Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество в РФ: исторический путь, актуальные проблемы и перспективы совершенствования (с учетом новейшей судебной практики и законодательных изменений)

В контексте современного российского правопорядка, стабильность и предсказуемость гражданского оборота невозможно представить без эффективно функционирующего института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Недвижимость, будучи одним из наиболее ценных активов, требует особых механизмов правовой защиты и удостоверения прав собственности. Именно государственная регистрация выступает тем юридическим актом, который не только признает и подтверждает государством возникновение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество, но и является единственным публичным доказательством их существования, обеспечивая прозрачность и надежность рынка.

Актуальность всестороннего изучения данного института обусловлена не только его фундаментальным значением для гражданско-правовых отношений, но и динамичным развитием законодательства, активной правоприменительной практикой, а также возникающими коллизиями, требующими постоянного анализа и совершенствования. Особую остроту проблемам придает жилищная сфера, где защита прав собственников и приобретателей жилья имеет важнейшее социальное значение, ведь речь идет о базовой потребности человека – крыше над головой.

Целью настоящего исследования является проведение комплексного и глубокого анализа института государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации. Мы проследим его историческую эволюцию, детально рассмотрим действующее правовое регулирование и основополагающие принципы, изучим правоприменительную практику и выявим актуальные проблемы, особенно в жилищной сфере. Задачи работы включают: анализ исторического становления; изучение правовых основ и принципов; рассмотрение особенностей регулирования и процедуры регистрации; выявление проблем правоприменения и судебных коллизий; оценку роли судебных органов в формировании единообразной практики; а также разработку конкретных предложений по совершенствованию законодательства и организационно-правовых механизмов.

Структура работы выстроена таким образом, чтобы последовательно раскрыть заявленные цели и задачи, начиная с исторических корней и заканчивая перспективами развития. Каждая глава посвящена отдельному аспекту института, обеспечивая глубокое погружение в тему и всесторонний анализ.

Историческая эволюция института государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России имеет глубокие исторические корни, уходящие в глубину веков. Его становление и развитие отражает многовековые изменения в социально-экономическом укладе страны, эволюцию представлений о частной собственности и роли государства в регулировании имущественных отношений. От первых попыток фиксации земельных владений до современной цифровой системы – каждый этап вносил свой вклад в формирование того, что мы имеем сегодня.

Дореволюционный период: от Поместной избы до крепостной системы

Первые прообразы централизованного государственного учета и фиксации прав на землю в России можно обнаружить уже в XVI веке, в эпоху царствования Ивана Грозного. Именно тогда с образованием Поместной избы начинает формироваться система, призванная регистрировать изменения в феодальном землевладении. Эта структура была призвана упорядочить права на поместья и вотчины, которые составляли основу экономического и политического могущества того времени. В XVI веке предписание предъявлять купчие – документы о сделках купли-продажи – в приказы стало обязательным. Подьячие, государственные служащие того времени, скрупулезно записывали акты о продаже, дарении, мене в специальные книги приказа, после чего приобретатель признавался полноценным собственником вотчины или поместья.

К XVII веку эта практика стала повсеместной: любая сделка по отчуждению недвижимости – будь то земля (которой ведал Поместный приказ) или дом/двор (под юрисдикцией Земского приказа или местных воевод) – фиксировалась в соответствующих приказах. Это был важный шаг к публичности и признанию государством имущественных прав, хотя система оставалась разрозненной и недостаточно централизованной.

Эпоха Петра I принесла существенные реформы. В 1719 году при Юстиц-коллегии была создана «крепостная контора» (Палата крепостных дел), чья задача заключалась в записи «крепостей» – документов, удостоверяющих права на крестьян и земли. Уже в 1721 году учреждение Вотчинной коллегии ознаменовало собой начало принципа публичности в вотчинных правоотношениях, что стало важным шагом к формированию системы, где права на недвижимость должны были быть доступны для всеобщего обозрения.

При Екатерине II произошло дальнейшее развитие: функции регистрации залоговых прав перешли к губернским органам, а совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. Это децентрализовало процесс, но расширило охват регистрации.

Однако, несмотря на эти шаги, крепостная система укрепления вещных прав в Российской империи, хотя и упростила порядок регистрации вотчинных прав, оказалась недостаточно эффективной. Она не обеспечивала достаточной прочности приобретаемого вещного права. Проблема заключалась в том, что сам факт регистрации не давал абсолютных гарантий правообладателю, который часто сталкивался с трудностями при доказывании своих прав и защите их от посягательств. Это, в свою очередь, негативно сказывалось на развитии полноценного рынка недвижимости и системы ипотечного кредитования, поскольку потенциальные покупатели и кредиторы не имели достаточной уверенности в чистоте и незыблемости регистрируемых прав. Отсутствие единого, публичного и достоверного реестра приводило к правовой неопределенности и подрывало доверие к сделкам с недвижимостью.

Советский период: отмена частной собственности и государственная монополия

С приходом советской власти в 1917 году произошел кардинальный слом всей прежней системы. Отмена частной собственности на землю и средства производства, а также провозглашение государственной собственности как доминирующей формы, привели к тому, что институт государственной регистрации прав на недвижимость в его дореволюционном понимании утратил свое значение. Термин «недвижимость» практически исчез из официального юридического дискурса, будучи замененным понятием «основные фонды».

В этот период учет объектов недвижимости носил преимущественно ведомственный характер. Различные государственные органы и предприятия вели собственные реестры и технический учет закрепленных за ними земель, зданий и сооружений. Например, для жилищного фонда существовали жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭКи), а для промышленных объектов – соответствующие министерства и ведомства. Целью такого учета было не столько удостоверение прав собственности в гражданско-правовом смысле, сколько контроль за использованием государственного имущества и планирование экономики.

Несмотря на отсутствие публичной регистрации прав собственности, некоторые формы учета все же существовали. Это были, как правило, технические инвентаризации, которые фиксировали физические характеристики объектов. Однако они не имели правоустанавливающего значения и не создавали правовых гарантий для граждан или организаций в отношении «пользования» или «владения» недвижимостью, поскольку конечная собственность всегда оставалась за государством. Таким образом, советский период стал временем государственного монополизма в сфере недвижимости, когда классические вещные права были фактически дезавуированы.

Возрождение института и формирование современной системы

С началом перестройки и распадом СССР в 1990-х годах произошли фундаментальные изменения в экономическом и правовом пространстве России. Возрождение института частного права и, как следствие, развитие рынка недвижимости стали катализаторами для формирования принципиально новой, единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этот процесс был обусловлен острой необходимостью надежного обеспечения и защиты прав собственности граждан и юридических лиц в условиях новой экономической системы. Миллионы граждан получили возможность стать собственниками жилья в результате приватизации, а развитие рыночных отношений требовало четких правил оборота земли и других объектов недвижимости.

Важнейшими вехами этого периода стали:

• Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года: В пункте 2 статьи 4 этого документа впервые были установлены некоторые критерии отнесения вещей к недвижимому имуществу, четко подразделяя имущество на движимое и недвижимое, что стало отправной точкой для возрождения понятия недвижимости в российском праве.
• Закон РСФСР от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»: Этот закон заложил основу для массовой приватизации жилья и установил, что право собственности на приватизированное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов. Это был первый шаг к обязательной государственной регистрации прав на жилье.
• Указ Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»: Данный Указ установил выдачу свидетельства на право собственности на землю, подлежащего регистрации в поземельной книге, что способствовало упорядочению земельных отношений.
• Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 года «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»: Этот документ предусматривал создание единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость, возложив организацию ведения кадастра и регистрации прав на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству.
• Гражданский кодекс РФ (принят 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ): Впервые в ГК РФ была включена не совокупность отдельных положений, а целостная система норм, призванная определить обязательность и правовое значение регистрации прав на объекты недвижимости. Ключевыми стали статья 131 «Государственная регистрация недвижимости» и статья 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество», которые закрепили принцип обязательной государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество.
• Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (1997 год): Этот закон стал краеугольным камнем современной системы, впервые введя в РФ единую систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон № 122-ФЗ передал функцию регистрации учреждениям юстиции, а функцию контроля — Министерству юстиции РФ. Однако кадастровый и технический учет при этом осуществлялся разными органами и организациями, что создавало определенные сложности и дублирование функций.
• Федеральный закон № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» (2010 год): Способствовал развитию системы межведомственного взаимодействия в сфере регистрации прав, упрощая для граждан процесс получения услуг.
• Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ФЗ-218): Этот закон стал самым масштабным изменением, объединившим систему регистрации прав и систему учета объектов недвижимости в единую базу данных — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). С 2017 года Росреестр является федеральным органом государственной власти, объединившим эти две важнейшие функции, что значительно повысило эффективность и прозрачность системы.

Таким образом, исторический путь института государственной регистрации в России – это путь от разрозненных актов фиксации до централизованной, публичной и цифровой системы, которая сегодня является одним из ключевых гарантов стабильности гражданского оборота и защиты прав собственности.

Правовые основы, принципы и функции государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Современная система государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации представляет собой сложный, но четко структурированный механизм, основанный на ряде фундаментальных правовых принципов и обладающий значительным юридическим весом. Ее эффективность напрямую зависит от строгости соблюдения этих принципов и точности функционирования всех составляющих элементов.

Понятие и правовое значение государственной регистрации

Согласно действующему российскому законодательству, государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Это определение, закрепленное в статье 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — ФЗ-218), подчеркивает публично-правовой характер регистрации и ее значимость для установления правоотношений.

Ключевое правовое значение государственной регистрации заключается в том, что она является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Этот принцип зафиксирован в пункте 1 статьи 2 ФЗ-218 и означает, что до момента регистрации право, подлежащее ей, юридически не существует для третьих лиц. Оно приобретает публичную достоверность и признание только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Более того, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Это положение закрепляет высокую степень защиты прав, прошедших государственную регистрацию, и устанавливает судебный порядок как единственный легитимный механизм для пересмотра или отмены зарегистрированных прав. Отсутствие регистрации, напротив, лишает право публичной защиты и создает неопределенность в обороте. Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Система принципов государственной регистрации

Система принципов государственной регистрации представляет собой совокупность основополагающих идей и правил, обеспечивающих ее законность, справедливость и эффективность. Эти принципы можно разделить на основные и формально-правовые.

К основным принципам государственной регистрации прав на недвижимость относятся:

• Принцип законности: Государственная регистрация осуществляется строго в соответствии с требованиями законодательства. Орган регистрации обязан проводить правовую экспертизу представленных документов на предмет их соответствия нормам права.
• Принцип гласности (публичности): Сведения о зарегистрированных правах на недвижимость являются открытыми и доступными для всех заинтересованных лиц (с определенными ограничениями, установленными законом). Этот принцип позволяет любому участнику гражданского оборота получить информацию о правообладателе, обременениях и характеристиках объекта, что способствует прозрачности рынка и защите добросовестных приобретателей.
• Принцип достоверности записей в ЕГРН: Предполагает, что сведения, внесенные в ЕГРН, соответствуют реальному правовому положению дел. Государство гарантирует достоверность этих сведений, и в случае ошибки, ответственность за нее ложится на публичную власть.
• Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав: Устанавливает, что при возникновении нескольких прав или обременений на один и тот же объект, приоритет отдается тому, которое было зарегистрировано ранее.
• Принцип единства: Отражает идею комплексной регистрации, когда все сведения об одном объекте недвижимости и всех правах на него аккумулируются в одном государственном реестре.
• Принцип двойной регистрации (по мнению А.И. Кирсанова): Этот принцип подразумевает регистрацию как самого объекта недвижимости (кадастровый учет), так и прав на него, что позволяет создать полную и взаимосвязанную информационную базу.

К формально-правовым принципам относятся:

• Принцип публичности: (уже упомянут) Означает открытость сведений о правах на недвижимость, внесенных в государственный реестр, для всех заинтересованных лиц.
• Принцип специалитета: Каждая запись в ЕГРН относится к конкретному, индивидуально определенному объекту недвижимости. Это обеспечивает четкость и исключает правовую неопределенность.
• Принцип частной инициативы: В общем случае, процедура государственной регистрации начинается по заявлению заинтересованного лица – правообладателя, приобретателя или их уполномоченных представителей. Только правообладатель может инициировать процедуру государственной регистрации своих прав на недвижимость.
• Принцип легалитета (правовой экспертизы): Предполагает обязательную проверку законности представленных на регистрацию документов, а также законности самой сделки или иного основания возникновения, перехода, ограничения или прекращения права. Это одна из ключевых функций регистрационного органа.
• Принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость: Государство принимает на себя ответственность за возможные ошибки, допущенные при регистрации, что обеспечивает дополнительные гарантии для правообладателей.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН): структура и функции

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) является центральным элементом всей системы. Это свод достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на него, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных сведений, установленных ФЗ-218. ЕГРН представляет собой единую федеральную информационную систему, объединяющую данные кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них.

Функции по ведению ЕГРН и осуществлению государственной регистрации прав возложены на Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии) и его территориальные отделения. Росреестр обеспечивает:

• Ведение реестра в электронном виде.
• Внесение записей о возникновении, переходе, прекращении прав.
• Внесение сведений об ограничениях и обременениях.
• Предоставление сведений из ЕГРН по запросам.

Регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество. При этом регистрация перехода права, ограничения права, обременения объекта недвижимости или сделки с ним проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в ЕГРН, если иное не установлено федеральным законом. Это обеспечивает непрерывность и полноту сведений о правовом положении объекта.

Государственная пошлина за регистрационные действия

За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним взимается государственная пошлина, размер и порядок уплаты которой устанавливается Налоговым кодексом РФ. Размер госпошлины дифференцируется в зависимости от субъекта (физическое или юридическое лицо) и стоимости объекта недвижимости.

С 1 января 2025 года вступают в силу изменения в размерах государственной пошлины, что существенно повлияет на финансовую сторону регистрационных действий:

• Для физических лиц:
  • 4 000 рублей, если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 млн рублей или не определена.
  • 0,02% от кадастровой стоимости (но не менее 0,02% от цены сделки и не более 500 тыс. рублей), если кадастровая стоимость объекта превышает 20 млн рублей.
• Для юридических лиц:
  • 44 000 рублей, если кадастровая стоимость объекта менее 22 млн рублей или не установлена.
  • 22 000 рублей плюс 0,2% от кадастровой стоимости (но не менее 0,2% от цены сделки и не более 1 млн рублей), если кадастровая стоимость превышает 22 млн рублей.

Кроме того, введена возможность ускоренной регистрации сделок (не более одного рабочего дня) с госпошлиной, которая будет вдвое выше обычной. Это нововведение призвано удовлетворить потребности участников рынка в максимально быстрой фиксации прав, что особенно актуально для крупных коммерческих сделок или при необходимости оперативного использования объектов в обороте.

Особенности правового регулирования и процедуры государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе в жилищной сфере

Государственная регистрация прав на недвижимость – это не только подтверждение, но и конституирование прав, то есть их возникновение с момента внесения записи в ЕГРН. Однако не все объекты и не все права регулируются одинаково. Существуют свои особенности, особенно ярко проявляющиеся в жилищной сфере, которая обладает повышенной социальной значимостью.

Объекты недвижимости, подлежащие государственной регистрации

В российском законодательстве четко определен перечень объектов, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации. Это требование закреплено в Гражданском кодексе РФ (статья 130) и Федеральном законе № 218-ФЗ.

К недвижимому имуществу, подлежащему обязательной государственной регистрации, относятся:

• Земельные участки: Основа всех объектов недвижимости, имеющие уникальные кадастровые номера и характеристики.
• Капитальные строения: Здания и сооружения, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это могут быть жилые дома, производственные цеха, торговые центры и т.д.
• Незавершенные законсервированные капитальные строения: Объекты, строительство которых не завершено, но они прочно связаны с землей и их дальнейшее строительство возможно после консервации.
• Изолированные помещения, в том числе жилые: Квартиры, комнаты, офисы, расположенные внутри зданий и имеющие самостоятельное назначение.
• Машино-места: Определенные части зданий или сооружений, предназначенные исключительно для размещения транспортных средств и имеющие индивидуальные границы.

Важно отметить, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Права, возникшие до этой даты (так называемые «ранее возникшие права»), признаются юридически действительными без регистрации, однако их переход, ограничение или обременение требует обязательной государственной регистрации.

Особенности регистрации прав на жилые помещения

Жилые помещения как объекты права собственности имеют специфический правовой режим, обусловленный их особой социальной значимостью и строго целевым назначением для проживания граждан (статья 288 Гражданского кодекса РФ). Это означает, что законодательство устанавливает более строгие требования к обороту жилья и защите прав на него.

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения, а также их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН (статья 131 Гражданского кодекса РФ, статья 18 Жилищного кодекса РФ). Среди прав, подлежащих регистрации, выделяют:

• Право собственности: Основное вещное право, дающее правообладателю владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением.
• Право хозяйственного ведения и право оперативного управления: Для жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности и закрепленных за государственными/муниципальными предприятиями или учреждениями.
• Ограничения (обременения) прав: Сюда относятся:
  • Сервитут: Право ограниченного пользования чужим жилым помещением (например, право прохода).
  • Ипотека: Залог жилого помещения как обеспечение обязательства (например, по кредиту).
  • Доверительное управление: Передача жилого помещения в управление другому лицу.
  • Аренда: Передача жилого помещения во временное пользование за плату (если срок аренды превышает один год).

Важно различать государственную регистрацию прав на недвижимость от государственного учета жилищного фонда, который осуществляется по единой системе, установленной Правительством РФ (статья 19 Жилищного кодекса РФ). Учет жилищного фонда носит технический характер и направлен на сбор информации о количестве, составе, состоянии и благоустройстве жилых помещений, тогда как государственная регистрация прав удостоверяет юридическое существование прав на эти объекты.

Порядок и сроки осуществления государственной регистрации

Процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество является многоступенчатой и строго регламентированной. Она включает в себя несколько ключевых этапов:

1. Прием документов: Заявитель (правообладатель, приобретатель, их представители) подает комплект необходимых документов в регистрирующий орган. Обязательным приложением является документ, подтверждающий оплату государственной пошлины. Заявление на государственную регистрацию перехода права подает лицо, отчуждающее объект; на регистрацию права – лицо, приобретающее объект. При возникновении прав на основании акта государственного или муниципального органа, заявление подается лицом, в отношении которого приняты эти акты. Если права возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявления подают все стороны договора. Если сделка нотариально удостоверена, заявление о государственной регистрации может быть представлено нотариусом или его помощником.
2. Правовая экспертиза и проверка законности сделки: Государственный регистратор тщательно изучает представленные документы на предмет их соответствия законодательству, отсутствия противоречий с уже имеющимися в ЕГРН сведениями, а также проверяет законность самой сделки или иного правоустанавливающего факта.
3. Внесение записи в ЕГРН и выдача подтверждающих документов: При успешном прохождении экспертизы в ЕГРН вносится соответствующая запись о зарегистрированном праве. С 2016 года отменена выдача свидетельств о государственной регистрации прав, и основным документом, подтверждающим регистрацию, является выписка из ЕГРН.

Способы подачи заявления значительно расширились благодаря цифровизации:

• Через МФЦ (многофункциональный центр): Наиболее распространенный способ личной подачи документов.
• Онлайн на официальном сайте Росреестра: Через Личный кабинет правообладателя.
• Через портал Госуслуг: Также с использованием Личного кабинета.
• Через электронные сервисы третьих лиц: Кредитные учреждения (банки), нотариусы, органы власти и застройщики также могут подавать документы в Росреестр в электронном виде. При подаче заявления через Госуслуги или другие электронные сервисы требуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) заявителя, что обеспечивает юридическую силу электронных документов.

Сроки регистрации зависят от способа подачи документов:

• При подаче напрямую через орган регистрации прав (Росреестр): 7 рабочих дней.
• При подаче через МФЦ: 9 рабочих дней.
• Для нотариально удостоверенной сделки: 3 рабочих дня.
• Для электронной формы подачи (через Госуслуги, Личный кабинет Росреестра, нотариуса и т.д.): 1 рабочий день.

Необходимые документы для регистрации прав

Перечень документов для государственной регистрации может варьироваться в зависимости от вида объекта недвижимости, характера сделки и статуса заявителя, однако существует стандартный пакет:

• Заявление о государственной регистрации права.
• Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт).
• Правоустанавливающие документы: Договоры купли-продажи, дарения, мены, свидетельства о праве на наследство, судебные решения, акты органов государственной власти и местного самоуправления и т.д.
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (квитанция, платежное поручение).
• Документы технического учета: Межевой план (для земельных участков), технический план (для зданий, сооружений, помещений), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (для вновь построенных объектов).
• Доверенность, если документы подает представитель.
• Согласие супруга (при необходимости) на отчуждение совместно нажитого имущества.

Для регистрации права собственности на квартиру или дом, приобретаемые с привлечением ипотечного кредита, помимо стандартного пакета документов обязательно включается соглашение о залоге или соответствующее условие в договоре купли-продажи, подтверждающее обременение объекта ипотекой.

Актуальные проблемы правоприменительной практики и судебные коллизии в сфере государственной регистрации

Несмотря на значительное развитие института государственной регистрации прав на недвижимое имущество, правоприменительная практика продолжает сталкиваться с рядом серьезных проблем и коллизий. Они затрудняют гражданский оборот, создают правовую неопределенность и могут приводить к значительным финансовым и временным издержкам для участников рынка.

Основания и причины приостановления государственной регистрации

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (ФЗ-218) содержит весьма обширный перечень оснований для приостановления государственной регистрации. Статья 27 ФЗ-218 содержит 63 пункта оснований, по которым государственный регистратор может приостановить регистрационные действия. Такое количество пунктов демонстрирует сложность и многогранность процесса, а также стремление законодателя охватить максимальное число потенциальных проблемных ситуаций.

На практике, однако, столь широкий перечень часто приводит к неоднозначному толкованию и, как следствие, к необоснованным приостановлениям. Среди наиболее частых причин приостановления (составляющих до 50% всех случаев) выделяются:

• Непредставление необходимых документов или несоблюдение требований к их форме и содержанию: Это самая распространенная причина, когда заявитель либо не предоставил полный комплект документов, либо документы содержат ошибки, опечатки, неверные данные или не соответствуют установленным формам.
• Противоречия между сведениями об объекте недвижимости в представленных документах и ЕГРН: Например, расхождения в площади, адресе, категории земельного участка или виде разрешенного использования.
• Наложение запрета на совершение регистрационных действий: Запрет может быть наложен судом, судебным приставом-исполнителем или другими уполномоченными органами в рамках исполнительного производства или судебного разбирательства.
• Расположение объекта в охранной зоне без соответствующего разрешения: Например, если часть земельного участка попадает в зону ограничения использования, и отсутствуют согласования с соответствующими органами.
• Обращение ненадлежащего лица за услугой: Когда заявление подано лицом, не имеющим на это полномочий или не являющимся стороной сделки.
• Противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами: Например, попытка зарегистрировать право на объект, который уже имеет другого зарегистрированного собственника.
• Необособленное помещение: Попытка регистрации права на часть помещения, которая не является самостоятельным объектом недвижимости (например, на долю в комнате без ее выдела).

Практика показывает, что если заявитель не устранит причины приостановки в установленный срок, то в регистрации будет отказано.

Необоснованные отказы в регистрации и пути их обжалования

Проблема необоснованных приостановлений и отказов в государственной регистрации является одной из самых острых в правоприменительной практике. Такие решения могут иметь серьезные негативные последствия для участников гражданского оборота, включая:

• Задержки или срыв реализации объектов недвижимости: Невозможность своевременно зарегистрировать право собственности может привести к расторжению сделок, потере покупателей или инвесторов.
• Убытки и кассовые разрывы: Дополнительные расходы на хранение, содержание объекта, упущенная выгода, а также невозможность своевременно получить средства от продажи или использовать объект в качестве залога.
• Правовая неопределенность: Невозможность подтвердить свои права создает риски для правообладателя.

Например, в Астраханской области за 8 месяцев 2021 года 3% от всех поданных заявлений на государственную регистрацию прав были приостановлены, что подчеркивает масштаб проблемы. При этом среди частых причин приостановления встречается формулировка «Не представлены документы, необходимые для госрегистрации прав», которая составляет до 50% всех приостановлений. Нередко орган регистрации прав может необоснованно требовать дополнительные документы, даже если заявитель предъявил достаточный комплект бумаг в соответствии с законом.

Решение об отказе в государственной регистрации права является окончательным и может быть отменено только в судебном порядке. Это означает, что в случае неправомерного отказа или отказа, с которым не согласен гражданин, единственным выходом ��вляется обращение в суд. При этом Верховный Суд РФ прояснял подходы к спорам об отказе в регистрации права на недвижимость, указывая на возможность использования двух способов защиты права: оспаривание отказа и признание права собственности.

Если обременение наложено незаконно, заявителю необходимо обжаловать решение органа, наложившего обременение, во внесудебном или судебном порядке, а затем обратиться в Росреестр с подтверждающими документами.

Разрешение споров, связанных с границами земельных участков и соответствием объектов градостроительным регламентам

Проблемы, связанные с границами земельных участков и соответствием объектов градостроительным регламентам, являются одними из наиболее сложных и распространенных в практике государственной регистрации:

• Пересечение границ земельных участков: В случаях, когда границы одного земельного участка пересекают границы другого участка, это является серьезным препятствием для регистрации. Необходимым шагом является досудебное или судебное разрешение спора о границах. Это может потребовать проведения кадастровых работ, медиации или обращения в суд для установления фактических границ и устранения кадастровых ошибок.
• Несоответствие созданного (создаваемого) объекта недвижимости виду разрешенного использования земельного участка или градостроительному регламенту: Например, строительство жилого дома на участке, предназначенном для сельскохозяйственного производства, или возведение объекта с превышением допустимой этажности. В таких ситуациях, как правило, возможно признание права собственности в судебном порядке, но только после устранения нарушений или доказательства их несущественности, а также при отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан.

Проблемы легализации прав на самовольные постройки и ранее возникшие права

• Самовольные постройки: Объекты, построенные без необходимых разрешений или с нарушением градостроительных норм, представляют собой серьезную проблему. Признание права собственности на самовольную постройку возможно только в судебном порядке и при соблюдении ряда условий: соответствие градостроительным и строительным нормам, отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
• Ранее возникшие права: Это права на недвижимое имущество, возникшие до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Такие права признаются юридически действительными, но для совершения сделок с ними или их перехода требуется обязательная государственная регистрация. Часто возникают сложности с поиском и предоставлением правоустанавливающих документов, выданных давно, или с их корректным оформлением.

Все эти проблемы подчеркивают необходимость постоянного совершенствования законодательства и правоприменительной практики, а также повышения квалификации государственных регистраторов и юридической грамотности граждан. Неужели мы можем позволить себе игнорировать эти барьеры на пути к прозрачному и надежному рынку недвижимости?

Роль судебных органов в формировании единообразной практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Судебные органы в России играют ключевую роль в обеспечении единообразия правоприменительной практики в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Конституционный Суд РФ и Верховный Суд РФ, через свои постановления и обзоры практики, не только разрешают конкретные споры, но и формируют обязательные для нижестоящих судов и регистрирующих органов правовые позиции, тем самым преодолевая коллизии и устраняя законодательные пробелы.

Позиции Конституционного Суда РФ

Конституционный Суд РФ, будучи высшим органом конституционного контроля, активно участвует в формировании единообразного подхода, рассматривая жалобы граждан и проверяя конституционность положений законодательства, касающихся регистрации недвижимости. Его решения имеют высшую юридическую силу и часто кардинально меняют правоприменительную практику.

Особое внимание следует уделить новейшим решениям:

• Постановление КС РФ № 18-П/2023 от 18 апреля 2023 года стало знаковым для владельцев машино-мест. Оно признало неконституционной норму, которая требовала согласия всех сособственников для выделения машино-места в индивидуальную собственность, если оно было зарегистрировано как доля в общей собственности до 1 января 2017 года. Суд указал, что такая норма создает необоснованные препятствия для реализации права собственности и поручил законодателю устранить эти препятствия. Это постановление значительно упростило процесс оформления прав на машино-места, зарегистрированные ранее по устаревшему порядку.
• Постановление КС РФ № 25-П от 27 мая 2024 года существенно изменило подход к наследованию жилья. Суд вновь сделал регистрацию по месту жительства наследодателя ключевым нормативным доказательством при оформлении прав собственности на наследуемое имущество, особенно в случаях, когда отсутствуют другие явные доказательства фактического принятия наследства (например, владение или управление имуществом). Это решение направлено на усиление защиты прав наследников и упрощение процедуры доказывания факта принятия наследства.

Эти постановления КС РФ не только влияют на объем обременений для лиц, владеющих машино-местом, и на толкование регистрационных норм, но и служат ориентиром для законодателя в части совершенствования правового регулирования.

Разъяснения Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ, являясь высшей судебной инстанцией по гражданским, административным и уголовным делам, играет фундаментальную роль в унификации правоприменения через свои обзоры судебной практики, постановления Пленума и определения по конкретным делам.

• Оспаривание отказа в регистрации: ВС РФ прояснял подходы к спорам об отказе в регистрации права на недвижимость, указывая на возможность использования двух способов защиты права:
  1. Оспаривание решения об отказе: Требование признать отказ незаконным и обязать регистрирующий орган совершить регистрационные действия.
  2. Признание права собственности: В некоторых случаях, когда отказ в регистрации связан с оспариванием самого права, заявитель может сразу требовать признания права собственности, что автоматически влечет за собой обязанность регистрирующего органа зарегистрировать это право.
• Оценка правомерности приостановлений: Верховный Суд РФ указывал на то, что отсутствие обращения заинтересованного лица в суд с требованием об оспаривании решения органа регистрации прав о приостановлении не препятствует суду в случае оспаривания отказа в регистрации дать оценку правомерности решения о приостановлении. То есть, суд, рассматривая отказ, может вернуться к анализу обоснованности предшествующего ему приостановления.
• Обзоры судебной практики: Обзоры судебной практики Верховного Суда РФ помогают в формировании единообразного применения норм о регистрации, например, в случаях приостановления и отказа в регистрации. Актуальный Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2025) от 08.10.2025 содержит важные правовые позиции, в том числе запрет для госорганов ставить под сомнение записи в ЕГРН, если право частной собственности на имущество возникло на основании неоспоренных сделок. Это является значимым шагом к укреплению принципа достоверности ЕГРН и защите добросовестных правообладателей.
• Нотариальное удостоверение сделок: ВС РФ разъяснял исключения из правила о нотариальном удостоверении сделки (часть 1.1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Например, Суд указал, что правило о нотариальном удостоверении сделки не работает, если одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости. Это снимает излишние бюрократические барьеры в определенных ситуациях.

Значение судебных актов для государственной регистрации

Вступившие в законную силу судебные акты играют роль не просто доказательства, но и самостоятельного правоустанавливающего документа. Судебные акты, вступившие в законную силу, не могут являться предметом ревизии при оспаривании приостановления и отказа в государственной регистрации прав. Это означает, что если суд признал право или обязал зарегистрировать его, регистрирующий орган не вправе подвергать сомнению или пересматривать содержание такого акта. Его обязанность – исполнить судебное решение. Этот принцип обеспечивает верховенство судебной власти и защиту прав граждан и организаций, подтвержденных судебными решениями.

Направления совершенствования законодательства и организационно-правовых механизмов в сфере государственной регистрации прав

Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество, будучи живым организмом, постоянно развивается и адаптируется к новым вызовам и потребностям общества. Законодательные пробелы, регулирующие сферу недвижимости, могут пагубно сказаться на экономическом и политическом развитии в стране, что подчеркивает необходимость постоянного совершенствования. Целью таких изменений является повышение эффективности, прозрачности, доступности и надежности регистрационных процедур.

Развитие цифровых технологий и межведомственного взаимодействия

Одним из наиболее значимых направлений совершенствования является дальнейшая цифровизация и развитие электронных сервисов. Принятие Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в 2015 году стало масштабным изменением, объединившим кадастровый учет и регистрацию прав в единую систему ЕГРН, что заложило основу для цифрового преобразования.

• Онлайн-подача документов: Дальнейшее развитие электронных сервисов, таких как онлайн-подача документов через портал Госуслуг или Личный кабинет на официальном сайте Росреестра, а также через специализированные платформы кредитных учреждений, нотариусов и застройщиков, повышает удобство и доступность процедуры регистрации. Это позволяет заявителям подавать документы, подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), без личного посещения офисов, что значительно экономит время и ресурсы.
• Межведомственное информационное взаимодействие: Развитие системы межведомственного информационного взаимодействия с уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления сокращает перечень документов, которые заявителям необходимо собирать самостоятельно. Благодаря этой системе Росреестр может самостоятельно запрашивать необходимые сведения (например, о разрешении на строительство, выписки из ЕГРЮЛ/ЕГРИП) у других ведомств в электронном виде, что упрощает процесс для граждан и снижает бюрократическую нагрузку.
• Электронное ведение ЕГРН: Ведение ЕГРН исключительно в электронном виде является одним из направлений совершенствования, упрощающим доступ к информации и ускоряющим процессы за счет автоматизации и использования электронных сервисов.
• Отмена бумажных свидетельств: Отмена выдачи свидетельств о государственной регистрации прав (с 2016 года) и полный переход к выпискам из ЕГРН также является мерой по совершенствованию. Выписка из ЕГРН, доступная в электронном виде, является актуальным и наиболее достоверным подтверждением зарегистрированных прав.

Уточнение пределов правовой экспертизы и новые требования к объектам недвижимости

Законодатель постоянно работает над уточнением и конкретизацией полномочий государственного регистратора, что способствует единообразию и предсказуемости процедуры.

• Пределы правовой экспертизы: Изменения в ФЗ-218 (в частности, Федеральным законом № 58-ФЗ от 14 марта 2022 года и № 487-ФЗ от 26 декабря 2024 года) уточнили пределы правовой экспертизы при госрегистрации прав. С 13 июля 2020 года государственный регистратор проверяет лишь соответствие сведений в техническом плане разрешению на ввод объекта (в части площади, этажности, количества помещений), не осуществляя проверку законности выдачи самого разрешения. Это исключает дублирование функций и возлагает ответственность за законность разрешения на ввод на орган, его выдавший.
• Новые требования к объектам недвижимости с 1 марта 2025 года: Вступают в силу важные изменения, касающиеся сведений о границах объектов недвижимости. С 1 марта 2025 года государственная регистрация прав на земельный участок не может быть выполнена, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ (то есть, не проведено межевание). Аналогичное требование распространяется и на здания/сооружения, расположенные на таком участке. Это направлено на окончательное устранение «серых зон» в кадастре, предотвращение пограничных споров и повышение достоверности сведений ЕГРН.

Совершенствование механизмов ответственности и компенсации

Повышение гарантий защиты прав собственников является одной из ключевых задач. Регулирование вопросов ответственности органа регистрации прав, государственного регистратора прав, а также компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН, направлено на повышение этих гарантий.

• Ответственность за ошибки: Законодательство предусматривает ответственность Росреестра за вред, причиненный вследствие ненадлежащей государственной регистрации прав или внесения неверных сведений в ЕГРН. Это стимулирует сотрудников к более тщательному исполнению своих обязанностей.
• Компенсация добросовестным приобретателям: Введены механизмы компенсации за утрату права на жилое помещение. В частности, физическое лицо-собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, утратившее право по независящим от него причинам, имеет право на однократную компенсацию за счет казны Российской Федерации в сумме, установленной решением суда, но не превышающей 1 миллиона рублей. Эта мера призвана защитить наиболее уязвимых участников гражданского оборота и повысить доверие к системе регистрации.

Предложения по дальнейшей оптимизации законодательства

Для дальнейшего повышения эффективности и стабильности института государственной регистрации можно предложить ряд мер:

• Дальнейшее сокращение перечня оснований для приостановления/отказа: Анализ причин приостановлений показывает, что многие из них могут быть устранены путем более четкой регламентации процедуры, разъяснения требований к документам и повышения квалификации заявителей. Целесообразно провести ревизию статьи 27 ФЗ-218 с целью сокращения количества пунктов и их более однозначной формулировки.
• Развитие системы досудебного обжалования: Хотя право обжаловать в административном порядке решение о приостановлении государственного кадастрового учета в апелляционную комиссию уже существует, его эффективность можно повысить путем расширения полномочий комиссий и обязательности их решений для регистратора.
• Унификация электронных стандартов: Создание единых стандартов для электронного документооборота между всеми участниками процесса (заявители, нотариусы, банки, застройщики, государственные органы) для минимизации технических ошибок и ускорения обмена информацией.
• Повышение информационной грамотности населения: Проведение образовательных программ и создание доступных инструкций для граждан о порядке регистрации, необходимых документах и типичных ошибках, что позволит снизить количество приостановлений по вине заявителей.
• Сравнительно-правовой анализ лучших мировых практик: Изучение опыта стран с наиболее эффективными системами регистрации недвижимости (например, системы Торренса) для заимствования успешных решений и адаптации их к российским реалиям.

Все эти меры, направленные на устранение законодательных пробелов, уточнение норм и повышение эффективности функционирования института государственной регистрации, особенно в жилищной сфере, будут способствовать укреплению прав собственности и повышению стабильности гражданского оборота в целом.

Заключение

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации прошел долгий и сложный путь развития, трансформировавшись от разрозненных актов фиксации до современной, централизованной и цифровой системы. От Поместной избы Ивана Грозного до Единого государственного реестра недвижимости Росреестра – каждая эпоха вносила свои коррективы, отражая изменения в общественно-экономическом укладе страны. Сегодня государственная регистрация является не просто юридической процедурой, а краеугольным камнем стабильности гражданского оборота, единственным доказательством существования зарегистрированного права и мощным инструментом защиты имущественных интересов граждан и организаций.

В ходе исследования были достигнуты все поставленные цели и задачи. Мы проследили историческую эволюцию института, начиная с его дореволюционных прообразов и заканчивая становлением современной ��истемы после возрождения частной собственности в 1990-х годах, с акцентом на роль Гражданского кодекса РФ, ФЗ-122 и ФЗ-218. Детально рассмотрены правовые основы, основополагающие принципы (законность, публичность, достоверность, приоритет, единство) и юридическое значение государственной регистрации, включая обновленные с 1 января 2025 года размеры государственной пошлины и механизмы ускоренной регистрации.

Особое внимание уделено специфике регулирования и процедуры регистрации прав на различные виды объектов недвижимости, в том числе в социально значимой жилищной сфере. Подробно описаны объекты, подлежащие обязательной регистрации, порядок и сроки осуществления регистрационных действий, а также современные способы подачи документов с использованием цифровых технологий и усиленной квалифицированной электронной подписи.

Выявлены и проанализированы актуальные проблемы правоприменительной практики, такие как широкий перечень оснований для приостановления государственной регистрации (63 пункта статьи 27 ФЗ-218) и частота необоснованных приостановлений/отказов. Подчеркнута роль судебного порядка как единственного способа обжалования окончательных решений об отказе. Рассмотрены коллизии, связанные с границами земельных участков и соответствием объектов градостроительным регламентам.

Ключевым аспектом исследования стала оценка роли судебных органов в формировании единообразной практики. Проанализированы новейшие постановления Конституционного Суда РФ (№ 18-П/2023 по машино-местам и № 25-П от 27 мая 2024 года по наследованию жилья), а также разъяснения Верховного Суда РФ, которые оказывают существенное влияние на толкование норм и разрешение споров, в том числе запрет госорганам ставить под сомнение записи в ЕГРН, если право частной собственности возникло на основании неоспоренных сделок.

Наконец, были разработаны предложения по совершенствованию законодательства и организационно-правовых механизмов. Эти предложения включают дальнейшее развитие цифровых технологий и межведомственного взаимодействия, уточнение пределов правовой экспертизы, введение новых требований к объектам недвижимости (межевание с 1 марта 2025 года) и совершенствование механизмов ответственности и компенсации для добросовестных приобретателей.

В заключение следует подчеркнуть, что институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество является динамичной системой, требующей постоянного мониторинга, анализа и адаптации. Дальнейшее его совершенствование в условиях цифровизации и изменяющегося законодательства будет способствовать не только повышению эффективности государственных услуг, но и, что самое важное, укреплению гарантий прав собственности, обеспечению правовой безопасности и стабильности гражданского оборота в Российской Федерации.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. Налоговый кодекс Российской Федерации.
4. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
7. Федеральный конституционный закон от 28.04.1995 № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации».
8. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
9. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
10. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
11. Федеральный закон от 27.02.2003 № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта».
12. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
13. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
14. Федеральный закон от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».
15. Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
16. Указ Президента Российской Федерации от 13.10.2004 № 1313 «Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации».
17. Указ Президента Российской Федерации от 13.10.2004 № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы».
18. Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
19. Постановление Правительства Российской Федерации от 09.04.2001 № 273 «Об утверждении федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
20. Постановление Правительства Российской Федерации от 17.09.2003 № 580 «Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей».
21. Постановление Правительства Российской Федерации от 14.12.2004 № 773 «Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме».
22. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.02.2005 № 68 «Об утверждении Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи».
23. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2001 № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения».
24. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 24.12.2001 № 343 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
25. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 23.01.2002 № 18 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса)».
26. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 № 183 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов».
27. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
28. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 25.03.2003 № 70 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество».
29. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 18.09.2003 № 226 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах».
30. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 03.12.2004 № 185 «О создании регистрационных округов, в границах которых действуют территориальные органы Федеральной регистрационной службы».
31. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 08.12.2004 № 192 «Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер».
32. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 25.05.2004 № 107 «Об утверждении Инструкции о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме».
33. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 20.07.2004 № 126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним».
34. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 26.07.2004 № 132 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки».
35. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества».
36. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 04.03.2005 № 16 «Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами».
37. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества».
38. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 15.06.2006 № 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества».
39. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».
40. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».
41. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
42. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
43. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2002 N 4713/02.
44. Постановление Президиума ВАС РФ от 14.12.2004 N 11992/04.
45. Постановление Президиума ВАС РФ от 21.12.2004 N 11359/04.
46. Постановление Конституционного Суда РФ от 28.01.2025 N 3-П «По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
47. Постановление Конституционного Суда РФ от 18.04.2023 № 18-П «По делу о проверке конституционности части 3 статьи 6 Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина И.Ф. Короткова».
48. Конвенция, отменяющая требование легализации иностранных официальных документов (Гаага, 05.10.1961).
49. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2025) // Е-ДОСЬЕ.
50. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки: Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М.: Зерцало, 2004. 568 с.
51. Баглай М.В. Конституционное право Российской Федерации. М.: ИНФРА-М, 1998. 637 с.
52. Гаджиев Г.А. Защита основных экономических прав и свобод предпринимателей за рубежом и в Российской Федерации: (Опыт сравнительного исследования). М.: Манускрипт, 1995. 114 с.
53. Герман И.Е. Земельные дела в западноевропейских государствах. М.: URSS, 1913. 45 с.
54. Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. N 10.
55. Гражданское право: учебник: в 2 т. / отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. М.: БЕК, 1998. Т. 1. 73 с.
56. Давид Р., Жоффре-Спинози К. Основные правовые системы современности. М.: Международные отношения, 1996. 78 с.
57. Дювернуа Н.Л. Конспект лекций по русскому гражданскому праву. СПб, 1897. 56 с.
58. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2004.
59. Некрасова О.Ю. Личная недвижимость (то, что Вы хотите знать, но не у кого спросить). М.: Волтерс Клувер, 2004.
60. Пискунова М.Г. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость / под ред. А.Р. Кирсанова. М.: Юстицинформ, 2003. 54 с.
61. Синельникова В.Н. Становление и развитие института регистрации прав на недвижимое имущество в России // Nota Bene. [Электронный ресурс]. URL: https://nbpublish.com/library_read_article.php?id=30560.
62. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006. 35 с.
63. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова). М.: Юрайт-Издат, 2005. 674 с.
64. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (часть первая) для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», 1995. 32 с.
65. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под общ. ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп. М.: Спарк, 2001. 47 с.
66. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. N 7.
67. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М.: Статут, 2004. 87 с.
68. Государство и право. 1998. N 2. С. 45; N 8. С. 94.
69. Экспресс-Закон. 2003. N 29-30.
70. Недвижимость и строительство Петербурга. 2006. № 41 (425). С. 1.
71. 1.4. Принципы государственной регистрации // Cyberleninka.ru. [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/1-4-printsipy-gosudarstvennoy-registratsii.
72. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Cyberleninka.ru. [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/printsipy-gosudarstvennoy-registratsii-prav-na-nedvizhimoe-imuschestvo.
73. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Росреестр. [Электронный ресурс]. URL: https://rosreestr.gov.ru/upload/Doc/218-FZ_ot_13.07.2015.pdf.
74. История Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Росреестр. [Электронный ресурс]. URL: https://xn--h1akm.xn--p1ai/upload/iblock/c38/c38676d91c1209b0b4b88937012fbdd6.pdf.
75. Становление и развитие государственной регистрации прав на недвижимое имущество в дореволюционной России // Cyberleninka.ru. [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/stanovlenie-i-razvitie-gosudarstvennoy-registratsii-prav-na-nedvizhimoe-imuschestvo-v-dorevolyutsionnoy-rossii.
76. Государственная регистрация права собственности на недвижимость: как оформить квартиру в собственность // Журнал Домклик. [Электронный ресурс]. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/gosudarstvennaya-registraciya-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimost/.
77. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Молодой ученый. [Электронный ресурс]. URL: https://moluch.ru/archive/460/101137/.
78. Отказы Росреестра в регистрации: как их оспорить // Право.ру. [Электронный ресурс]. URL: https://pravo.ru/story/247926/.
79. Государственная регистрация прав на жилые помещения // Бизнес-портал AUP.Ru. [Электронный ресурс]. URL: http://www.aup.ru/books/m237/4_3.htm.
80. ГК РФ Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество // КонсультантПлюс. [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/938072134440510ff98f3915f7911b339462f277/.
81. ВС прояснил подход к спорам об отказе в регистрации права на недвижимость // Адвокатская газета. [Электронный ресурс]. URL: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-proyasnil-podkhod-k-sporam-ob-otkaze-v-registratsii-prava-na-nedvizhimost/.
82. Регистрация в Росреестре: порядок действий // База знаний BN.ru. [Электронный ресурс]. URL: https://www.bn.ru/knowledge/registraciya-v-rosreestre/.
83. 25 лет со дня создания системы государственной регистрации прав на недвижимость // Росреестр. [Электронный ресурс]. URL: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/25-let-so-dnya-sozdaniya-sistemy-gosudarstvennoy-registratsii-prav-na-nedvizhimost-/.
84. Энциклопедия судебной практики. Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав (Ст. 20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») // Гарант. [Электронный ресурс]. URL: https://base.garant.ru/57700445/.
85. Государственная регистрация прав на недвижимость // Бизнес-портал AUP.Ru. [Электронный ресурс]. URL: http://www.aup.ru/books/m237/5_2.htm.
86. Статья 3. Принципы государственной регистрации вещных прав // Гарант. [Электронный ресурс]. URL: https://base.garant.ru/10103720/1252179/.
87. Государственная регистрация недвижимости // Юрист Ростова. [Электронный ресурс]. URL: https://urist-rostova.ru/uslugi-dlya-fizicheskih-lits/gosudarstvennaya-registratsiya-nedvizhimosti/.
88. Как зарегистрировать права на недвижимость: инструкция, этапы, документы // Госуслуги. [Электронный ресурс]. URL: https://www.gosuslugi.ru/life/kak_zaregistrirovat_prava_na_nedvizhimost.
89. Обзор судебной практики по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Гарант. [Электронный ресурс]. URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/10001000/.
90. История формирования органов госрегистрации прав на недвижимое имущество в КБР // РИА «Кабардино-Балкария». [Электронный ресурс]. URL: https://kbr.ru/news/istorija-formirovanija-organov-gosregistracii-prav-na-nedvizhimoe-imuschestvo-v-kbr/.
91. Как зарегистрировать право собственности на жилое помещение на основании договора купли-продажи, мены, дарения, ренты // Росреестр. [Электронный ресурс]. URL: https://rosreestr.gov.ru/press/smi/kak-zaregistrirovat-pravo-sobstvennosti-na-zhiloe-pomeshchenie-na-osnovanii-dogovora-kupli-prodazhi-meny-dareniya-renty/.
92. Государственная регистрация права собственности на объект жилого назначения, приобретаемый в порядке наследования // Досудебное обжалование. [Электронный ресурс]. URL: https://obr.rosreestr.ru/document/425.
93. Этапы развития системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости // Cyberleninka.ru. [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/etapy-razvitiya-sistemy-registratsii-prav-na-nedvizhimost-i-ucheta-nedvizhimosti.
94. ЖК РФ Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения // КонсультантПлюс. [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5134/6225a0724647900b991176b63f274a16ed6a6c11/.
95. К 25-летию системы регистрации прав на недвижимость и 15-летию Росреестра 2023 // Росреестр. [Электронный ресурс]. URL: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/k-25-letiyu-sistemy-registratsii-prav-na-nedvizhimost-i-15-letiyu-rosreestra/.
96. Как зарегистрировать право собственности в Росреестре // Журнал Тинькофф. [Электронный ресурс]. URL: https://journal.tinkoff.ru/registraciya-nedvizhimosti/.
97. Государственная регистрация прав на жилые помещения // Адвокат 24. [Электронный ресурс]. URL: https://www.advokat24.info/articles/zhilishhnye-spory/gosudarstvennaya-registratsiya-prav-na-zhilye-pomeshheniya.html.
98. Отказали в регистрации права собственности на недвижимость или приостановили регистрацию: что делать? // Двитекс. [Электронный ресурс]. URL: https://dviteks.ru/stati/otkazali-v-registratsii-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimost-ili-priostanovili-registratsiyu-chto-delat/.
99. Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения // КонсультантПлюс. [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182613/050f2fb14a4220b306b328a649323f5b21028711/.
100. Что такое регистрация права на недвижимость // Госуслуги. [Электронный ресурс]. URL: https://www.gosuslugi.ru/help/faq/real_estate_registration/101001.
101. Возникновение и развитие системы государственной регистрации прав на территории России в дореволюционный период // КиберЛенинка. [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/vozniknovenie-i-razvitie-sistemy-gosudarstvennoy-registratsii-prav-na-territorii-rossii-v-dorevolyutsionnyy-period.
102. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним // Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь. [Электронный ресурс]. URL: https://gki.gov.by/activity/gos-registraciya-nedvizhimosti/.
103. Оспаривание приостановления государственной регистрации права // КонсультантПлюс. [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182613/651f93f63c8736b0416955a159981358999330a8/.
104. Отказ от государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: проблемы теории и практики // Cyberleninka.ru. [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/otkaz-ot-gosudarstvennoy-registratsii-prav-na-nedvizhimoe-imuschestvo-i-sdelok-s-nim-problemy-teorii-i-praktiki.
105. Конституционный Суд обновил правила наследования жилья // Дзен. [Электронный ресурс]. URL: https://dzen.ru/a/ZtXF-Xv0_y5sU2wW.
106. Как новое решение Конституционного суда изменит подход к наследованию жилья в России // Лента новостей Орла. [Электронный ресурс]. URL: https://orel.mk.ru/social/2025/10/14/kak-novoe-reshenie-konstitucionnogo-suda-izmenit-podkhod-k-nasledovaniyu-zhilya-v-rossii.html.
107. История возникновения института права собственности на недвижимое имущество в России // Молодой ученый. [Электронный ресурс]. URL: https://moluch.ru/archive/439/96074/.