерации. URL: https://arbitr-spb.ru/articles/grazhdansko-pravovoy-rezhim-zemelnykh-uchastkov-v-noveyshey-redaktsii-zemelnogo-kodeksa-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 12.10.2025).
62. Земельный участок как объект гражданских правоотношений. URL: https://apni.ru/article/2607-zemelnij-uchastok-kak-obekt-grazhdanskih-pr (дата обращения: 12.10.2025).
63. Примерная форма договора купли-продажи земельного участка (продавец — физическое лицо, покупатель — юридическое лицо) (сентябрь 2025). URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71120000/ (дата обращения: 12.10.2025).
64. Земельный участок как объект гражданских прав. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/zemelnyy-uchastok-kak-obekt-grazhdanskih-prav-1 (дата обращения: 12.10.2025).
65. Земельный участок как объект гражданских правоотношений. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/zemelnyy-uchastok-kak-obekt-grazhdanskih-pravootnosheniy (дата обращения: 12.10.2025).
66. Статья 5. Ответственность Сторон. Договор купли-продажи объекта нежилого фонда (утвержден Фондом имущества Санкт-Петербурга). URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70494514/ (дата обращения: 12.10.2025).
67. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости. URL: https://urist.club/stati/osobennosti-otvetstvennosti-storon-po-dogovoru-kupli-prodazhi-nedvizhimosti (дата обращения: 12.10.2025).
68. Как оформить договор купли-продажи земельного участка в 2025 году. URL: https://journal.tinkoff.ru/kuplya-prodazha-zemli/ (дата обращения: 12.10.2025).
69. Купля-продажа земельного участка 2025: Обновлённая инструкция. URL: https://allenews.ru/news/kuplya-prodazha-zemelnogo-uchastka-2025-obnovlyonnaya-instruktsiya (дата обращения: 12.10.2025).
70. Правовые последствия несоблюдения требования закона о государственной регистрации сделки: недействительность и незаключенность сделки. URL: https://science-education.ru/ru/article/view?id=17431 (дата обращения: 12.10.2025).
71. О соотношении норм гражданского и земельного законодательства при регулировании оборота земельных участков. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/o-sootnoshenii-norm-grazhdanskogo-i-zemelnogo-zakonodatelstva-pri-regulirovanii-oborota-zemelnyh-uchastkov (дата обращения: 12.10.2025).
72. Относительно правового режима земельного участка. URL: https://icped.ru/articles/otnositelno-pravovogo-rezhima-zemelnogo-uchastka/ (дата обращения: 12.10.2025).
73. Изменения Земельного кодекса РФ, внесенные Федеральным законом 23 июня 2014 года № 171-ФЗ. URL: https://sroroo.ru/press/publications/izmeneniya-zemelnogo-kodeksa-rf-vnesennye-federalnym-zakonom-23-iyunya-2014-goda-171-fz/ (дата обращения: 12.10.2025).
74. Гражданско-правовой режим земельных участков в юридической науке и законодательстве. URL: https://www.sovpravo.ru/journal/archive/2013/8/55-59.pdf (дата обращения: 12.10.2025).
75. Земельный участок как единый объект недвижимости. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/zemelnyy-uchastok-kak-edinyy-obekt-nedvizhimosti (дата обращения: 12.10.2025).
76. С 1 марта 2025 года заработают новые правила освоения и использования земельных участков. URL: https://dom.ru/press-center/news/s-1-marta-2025-goda-zarabotayut-novye-pravila-osvoeniya-i-ispolzovaniya-zemelnykh-uchastkov (дата обращения: 12.10.2025).
77. В России запустят цифровой сервис по подбору сельхозземель. 2025. 9 октября. URL: https://www.comnews.ru/content/226155/2025-10-09/2025-god-rossii-zapustyat-cifrovoy-servis-podboru-selhoz-zemel (дата обращения: 12.10.2025).
78. Разграничение норм земельного, гражданского и иных отраслей права. URL: https://www.aup.ru/books/m206/2_1_4.htm (дата обращения: 12.10.2025).
79. Правовой режим земель. URL: https://www.law.ru/article/21655-pravovoy-rejim-zemel (дата обращения: 12.10.2025).
80. Принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нём. URL: https://dom-i-zemlya.ru/articles/zemelnyy-uchastok-i-obekt-nedvizhimosti-na-nyem (дата обращения: 12.10.2025).
81. Важные изменения в Федеральных законах. URL: https://www.garant.ru/news/1601004/ (дата обращения: 12.10.2025).
82. ЗК РФ Статья 1. Основные принципы земельного законодательства. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33758/ (дата обращения: 12.10.2025).
83. О внедрении электронных аукционов по предоставлению земельных участков. URL: https://e-gorod.ru/news/o-vnedrenii-elektronnyh-auktsionov-po-predostavleniyu-zemelnyh-uchastkov (дата обращения: 12.10.2025).
84. Нормативная правовая база для регулирования земельных отношений в условиях цифровизации. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/normativnaya-pravovaya-baza-dlya-regulirovaniya-zemelnyh-otnosheniy-v-usloviyah-tsifrovizatsii (дата обращения: 12.10.2025).
85. Цифровая трансформация в земельных отношениях: новая реальность для управления территорией. 2025. 1 августа. URL: https://expert.ru/2025/08/1/tsifrovaya-transformatsiya-v-zemelnykh-otnosheniyakh-novaya-realnost-dlya-upravleniya-territoriey/ (дата обращения: 12.10.2025).
86. Неисполнение покупателем обязательств не должно приводить к потерям для продавца. URL: https://www.garant.ru/news/1691238/ (дата обращения: 12.10.2025).
87. Закон об освоении участков: что нужно знать владельцам земли. URL: https://www.cian.ru/stati/zakon-ob-osvoenii-uchastkov-chto-nuzhno-znat-vladeltsam-zemli-348639/ (дата обращения: 12.10.2025).
88. С 1 марта 2025 года вводятся новые правила по использованию земельных участков. URL: https://vseostroyke.ru/news/s-1-marta-2025-goda-vvodyatsya-novye-pravila-po-ispolzovaniyu-zemelnykh-uchastkov (дата обращения: 12.10.2025).
89. Принцип разграничения действия норм гражданского и земельного законодательства: вопросы теории и практики применения в регулировании земельных отношений. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/printsip-razgranicheniya-deystviya-norm-grazhdanskogo-i-zemelnogo-zakonodatelstva-voprosy-teorii-i-praktiki-primeneniya-v (дата обращения: 12.10.2025).
90. Правовые последствия неоформления документов на земельный участок. URL: https://kurgan-city.ru/city/info/news/1400/ (дата обращения: 12.10.2025).
91. Особенности ответственности по отдельным видам договоров купли-продажи. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f41d996e16f6424e4d7764d2ed88f175440d4f40/ (дата обращения: 12.10.2025).
92. Сделку с недвижимостью не зарегистрировали. Какие перспективы в суде. URL: https://www.law.ru/art/262799-sdelku-s-nedvijimostyu-ne-zaregistrirovali-kakie-perspektivy-v-sude (дата обращения: 12.10.2025).