Государственная регистрация прав на недвижимость в Российской Федерации: актуальные проблемы и перспективы развития в свете новейшего законодательства и правоприменительной практики

На протяжении последних десятилетий, начиная с эпохи формирования рыночных отношений, государственная регистрация прав на недвижимость в Российской Федерации претерпела значительные изменения, превратившись из развивающейся системы в один из фундаментальных столпов гражданского оборота. В условиях динамичного развития законодательства и правоприменительной практики, особенно с учетом изменений, вступивших в силу или ожидаемых в 2025-2026 годах, вопросы, связанные с этим институтом, приобретают особую актуальность. Стабильность имущественных отношений, защита прав собственников и инвесторов, а также эффективность государственного управления в сфере недвижимости напрямую зависят от прозрачности, точности и доступности системы регистрации. Что же означает эта зависимость на практике?

Цель настоящей дипломной работы заключается в проведении комплексного и всестороннего анализа института государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации. Для достижения этой цели ставятся следующие задачи: исследовать теоретические и правовые основы регистрации, детально рассмотреть структуру и функции Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), систематизировать виды регистрируемых прав и особенностей их оборота, выявить и глубоко проанализировать актуальные проблемы правоприменительной практики с учетом новейших вызовов, изучить формирующуюся судебную практику Верховного Суда РФ и, наконец, предложить конкретные направления совершенствования института государственной регистрации. Данное исследование предназначено для студентов юридических факультетов и молодых исследователей, стремящихся к глубокому пониманию правовых механизмов, лежащих в основе рынка недвижимости.

Теоретические и правовые основы государственной регистрации прав на недвижимость

Понятие и правовая природа государственной регистрации прав на недвижимость

В основе стабильного гражданского оборота и защиты имущественных прав лежит принцип публичной достоверности, который в сфере недвижимости реализуется через институт государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Этот акт осуществляется посредством внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Правовая природа государственной регистрации неоднократно становилась предметом дискуссий в отечественной доктрине. Ряд ученых-цивилистов (например, Е.А. Суханов, О.М. Козырь) рассматривают ее как акт, имеющий конституционно-правовые основы, поскольку право собственности, защищаемое Конституцией Российской Федерации, предполагает не только возможность владения, пользования и распоряжения имуществом, но и государственные гарантии его неприкосновенности. Регистрация прав обеспечивает эти гарантии, делая информацию о правах общедоступной и предотвращая недобросовестные действия.

Ключевые принципы государственной регистрации, закрепленные в законодательстве, включают:

• Принцип публичности: Сведения о зарегистрированных правах доступны для ознакомления любому заинтересованному лицу (с определенными ограничениями), что способствует прозрачности гражданского оборота.
• Принцип достоверности: Предполагается, что зарегистрированные права соответствуют действительности до тех пор, пока не доказано обратное в установленном законом порядке.
• Принцип обязательности: Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре.
• Принцип единства объекта: Регистрации подлежит не только право, но и сам объект недвижимости, что обеспечивает их неразрывную связь.

Таким образом, государственная регистрация не просто фиксирует существующие права, но и, в большинстве случаев, является правообразующим фактором, то есть именно с момента регистрации возникают, изменяются или прекращаются юридические последствия для субъектов прав на недвижимость. Это подчеркивает ее роль как критически важного механизма в обеспечении стабильности и предсказуемости гражданских правоотношений.

История развития законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость в РФ

История становления института государственной регистрации прав на недвижимость в России — это путь от разрозненных, фрагментарных правил к централизованной и унифицированной системе. До конца XX века в нашей стране отсутствовала единая государственная система регистрации прав на недвижимость, что создавало значительные риски и правовую неопределенность в условиях формирующегося рынка. Права на недвижимость могли удостоверяться различными документами, и единого публичного реестра не существовало, что серьезно осложняло гражданский оборот.

Переломным моментом стало принятие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который вступил в силу 31 января 1998 года. Этот закон заложил основу для современной системы регистрации, установив обязательность государственной регистрации прав, принцип публичности реестра и определив, что именно с момента регистрации права на недвижимость возникают, изменяются и прекращаются. ФЗ № 122-ФЗ стал краеугольным камнем для формирования правового поля, в котором операции с недвижимостью приобрели цивилизованный характер.

Однако по мере развития рынка и технологий, а также накопления правоприменительной практики, стали очевидны и недостатки системы, созданной ФЗ № 122-ФЗ. Одной из главных проблем была существовавшая параллельно система государственного кадастрового учета объектов недвижимости, которая велась отдельно и часто приводила к рассогласованию сведений о самом объекте и правах на него. Это порождало дублирование функций, увеличение сроков и снижение эффективности. Эти предпосылки привели к разработке нового закона, который должен был устранить выявленные пробелы и интегрировать разрозненные процессы.

Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: новации и значение

Эволюция законодательства о недвижимости достигла своего нового этапа с принятием Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который пришел на смену ФЗ № 122-ФЗ. Этот закон регулирует отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственным кадастровым учетом, ведением Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и предоставлением сведений из него.

Ключевыми концептуальными изменениями, внесенными ФЗ № 218-ФЗ, стали:

1. Объединение систем регистрации прав и кадастрового учета: Это, пожалуй, наиболее значимое изменение. Если ранее существовали два отдельных реестра – Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый государственный реестр прав (ЕГРП), то ФЗ № 218-ФЗ предусмотрел их слияние в единый информационный ресурс – Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это позволило создать комплексную и непротиворечивую базу данных о недвижимости, где сведения об объекте (кадастровый учет) и правах на него (регистрация прав) собраны в одном месте.
2. Создание ЕГРН: Как следствие объединения, появился ЕГРН, который стал централизованной и унифицированной системой хранения информации о недвижимости. Это значительно упростило процесс получения сведений и повысило их достоверность.
3. Отмена бумажных свидетельств о государственной регистрации: С 15 июля 2016 года была прекращена выдача бумажных свидетельств о государственной регистрации прав. Теперь все права и сделки удостоверяются только выпиской из ЕГРН, что является шагом к полной цифровизации и дематериализации правоудостоверяющих документов. Это позволило сократить документооборот и риски, связанные с утерей или подделкой бумажных свидетельств.
4. Развитие электронной регистрации: Одним из ключевых достоинств нового порядка стала возможность осуществления регистрации прав в электронном виде. Эта инновация получила колоссальное развитие. Например, в сентябре 2024 года Управление Росреестра по Москве приняло рекордные 126,69 тыс. электронных заявлений на регистрацию прав. За период с января по сентябрь 2024 года было подано 1,17 млн электронных заявлений, что на 14,2% превысило показатели предыдущего года. Об абсолютном рекорде свидетельствует 1,46 млн электронных заявлений, поступивших в столичный Росреестр в 2023 году. Более того, с 1 марта 2025 года юридические лица, как правило, будут обязаны представлять заявления на кадастровый учет и государственную регистрацию прав исключительно в электронной форме, за исключением некоторых случаев до 1 января 2026 года.

Павел Крашенинников, видный российский юрист и Председатель Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству, неоднократно подчеркивал, что новый порядок государственной регистрации лучше защищает права граждан и юридических лиц. Это обусловлено тем, что именно с момента внесения записи в ЕГРН возникают, прекращаются или изменяются соответствующие права на недвижимость, что создает четкий, публичный и достоверный механизм фиксации прав. ФЗ № 218-ФЗ значительно укрепил правовую основу для обеспечения стабильности гражданского оборота и защиты имущественных прав в России.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) как центральный элемент системы

В сердце современной российской системы государственной регистрации прав на недвижимость находится Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — инструмент, призванный обеспечить прозрачность, достоверность и эффективность учета прав и объектов. Его создание стало результатом многолетних усилий по систематизации и унификации данных, ранее хранившихся в разрозненных базах.

Структура и содержание ЕГРН: кадастр недвижимости, реестр прав и реестр границ

ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных сведений. Это не просто база данных, а сложная интегрированная система, которая объединила в себе функции, ранее выполнявшиеся Государственным кадастром недвижимости (ГКН) и Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). С 1 января 2017 года все сведения из этих двух реестров были консолидированы в ЕГРН.

Структурно ЕГРН состоит из нескольких ключевых элементов:

1. Реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости): Содержит уникальные характеристики каждого объекта недвижимости, такие как вид объекта (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс), его местоположение, площадь, назначение, кадастровый номер, дата постановки на кадастровый учет и другие технические сведения. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества — это процесс внесения в ЕГРН этих сведений, подтверждающих существование или прекращение объекта.
2. Реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость): В этом разделе фиксируются сведения о зарегистрированных правах (собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление и др.), ограничениях прав (например, арест) и обременениях (например, ипотека, сервитуты), а также информация о правообладателях и основаниях возникновения, перехода или прекращения этих прав.
3. Реестр границ: Содержит сведения о границах объектов недвижимости, таких как границы населенных пунктов, территориальных зон, зон с особыми условиями использования территорий, а также о границах земельных участков. Это критически важно для предотвращения земельных споров и обеспечения точного определения местоположения объектов.
4. Реестровые дела: Включают все документы, на основании которых вносились сведения в ЕГРН (заявления, правоустанавливающие документы, межевые и технические планы и т.д.).
5. Кадастровые карты: Визуальное представление информации о местоположении объектов недвижимости и их границах на картографической основе.

Важно отметить, что все реестры ЕГРН, кадастровые карты и книги учета документов ведутся исключительно в электронной форме. За актуализацию и достоверность сведений в ЕГРН отвечает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая является центральным государственным органом в этой сфере.

Публичность и достоверность сведений ЕГРН

Один из краеугольных камней современного гражданского оборота недвижимости — это принципы публичности и достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН. Эти принципы призваны обеспечить безопасность сделок, снизить риски для участников рынка и укрепить доверие к государственному регистру.

Публичность сведений ЕГРН означает, что информация о зарегистрированных правах на недвижимость и характеристиках объектов доступна для широкого круга лиц. Этот принцип реализуется через возможность получения выписки из ЕГРН, которая является единственным документом, подтверждающим государственную регистрацию права собственности, и содержит официальные сведения об объекте: характеристики, историю сделок и наличие обременений. Выписки из ЕГРН подразделяются на:

• Общедоступные (открытые) сведения: Включают информацию о характеристиках объекта недвижимости, зарегистрированных правах на него и сведения о переходе прав на объект. Важно, что в отношении правообладателя в этих случаях указываются неполные сведения, чтобы защитить персональные данные.
• Сведения ограниченного доступа (закрытые): К ним относятся более конфиденциальные данные, например, сведения о правах отдельного лица на имеющиеся (или имевшиеся) у него объекты недвижимости, а также сведения о содержании правоустанавливающего документа. Доступ к таким сведениям имеют только сам правообладатель, его законные представители, наследники, суды, правоохранительные органы и некоторые другие уполномоченные лица.

Достоверность сведений ЕГРН означает, что данные, внесенные в реестр, предполагаются верными до тех пор, пока не доказано обратное в установленном законом порядке. Этот принцип является основой для формирования добросовестного приобретателя и защиты его прав. Если лицо приобретает недвижимость, опираясь на сведения ЕГРН, и не знало и не могло знать о неправомерности отчуждения, оно признается добросовестным приобретателем, и его право подлежит защите. Именно поэтому в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2025) Президиум Верховного Суда РФ установил запрет для госорганов ставить под сомнение записи в ЕГРН. Если публичный орган полагает, что право частной собственности возникло на основании ничтожных сделок, он не может на этом основании отказывать в регистрационных действиях до оспаривания этого права в судебном порядке. Этот принцип укрепляет стабильность гражданского оборота и защищает доверие к публичному реестру.

Особенности регистрации прав и сделок в электронном виде

Цифровизация стала одним из ключевых драйверов развития института государственной регистрации прав на недвижимость в России. Возможность осуществления регистрации прав в электронном виде, закрепленная Федеральным законом № 218-ФЗ, не просто упростила процедуру, но и придала ей совершенно новый уровень эффективности и доступности.

Развитие электронной регистрации демонстрирует впечатляющую динамику. Статистика Управления Росреестра по Москве за 2023-2024 годы является ярким подтверждением этого тренда. В сентябре 2024 года было принято 126,69 тыс. электронных заявлений на регистрацию прав, что стало рекордным показателем для этого месяца. Общий объем электронных заявлений за период с января по сентябрь 2024 года достиг 1,17 млн, превысив показатели предыдущего года на 14,2%. При этом абсолютный рекорд был установлен в 2023 году, когда в столичный Росреестр поступило 1,46 млн электронных заявлений. Эти цифры свидетельствуют о растущем доверии граждан и организаций к электронным сервисам, а также об удобстве и скорости такого формата.

Преимущества электронной регистрации очевидны:

• Сокращение сроков: Процесс подачи документов и их рассмотрения значительно ускоряется благодаря отсутствию необходимости физического прис��тствия и бумажного документооборота.
• Снижение административных барьеров: Возможность подать заявление из любой точки мира, имея электронную подпись, делает процедуру более доступной.
• Повышение безопасности: Электронные подписи и защищенные каналы связи снижают риски подделки документов и мошенничества.
• Экологичность: Отказ от бумажных носителей способствует снижению потребления природных ресурсов.

Однако развитие электронной регистрации несет и новые вызовы, требующие постоянного совершенствования правового регулирования и технических решений. Одним из таких вызовов является введение обязанности для юридических лиц с 1 марта 2025 года представлять заявления на кадастровый учет и государственную регистрацию прав исключительно в электронной форме, за исключением некоторых случаев до 1 января 2026 года. Эта мера направлена на дальнейшее стимулирование цифровизации и повышение эффективности взаимодействия с Росреестром, но требует от бизнеса готовности к работе с электронными документами и усиленной защиты своих электронных подписей.

Виды прав на недвижимость, подлежащие регистрации, и особенности их оборота

Институт государственной регистрации прав на недвижимость охватывает широкий спектр юридических отношений, связанных не только с правом собственности, но и с иными вещными правами и многочисленными обременениями. Понимание этого многообразия является краеугольным камнем для любого участника гражданского оборота и юриста.

Перечень регистрируемых прав и обременений

Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ и, конечно же, Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» четко определяют, какие именно права и их ограничения подлежат обязательной государственной регистрации. Это требование не просто формальность, а ключевой принцип публичности и достоверности, обеспечивающий защиту интересов всех участников гражданского оборота.

К основным видам прав, подлежащих государственной регистрации, относятся:

• Право собственности: Фундаментальное вещное право, дающее его обладателю наиболее полный контроль над имуществом (владение, пользование, распоряжение).
• Право хозяйственного ведения и право оперативного управления: Вещные права, принадлежащие государственным и муниципальным унитарным предприятиям и учреждениям соответственно, позволяющие им владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в пределах, установленных законом и собственником.
• Право пожизненного наследуемого владения: Исторически сложившееся право, предоставлявшееся гражданам на земельные участки и ныне не возникающее, но сохраняющееся за теми, у кого оно возникло до введения в действие Земельного кодекса РФ.
• Право постоянного (бессрочного) пользования: Также ранее возникавшее право на земельные участки, преимущественно для государственных и муниципальных учреждений, а также коммерческих организаций в определенных случаях.
• Ипотека: Залог недвижимого имущества, обеспечивающий исполнение обязательства, регистрируется как обременение права собственности.
• Сервитуты: Право ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью (например, право прохода или проезда).
• Иные права, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами: К ним могут относиться различные специфические права, возникающие из договора или закона.

Помимо самих прав, обязательной государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, которые могут возникать на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления. К наиболее распространенным обременениям относятся:

• Аренда: Право пользования чужим недвижимым имуществом на основании договора аренды, если срок аренды превышает один год.
• Доверительное управление: Передача имущества в управление другому лицу на определенный срок.
• Арест имущества: Запрет на распоряжение имуществом, наложенный судом или иным уполномоченным органом.
• Залог (ипотека): Как уже упоминалось, это обременение, обеспечивающее исполнение обязательства.

Таким образом, государственная регистрация охватывает все основные аспекты правового режима недвижимости, обеспечивая полноту и прозрачность информации для всех заинтересованных лиц.

Момент возникновения, перехода и прекращения прав: роль государственной регистрации

В гражданском праве Российской Федерации государственная регистрация играет критически важную, а зачастую и правообразующую роль в определении момента возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Этот принцип, закрепленный в статье 8.1 Гражданского кодекса РФ и детализированный в ФЗ № 218-ФЗ, означает, что право возникает только с момента его регистрации.

Это положение имеет глубокие практические последствия:

• Правообразующий эффект: Для подавляющего большинства вещных прав на недвижимость (право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитуты и др.), их возникновение, переход или прекращение не связывается с моментом подписания договора или принятия иного решения, а исключительно с датой внесения соответствующей записи в ЕГРН. До этого момента, даже если все условия сделки выполнены, юридически право не считается возникшим у нового правообладателя.
• Защита интересов: Этот подход обеспечивает публичность и достоверность информации. Любое лицо, желающее вступить в сделку с недвижимостью, может запросить выписку из ЕГРН и получить актуальные сведения о правообладателе и обременениях, что минимизирует риски мошенничества и споров.
• Договор, предусматривающий переход прав на недвижимость, считается заключенным только с момента государственной регистрации: Это означает, что права и обязанности сторон по такому договору возникают не в момент его подписания, а с момента его государственной регистрации. Это особенно актуально для договоров купли-продажи, дарения, мены недвижимости.
• Вновь создаваемые объекты недвижимости: Аналогичный принцип действует и в отношении вновь создаваемых объектов. Право собственности на здание или сооружение, возведенное на земельном участке, возникает только после его ввода в эксплуатацию и государственной регистрации в ЕГРН.

Известный российский цивилист Роман Сергеевич Бевзенко, кандидат юридических наук и профессор Российской школы частного права, неоднократно подчеркивал эту фундаментальную идею:

недвижимая вещь (например, квартира в сданном доме) для гражданского права как объект частных прав возникает только с момента внесения записи о первом собственнике в реестр.

Это означает, что до момента регистрации, несмотря на физическое существование объекта, он не может быть полноценным объектом гражданских прав и не может свободно участвовать в обороте. Эта позиция демонстрирует исключительную важность регистрационной процедуры не только для фиксации, но и для самого «юридического бытия» недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав, возникших до введения системы регистрации

Особое внимание в правовом регулировании уделяется так называемым «ранее возникшим правам» — тем правам на недвижимость, которые появились у граждан и юридических лиц до создания современной системы государственной регистрации. Это было до 31 января 1998 года, когда вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принцип признания ранее возникших прав закреплен законодательно: права на недвижимость, появившиеся до начала действия Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ФЗ № 122-ФЗ), считаются имеющими силу. Это означает, что для таких прав не требуется обязательная государственная регистрация для их признания действительными. Собственники таких объектов могут подтверждать свои права с помощью старых правоустанавливающих документов: свидетельств о праве собственности, договоров, актов государственных органов и т.д., оформленных до указанной даты.

Однако, несмотря на их законную силу, законодательство стимулирует добровольную регистрацию таких прав в ЕГРН. Это происходит по следующим причинам:

1. Повышение правовой защиты: Внесение записи о ранее возникшем праве в ЕГРН значительно повышает уровень его защиты. В случае споров или мошеннических действий наличие публичной записи в реестре является мощным доказательством права собственности.
2. Необходимость для последующих сделок: Для совершения любой сделки с недвижимостью (продажа, дарение, залог, аренда) или регистрации любых обременений (ипотека, сервитут) на объект, ранее возникшее право должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Без такой регистрации невозможно провести последующие юридически значимые действия.
3. Соответствие принципу публичности: Внесение ранее возникших прав в ЕГРН обеспечивает полную прозрачность и достоверность сведений о недвижимости, что соответствует общим принципам современной системы регистрации.
4. Упрощение процедур: Наличие зарегистрированного права в ЕГРН значительно упрощает взаимодействие с государственными органами, банками и нотариусами, поскольку не требуется каждый раз доказывать свое право с помощью старых документов.

Процедура государственной регистрации ранее возникших прав, как правило, носит заявительный характер и осуществляется по желанию правообладателя. Она включает подачу заявления и соответствующих правоустанавливающих документов в Росреестр. Таким образом, несмотря на то что эти права сохраняют юридическую силу, их регистрация в ЕГРН является желательной и практически необходимой для полноценного участия недвижимости в современном гражданском обороте.

Актуальные теоретические и практические проблемы государственной регистрации прав на недвижимость (с учетом новейших вызовов 2025-2026 годов)

Даже при всей своей развитости и значимости, институт государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации не лишен проблем. Эти вызовы проистекают как из недостатков самого законодательства, так и из сложностей правоприменительной практики, которые особенно обостряются в свете динамичных изменений 2025-2026 годов.

Проблемы регистрации прав, возникших до обязательной регистрации, и прав на части объектов

Несмотря на существование правового режима «ранее возникших прав», который признает их юридическую силу без обязательной государственной регистрации, на практике это порождает ряд сложностей.

Вопрос государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до того, как их государственная регистрация стала обязательной, по-прежнему остается источником проблем. Хотя закон признает эти права действительными, отсутствие их фиксации в ЕГРН затрудняет гражданский оборот. Например, при продаже такого объекта покупатель может столкнуться с необходимостью дополнительной проверки правоустанавливающих документов, выданных несколько десятилетий назад, что создает риски и увеличивает время оформления сделки. Несмотря на то, что регистрация этих прав носит добровольный характер, многие правообладатели не спешат ее проходить до возникновения острой необходимости, что поддерживает определенную степень правовой неопределенности в отношении значительного массива объектов недвижимости.

Ещё одной актуальной проблемой является нормативно не урегулированный порядок регистрации установленного судебным актом права собственности на объект недвижимости, являющийся частью другого объекта недвижимости. Например, суд может признать право собственности на часть здания, пристройку или отдельное помещение, которое не является самостоятельным объектом кадастрового учета. В таких случаях возникают сложности с внесением сведений в ЕГРН, поскольку система ориентирована на регистрацию прав на целые, индивидуально определенные объекты. Отсутствие четкого механизма порождает отказы в регистрации, вынуждая заявителей искать обходные пути или вновь обращаться в суд для уточнения формулировок, что ведет к затягиванию процессов и дополнительным расходам.

Эти проблемы подчеркивают, что даже самые общие положения законодательства могут требовать дополнительной детализации и уточнения для эффективной правоприменительной практики.

Новые вызовы правоприменения с 2025 года: границы участков и обязательства застройщиков

Предстоящие изменения в законодательстве, вступающие в силу с 2025 года, призваны решить ряд застарелых проблем, но при этом они несут и новые вызовы для правоприменения.

С 1 марта 2025 года вводится существенное ограничение, касающееся сделок с земельными участками: невозможно будет зарегистрировать сделки с земельными участками, если сведения об их границах не внесены в ЕГРН. Эта мера также распространяется на постановку на кадастровый учет или оформление прав на здания, расположенные на таких участках. Цель этой инициативы благородна: устранить неопределенность в местоположении участков, которая традиционно приводила к множеству судебных споров, связанных с наложением границ, «захватом» территории и трудностями в определении реальной площади. Однако для многих правообладателей, особенно в старых поселениях или садоводческих товариществах, где межевание не проводилось десятилетиями, это станет серьезным препятствием. Необходимость проведения дорогостоящих кадастровых работ может привести к затягиванию сделок, увеличению расходов и даже к временному «замораживанию» оборота таких участков.

Одновременно с этим, с 1 марта 2025 года эксплуатация капитальных объектов и земельных участков, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН, будет считаться незаконной. Эта норма направлена на повышение дисциплины правообладателей и пресечение теневого оборота недвижимости. Однако она может создать проблемы для объектов, которые были построены давно и по различным причинам не были поставлены на кадастровый учет или не прошли регистрацию прав. Это может привести к значительному увеличению нагрузки на Росреестр и кадастровых инженеров, а также спровоцировать волну обращений граждан, которые до этого момента не сталкивались с проблемами из-за отсутствия сведений в ЕГРН.

Кроме того, вводится обязанность застройщиков по подаче заявлений на регистрацию права собственности дольщиков. Эта мера направлена на защиту прав потребителей и ускорение процесса оформления прав на жилье после ввода объекта в эксплуатацию. Ранее эта обязанность лежала на самих дольщиках, что часто приводило к задержкам и сложностям. Теперь застройщик будет выступать агентом по регистрации, что должно упростить процедуру для граждан. Однако это также возлагает на застройщиков дополнительную административную нагрузку и ответственность. Эти новейшие изменения, несомненно, направлены на совершенствование системы, но требуют тщательного мониторинга правоприменительной практики и возможной корректировки для минимизации негативных последствий. Разве не очевидно, что без такого мониторинга эффективность этих мер будет под вопросом?

Проблемы правового регулирования государственной регистрации перехода прав по наследованию

Процедура государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования, несмотря на ее кажущуюся простоту, также сталкивается с рядом теоретических и практических проблем, требующих внимания.

Основная проблема заключается в несовершенстве правового регулирования государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования на основании заявления нотариуса. Хотя нотариус играет ключевую роль в оформлении наследственных прав, выдавая свидетельство о праве на наследство, последующий процесс регистрации в Росреестре может быть сопряжен с трудностями.

Традиционно, наследники самостоятельно подавали заявление на регистрацию права собственности в Росреестр после получения свидетельства о праве на наследство. Однако в целях упрощения процедуры и повышения ее эффективности, законодательство предусматривает возможность подачи заявления на регистрацию прав нотариусом. Идея состоит в том, что нотариус, который уже проверил все необходимые документы и выдал свидетельство, может сразу направить сведения в Росреестр для внесения записи в ЕГРН.

Однако на практике возникают следующие сложности:

• Технические и информационные проблемы: Не всегда налажено бесперебойное электронное взаимодействие между нотариальными конторами и Росреестром, что может приводить к задержкам или ошибкам при передаче данных.
• Разногласия в трактовке: Иногда возникают разногласия между нотариусами и регистраторами относительно перечня необходимых документов или правильности оформления, что замедляет процесс.
• Особые случаи: В некоторых случаях, например, при наличии нескольких наследников, оспаривании наследства или необходимости раздела имущества, процедура усложняется, и роль нотариуса в подаче з��явления становится менее очевидной или даже невозможной без дополнительных действий со стороны наследников.
• Недостаточная регламентация ответственности: Не всегда четко прописана ответственность нотариуса за ошибки или задержки при подаче заявления на регистрацию от имени наследников.

Несмотря на эти проблемы, важно отметить, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельный участок, возникшего до даты вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ФЗ № 122-ФЗ, то есть до 31 января 1998 года), не препятствует признанию права собственности на этот земельный участок в порядке наследования. Это подтверждается судебной практикой, которая признает законную силу ранее возникших прав и позволяет наследникам оформить их в установленном порядке, даже если при жизни наследодателя эти права не были зарегистрированы в реестре. Однако это не отменяет необходимости дальнейшего совершенствования процедур регистрации наследственных прав, чтобы сделать их максимально прозрачными и эффективными.

Несовершенство законодательства и потребность в реформе вещного права

Общая проблема правоприменения в сфере государственной регистрации прав на недвижимость является следствием не только точечных пробелов, но и более глубокого, системного несовершенства действующего законодательства. Эта ситуация диктует острую потребность в его доработке и, возможно, в более масштабной реформе вещного права Российской Федерации.

Основы текущих дискуссий о реформе были заложены ещё в «Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации» 2008 года. Этот документ предлагал масштабные изменения, направленные на модернизацию вещного права, в частности:

• Принцип numerus clausus (исчерпывающего перечня) вещных прав: Целью было четко определить круг вещных прав, признаваемых законом, исключив неопределенность и возможность создания новых, не предусмотренных законом прав. Это должно было повысить предсказуемость гражданского оборота.
• Введение новых ограниченных вещных прав: Концепция предлагала ввести такие права, как право застройки (суперфиций), позволяющее возводить здания на чужом земельном участке, и право постоянного землевладения (эмфитевзис), дающее право владеть и пользоваться сельскохозяйственными землями. Эти новации были призваны расширить инструментарий для использования недвижимости и стимулировать инвестиции.

Однако, как показала практика, многие из этих амбициозных предложений не вошли в окончательные поправки к Гражданскому кодексу, принятые в 2021 году. Эти поправки носили преимущественно технический характер, не затронув глубинных проблем вещного права. Это свидетельствует о том, что масштабная реформа, направленная на устранение фундаментальных недостатков, пока остается незавершенной.

Несовершенство законодательства, в свою очередь, порождает:

• Правовые коллизии: Расхождения между различными нормативными актами, регулирующими одни и те же отношения, создают неопределенность и порождают споры.
• Неэффективность правоприменения: Законодательные пробелы вынуждают правоприменителей, включая Росреестр и суды, интерпретировать нормы, что может приводить к неоднородности практики.
• Низкая инвестиционная привлекательность: Неопределенность в правовом регулировании вещных прав может отпугивать потенциальных инвесторов, снижая темпы развития рынка недвижимости.
• Высокие транзакционные издержки: Сложность и непредсказуемость процедур увеличивают затраты на совершение сделок с недвижимостью.

Актуальность темы обусловлена не только необходимостью обеспечения безопасности субъектов сделок с недвижимостью, но и потребностью совершенствования процедуры государственной регистрации в целом. Рынок недвижимости, как показала динамика 2024 года, продолжает расти и развиваться. Общее количество зарегистрированных сделок с жильем составило около 35 млн, что сопоставимо с предыдущим годом. В условиях такого активного оборота, правовая система должна быть максимально прозрачной, понятной и эффективной. Это требует не только точечных изменений, но и стратегического подхода к реформированию всего вещного права, чтобы институт государственной регистрации мог полноценно выполнять свои функции в обеспечении стабильного и безопасного гражданского оборота.

Судебная практика по спорам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимость: анализ последних позиций Верховного Суда РФ

Судебная практика является живым отражением применения закона и зачастую играет ключевую роль в толковании и уточнении его положений. В сфере государственной регистрации прав на недвижимость позиции Верховного Суда Российской Федерации имеют определяющее значение, формируя единообразный подход к разрешению споров и устраняя возникающие коллизии.

Роль судебного решения как основания для регистрации

В российской правовой системе судебное решение, установившее право на землю или иной объект недвижимости, играет особую роль, выступая в качестве юридического основания для государственной регистрации. Это закреплено в статье 25 Земельного кодекса РФ, которая указывает, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Следовательно, если правообладатель не может оформить свои права на недвижимость во внесудебном порядке (например, из-за отсутствия необходимых документов, спора с другими лицами или отказа Росреестра в регистрации), он вправе обратиться в суд. После вступления судебного решения в законную силу, оно становится юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Это положение имеет несколько важных аспектов:

1. Принудительный характер: Решение суда об установлении права носит обязательный характер для Росреестра, и последний не вправе отказать в регистрации, ссылаясь на другие основания, если само решение суда не оспорено и не отменено.
2. Восстановление нарушенных прав: Судебный порядок позволяет восстановить права, которые были нарушены или не могли быть реализованы по иным причинам, обеспечивая правообладателю возможность легализовать свои притязания.
3. Публичность и достоверность: Внесенная в ЕГРН запись на основании судебного решения придает праву публичную достоверность, что важно для дальнейшего оборота объекта недвижимости.

Однако важно отметить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество является лишь юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Само право возникает не из факта регистрации, а из тех юридических фактов (договор, наследование, судебное решение), которые подтверждены регистрационной записью. Регистрация лишь придает этим правам публичность и обеспечивает их защиту.

Отграничение оспаривания зарегистрированного права от оспаривания самой регистрации

Одним из ключевых вопросов в судебной практике, касающейся государственной регистрации, является четкое разграничение между оспариванием самого зарегистрированного права и оспариванием записи о государственной регистрации как таковой. Эта позиция Верховного Суда РФ имеет фундаментальное значение для правильного выбора способа защиты гражданских прав.

Верховный Суд РФ последовательно указывает, что оспаривание самой по себе записи о государственной регистрации сделки не является способом защиты гражданских прав, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 12 ГК РФ перечисляет основные способы защиты, такие как признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности. Сама по себе регистрационная запись является лишь фиксацией юридического факта или права, но не самим правом или сделкой.

Следовательно, в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама государственная регистрация. Это означает, что если лицо полагает, что его права нарушены в результате ошибочной или неправомерной записи в ЕГРН, оно должно оспаривать не саму запись, а юридический факт, который стал основанием для такой записи, или само зарегистрированное право. Например:

• Если сделка, на основании которой произведена регистрация, является недействительной (ничтожной или оспоримой), то следует предъявлять иск о признании такой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.
• Если право собственности зарегистрировано за лицом, которое, по мнению истца, не является законным правообладателем, следует предъявлять иск о признании права собственности за истцом или о признании отсутствующим права собственности ответчика (негаторный иск).
• В случае, если запись внесена без законных оснований или с ошибкой, возможно обращение с требованием об исправлении технической ошибки в ЕГРН или об аннулировании записи, но при условии, что это приводит к восстановлению нарушенного права.

Этот подход является принципиальным, поскольку он направлен на устранение первопричины нарушения, а не на борьбу с ее внешним проявлением. Он позволяет избежать формального оспаривания записей и сосредоточиться на разрешении споров о самих правах, обеспечивая более эффективную и глубокую защиту гражданских прав.

Правовые позиции Верховного Суда РФ 2025 года

Верховный Суд Российской Федерации, будучи высшей судебной инстанцией, играет ключевую роль в формировании единой правоприменительной практики. Обзоры судебной практики, утверждаемые Президиумом ВС РФ, являются важнейшим источником для понимания актуальных подходов к разрешению споров. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2025), утвержденный Президиумом Верховного Суда 8 октября 2025 года, содержит 66 правовых позиций, многие из которых касаются споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимость.

Среди наиболее значимых позиций этого Обзора, затрагивающих институт государственной регистрации, следует выделить:

1. Защита добросовестного приобретателя и оспаривание права собственности публично-правовыми образованиями:
   Верховный Суд указал, что требования публично-правового образования (например, государства или муниципалитета) о возврате земельного участка, который был перепродан несколько раз, должны разрешаться на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (виндикационный иск) с обязательным соблюдением защиты прав добросовестного приобретателя. Такие требования не могут быть удовлетворены путем признания права отсутствующим или аннулирования записей в ЕГРН в отношении последующего приобретателя.
   • Значение: Эта позиция укрепляет принцип защиты добросовестного приобретателя, который полагался на данные ЕГРН. Она фактически ограничивает возможности публичных образований по «истребованию» имущества из чужого незаконного владения, если оно прошло через несколько добросовестных рук, и обязывает их использовать адекватные способы защиты, которые учитывают интересы гражданского оборота. Аннулирование записей в ЕГРН не должно быть инструментом, игнорирующим принцип добросовестности.
2. Запрет для госорганов ставить под сомнение записи в ЕГРН без судебного решения:
   Президиум Верховного Суда РФ установил категорический запрет для государственных органов ставить под сомнение записи в ЕГРН. Если публичный орган полагает, что право частной собственности возникло на основании ничтожных сделок, он не может на этом основании отказывать в регистрационных действиях до оспаривания этого права в судебном порядке.
   • Значение: Эта позиция является крайне важной для стабильности гражданского оборота и защиты прав собственников. Она обязывает государственные органы уважать принцип публичной достоверности ЕГРН. Если у госоргана есть сомнения в законности возникновения права, он должен сам инициировать судебный спор, а не препятствовать регистрационным действиям, что доказывает высокую значимость ЕГРН как источника достоверных сведений.

Эти правовые позиции Верховного Суда РФ подчеркивают стремление к укреплению принципов стабильности гражданского оборота, защите добросовестных участников и повышению доверия к сведениям ЕГРН, минимизируя возможности для произвольного оспаривания зарегистрированных прав.

Судебная практика по вопросам регистрации прав, возникших до ФЗ № 122-ФЗ

Вопрос о правовом режиме прав на недвижимость, возникших до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (до 31 января 1998 года), постоянно находится в поле зрения судебной практики. Эти «ранее возникшие права» сохраняют свою юридическую силу, даже если не были зарегистрированы в современном реестре. Верховный Суд РФ неоднократно подтверждал этот принцип, в том числе в контексте наследственных правоотношений.

Основной вывод судебной практики: Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельный участок (или иной объект недвижимости), возникшего до даты вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (то есть до 31 января 1998 года), не препятствует признанию права собственности на этот земельный участок в порядке наследования.

Что это означает на практике?

1. Признание легитимности старых документов: Если наследодатель приобрел право собственности на недвижимость (например, земельный участок, дом, квартиру) до 31 января 1998 года и имеет на руках соответствующие правоустанавливающие документы (например, государственный акт на право собственности на землю, свидетельство о праве собственности, договор приватизации), то это право считается действующим, несмотря на отсутствие записи в ЕГРН.
2. Возможность наследования: Наследники такого имущества имеют право оформить наследство на общих основаниях. Нотариус выдает свидетельство о праве на наследство, основываясь на старых правоустанавливающих документах наследодателя.
3. Последующая регистрация: После получения свидетельства о праве на наследство, наследник уже сам обращается в Росреестр для государственной регистрации своего права собственности. Только после этой регистрации он сможет совершать юридически значимые действия с недвижимостью (продавать, дарить, закладывать).

Пример: Гражданин Н унаследовал от деда земельный участок, право собственности на который было оформлено в 1995 году на основании постановления органа местного самоуправления. Дед при жизни не регистрировал свое право в Росреестре. После смерти деда, нотариус на основании старого постановления выдал гражданину Н свидетельство о праве на наследство на земельный участок. Гражданин Н затем обратился в Росреестр и зарегистрировал свое право собственности в ЕГРН. Если бы Росреестр отказал ему в регистрации, ссылаясь на отсутствие регистрации права деда, гражданин Н имел бы все основания оспорить такой отказ в суде, опираясь на сформированную судебную практику.

Эта позиция Верховного Суда РФ обеспечивает защиту прав наследников и предотвращает «утрату» прав на недвижимость, которые возникли в условиях иной правовой системы, но сохраняют свою юридическую силу в современном правовом поле. Она является важным элементом стабильности и преемственности в сфере имущественных отношений.

Направления совершенствования института государственной регистрации прав на недвижимость в РФ (с учетом перспектив 2025-2026 годов)

Институт государственной регистрации прав на недвижимость, при всей своей зрелости и эффективности, не может оставаться статичным. Динамичное развитие гражданского оборота, появление новых технологий и выявление проблем в правоприменительной практике диктуют необходимость постоянного совершенствования. Законодательство в области государственной регистрации недвижимого имущества нуждается в дальнейшей доработке, чтобы устранить пробелы и несовершенства действующей системы, особенно в контексте изменений, запланированных на 2025-2026 годы.

Законодательные инициативы и перспективы развития

Одно из наиболее стратегических направлений совершенствования — это продолжение формирования нормативно-правовой базы в сфере сделок с недвижимостью в рамках реформы вещного права Российской Федерации. Как отмечалось ранее, «Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации» 2008 года заложила основу для масштабных изменений, предлагая, например, принцип numerus clausus (исчерпывающего перечня) вещных прав и введение новых ограниченных вещных прав, таких как:

• Право застройки (суперфиций): Это вещное право, позволяющее лицу (суперфициарию) строить здания и сооружения на чужом земельном участке и владеть ими, не являясь соб��твенником земли. Его введение могло бы стимулировать инвестиции в строительство, особенно в условиях дефицита свободных земельных участков, поскольку инвесторам не нужно было бы выкупать дорогую землю.
• Право постоянного землевладения (эмфитевзис): Предоставляет лицу (эмфитевту) право владеть и пользоваться чужим сельскохозяйственным земельным участком для производства сельскохозяйственной продукции. Это могло бы способствовать более эффективному использованию земель и развитию аграрного сектора.

Хотя многие из этих предложений не вошли в окончательные поправки к Гражданскому кодексу, принятые в 2021 году, которые носили в основном технический характер, необходимость в такой реформе сохраняется. Законодательные инициативы должны быть направлены на:

• Устранение оставшихся пробелов: Разработка детализированных норм для ситуаций, где текущее регулирование недостаточно (например, регистрация прав на части объектов недвижимости, на наследственные права).
• Унификация терминологии и понятий: Приведение в соответствие терминов, используемых в различных кодексах и федеральных законах, для обеспечения единообразия правоприменения.
• Адаптация к новым экономическим реалиям: Создание правовых механизмов для регулирования новых видов сделок с недвижимостью (например, цифровые активы, связанные с недвижимостью), развитие института доверительного управления.
• Укрепление публичности и достоверности: Дальнейшее совершенствование механизмов проверки сведений, усиление ответственности за предоставление недостоверной информации.

Эти шаги позволят не только повысить эффективность самой системы регистрации, но и сделают рынок недвижимости более привлекательным для инвестиций, обеспечивая стабильность и предсказуемость для всех его участников.

Новые механизмы и цифровизация: ускоренная регистрация и внесудебное обжалование

Цифровизация и внедрение новых механизмов становятся ключевыми факторами в повышении эффективности государственной регистрации прав на недвижимость. Российское законодательство активно движется в этом направлении, о чем свидетельствуют изменения, вступающие в силу в 2025-2026 годах.

С 1 января 2025 года вводится возможность ускоренной государственной регистрации прав на недвижимость и кадастрового учета в срок не более одного рабочего дня. Это значительное нововведение, которое позволит участникам рынка, особенно в срочных сделках, оперативно получать зарегистрированные права. Однако такая оперативность будет иметь свою цену: услуга будет предоставляться при условии уплаты государственной пошлины в двойном размере. Этот механизм является компромиссом между потребностью в скорости и эффективностью использования государственных ресурсов, предлагая гибкий подход к регистрационным действиям.

Ещё одним важным шагом к повышению прозрачности и справедливости регистрационных процедур станет введение с 1 января 2026 года возможности внесудебного обжалования приостановлений регистрации прав через апелляционные комиссии Росреестра. В настоящее время обжалование приостановлений осуществляется в административном или судебном порядке, что часто связано с затягиванием сроков и дополнительными расходами. Создание апелляционных комиссий позволит оперативно рассматривать жалобы на решения регистраторов, снизить нагрузку на суды и обеспечить более быстрый и доступный механизм защиты прав заявителей. Это должно повысить доверие к системе Росреестра и сделать процесс регистрации более клиентоориентированным.

Эти нововведения демонстрируют стремление к модернизации системы государственной регистрации, направленное на:

• Повышение скорости и удобства: Ускоренная регистрация отвечает потребностям рынка, где время часто является критическим фактором.
• Улучшение качества государственного сервиса: Внесудебное обжалование способствует более справедливому и оперативному разрешению спорных ситуаций.
• Дальнейшая цифровизация: Эти изменения являются частью общей стратегии по переходу к полностью цифровым процессам в сфере регистрации недвижимости.

В целом, эти меры призваны сделать процесс регистрации более гибким, прозрачным и ориентированным на потребности граждан и бизнеса, что, в свою очередь, будет способствовать укреплению стабильности и безопасности гражданского оборота недвижимости.

Экономические аспекты совершенствования: повышение госпошлин

Совершенствование любого государственного сервиса, включая государственную регистрацию прав на недвижимость, неизбежно затрагивает и экономические аспекты, в частности, размеры государственных пошлин. С 1 января 2025 года в России произойдет существенное повышение размеров государственных пошлин за регистрационные действия и выписки из ЕГРН.

Рассмотрим ключевые изменения в размерах пошлин:

• Для физических лиц:
  • Пошлина за одновременную постановку на кадастровый учет и регистрацию прав составит 4 000 рублей (ранее 2 000 рублей) для объектов стоимостью до 20 млн рублей.
  • Для более дорогих объектов (свыше 20 млн рублей) пошлина составит 0,02% от кадастровой стоимости, но не более 500 тыс. рублей.
• Для юридических лиц:
  • Аналогичная пошлина составит 44 000 рублей (ранее 22 000 рублей) для объектов стоимостью до 22 млн рублей.
  • Для объектов дороже 22 млн рублей — 0,2% от кадастровой стоимости, но не более 1 млн рублей.
• Новая пошлина за кадастровый учет без одновременной регистрации прав: Вводится отдельная пошлина за первичный кадастровый учет объекта без одновременной регистрации прав. Она составит 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.

Влияние повышения госпошлин на доступность и эффективность регистрации:

1. Фискальный эффект: Повышение пошлин, вероятно, приведет к увеличению поступлений в бюджет, что может быть направлено на развитие и модернизацию Росреестра, поддержание инфраструктуры ЕГРН и повышение качества предоставляемых услуг.
2. Возможное снижение доступности: Для некоторых категорий граждан и малого бизнеса увеличение пошлин может стать дополнительным финансовым бременем, особенно при проведении нескольких регистрационных действий. Это может потенциально замедлить оборот недорогой недвижимости или создание мелких объектов.
3. Стимулирование комплексных услуг: Введение отдельной пошлины за кадастровый учет без регистрации прав может стимулировать правообладателей подавать заявления на одновременный кадастровый учет и регистрацию, чтобы избежать двойных расходов.
4. Стимулирование ускоренной регистрации: Повышение базовых пошлин делает «двойную» пошлину за ускоренную регистрацию (с 1 января 2025 года) более существенной, но при этом подчеркивает ее премиальный характер.

Важно, чтобы повышение пошлин сопровождалось улучшением качества и скорости предоставляемых услуг, а также повышением прозрачности и доступности информации о недвижимости. Только в этом случае можно будет говорить о сбалансированности экономической политики в этой сфере, когда увеличение финансовой нагрузки будет компенсироваться ростом ценности и эффективности государственного сервиса.

Международный опыт и возможность его имплементации в российскую систему

Изучение международного опыта в сфере государственной регистрации прав на недвижимость является ценным источником для выявления лучших практик и определения направлений совершенствования российской системы. Различные страны применяют уникальные подходы, которые могут быть адаптированы к отечественным условиям.

В мире существуют две основные модели регистрации:

1. Система регистрации сделок (Deeds Registration System): Характерна для стран общего права (например, США, некоторые штаты Канады). В этой системе регистрируются не права, а сами документы (сделки), подтверждающие переход прав. Реестр является скорее архивом документов, и его достоверность не гарантируется государством в полной мере. Покупатель несет риски, связанные с проверкой всей цепочки документов.
2. Система регистрации прав (Title Registration System): Применяется в странах континентального права и Британского Содружества (например, Германия, Австралия, Великобритания, Канада, Россия). В этой системе регистрируется само право на недвижимость. Реестр считается достоверным (принцип публичной достоверности), и государство гарантирует точность сведений, а в случае ошибки может выплатить компенсацию.

Российская система относится к системе регистрации прав, что соответствует лучшим мировым практикам в части обеспечения стабильности и безопасности гражданского оборота. Однако даже в рамках этой модели есть нюансы, которые можно изучить и адаптировать:

Успешные модели и их уроки:

• Германия (Grundbuch): Известна своей высокой степенью достоверности и публичности. Записи в поземельной книге (Grundbuch) имеют «абсолютную» достоверность. Важной особенностью является система публичного страхования, которая компенсирует убытки, возникшие из-за ошибки в реестре.
• Австралия (Torrens System): Отличается централизованным и высокоэффективным реестром, полностью гарантирующим право собственности. Система активно использует картографические данные и современные IT-решения для точного определения границ.
• Скандинавские страны: Демонстрируют высокий уровень цифровизации и интеграции реестров с другими государственными базами данных (например, налоговыми, демографическими), что упрощает обмен информацией и сокращает сроки процедур.
• Эстония: Является одним из мировых лидеров по цифровизации государственных услуг, включая регистрацию недвижимости. Практически все операции проводятся онлайн, с использованием электронных подписей, что обеспечивает максимальную скорость и прозрачность.

Предложения по адаптации элементов в российское законодательство:

1. Система гарантирования/страхования: Рассмотреть возможность введения механизмов государственного или частного страхования рисков, связанных с ошибками в ЕГРН, по аналогии с немецкой или австралийской моделями. Это повысит доверие к реестру и обеспечит дополнительную защиту добросовестных приобретателей.
2. Дальнейшая интеграция баз данных: Продолжить интеграцию ЕГРН с другими государственными информационными системами (налоговая, муниципальные архивы, ЗАГСы) для автоматического обновления сведений и сокращения необходимости предоставления гражданами дополнительных документов.
3. Развитие пространственных данных и 3D-кадастра: Улучшение качества картографических данных и переход к полноценному 3D-кадастру для сложных объектов (многоуровневые парковки, подземные сооружения), что позволит более точно описывать объекты недвижимости и их границы.
4. Унификация электронных стандартов: Разработка единых стандартов для электронного взаимодействия между Росреестром, нотариусами, кадастровыми инженерами и банками, что минимизирует технические сбои и ошибки.
5. Обучение и повышение квалификации: Инвестиции в обучение персонала Росреестра и кадастровых инженеров, чтобы они были готовы к работе с новыми технологиями и сложными правовыми ситуациями.

Имплементация успешных международных практик, с учетом специфики российской правовой системы, позволит значительно повысить эффективность, безопасность и доступность государственной регистрации прав на недвижимость, укрепляя ее роль как надежной опоры гражданского оборота.

Заключение

Институт государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации прошел долгий и сложный путь становления, от разрозненных и несовершенных систем до современного, централизованного и преимущественно цифрового механизма. Его значимость в обеспечении стабильности гражданского оборота, защите имущественных прав и создании благоприятного инвестиционного климата трудно переоценить.

Проведенное исследование позволило всесторонне проанализировать правовые и теоретические основы государственной регистрации, обозначить ее эволюцию от ФЗ № 122-ФЗ к ФЗ № 218-ФЗ, который закрепил объединение кадастрового учета и регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Мы детально рассмотрели структуру и содержание ЕГРН, его функции в обеспечении публичной достоверности сведений, а также впечатляющие успехи в развитии электронной регистрации, подтвержденные рекордными показателями 2023-2024 годов.

Систематизация видов прав и обременений, подлежащих государственной регистрации, подчеркнула правообразующее значение внесения записи в ЕГРН, что является фундаментальным принципом российского гражданского права, как отмечал Р.С. Бевзенко. Одновременно был исследован правовой режим «ранее возникших прав», который, несмотря на сохранение их юридической силы, требует добровольной регистрации для полноценного участия в современном обороте.

Однако, как показал анализ, институт государственной регистрации не лишен актуальных проблем. Они проистекают как из недостатков самого законодательства (например, вопросы регистрации прав на части объектов, пробелы в регулировании наследственных прав), так и из новых вызовов, связанных с масштабными изменениями 2025-2026 годов. Введение обязательного межевания для сделок с земельными участками с 1 марта 2025 года, объявление незаконной эксплуатации неучтенных объектов и возложение новых обязанностей на застройщиков создают как перспективы для повышения прозрачности, так и потенциальные сложности для правоприменительной практики.

Особое внимание было уделено формирующейся судебной практике Верховного Суда РФ, в частности, Обзору № 3 за 2025 год. Правовые позиции ВС РФ, касающиеся защиты добросовестного приобретателя и запрета для госорганов оспаривать записи в ЕГРН без судебного решения, являются критически важными для укрепления принципов стабильности гражданского оборота и доверия к публичному реестру.

В качестве направлений совершенствования института государственной регистрации были предложены дальнейшие законодательные инициативы в рамках реформы вещного права, введение новых механизмов (ускоренная регистрация, внесудебное обжалование приостановлений) и учет экономических аспектов (повышение госпошлин). Сравнительно-правовой анализ международного опыта позволил выявить потенциальные возможности для адаптации успешных моделей гарантирования достоверности реестра и дальнейшей цифровизации процессов.

В заключение, институт государственной регистрации прав на недвижимость в России находится на этапе активной трансформации. Его дальнейшее развитие, основанное на устранении выявленных проблем, внедрении передовых технологий и учете как отечественной, так и международной практики, позволит сформировать ещё более устойчивый, безопасный и эффективный механизм, который будет служить надежной опорой для всех участников гражданского оборота.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. № 237 (с изм. и доп. в ред. от 30.12.2008).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Российская газета. 1994. № 238-239 (с изм. и доп. в ред. от 09.02.2009); Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410 (с изм. и доп. в ред. от 30.12.2008).
3. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ // Российская газета. 2006. № 277 (с изм. и доп. в ред. от 14.03.2009).
4. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ // Российская газета. 2006. № 121 (с изм. и доп. в ред. от 23.07.2008).
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. № 1 (с изм. и доп. в ред. от 23.07.2008).
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ // Российская газета. 2004. № 290 (с изм. и доп. в ред. от 30.12.2008).
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Российская газета. 2001. № 211-212 (с изм. и доп. в ред. от 14.03.2009).
8. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями и дополнениями) [Электронный ресурс]. Документы системы ГАРАНТ. URL: https://base.garant.ru/71120038/ (дата обращения: 17.10.2025).
9. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Российская газета. 1998. № 137 (с изм. и доп. в ред. от 30.12.2008).
10. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ // Российская газета. 1997. № 59-60 (с изм. и доп. в ред. от 30.12.2008).
11. Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» // Российская газета. 2004. № 50 (с изм. и доп. в ред. от 25.12.2008).
12. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество; утверждены Постановлением Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 // Российская газета. 1998. № 42 (с изм. и доп. в ред. от 22.11.2006).
13. Приказ Минюста РФ от 14.09.2006 № 293 «Об утверждении административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Зарегистрирован в Минюсте РФ 14.09.2006 № 8258) // Российская газета. 2006. № 212.
14. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2001. № 4.
15. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2025) [Электронный ресурс]. URL: https://www.vsrf.ru/documents/supreme_court_press/34685/ (дата обращения: 17.10.2025).
16. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. 504 с.
17. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: Центр ЮрИнфоР, 2001. 371 с.
18. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. 187 с.
19. Бевзенко Р.С. О регистрации прав на имущество. Lawfirm.ru [Электронный ресурс]. URL: https://lawfirm.ru/news/bevzenco-r-s-o-registracii-prav-na-imushchestvo/ (дата обращения: 17.10.2025).
20. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.: Акад. изд-во МЭГУ, 1994. 165 с.
21. Гражданское право: уч. В 2 Т. Т.1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2000. 785 с.
22. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный). М.: Юрид.лит., 2005. 159 с.
23. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью: уч.пос. Новосибирск: СибАГС, 1999. 135 с.
24. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: науч.-практ.пос. М.: БЕК, 1997. 265 с.
25. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. 2-е изд., испр. М.: Консультант Плюс: Статут, 2003. 780 с.
26. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Юрайт-Издат, 2005. 710 с.
27. Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М.: Ось-89, 2005. 240 с.
28. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Отв.ред. О.Н.Садиков. М.: Юринформцентр: Тихомиров, 1996. 448 с.
29. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Подгот. М.И.Брагинский и др. М.: Фонд «Правовая культура», 1995. 478 с.
30. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / Под ред. А.Н.Ткача. Изд-е 4-е, перераб. и доп. М.: Юстицинформ, 2007. 323 с.
31. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред.: Витрянский В.В., Козырь О.М., Маковская А.А. М.: Статут, 2004. 95 c.
32. Лихачев Г.Д. Гражданское право. Общая часть: курс лекций. М.: Юстицинформ, 2005. 430 с.
33. Петров Н.А. Проблемы государственно-правового регулирования рынка недвижимости: монография. М.: компания Спутник+, 2006. 217 с.
34. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. Сборник статей. М.: Ось-89, 2005. С.284-298.
35. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп. М.: Спарк, 2001. 266 с.
36. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. М.: Волтерс Клувер, 2006. 432 с.
37. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. 336 с.
38. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: (По изданию 1907 г.). М.: Спарк, 1995. 556 с.
39. Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договоров аренды нежилых помещений в г. Москве: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2004. 30 с.
40. Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. … канд. юр. наук. Томск, 2003. 22 с.
41. Дзуцева М.Р. Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф.дис. …. канд.юр.наук. М., 2004. 24 с.
42. Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2005. 26 с.
43. Карлин А.Б. Проблемы правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество: Автореф.дис… докт.юрид.наук. М., 2007. 72 с.
44. Порошков В.А. Права на чужие недвижимые вещи по российскому гражданскому праву: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 1998. 28 с.
45. Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2002. 26 с.
46. Арзуманян А.В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. №10. С.12-15.
47. Бабенко А.В. Нематериальные блага как объект гражданских правоотношений // Право и экономика. 2006. №6. С.43-48.
48. Борисов Г.А., Пойминова Я.В. Методологические проблемы права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации // История государства и права. 2008. №12. С.12-14.
49. Илюшина М.Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация // Закон. 2006. № 2. С. 14-18.
50. Карлин А.Б. Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономической интеграции // Вестник РПА. 2005. № 1. С. 37-42.
51. Лапач В.А. Что такое объекты гражданских прав, или «феномен кубка Кремля» // Законодательство. 2002. №5. С.17-29.
52. Латыев А.Н. Недвижимость как объект гражданских прав // Гражданин и право. 2003. №6. С.55-59.
53. Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Юридический мир. 2002. № 7. С. 56-62.
54. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта гражданских прав по Гражданском кодексу РФ // Журнал российского права. 2004. №6. С.88-94.
55. Чимов З.В. К вопросу о публичной достоверности записи в реестре прав на недвижимость // Российская юстиция. 2008. №4. С.14-17.
56. Щенникова Л.В. Значение категории «объект гражданских прав» для практического гражданского законодательства // Законодательство. 2004. №11. С.9-13.
57. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество [Электронный ресурс]. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/aktualnye-problemy-gosudarstvennoy-registratsii-prav-na-nedvizhimoe-imuschestvo (дата обращения: 17.10.2025).
58. Современные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]. Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/353/79121/ (дата обращения: 17.10.2025).
59. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) [Электронный ресурс]. Владей Легко. URL: https://vladeilegko.ru/wiki/chto-takoe-egrn/ (дата обращения: 17.10.2025).
60. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости: как получить и для чего нужна [Электронный ресурс]. Домклик. URL: https://www.domclick.ru/blog/vypiska-iz-egrn/ (дата обращения: 17.10.2025).
61. Крашенинников П. Новый порядок госрегистрации прав на недвижимое имущество укрепит защиту прав граждан [Электронный ресурс]. Гражданский контроль. URL: https://civilcontrol.ru/pavel-krasheninnikov-novyj-poryadok-gosregistracii-prav-na-nedvizhimoe-imushhestvo-ukrepit-zashhitu-prav-grazhdan/ (дата обращения: 17.10.2025).
62. Крашенинников П. Система госрегистрации прав на недвижимость прошла за 20 лет серьезный путь [Электронный ресурс]. Фракция «ЕДИНАЯ РОССИЯ». URL: https://er.ru/activity/news/pavel-krasheninnikov-sistema-gosregistracii-prav-na-nedvizhimost-proshla-za-20-let-sereznyj-put (дата обращения: 17.10.2025).
63. Обзор судебной практики по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]. Garant.ru. URL: https://base.garant.ru/57217316/ (дата обращения: 17.10.2025).
64. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]. Адвокат-закон.ру. URL: https://www.advokat-zakon.ru/library/nedvijimost/gos_registraciya_prav_na_nedvijimost.html (дата обращения: 17.10.2025).
65. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Объекты государственной регистрации [Электронный ресурс]. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ekonomika-nedvizhimosti-obekty-gosudarstvennoy-registratsii (дата обращения: 17.10.2025).
66. Что такое ЕГРН и почему необходимо регистрировать свои права на имеющиеся объекты недвижимости [Электронный ресурс]. Правительство Смоленской области. URL: https://www.admin-smolensk.ru/news/chto-takoe-egrn-i-pochemu-neobhodimo-registrirovat-svoi-prava-na-imeyushchiesya-obekty-nedvizhimosti/ (дата обращения: 17.10.2025).