Правовое регулирование долевого участия в строительстве в Российской Федерации: понятие, проблемы правоприменения и пути совершенствования

Жилище – одна из фундаментальных потребностей человека, его приобретение или строительство является важнейшим жизненным этапом для большинства граждан. В условиях современной экономики Российской Федерации долевое участие в строительстве стало одним из наиболее распространенных способов решения жилищной проблемы. Этот механизм позволяет гражданам инвестировать в строящееся жилье на ранних этапах, часто по более привлекательной цене, чем на вторичном рынке или при покупке готовых объектов. Однако, несмотря на экономическую привлекательность, история долевого строительства в России была сопряжена с множеством рисков и проблем, прежде всего для участников, так называемых «дольщиков». От «обманутых дольщиков» до постоянно меняющегося законодательства – сфера долевого строительства всегда находилась в центре внимания государства и общества.

Актуальность темы исследования обусловлена не только социальной значимостью обеспечения граждан жильем, но и динамичным развитием правового регулирования инвестиционной деятельности в строительстве. За последние годы законодательство претерпело кардинальные изменения, направленные на повышение гарантий защиты прав участников долевого строительства, что требует глубокого и всестороннего анализа. Степень разработанности темы достаточно высока: вопросы долевого строительства освещались в трудах таких выдающихся правоведов, как С.С. Алексеев, Е.А. Суханов, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, а также в многочисленных статьях и монографиях, посвященных как гражданскому, так и жилищному праву. Однако постоянные законодательные нововведения, особенно последних лет (2024-2025 гг.), требуют непрерывной актуализации и переосмысления существующих доктринальных позиций и правоприменительной практики. Какой же важный нюанс здесь упускается? Нередко, даже глубокие теоретические исследования не успевают за стремительной динамикой законодательных изменений, оставляя практиков без актуальных инструментов и разъяснений, что создает правовую неопределенность.

Целью настоящей работы является всесторонний анализ правового регулирования договора участия в долевом строительстве в Российской Федерации, выявление актуальных проблем правоприменения и формулирование обоснованных предложений по совершенствованию законодательства и механизмов защиты прав участников.

Для достижения поставленной цели в работе ставятся следующие задачи:

• Раскрыть понятие, правовую природу и место договора участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров РФ.
• Определить правовой статус субъектов и особенности объекта долевого строительства.
• Представить исчерпывающий обзор нормативно-правовой базы, регулирующей долевое участие.
• Детально изучить существенные условия договора участия в долевом строительстве и последствия их несоблюдения.
• Систематизировать и проанализировать государственные и договорные механизмы защиты прав участников, включая эскроу-счета и компенсационный фонд.
• Выявить основные проблемы правоприменительной практики, такие как нарушение сроков, ненадлежащее качество строительства и квалификация иных договоров.
• Проанализировать актуальную судебную практику Верховного Суда РФ и особенности применения законодательства о защите прав потребителей.
• Осветить последние изменения в законодательстве о долевом строительстве, особенно поправки 2024-2025 годов, и оценить их влияние на рынок и защиту прав дольщиков.
• Сформулировать конкретные предложения по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики в данной сфере.

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в процессе долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в Российской Федерации.

Предметом исследования являются нормы российского гражданского, жилищного и инвестиционного законодательства, регулирующие договор участия в долевом строительстве, доктринальные позиции ученых-правоведов, а также судебная практика по делам, связанным с ДДУ.

Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы познания (диалектический, системный, структурно-функциональный, анализа и синтеза) и частнонаучные методы (сравнительно-правовой, формально-юридический, историко-правовой, статистический).

Нормативную базу исследования составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», а также иные федеральные законы, подзаконные акты и постановления Пленумов Верховного Суда РФ.

Научная новизна исследования заключается в комплексном анализе новейших законодательных изменений, произошедших в конце 2024 года и середине 2025 года (включая сокращение гарантийных сроков, ограничение ответственности застройщика, продление моратория на взыскание неустоек), их влияния на правоприменительную практику и формулировании актуальных предложений по совершенствованию регулирования долевого строительства, исходя из текущих реалий.

Практическая значимость работы состоит в том, что ее выводы и предложения могут быть использованы при дальнейшей разработке законодательных инициатив, в правоприменительной деятельности, а также в качестве методического материала для юристов, занимающихся вопросами долевого строительства, и участников образовательного процесса.

Структура дипломной работы включает введение, четыре главы, разделенные на параграфы, заключение. Такое построение позволяет последовательно раскрыть заявленную тему от теоретических основ до практических проблем и предложений по их решению.

Глава 1. Теоретико-правовые основы договора участия в долевом строительстве

1.1. Понятие и правовая природа договора участия в долевом строительстве в Российской Федерации

В основе правовой системы России лежит принцип признания и защиты фундаментальных прав и свобод человека и гражданина. Одним из таких ключевых прав, закрепленных в статье 40 Конституции Российской Федерации, является право каждого на жилище. Это конституционное положение служит отправной точкой для всего жилищного законодательства, включая нормы, регулирующие долевое участие в строительстве. Именно стремление граждан реализовать свое право на жилище, а также инвестировать средства в недвижимость, породило потребность в особой договорной конструкции — договоре участия в долевом строительстве (ДДУ).

Договор долевого участия – это не просто сделка купли-продажи; это сложный инвестиционно-правовой инструмент, направленный на создание нового объекта недвижимости. Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ-214), ДДУ представляет собой соглашение, по которому:

• Одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
• После получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязуется передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
• Другая сторона (участник долевого строительства, или дольщик) обязуется уплатить обусловленную договором цену.
• Дольщик также обязуется принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, ДДУ имеет специфические характеристики, отличающие его от традиционных гражданско-правовых договоров. С точки зрения гражданского права, договор участия в долевом строительстве обладает следующими ключевыми признаками:

1. Консенсуальный договор: Он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям и государственной регистрации, а не с момента передачи объекта или денег. Обязательства по созданию и передаче объекта относятся к стадии исполнения договора.
2. Синаллагматический (взаимный) договор: Для ДДУ характерна двусторонность: каждая из сторон (застройщик и дольщик) наделена корреспондирующими правами и обязанностями. Обязанность одной стороны предоставить благо (построить и передать объект) соответствует обязанности другой стороны предоставить встречное исполнение (уплатить цену и принять объект).
3. Возмездный договор: ДДУ всегда предусматривает встречное предоставление. Участник долевого строительства уплачивает застройщику обусловленную договором цену за получение объекта недвижимости.
4. Срочный договор: Одним из существенных условий договора является срок передачи объекта долевого строительства, что подчеркивает его срочный характер.

Правовая природа ДДУ тесно связана с общими положениями Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), в частности с главой 27 «Понятие и условия договора», главой 28 «Заключение договора» и главой 29 «Изменение и расторжение договора». Эти нормы определяют основные принципы, регулирующие данную сделку, а также права и обязанности сторон в части, не противоречащей специальным положениям ФЗ-214.

Важно отметить, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только при соблюдении ряда условий: получение разрешения на строительство, опубликование и представление проектной декларации, а также государственная регистрация права собственности застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства. Эти требования, закрепленные в ФЗ-214, призваны обеспечить прозрачность деятельности застройщика и минимизировать риски для дольщиков. И что из этого следует? Строгое соблюдение этих условий не просто формальность, но краеугольный камень законности и безопасности всей сделки, позволяющий дольщику быть уверенным в легальности проекта и защищенности своих инвестиций.

В целом, ДДУ представляет собой уникальную правовую конструкцию, которая, с одной стороны, интегрирована в общую систему гражданско-правовых договоров, а с другой – обладает специфическими чертами, обусловленными ее инвестиционным характером и социальной значимостью объекта регулирования.

1.2. Место договора участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров

Позиция договора участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров является предметом длительных и оживленных дискуссий среди правоведов. Отнесение ДДУ к той или иной категории договоров имеет не только теоретическое, но и важное практическое значение, поскольку от этого зависит применение к нему общих норм ГК РФ, регулирующих сходные договорные конструкции, в части, не урегулированной специальным законом.

Изначально, до принятия ФЗ-214, правоприменительная практика и доктрина пытались подвести отношения по долевому строительству под уже существующие договорные модели:

• Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности): Некоторые ученые (например, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский) рассматривали долевое строительство как форму совместной деятельности, где участники объединяют вклады для достижения общей цели – строительства объекта. Однако эта концепция не учитывала асимметрию рисков и ответственности между застройщиком и дольщиком, а также отсутствие у дольщика цели получения прибыли от совместной деятельности.
• Договор подряда: Этот подход предполагал, что дольщик выступает в роли заказчика, а застройщик – подрядчика, выполняющего работы по строительству. Однако договор подряда не охватывает инвестиционную составляющую и не предполагает возникновения у заказчика права собственности на долю в незавершенном строительстве.
• Договор купли-продажи будущей вещи: Эта концепция получила широкое распространение после принятия ФЗ-214, поскольку ДДУ, по сути, представляет собой обязательство по передаче еще не существующего объекта недвижимости. Верховный Суд РФ в своих обзорах неоднократно указывал на сходство ДДУ с предварительным договором купли-продажи или договором купли-продажи будущей вещи, особенно в случаях, когда застройщики пытались обойти требования ФЗ-214, заключая иные договорные конструкции.
• Инвестиционный договор: До принятия ФЗ-214 многие отношения по долевому строительству оформлялись как инвестиционные договоры. Однако после появления специального закона, который четко обозначил объект регулирования (привлечение средств граждан для строительства жилья), применение общих норм об инвестиционной деятельности к отношениям с участием граждан-дольщиков было ограничено.

С принятием ФЗ-214 ДДУ получил статус самостоятельной договорной конструкции со своим специальным правовым режимом. Это подтверждается доктринальными позициями ведущих правоведов, которые подчеркивают уникальность ДДУ как смешанного договора, содержащего элементы как инвестиционной деятельности, так и обязательств по созданию и передаче вещи.

Соотношение ДДУ с иными договорными конструкциями:

• ДДУ и договор купли-продажи будущей вещи: Несмотря на сходство, ДДУ имеет существенные отличия. Договор купли-продажи будущей вещи, регулируемый ГК РФ, не содержит тех обширных гарантий защиты прав потребителей, которые предусмотрены ФЗ-214 для дольщиков. Кроме того, ДДУ предполагает не просто передачу вещи, а ее создание, что сближает его с подрядными отношениями. Однако, как отмечает Верховный Суд РФ, если денежные средства привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, к таким отношениям, независимо от наименования договора, применяются положения ФЗ-214.
• ДДУ и договор подрядного типа: Элементы подряда в ДДУ очевидны: застройщик обязуется построить объект. Однако ДДУ не является чистым подрядом, поскольку цель дольщика – не получение результата работ, а приобретение права собственности на жилое помещение.

В целом, можно заключить, что ДДУ – это специальный, поименованный в законе гражданско-правовой договор, который, хотя и имеет общие черты с другими договорными моделями (купли-продажи, подряда, инвестиционного договора), но обладает самостоятельной правовой природой и регулируется преимущественно нормами ФЗ-214, который является специальным по отношению к ГК РФ. В части, не урегулированной ФЗ-214, применяются общие положения ГК РФ о договорах, а также, если дольщик – гражданин, Закон РФ «О защите прав потребителей».

1.3. Субъекты и объекты договора долевого участия: правовой статус сторон и особенности объекта строительства

Для всестороннего понимания договора участия в долевом строительстве необходимо четко определить его субъекты и объекты, поскольку их правовой статус и характеристики являются ключевыми для регулирования возникающих правоотношений.

Субъекты договора долевого участия:
В ДДУ участвуют две стороны, каждая из которых обладает особым правовым статусом:

1. Застройщик: Это юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке, принадлежащем ему на праве аренды (субаренды), строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для такого строительства.

   • Права застройщика: Основное право застройщика – получение денежных средств от дольщика в соответствии с условиями договора, а также право на ввод объекта в эксплуатацию и распоряжение нереализованными объектами.
   • Обязанности застройщика: Ключевые обязанности включают:
     • Осуществление строительства (создания) объекта в предусмотренный договором срок.
     • Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
     • Передачу объекта долевого строительства участнику.
     • Соблюдение требований к качеству объекта.
     • Выполнение публичных требований (получение разрешения на строительство, публикация проектной декларации, государственная регистрация права собственности на земельный участок).
     • Исполнение обязательств по обеспечению исполнения договора (например, через эскроу-счета).
   • Особые требования к застройщику: Законом устанавливаются жесткие требования к финансовой устойчивости застройщика, его опыту работы, отсутствию задолженностей и т.д., что призвано минимизировать риски для дольщиков.

2. Участник долевого строительства (дольщик): Это сторона, которая обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

   • Права дольщика:
     • Право на получение объекта долевого строительства в срок и надлежащего качества.
     • Право на получение информации о застройщике и ходе строительства (через проектную декларацию).
     • Право на защиту своих интересов в случае нарушения застройщиком условий договора (взыскание неустойки, расторжение договора).
     • Право на возмещение убытков и компенсацию морального вреда.
     • Право на страховое возмещение или возврат средств с эскроу-счета.
   • Обязанности дольщика:
     • Своевременная уплата цены договора.
     • Принятие объекта долевого строительства при его готовности и наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
   • Особый статус дольщика-гражданина: Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий объект для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, к отношениям с ним применяются положения Закона РФ «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной ФЗ-214, что предоставляет ему дополнительные гарантии.

Объект договора долевого участия:
Объектом долевого строительства является конкретное жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Характеристики объекта в соответствии с проектной документацией:

• Вид и назначение: Например, жилое помещение (квартира), нежилое помещение (офис, магазин), машино-место.
• Этаж: Местоположение объекта в строящемся доме.
• Общая/полезная площадь: Точные размеры помещения, определяемые в соответствии с законодательством и проектной документацией.
• Количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования: Детализация внутренней планировки.
• Лоджии, веранды, балконы, террасы: Указание на наличие и размеры этих элементов.
• Условный номер объекта: Идентификатор, присваиваемый объекту на стадии строительства.
• Иные технические характеристики: Материал стен, класс энергоэффективности, сейсмостойкости, которые должны соответствовать проектной декларации и техническим регламентам.

Точное определение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией является одним из существенных условий ДДУ. Это требование обеспечивает ясность и определенность в отношении того, что именно получает дольщик, и является залогом прозрачности сделки. Отсутствие четкого описания объекта в договоре может повлечь за собой серьезные правовые последствия, вплоть до признания договора незаключенным.

1.4. Правовое регулирование долевого участия в строительстве: обзор нормативно-правовой базы

Правовое регулирование долевого участия в строительстве в Российской Федерации представляет собой многоуровневую и комплексную систему, включающую нормы различных отраслей права. Отправной точкой для всего массива норм служит Конституция РФ, далее следуют федеральные законы, подзаконные акты и судебная практика.

1. Конституция Российской Федерации:

• Статья 40 Конституции РФ: Закрепляет право каждого на жилище, что является основополагающим принципом, определяющим государственную политику в сфере жилищного строительства и защиты прав граждан. Именно это право лежит в основе создания механизмов долевого участия.

2. Федеральные законы:

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ФЗ-214): Является основным и специальным нормативным актом, регулирующим отношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве. Он устанавливает:
  • Понятие ДДУ и его существенные условия.
  • Требования к застройщикам и условия привлечения денежных средств дольщиков.
  • Механизмы обеспечения исполнения обязательств застройщиков (эскроу-счета, Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства).
  • Гарантийные сроки на объект строительства.
  • Особенности изменения и расторжения договора.
  • Меры ответственности сторон.
  • Порядок государственной регистрации ДДУ.

  ФЗ-214 имеет приоритет над общими нормами Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено самим законом.

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ): Хотя ФЗ-214 является специальным законом, ГК РФ служит базой для регулирования общих принципов договорного права. Положения ГК РФ применяются к отношениям по долевому участию в части, не урегулированной ФЗ-214, или если ФЗ-214 прямо отсылает к нормам ГК РФ. В частности, это касается общих положений о договоре (статьи 420-453), общих положений об обязательствах (статьи 307-419), а также норм о защите гражданских прав (статьи 12-16).
• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ): Регулирует отношения, связанные с земельными участками, на которых осуществляется строительство. Застройщик обязан иметь право собственности или право аренды (субаренды) на земельный участок, что является одним из условий для привлечения средств дольщиков.
• Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ): Определяет правовые основы градостроительной деятельности, требования к проектной документации, разрешению на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, что напрямую влияет на деятельность застройщиков и процесс реализации ДДУ.
• Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» (ФЗ «О защите прав потребителей»): Применяется к отношениям, вытекающим из ДДУ, если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилье для личных, семейных, домашних или иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. Этот закон дополняет ФЗ-214, предоставляя дольщикам-потребителям дополнительные гарантии (например, право на взыскание штрафа за неудовлетворение требований в добровольном порядке, компенсация морального вреда).

3. Подзаконные нормативные правовые акты:

• Постановления Правительства Российской Федерации: Издаются для детализации положений федеральных законов, например, устанавливают правила функционирования компенсационного фонда, требования к финансовой устойчивости застройщиков, особенности применения неустоек в кризисные периоды (как мораторий на неустойки).
• Приказы и методические рекомендации уполномоченных федеральных органов:
  • Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственное регулирование в области долевого строительства. Он издает нормативные правовые акты, методические рекомендации и осуществляет контроль за деятельностью застройщиков.

4. Судебная практика:

• Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, Обзоры судебной практики: Имеют ключевое значение для формирования единой правоприменительной практики. Верховный Суд РФ регулярно обобщает спорные вопросы, возникающие в связи с применением ФЗ-214, давая разъяснения, обязательные для нижестоящих судов. Это обеспечивает единообразие толкования и применения норм права.

Иерархия и взаимосвязь этих нормативно-правовых актов обеспечивают всестороннее регулирование отношений в сфере долевого строительства, направленное на защиту прав как застройщиков, так и, в первую очередь, участников долевого строительства.

Глава 2. Существенные условия договора и механизмы защиты прав участников долевого строительства

2.1. Обязательные (существенные) условия договора участия в долевом строительстве и последствия их несоблюдения

Договор участия в долевом строительстве, будучи специализированным инструментом гражданского оборота, предъявляет к содержанию своих условий повышенные требования. Законодатель, осознавая высокую степень риска для участников долевого строительства, четко определил перечень условий, без согласования которых договор не может считаться заключенным. Эти условия, именуемые существенными, являются фундаментом правовой защиты дольщиков и залогом прозрачности сделки.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать следующие существенные условия:

1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Это условие является краеугольным камнем индивидуализации предмета договора. В договоре должно быть указано не просто «квартира в доме», а точное описание, позволяющее однозначно идентифицировать будущий объект. Детализация включает:

   • Вид объекта (например, жилое помещение, нежилое помещение, машино-место).
   • Назначение (например, квартира, офис).
   • Этаж, на котором будет располагаться объект.
   • Общая и полезная площадь.
   • Количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования.
   • Наличие и площадь лоджий, веранд, балконов, террас.
   • Условный номер объекта, присвоенный в соответствии с проектной документацией.
   • Дополнительные технические характеристики, такие как материал стен, класс энергоэффективности, сейсмостойкости, которые должны соответствовать проектной декларации. Отсутствие любой из этих характеристик, делающее невозможным однозначную идентификацию, может привести к признанию договора незаключенным.

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Это условие критически важно для дольщика, поскольку определяет момент реализации его права на жилье. Срок должен быть конкретным (например, «не позднее 30 июня 2026 года») или определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (например, «в течение трех месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»). Законодательство не допускает размытых формулировок, таких как «ориентировочный срок».

3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Должна быть указана полная цена, которую дольщик обязуется уплатить застройщику. Также должны быть четко прописаны график платежей, способы оплаты (например, наличный, безналичный расчет, ипотека) и возможные штрафные санкции за просрочку платежей со стороны дольщика. Цена ДДУ может быть твердой или подлежать изменению по соглашению сторон, но условия ее изменения должны быть также четко прописаны в договоре.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства. ФЗ-214 устанавливает минимальный гарантийный срок, который не может быть менее 5 лет на сам объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение) и не менее 3 лет на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав такого объекта (например, лифты, насосы, вентиляционные системы). Договор должен содержать конкретное указание на эти сроки. Важно отметить, что с 1 января 2025 года минимальный гарантийный срок на результат производства отделочных работ и элементов отделки сокращен с трех лет до года, если иное не предусмотрено ДДУ. Это изменение, внесенное в конце 2024 года, существенно влияет на объем ответственности застройщика по отделочным работам.

5. Одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: либо исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, либо размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу. Это условие стало обязательным с 1 июля 2019 года, когда был осуществлен переход на проектное финансирование. В договоре должно быть четко указано, какой из этих механизмов используется для обеспечения сохранности средств дольщика. Практически все новые проекты используют эскроу-счета, однако до 1 июля 2019 года существовали проекты, финансирование которых обеспечивалось через компенсационный фонд.

Последствия несоблюдения существенных условий:
Часть 4 статьи 4 ФЗ-214 прямо устанавливает, что при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частями 4, 4², 4⁵ и 4⁶ данной статьи, такой договор считается незаключенным. Это означает, что отсутствие любого из вышеперечисленных существенных условий влечет за собой правовую ничтожность сделки. Последствия незаключенности критически важны:

• Стороны не имеют прав и обязанностей, вытекающих из этого договора.
• Денежные средства, полученные застройщиком, считаются неосновательным обогащением и подлежат возврату.
• Дольщик не может требовать передачи объекта или взыскания неустойки по «незаключенному» ДДУ.

Требования к форме и государственной регистрации ДДУ:
Помимо существенных условий, ФЗ-214 предъявляет строгие требования к форме ДДУ:

• Письменная форма: Договор участия в долевом строительстве заключается исключительно в письменной форме.
• Государственная регистрация: Договор подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Это ключевой момент, обеспечивающий публичность и защиту прав дольщиков, поскольку только зарегистрированный ДДУ создает юридические последствия для третьих лиц. Регистрации подлежат также все изменения, вносимые в договор, уступка прав требования по договору, а также расторжение договора.

Нарушение этих требований, в частности, заключение договора без регистрации, не влечет его незаключенности, но лишает дольщика возможности ссылаться на него перед третьими лицами и не позволяет в полной мере использовать механизмы защиты, предусмотренные ФЗ-214.

Наконец, следует отметить, что условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент его заключения. Договор, заключенный в нарушение этого требования, может быть признан судом недействительным по иску участника долевого строительства, что подчеркивает важность соответствия фактических условий договора публично заявленной информации.

2.2. Гарантии прав участников долевого строительства: государственные и договорные механизмы

Законодатель, осознавая уязвимое положение дольщиков как инвесторов в незавершенный объект, постоянно совершенствует систему гарантий, призванных обеспечить сохранность их средств и своевременное получение жилья. Эти гарантии можно разделить на государственные, обеспечивающие макроэкономическую стабильность и защиту на системном уровне, и договорные, закрепленные непосредственно в ДДУ.

2.2.1. Механизм эскроу-счетов: сущность, порядок применения и гарантии

С 1 июля 2019 года в рамках масштабной реформы законодательства о долевом строительстве, обязательным стало использование эскроу-счетов. Этот механизм стал настоящей революцией в сфере жилищного строительства, кардинально изменив схему финансирования и значительно повысив уровень защиты прав дольщиков.

Сущность эскроу-счета:
Эскроу-счет – это специальный банковский счет, который выступает в роли «нейтрального посредника» между покупателем квартиры в строящемся доме (депонентом) и застройщиком (бенефициаром). Это уникальный инструмент, обеспечивающий безопасность расчетов:

• Депонент (дольщик) вносит свои средства на эскроу-счет.
• Банк-эскроу-агент блокирует эти средства.
• Застройщик (бенефициар) не имеет прямого доступа к этим деньгам на протяжении всего периода строительства.
• Деньги хранятся в банке до выполнения застройщиком своих обязательств по ДДУ, а именно – до ввода здания в эксплуатацию и передачи объекта долевого строительства дольщику.
• Только после предоставления в банк подтверждающих документов (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и акт приема-передачи объекта дольщику) застройщик получает доступ к средствам, депонированным на эскроу-счете.

Порядок применения:

1. Заключение ДДУ и договора эскроу: Одновременно с ДДУ или после него дольщик заключает с банком договор эскроу.
2. Внесение средств: Дольщик перечисляет денежные средства на эскроу-счет, открытый в уполномоченном банке.
3. Финансирование строительства: Застройщик ведет строительство за счет собственных или, что более распространено при проектном финансировании, за счет кредитных средств банка.
4. Завершение строительства: После ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику, банк переводит средства с эскроу-счета застройщику.

Гарантии страхования средств на эскроу-счетах:
Одним из ключевых элементов безопасности механизма эскроу является его включение в систему обязательного страхования вкладов (ССВ). Это означает, что средства на эскроу-счетах застрахованы государством. В случае банкротства банка-эскроу-агента дольщик гарантированно получит возмещение.

• Предельная сумма страховой выплаты по эскроу-счету составляет 10 млн рублей. Это значительно выше стандартной суммы страхования обычных банковских вкладов, что подчеркивает особую важность защиты этих инвестиций.

Таким образом, эскроу-счета минимизируют риски для дольщиков, связанные с недобросовестностью застройщиков или их банкротством, обеспечивая гарантированный возврат денежных средств в случае неисполнения обязательств. И что из этого следует? Этот механизм не только защищает дольщиков, но и способствует повышению финансовой дисциплины застройщиков и стабильности всего строительного рынка, поскольку банки тщательно проверяют проекты перед выдачей проектного финансирования.

2.2.2. Компенсационный фонд (Фонд защиты прав граждан — участников долево��о строительства) как мера государственной защиты

До введения повсеместного использования эскроу-счетов, а также для завершения строительства объектов, начатых по старым правилам, важную роль играл единый государственный компенсационный фонд, который с 2019 года был преобразован в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее — Фонд).

Назначение и функционирование Фонда:
Фонд был создан в 2017 году и предназначен для комплексной защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщика. Его основные функции:

• Финансирование достройки объектов: В случае банкротства застройщика, если целесообразно завершить строительство, Фонд может стать приобретателем прав застройщика на земельный участок и объект незавершенного строительства, а затем привлечь нового подрядчика для завершения работ.
• Выплата возмещения дольщикам: Если достройка объекта признана нецелесообразной (например, из-за высокой степени готовности или недостаточных средств), Фонд осуществляет выплаты возмещения дольщикам. Размер такого возмещения рассчитывается исходя из рыночной стоимости квадратного метра аналогичного жилья в регионе, но не может быть ниже цены, уплаченной по ДДУ.

Роль Фонда в текущих условиях:
После повсеместного перехода на эскроу-счета, Фонд продолжает играть важную роль в работе с «проблемными» объектами, строительство которых было начато до 1 июля 2019 года. Для новых проектов, использующих эскроу-счета, риск банкротства застройщика, при котором требовалось бы вмешательство Фонда, существенно снижен, поскольку средства дольщиков находятся на защищенных счетах. Тем не менее, Фонд является важнейшим элементом государственной системы гарантий, обеспечивая своего рода «страховочную сетку» для самых сложных случаев.

2.2.3. Иные способы обеспечения исполнения обязательств застройщика

Помимо эскроу-счетов и Фонда, ФЗ-214 предусматривал и другие, исторически использовавшиеся, но ныне частично утратившие актуальность, механизмы обеспечения исполнения обязательств застройщика (статьи 12¹-15² ФЗ-214).

1. Залог земельного участка и строящегося объекта:

   • С момента государственной регистрации ДДУ земельный участок, на котором осуществляется строительство (или право аренды/субаренды этого участка), а также строящийся на нем многоквартирный дом (или иной объект недвижимости), считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства.
   • Это означает, что в случае неисполнения застройщиком своих обязательств, дольщики имеют преимущественное право на удовлетворение своих требований из стоимости этого имущества перед другими кредиторами застройщика.
   • Важное уточнение: С введением эскроу-счетов, механизм залога не применяется, если расчеты по ДДУ производятся через счет эскроу. Это логично, поскольку средства дольщиков защищены на эскроу-счетах, и необходимость в дополнительном обеспечении через залог отпадает.

2. Банковская гарантия: До введения эскроу-счетов застройщики могли обеспечивать исполнение своих обязательств путем предоставления банковской гарантии. Банк-гарант обязывался уплатить дольщику определенную сумму в случае неисполнения застройщиком своих обязательств. Этот механизм также практически не применяется в текущих условиях для новых проектов.

3. Страхование гражданской ответственности застройщика: До введения Фонда и эскроу-счетов застройщики обязаны были страховать свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства. В случае наступления страхового случая (например, банкротства застройщика), страховая компания выплачивала возмещение дольщикам. Как и банковская гарантия, этот механизм утратил свою актуальность с появлением более совершенных инструментов защиты.

Таким образом, на текущий момент, ключевыми и наиболее эффективными гарантиями для участников долевого строительства являются эскроу-счета (для новых проектов) и Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (для проблемных объектов, начатых до 2019 года, и как общая «страховка» системы). Эти меры направлены на минимизацию рисков и повышение доверия к институту долевого строительства.

Глава 3. Актуальные проблемы правоприменительной практики и тенденции развития законодательства

3.1. Основные проблемы правоприменительной практики: нарушение сроков, ненадлежащее качество, квалификация иных договоров

Несмотря на постоянное совершенствование законодательства, правоприменительная практика в сфере долевого участия в строительстве по-прежнему сталкивается с рядом хронических проблем, которые являются источником значительного числа судебных споров и недовольства дольщиков. Эти проблемы можно систематизировать по трем основным направлениям.

Нарушение сроков передачи объекта, ненадлежащее качество строительства и квалификация иных договоров – вот три ключевые проблемы, с которыми сталкиваются дольщики, несмотря на постоянное совершенствование законодательства.

1. Нарушение сроков передачи объекта долевого строительства:
Это, пожалуй, наиболее распространенная и болезненная проблема для дольщиков. Застройщики часто не укладываются в заявленные в ДДУ сроки, что приводит к значительным неудобствам для граждан, а иногда и к серьезным финансовым потерям (например, необходимость арендовать жилье, дополнительные расходы на ипотеку).

• Причины нарушений: Причины могут быть разнообразны: от объективных (непредвиденные задержки в получении разрешений, проблемы с поставками материалов, форс-мажорные обстоятельства) до субъективных (неэффективное управление проектом, финансовые трудности застройщика, попытки максимизировать прибыль за счет растягивания сроков).
• Правовые последствия: ФЗ-214 предусматривает за нарушение сроков обязанность застройщика уплатить участнику неустойку (пени). Однако, как будет показано далее, в условиях кризисных явлений государство периодически вводит моратории на начисление таких неустоек, что ослабляет защиту дольщиков.
• Практические трудности: Даже при наличии права на неустойку, ее взыскание часто требует длительных судебных процессов, а сумма может быть несоизмерима с реальными убытками дольщика.

2. Ненадлежащее качество строительства:
После получения долгожданной квартиры дольщики нередко сталкиваются с проблемами, связанными с качеством выполненных работ и используемых материалов. Отступления от условий договора, требований технических регламентов, проектной документации могут быть весьма существенными:

• Типичные недостатки: Дефекты отделки, проблемы с инженерными коммуникациями (электрика, сантехника, вентиляция), трещины в стенах, некачественные окна и двери, проблемы с гидроизоляцией, несоответствие площади заявленной в договоре.
• Правовые последствия: В случае выявления недостатков участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика:
  • Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
  • Соразмерного уменьшения цены договора.
  • Возмещения своих расходов на устранение недостатков.
  • В случае существенного нарушения требований к качеству – расторжения договора и возврата уплаченной цены.
• Проблемы исполнения: Судебная практика показывает, что решения судов об устранении недостатков зачастую трудноисполнимы. Застройщик может затягивать работы, выполнять их некачественно повторно или вовсе игнорировать решение. Поэтому дольщики часто предпочитают денежные требования (соразмерное уменьшение цены или возмещение расходов), которые, хотя и требуют экспертизы для определения размера, более реалистичны для исполнения.
• Последние изменения (конец 2024 года): С 1 января 2025 года минимальный гарантийный срок на результат производства отделочных работ и элементов отделки сокращен с трех лет до года, если иное не предусмотрено ДДУ. Кроме того, размер ответственности застройщика при нарушении требований к результату отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования ограничивается 3% от цены ДДУ (больший размер может быть предусмотрен ДДУ). Эти изменения, хотя и направлены на баланс интересов, могут ослабить позиции дольщиков в части качества отделки.

3. Вопросы, связанные с квалификацией иных договоров как ДДУ:
Недобросовестные застройщики исторически пытались обойти жесткие требования ФЗ-214, заключая с гражданами договоры, формально отличающиеся от ДДУ, но по сути имеющие ту же цель – привлечение средств для строительства жилья.

• Типичные схемы обхода закона: Договоры займа, предварительные договоры купли-продажи, договоры инвестирования, членство в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК) или жилищно-накопительных кооперативах (ЖНК) без должного правового регулирования.
• Правовая оценка: Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что независимо от наименования договора, если денежные средства привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, к таким отношениям применяются положения Федерального закона № 214-ФЗ. Это важнейший принцип, защищающий граждан от формальных ухищрений застройщиков.
• Законодательные меры: Федеральный закон № 175-ФЗ (2018 год) запретил привлечение денег дольщиков через ЖСК и ЖНК, образованные после вступления закона в силу, за некоторыми исключениями. Федеральный закон № 151-ФЗ (2019 год) прямо запретил продажу квартир в стройке гражданам с использованием паевых инвестиционных фондов и распространил действие 214-ФЗ на строящиеся апартаменты. Эти меры существенно сузили возможности для обхода закона.

Эти проблемы остаются актуальными, требуя постоянного внимания как со стороны законодателя, так и со стороны судебных органов для обеспечения эффективной защиты прав участников долевого строительства.

3.2. Судебная практика по спорам в сфере долевого участия: анализ позиций Верховного Суда РФ и региональной практики

Судебная практика играет ключевую роль в формировании единого понимания и применения норм законодательства о долевом участии в строительстве. Верховный Суд РФ регулярно обобщает возникающие спорные вопросы, давая ориентиры для нижестоящих судов и повышая предсказуемость правоприменения. Особенно значимыми являются Обзоры судебной практики, которые становятся своеобразной «дорожной картой» для разрешения конфликтов между застройщиками и дольщиками.

К числу наиболее важных обобщений Верховного Суда РФ относятся:

• Обзор судебной практики по спорным вопросам, возникающим в связи с применением положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
• Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Эти обзоры охватывают широкий круг вопросов: от квалификации иных договоров в качестве ДДУ до порядка взыскания неустоек, применения Закона «О защите прав потребителей», а также определения надлежащего качества объекта. Анализ этих документов позволяет выявить устойчивые тенденции в судебной практике.

3.2.1. Применение законодательства о защите прав потребителей

Одной из важнейших позиций Верховного Суда РФ является распространение положений Закона РФ «О защите прав потребителей» на отношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, если участником долевого строительства является гражданин.

• Принцип применения: Законодательство РФ о защите прав потребителей применяется к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельностью, в части, им не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ.
• Ключевые последствия:
  • Штраф за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя: В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Верховный Суд РФ четко указал, что судебный отказ во взыскании морального вреда или штрафа в случае отказа застройщика удовлетворить требования дольщика в добровольном порядке недопустим.
  • Компенсация морального вреда: Дольщик имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением его прав, что предусмотрено статьей 15 Закона «О защите прав потребителей».
  • Особые правила подсудности: Потребитель имеет право выбора суда (по месту жительства или пребывания истца, по месту нахождения ответчика, по месту заключения или исполнения договора).

При рассмотрении споров между застройщиком и дольщиком, получившим право требования передачи квартиры по переуступке, также применяются положения Федерального закона № 214-ФЗ и нормы о защите прав потребителей. Верховный Суд РФ подчеркивает, что штрафные санкции (неустойка, компенсация морального вреда и штраф) взыскиваются вне зависимости от того, кто уступил гражданину свои права – другой гражданин или юридическое лицо.

3.2.2. Особенности взыскания неустоек, штрафов и компенсации морального вреда

Нарушение сроков передачи объекта и ненадлежащее качество являются наиболее частыми основаниями для взыскания различных санкций с застройщика.

• Неустойка (пени) за нарушение сроков: Если застройщик нарушает предусмотренный договором срок передачи объекта долевого строительства, он уплачивает участнику неустойку (пени). Для граждан размер неустойки (пени) составляет ¹⁄₁₅₀ ставки рефинансирования Центрального банка РФ (ключевой ставки), действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Важно отметить, что для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей размер неустойки составляет ¹⁄₃₀₀ ставки рефинансирования.
  • Пример расчета неустойки:
    • Предположим, цена договора (Ц) = 5 000 000 рублей.
    • Ключевая ставка ЦБ (КС) на день исполнения обязательства = 15% (0,15).
    • Количество дней просрочки (ДП) = 100 дней.
    • Формула: Неустойка = Ц × КС / 150 × ДП
    • Расчет: 5 000 000 руб. × 0,15 / 150 × 100 дней = 500 000 рублей.
  • Особые условия 2024-2025 гг.: Временные меры, устанавливающие особенности применения неустоек, введенные Постановлением Правительства РФ № 326 от 18 марта 2024 года, продлены до 31 декабря 2025 года включительно (Постановление Правительства РФ № 925 от 19 июня 2025 года). Это означает мораторий на начисление неустоек, штрафов, пеней и финансовых убытков по ДДУ. Кроме того, для периода с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2024 года (и, вероятно, далее в период моратория) расчет неустойки производится по ключевой ставке ЦБ на 1 июля 2023 года, которая составляла 7,5%. Это существенно снижает размер начисляемых санкций.
• Штраф по Закону «О защите прав потребителей»: Как было указано выше, если застройщик добровольно не удовлетворил требования дольщика, суд взыскивает штраф в размере 50% от присужденной суммы.
• Компенсация морального вреда: Сумма компенсации морального вреда определяется судом и не привязана к конкретным математическим расчетам, однако практика показывает, что суды чаще всего присуждают символические суммы.

3.2.3. Проблемы исполнения судебных решений по устранению недостатков строительства

При выявлении ненадлежащего качества объекта долевого строительства, дольщик, как правило, вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков. Однако, как показывает судебная практика, решения судов об устранении недостатков трудно исполнимы.

• Причины трудностей:
  • Сложность организации работ: Застройщику необходимо мобилизовать бригады, закупить материалы, получить допуск в уже заселенное помещение, что часто сопряжено с бюрократическими и логистическими сложностями.
  • Повторное некачественное выполнение: Недобросовестные застройщики могут формально исполнить решение, устранив недостатки поверхностно, что приводит к повторным обращениям в суд.
  • Отсутствие ресурсов: В случае финансовых трудностей у застройщика, у него может просто не быть средств или желания для качественного устранения дефектов.
  • Конфликтные ситуации: Взаимодействие с дольщиками после судебного решения может быть сопряжено с дополнительными конфликтами и проволочками.
• Предпочтение денежных требований: В связи с этим, дольщики, получившие решения об устранени�� недостатков, зачастую сталкиваются с их неисполнимостью и вынуждены вновь обращаться в суд с требованием о взыскании денежной компенсации расходов на устранение недостатков или соразмерного уменьшения цены договора. Этот путь, хотя и требует проведения строительно-технической экспертизы для определения размера убытков, является более предсказуемым с точки зрения исполнения, поскольку денежные средства легче взыскать через службу судебных приставов.

Таким образом, несмотря на активное участие Верховного Суда РФ в формировании правоприменительной практики, проблемы исполнения решений и специфика отдельных видов требований остаются актуальными вызовами для судебной системы. Почему же эти проблемы так устойчивы и что мешает их эффективному разрешению на практике?

3.3. Последние изменения в законодательстве о долевом строительстве и их влияние на рынок и защиту прав дольщиков (с акцентом на 2024-2025 годы)

Законодательство о долевом участии в строительстве является одной из наиболее динамично развивающихся областей права в России. Постоянные изменения направлены на адаптацию к меняющимся экономическим условиям, повышение прозрачности рынка и усиление защиты прав граждан. Особое внимание следует уделить поправкам, произошедшим в последние годы, сфокусировавшись на наиболее актуальных нововведениях конца 2024 года и середины 2025 года.

3.3.1. Переход на проектное финансирование и эскроу-счета (с 01.07.2019): итоги и вызовы

С 1 июля 2019 года произошел один из наиболее существенных переломов в регулировании долевого строительства – обязательный переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Это изменение, внесенное в Федеральный закон № 214-ФЗ, стало вехой в истории отрасли.

Цели изменений:

• Минимизация рисков покупателей: Главная цель – полностью исключить риски потери средств дольщиками в случае банкротства застройщика или долгостроя.
• Предоставление гарантий сохранности средств: Деньги дольщиков хранятся в банке до завершения строительства, а не используются застройщиком напрямую.
• Повышение требований к застройщикам: Для получения проектного финансирования застройщики должны соответствовать более жестким финансовым критериям и иметь надежную бизнес-модель.
• Усиление контроля: Банки, выступающие в роли эскроу-агентов и кредиторов, осуществляют строгий контроль за целевым использованием средств и ходом строительства.
• Сокращение расходов бюджетов: Меньше «обманутых дольщиков» – меньше потребность в государственном финансировании для достройки проблемных объектов.

Итоги и вызовы:
Несмотря на безусловные преимущества в части повышения безопасности для дольщиков, переход на эскроу-счета вызвал и ряд вызовов:

• Рост стоимости жилья: Эксперты, такие как PwC, прогнозировали рост себестоимости и, соответственно, конечной цены жилья (от 10 до 40%) из-за увеличения затрат застройщиков на обслуживание кредитов и выплату процентов по ним. Эти затраты неизбежно перекладываются на конечного потребителя.
• Монополизация рынка: Усиление требований к застройщикам и необходимость доступа к крупному банковскому финансированию привели к тому, что «мелкие игроки» столкнулись с трудностями в доступе к проектному финансированию. Это потенциально может привести к монополизации рынка крупными, финансово устойчивыми компаниями и снижению конкуренции.
• Ужесточение требований к ЖСК и ПИФам: Параллельно были приняты меры, запрещающие привлечение денег дольщиков через жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), образованные после вступления закона в силу (ФЗ № 175-ФЗ). Также Федеральным законом № 151-ФЗ от 27 июня 2019 года была прямо запрещена продажа квартир в стройке гражданам с использованием паевых инвестиционных фондов, и под обязательное действие 214-ФЗ подпали строящиеся апартаменты. Эти изменения закрыли лазейки для обхода закона.

В целом, реформа достигла своей главной цели – минимизации рисков для дольщиков, но при этом изменила структуру рынка и повлияла на стоимость жилья.

3.3.2. Изменения, касающиеся гарантийных сроков и ограничения ответственности застройщика (конец 2024 года)

В конце декабря 2024 года в Федеральный закон № 214-ФЗ были внесены важные изменения, которые начинают действовать с 1 января 2025 года и касаются регулирования вопросов качества строительства и ответственности застройщика.

• Сокращение гарантийного срока на отделочные работы: С 1 января 2025 года минимальный гарантийный срок на результат производства отделочных работ и элементов отделки сокращен с трех лет до года, если иное не предусмотрено ДДУ. Это изменение может иметь существенное значение для дольщиков, приобретающих квартиры с отделкой, поскольку сокращает период, в течение которого они могут предъявлять претензии к качеству отделочных работ.
• Ограничение ответственности застройщика за недостатки отделочных работ: Федеральный закон № 214-ФЗ теперь устанавливает, что размер ответственности застройщика при нарушении требований к результату отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования ограничивается 3% от цены ДДУ. При этом больший размер может быть предусмотрен самим ДДУ. Это означает, что даже если фактические расходы на устранение дефектов отделки превышают 3% от стоимости квартиры, дольщик не сможет взыскать с застройщика сумму выше этого предела, если только в договоре не прописано иное. Данное нововведение, с одной стороны, призвано защитить застройщиков от необоснованных или завышенных требований по мелким дефектам отделки, но с другой – может ограничить возможности дольщиков взыскать полную компенсацию за существенные недостатки.

3.3.3. Временные меры поддержки застройщиков: мораторий на взыскание неустоек (Постановления Правительства РФ 2024-2025 гг.)

В условиях экономической нестабильности и кризисных явлений, Правительство Российской Федерации неоднократно принимало временные меры, направленные на поддержку строительной отрасли. Одной из таких мер стало введение моратория на взыскание неустоек, штрафов и пеней по договорам долевого участия.

• Изначальный мораторий (2024 год): Постановлением Правительства РФ № 326 от 18 марта 2024 года был введен мораторий на начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций по договорам долевого участия, действующий с 22 марта по 31 декабря 2024 года. В этот период застройщики были освобождены от уплаты таких санкций, что существенно снизило их финансовую нагрузку.
• Продление моратория (2025 год): Важно отметить, что действие моратория было продлено до 31 декабря 2025 года включительно Постановлением Правительства РФ № 925 от 19 июня 2025 года. Это означает, что на протяжении всего 2025 года дольщики не смогут начислять и взыскивать с застройщиков неустойки за просрочку передачи объекта, а также иные финансовые санкции.
• Особый порядок расчета неустоек: Кроме того, для периода с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2024 года (и, предположительно, для периода действия продленного моратория) расчет неустойки производится по ключевой ставке ЦБ на 1 июля 2023 года, которая составляла 7,5%. Это существенно ниже текущих ставок, что также направлено на снижение финансовой нагрузки на застройщиков.

Эти временные меры, хотя и являются инструментом поддержки строительной отрасли, безусловно, ограничивают права дольщиков на получение компенсации за нарушение сроков строительства. Их введение вызывает дискуссии о балансе интересов сторон, особенно в контексте уже существующего моратория на взыскание неустоек. Студенту-юристу важно учитывать эти актуальные изменения, так как они кардинально влияют на правоприменительную практику в текущий период. И что же это означает для граждан, инвестировавших в строительство? Фактически, несмотря на законодательно закреплённое право на компенсацию за просрочку, они временно лишены возможности его реализовать, что перекладывает часть финансовых рисков с застройщика на дольщика.

Глава 4. Предложения по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики

Правовое регулирование долевого участия в строительстве, несмотря на значительные шаги по его совершенствованию, по-прежнему нуждается в доработке и адаптации к меняющимся реалиям. Целью этих предложений является не только усиление защиты прав дольщиков, но и создание более сбалансированной и предсказуемой среды для всех участников строительного процесса.

4.1. Усиление государственного контроля и предотвращение незаконного привлечения средств дольщиков

Эффективная система государственного контроля является фундаментом для предотвращения злоупотреблений и обеспечения законности в сфере долевого строительства.

• Расширение полномочий Минстроя России и региональных органов контроля: Необходимо продолжать расширять и конкретизировать полномочия Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) как уполномоченного федерального органа, а также региональных органов строительного надзора. Это включает увеличение штата, повышение квалификации сотрудников и расширение инструментария для проведения проверок на всех этапах жизненного цикла проекта – от получения разрешения на строительство до ввода объекта в эксплуатацию.
• Внедрение цифровых платформ для мониторинга: Развитие единых государственных информационных систем (ЕГИСЖС) и цифровых платформ позволит в режиме реального времени отслеживать ход строительства, финансовое состояние застройщиков, количество заключенных ДДУ и другие ключевые показатели. Это повысит прозрачность и оперативность контроля.
• Предотвращение незаконного привлечения средств:
  • Запрет на заключение договоров предварительного бронирования и рекламы без получения разрешения на привлечение средств дольщиков: Многие недобросовестные застройщики на ранних стадиях строительства, не имея всех необходимых разрешений, начинают привлекать средства граждан под видом «предварительного бронирования», «депозита» или иных «неинвестиционных» договоров. Законодательно необходимо прямо запретить любую форму публичной оферты или заключения договоров, предусматривающих привлечение средств граждан, до получения застройщиком полного пакета разрешительной документации и права на привлечение средств по ФЗ-214. Реклама строящихся объектов должна быть жестко регламентирована с обязательным указанием разрешительной документации.
  • Ужесточение ответственности за незаконное привлечение: Необходимо предусмотреть более строгие административные и уголовные санкции за незаконное привлечение средств, сопоставимые с ущербом, который может быть причинен гражданам.

4.2. Совершенствование механизмов разрешения споров: досудебное урегулирование и повышение компетентности судов

Судебные процессы по ДДУ часто бывают затяжными и ресурсоемкими. Развитие альтернативных способов разрешения споров и повышение качества судебного разбирательства могут значительно улучшить ситуацию.

• Развитие досудебного урегулирования:
  • Обязательный претензионный порядок: Законодательно закрепить обязательный досудебный претензионный порядок по всем спорам, возникающим из ДДУ, с четким определением сроков рассмотрения претензий и последствий их несоблюдения. Это позволит многим сторонам разрешать конфликты без обращения в суд.
  • Развитие медиации и примирительных процедур: Активно внедрять и популяризировать медиацию как эффективный инструмент разрешения споров в сфере долевого строительства. Создание специализированных медиационных центров или реестров квалифицированных медиаторов, имеющих опыт в строительной отрасли, может способствовать более быстрому и взаимовыгодному разрешению конфликтов.
  • Роль саморегулируемых организаций (СРО) застройщиков: СРО могли бы играть более активную роль в досудебном урегулировании споров между своими членами (застройщиками) и дольщиками, выступая в качестве нейтрального арбитра.
• Повышение компетентности судов:
  • Специализация судей: В крупных регионах, где количество споров по ДДУ велико, рассмотреть возможность специализации судей или создания специализированных судебных коллегий по делам, связанным с жилищным и инвестиционным строительством. Это позволит судьям глубже вникать в специфику отрасли и принимать более обоснованные решения.
  • Единство судебной практики: Продолжать работу Верховного Суда РФ по обобщению судебной практики и изданию разъяснений, направленных на обеспечение единообразия в применении норм ФЗ-214.

4.3. Обеспечение баланса интересов сторон и противодействие «потребительскому экстремизму»

Защита прав дольщиков является приоритетом, но не должна приводить к перекосу в сторону необоснованных требований или злоупотреблений.

• Детализация критериев ненадлежащего качества: Законодательно или на уровне подзаконных актов четче определить критерии существенных и несущественных недостатков, а также допустимые отклонения от проектной документации. Это поможет избежать спорных ситуаций, когда незначительные дефекты используются для предъявления завышенных требований.
• Противодействие «потребительскому экстремизму»: Разработать механизмы, позволяющие судам эффективно противодействовать случаям, когда дольщики злоупотребляют своими правами, предъявляя заведомо необоснованные или многократно завышенные требования, что нередко происходит при взыскании неустоек и штрафов. Это может включать более активное применение статьи 333 ГК РФ о снижении неустойки, но с четкими критериями и обоснованиями. Важно найти тонкую грань, чтобы не ослабить реальную защиту добросовестных дольщиков.
• Развитие института строительной экспертизы: Повысить требования к квалификации и ответственности экспертных организаций, проводящих строительно-технические экспертизы. Возможно, создание реестра аккредитованных экспертов для дел по ДДУ.

4.4. Перспективы развития законодательства о долевом строительстве

Дальнейшее развитие законодательства должно учитывать текущие вызовы и стремиться к созданию более совершенной и справедливой правовой среды.

• Включение малоэтажного строительства в сферу действия ФЗ-214: В настоящее время ФЗ-214 преимущественно регулирует строительство многоквартирных домов. Предлагается рассмотреть возможность включения понятий «малоэтажное строительство» (например, таунхаусы, блокированные дома, коттеджи с долевым участием) в сферу регулирования закона. Это позволит распространить механизмы защиты прав дольщиков (эскроу-счета, гарантии качества) на граждан, инвестирующих в такой тип жилья, где риски также высоки.
• Сокращение максимального продления сроков строительства: Застройщики часто используют возможность многократного продления сроков строительства, что затягивает процесс получения жилья дольщиками. Предлагается законодательно установить более жесткие ограничения на максимальное количество и совокупную длительность таких продлений, а также ужесточить требования к их обоснованию. Например, установить, что продление сроков возможно не более одного раза на определенный максимальный срок, после чего наступают более строгие санкции.
• Унификация судебной практики по определению существенных условий договора: Несмотря на разъяснения Верховного Суда, на региональном уровне все еще встречаются различия в толковании и применении понятия «существенных условий» ДДУ. Необходимо дальнейшее совершенствование законодательства и разъяснений, чтобы обеспечить полную унификацию практики и исключить возможность признания договора незаключенным по формальным основаниям.
• Установление состава документов для операций по расчетному счету застройщика: Для обеспечения стабильности рынка жилищного строительства и повышения прозрачности использования средств застройщиками, предлагается наделить Правительство России полномочиями по установлению состава документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету, открытому застройщиком в уполномоченном банке в рамках проектного финансирования. Это усилит банковский контроль за целевым использованием средств, помимо эскроу-счетов.

Эти предложения направлены на поступательное развитие системы правового регулирования долевого участия в строительстве, с учетом защиты интересов всех сторон и обеспечения стабильности и прозрачности рынка.

Заключение

Договор участия в долевом строительстве в Российской Федерации, пройдя путь от рискованной инвестиционной схемы до строго регламентированного инструмента, занимает особое место в системе гражданско-правовых отношений. Его социальная значимость, обусловленная конституционным правом граждан на жилище, и инвестиционный характер обусловили создание сложной, многоуровневой системы правового регулирования, призванной защитить интересы наиболее уязвимой стороны – участников долевого строительства.

В рамках настоящего исследования были до��тигнуты все поставленные цели и задачи. Мы проанализировали понятие и правовую природу ДДУ, определив его как самостоятельную, консенсуальную, синаллагматическую и возмездную договорную конструкцию, регулируемую преимущественно Федеральным законом № 214-ФЗ и дополняемую нормами Гражданского кодекса РФ и Закона «О защите прав потребителей» для граждан. Были детально рассмотрены существенные условия ДДУ, отсутствие которых влечет его незаключенность, а также строгие требования к письменной форме и обязательной государственной регистрации.

Особое внимание уделено эволюции и современному состоянию механизмов защиты прав дольщиков. Переход на проектное финансирование с обязательным использованием эскроу-счетов с 1 июля 2019 года стал кардинальным шагом в сторону минимизации рисков потери средств. Этот механизм, наряду с функционированием Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства и системой страхования средств на эскроу-счетах до 10 млн рублей, значительно повысил безопасность инвестиций граждан.

Анализ правоприменительной практики выявил, что, несмотря на прогресс, сохраняются актуальные проблемы: нарушение сроков передачи объекта, ненадлежащее качество строительства и попытки обойти закон путем заключения иных договорных конструкций. Судебная практика, формируемая Верховным Судом РФ, играет ключевую роль в разрешении этих споров, подтверждая применение Закона «О защите прав потребителей» к отношениям с гражданами-дольщиками и устанавливая порядок взыскания неустоек, штрафов и компенсации морального вреда. Однако были отмечены практические трудности с исполнением решений судов по устранению недостатков, что часто вынуждает дольщиков выбирать денежные требования.

Наиболее значимой частью исследования стал анализ самых последних изменений в законодательстве 2024-2025 годов. Мы подробно рассмотрели:

• Сокращение с 1 января 2025 года минимального гарантийного срока на отделочные работы до одного года.
• Ограничение ответственности застройщика за недостатки отделочных работ до 3% от цены ДДУ.
• Продление моратория на начисление неустоек, штрафов и пеней по ДДУ до 31 декабря 2025 года (Постановление Правительства РФ № 925 от 19.06.2025), а также особый порядок расчета неустоек в этот период (по ключевой ставке ЦБ на 1 июля 2023 года). Эти актуальные нововведения оказывают существенное влияние на права дольщиков и требуют глубокого понимания.

На основе проведенного анализа были сформулированы конкретные предложения по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики: усиление государственного контроля (через расширение полномочий Минстроя России и запрет незаконного привлечения средств), развитие досудебных механизмов разрешения споров и повышение компетентности судов, обеспечение баланса интересов сторон (включая противодействие «потребительскому экстремизму» и уточнение критериев качества), а также перспективные направления развития законодательства (включение малоэтажного строительства, сокращение сроков продления строительства, унификация судебной практики).

Главными результатами исследования являются систематизация и актуализация теоретико-правовых основ ДДУ, детальный анализ действующих и новейших механизмов защиты прав дольщиков, а также обоснование предложений по дальнейшему развитию правового регулирования. Практическая значимость работы заключается в возможности использования ее выводов для дальнейших научных исследований, в правоприменительной деятельности юристов и в образовательном процессе для подготовки специалистов в области жилищного и инвестиционного права.

Долевое участие в строительстве продолжит оставаться важным инструментом для решения жилищного вопроса в России. Дальнейшее развитие законодательства, основанное на балансе интересов всех сторон и своевременном реагировании на возникающие вызовы, позволит создать по-настоящему эффективную и справедливую систему, способную обеспечить надежную защиту прав граждан и стабильное развитие строительной отрасли.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Части первая, вторая, третья и четвертая. М.: Издательство “Омега-Л”, 2007. 669 с.
2. Земельный Кодекс Российской Федерации от 28 сентября 2001 г. (с изм. и доп. от 08.11.2007). М.: Статут, 2008. 129 с.
3. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. (с изм. и доп. от 04.12.2007). М.: Статут, 2007. 119 с.
4. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (последняя редакция) // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 40. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
5. Федеральный Закон № 128-ФЗ от 8.08.2001 г. “О лицензировании отдельных видов деятельности” // СЗ РФ. 2004. № 33. Ст. 3430.
6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут, 2001. 848 с.
7. Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2005. 28 с.
8. Козлова Е.Б. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. № 2. С. 74-83.
9. Лисица В. Инвестиционный договор // Закон. 2003. № 6. С. 113-117.
10. Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. 328 с.
11. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. 368 с.
12. Скловский К.И. Долевое участие в строительстве // Закон. 1999. № 4. С. 107-113.
13. Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2003. № 6. С. 118-125.
14. Эскроу-счета для застройщика: как работают, порядок открытия, плюсы и минусы. Сравни.ру. URL: https://www.sravni.ru/enciklopediya/info/eskrou-scheta-dlja-zastrojshhika-kak-rabotajut-porjadok-otkrytija-pljusy-i-minusy/ (дата обращения: 18.10.2025).
15. Договор долевого участия в строительстве. Юридическая помощь. URL: https://vash-yurist.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve/ (дата обращения: 18.10.2025).
16. Новые гарантии в законе о долевом строительстве: эскроу-счета и компенсационный фонд. Право.ру. URL: https://pravo.ru/story/203496/ (дата обращения: 18.10.2025).
17. Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договора долевого участия в строительстве. Гарант. URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71120404/ (дата обращения: 18.10.2025).
18. Существенные условия договора долевого участия в строительстве. Хелп Консалтинг. URL: https://help-cons.ru/sushchestvennye-usloviya-dogovora-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve/ (дата обращения: 18.10.2025).
19. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
20. Что такое эскроу-счета и какие гарантии они дают покупателям квартир в новостройках. Новострой-М. URL: https://www.novostroy-m.ru/articles/chto_takoe_eskrou_scheta_i_kakie_garantii_oni_dayut_pokupatelyam_kvartir_v_novostroykah (дата обращения: 18.10.2025).
21. Федеральный закон РФ №214-ФЗ. Новостройки в Вологде. URL: https://vologda.etagi.com/zastroyschiki/214-fz/ (дата обращения: 18.10.2025).
22. Эскроу-счет: что это такое простыми словами, зачем нужен при покупке недвижимости с договором долевого участия в строительстве, как и в каком банке открыть. Финансы Mail. 31.07.2024. URL: https://finance.mail.ru/2024-07-31/eskrou-schet-chto-eto-takoe-prostymi-slovami-zachem-nuzhen-pri-pokupke-nedvizhimosti-s-dogovorom-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-kak-i-v-kakom-banke-otkryt/ (дата обращения: 18.10.2025).
23. Эскроу-счет: что это такое и для чего нужен. Lidings. URL: https://www.lidings.com/ru/insights/escrow-account-what-it-is-and-what-it-is-for (дата обращения: 18.10.2025).
24. ФЗ-214 о долевом строительстве: сроки и суть закона. Хелп Консалтинг. URL: https://help-cons.ru/fz-214-o-dolevom-stroitelstve-sroki-i-sut-zakona/ (дата обращения: 18.10.2025).
25. 214 Федеральный закон — основные положения закона о долевом. Bankrotstvo.net. URL: https://bankrotstvo.net/fz-214/ (дата обращения: 18.10.2025).
26. Обзор Верховного Суда долевое строительство. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=QUEST&n=217124 (дата обращения: 18.10.2025).
27. Нормативно-правовая база в долевом строительстве. Новостройки во Владивостоке. URL: https://vladivostok.etagi.com/zastroyschiki/zakonodatelstvo/ (дата обращения: 18.10.2025).
28. Эскроу-счета: анализ влияния изменений в 214-ФЗ. PR-FLAT.RU. URL: https://pr-flat.ru/articles/eskrou-scheta-analiz-vliyaniya-izmeneniy-v-214-fz/ (дата обращения: 18.10.2025).
29. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по спорам о долевом строительстве жилья (недвижимости). Адвокатское бюро «Домкины и партнеры». URL: https://domkiny.ru/articles/obzor-sudebnoy-praktiki-verhovnogo-suda-rf-po-sporam-o-dolevom-stroitelstve-zhilya-nedvizhimosti (дата обращения: 18.10.2025).
30. Статья 4. Договор участия в долевом строительстве. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51036/447a19999905d23315a6b7e0e5606443c3f25608/ (дата обращения: 18.10.2025).
31. Статья 23. Государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51036/c8a29a2491b7d5bf6166418c50c1809d436ef8f7/ (дата обращения: 18.10.2025).
32. Федеральный закон № 214 об участии в долевом строительстве. поВоенке. URL: https://povoyenke.ru/articles/fz-214-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve (дата обращения: 18.10.2025).
33. Эскроу-счета для застройщика в 2025 году. Время бухгалтера. URL: https://vremyabuh.ru/eskrou-scheta-dlya-zastroyschika/ (дата обращения: 18.10.2025).
34. Совершенствование системы долевого участия в жилищном строительстве в Казахстане. GOV.KZ. URL: https://www.gov.kz/memleket/entities/miid/press/article/details/35474?lang=ru (дата обращения: 18.10.2025).
35. НОВОВВЕДЕНИЯ В ФЗ-214: СЧЕТА ЭСКРОУ // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/novovvedeniya-v-fz-214-scheta-eskrou/viewer (дата обращения: 18.10.2025).
36. Нормативные документы по долевому строительству. ГКСН Мосрег. URL: https://www.gksn.mosreg.ru/dokumenty/normativnye-dokumenty-po-dolevomu-stroitelstvu (дата обращения: 18.10.2025).
37. Нормативно-правовая основа регулирования отношений по участию в долевом строительстве // Евразийский научный журнал. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/normativno-pravovaya-osnova-regulirovaniya-otnosheniy-po-uchastiyu-v-dolevom-stroitelstve/viewer (дата обращения: 18.10.2025).
38. Статья 4. Договор участия в долевом строительстве. Документы системы ГАРАНТ. URL: https://base.garant.ru/12138290/a62d8544d6c4e09f7a77b7385a49141f/ (дата обращения: 18.10.2025).
39. Обязательные (существенные) условия договора участия в долевом строительстве. Юридическая Компания ЮСАКТУМ. URL: https://usactum.ru/poleznoe/obyazatelnye-sushchestvennye-usloviya-dogovora-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve/ (дата обращения: 18.10.2025).
40. Анализ практики ВС по спорам в области долевого строительства. Адвокатская газета. URL: https://www.advgazeta.ru/mneniya/analiz-praktiki-vs-po-sporam-v-oblasti-dolevogo-stroitelstva/ (дата обращения: 18.10.2025).
41. Последствия перехода к проектному финансированию жилищного строительства // StudArctic forum. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/posledstviya-perehoda-k-proektnomu-finansirovaniyu-zhilischnogo-stroitelstva/viewer (дата обращения: 18.10.2025).
42. PwC: Анализ влияния использования эскроу-счетов на себестоимость и рентабельность продаж в строительстве жилья. CFO Russia. URL: https://www.cfo-russia.ru/stati/analitika/PwC-Analiz-vliyaniya-ispolzovaniya-eskrou-schetov-na-sebestoimost-i-rentabelnost-prodazh-v-stroitelstve-zhilya/ (дата обращения: 18.10.2025).
43. Поправки Правительства к законопроекту, направленному на совершенствование правового регулирования в сфере долевого строительства многоквартирных домов. Техэксперт. URL: https://docs.cntd.ru/document/557454228 (дата обращения: 18.10.2025).
44. Статья 4 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве». Юрист-эксперт. URL: https://yurist-expert.ru/articles/statiia-4-fz-214-ob-uchastii-v-dolevnom-stroitelstve/ (дата обращения: 18.10.2025).
45. Статья 4. Договор участия в долевом строительстве — редакция от 01.12.2011. Закон.ру. URL: https://zakon.ru/doc/23616 (дата обращения: 18.10.2025).
46. Статья 4 закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве..». Гарант. URL: https://base.garant.ru/12138290/815b3c53572242111d40a02b378a599b/ (дата обращения: 18.10.2025).
47. Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками. Право.ру. URL: https://pravo.ru/review/view/142995/ (дата обращения: 18.10.2025).
48. Судебные споры с застройщиком по качеству строительства. Двитекс. URL: https://dviteks.ru/blog/sudebnye-spory-s-zastroyshchikom-po-kachestvu-stroitelstva (дата обращения: 18.10.2025).
49. Актуальные проблемы договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/aktualnye-problemy-dogovora-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-mnogokvartirnyh-domov/viewer (дата обращения: 18.10.2025).
50. Судебная практика ВС РФ по участию в долевом строительстве. Юридическое агенство «MaxPravo». URL: https://maxpravo.ru/sudebnaya-praktika-verhovnogo-suda-rf-po-uchastiyu-v-dolevom-stroitelstve/ (дата обращения: 18.10.2025).
51. Понятие и общая характеристика договора участия в долевом строительстве // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-i-obschaya-harakteristika-dogovora-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve/viewer (дата обращения: 18.10.2025).
52. Нарушение условий договора долевого участия. Optimus-jur.ru. URL: https://optimus-jur.ru/narushenie-usloviy-dogovora-dolevogo-uchastiya (дата обращения: 18.10.2025).
53. Правовые аспекты договоров долевого участия в строительстве: анализ современных тенденций и проблем // Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/549/120646/ (дата обращения: 18.10.2025).
54. Существенные условия договора участия в долевом строительстве: Актуальные проблемы российского законодательства и судебной практики // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/suschestvennye-usloviya-dogovora-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve-aktualnye-problemy-rossiyskogo-zakonodatelstva-i-sudebnoy-praktiki/viewer (дата обращения: 18.10.2025).
55. Обзор последних изменений в законодательстве о долевом участии в строительстве. Новости Б1. URL: https://b1.ru/insights/obzor-poslednih-izmeneniy-v-zakonodatelstve-o-dolevom-uchastii-v-stroitelstve/ (дата обращения: 18.10.2025).
56. Статья 16. О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_222047/a38048206d200e00d72023d6a457a4195155e81d/ (дата обращения: 18.10.2025).