Всесторонний анализ договора найма жилого помещения в России для дипломной работы

Глава 1. Теоретико-правовые основы института найма жилого помещения в России

В основе правового регулирования жилищных отношений в Российской Федерации лежит договор найма жилого помещения — юридическая конструкция, определяющая порядок предоставления жилья во временное владение и пользование. Согласно Гражданскому кодексу РФ, по данному договору одна сторона — наймодатель (собственник или управомоченное им лицо) — обязуется предоставить другой стороне — нанимателю — жилое помещение за плату для проживания в нем. Правовой статус и требования к сторонам существенно различаются в зависимости от вида найма.

Ключевыми, существенными условиями договора, без которых он считается незаключенным, являются:

• Предмет договора: Им может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом или их части). Помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим нормам.
• Цена: Для возмездных договоров, таких как коммерческий наем, размер платы устанавливается соглашением сторон. Для социального найма плата за пользование жильем как таковая отсутствует.
• Срок: Договор может быть как срочным (в коммерческом найме, как правило, до 5 лет), так и бессрочным (что характерно для социального найма).

Исторически институт найма в России прошел значительный путь развития, трансформировавшись от советской модели, где доминировал государственный сектор, к современной многоукладной системе. Сегодня правовое регулирование основывается на иерархии нормативных актов, во главе которой стоят Конституция РФ (в частности, статья 40, гарантирующая право на жилище), Гражданский кодекс РФ (глава 35, устанавливающая общие положения о найме) и Жилищный кодекс РФ, детализирующий особенности отдельных видов найма.

Глава 2. Договор социального найма как ключевой инструмент жилищной политики

Договор социального найма представляет собой особый механизм, нацеленный на реализацию конституционного права на жилище для социально уязвимых слоев населения. Его главная цель — не извлечение прибыли, а обеспечение жильем малоимущих и иных категорий граждан, признанных государством нуждающимися в улучшении жилищных условий. Предоставляется такое жилье из государственного или муниципального жилищного фонда.

Процедура получения жилья по договору социального найма строго регламентирована и включает несколько этапов:

1. Признание нуждающимся: Гражданин должен быть официально признан малоимущим и нуждающимся в жилом помещении органом местного самоуправления.
2. Постановка на учет: После признания граждане ставятся на учет, формируя очередь. Очередность, как правило, определяется временем постановки на учет.
3. Принятие решения: Уполномоченный государственный или муниципальный орган выносит решение о предоставлении конкретного жилого помещения.

Правовой статус сторон имеет выраженную специфику. В качестве нанимателя может выступать только физическое лицо. Важнейшей особенностью является то, что члены семьи нанимателя, вселенные в жилое помещение, приобретают равные с нанимателем права и обязанности по договору. Ключевыми характеристиками самого договора являются его бессрочность (он заключается без установления срока) и безвозмездность — наниматель не платит за пользование жильем, а лишь вносит плату за коммунальные услуги.

Права и обязанности сторон также отражают социальную направленность договора. Наниматель обязан использовать помещение по назначению и своевременно оплачивать коммунальные платежи. В случае неуплаты без уважительных причин предусмотрена возможность выселения, однако оно происходит не «на улицу», а с обязательным предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития.

Глава 3. Специфика правового регулирования коммерческого найма жилых помещений

В отличие от социального, договор коммерческого найма — это классическая гражданско-правовая сделка, в основе которой лежат рыночные, возмездные отношения. Его регулирование осуществляется преимущественно нормами главы 35 Гражданского кодекса РФ. Этот вид найма обеспечивает гибкость и отвечает потребностям граждан и юридических лиц, не подпадающих под критерии для получения социального жилья.

Субъектный состав здесь значительно шире: в роли наймодателя и нанимателя могут выступать как физические, так и юридические лица. Предметом договора может быть жилое помещение из любого жилищного фонда — частного, государственного или муниципального, за исключением жилья, отнесенного к фонду социального использования.

Договор носит срочный характер. Согласно ГК РФ, он заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на пять лет. Важной гарантией для нанимателя является его преимущественное право на заключение договора на новый срок. Наймодатель обязан за три месяца до окончания срока предложить нанимателю продлить договор или уведомить об отказе, если он решил не сдавать жилье в течение минимум года.

Права и обязанности сторон строятся на принципе баланса интересов. Наниматель обязан вносить плату за жилье в размере и в сроки, установленные договором. Ответственность за нарушение условий здесь более строгая: наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия всех граждан, которые постоянно проживают с ним. Систематическое невнесение платы (за 6 месяцев, если иное не установлено договором) или порча имущества могут стать основанием для расторжения договора в судебном порядке и выселения уже без предоставления другого жилого помещения.

Глава 4. Специализированный жилищный фонд как особый объект правоотношений найма

Специализированный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений государственного и муниципального фондов, предназначенных для проживания строго определенных категорий граждан. Правовой режим таких помещений регулируется разделом IV Жилищного кодекса РФ. Включение помещения в данный фонд и его исключение из него происходит на основании решения уполномоченного органа власти.

Ключевое ограничение, наложенное на этот фонд, заключается в том, что специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду или коммерческий наем. Они предоставляются гражданам на основании договоров найма специализированных жилых помещений, которые носят целевой и, как правило, временный характер.

Согласно статье 92 ЖК РФ, к основным видам специализированных жилых помещений относятся:

• Служебные жилые помещения. Предоставляются гражданам в связи с характером их трудовых отношений с органами власти или государственными предприятиями, а также военнослужащим на период службы. Договор прекращается вместе с прекращением трудовых или служебных отношений.
• Жилые помещения в общежитиях. Предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
• Жилые помещения маневренного фонда. Используются для временного отселения граждан, например, в связи с капитальным ремонтом их основного жилья, занимаемого по договору социального найма.
• Жилые помещения в домах системы социального обслуживания. Предназначаются для граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им сопутствующих услуг.
• Жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Предоставляются указанной категории лиц по достижении ими совершеннолетия на определенный срок.

Для каждого из этих видов законодательство устанавливает свои уникальные основания предоставления, сроки действия договора и условия его прекращения, что подчеркивает строго целевое назначение этого жилищного фонда.

Заключение

Проведенное исследование позволило системно рассмотреть три фундаментальных вида найма жилого помещения в России, каждый из которых выполняет свою уникальную социально-экономическую функцию. Социальный наем является инструментом государственной поддержки, коммерческий — элементом свободного рынка, а специализированный — целевым решением для конкретных жизненных или профессиональных ситуаций. Наглядное сопоставление их ключевых характеристик позволяет выявить системные различия.

Сравнительный анализ договоров найма жилого помещения

Критерий	Социальный наем	Коммерческий наем	Специализированный наем
Субъекты	Наниматель — малоимущий гражданин. Наймодатель — орган власти.	Физические и юридические лица с обеих сторон.	Наниматель — гражданин определенной категории (военный, студент и т.д.).
Объект	Государственный/муниципальный фонд социального использования.	Любой жилищный фонд, кроме социального.	Государственный/муниципальный специализированный фонд.
Срок	Бессрочный.	Срочный (до 5 лет с правом продления).	Временный (на период работы, учебы, службы и т.д.).
Возмездность	Безвозмездный (оплата только коммунальных услуг).	Возмездный (плата по соглашению сторон).	Как правило, безвозмездный или по льготным ставкам.
Основания прекращения	По соглашению сторон; выселение с предоставлением другого жилья.	Истечение срока; нарушение условий с выселением без предоставления жилья.	Прекращение оснований (окончание учебы, увольнение со службы).

Данный анализ подтверждает исходную гипотезу: комплексное сравнение различных видов найма эффективно выявляет системные пробелы и коллизии в законодательстве. Очевидным пробелом является отсутствие унифицированного подхода к определению правового статуса членов семьи нанимателя в коммерческом и различных видах специализированного найма, в отличие от четкой нормы в социальном найме.

Наблюдается и более крупный системный пробел: жилищное законодательство не содержит понятий для регулирования современного рынка арендного жилья, находящегося между дорогой коммерческой арендой и социальным наймом, например, так называемых «доходных домов».

В качестве предложений de lege ferenda (что следует изменить в законе) можно рекомендовать:

1. Внести в ГК РФ и ЖК РФ изменения, направленные на гармонизацию и уточнение прав и обязанностей членов семьи нанимателя в договоре коммерческого найма.
2. Рассмотреть возможность введения в законодательство новых правовых конструкций, таких как «наемный дом» или «жилое помещение для временного проживания», чтобы создать правовую базу для развития цивилизованного рынка доступного арендного жилья.

Список источников информации

1. 1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрании законодательства РФ, 04.08.2014, N 31, ст. 4398.
2. 2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.08.2015) // Российская газета. N 1. 12.01.2005.
3. 3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) (ред. от 06.04.2015) // СЗ РФ. 29.01.1996. № 5. Ст. 410.
4. 4. Указ Президента РФ от 07.05.2012 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества коммунальных услуг» // СЗ РФ. 2012. № 19. Ст. 2327.
5. 5. Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» // СЗ РФ. 2014. № 30. Ч. I. Ст. 4218.
6. 6. Распоряжение Правительства РФ от 29.08.2012 № 1556-р «Об утверждении комплекса мер по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» // СЗ РФ. 2012. № 36. Ст. 4971.
7. 7. Постановление Правительства РФ от 05.12.2014 N 1318 О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования
8. 8. Постановление Президиума ВАС РФ от 12 июня 2006 г. по делу № 1689/06 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.
9. 9. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14 мая 2013 г. по делу № 337271/13 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.
10. 10. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14 янв. 2013 г. № 337271/13 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.
11. 11. Барков А.В. Творческое развитие идеи А.Г. Быкова о социальном предназначении предпринимательства в концепции правового регулирования рынка социальных услуг // Предпринимательское право. — 2013. — № 3. — С. 9-13
12. 12. Белых В.С. Правовое регулирование предпринимательской деятельности в России: монография / В.С. Белых. — М.: Проспект, 2009. Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2007. — № 4.
13. 13. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. С. 715.Определение Свердловского областного суда от 3 июля 2013 г. по делу № 33-7899/2013 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.
14. 14. Гражданское право : в 3 т. Т. 2 : учебник / отв. ред. В. П. Мозолин. — Изд. 2, перераб. и доп. — М. : Проспект, 2012. — 768 с.
15. 15. Далбаева Н. Н. Субъекты жилищных правоотношений, не обладающие правом собственности на жилое помещение : автореф. дис. … канд. юрид. наук / Н. Н. Далбаева. — Иркутск, 2008. — 24 с.
16. 16. Деркунский, Д.В. К вопросу о понятии систематичности в составе статьи 117 УК РФ / Д.В. Деркунский // Российский следователь. — 2007. — № 9.
17. 17. Ершова И.В. Понятие предпринимательской деятельности в теории и судебной практике / И.В. Ершова // Lex russica. — 2014. — № 2.
18. 18. Кириченко О. В. К вопросу о целевой направленности использования жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма // Семейное и жилищное право. — 2011. — № 5; КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.
19. 19. Кириченко О. В. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства России // Современное право. — 2011. — № 7; Консуль- тантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.
20. 20. Кириченко О. В. Срок в договоре коммерческого найма жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2011. № 4; КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.
21. 21. Кириченко О. В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. — 2012. — № 5; Консуль- тантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.
22. 22. Корякин В. М. Договор некоммерческого найма жилого помещения и его отличия от договоров социального и коммерческого найма / В. М. Корякин // Право в вооруженных силах. — 2012. — №
23. 23. Крюкова Е.С. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования: новеллы жилищного законодательства // Жилищное право. 2014. № 12. С. 9.
24. 24. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : постановление Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июня 1996 г. // Рос. газ. — 1996. — 13 авг.
25. 25. Определение Свердловского областного суда от 3 июля 2013 г. по делу №33-7899/2013 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.
26. 26. Постановление Президиума ВАС РФ от 12 июня 2006 г. по делу № 1689/06 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.
27. 27. Садовникова Е. В. Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения : авто- реф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2010. С. 14.
28. 28. Сыропятова А.С. Становление понятия «социальное предпринимательство» в науке и законодательстве РФ // Норма. Закон. Законодательство. Право: материалы XVI Всероссийской научно-практической конференции молодых ученых (24-25 апреля 2014 г., г. Пермь). — Пермь, 2014. — С. 213-215.
29. 29. Усольцева Н. А. Вопросы построения в Российской Федерации модели некоммерческого найма жилья / Н. А. Усольцева // Научный ежегодник Института философии и права Уральского отделения Российской академии наук. — 2014. — Том 14. — Вып. 1. — С. 133-144
30. 30. Филимонов А. Некоммерческий наем жилья: главные моменты [Электронный ресурс] / А. Филимонов // СПС «Гарант» Наемные дома социального пользования: плюсы и минусы [Электронный ресурс]. — URL : http://vashrieltor.com/naem Некоммерческий наем жилья: все за. Кто против? [Электронный ресурс]. — URL http://moskv.ru/artides/funtext/show/id/8988/).