Государственный кадастровый учет и формирование земельных участков в Тосненском районе Ленинградской области: актуальные правовые аспекты и практика применения (на 01.11.2025)

С 1 марта 2025 года в России вступили в силу изменения, которые фактически сделали межевание обязательным для большинства сделок с земельными участками. Это не просто административная новация, а фундаментальный сдвиг в системе земельных отношений, призванный внести ясность в права собственности и минимизировать земельные споры. Для студентов, углубляющихся в тонкости землеустройства, кадастра и юриспруденции, понимание этих процессов становится не просто академической задачей, но и залогом успешной профессиональной деятельности. Что из этого следует? Без четкого понимания актуальных правовых норм и практических шагов, будущие специалисты рискуют столкнуться с серьезными юридическими и процедурными препятствиями в своей работе, а значит, их компетенция окажется недостаточной для современного рынка.

Настоящая дипломная работа ставит своей целью комплексный анализ процесса формирования и государственного кадастрового учета земельных участков, сфокусированный на правовых, процедурных и практических аспектах, актуальных на 01.11.2025, с учетом специфики Тосненского района Ленинградской области. Объектом исследования выступают земельные отношения, возникающие в процессе формирования и государственного кадастрового учета земельных участков. Предметом исследования являются нормативно-правовая база, процедуры, требования к документам, а также проблемы и перспективы развития кадастровой деятельности.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• Систематизировать действующую нормативно-правовую базу, регулирующую формирование земельных участков и их государственный кадастровый учет в Российской Федерации и Ленинградской области.
• Детально описать процедуры и этапы формирования земельного участка и его постановки на государственный кадастровый учет в Тосненском районе, выявив особенности их реализации.
• Проанализировать требования к пакету документов, необходимому для государственного кадастрового учета, и рассмотреть их применение на практике.
• Выявить основные проблемы и сложности, возникающие при формировании и кадастровом учете земельных участков в Тосненском районе, и предложить пути их решения.
• Оценить роль и взаимодействие органов государственной власти, местного самоуправления и многофункциональных центров (МФЦ) в процессе кадастрового учета.
• Рассмотреть современные геодезические и информационные технологии, используемые в кадастровой деятельности, и определить перспективы их внедрения в Тосненском районе.

Теоретические основы и понятийный аппарат государственного кадастрового учета

Прежде чем углубляться в хитросплетения законодательных актов и процедурных тонкостей, необходимо четко определить терминологический фундамент. В сфере земельных отношений, как и в любой другой юридически значимой области, точность определений является залогом корректного понимания и применения норм права; без единого понятийного аппарата невозможно эффективно взаимодействовать ни участникам рынка, ни государственным органам, ни тем более студентам, постигающим азы этой сложной дисциплины.

Понятие земельного участка как объекта недвижимости

В современном российском праве земельный участок — это гораздо больше, чем просто кусок земли под ногами. Согласно статье 141^.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 21.12.2021 N 430-ФЗ, земельный участок определяется как недвижимая вещь, представляющая собой часть земной поверхности и имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Это определение подчеркивает двойственную природу земельного участка: с одной стороны, это физический объект, часть природной среды, с другой — юридически оформленная индивидуализированная единица, способная быть объектом гражданских прав и обязанностей.

Ключевыми характеристиками, позволяющими индивидуализировать земельный участок, являются:

• Местоположение границ: Точное описание прохождения границ участка относительно других объектов и координат на местности. Именно этот аспект стал центральным в последних законодательных изменениях, акцентируя внимание на обязательном межевании.
• Площадь: Количественная характеристика, определяющая размер участка.
• Кадастровый номер: Уникальный, неизменяемый номер, присваиваемый каждому земельному участку при его государственном кадастровом учете.
• Категория земель: Определяет основное целевое назначение участка (например, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов).
• Разрешенное использование: Конкретизирует, для каких целей может использоваться участок в рамках своей категории (например, для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для садоводства).

Без этих характеристик земельный участок не может быть полноценным объектом гражданского оборота, поскольку его правовой режим и возможность использования остаются неопределенными. Какой важный нюанс здесь упускается? Неопределенность правового режима создаёт серьёзные риски для всех участников сделок, приводя к потенциальным спорам и снижению инвестиционной привлекательности таких участков.

Государственный кадастровый учет недвижимости: сущность и значение

Государственный кадастровый учет недвижимости – это сердцевина всей системы учета и регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации. Это не просто формальная процедура, а краеугольный камень стабильности гражданского оборота и защиты прав собственности.

По своей сути, государственный кадастровый учет недвижимости — это внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений, подтверждающих существование конкретных объектов недвижимости. К таким объектам относятся не только земельные участки, но и здания, сооружения, машино-места, объекты незавершенного строительства и другие объекты, прочно связанные с землей. Главным результатом этой процедуры является присвоение каждому объекту недвижимости индивидуального, уникального кадастрового номера, который остается неизменным на протяжении всего срока существования объекта.

Исторически, до 1 января 2017 года, эти сведения содержались в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Однако, с целью оптимизации и унификации процессов, ГКН был объединен с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в единую информационную систему — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Этот шаг позволил создать единую базу данных, содержащую как технические характеристики объектов недвижимости, так и сведения о правах на них, что значительно упростило получение информации и сократило сроки предоставления государственных услуг.

Значение государственного кадастрового учета трудно переоценить:

• Правовая определенность: Учет в ЕГРН подтверждает юридическое существование объекта недвижимости, его границы, площадь, назначение. Без такого учета невозможно полноценно распоряжаться недвижимостью.
• Защита прав: Сведения ЕГРН являются публичными и обеспечивают принцип добросовестности участников гражданского оборота. Они служат доказательством существования объекта и его характеристик, что минимизирует риски споров и мошенничества.
• Налогообложение: Кадастровая стоимость, определяемая в процессе учета, является основой для расчета земельного налога и налога на имущество.
• Планирование и управление: Данные ЕГРН незаменимы для государственного и муниципального управления, градостроительного планирования, зонирования территорий и контроля за использованием земель.

Таким образом, государственный кадастровый учет является не просто регистрационным актом, а комплексной системой, обеспечивающей правовую, экономическую и управленческую стабильность в сфере недвижимости.

Межевание земельного участка: понятие, цели и правовые основы

Если кадастровый учет можно сравнить с внесением объекта недвижимости в большую официальную книгу, то межевание – это процесс, в ходе которого этот объект получает свои четкие, недвусмысленные «страницы» в этой книге, а именно – точно определенные границы. Межевание земельного участка — это комплекс кадастровых работ и мероприятий по установлению, восстановлению или уточнению и закреплению на местности границ земельного участка, его местоположения и площади. Этот процесс является фундаментальным для индивидуализации земельного участка и придания ему статуса юридически определенной вещи.

Цели межевания многообразны и критически важны для современного земельного оборота:

1. Определение юридически значимых границ: Межевание позволяет установить точные координаты характерных точек границ участка, которые затем фиксируются в ЕГРН. Это устраняет неопределенность и предотвращает возможные земельные споры с соседями.
2. Уточнение площади: В ходе межевания определяется фактическая площадь участка в соответствии с его границами, что может отличаться от данных, указанных в старых правоустанавливающих документах.
3. Закрепление границ на местности: По желанию заказчика границы участка могут быть закреплены межевыми знаками, что делает их видимыми и осязаемыми.
4. Подготовка межевого плана: Результатом межевания является межевой план – основной документ, необходимый для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Правовой основой межевания выступают положения Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Земельного кодекса РФ, а также ряд подзаконных актов Росреестра, регламентирующих порядок проведения кадастровых работ и требования к межевому плану.

До недавнего времени межевание не было обязательным для всех участков, что приводило к накоплению «неразмежеванных» земель в ЕГРН. Однако, с 1 марта 2025 года ситуация кардинально изменилась: отсутствие сведений о границах земельного участка в ЕГРН становится основанием для приостановления, а затем и отказа в государственной регистрации сделок с ним. Это нововведение фактически делает межевание обязательной процедурой для всех, кто планирует продать, подарить, унаследовать или иным образом распорядиться своим земельным участком. Таким образом, межевание из желательной процедуры превратилось в неотъемлемый элемент современного земельного оборота, обеспечивающий его прозрачность и законность.

Иные ключевые термины

Для полноты понимания контекста, связанного с государственным кадастровым учетом и формированием земельных участков, необходимо также определить ряд других фундаментальных терминов, которые часто встречаются в нормативных актах и практике:

• Объект недвижимости: Это более широкое понятие, чем земельный участок. Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к объектам недвижимости относятся все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В этот перечень входят земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также жилые и нежилые помещения, машино-места. Важно отметить, что земельный участок является первичным объектом недвижимости, на котором могут располагаться другие объекты.
• Кадастровый инженер: Это ключевая фигура в процессе межевания и подготовки других кадастровых документов. Кадастровый инженер — это физическое лицо, имеющее высшее образование по специальности, включенной в перечень, утвержденный органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, а также членство в саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Он обладает специальными знаниями и полномочиями для выполнения кадастровых работ, таких как межевание, подготовка технических планов, актов обследования. Именно от квалификации и добросовестности кадастрового инженера во многом зависит точность и юридическая чистота сведений, вносимых в ЕГРН.
• Кадастровый номер: Это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, присваиваемый ему при осуществлении государственного кадастрового учета. Он состоит из цифровых символов, разделенных двоеточиями, и включает в себя сведения о кадастровом округе, кадастровом районе, кадастровом квартале и собственно номере объекта в этом квартале (например, 77:01:0001001:1234). Кадастровый номер служит основным идентификатором объекта недвижимости в ЕГРН и всех связанных с ним документах.
• Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН): Это государственный информационный ресурс, содержащий систематизированные сведения об учтенном в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иные установленные сведения. ЕГРН является фундаментом правовой системы недвижимости в России, обеспечивая публичность, достоверность и актуальность информации.

Понимание этих терминов создает прочную основу для дальнейшего погружения в детали нормативно-правового регулирования и практических процедур, связанных с земельными участками.

Нормативно-правовая база, регулирующая формирование и кадастровый учет земельных участков в РФ и Ленинградской области (актуально на 01.11.2025)

Правовое поле, регулирующее земельные отношения и кадастровый учет, находится в состоянии постоянного развития, отражая динамику социально-экономических процессов и стремление государства к совершенствованию системы управления земельными ресурсами. На 1 ноября 2025 года мы наблюдаем целый ряд существенных изменений, которые кардинально меняют подходы к формированию и учету земельных участков. Этот раздел посвящен детальному анализу актуальной нормативно-правовой базы, с особым акцентом на новеллах 2025 года, имеющих прямое влияние на кадастровую деятельность.

Федеральное законодательство: обзор ключевых нормативных актов

В основе всей системы земельных отношений в России лежит комплекс федеральных законов, определяющих основные принципы, правила и процедуры.

1. Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ. Это базовый законодательный акт, регулирующий земельные отношения в стране. Он устанавливает принципы государственного управления земельными ресурсами, правовые основы образования и использования земельных участков, категории земель, порядок их предоставления и изъятия. Актуальная редакция ЗК РФ от 31.07.2025, вступающая в силу с 01.09.2025, содержит важные изменения, касающиеся, например, правил предоставления земельных участков, уточнения категорий и разрешенного использования. Эти изменения направлены на более эффективное использование земель и упрощение процедур для граждан и юридических лиц, но требуют тщательного изучения для корректного применения.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Этот закон является основным документом, регламентирующим отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственный кадастровый учет. Он определяет порядок ведения ЕГРН, процедуры внесения сведений об объектах недвижимости, а также права и обязанности участников кадастровых отношений. Редакция от 27.02.2025, с изменениями, вступающими в силу с 01.03.2025 и 01.09.2025, является критически важной. Именно этот закон содержит нормы об обязательности межевания для сделок с земельными участками, новые основания для приостановления учетно-регистрационных действий и регламентирует электронную форму подачи документов для юридических лиц. Без понимания положений ФЗ-218 невозможно говорить о современном кадастровом учете.

Эти два закона формируют каркас правового регулирования, дополняемый многочисленными подзаконными актами, которые детализируют их положения и устанавливают конкретные процедуры.

Детальный анализ Федерального закона от 26.12.2024 № 487-ФЗ

Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ, вступивший в силу с 1 марта 2025 года, стал одним из наиболее значимых законодательных актов последнего времени в сфере недвижимости. Его положения затронули Градостроительный кодекс РФ и Федеральный закон № 218-ФЗ, внеся ряд революционных изменений, которые существенно повлияли на порядок формирования и кадастрового учета земельных участков и объектов капитального строительства.

Ключевые новации закона № 487-ФЗ:

1. Принцип «построил — оформи»: Теперь эксплуатация зданий и сооружений возможна только после их государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Этот принцип направлен на борьбу с самовольным строительством и ввод в легальный оборот объектов, которые фактически используются, но юридически не оформлены. Ранее многие объекты эксплуатировались без надлежащего оформления, что создавало риски для собственников и затрудняло учет недвижимости. Теперь же государство обязывает владельцев узаконить свои постройки, что, с одной стороны, увеличивает бюрократическую нагрузку, а с другой – повышает прозрачность рынка недвижимости и безопасность эксплуатации объектов.
2. Отмена требования о проектной документации для некоторых построек: Закон отменил обязательность подготовки проектной документации для строительства или реконструкции:
   • Гаражей и хозяйственных построек на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства (для собственных нужд).
   • Гаражей на участках, предназначенных для строительства гаражей для собственных нужд.

   Это послабление значительно упрощает процесс строительства небольших вспомогательных объектов для граждан, сокращая финансовые и временные затраты на проектирование. Однако, это не означает полную анархию – такие постройки по-прежнему должны соответствовать градостроительным нормам и правилам, а их кадастровый учет все равно обязателен.

3. Обязательность электронной формы подачи документов для юридических лиц: С 1 марта 2025 года юридические лица обязаны подавать заявления на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав с прилагаемыми документами исключительно в электронной форме. Исключения составляют:
   • Случаи временной технической невозможности (сбои в работе электронных систем).
   • Ситуации, когда одной из сторон сделки является физическое лицо (за исключением договоров участия в долевом строительстве).

   Для некоторых категорий юридических лиц (КФХ, СНТ/ОНТ, гаражные, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, ТСЖ) предусмотрен переходный период до 1 января 2026 года, в течение которого они вправе подавать заявления в бумажной форме. Эта мера направлена на дальнейшую цифровизацию государственных услуг и повышение эффективности документооборота, но требует от юридических лиц готовности к работе с электронными подписями и информационными системами Росреестра.

4. Обязательность межевания для сделок с земельными участками: Это, пожалуй, одно из самых значимых изменений. С 1 марта 2025 года сделка с земельным участком не будет зарегистрирована, если границы участка не внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это фактически делает межевание обязательным для всех операций с землей, будь то купля-продажа, дарение, наследование или залог. До этого момента отсутствие межевания не было препятствием для регистрации прав, что приводило к многочисленным земельным спорам и проблемам с определением границ. Теперь, если у участка нет четко определенных границ в ЕГРН, орган регистрации прав обязан приостановить учетно-регистрационные действия. Это изменение направлено на наведение порядка в земельных отношениях и обеспечение правовой определенности в отношении каждого участка.
5. Новые основания для приостановления учетно-регистрационных действий: Помимо отсутствия сведений о границах земельного участка в ЕГРН (если участок является предметом договора), закон № 487-ФЗ ввел и другие основания для приостановления. К ним относится невозможность постановки на кадастровый учет или оформления прав на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, если сам участок не имеет учтенных границ в ЕГРН. Это еще раз подчеркивает системность подхода к кадастровому учету, где оформление одного объекта недвижимости (здания) неразрывно связано с надлежащим оформлением другого (земельного участка).
6. Обязанность оформления прав на земельные участки под недвижимостью: При отсутствии у собственников зданий, сооружений, помещений или машино-мест прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены такие объекты, такие лица обязаны приобрести земельные участки в собственность или в аренду. Эта норма призвана решить давнюю проблему «висящих» объектов недвижимости, когда сооружения существуют, но права на землю под ними не оформлены. Она стимулирует собственников к легализации своих прав на землю, что способствует пополнению бюджетов и более эффективному управлению земельными ресурсами.

В целом, Федеральный закон № 487-ФЗ от 26.12.2024 является важным шагом к формированию более прозрачной, предсказуемой и правомерной системы земельных отношений и учета недвижимости в России.

Изменения в сфере садоводства и огородничества (с 01.09.2025)

Садоводческие и огороднические товарищества всегда были особой категорией земельных отношений, порождая множество специфических вопросов. С 1 сентября 2025 года вступают в силу значительные изменения, внесенные Федеральным законом № 880220-8, которые призваны упорядочить эту сферу и устранить пробелы в законодательстве. Эти новации затронут миллионы владельцев садовых и огородных участков, а также вновь создаваемые товарищества.

Ключевые изменения, касающиеся садоводства и огородничества:

1. Запрет на отчуждение садового участка отдельно от расположенных на нем строений: С 1 сентября 2025 года становится невозможным продать, подарить или иным образом отчудить садовый земельный участок, если на нем расположены жилые дома, садовые дома или хозяйственные постройки, без одновременного отчуждения этих строений. Иными словами, земля и постройки на ней теперь рассматриваются как единый имущественный комплекс. Это правило направлено на предотвращение ситуаций, когда право собственности на землю и постройки принадлежит разным лицам, что создавало почву для конфликтов и усложняло оборот недвижимости.
2. Предельные габариты жилых и садовых домов: Теперь предельные габариты жилых и садовых домов на таких участках должны определяться градостроительным регламентом и соответствовать параметрам объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Это означает, что на садовых участках больше нельзя будет строить капитальные объекты без оглядки на градостроительные нормы. Цель – унификация требований к застройке и предотвращение чрезмерного уплотнения застройки, а также обеспечение безопасности и комфорта проживания.
3. Уточнен перечень хозяйственных построек: Закон уточняет, что хозяйственные постройки могут быть как объектами капитального, так и некапитального строительства. Это важно для понимания необходимости их регистрации и применения к ним соответствующих норм. Капитальные постройки требуют кадастрового учета, а некапитальные – нет, но обе категории должны соответствовать определенным параметрам.
4. Запрет на разделение недвижимости на садовых участках: Вводится запрет на разделение единого имущественного комплекса (участок + постройки) на садовых участках. Это еще раз подтверждает принцип «единого объекта», который должен отчуждаться целиком.
5. Ограничения на создание новых товариществ: Вводится запрет на создание новых садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ на землях сельскохозяйственного назначения, отнесенных к сельскохозяйственным угодьям, или в зонах, где такая деятельность запрещена. Эта мера призвана защитить ценные сельскохозяйственные земли от застройки и обеспечить их целевое использование. Она также направлена на предотвращение хаотичного развития СНТ/ОНТ в неподходящих для этого местах.

Эти изменения отражают стремление законодателя к комплексному упорядочиванию садоводческих и огороднических отношений, делая их более предсказуемыми и соответствующими общим принципам градостроительного и земельного законодательства. Владельцам участков и кадастровым инженерам необходимо будет учитывать эти новые требования при планировании строительства, реконструкции и любых сделок с недвижимостью в СНТ/ОНТ.

Постановление Правительства РФ от 31.05.2025 N 826 «Об установлении признаков неиспользования земельных участков»

Одна из давних проблем российского землепользования – неиспользование земельных участков по их целевому назначению. Заброшенные, заросшие сорной растительностью, захламленные территории не только ухудшают эстетический вид населенных пунктов, но и выводят ценные ресурсы из экономического оборота. В ответ на эту проблему, с 1 сентября 2025 года вступает в силу Постановление Правительства РФ от 31.05.2025 N 826 «Об установлении признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков», которое будет действовать до 1 сентября 2031 года. Этот документ впервые четко и недвусмысленно определяет критерии, по которым участок может быть признан неиспользуемым.

Основные признаки неиспользования земельных участков:

1. Захламление более половины площади участка: Если более 50% площади земельного участка занято отходами производства и потребления, строительным мусором, древесными остатками и иными нехарактерными для данной местности предметами, это может служить признаком неиспользования. Эта норма направлена на борьбу с несанкционированными свалками и безответственным отношением к земле.
2. Отсутствие зарегистрированной недвижимости на участках для строительства более 5 лет: Если на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта, отсутствует зарегистрированное здание, сооружение или объект незавершенного строительства на протяжении пяти и более лет с момента государственной регистрации права собственности на участок, он также будет считаться неиспользуемым. Этот признак призван стимулировать собственников к освоению участков, предназначенных для застройки.
3. Невыполнение работ по освоению участка: Для садовых и огородных земельных участков признаком неиспользования может стать отсутствие в течение трех лет с момента приобретения участка каких-либо признаков его освоения, таких как посадки сельскохозяйственных культур, наличие теплиц, построек (садовых или хозяйственных), или проведение работ по благоустройству. Эта норма направлена на борьбу с участками, которые приобретаются «про запас» и остаются заброшенными.

Особенности применения сроков:

• Для участков, приобретенных после 1 марта 2025 года: Срок освоения исчисляется с момента государственной регистрации прав собственности на такой участок.
• Для участков, уже находящихся в собственности: Трехлетний период, в течение которого собственник должен начать освоение участка, отсчитывается с 1 марта 2025 года. Это означает, что у владельцев уже имеющихся, но неосвоенных земель есть время до 1 марта 2028 года, чтобы привести их в соответствие с требованиями.

Последствия признания участка неиспользуемым могут быть весьма серьезными, вплоть до принудительного изъятия участка у собственника через суд. Это постановление является важным инструментом для муниципальных властей и органов земельного надзора, позволяющим более эффективно контролировать целевое использование земель и возвращать неиспользуемые участки в экономический оборот.

Приказы Росреестра и их значение

Федеральное законодательство задает общие рамки, но детализируют процедуры и устанавливают конкретные правила ведомственные акты. В сфере кадастрового учета ключевую роль играют приказы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). На 2025 год актуальны следующие:

1. Приказ Росреестра от 01.04.2025 N П/0101/25 «О внесении изменений в некоторые приказы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в сфере государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ведения Единого государственного реестра недвижимости». Этот приказ, зарегистрированный в Минюсте России 09.06.2025 N 82583, является обширным документом, направленным на приведение существующей нормативно-правовой базы Росреестра в соответствие с последними изменениями законодательства РФ. Некоторые его положения вступают в силу с 1 сентября 2025 года. Он затрагивает:
   • Порядок ведения ЕГРН: Уточняются требования к составу сведений, вносимых в реестр, и процедуры их актуализации.
   • Требования к документам для кадастрового учета и регистрации прав: Вносятся корректировки в перечни и формы документов, подаваемых заявителями, что особенно важно в свете обязательности межевания и электронной подачи для юрлиц.
   • Процедуры взаимодействия: Могут быть детализированы правила взаимодействия между подразделениями Росреестра, а также с МФЦ и органами власти.
2. Приказ Росреестра от 17.06.2025 N П/0211/25 «О внесении изменений в Порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ». Этот приказ, внесенный в Порядок, утвержденный приказом Росреестра от 22 мая 2023 г. N П/0183, является важным для кадастровых инженеров и специалистов. В частности, он признал утратившим силу пункт 13 приложения к этому порядку. Хотя точная суть изменения пункта 13 не детализирована в доступных источниках, можно предположить, что она касается уточнений в правилах формирования структуры кадастрового номера, номеров регистрации или реестровых номеров границ, направленных на повышение их уникальности и соответствия актуальным реалиям. Такие изменения, хоть и кажутся узкоспециализированными, имеют критическое значение для корректного ведения ЕГРН и исключения ошибок при идентификации объектов недвижимости.

Приказы Росреестра являются важным рабочим инструментом для всех участников кадастровой деятельности, поскольку именно они содержат детальные инструкции и требования, без которых невозможно осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Изменения в размерах государственных пошлин с 01.01.2025

С 1 января 2025 года произошло существенное изменение в финансовой стороне кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество. Федеральные законы № 362-ФЗ от 29 октября 2024 года и № 176-ФЗ от 12 июля 2024 года ввели новые размеры государственных пошлин, которые необходимо учитывать всем заявителям. Эти изменения затронули как физических, так и юридических лиц, а также процедуры одновременного учета и регистрации.

Рассмотрим детализированную таблицу новых размеров госпошлин:

Таблица 1: Изменения размеров государственных пошлин с 01.01.2025

Вид услуги	Категория заявителя	Стоимость (до 01.01.2025)	Стоимость (с 01.01.2025)	Детали и условия (с 01.01.2025)
Государственный кадастровый учет (ГКУ)	Физические лица	Не взималась	2000 руб.	При создании/образовании объекта
Государственный кадастровый учет (ГКУ)	Юридические лица	Не взималась	22000 руб.	При создании/образовании объекта
Государственная регистрация прав (ГРП)	Физические лица	2000 руб.	2500 руб.	За регистрацию права собственности на земельный участок
Государственная регистрация прав (ГРП)	Юридические лица	22000 руб.	25000 руб.	За регистрацию права собственности на земельный участок
Одновременные ГКУ и ГРП	Физические лица	Не взималась за ГКУ, 2000 руб. за ГРП	2500 руб.	За объекты ИЖС, ЛПХ, садоводство
Одновременные ГКУ и ГРП	Юридические лица	Не взималась за ГКУ, 22000 руб. за ГРП	25000 руб.	За объекты ИЖС, ЛПХ, садоводство
Государственная регистрация аренды	Физические лица	2000 руб.	2500 руб.	Договор аренды земельного участка
Государственная регистрация аренды	Юридические лица	22000 руб.	25000 руб.	Договор аренды земельного участка
Выдача выписки из ЕГРН	Бумажный документ	400 руб.	500 руб.	Для физических лиц
Выдача выписки из ЕГРН	Бумажный документ	1000 руб.	1200 руб.	Для юридических лиц
Выдача выписки из ЕГРН	Электронный документ	250 руб.	300 руб.	Для физических лиц
Выдача выписки из ЕГРН	Электронный документ	700 руб.	800 руб.	Для юридических лиц
Регистрация права собственности на жилое/садовое строение	Физические лица	350 руб.	500 руб.	На участках для ИЖС, ЛПХ, садоводства

Приведенные изменения в законодательстве, особенно в части увеличения пошлин, призваны не только обеспечить адекватное финансирование государственных услуг, но и, возможно, стимулировать более обдуманный подход к земельным операциям.

Региональное законодательство Ленинградской области

Помимо федеральных норм, земельные отношения в регионах, включая Ленинградскую область, регулируются собственными законами, которые детализируют и адаптируют федеральные положения к местной специфике. Одним из таких ключевых документов является:

Областной закон Ленинградской области от 14.10.2008 N 105-оз «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков на территории Ленинградской области». Этот закон является примером реализации федеральной политики поддержки определенных категорий граждан через предоставление им земельных участков. Последняя редакция от 08.10.2025 (ранее от 28.11.2023) вносит важные изменения и расширяет круг лиц, имеющих право на такую поддержку.

Детализация положений Закона N 105-оз:

• Категории граждан, имеющих право на бесплатное предоставление:
  • Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в Ленинградской области не менее 5 лет.
  • Молодые специалисты (до 35 лет) с бессрочным или долгосрочным (от 5 лет) трудовым договором с организациями или индивидуальными предпринимателями Ленинградской области. При этом для данной категории нет требования к сроку проживания в области.
  • Члены семей погибших Героев Российской Федерации, при условии проживания в Ленинградской области не менее 5 лет.
  • Ветераны боевых действий, проживающие в Ленинградской области не менее 5 лет.
  • Инвалиды или семьи, имеющие в своем составе инвалидов, состоящие на учете нуждающихся в жилых помещениях. Они обладают первоочередным правом на получение участка.
  • Новое с 08.10.2025: Члены семей иных участников специальной военной операции, погибших (умерших) при выполнении задач. Это расширение категории льготников отражает государственную политику социальной поддержки семей военнослужащих.
• Условия предоставления:
  • Гражданин или члены его семьи ранее не получали бесплатных земельных участков на территории Российской Федерации.
  • Участки предоставляются для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения садоводства для собственных нужд.
  • Требования к сроку проживания в Ленинградской области (5 лет) применяются к большинству категорий, за исключением молодых специалистов.
• Цель закона:
  • Стимулирование индивидуального жилищного строительства и развитие сельского хозяйства.
  • Повышение качества жизни определенных категорий населения.
  • Социальная поддержка наиболее уязвимых слоев граждан и семей, внесших вклад в обороноспособность страны.

Этот областной закон демонстрирует, как региональные власти используют предоставленные им полномочия для реализации собственной жилищной и социальной политики, при этом строго следуя федеральным стандартам в части кадастрового учета и формирования земельных участков. Для Тосненского района, как части Ленинградской области, положения этого закона имеют прямое действие и активно применяются в практике предоставления земельных участков.

Процедуры формирования и государственного кадастрового учета земельных участков на примере Тосненского района Ленинградской области

Процесс формирования нового земельного участка и его последующей постановки на государственный кадастровый учет представляет собой сложную, многоступенчатую процедуру, требующую тщательного соблюдения законодательных норм и регламентов. На примере Тосненского района Ленинградской области, этот процесс приобретает свои региональные особенности, которые важно учитывать при подготовке дипломной работы. С 1 марта 2025 года, когда межевание стало фактически обязательным для большинства сделок, значимость корректного выполнения всех этапов возросла многократно.

Этапы формирования земельного участка

Формирование земельного участка – это процесс создания нового объекта недвижимости из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или путем преобразования уже существующих участков (раздел, объединение, перераспределение). Этот процесс включает в себя несколько ключевых этапов:

1. Принятие решения о формировании (образовании) земельного участка.
   • Инициировать процесс могут как органы государственной/муниципальной власти (например, для предоставления участков гражданам, нуждающимся в жилье, или для целей развития территории), так и физические или юридические лица (например, путем подачи заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка).
   • Для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, часто разрабатываются схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории (КПТ), которые утверждаются уполномоченными органами. В Тосненском районе этим занимается Администрация муниципального образования через свои структурные подразделения, например, комитет имущественных отношений.
2. Проведение кадастровых работ (межевание).
   • Этот этап является центральным. После получения предварительного согласования или принятия решения о формировании участка, необходимо обратиться к квалифицированному кадастровому инженеру.
   • Кадастровый инженер проводит геодезические измерения на местности, определяет точные координаты характерных точек границ формируемого участка.
   • На основании полученных данных разрабатывается межевой план. Этот документ содержит всю необходимую информацию о земельном участке: его границы, площадь, координаты, сведения о смежных участках. С 1 марта 2025 года наличие корректно оформленного межевого плана с четко прописанными границами является критически важным условием для дальнейшего кадастрового учета и совершения любых сделок. Межевой план должен быть подготовлен в электронной форме и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
3. Согласование границ (при необходимости).
   • Если в процессе межевания затрагиваются границы смежных земельных участков, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН или требуют уточнения, кадастровый инженер организует процедуру согласования границ с правообладателями этих участков. Это может быть сделано путем личных встреч, либо через публикацию извещения в газете. Цель – предотвратить возможные земельные споры в будущем.
4. Подача документов на государственный кадастровый учет.
   • После завершения кадастровых работ и подготовки межевого плана, заявитель (собственник или уполномоченное лицо) подает заявление о государственном кадастровом учете в территориальный орган Росреестра или в Многофункциональный центр (МФЦ).

Эти этапы обеспечивают создание юридически определенного объекта – земельного участка, готового к внесению в ЕГРН и дальнейшему обороту.

Требования к пакету документов для кадастрового учета

Для успешной постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также для регистрации прав на него, необходимо подготовить строго определенный пакет документов. С учетом актуальных изменений 2025 года, этот пакет претерпел некоторые изменения, ключевым из которых является обязательность межевого плана.

Основные документы, требуемые для кадастрового учета земельного участка:

1. Заявление установленной формы. Это основной документ, выражающий волю заявителя на осуществление кадастрового учета и/или регистрации прав. Форма заявления утверждена Росреестром.
2. Паспорт заявителя или его представителя. Для идентификации личности.
3. Документ, подтверждающий полномочия представителя. Если заявление подает не сам собственник, а его представитель, необходима нотариально удостоверенная доверенность.
4. Правоустанавливающие документы на земельный участок. Это могут быть:
   • Договор купли-продажи, дарения, мены.
   • Свидетельство о праве на наследство.
   • Решение суда.
   • Акт органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка.
   • Для ранее учтенных участков – документы, подтверждающие ранее возникшее право (свидетельство о праве собственности, выписка из похозяйственной книги и т.д.).
5. Межевой план земельного участка. С 1 марта 2025 года это обязательный документ для всех сделок с земельными участками. Межевой план должен быть подготовлен кадастровым инженером в электронной форме и заверен его усиленной квалифицированной электронной подписью. Он содержит точные сведения о границах, площади и конфигурации участка.
6. Квитанция об оплате государственной пошлины. С 1 января 2025 года за кадастровый учет также взимается госпошлина (для физических лиц при создании/образовании объекта – 2000 рублей, для юридических – 22000 рублей).
7. Иные документы, предусмотренные законодательством:
   • Для объектов капитального строительства: Технический план (вместо межевого).
   • При прекращении существования объекта: Акт обследования.
   • При изменении категории земель или разрешенного использования: Копия соответствующего документа.
   • Для юридических лиц: Учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ.

Особое внимание следует уделить межевому плану. Новые правила, введенные Федеральным законом от 26.12.2024 № 487-ФЗ, четко устанавливают: при отсутствии сведений о границах земельного участка в ЕГРН орган регистрации обязан приостановить рассмотрение документов на регистрацию сделки. Это означает, что даже если у вас есть старый документ о праве собственности на участок, но он не прошел межевание и его границы не внесены в ЕГРН, совершить сделку с ним после 1 марта 2025 года будет невозможно.

Все документы должны быть представлены в оригинале или в нотариально удостоверенных копиях. В случае электронной подачи юридическими лицами, документы также должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью. Правильное формирование пакета документов является залогом успешного и своевременного осуществления кадастрового учета.

Особенности подачи заявления на кадастровый учет

Процесс подачи заявления на государственный кадастровый учет, хотя и кажется простым на первый взгляд, имеет ряд нюансов, особенно в свете последних законодательных изменений. Правильное понимание этих особенностей позволяет избежать задержек и отказов.

1. Кто может подать заявление:
   • Собственник земельного участка (правообладатель). Это наиболее распространенный случай.
   • Представитель собственника. Действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Важно, чтобы в доверенности были четко прописаны полномочия на подачу заявления о кадастровом учете и регистрации прав.
   • Иные лица, установленные законом. Например, органы государственной власти или местного самоуправления в случаях, предусмотренных законодательством (например, при образовании земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности).
   • Кадастровый инженер в ряде случаев может подавать документы по нотариально удостоверенной доверенности, действуя от имени правообладателя.
2. Требования к подписи заявителя:
   • Если заявитель подает документы лично в орган регистрации прав (Росреестр) или Многофункциональный центр (МФЦ), предъявляя документ, удостоверяющий личность (паспорт), его подпись на заявлении не требует нотариального удостоверения. Сотрудник, принимающий документы, удостоверит ее своей подписью.
   • Во всех остальных случаях, например, при направлении заявления по почте или если его подает представитель, подпись заявителя (или правообладателя, от имени которого действует представитель) на заявлении должна быть нотариально удостоверена. Это требование обеспечивает юридическую достоверность волеизъявления.
3. Форма подачи заявления:
   • Бумажная форма: Возможна при личной подаче в МФЦ или территориальные органы Росреестра (если это не запрещено для конкретной категории заявителей).
   • Электронная форма: Становится все более приоритетной. С 1 марта 2025 года юридические лица обязаны подавать заявления на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав исключительно в электронной форме, заверенные усиленной квалифицированной электронной подписью. Исключения предусмотрены для случаев временной технической невозможности или если стороной сделки является физическое лицо (кроме ДДУ). Для физических лиц электронная подача также доступна через портал Госуслуг или личный кабинет Росреестра, но не является обязательной.
4. Тосненский район и региональные особенности:
   • В Тосненском районе, как и во всей Ленинградской области, граждане и представители юридических лиц могут обращаться для подачи заявлений в местные отделения МФЦ. Это значительно упрощает доступ к услугам Росреестра.
   • Важно учитывать, что сотрудники МФЦ осуществляют только прием и выдачу документов, а юридически значимые действия по кадастровому учету и регистрации прав выполняют специалисты Управления Росреестра по Ленинградской области.
   • При подаче заявления через МФЦ сроки осуществления государственного кадастрового учета увеличиваются по сравнению с прямой подачей в Росреестр (7 рабочих дней вместо 5).

Тщательное соблюдение этих правил подачи заявления является важным элементом успешного прохождения всей процедуры кадастрового учета.

Региональные аспекты: предоставление земельных участков в Тосненском районе

Практика предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам в каждом регионе имеет свои уникальные черты, обусловленные как спецификой земельного фонда, так и особенностями реализации федерального и регионального законодательства. В Тосненском районе Ленинградской области, как и в других муниципальных образованиях, этот процесс находится под контролем местной администрации.

1. Предоставление участков Администрацией Тосненского района:
   • Администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области является уполномоченным органом, ответственным за распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также землями, государственная собственность на которые не разграничена, в пределах своих полномочий.
   • Участки могут предоставляться как в собственность, так и в аренду. Основные цели предоставления – индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), а также для других видов разрешенного использования в соответствии с Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки территории.
   • Предоставление участков осуществляется на основании утвержденных схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории (КПТ). Эти схемы разрабатываются с учетом градостроительных документов и позволяют определить границы будущего участка, его площадь и местоположение до проведения межевания. С 2025 года предусмотрена возможность создания таких схем с помощью специализированной цифровой платформы («Единая цифровая платформа НСПД»), что должно упростить и ускорить процесс.
   • Процедура обычно начинается с подачи заявления гражданином или юридическим лицом, рассмотрения его Администрацией, принятия решения о предварительном согласовании предоставления участка (или об отказе), выполнения кадастровых работ (межевания) и последующей постановки на кадастровый учет и регистрации прав.
2. Реализация областных законов о бесплатном предоставлении:
   • Как уже упоминалось, Областной закон Ленинградской области от 14.10.2008 N 105-оз регулирует бесплатное предоставление земельных участков отдельным категориям граждан. Администрация Тосненского района активно участвует в реализации этой программы.
   • Граждане, относящиеся к льготным категориям (многодетные семьи, молодые специалисты, ветераны боевых действий, семьи погибших участников СВО и др.), могут подать заявления на получение земельного участка в Администрацию Тосненского района.
   • После проверки соответствия заявителя критериям, установленным законом, и при наличии свободных участков, Администрация принимает решение о предоставлении земли. Далее следует формирование участка, межевание, кадастровый учет и регистрация права собственности.
   • Такая практика имеет важное социальное значение, способствуя улучшению жилищных условий и поддержке населения. Однако, процесс не всегда идет гладко: иногда возникают сложности с наличием подходящих участков, длительностью ожидания и бюрократическими процедурами.

Таким образом, Тосненский район является активным участником как федеральных, так и региональных программ по регулированию земельных отношений, что делает его интересным объектом для изучения практического применения законодательства в сфере кадастрового учета.

Взаимодействие органов государственной власти, местного самоуправления и МФЦ в процессе кадастрового учета в Тосненском районе

Эффективность системы государственного кадастрового учета напрямую зависит от слаженного взаимодействия множества участников: от федеральных ведомств до местных администраций и многофункциональных центров. В Тосненс��ом районе Ленинградской области, как и по всей стране, выстроена сложная, но функциональная система, которая постоянно совершенствуется, адаптируясь к новым реалиям и технологиям. Понимание ролей каждого актора в этой системе критически важно для анализа процесса.

Роль Росреестра и Кадастровой палаты

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Ленинградской области является ключевым звеном в процессе кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество. Именно этот орган выполняет основные юридически значимые действия:

1. Осуществление государственного кадастрового учета: Росреестр вносит в ЕГРН сведения о созданных, преобразованных или прекративших существование объектах недвижимости. Это включает проверку представленных кадастровым инженером документов (межевых планов, технических планов) на соответствие законодательству.
2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Росреестр регистрирует возникновение, переход, прекращение и ограничение (обременение) прав на объекты недвижимости. После регистрации правообладатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его права.
3. Ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН): Росреестр обеспечивает актуальность, достоверность и полноту сведений в ЕГРН, что является основой для стабильности гражданского оборота и защиты прав собственности.
4. Государственный земельный надзор: Осуществление контроля за соблюдением земельного законодательства, включая целевое использование земельных участков.

Исторически существовала отдельная Кадастровая палата (ФГБУ «ФКП Росреестра»), которая занималась непосредственно кадастровым учетом. Однако в рамках оптимизации структуры Росреестра функции Кадастровой палаты были интегрированы в Управления Росреестра по субъектам РФ. Таким образом, в Ленинградской области все функции, связанные с кадастровым учетом и регистрацией прав, сосредоточены в Управлении Росреестра по Ленинградской области.

Значение Многофункциональных центров (МФЦ)

Многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), работающие под брендом «Мои Документы», стали неотъемлемой частью системы взаимодействия граждан и бизнеса с государством. В контексте кадастрового учета и регистрации прав, МФЦ выполняют роль удобных и доступных посредников:

1. Пункты приема и выдачи документов: МФЦ принимают заявления и полный пакет документов от физических и юридических лиц для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Они также выдают заявителям готовые результаты услуг (например, выписки из ЕГРН).
2. Консультационная поддержка: Сотрудники МФЦ предоставляют консультации по перечню необходимых документов, порядку заполнения заявлений, срокам оказания услуг.
3. Обеспечение доступности услуг: Разветвленная сеть МФЦ, в том числе и в Тосненском районе, значительно повышает территориальную доступность государственных услуг, сокращая время и усилия граждан на их получение.

Важно отметить, что МФЦ не принимают юридически значимых решений по кадастровому учету или регистрации прав. Их роль заключается в организации эффективного документооборота между заявителем и Управлением Росреестра. После приема документов МФЦ направляет их в Росреестр, который и осуществляет непосредственные учетно-регистрационные действия.

Особенности электронного документооборота

Цифровизация государственных услуг является одним из приоритетных направлений развития, и сфера кадастрового учета не исключение. В 2025 году электронный документооборот приобретает еще большее значение:

1. Обязательная электронная подача для юридических лиц: С 1 марта 2025 года юридические лица обязаны подавать заявления на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав в Росреестр исключительно в электронной форме. Документы должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью. Это правило направлено на повышение эффективности, сокращение бумажного документооборота и ускорение процессов.
   • Исключения: Бумажная подача допускается в случаях временной технической невозможности (сбои в электронных системах) или если стороной сделки является физическое лицо (за исключением договоров участия в долевом строительстве).
   • Переходный период: Для Крестьянских (фермерских) хозяйств, садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ, гаражных кооперативов, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья предусмотрен переходный период до 1 января 2026 года, в течение которого они все еще могут подавать заявления в бумажной форме.
2. Автоматизированная информационная система (АИС) «Межвед ЛО» в Ленинградской области: В Ленинградской области, включая Тосненский район, активно используется АИС «Межвед ЛО». Эта система обеспечивает автоматическую регистрацию поступивших электронных документов и присвоение им уникального номера дела. Заявители могут отслеживать статус своих обращений через личный кабинет, что повышает прозрачность и контроль за ходом оказания услуг. АИС «Межвед ЛО» является примером региональной системы межведомственного электронного взаимодействия, которая интегрируется с федеральными информационными системами, такими как ФГИС ЕГРН.

Электронный документооборот значительно сокращает сроки обработки документов, минимизирует риски потери бумажных носителей и обеспечивает доступность услуг 24/7. Однако он требует от заявителей наличия электронной подписи и навыков работы с цифровыми платформами.

Взаимодействие с органами местного самоуправления Тосненского района

Органы местного самоуправления играют ключевую роль в первичном этапе земельных отношений, а именно в процессе предоставления земельных участков и управлении муниципальными землями. В Тосненском районе это, прежде всего, Администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области и ее структурные подразделения, такие как комитет имущественных отношений.

Их функции в процессе формирования и кадастрового учета:

1. Распоряжение муниципальными землями и землями, государственная собственность на которые не разграничена: Администрация принимает решения о предоставлении земельных участков в собственность, аренду или постоянное (бессрочное) пользование гражданам и юридическим лицам. Это происходит в соответствии с Генеральным планом, Правилами землепользования и застройки, а также региональным законодательством (например, Областным законом № 105-оз о бесплатном предоставлении).
2. Разработка и утверждение схем расположения земельных участков: Для образования новых земельных участков из неразграниченных или муниципальных земель, Администрация утверждает схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории. Эти схемы являются основанием для проведения кадастровых работ.
3. Выдача разрешений на строительство/реконструкцию: Хотя это напрямую не относится к кадастровому учету, но тесно связано с принципом «построил — оформи». Администрация выдает градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ) и разрешения на строительство, которые являются ключевыми документами для последующего кадастрового учета объектов капитального строительства.
4. Участие в межведомственном взаимодействии: Администрация Тосненского района, через свои комитеты, взаимодействует с Управлением Росреестра по Ленинградской области и МФЦ в рамках предоставления государственных и муниципальных услуг, обмениваясь необходимой информацией и документами. Это взаимодействие осуществляется, в том числе, через АИС «Межвед ЛО».

Взаимодействие между Администрацией Тосненского района, Росреестром и МФЦ является многоуровневым и направлено на обеспечение полного цикла услуг по земельно-имущественным вопросам. Несмотря на четкое разграничение функций, эффективная координация между этими органами является залогом своевременного и качественного предоставления услуг жителям района.

Проблемы и сложности, возникающие при формировании и кадастровом учете земельных участков в Тосненском районе, и пути их решения

Даже в условиях постоянного совершенствования законодательства и развития технологий, процесс формирования и государственного кадастрового учета земельных участков остается одним из наиболее сложных и проблемных направлений в сфере недвижимости. Эти сложности усугубляются региональной спецификой, наследием прошлых лет и недостаточной информированностью граждан. Тосненский район Ленинградской области, обладая как обширными сельскохозяйственными землями, так и развивающимися населенными пунктами, сталкивается с типичными и уникальными вызовами.

Отсутствие сведений о границах земельных участков в ЕГРН как ключевая проблема

На протяжении многих лет значительная часть земельных участков в России, в том числе и в Тосненском районе, была поставлена на кадастровый учет без проведения полноценного межевания. Это означает, что в ЕГРН содержатся лишь декларативные сведения о площади и местоположении, без точного описания координат границ. Эти участки часто называют «неразмежеванными» или «с границами, не уточненными в соответствии с требованиями законодательства».

Последствия отсутствия межевания с 1 марта 2025 года:

С вступлением в силу Федерального закона от 26.12.2024 № 487-ФЗ ситуация кардинально изменилась:

1. Невозможность совершения сделок: Если границы земельного участка не внесены в ЕГРН, сделка с таким участком (купля-продажа, дарение, мена, ипотека и т.д.) не будет зарегистрирована. Закон прямо указывает, что отсутствие сведений о местоположении границ земельного участка в ЕГРН является основанием для приостановления, а затем и отказа в государственной регистрации прав. Это фактически делает межевание обязательным для всех, кто планирует распоряжаться своей землей.
2. Приостановки учетно-регистрационных действий: Орган регистрации прав (Росреестр) обязан будет приостановить рассмотрение документов, если выяснится, что участок, являющийся предметом договора, не имеет учтенных границ. Это приводит к задержкам, дополнительным расходам и срывам сделок.
3. Неопределенность и споры: «Висящие в воздухе» участки, чьи границы не привязаны к местности, являются постоянным источником земельных споров с соседями. Без точного межевания невозможно доказать, где именно проходит граница, что приводит к конфликтам и судебным разбирательствам.
4. Проблемы с размещением объектов: Ранее зарегистрированное право на участок без установленных границ не делало его «материально оформленной вещью». Это создавало ситуации, когда на бумаге участок есть, а на местности его невозможно разместить из-за занятости территории или пересечения с другими участками.

Законодатель, подталкивая граждан к межеванию, стремится навести порядок в земельных отношениях, защитить собственников от споров и обеспечить прозрачность рынка недвижимости. Однако массовый характер этой проблемы требует значительных усилий как со стороны граждан, так и со стороны государства.

Противоречия в сведениях и реестровые ошибки

Не менее острой проблемой, особенно для давно сформированных участков, являются противоречия в сведениях и реестровые ошибки в ЕГРН. Эти проблемы могут проявляться в различных формах:

1. Расхождения между документами и данными кадастрового учета: Нередко сведения о площади, категории или разрешенном использовании, указанные в правоустанавливающих документах (например, в старых свидетельствах о праве собственности), не соответствуют данным, содержащимся в ЕГРН. Это может быть связано с ошибками при первичном внесении сведений или изменениями в законодательстве, которые не были своевременно отражены.
2. Наложения границ участков (пересечения): Одна из наиболее распространенных и сложных проблем. Это происходит, когда в ЕГРН границы двух или более смежных земельных участков частично или полностью пересекаются. Причины могут быть разными: ошибки кадастровых инженеров, проводивших межевание в разное время; использование устаревших исходных данных; отсутствие надлежащего согласования границ со смежными землепользователями. Наложения границ практически всегда приводят к приостановке или отказу в кадастровом учете и требуют длительного процесса их устранения, часто через суд.
3. Неполный пакет документов: Несмотря на четко определенные требования, заявители часто предоставляют неполный или некорректно оформленный пакет документов, что также приводит к приостановкам и отказам. Это может быть связано с недостаточной информированностью или невнимательностью.

Устранение реестровых ошибок:

Устранение реестровых ошибок, включая наложения границ, является сложным и часто длительным процессом. Он может осуществляться как во внесудебном порядке (по согласованию со смежными землепользователями и представлением нового межевого плана), так и в судебном порядке. В случае споров между соседями, только суд может окончательно определить правильное местоположение границ.

Проблема неиспользования земельных участков

Проблема неиспользования земельных участков, включая заросшие, захламленные и загрязненные территории, является серьезным вызовом для рационального землепользования. Такие участки не только портят облик населенных пунктов, но и выводят из оборота ценные ресурсы. Новые законодательные нормы, вступившие в силу с 1 марта 2025 года, направлены на решение этой проблемы и возвращение таких земель в экономический оборот.

Детализация новых признаков неиспользования (согласно Постановлению Правительства РФ № 826 от 31.05.2025):

Постановление Правительства РФ от 31.05.2025 N 826 «Об установлении признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков» (действует с 1 сентября 2025 года до 1 сентября 2031 года) устанавливает четкие критерии:

1. Захламление более половины площади участка: Если более 50% площади земельного участка занято отходами производства и потребления (мусором), строительным мусором, древесными остатками (пни, сухостой) и иными предметами, нехарактерными для данной местности и вида разрешенного использования.
2. Отсутствие зарегистрированной недвижимости на участках для строительства более 5 лет: Для участков, предназначенных для ИЖС или ЛПХ в границах населенных пунктов, признаком неиспользования является отсутствие зарегистрированных зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства в течение пяти и более лет с момента государственной регистрации права собственности на участок.
3. Неосвоение садовых и огородных участков: Если в течение трех лет с момента приобретения садового или огородного земельного участка отсутствуют признаки его освоения, такие как посадки сельскохозяйственных культур, наличие теплиц, садовых или хозяйственных построек, а также проведение работ по благоустройству территории.

Сроки освоения:

• Для участков, приобретенных после 1 марта 2025 года: Срок освоения исчисляется с момента государственной регистрации прав собственности на участок.
• Для уже находящихся в собственности земель: Трехлетний период, в течение которого собственник должен начать освоение, отсчитывается с 1 марта 2025 года (то есть до 1 марта 2028 года).

Применение и последствия:

Эти признаки будут использоваться органами муниципального земельного контроля и Росреестром для выявления неиспользуемых участков. В случае выявления таких участков, собственникам будут выноситься предписания об устранении нарушений. При систематическом неиспользовании или невыполнении предписаний, земельный участок может быть принудительно изъят у собственника через суд. Эти меры направлены на стимулирование эффективного и целевого использования земель, что особенно актуально для Тосненского района, где есть значительный потенциал для развития как индивидуального строительства, так и садоводства.

Региональные сложности: задержки в обработке документов в Тосненском районе

Несмотря на активное внедрение электронного документооборота и работу МФЦ, одной из распространенных проблем на региональном уровне, в том числе и в Тосненском районе Ленинградской области, являются задержки в обработке документов, поданных через МФЦ, со стороны Росреестра.

Официальные сроки и их нарушение:

• Государственный кадастровый учет: 5 рабочих дней при подаче документов напрямую в орган регистрации прав; 7 рабочих дней при подаче через МФЦ.
• Государственная регистрация прав: 7 рабочих дней при подаче напрямую; 9 рабочих дней при подаче через МФЦ.
• Одновременный кадастровый учет и регистрация прав: 10 рабочих дней при подаче напрямую; 12 рабочих дней через МФЦ.

Однако, как показывают отзывы пользователей и неофициальная статистика, эти сроки не всегда соблюдаются. Задержки могут быть вызваны различными причинами:

1. Недостаточная кадровая обеспеченность Росреестра: Объем поступающих заявлений может превышать возможности обработки имеющимся штатом сотрудников.
2. Сложность запросов: Некоторые документы требуют более тщательной проверки, запросов в другие ведомства, что увеличивает время рассмотрения.
3. Технические сбои: Проблемы в работе информационных систем, как на стороне МФЦ, так и на стороне Росреестра, могут приводить к задержкам.
4. «Человеческий фактор»: Ошибки или недобросовестность отдельных сотрудников.
5. Накопление старых «неразмежеванных» дел: С 1 марта 2025 года поток документов на межевание и уточнение границ увеличился, что создаёт дополнительную нагрузку на систему.

Последствия задержек:

Нарушение сроков приводит к значительным неудобствам для граждан и бизнеса: срываются сделки с недвижимостью, откладывается начало строительства, возникают финансовые потери, растет недоверие к государственным институтам.

Меры по оптимизации:

Для решения этой проблемы необходим комплексный подход:

• Увеличение штата сотрудников Росреестра: Расширение кадрового потенциала, особенно в региональных управлениях, для адекватной обработки возрастающего потока документов.
• Дальнейшая автоматизация процессов: Внедрение искусственного интеллекта и «Умного кадастра» для ускорения проверки документов и минимизации ручного труда.
• Улучшение межведомственного взаимодействия: Оптимизация обмена информацией между МФЦ, Росреестром и органами местного самоуправления через интегрированные цифровые платформы (такие как АИС «Межвед ЛО»).
• Регулярный мониторинг и контроль сроков: Ужесточение контроля за соблюдением регламентов и применение мер дисциплинарного воздействия к ответственным лицам.
• Информирование граждан: Более активная разъяснительная работа о сроках, порядке подачи документов и возможных причинах задержек.

Решение проблемы задержек является критически важным для повышения доверия граждан к государственным услугам и обеспечения эффективного функционирования рынка недвижимости в Тосненском районе. Разве не стоит задуматься, что без своевременной обработки документов, вся система земельного оборота замедляется, нанося ущерб экономическому развитию региона?

Пути решения проблем

Для преодоления вышеописанных проблем, возникающих при формировании и кадастровом учете земельных участков, необходим комплексный и многогранный подход, включающий как законодательные, так и организационно-технические меры.

1. Проведение комплексных кадастровых работ (ККР):
   • Суть метода: ККР – это выполнение кадастровых работ в отношении одновременно всех объектов недвижимости, расположенных в границах определенной территории (кадастрового квартала или нескольких кварталов). В отличие от индивидуального межевания, ККР позволяют системно устранять реестровые ошибки, уточнять границы всех участков и вносить сведения в ЕГРН, что значительно эффективнее.
   • Преимущества: Массовое устранение ошибок, снижение стоимости работ для собственников (так как финансирование осуществляется за счет бюджета), повышение достоверности сведений в ЕГРН, снижение количества земельных споров.
   • Перспективы для Тосненского района: Администрации Тосненского района следует активно инициировать и участвовать в федеральных и региональных программах по проведению ККР. Это позволит в кратчайшие сроки упорядочить данные о земельных участках на обширных территориях, решить проблему «неразмежеванных» земель и наложений границ.
2. Повышение информированности граждан и юридических лиц:
   • Инструменты: Организация информационных кампаний, семинаров, вебинаров, публикация актуальных разъяснений на сайтах Росреестра, МФЦ и органов местного самоуправления.
   • Содержание: Особое внимание необходимо уделить разъяснению новых законодательных требований (обязательность межевания, изменения в сфере садоводства, признаки неиспользования земель), процедур подачи документов, размеров госпошлин и возможных последствий несоблюдения норм.
   • Роль МФЦ и Администрации района: МФЦ и комитеты Администрации Тосненского района должны стать центрами предоставления полной и доступной информации, включая личные консультации.
3. Улучшение межведомственного взаимодействия и цифровизация:
   • Интеграция информационных систем: Дальнейшее развитие и интеграция федеральной ФГИС ЕГРН с региональными системами (например, АИС «Межвед ЛО») и муниципальными информационными ресурсами. Это позволит обеспечить бесшовный обмен данными, сократить ручной ввод информации и минимизировать ошибки.
   • Развитие электронных сервисов: Расширение функционала портала Росреестра и портала Госуслуг для удобной подачи заявлений, получения сведений и отслеживания статуса обращений.
   • «Умный кадастр» и ИИ: Внедрение технологий искусственного интеллекта для автоматизированной проверки документов, выявления возможных ошибок и ускорения принятия решений.
4. Повышение качества кадастровых работ:
   • Контроль за деятельностью кадастровых инженеров: Ужесточение государственного и саморегулируемого контроля за качеством выполнения кадастровых работ, повышение ответственности кадастровых инженеров за допущенные ошибки.
   • Обучение и повышение квалификации: Регулярное обучение кадастровых инженеров новым законодательным требованиям и современным технологиям.
5. Усиление муниципального земельного контроля:
   • Мониторинг использования земель: Активизация работы органов муниципального земельного контроля Тосненского района по выявлению неиспользуемых и нецелево используемых участков, в том числе с применением современных геодезических технологий.
   • Применение мер воздействия: Эффективное применение законодательно предусмотренных мер воздействия к нарушителям, включая штрафы и инициирование процедур принудительного изъятия.

Решение этих проблем требует скоординированных действий всех уровней власти, активного участия профессионального сообщества и ответственного подхода со стороны правообладателей земельных участков. Только так можно создать по-настоящему эффективную и прозрачную систему кадастрового учета и управления земельными ресурсами.

Современные геодезические и информационные технологии в кадастровой деятельности и перспективы их применения в Тосненском районе

Эпоха цифровизации и технологического прогресса кардинально меняет подходы к кадастровой деятельности. Традиционные методы измерений и бумажный документооборот уходят в прошлое, уступая место высокоточным геодезическим приборам, мощным информационным системам и интеллектуальным алгоритмам. Эти изменения не только повышают точность и скорость выполнения работ, но и делают всю систему кадастрового учета более прозрачной и эффективной.

Применение информационно-коммуникационных технологий (ИКТ)

Информационно-коммуникационные технологии (ИКТ) являются фундаментом современной кадастровой системы, обеспечивая ее функционирование и развитие. Их роль многогранна:

1. Электронный документооборот: ИКТ позволяют перевести весь процесс обмена документами в цифровую форму. Это включает подачу заявлений в электронном виде, формирование межевых и технических планов в XML-формате, подписание документов усиленной квалифицированной электронной подписью. Это значительно ускоряет процессы, снижает риски потери документов и позволяет отслеживать статус обращения в режиме реального времени.
2. Базы данных и реестры: Создание и ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) как централизованной, актуальной и достоверной базы данных об объектах недвижимости стало возможным исключительно благодаря ИКТ. Системы управления базами данных (СУБД) обеспечивают хранение, структурирование и быстрый доступ к огромным объемам информации.
3. Автоматизация процессов: ИКТ позволяют автоматизировать многие рутинные операции, такие как первичная проверка документов, формирование запросов, расчеты площади. Это снижает нагрузку на специалистов и минимизирует вероятность ошибок.
4. Межведомственное взаимодействие: Интеграция информационных систем различных ведомств (Росреестр, ФНС, органы местного самоуправления, МФЦ) через системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) позволяет обмениваться данными без участия заявителя, что сокращает сроки предоставления услуг и исключает дублирование информации.

Таким образом, ИКТ не просто повышают эффективность кадастрового учета и регистрации прав, но и являются основой для формирования «цифрового правительства» в сфере недвижимости.

Геодезические технологии: ГНСС, лазерное сканирование, БПЛА

Современное межевание и кадастровые работы немыслимы без высокоточных геодезических технологий, которые позволяют с беспрецедентной точностью определять местоположение границ земельных участков.

1. ГНСС-технологии (Глобальные навигационные спутниковые системы): Это системы глобальной навигации, включающие GPS (США), ГЛОНАСС (Россия), Galileo (ЕС), BeiDou (Китай). Специализированные ГНСС-приемники, используемые кадастровыми инженерами, позволяют с точностью до нескольких сантиметров (а при использовании дифференциальных методов – до миллиметров) определять координаты характерных точек границ земельных участков.
   • Применение: ГНСС-технологии используются для создания геодезических опорных сетей, привязки к ним точек поворота границ, измерения площадей участков. Они являются основой для создания высокоточных цифровых карт и планов.
2. Лазерное сканирование: Технология позволяет создавать высокодетальные 3D-модели местности и объектов с помощью лазерных дальномеров. Существуют наземные, воздушные (с самолетов и вертолетов) и мобильные (с автомобилей) лазерные сканеры.
   • Применение: В кадастре лазерное сканирование может использоваться для:
     • Точного определения контуров зданий и сооружений.
     • Мониторинга изменений на местности.
     • Создания цифровых моделей рельефа и территории для комплексных кадастровых работ.
     • Выявления самовольных построек и нарушений землепользования.
3. Беспилотные летательные аппараты (БПЛА) / Дроны: Оснащенные высокоточными камерами и ГНСС-приемниками, БПЛА позволяют оперативно получать аэрофотоснимки высокого разрешения и создавать ортофотопланы местности.
   • Применение: БПЛА используются для:
     • Быстрого и экономичного получения данных для межевания на больших территориях.
     • Мониторинга изменений границ и использования земельных участков.
     • Выявления неоформленных объектов и нарушений.
     • Актуализации картографической основы ЕГРН.

Эти технологии значительно повышают точность определения координат характерных точек границ земельных участков и их площади, что критически важно для устранения реестровых ошибок и предотвращения земельных споров.

Геоинформационные системы (ГИС) и их функционал

Геоинформационные системы (ГИС) – это комплекс программных и аппаратных средств, предназначенных для сбора, хранения, анализа, визуализации и распространения пространственно-привязанных данных. В кадастровой деятельности ГИС играют роль интеллектуального центра, объединяющего все пространственные данные.

1. Анализ и визуализация данных: ГИС позволяют наглядно представлять информацию о земельных участках, их границах, категории, разрешенном использовании, обременениях, а также о расположенных на них объектах капитального строительства. Визуализация помогает выявлять пространственные зависимости, конфликты интересов, наложения границ.
2. Автоматизация кадастрового учета: ГИС используются для:
   • Ведения кадастровых карт и планов: Цифровые карты в ГИС являются основой для отображения всех объектов недвижимости.
   • Пространственного анализа: Выявление пересечений границ, определение зон с особыми условиями использования территорий.
   • Формирования отчетности: Автоматическая генерация различных отчетов и справок на основе данных ЕГРН.
   • Поддержки принятия решений: Предоставление комплексной информации для градостроительного планирования, зонирования территорий и управления земельными ресурсами.
3. Интеграция данных: ГИС способны интегрировать данные из различных источников (ЕГРН, градостроительный кадастр, лесной реестр) в единую модель, что позволяет проводить комплексный анализ и повышает достоверность информации.

Применение ГИС делает кадастровую деятельность более эффективной, прозрачной и интеллектуальной, позволяя переходить от простого хранения данных к их глубокому анализу и использованию для управления территориями.

Цифровизация Росреестра: «Умный кадастр» и ФГИС ЕГРН

Росреестр активно внедряет передовые цифровые технологии, стремясь создать по-настоящему современную и эффективную систему учета недвижимости. Эти инициативы включают в себя:

1. «Умный кадастр» и искусственный интеллект (ИИ):
   • Цель: Автоматизация процессов проверки документов, выявления ошибок, анализа сведений ЕГРН.
   • Применение: Искусственный интеллект способен анализировать большие объемы данных, содержащихся в межевых и технических планах, сравнивать их с уже имеющимися сведениями в ЕГРН, выявлять потенциальные реестровые ошибки, наложения границ, несоответствия законодательству.
   • «Помощник регистратора»: ИИ-системы выступают в роли «помощника регистратора», предлагая решения, основываясь на данных и законодательных нормах, что значительно ускоряет процесс принятия решений и снижает вероятность «человеческого фактора».
   • Перспективы: В дальнейшем ИИ может взять на себя часть функций по автоматизированному кадастровому учету типовых объектов, оставляя за человеком только сложные и спорные случаи.
2. ФГИС ЕГРН (Федеральная государственная информационная система ЕГРН):
   • Суть: Единая цифровая платформа, обеспечивающая централизованное хранение и обработку всех сведений об объектах недвижимости и правах на них по всей России.
   • Функционал: ФГИС ЕГРН является основным рабочим инструментом для сотрудников Росреестра, кадастровых инженеров, а также предоставляет доступ к сведениям ЕГРН для граждан и организаций через электронные сервисы.
   • Развитие электронных сервисов: На базе ФГИС ЕГРН активно развиваются электронные сервисы, позволяющие оперативно получать выписки из ЕГРН, подавать запросы, отслеживать статус обращений, а также получать другие государственные услуги в сфере недвижимости.
3. Единая цифровая платформа «НСПД» (Национальная система пространственных данных):
   • Возможность создания схем расположения земельных участков: С 2025 года предусмотрена законодательная возможность создания схем расположения земельных участков с помощью специализированной цифровой платформы (Единой цифровой платформы «НСПД»), что ранее не было закреплено законодательно. Это позволит стандартизировать процесс, повысить точность и скорость подготовки таких схем, а также интегрировать их с другими пространственными данными.

Эти инициативы Росреестра направлены на создание полностью цифровой, прозрачной и эффективной системы кадастрового учета, которая будет способствовать развитию земельного рынка и защите прав собственников.

Перспективы внедрения технологий в Тосненском районе

Тосненский район, как часть Ленинградской области, уже активно использует современные информационные технологии в своей деятельности, но потенциал для дальнейшего внедрения и развития огромен.

1. Текущий уровень использования технологий:
   • АИС «Межвед ЛО»: В районе, как и во всей области, активно используется автоматизированная информационная система «Межвед ЛО» для межведомственного электронного взаимодействия. Это обеспечивает автоматическую регистрацию электронных документов и присвоение уникальных номеров дела, что является важным шагом к цифровизации.
   • Электронные сервисы Росреестра и МФЦ: Жители Тосненского района имеют доступ к электронным сервисам Росреестра и могут подавать документы через МФЦ, что также является элементом цифровой трансформации.
   • Кадастровая съемка: В Тосно и по району при кадастровой съемке уже используются современные геодезические приборы для проведения измерений, что обеспечивает высокую точность.
2. Направления дальнейшего развития и интеграции информационных систем:
   • Внедрение комплексных кадастровых работ (ККР) с использованием БПЛА и ГИС: Использование беспилотных летательных аппаратов для аэрофотосъемки и лазерного сканирования позволит значительно ускорить сбор данных для ККР на больших территориях Тосненского района. Эти данные затем могут быть обработаны и проанализированы в ГИС, что обеспечит высокую точность и оперативность.
   • Развитие собственной ГИС на муниципальном уровне: Создание или развитие муниципальной геоинформационной системы для Администрации Тосненского района позволит более эффективно управлять земельными ресурсами, планировать развитие территории, контролировать соблюдение градостроительных норм и выявлять неиспользуемые участки. Эта система должна быть интегрирована с ФГИС ЕГРН и АИС «Межвед ЛО».
   • Обучение и повышение квалификации специалистов: Для эффективного использования новых технологий необходимо регулярное обучение сотрудников Администрации, кадастровых инженеров и специалистов МФЦ.
   • Применение технологий ИИ для анализа данных: В перспективе, Администрация района может использовать ИИ-инструменты для анализа больших массивов данных о земельных участках, выявления аномалий, прогнозирования развития территории и оптимизации процессов управления.
   • Расширение электронных услуг: Дальнейшее расширение перечня муниципальных услуг, доступных в электронной форме, через портал Госуслуг и муниципальные порталы.

Внедрение современных технологий не только оптимизирует работу органов власти и кадастровых инженеров в Тосненском районе, но и значительно упростит жизнь гражданам, повышая прозрачность, доступность и качество государственных услуг в сфере недвижимости.

Заключение

Исследование процесса формирования и государственного кадастрового учета земельных участков в контексте актуальной нормативно-правовой базы на 01.11.2025, сфокусированное на Тосненском районе Ленинградской области, позволило сделать ряд важных выводов и подтвердить достижение поставленных целей и задач дипломной работы.

Основные выводы исследования:

1. Динамичность правового регулирования: Земельное законодательство Российской Федерации и Ленинградской области находится в состоянии постоянного развития. 2025 год ознаменовался целым рядом революционных изменений, таких как Федеральный закон № 487-ФЗ, который фактически сделал межевание обязательным для большинства сделок с земельными участками, введение принципа «построил — оформи», а также изменения в сфере садоводства и огородничества (Закон № 880220-8) и утверждение признаков неиспользования земель (Постановление Правительства РФ № 826). Эти новеллы существенно повлияли на правоприменительную практику и требования к участникам земельных отношений.
2. Фундаментальная роль межевания: С 1 марта 2025 года межевание из желательной процедуры превратилось в критически важный этап для любого земельного участка, поскольку отсутствие сведений о его границах в ЕГРН делает невозможным совершение большинства сделок и ведет к приостановке учетно-регистрационных действий. Это является мощным стимулом для правообладателей к упорядочиванию своих земельных активов.
3. Комплексность процедур: Процесс формирования и кадастрового учета земельного участка представляет собой сложную многоступенчатую систему, требующую тщательной подготовки документов, взаимодействия с квалифицированными кадастровыми инженерами и строжайшего соблюдения установленных регламентов.
4. Важность межведомственного взаимодействия: Эффективность системы кадастрового учета обеспечивается слаженным взаимодействием федеральных органов (Росреестр), региональных структур (Управление Росреестра по Ленинградской области, АИС «Межвед ЛО»), органов местного самоуправления (Администрация Тосненского района) и Многофункциональных центров (МФЦ). Цифровизация документооборота, включая обязательную электронную подачу для юридических лиц, является ключевым направлением этого взаимодействия.
5. Наличие острых проблем: Практика Тосненского района, как и других регионов, показывает, что сохраняются значительные проблемы: отсутствие учтенных границ в ЕГРН, реестровые ошибки и наложения, проблема неиспользования земель, а также задержки в обработке документов. Эти сложности создают барьеры для эффективного оборота недвижимости и требуют системных решений.
6. Перспективы технологического развития: Современные геодезические (ГНСС, лазерное сканирование, БПЛА) и информационные (ГИС, ИКТ, «Умный кадастр», ФГИС ЕГРН) технологии предлагают мощные инструменты для повышения точности, скорости и прозрачности кадастровой деятельности. Их внедрение в Тосненском районе уже началось (АИС «Межвед ЛО», современная кадастровая съемка) и имеет огромный потенциал для дальнейшего развития.

Практические рекомендации по совершенствованию процесса формирования и государственного кадастрового учета земельных участков в Тосненском районе Ленинградской области:

1. Приоритезация комплексных кадастровых работ (ККР): Администрации Тосненского района совместно с Управлением Росреестра по Ленинградской области следует активно участвовать в федеральных программах по ККР, а также инициировать собственные проекты. Это позволит в кратчайшие сроки и с меньшими затратами для граждан массово уточнить границы участков, устранить реестровые ошибки и наложения, а также пополнить ЕГРН достоверными сведениями.
2. Усиление информационной поддержки населения: Организация регулярных бесплатных консультаций, семинаров и публикаций разъяснительных материалов через МФЦ, официальные сайты Администрации и Росреестра. Особое внимание уделить разъяснению новых требований к межеванию, порядку оформления сделок и последствиям неиспользования земельных участков.
3. Оптимизация межведомственного взаимодействия: Продолжать совершенствовать и интегрировать информационные системы Администрации района, Росреестра и МФЦ (включая АИС «Межвед ЛО») для обеспечения безбумажного и бесшовного обмена данными. Это поможет сократить сроки обработки документов и минимизировать задержки.
4. Внедрение передовых геопространственных технологий: Активнее использовать БПЛА для проведения аэрофотосъемки и мониторинга территорий, особенно для целей земельного контроля и сбора данных для ККР. Развивать функционал муниципальных ГИС для эффективного управления земельными ресурсами и градостроительного планирования.
5. Кадровое обеспечение и повышение квалификации: Обеспечить достаточный штат квалифицированных сотрудников в Управлении Росреестра и Администрации района, а также содействовать повышению квалификации кадастровых инженеров, чтобы они были в курсе всех законодательных новаций и технологических достижений.
6. Активный муниципальный земельный контроль: В свете Постановления Правительства РФ № 826, усилить работу комитета имущественных отношений Администрации Тосненского района по выявлению неиспользуемых земельных участков, проводить превентивные меры и эффективно применять законодательно предусмотренные механизмы воздействия на недобросовестных землепользователей.

Реализация этих рекомендаций позволит Тосненскому району стать примером эффективного управления земельными ресурсами, обеспечивая прозрачность, законность и защиту прав всех участников земельных отношений в соответствии с требованиями современного законодательства.

Список использованной литературы

1. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025). URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33777/
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации».
3. «Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221 “О государственном кадастре недвижимости”.
4. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 27.02.2025) «О государственной регистрации недвижимости». URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/
5. Федеральный закон от 31.07.2025 N 295-ФЗ. URL: http://government.ru/docs/295-fz/
6. Постановление Правительства Российской Федерации от 31 мая 2025 г. N 826 «Об установлении признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков». URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/418701/
7. Приказ Росреестра от 01.04.2025 N П/0101/25 «О внесении изменений в некоторые приказы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в сфере государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав на недвижимое…». URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_418701/
8. Приказ Росреестра от 17.06.2025 N П/0211/25 «О внесении изменений в порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации,…». URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_420101/
9. Областной закон Ленинградской области от 14.10.2008 N 105-оз (ред. от 14.10.2024). URL: https://docs.cntd.ru/document/891823018
10. Об отдельных вопросах оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области от 02 декабря 2005. URL: https://docs.cntd.ru/document/802029969
11. Ванданимаева, О. М. Оценка стоимости земельных участков.
12. Материалы лекции “О порядке кадастрового учёта земельного участка как объекта недвижимости”. Павлова В. А. 2012 год.
13. Материалы лекции “О разделе, объединении и перераспределении земельного участка”. Чеченин В. Л. 2015 год.
14. С 1 сентября 2025 г. устанавливаются признаки неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_418701/
15. Важные изменения в земельном законодательстве, вступившие в силу 1 марта 2025 года. URL: https://www.mosgortrans.ru/press-center/news/detail/58368/
16. ЗК РФ 2024-2025 с Комментариями. Новая редакция Земельного Кодекса Российской Федерации с последними изменениями и поправками. URL: https://jurist-goroda.ru/zemelnyj-kodeks-rf
17. ЗК РФ 2025. Действующая редакция — Земельный кодекс РФ. URL: https://zkrf.ru/
18. С 01 марта 2025 года вступают в силу изменения, внесенные в Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ. URL: https://mfc-myasnikovskiy.ru/news/s-01-marta-2025-goda-vstupayut-v-silu-izmeneniya-vnesennye-v-federalnyy-zakon-ot-13-07-2015-218-fz/
19. С 1 марта 2025 года в России вступят в силу новые правила регистрации земельных участков. Юстиком. URL: https://yusticom.ru/s-1-marta-2025-goda-v-rossii-vstupjat-v-silu-novye-pravila-registracii-zemelnyh-uchastkov.html
20. Новые требования к кадастровому учету и регистрации прав на недвижимость: ключевые изменения начала 2025 года. Группа компаний Б1. URL: https://b1.ru/news/new-requirements-for-cadastral-registration-and-real-estate-registration-key-changes-in-early-2025/
21. Ключевые изменения земельного законодательства в 2025 г.: что важно знать бизнесу? Экономика и Жизнь. URL: https://www.eg-online.ru/article/482069/
22. Редакция от 31.07.2025 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025). КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/
23. Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) 2024-2025 последней действующей редакции с Комментариями. URL: https://xn--80abg1a5a.xn--p1ai/docs/zemelnyy-kodeks-rf/
24. Межевание участка: для чего и как правильно поставить на кадастровый учет. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/mezhevanie-uchastka-dlia-chego-i-kak-pravilno-postavit-na-kadastrovyi-uchiet/
25. Новая редакция Земельного кодекса РФ с 1 января 2025 года. Ppt.ru. URL: https://ppt.ru/art/zemlya/novyj-zemelnyj-kodeks
26. С 1 марта 2025 года вводятся новые правила по использованию земельных участков. URL: https://www.banki.ru/news/lenta/?id=10996164
27. С 1 марта 2025 года заработают новые правила освоения и использования земельных участков. URL: https://sprosi.dom.rf/news/s-1-marta-2025-goda-zarabotayut-novye-pravila-osvoeniya-i-ispolzovaniya-zemelnykh-uchastkov/
28. Что такое межевание земельного участка и как оно делается. Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/mezhevanie-uchastka-dlia-chego-i-kak-pravilno-postavit-na-kadastrovyi-uchiet/
29. Нормативно-правовые акты. ГБУ ЛО «ЛенКадОценка». URL: https://lenkadocenka.ru/info/npa/
30. С 2025 года собственники земельных участков в Ленинградской области получат дополнительные три года на их подготовку к целевому использованию. Новости — Управление Росреестра. URL: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/s-2025-goda-sobstvenniki-zemelnykh-uchastkov-v-leningradskoy-oblasti-poluchat-dopolnitelnye-tri-goda-na-ikh-podgotovku-k-tselevomu-ispolzovaniyu/
31. Что такое кадастровый учёт. Госуслуги. URL: https://www.gosuslugi.ru/help/faq/real_estate_cadastre/10002874
32. Межевание земельного участка. Администрация Северного сельского поселения. URL: https://severnoe-sp.ru/mestnoe-samoupravlenie/mezhevanie-zemelnogo-uchastka
33. Земельное законодательство 2025: полный обзор изменений для собственников участков. «Земли России» | Всероссийский форум-выставка. URL: https://zemli-russia.ru/articles/zemelnoe-zakonodatelstvo-2025-polnyy-obzor-izmeneniy-dlya-sobstvennikov-uchastkov/
34. Как поставить земельный участок на кадастровый учет: документы, этапы, сроки. URL: https://geomergroup.ru/uslugi/kadastrovyj-uchet-zemelnogo-uchastka.html
35. Понятие государственного кадастра недвижимости: основные аспекты. Администратсия Пиы-Кхемского Кожууна Республики Тыва. URL: https://piy-khem.ru/novosti/103980.html
36. Что такое государственный кадастр недвижимости (ГКН)? Администрация городского округа город Елец. URL: https://elets.ru/news/chto-takoe-gosudarstvennyy-kadastr-nedvizhimosti-gkn
37. 1.1. Понятие земельного участка. Land Law Firm. URL: https://landlawfirm.ru/zemelnye-uchastki/ponyatie-zemelnogo-uchastka/
38. Что такое земельный участок. URL: https://prozemlu.ru/chto-takoe-zemelnyj-uchastok/
39. ГКН: Государственный кадастр недвижимости, что это такое. Юрист компании. URL: https://www.law.ru/art/26257-gkn-gosudarstvennyy-kadastr-nedvijimosti
40. Государственный кадастр недвижимости: что это? ООО «Геодезия Строй Сервис». URL: https://geodeziyass.ru/poleznoe/gosudarstvennyj-kadastr-nedvizhimosti/
41. Виды объектов недвижимости: что говорит закон. URL: https://bankrotstvo.ru/articles/vidy-obiektov-nedvizhimosti-chto-govorit-zakon/
42. Объект недвижимости: определение, что это такое, виды. Юрист компании. URL: https://www.law.ru/art/26256-obekt-nedvijimosti
43. Земельный участок. Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%BA
44. ГК РФ Статья 141.2. Земельный участок как недвижимая вещь. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
45. Росреестр предложил уточнить понятие объекта недвижимости. Кодекс. URL: https://kodeks.ru/news/rosreestr-predlozhil-utochnit-ponjatie-obekta-nedvizhimosti
46. ЗК РФ, Статья 6. Объекты земельных отношений. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33777/
47. Методы и технологии межевания земельных участков. Журнал «Научный аспект». URL: https://na-journal.ru/2/2024/769-metody-i-tekhnologii-mezhevaniya-zemelnykh-uchastkov
48. Что такое объект недвижимости? КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
49. Применение информационно-коммуникационных технологий в современной российской кадастровой системе. Журнал «Геодезия и картография». URL: https://gik.miigaik.ru/jour/article/view/100/100
50. Использование современных информационных технологий в деятельности Росреестра. Кадастр недвижимости и мониторинг природных ресурсов — 2-я Международная научно-техническая интернет-конференция. URL: https://kadastr.tetsu.ru/index.php/2-ya-mezhdunarodnaya-nauchno-tekhnicheskaya-internet-konferentsiya/ispolzovanie-sovremennykh-informatsionnykh-tekhnologij-v-deyatelnosti-rosreestra
51. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ОТДЕЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-nedvizhimogo-imuschestva-i-otdelnye-obekty-nedvizhimogo-imuschestva/viewer
52. Применение современных геодезических технологий при межевании городских территорий. Текст научной статьи по специальности «Механика и машиностроение». КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/primenenie-sovremennyh-geodezicheskih-tehnologiy-pri-mezhevanii-gorodskih-territoriy
53. Информационные технологии в Росреестре. TAdviser. URL: https://www.tadviser.ru/index.php/%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D1%8F:%D0%98%D0%BD%D1%84%D0%BE%D1%80%D0%BC%D0%B0%D1%86%D0%B8%D0%BE%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D0%B5_%D1%82%D0%B5%D1%85%D0%BD%D0%BE%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%B8%D0%B8_%D0%B2_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%80%D0%B5%D0%B5%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B5
54. Применение информационных технологий в сфере кадастровых отношений. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/primenenie-informatsionnyh-tehnologiy-v-sfere-kadastrovyh-otnosheniy
55. УДК 631.12.002.5 Применение современных технологий при межевании земельных участков. Красноярский государственный аграрный университет. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/udk-631-12-002-5-primenenie-sovremennyh-tehnologiy-pri-mezhevanii-zemelnyh-uchastkov
56. Постановка на Кадастровый Учет в Тосно — заказать услугу | Цена под ключ. URL: https://geomer.ru/postanovka-na-kadastrovyy-uchet-v-tosno/
57. Постановка участка на кадастровый учет в СПб и Ленинградской области. Геокомпас. URL: https://cadastr-spb.ru/uslugi/postanovka-uchastka-na-kadastrovyy-uchet
58. Информация о представлении земельных участков. Администрация Тосненского района Ленинградской области. URL: https://tosno.online/document/zemlya/
59. Росреестр разработал проект для повышения качества кадастровых работ. URL: https://realty.rbc.ru/news/65377f3e9a794711894d3202
60. Тосненский городской суд Ленинградской области. URL: https://tosnensky.lo.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&name_op=g_text&srv_num=1&tid=1
61. Имущество. Земля. Тосненский район Ленинградской области. URL: https://tosno.online/document/imushchestvo/zemlya/
62. Документация, официальные сообщения. Тосненский район Ленинградской области. URL: https://tosno.online/document/docs/
63. Территориальный отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области Тосненский район, г. Тосно, пр. — Как заказать выписку из ЕГРП. URL: http://egrp.ru/kadastr/lenoblast/tosno/
64. Применение современных геодезических технологий при межевании городских территорий. Статья научная (@vestnik-omgau). SciUp.org. URL: https://sciup.org/142198768/
65. Кадастровая съемка в Тосно Ленинградской области. Геодезические Работы. URL: https://ku-group.ru/kadastrovye-raboty/kadastrovaya-syemka-tosno/
66. Судебный участок № 75 Тосненского муниципального района Ленинградской области. URL: https://ms75.lo.msudrf.ru/
67. Тосненский отдел управления Росреестра по Ленинградской области. GoGov.ru. URL: https://gogov.ru/tosno/rosreestr
68. Судебный участок № 73 Тосненского муниципального района Ленинградской области. URL: https://ms73.lo.msudrf.ru/
69. Обзор судебной практики по спорам, связанным с землепользованием. URL: https://arbitr.ru/press-centr/smi/26252
70. Важная информация для владельцев объектов недвижимости. Тосненский район Ленинградской области. URL: https://tosno.online/document/vazhnaya-informatsiya-dlya-vladeltsev-obektov-nedvizhimosti/
71. Важная информация для владельцев объектов недвижимости! 02.05.2023. Тосно — БезФормата. URL: https://tosno.bezformata.com/story/vajnaya-informatsiya-dlya-vladeltcev-obektov/
72. Кадастровый инженер Тосненский район, цены на услуги в Тосно Ленинградской области. URL: https://stroysnabgaz.ru/kadastrovyy-inzhener-tosnenskiy-rayon
73. Постановка недвижимости на кадастровый учет в 2023 году. Леноблинвентаризация. URL: https://lenoblinv.ru/uslugi/kadastrovye-raboty/postanovka-nedvizhimosti-na-kadastrovyj-uchet/
74. Порядок постановки на государственный кадастровый учет земельного участка в Санкт-Петербурге. ПроГео. URL: https://progeo-spb.ru/kadastrovyie-rabotyi/postanovka-uchastka-na-kadastrovyiy-uchet/
75. ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ЧАСТИ ТЕРРИТОРИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ТЕЛЬМАНОВСКОЕ СЕЛЬСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ ТОСНЕНСКОГО РАЙОНА ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ. Telmana.info. URL: http://telmana.info/dokumenty/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastroyki-chasti-territorii-munitsipalnogo-obrazovaniya-telmanovskoe-selskoe-poselenie-tosnenskogo-rayona-leningradskoy-oblasti/
76. Жители новых регионов РФ обращаются за помощью в МФЦ. Тосно-ТВ. URL: https://tosno.online/news/zhizn/zhiteli-novykh-regionov-rf-obrashchayutsya-za-pomoshchyu-v-mfts/
77. Портал МФЦ Ленинградской области. URL: https://mfc47.ru/
78. http://www.subscribe.ru/Всё, что нужно знать о постановке на государственный кадастровый учёт. Для чего он нужен и куда следует обратиться (socio.state.estatehelper).
79. http://www.juresovet.ru/postanovka-nedvizhimosti-na-kadastrovyj-uchet/Как поставить на кадастровый учёт земельный участок, дом и прочую недвижимость/Юридические советы.
80. http://www.law-basis.ru/the-formation-and-registration-of-land-plots/Формирование и оформление земельных участков.
81. http://www.clj.ru/news/8217/Dentons: Иземенение земельного кодекса РФ/Портал Для Корпоративного Юриста.
82. http://www.gu.spb.ru/services/element/Государственный кадастровый учёт объектов недвижимости (земельныхучастков).
83. http://www.e-brus.ru/etapy-stroitelstva/166-postanovka-uchastka-na-kadastrovyj-uchet/Порядок постановки земельного участка на кадастровый учёт.
84. http://www.k3111.narod.ru/gos/ОТВЕТЫ НА ГОС ЭКЗАМЕН 120303 КАДАСТР ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ: Кадастровая процедура “Постановка на государственный кадастровый учёт объектов недвижимости”.
85. http://www.rusrand.ru/analytics/novyj-porjadok-poluchenija-zemli-novyj-instrument-no-ne-novaja-strategija/Новый порядок получения земли: новый инструмент, но не новая стратегия.
86. http://www.gosthelp.ru/text/Prikaz35Poryadokvedeniyag/Приказ 35 Порядок ведения государственного кадастра недвижимости.
87. http://www.studopedia.net/6_34121_postanovka-na-gosudarstvenij-kadastroviy-uchet-obektov-nedvixhimosti/Постановка на государственный кадастровый учёт объектов недвижимости.
88. http://www.economy.gov.ru/wps/wcm/connect/Проект о порядке осуществления государственного учёта зданий, сооружений, помещений, объктов незавершённого строительства.
89. http://www.frskuban.ru/Порядок кадастрового учёта объектов недвижимости.
90. http://www.dom20a.ru/nedvigimost/rehenie-ob-osuchestvlenie-kadastrovogo-ucheta/Решение об осуществлении кадастрового учёта.
91. http://ru.wikipedia.org/wiki/Тосно — Википедия.
92. http://www.vevivi.ru/best/Upravlenie-zemelnymi-resursami-Tosnenskogo-raiona-Leningradskoi-oblasti-ref200912/Управление земельными ресурсами Тосненского района Ленинградской области.
93. http://www.kazedu.kz/referat/190431/Управление земельными ресурсами Тосненского района Ленинградской области – Государство и право – реферат — kazEdu.ru.
94. http://www.molnet.ru/mos/ru/purchase_and_sale_land/0_40526/Как поставить на учёт объект недвижимости – Покупка и продажа земельной собственности – Недвижимость – Выживание в Москве — МОЛНЕТ.RU.
95. http://www.2m.ru/content/service/cadastra/Общий порядок постановки на кадастровый учёт земельного участка.
96. http://www.docs.cntd.ru/docments/zemelnyi-kodeks-rf-zk-rf/Земельный кодекс (ЗК РФ 2015).
97. http://prozhivem.com/zemlya/kadastr/postanovka-na-kadastrovyj-uchet/Постановка земельного участка на кадастровый учёт – порядок и документы.
98. http://www.kadpalata.ru/Филиал ФГБУ “ФКП Росреестра.
99. http://gu.spb.ru/mfc/.
100. http://www.grii.ru/.
101. http://www.kzr.spb.ru/org-rn.asp.
102. http://www.to78.rosreestr.ru/.
103. http://www.to47.rosreestr.ru/.