Содержание
Введение 3
Глава 1. Понятие и виды недвижимости 7
1.1. Общая характеристика рынка недвижимости в России 7
1.2. Особенности основных категорий недвижимого имущества 17
Глава 2. Основные методы и средства оценки коммерческой недвижимости 33
2.1. Особенности регламентации системы экспертной оценки коммерческой недвижимости 33
Глава 3. Особености оценки объекта недвижимости на примере ООО "Набережная-17" 50
3.1. Общая характеристика и особенности управления объектами ООО "Набережная-17" 50
3.2. Влияние результатов оценки объектов недвижимости на деятельность ООО "Набережная-17" 59
Заключение 68
Список использованной литературы 73
Приложения 78
Выдержка из текста
Введение
Актуальность выбранной темы исследования «Экспертная оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости, ресторана ООО "Набережная-17"» обусловлена тем, что переход экономики России от планово-административных методов управления к рыночным кардинально изменил политическую, экономическую и социальную обстановку в стране, что логично требует существенной перестройки и тактики, и стратегии, и психологии управления. Такой посыл относится и к рынку недвижимости России, который становится активным стимулом устойчивого развития экономики страны при эффективном его использовании, и наоборот существенно тормозит экономический прогресс при отсутствии прагматичной политики его управления. Поэтому создание необходимых условий для развития рынка недвижимости России представляется одной из приоритетных задач и политиков, и экономистов, и юристов. При этом рынок недвижимости дает основу для функционирования и развития рынков капитала, труда, товаров и услуг, а также активно способствует формированию благоприятного делового и инвестиционного климата России, ее интеграции в мировую экономику [37, c. 108].
Весьма непродолжительное по сравнению с развитыми странами время реализации рыночных отношений в области отечественного гражданского оборота недвижимости не позволяет говорить о традициях управления рынком недвижимости, сложившихся в стране. К тому же специфика территориального положения, исторического и социально-экономического развития России обусловлена невозможностью тривиального копирования регуляторов оборота недвижимости, которыми обладают страны с развитым рынком недвижимости. Однако, становится интересен сравнительный анализ таких механизмов с целью поиска наиболее подходящих для России аспектов для всех этапов развития рынка недвижимости [24, c. 11].
Таким образом, современный отечественный рынок недвижимости переживает стадию своего становления, которая отличается существенными «изъянами», обуславливающих развитие механизмов самоорганизации рынка с одновременным принятием и реализацией особых эффективных мер государственного регулирования. Среди важнейших актуальных вопросов изучения состояния сложной социально-экономической системы отечественного рынка недвижимости с точки зрения определения принципов, основ и механизмов эффективного комплексно-системного управления рынком, целесообразно выделить систему экспертной оценки стоимости объекта коммерческой недвижимости, поскольку динамика любого рынка зависит от адекватности предлагаемых цен и качества механизмов их формирования.
Решение данных задач представляется важной научной проблемой и имеет практическое значение для эффективного социально-экономического развития России.
Степень разработанности проблемы
Исследованию вопросов развития рынка недвижимости, его прогноза, самоорганизации и государственного регулирования посвящено множество работ зарубежных экономистов, среди которых следует выделить наиболее авторитных Д.Бретта, Р.Голдсмита, Н.Миллера, Н.Ордуэя, Дж.Фридмена, А.Шмица и др. Начальный период становления российского рынка недвижимости обусловил недостаточную разработанность учеными-экономистами России темы экспертной оценки стоимости объекта коммерческой недвижимости. При проведении предлагаемого дипломного исследования важную роль сыграли труды ряда российских экономистов в области вопросов оборота недвижимости, в частности работы: В.С. Болдырева, Ф. Н. Борис, С.В, Валдайцева, С. В. Грибовского, С.А. Калачева, З.А. Кашниковой, Е. А. Козочкиной, С. П. Коростылёва, Л.А. Лейфера, Г. М. Стерника, Е.И. Тарасевич, А.Е. Федорова, Д.К. Эккерта и др.
Недостаточная степень научной разработанности в России, проблемы прагматичного управления рынком недвижимости, исключительная практическая значимость установления конкурентной стоимости недвижимости способствовали выбору темы дипломного исследования и обусловили его цель.
Цель и задачи исследования
Цель дипломной работы заключается в теоретическом осмыслении методов и средств экспертной оценки коммерческой недвижимости и практическом их применении при оценке стоимости ресторана ООО "Набережная-17".
Для реализации поставленной цели решались следующие задачи:
обозначить аспекты понятия и видов недвижимости;
привести общую характеристику рынка недвижимости в России;
раскрыть особенности основных категорий недвижимого имущества:
изучить основные методы и средства оценки коммерческой недвижимости;
провести анализ особенностей регламентации системы экспертной оценки коммерческой недвижимости;
исследовать методы экспертной оценки коммерческой недвижимости;
рассмотреть особенности оценки объекта недвижимости на примере ООО "Набережная-17";
представить общую характеристику и особенности управления объектами ООО "Набережная-17";
аргументировать факторы влияния результатов оценки объектов недвижимости на деятельность ООО "Набережная-17".
Объект исследования: система экспертной оценки рынка коммерческой российской недвижимости.
Предмет исследования включает методы и средства экспертной оценки объекта недвижимости ООО "Набережная-17".
Теоретические и методологические основы дипломной работы обусловлены трудами вышеуказанных зарубежных и российских ученых, фундаментальными парадигмами и концепциями, а также общенаучными методами: индукции и дедукции, сравнений и аналогий, системного анализа, обобщений, метода экспертных оценок, исторического подхода.
Практическая ценность работы заключается в аргументации наиболее конкурентного метода экспертной оценки реального объекта коммерческой недвижимости, что позволит оценить экономическую эффективность и инвестиционную привлекательность бизнеса ООО "Набережная-17".
Список использованной литературы
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс РФ: часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ; часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ. // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301. // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
2. Налоговый кодекс РФ(часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 08.06.2015)// Российская газета, N 148-149, 06.08.1998.
3. Земельный кодекс РФот 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Российская газета, N 211-212, 30.10.2001.
4. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 13.07.2015)// СЗ РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
5. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 13.07.2015) // Российская газета, N 290, 30.12.2004.
6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета N 145, 30.07.1997.
7. Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) "Об обществах с ограниченной ответственностью"// СЗ РФ, 16.02.1998, N 7, ст. 785.
8. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об оценочной деятельности в РФ"// СЗ РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813.
9. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 25.03.2015) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // Российская газета, N 28, 10.02.2006.
10. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009). "Вестник ВАС РФ", № 11, ноябрь, 2009.
11. Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (ред. от 22.06.2015)"Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)"//Источник СПС КонсультантПлюс.
12. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)"//Источник СПС КонсультантПлюс.
13. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)"//Источник СПС КонсультантПлюс.
14. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ N 4, 2005.
15. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком"// Экономика и жизнь, N 24, 2005.
16. Абрамова М.В. Ипотека морских судов, воздушных судов, космических объектов: Дис. канд. юрид. наук. М., 2003.
17. Анисимова И. Н., Баринов Н. П., Грибовский С. В. Учет разнотипных ценообразующих факторов в многомерных регрессионных моделях оценки недвижимости //Вопросы оценки. 2004. № 2.
18. Гражданское право. Т. 2: Полут. 1 / Витрянский В.В., Ем В.С., Зенин И.А. и др. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.; БЕК, 2000. – с. 53.
19. Гражданское право. Том 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1996. С. 310.
20. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учеб. пособие. М.: Маросейка, 2009. – с. 49.
21. Грибовский С.В. Уравнение оценки стоимости//Вопросы оценки. 2013. № 2 (72). С. 18-26.
22. Грибовский, С. В. Методология и методы оценки недвижимости в Российской Федерации : дис. … д-ра экон. наук /С. В. Грибовский. – СПб., 1999. – с. 48.
23. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог, ТРТУ, 2004. С 100.
24. Громков О. Рынок недвижимости. Методы анализа и прогнозирования, М., Книга по требованию, 2011. С. 11.
25. Киселева Т.В. К вопросу о проблематике современной концепции понятия "недвижимость" // Актуальные проблемы интеллектуальной собственности. – М.: РГИИС, 2006. С. 112-121.
26. Купля-продажа, обмен жилых помещений: Вопросы правового регулирования / Бирюков Б.М.. — М.; Ось-89, 2005. – с. 280.
27. Лейфер Л. А. Методы использования релевантной информации в индивидуальной и массовой оценке (проблема малой выборки и неоднородности статистических данных) // Материалы III Поволжской научно-практической конференции. Нижний Новгород, 2010. – с. 109.
28. Лейфер Л.А., Кашникова З.А. Определение рыночной стоимости недвижимости на основе коллективных экспертных оценок// Имущественные отношения в РФ. 2012. № 2. С. 20-28.
29. Лепихина О.Ю. Оценка рыночной стоимости земельного участка, занятого коммерческой недвижимостью г. Сертолово Ленинградской области//Альманах современной науки и образования. 2012. № 4. С. 148-151.
30. Лысова Н. А., Чернева Л. Ф. Управление ценами. КноРус. 2010. 240 с.
31. Малкина М.Ю. Инфляционные процессы и денежно-кредитное регулирование в России и за рубежом: Учебное пособие. М., Инфра-М, 2012. С. 180.
32. Нестеров В. Жилищный кодекс как он есть// Время и деньги от 17.03.2005.
33. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. N 11. С. 11.
34. Оценка недвижимости. 11-е изд. / Пер. с англ. под общ. ред. И.Л. Артеменкова. 2-е изд., испр. и доп. М.:Российское общество оценщиков, 2007. – с. 98.
35. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.
36. Перминов А.С. Экономика недвижимости Введение в курс: текст лекций. Учебное пособие. РГЭУ «РИНХ», Ростов н/Д, 2003. С. 75.
37. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости. для профессионалов. М., ЗАО "Издательство "Экономика", 2009. С. 108.
38. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 92.
39. Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации) — Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 г. – c. 30.
40. Тихомиров Ю.А. Государственная регистрация статусов юридических и физических лиц, их юридических действий и актов // Право и экономика. 2000. N 1. С. 3.
41. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты : Справочник оценщика недвижимости / под редакцией Л. А. Лейфера. Нижний Новгород, 2011. С. 34.
42. Информация ЕГРЮЛ. [Электронный ресурс], URL: http://www.list-org.com/company/6156286 (дата обращения: 05.12.2015).
43. Сведения портала независмых оценщиков. [Электронный ресурс], URL:http://ocenschiki-i-eksperty.ru/bank-of-reports/view/53(дата обращения: 05.12.2015).
44. Сведения специализированного портала роценщиков. [Электронный ресурс], URL: http://ocenschiki-i-eksperty.ru/bank-of-reports/open-reports-rating (дата обращения: 05.12.2015).