Ипотечное кредитование в России: современное состояние, проблемы и перспективы развития (2020-2025 гг.)

На протяжении последних десятилетий жилищный вопрос оставался одним из наиболее острых и социально значимых для миллионов российских семей. В этом контексте ипотечное кредитование выступает не просто как финансовый инструмент, а как один из ключевых драйверов решения жилищной проблемы, а также мощный локомотив для строительной отрасли и всей экономики страны. Однако, как показывает статистика, в I полугодии 2025 года в России было выдано лишь 272 тысячи ипотек на 1,19 трлн рублей, что означает сокращение на 48,5% в количестве и вдвое в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Эта цифра не только подчеркивает текущие вызовы, но и акцентирует внимание на необходимости глубокого и всестороннего анализа динамики, проблем и перспектив развития ипотечного рынка.

Настоящая дипломная работа ставит своей целью проведение исчерпывающего исследования ипотечного кредитования в России за период с 2020 по 2025 годы, выявление ключевых тенденций, проблемных зон и потенциальных точек роста. Мы подробно рассмотрим теоретические основы ипотеки, проанализируем текущую динамику рынка с опорой на актуальные статистические данные, изучим государственные программы поддержки и регуляторные механизмы, а также выявим основные проблемы и риски, стоящие перед отечественной ипотечной системой. Отдельное внимание будет уделено роли цифровизации в трансформации рынка и возможности адаптации международного опыта для совершенствования российской практики. В заключение будут представлены выводы и рекомендации, способствующие более эффективному развитию ипотечного кредитования в нашей стране.

Теоретические основы и сущность ипотечного кредитования

Для понимания сложных механизмов, управляющих рынком ипотеки, необходимо сначала обратиться к его фундаментальным основам, ибо именно они формируют ту многогранную финансово-правовую систему, которая призвана решать одну из самых насущных человеческих потребностей — потребность в жилье.

Понятие и экономическая сущность ипотеки и ипотечного кредита

В основе ипотечного кредитования лежит понятие ипотеки как залога недвижимости. Согласно российскому законодательству, ипотека — это залог недвижимого имущества, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Суть заключается в том, что кредитор (как правило, банк) предоставляет заемщику средства под обеспечение, которым выступает приобретаемое или уже имеющееся недвижимое имущество. В случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Ипотечный кредит — это целевой долгосрочный кредит, выдаваемый банком физическому или юридическому лицу под залог недвижимости для приобретения или строительства жилья. Его ключевой особенностью является именно целевое назначение и обеспечение в виде недвижимого имущества.

Жилищная проблема в контексте ипотечного кредитования представляет собой совокупность социально-экономических факторов, препятствующих значительной части населения свободно приобрести или улучшить свои жилищные условия. Эти факторы включают высокие цены на недвижимость, недостаточный уровень доходов, высокие процентные ставки по кредитам и ограниченную доступность механизмов финансирования.

Субъекты ипотечного рынка — это участники, взаимодействующие в процессе ипотечного кредитования. К ним относятся:

• Заемщики: Физические или юридические лица, которые берут ипотечный кредит.
• Кредиторы: Банки и другие финансовые институты, выдающие ипотечные кредиты.
• Залогодатели: Лица, предоставляющие недвижимость в залог. Часто это сам заемщик, но может быть и третье лицо.
• Оценщики: Специалисты, определяющие рыночную стоимость залогового имущества.
• Страховщики: Компании, страхующие риски заемщиков (потеря работы, утрата трудоспособности, смерть) и/или залогового имущества.
• Регуляторы: Государственные органы (Банк России, Правительство РФ, Минстрой РФ), устанавливающие правила и контролирующие функционирование ипотечного рынка.
• Институты развития: Например, АО «ДОМ.РФ», которое активно участвует в развитии рынка ипотеки и жилищного строительства.

В экономике страны ипотечное кредитование выполняет ряд важнейших функций:

1. Стимулирование строительства: Доступная ипотека увеличивает спрос на жилье, что способствует развитию строительной отрасли, созданию рабочих мест и росту производства строительных материалов.
2. Решение жилищной проблемы: Предоставляет гражданам возможность приобрести жилье, даже если у них нет достаточных средств для полной оплаты.
3. Развитие финансового сектора: Расширяет ассортимент банковских продуктов, способствует развитию долгосрочного кредитования и рынка ценных бумаг (ипотечные облигации).
4. Стимулирование инвестиций: Привлекает инвестиции в недвижимость и смежные отрасли.
5. Макроэкономическая стабилизация: Влияет на совокупный спрос, потребление и инвестиции, выступая важным инструментом антициклической политики.

Принципы и виды ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование, как и любое кредитное отношение, базируется на ряде фундаментальных принципов, обеспечивающих его стабильность и эффективность:

• Возвратность: Обязательство заемщика вернуть сумму кредита кредитору в установленный срок.
• Срочность: Кредит выдается на определенный срок, по истечении которого должен быть полностью погашен. Ипотечные кредиты обычно являются долгосрочными (от 10 до 30 лет).
• Платность: За пользование кредитом заемщик уплачивает проценты, что является платой для кредитора за предоставленные средства и компенсацией за риск.
• Обеспеченность: Кредит обеспечен залогом недвижимого имущества, что снижает риски для кредитора и позволяет предлагать более выгодные условия по сравнению с необеспеченными кредитами.
• Целевой характер: Средства кредита должны быть использованы строго по назначению – для покупки или строительства жилья.

Классификация ипотечных кредитов может быть проведена по различным критериям:

1. По объекту залога:
   • Под залог приобретаемого жилья: Наиболее распространенный вид, когда в залог передается недвижимость, которая покупается на кредитные средства.
   • Под залог имеющегося жилья: Кредит выдается под залог уже находящейся в собственности недвижимости, например, для рефинансирования или на другие нужды.
   • Под залог строящегося жилья: Кредит на покупку квартиры в строящемся доме.
2. По типу жилья:
   • Первичное жилье: Кредиты на покупку новостроек от застройщика.
   • Вторичное жилье: Кредиты на покупку жилья на вторичном рынке.
3. По категории заемщиков:
   • Для физических лиц: Основная категория.
   • Для юридических лиц: Реже, как правило, для покупки коммерческой недвижимости или инвестиций в жилищное строительство.
4. По процентной ставке:
   • С фиксированной ставкой: Процентная ставка остается неизменной на протяжении всего срока кредита.
   • С плавающей ставкой: Ставка меняется в зависимости от рыночных индикаторов (например, ключевой ставки ЦБ, LIBOR, MosPrime).
   • С комбинированной ставкой: Фиксированная ставка на начальный период, затем плавающая.
5. По наличию государственной поддержки:
   • Льготная ипотека: Кредиты с субсидированной государством процентной ставкой для определенных категорий граждан или объектов.
   • Рыночная ипотека: Кредиты, выдаваемые по рыночным условиям без государственной поддержки.

Законодательная и нормативно-правовая база ипотечного кредитования в РФ

Ипотечное кредитование в Российской Федерации регулируется обширной системой нормативно-правовых актов, призванных обеспечить прозрачность, надежность и защиту прав всех участников рынка. Основополагающими документами являются:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ): Содержит общие положения о залоге (глава 23), договоре ипотеки и обязательствах.
2. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Является ключевым законом, детально регулирующим все аспекты ипотечных отношений, включая предмет ипотеки, основания ее возникновения, регистрацию, обращение взыскания на заложенное имущество.
3. Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»: Регулирует отношения, возникающие в связи с предоставлением потребительского кредита, включая ипотечный, физическому лицу. Устанавливает требования к полной стоимости кредита (ПСК), порядку заключения договора, правам и обязанностям сторон.
4. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»: Регулирует отношения, возникающие при долевом строительстве, что имеет прямое отношение к ипотеке на первичном рынке.
5. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: Регулирует порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая регистрацию ипотеки.
6. Акты Центрального банка Российской Федерации: ЦБ РФ осуществляет регулирование банковской деятельности, устанавливает ключевую ставку, макропруденциальные надбавки, требования к капиталу банков, нормативы по показателю долговой нагрузки (ПДН) и другие меры, напрямую влияющие на условия выдачи ипотечных кредитов. Примером может служить Положение Банка России о порядке расчета и применения полной стоимости кредита.
7. Постановления Правительства Российской Федерации: Регламентируют порядок реализации государственных программ поддержки ипотечного кредитования (например, семейной ипотеки, дальневосточной ипотеки и других).

Эти нормативно-правовые акты формируют сложную, но при этом достаточно стройную систему, которая обеспечивает функционирование ипотечного рынка, защищает интересы заемщиков и кредиторов, а также позволяет государству реализовывать свои жилищные программы. Постоянное совершенствование и актуализация этой базы является необходимым условием для устойчивого развития ипотечного кредитования в России, предотвращая стагнацию и обеспечивая адекватное реагирование на меняющиеся экономические реалии.

Анализ динамики и текущего состояния ипотечного рынка России (2020-2025 гг.)

Рынок ипотечного кредитования в России за последние пять лет пережил несколько фаз бурного роста и замедления, обусловленных как внутренними экономическими процессами, так и глобальными вызовами. Чтобы понять текущее положение дел, необходимо рассмотреть ключевые показатели в динамике.

Общая динамика объемов выдачи и ипотечного портфеля

Период 2020-2021 годов ознаменовался беспрецедентным ростом объемов ипотечного кредитования, во многом благодаря активной государственной поддержке и низким процентным ставкам. В 2020 году было выдано 1,78 млн кредитов на общую сумму 4,44 трлн рублей. Этот импульс продолжился и в 2021 году, когда количество выданных ипотечных кредитов достигло 1,91 млн единиц, а их объем — 5,70 трлн рублей, что на 7,2% больше в количественном и на 28,2% больше в денежном выражении по сравнению с 2020 годом. Эти годы стали золотым веком для ипотеки, демонстрируя высокий спрос и готовность банков к активному кредитованию.

Однако 2022 год принес существенное охлаждение рынка. На фоне геополитических изменений и резкого повышения ключевой ставки Банка России, объемы выдачи сократились: было выдано 1,33 млн ипотечных кредитов на 4,81 трлн рублей, что на 30,5% ниже в количественном и на 15,6% ниже в денежном выражении по сравнению с 2021 годом. Это стало логичным следствием ужесточения условий кредитования и снижения потребительской уверенности.

Первая половина 2025 года также демонстрирует существенное сокращение активности. По состоянию на I полугодие 2025 года, в России было выдано всего 272 тысячи ипотек на 1,19 трлн рублей, что означает драматическое сокращение на 48,5% в количестве и вдвое в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Это свидетельствует о продолжающемся периоде адаптации рынка к новым экономическим реалиям и ужесточению регуляторной политики.

Тем не менее, есть и признаки некоторого восстановления. В июне 2025 года объем выданных рублевых ипотечных жилищных кредитов составил 308,9 млрд рублей, достигнув максимального показателя с октября 2024 года. Предварительные данные за июль 2025 года также показывают рост объемов выдачи ипотеки до 340 млрд рублей, что на 11% больше, чем в июне того же года. Эти данные могут указывать на стабилизацию или даже небольшое оживление рынка после резкого спада.

Таблица 1: Динамика объемов выдачи ипотечных кредитов в России (2020-2025 гг.)

Период	Количество кредитов (млн ед.)	Объем кредитов (трлн руб.)	Изменение к пред. периоду (кол-во)	Изменение к пред. периоду (объем)
2020 год	1,78	4,44	—	—
2021 год	1,91	5,70	+7,2%	+28,2%
2022 год	1,33	4,81	-30,5%	-15,6%
I пол. 2025 г.	0,272	1,19	-48,5% (к I пол. 2024)	-50,0% (к I пол. 2024)
Июнь 2025 г.	—	0,3089	—	Макс. с окт. 2024
Июль 2025 г.	—	0,340	—	+11% (к июню 2025)

Процентные ставки и их влияние на рынок

Ключевая ставка Банка России является определяющим фактором для процентных ставок по ипотечным кредитам. Ее повышение напрямую приводит к удорожанию заемных средств для банков, которые, в свою очередь, транслируют это удорожание в более высокие ставки для конечных заемщиков. И наоборот, снижение ключевой ставки обычно влечет за собой снижение ипотечных ставок, стимулируя спрос на жилье.

Например, значительное повышение ключевой ставки Банка России (с 7,5% до 15% к концу октября 2024 года, или до 21% в июне 2025 года, а затем до 17% к сентябрю 2025 года) неизбежно ведет к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам, делая их менее доступными и снижая спрос на жилье. По состоянию на июнь 2025 года, средняя ставка по ипотеке для рыночных программ остаётся крайне высокой, варьируясь от 23,8% до 26,5%. Это делает рыночную ипотеку практически недоступной для большинства населения. В то же время, в I квартале 2024 года средняя ставка на вторичном рынке увеличилась на 0,7 процентного пункта, достигнув 17,1%.

Важным регуляторным решением, которое может повлиять на динамику ставок, стала отмена Банком России с 10 октября 2024 года по 31 марта 2025 года ограничений на полную стоимость кредита (ПСК) для ипотечных ссуд. Это прогнозирует дальнейший рост рыночных ставок, так как банки получат большую свободу в ценообразовании, что может быть выгодно в условиях высокой инфляции и повышенных рисков. Однако, такая мера может усугубить проблему доступности ипотеки.

Структура ипотечного рынка: первичное и вторичное жилье, льготная и рыночная ипотека

Анализ структуры ипотечного рынка за последние годы выявляет четкую тенденцию к доминированию льготных программ, особенно на первичном рынке. Государственные меры поддержки, направленные на стимулирование спроса на новостройки, привели к значительному перекосу.

В первой половине 2024 года доля льготных программ в общем объеме выданных ипотечных кредитов составляла рекордные 75%. К июню 2025 года эта доля продолжила расти и достигла 85% от общего числа ипотечных сделок. Это означает, что подавляющее большинство ипотечных кредитов выдается по субсидированным ставкам, что, с одной стороны, поддерживает застройщиков и позволяет гражданам приобрести жилье, но с другой — искажает рыночные механизмы и приводит к расхождениям в ценах между первичным и вторичным рынками.

Сопоставление средних ставок на первичном и вторичном рынках ярко иллюстрирует эту диспропорцию. В I квартале 2024 года, благодаря льготным программам, средняя ставка на первичном рынке составляла всего 6,2%. В то же время, на вторичном рынке, где льготные программы менее распространены, средняя ставка достигала 17,1%. Такой разрыв в ставках является одной из причин существенного расхождения в ценах на жилье между этими сегментами рынка. Это создает искусственный спрос на первичное жилье, перегревая этот сегмент и формируя ценовой «пузырь», в то время как вторичный рынок остается под давлением высоких ставок.

Таблица 2: Сравнение ипотечных ставок и цен на первичном и вторичном рынках

Показатель	Первичный рынок	Вторичный рынок
Средняя ставка (I кв. 2024 г.)	6,2%	17,1%
Средняя стоимость 1 м2 (окт. 2025 г.)	205 тыс. руб.	128 тыс. руб.
Доля в общем объеме выдачи (июнь 2025 г.)	Основная часть из 85% льготной ипотеки	Остаток до 100% рыночной ипотеки
Динамика цен (янв. 2020 — май 2024)	Рост на 111%	Рост на 77%

Такая структура рынка, с одной стороны, является продуктом целенаправленной государственной политики, направленной на поддержание строительной отрасли и обеспечение доступности жилья. С другой стороны, она порождает ряд рисков и проблем, о которых будет более подробно сказано в последующих разделах. Каковы же будут долгосрочные последствия такой зависимости от субсидий для рыночного равновесия и устойчивости ценообразования?

Государственная поддержка и регулирование ипотечного кредитования

Государственная поддержка ипотечного кредитования в России играет ключевую роль в формировании рынка и обеспечении доступности жилья для населения. Эти меры не только стимулируют спрос, но и корректируют дисбалансы, возникающие в условиях высокой волатильности процентных ставок и цен на недвижимость. Вместе с тем, Банк России активно применяет механизмы макропруденциального регулирования для снижения системных рисков ипотечного рынка.

Обзор ключевых государственных программ льготной ипотеки

В России действует целый арсенал государственных программ льготной ипотеки, каждая из которых нацелена на определенные категории граждан или регионы, обеспечивая им возможность приобрести жилье по сниженным ставкам.

1. Семейная ипотека: Одна из наиболее масштабных и популярных программ, продленная до 31 декабря 2030 года. Она позволяет семьям с детьми приобрести жилье по ставке до 6% годовых. Основные условия:
   • Первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилья.
   • Максимальная сумма кредита: 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей; 6 млн рублей для остальных регионов.
   • Участники программы могут использовать средства материнского капитала для первоначального взноса или досрочного погашения.
   • Программа доступна гражданам России, имеющим хотя бы одного ребёнка в возрасте до 6 лет включительно, двух и более несовершеннолетних детей, или ребёнка с инвалидностью.
   • Важные изменения с 2025 года: Отменены индивидуальные лимиты для банков, установлен общий лимит на всю страну, а также разрешено приобретать вторичное жилье в малых городах с низкими объемами строительства, что расширяет географию применения и повышает гибкость программы.
2. Дальневосточная ипотека: Запущена в 2019 году и также продлена до 31 декабря 2030 года. Предназначена для стимулирования жилищного строительства и повышения привлекательности Дальневосточного федерального округа (ДФО), предлагая ставку до 2% годовых.
   • Максимальная сумма: 6 млн рублей, но может достигать 9 млн рублей, если площадь жилья превышает 60 м² (для первичного и вторичного жилья в моногородах).
   • Первоначальный взнос: не менее 20%.
   • Доступна молодым семьям (супруги до 35 лет), одиноким родителям до 35 лет с ребёнком до 18 лет, учителям, врачам, а также участникам программ «Дальневосточный гектар» и «Арктический гектар».
   • С 1 января 2025 года в программу включены специалисты, приезжающие в отдаленные регионы по программе «Земский работник культуры», которым полагается единовременная выплата в размере 2 млн рублей, что расширяет круг потенциальных заемщиков.
3. ИТ-ипотека: Ориентирована на поддержку специалистов ИТ-отрасли, позволяя им приобрести жилье по ставке до 6% годовых.
   • Максимальная сумма кредита: до 9 млн рублей для всех регионов (с возможностью увеличения до 18 млн рублей при соблюдении определенных условий).
   • Первоначальный взнос: от 20%.
   • Срок: до 30 лет.
   • Доступна гражданам РФ в возрасте до 50 лет, работающим в аккредитованных ИТ-компаниях с минимальным стажем 3 месяца и соответствующим уровнем дохода.
   • Срок действия программы — до 31 декабря 2030 года.
4. Сельская ипотека: Бессрочная программа, направленная на развитие сельских территорий, с крайне привлекательной ставкой от 0,1% до 3% годовых (0,1% действует на приграничных территориях).
   • Срок кредита: до 25 лет.
   • Максимальная сумма: 6 млн рублей (до 12 млн рублей для супругов).
   • Первоначальный взнос: от 20%, допускается использование материнского капитала.
   • Доступна гражданам РФ, работающим не менее 5 лет с момента заключения кредита в агропромышленном комплексе, социальной сфере на селе, ветеринарии, организациях, подведомственных Минсельхозу, Росрыболовству или Россельхознадзору, а также индивидуальным предпринимателям в сфере АПК и участникам СВО.
   • Уникальная особенность: «Сельскую ипотеку» можно оформить даже при наличии другой нельготной ипотеки, что делает ее особенно гибкой.
5. Арктическая ипотека: Является расширением программы «Дальневосточная ипотека» на сухопутную часть Арктической зоны России (АЗРФ), действует до 31 декабря 2030 года.
   • Ставка: до 2% годовых (3% при отсутствии комплексного страхования).
   • Срок кредита: до 20 лет.
   • Максимальная сумма: 6 млн рублей (9 млн рублей, если площадь жилья превышает 60 м²).
   • Первоначальный взнос: не менее 20%.
   • Круг заемщиков аналогичен «Дальневосточной ипотеке», но также включает работников предприятий ОПК, участников СВО и членов их семей, а также вынужденных переселенцев с территорий Украины, ЛНР и ДНР, проживающих в АЗРФ.
6. Ипотека для новых регионов, Белгородской и Курской областей: Предлагает ставку до 2% годовых для стимулирования восстановления и развития этих территорий.
7. Военная ипотека: Специализированная программа для военнослужащих с максимальным сроком до 25 лет, позволяющая приобретать жилье как на первичном, так и на вторичном рынках за счет накопительно-ипотечной системы.

Важным изменением, вступившим в силу с 23 декабря 2023 года, стало ограничение: разрешено брать льготную ипотеку только по одной из госпрограмм и лишь один раз. Однако, если кредит оформлялся до этой даты, можно воспользоваться господдержкой еще один раз по другой программе, за исключением «Сельской ипотеки», которая имеет особый статус.

Новые инициативы и будущие программы

Государство продолжает искать новые пути для поддержки граждан в решении жилищного вопроса. Одним из ожидаемых шагов является запуск льготной ипотеки для участников СВО и ветеранов боевых действий с 2026 года. Эта программа предусматривает ставку под 2% годовых, максимальный срок до 30 лет и первоначальный взнос от 20%, что подчеркивает социальную ориентированность ипотечной политики.

Макропруденциальное регулирование Банка России

Параллельно с программами поддержки, Банк России активно применяет меры макропруденциального регулирования, направленные на сдерживание роста системных рисков ипотечного рынка и предотвращение формирования «пузырей».

С 1 июля 2025 года Банк России вводит новые макропруденциальные ограничения на выдачу ипотечных кредитов для банков с универсальной лицензией. Эти меры направлены на снижение доли наиболее рискованных кредитов:

• Доля кредитов с показателем долговой нагрузки (ПДН) заемщика более 50% и первоначальным взносом ниже 20% не должна превышать 2% от общей суммы выданных и приобретенных кредитов на покупку строящегося жилья в течение квартала. Это прямое указание на борьбу с выдачей ипотек заемщикам, чьи финансовые возможности уже находятся на пределе.
• Банк России также планирует ограничить выдачу ипотечных кредитов на срок свыше 30 лет, чтобы снизить риски для банков и заемщиков, связанные с чрезмерно длинными сроками погашения.

Кроме того, стоит отметить решение Банка России об отмене ограничений на полную стоимость кредита (ПСК) для ипотечных ссуд с 10 октября 2024 года по 31 марта 2025 года. Это временная мера, которая призвана дать банкам большую гибкость в ценообразовании в условиях высокой ключевой ставки, однако она может привести к росту рыночных ставок и еще больше снизить доступность ипотеки для заемщиков без льготных условий.

Сочетание активной государственной поддержки через льготные программы и жесткого макропруденциального регулирования со стороны ЦБ РФ создает сложную, но необходимую систему балансировки между стимулированием рынка и обеспечением его финансовой устойчивости. Эта двуединая стратегия, направленная на поддержание спроса и минимизацию системных рисков, является критически важной для формирования стабильного и предсказуемого ипотечного ландшафта в долгосрочной перспективе.

Проблемы и риски ипотечного рынка России на современном этапе

Несмотря на активную государственную поддержку и усилия по регулированию, российский ипотечный рынок сталкивается с рядом серьезных проблем и рисков, которые требуют комплексного анализа и оперативных решений. Эти вызовы касаются как доступности жилья для населения, так и устойчивости финансовой системы.

Снижение доступности жилья и рост цен

Одной из наиболее острых проблем является снижение доступности жилья. С 2020 года по май 2024 года количество квадратных метров, которые может приобрести получатель медианной зарплаты с использованием ипотеки, сократилось на первичном рынке на 6 м², а на вторичном — на 9 м², составив 25,8 м². Этот показатель является минимальным за последние десять лет, что красноречиво свидетельствует об ухудшении положения граждан.

Основной причиной такого снижения является опережающий рост цен на недвижимость по сравнению с ростом доходов населения. С января 2020 года по май 2024 года:

• Цены на вторичное жилье в среднем по России выросли на 77%.
• Цены на новостройки — на 111%.
• В то же время, зарплаты за тот же период увеличились в среднем лишь на 71%.

Такой дисбаланс привел к тому, что на первичном рынке весь выигрыш от низких ставок льготной ипотеки и роста зарплат был «съеден» взрывным ростом цен. На вторичном же рынке, где льготные программы менее распространены, влияние высоких процентных ставок усугубило ситуацию.

Еще одним ярким проявлением этой проблемы является разрыв между средней стоимостью квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках. В III квартале 2023 года разница в ценах между первичным и вторичным рынками в среднем по стране достигала 42%. По состоянию на октябрь 2025 года, средняя стоимость 1 м² на первичном рынке составляет 205 тысяч рублей, а на вторичном — 128 тысяч рублей. Это создает искусственные стимулы для покупки новостроек и может привести к перегреву этого сегмента. Интересно отметить, что в Москве, на 30 сентября 2025 года, стоимость 1 м² в новостройках составляла 469 224 рубля, а на вторичном рынке — 468 939 рублей, что указывает на меньший разрыв в столице, возможно, из-за более высокого спроса и ограниченности предложения.

Ухудшение качества ипотечного портфеля и рост проблемной задолженности

На рынке наблюдается тревожная тенденция к росту доли «скрытых проблемных кредитов» и ухудшению качества ипотечного портфеля в целом. Под «скрытыми проблемными кредитами» подразумеваются случаи, когда заемщики используют необеспеченные потребительские кредиты для финансирования первоначального взноса. По оценочным данным, в октябре 2023 года их доля составила 6,5%. Эта практика значительно увеличивает долговую нагрузку на заемщиков и повышает риски дефолта, поскольку потребительские кредиты, как правило, имеют более высокие процентные ставки и короткие сроки погашения.

Динамика просроченной задолженности также вызывает беспокойство:

• Объем просроченной задолженности по ипотеке достиг 156,9 млрд рублей к августу 2025 года, что почти вдвое больше, чем годом ранее.
• Общая «проблемная» задолженность по всем жилищным кредитам превысила 170 млрд рублей.
• К 1 сентября 2025 года доля проблемных кредитов на покупку жилья достигла 1,6%, увеличившись с начала года на 0,6 процентного пункта. Хотя Центральный банк РФ оценивает этот уровень как приемлемый (считая, что буфера в 2% от задолженности достаточно для покрытия потерь), тенденция к росту очевидна.

Ухудшение качества ипотечных кредитов стало заметно с конца 2024 года. Это напрямую связано с «вызреванием» кредитов, выданных заемщикам с высокой долговой нагрузкой во второй половине 2023 года — первой половине 2024 года, когда массовая льготная ипотека активно стимулировала спрос. В этот период доля ипотек с низким первоначальным взносом (не более 20%) достигала пика в 54% в IV квартале 2022 года, а доля таких кредитов с показателем долговой нагрузки более 80% достигала 47% в III квартале 2023 года. К сожалению, эти рискованные кредиты теперь проявляют себя как проблемные. Во II квартале 2025 года доля ипотек с низким первоначальным взносом уменьшилась до 5%, а доля кредитов с ПДН более 80% снизилась до 6%, что свидетельствует об ужесточении банками требований, но «наследие» прошлых периодов продолжает влиять.

В Санкт-Петербурге, например, к июню 2025 года доля неплатежей по ипотеке составила 0,57%, увеличившись на 19% с начала года, что эксперты также связывают с кредитным ажиотажем 2024 года.

Региональные диспропорции в доступности ипотеки

Доступность ипотеки в России значительно варьируется в зависимости от региона, что создает серьезные диспропорции. В 9 из 12 исследованных регионов России жилье по стандартным рыночным ипотечным ставкам (например, 21%) остается недоступным для населения. Это означает, что граждане в этих регионах практически лишены возможности приобрести жилье без использования льготных программ, которые имеют свои ограничения. Лучшая ситуация в этом отношении наблюдается в Тюменской области.

Примером региональной специфики может служить Санкт-Петербург. К июню 2025 года средний размер ипотечного кредита в городе достиг 5,5 млн рублей, что ставит его в один ряд с Москвой и Подмосковьем по объемам заимствований. Это объясняется высокой стоимостью жилья в Северной столице. Однако, несмотря на крупные суммы кредитов, за первое полугодие 2025 года количество оформляемых ипотечных кредитов в Петербурге сократилось на 48,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Более того, на 1000 экономически активных жителей Санкт-Петербурга приходится всего 13 ипотечных кредитов, что значительно меньше, чем в некоторых других регионах, например, в Тыве, где этот показатель достигает 51 договора на 1000 человек. Это указывает на то, что, несмотря на высокие средние чеки, общий охват населения ипотекой в крупном мегаполисе может быть ниже из-за высокой стоимости жилья и ограниченной доступности.

Влияние макроэкономических факторов на риски заемщиков

Макроэкономические факторы оказывают прямое и зачастую драматическое влияние на риски заемщиков и стабильность ипотечного рынка.

• Повышение ключевой ставки ЦБ РФ: Как было отмечено, повышение ключевой ставки Банка России (например, до 21% в июне 2025 года) напрямую ведет к удорожанию ипотечных кредитов и снижению их доступности для населения, что в свою очередь сокращает спрос на жилье. Высокие ставки увеличивают ежемесячный платеж, делая его непосильным для многих.
• Превышение показателя долговой нагрузки (ПДН): В условиях высоких рыночных ставок ежемесячный платёж по ипотеке может составлять около 60% от средней зарплаты. Это значительно превышает рекомендуемый показатель долговой нагрузки (ПДН) в 50%, при котором платежи по всем кредитам не должны поглощать более половины ежемесячного дохода. Превышение этого порога резко увеличивает риск дефолта заемщика при любом снижении дохода или непредвиденных расходах.
• Инфляция и снижение реальных доходов: Высокая инфляция «съедает» покупательную способность зарплат, в то время как ипотечные платежи остаются фиксированными (или даже растут при плавающих ставках). Это также усугубляет финансовое положение заемщиков.

Все эти проблемы и риски формируют сложную картину, в которой ипотечный рынок находится под давлением как внутренних структурных дисбалансов, так и внешних макроэкономических шоков. Для устойчивого развития необходим не только стимулирование спроса, но и системное решение проблем доступности, качества кредитного портфеля и снижения долговой нагрузки граждан. И что из этого следует? Без комплексного подхода, сочетающего как меры поддержки, так и жесткий контроль, российская ипотека рискует стать инструментом создания новых социальных и финансовых проблем вместо решения жилищного вопроса.

Перспективы развития и цифровизация ипотечного кредитования в России

Будущее ипотечного рынка в России будет определяться сложным взаимодействием макроэкономических факторов, регуляторной политики и технологических инноваций. От того, как эти силы будут взаимодействовать, зависит траектория развития рынка и его способность решать жилищные проблемы населения.

Влияние макроэкономических факторов и регуляторной политики на перспективы рынка

Макроэкономические факторы являются фундаментальными драйверами или, наоборот, тормозами для рынка ипотечного кредитования:

• Экономический рост: В целом положительно влияет на рынок. Увеличивается занятость, растут реальные доходы населения, что повышает их платежеспособность и стимулирует спрос на жилье. Стабильный экономический рост также создает благоприятные условия для банков, снижая кредитные риски и позволяя предлагать более выгодные условия.
• Рецессия: В периоды экономического спада ситуация обратная. Уровень безработицы растет, доходы населения снижаются, что резко уменьшает спрос на жилье. В таких условиях банки ужесточают условия кредитования, повышают ставки и сокращают объемы выдачи, чтобы минимизировать риски.
• Процентные ставки: Являются одним из ключевых индикаторов. Снижение процентных ставок делает ипотечные кредиты более доступными и стимулирует рост спроса на жилье. И наоборот, высокие ставки, как мы видим в текущий период, существенно охлаждают рынок. Прогнозирование динамики ключевой ставки Банка России является критически важным для оценки перспектив ипотеки. Ожидается, что по мере стабилизации инфляции и снижения геополитической неопределенности, ЦБ РФ может начать поэтапное снижение ключевой ставки, что даст толчок для восстановления рынка.

Регуляторная политика Банка России также будет играть определяющую роль:

• Отмена ограничения полной стоимости кредита (ПСК): Временно отмененная с 10 октября 2024 года по 31 марта 2025 года, эта мера дала банкам большую свободу в ценообразовании. Банк России рассматривает возможность отказа от ограничения ПСК в ипотеке на постоянной основе. С одной стороны, это позволит ипотечным кредиторам лучше адаптироваться к изменению рыночных условий, с другой — может привести к еще большему удорожанию ипотеки для рыночных заемщиков. В долгосрочной перспективе это может способствовать более гибкому рыночному ценообразованию, но требует тщательного мониторинга для предотвращения злоупотреблений.
• Макропруденциальные ограничения: Введенные с 1 июля 2025 года ограничения на выдачу рискованных ипотек (ПДН >50% и ПВ <20%) и на сроки кредитов >30 лет, будут формировать более здоровый и устойчивый ипотечный портфель. Эти меры, хотя и могут временно сократить объемы выдачи, в перспективе снизят риски для банков и заемщиков, предотвращая формирование «пузырей» и накопление проблемной задолженности.

Таким образом, перспективы рынка тесно связаны с общим оздоровлением экономики, снижением инфляции и последовательной, взвешенной политикой Центрального банка, балансирующей между стимулированием ипотеки и обеспечением ее финансовой стабильности.

Цифровая ипотека: инструменты и тенденции

Цифровизация является одним из наиболее мощных трансформационных трендов, кардинально меняющих ипотечный рынок. Цифровая ипотека представляет собой способ получения кредита на покупку жилья, при котором весь процесс оформления происходит онлайн, без необходимости личного посещения банка.

Ключевые инструменты и элементы цифровой ипотеки включают:

• Удаленный сбор и проверка данных о заемщике: Значительная часть информации о заемщике может быть получена и верифицирована через государственные электронные сервисы, такие как Госуслуги. Это позволяет банкам получать данные о доходах, трудовой деятельности, кредитной истории, что существенно сокращает время на рассмотрение заявки.
• Цифровые методы идентификации: Включают использование биометрических данных и электронных подписей, что позволяет подтвердить личность заемщика без его физического присутствия.
• Электронный документооборот: Полный переход на электронные документы (договоры, заявления, справки), что ускоряет процессы, снижает издержки и повышает прозрачность.
• Дистанционная регистрация сделок в Росреестре: Возможность подавать документы на регистрацию права собственности и залога в электронном виде, что значительно упрощает и ускоряет процедуру.
• Электронная закладная: С 2021 года в России активно реализуется проект цифровой ипотеки на базе национальной блокчейн-платформы «Мастерчейн». Он предполагает электронную регистрацию ипотеки в Росреестре и передачу электронной закладной в депозитарий. Электронная закладная — это бездокументарная ценная бумага, которая упрощает и ускоряет сделки по переуступке прав требования по ипотечным кредитам, повышая ликвидность портфелей банков.

Текущее состояние и преимущества:
На данный момент на онлайн-ипотеку приходится 22% в общем объеме выданных кредитов. Это существенный показатель, демонстрирующий активное внедрение цифровых технологий.

Цифровизация ипотеки приносит множество преимуществ:

• Для заемщиков: Ускорение процесса получения кредита, снижение бюрократических барьеров, повышение удобства.
• Для банков: Оптимизация внутренних бизнес-процессов, сокращение операционных издержек, повышение эффективности работы с клиентами.
• Для застройщиков: Ускорение получения ипотеки покупателями, что сокращает цикл сделки и способствует более быстрой реализации объектов.

Проблемы и перспективы:
Наиболее просто процесс цифровой ипотеки реализуется на рынке первичного жилья, где все участники (застройщик, банк, Росреестр) могут работать в едином цифровом контуре. На вторичном рынке до полного перехода на удаленное оформление еще предстоит пройти путь из-за особенностей документооборота (необходимость проверки большого объема исторических документов), а также из-за традиционной необходимости личного осмотра объекта. Однако развитие технологий удаленной оценки, использование больших данных и искусственного интеллекта постепенно будут решать эти задачи.

В перспективе цифровая ипотека станет стандартом, обеспечивая максимальную скорость, прозрачность и удобство для всех участников рынка, что является ключевым фактором для дальнейшего развития и повышения доступности жилищного кредитования в России.

Международный опыт и возможность его адаптации в России

Ипотечное кредитование, будучи универсальным механизмом финансирования жилья, играет важную роль в экономике любой страны. Анализ международного опыта позволяет выявить лучшие практики, а также понять специфику российского рынка и потенциал для его совершенствования.

Сравнительный анализ моделей ипотечного кредитования в развитых странах (США, Европа)

Международный опыт показывает, что ипотечный рынок наиболее развит в странах с низкими процентными ставками, что делает займы доступнее для широкого круга людей. Развитые страны, такие как США и страны Европы, в процессе развития ипотечного кредитования всегда учитывали необходимость государственной поддержки как для кредитных институтов, так и для граждан-заемщиков.

1. США: Ипотечный рынок США является наиболее развитым и глубоким в мире. Он характеризуется:
   • Лояльным отношением банков к клиентам и выгодными условиями кредитования: Высокая конкуренция среди кредиторов и развитая система рефинансирования позволяют заемщикам получать достаточно гибкие условия.
   • Развитая система секьюритизации: Ипотечные кредиты массово объединяются в пулы и продаются инвесторам в виде ипотечных ценных бумаг (Mortgage-Backed Securities, MBS), что обеспечивает постоянный приток капитала на рынок.
   • Преобладание фиксированных ставок: В США популярны долгосрочные (например, 30-летние) ипотечные кредиты с фиксированной ставкой, что предоставляет заемщикам стабильность в планировании своих финансов. По состоянию на начало февраля 2025 года, средняя ставка по 30-летним ипотечным кредитам с фиксированной ставкой составляла 6,89% годовых, а по 15-летним — 6,05%. К концу сентября 2025 года средняя ставка по 30-летним кредитам в США выросла до 6,46%. Эти ставки, хоть и кажутся высокими по сравнению с льготными российскими, значительно ниже рыночных в РФ и являются стабильными на долгий срок.
   • Активная роль государственных и квазигосударственных агентств: Fannie Mae и Freddie Mac играют ключевую роль в поддержании ликвидности рынка ипотечных ценных бумаг, покупая и гарантируя ипотечные кредиты.
2. Страны Европы: Ипотечные рынки европейских стран также имеют свои особенности:
   • Низкие процентные ставки: Исторически европейские страны (особенно в еврозоне) отличались низкими процентными ставками, что делает ипотеку доступной.
   • Финансирование за счет выпуска долгосрочных облигаций (Covered Bonds): Европейские банки широко используют инструмент «покрытых облигаций», обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Это позволяет им привлекать долгосрочное и дешевое фондирование.
   • Выгодные условия для иностранных граждан: В некоторых европейских странах существуют относительно лояльные условия для получения ипотеки иностранными гражданами, хотя требования к документации могут быть высокими.
   • Разнообразие моделей: Существуют как системы с преобладанием фиксированных ставок (например, Германия), так и с плавающими (например, Великобритания).

Уроки и возможности адаптации зарубежного опыта для России

Российский рынок ипотечного кредитования, несмотря на значительный прогресс, все еще отстает от развитых стран по ряду показателей. Причины этого отставания многообразны:

• Неплатежеспособность населения: Вызвана высокой дифференциацией в доходах и стоимости жилья. Высокие цены на недвижимость в крупных городах и относительно низкие доходы значительной части населения делают рыночную ипотеку недоступной.
• Циклический характер развития: Российский рынок ипотеки подвержен сильному влиянию макроэкономических шоков (санкции, мировые кризисы, пандемия), что приводит к высокой волатильности ипотечных ставок и объемов выдачи.
• Преобладание государственных банков: Значительная доля рынка приходится на крупные государственные банки, что может снижать конкуренцию и инновации.

Однако существуют конкретные уроки и возможности для адаптации зарубежного опыта:

1. Развитие долгосрочного фондирования: Для снижения процентных ставок и обеспечения стабильности необходимо стимулировать развитие механизмов долгосрочного фондирования банков, например, через выпуск ипотечных облигаций (по аналогии с европейскими Covered Bonds). Это позволит банкам получать более дешевые и стабильные ресурсы.
2. Повышение ликвидности ипотечных портфелей: Несмотря на наличие института АО «ДОМ.РФ», который занимается выкупом ипотечных кредитов, дальнейшее развитие рынка секьюритизации ипотечных активов может привлечь больше инвестиций и увеличить ликвидность банковских портфелей.
3. Диверсификация ипотечных продуктов: Хотя в России уже есть фиксированные и плавающие ставки, возможно дальнейшее расширение продуктовой линейки, включая различные схемы погашения, что позволит заемщикам выбирать наиболее подходящий для них вариант.
4. Снижение административных барьеров и повышение прозрачности: Цифровизация, о которой говорилось ранее, является ключевым шагом в этом направлении. Упрощение процессов оформления и регистрации сделок, использование электронных документов и идентификации снизит издержки и повысит привлекательность ипотеки.
5. Целевая государственная поддержка: Вместо массовых льготных программ, которые могут приводить к перегреву рынка, можно сфокусироваться на адресной поддержке наиболее нуждающихся категорий граждан, а также на стимулировании жилищного строительства в регионах с низким уровнем обеспеченности жильем.
6. Развитие конкуренции: Стимулирование участия негосударственных банков и других финансовых институтов в ипотечном кредитовании может способствовать снижению ставок и повышению качества услуг.
7. Повышение финансовой грамотности населения: Обучение граждан основам ипотечного кредитования, управлению долгами и рисками поможет им принимать более обоснованные решения и снизить долю проблемных кредитов.

Применение этих подходов, адаптированных к российской специфике, позволит укрепить ипотечную систему, сделать ее более устойчивой и, самое главное, доступной для широких слоев населения, эффективно решая жилищную проблему. Что это даст в конечном итоге? Это не только улучшит жилищные условия граждан, но и обеспечит более стабильное развитие экономики в целом, снижая социальную напряженность и стимулируя рост смежных отраслей.

Выводы и рекомендации

Настоящее исследование всесторонне рассмотрело ипотечное кредитование в России в период с 2020 по 2025 год, выявив как значительные достижения, так и острые проблемы, стоящие перед рынком. Мы проанализировали динамику объемов выдачи и процентных ставок, изучили широкий спектр государственных программ поддержки и механизмы макропруденциального регулирования, а также углубились в проблемы доступности жилья, качества ипотечного портфеля и региональных диспропорций. Особое внимание было уделено перспективам цифровизации и возможностям адаптации международного опыта.

Основные выводы исследования:

1. Волатильность рынка: Период 2020-2021 годов продемонстрировал бурный рост ипотеки благодаря льготным программам. Однако 2022 год и первая половина 2025 года ознаменовались существенным сокращением объемов выдачи, обусловленным повышением ключевой ставки и ужесточением условий. Признаки некоторого восстановления в середине 2025 года показывают адаптацию рынка к новым реалиям.
2. Доминирование льготной ипотеки: Доля льготных программ достигла 85% в июне 2025 года, что свидетельствует о сильной зависимости рынка от государственной поддержки. Это привело к значительному разрыву в ценах и ставках между первичным и вторичным рынками, а также к перегреву сегмента новостроек.
3. Снижение доступности жилья: Несмотря на усилия государства, доступность жилья по рыночным условиям снизилась до минимума за 10 лет. Рост цен на недвижимость (111% на первичном, 77% на вторичном рынке за 2020-2024 гг.) значительно опережает рост зарплат (71%), что делает ежемесячные платежи непосильными для многих граждан.
4. Ухудшение качества портфеля и рост проблемной задолженности: Наблюдается рост «скрытых проблемных кредитов» (6,5% в октябре 2023 г.) и просроченной задолженности (1,6% к сентябрю 2025 г., почти вдвое больше, чем годом ранее). Это связано с выдачей кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом в предыдущие периоды.
5. Активное государственное регулирование: Банк России предпринимает меры по ужесточению макропруденциальных требований (ограничение рискованных кредитов с 1 июля 2025 г., лимиты на сроки кредитов), что, хотя и может замедлить выдачи, направлено на повышение устойчивости рынка. Временная отмена ограничения ПСК также является значимым регуляторным шагом.
6. Цифровизация как вектор развития: Внедрение цифровой ипотеки, включая удаленный сбор данных через Госуслуги, электронный документооборот и платформу «Мастерчейн», активно трансформирует рынок. Текущая доля онлайн-ипотек в 22% показывает значительный прогресс и потенциал для дальнейшего повышения эффективности.
7. Региональные диспропорции: Доступность ипотеки сильно варьируется по регионам, при этом в 9 из 12 исследованных регионов жилье по рыночным ставкам остается недоступным. Анализ Санкт-Петербурга показал высокий средний чек, но низкую плотность ипотек на 1000 жителей.

Рекомендации для дальнейшего развития ипотечного кредитования в России:

1. Переориентация государственной поддержки: Постепенный переход от массовых льготных программ, искажающих рыночные механизмы, к более адресной поддержке социально незащищенных слоев населения, а также к стимулированию предложения жилья через инфраструктурные проекты и снижение стоимости строительства.
2. Развитие механизмов долгосрочного фондирования: Стимулирование выпуска ипотечных облигаций (по аналогии с европейскими Covered Bonds) и других инструментов, позволяющих банкам привлекать стабильное и более дешевое фондирование, что позволит снизить рыночные ставки по ипотеке.
3. Усиление контроля за долговой нагрузкой заемщиков: Продолжение и расширение макропруденциальных мер Банка России по ограничению выдачи рискованных кредитов. Необходимо также просвещение населения о важности ответственного кредитования и недопустимости использования потребительских кредитов для первоначального взноса.
4. Стимулирование вторичного рынка: Разработка целевых программ или регуляторных мер, направленных на повышение привлекательности и доступности ипотеки на вторичном рынке, чтобы сбалансировать диспропорции в ценах и спросе между первичным и вторичным жильем.
5. Дальнейшая цифровизация: Активное внедрение технологий искусственного интеллекта и больших данных для более точной оценки рисков, персонализации предложений и упрощения всех этапов ипотечной сделки, особенно на вторичном рынке. Развитие платформы «Мастерчейн» и электронных закладных для повышения ликвидности рынка.
6. Региональная адаптация политики: Разработка региональных программ, учитывающих специфику каждого субъекта РФ, включая стоимость жилья, уровень доходов населения и объемы строительства, для более эффективного решения жилищных проблем на местах.
7. Изучение и адаптация международного опыта: Продолжение анализа успешных зарубежных моделей (например, система секьюритизации в США, опыт долгосрочного финансирования в Европе) с учетом российской специфики для выявления и внедрения наиболее эффективных инструментов и практик.

Ипотечное кредитование остается мощным инструментом развития экономики и решения жилищной проблемы. Однако его устойчивое и эффективное развитие требует постоянного мониторинга, гибкой адаптации регуляторной политики и внедрения инновационных подходов, способных преодолеть существующие вызовы и обеспечить сбалансированный рост рынка.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации. М.: Омега – Л, 2007.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая. Часть вторая. СПб.: Виктория плюс, 2007.
3. Федеральный закон от 29.12.2004 №188-ФЗ «Жилищный Кодекс Российской Федерации».
4. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
5. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
6. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 11.11.2000 № 28.
7. Афонина А. В. Залог и ипотека. М.: Альфа – Пресс, 2006. 160 с.
8. Батяев А. А. Жилищное право: учеб. пособие. М.: Омега – Л, 2006. 192 с.
9. Герасимова Л. П. Жилищное право. Краткий курс. СПб.: Питер, 2008. 256 с.
10. Гришаев С. П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Юрист, 2007. 160 с.
11. Демин Ю. Все о кредитах. Понятно и просто. СПб.: Питер, 2007. 208 с.
12. Довдиенко И. В., Черняк В. З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: учеб. пособие для студентов вузов. М.: ЮНИТИ – ДАНА, 2007. 464 с.
13. Кириенко А. А. Ипотека в вопросах и ответах. М.: ИКЦ «МарТ», 2007. 256 с.
14. Попова О. В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита. М.: Омега – Л, 2007. 192 с.
15. Разумова И. А. Ипотечное кредитование: учебное пособие. СПб.: Питер, 2008. 208 с.
16. Аверченко В. А. Жилищная ипотека в современной России – реальность или миф // Муниципальная власть. 2006. № 3. С. 88-98.
17. Будаков Д. Ю. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Менеджмент в России и за рубежом. 2005. № 7. С. 15-19.
18. Викторов М., Кащеев В., Грахов В. Национальный проект по жилью: факторы реализации // Экономист. 2007. № 1. С. 56-60.
19. Грудцын Л. Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. 2005. № 10. С. 31-40.
20. Клепиков А. Развитие ипотеки в регионах Северо-Запада упирается в низкий уровень предложения банковских продуктов и неразвитость строительного рынка // Эксперт. 2006. № 20. С. 30-33.
21. Лопатин В. Ипотека к клиенту семимильными шагами // Ваши личные финансы. 2005. № 4 (7). С. 7-9.
22. Минц В. Ипотечные ценные бумаги. Когда миф превратится в реальность? // Рынок ценных бумаг. 2004. № 15. С. 24-25.
23. Нугаев Р. А., Кириченко Е. Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. 2004. № 10. С. 24-30.
24. Шехова А. Ипотека в России развивается более стремительно, чем еще год назад ожидали аналитики // Финанс. 2006. № 4. С. 76-79.
25. Шехова А. Ипотечные страхи // Финанс. 2006. № 7. С. 85-87.
26. О проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». URL: http://www.national.invur.ru (дата обращения: 15.10.2025).
27. Приоритетные национальные проекты России. URL: http://www.rost.ru (дата обращения: 15.10.2025).
28. Лазарова Л. Жилищный рынок в России: проблемы развития. URL: http://www.bujet.ru (дата обращения: 15.10.2025).
29. Паспорт федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы. URL: http://www.ohome.ru (дата обращения: 15.10.2025).
30. Ипотека. Правительство решает квартирный вопрос. URL: http://www.rusipoteka.ru (дата обращения: 15.10.2025).
31. Сайт Администрации Санкт – Петербурга. URL: http://www.gov.spb.ru (дата обращения: 15.10.2025).
32. Семейная ипотека: как воспользоваться в 2025 году. Банк ВТБ (ПАО). URL: https://www.vtb.ru/personal/ipoteka/gosprogrammy/semeynaia/ (дата обращения: 15.10.2025).
33. Семейная ипотека в 2025 году: условия, как получить кредит с господдержкой семье с детьми. Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/semejnaya-ipoteka-v-2025-godu-usloviya-kak-poluchit-kredit-s-gospodderzhkoj-seme-s-detmi/ (дата обращения: 15.10.2025).
34. Дальневосточная ипотека — суть программы. Азиатско-Тихоокеанский Банк. URL: https://www.atb.su/blog/dalnevostochnaya-ipoteka/ (дата обращения: 15.10.2025).
35. Дальневосточная ипотека: где можно купить квартиру, кто может получить ДВ ипотеку. Группа «Самолет». URL: https://samolet.ru/wiki/dalnevostochnaya-ipoteka/ (дата обращения: 15.10.2025).
36. Дальневосточная ипотека. Сбербанк. URL: https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_ready_house/dv_ipoteka (дата обращения: 15.10.2025).
37. Условия программы Дальневосточная ипотека | ДВ ипотека срок действия и перечень населённых пунктов. URL: https://dv.ipoteka.life/dalnevostochnaya-ipoteka-usloviya-programmy/ (дата обращения: 15.10.2025).
38. Условия программы Дальневосточная ипотека. Консультационный центр ДОМ.РФ. URL: https://спроси.дом.рф/instructions/dalnevostochnaya-ipoteka-usloviya/ (дата обращения: 15.10.2025).
39. Льготная ипотека в 2025. Робот Макс, Госуслуги. URL: https://www.gosuslugi.ru/help/faq/lgotnaya_ipoteka/10002164 (дата обращения: 15.10.2025).
40. Цифровая ипотека: что это такое и работает ли она в России. Совкомбанк. URL: https://sovcombank.ru/blog/ipoteka/cifrovaia-ipoteka (дата обращения: 15.10.2025).
41. Всё о семейной ипотеке в 2025 году: кто и как теперь может её получить. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/semeynaya-ipoteka-v-2025-godu/ (дата обращения: 15.10.2025).
42. Семейная ипотека 2025: что это, кто может получить, новые условия с 1 июля 2024 года. Финансы Mail. URL: https://finance.mail.ru/2025-08-19/semeynaia-ipoteka-2025-chto-eto-kto-mojet-poluchit-novye-usloviia-s-1-iiulia-2024-goda/ (дата обращения: 15.10.2025).
43. Семейная ипотека в 2025 году: актуальные условия. Циан. URL: https://journal.cian.ru/article/semeynaia-ipoteka-v-2025-godu-aktualnye-usloviia/ (дата обращения: 15.10.2025).
44. Влияние цифровизации на ипотечный рынок в России. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=50552317 (дата обращения: 15.10.2025).
45. Доступность жилья в России упала до минимума за 10 лет. Ипотека. URL: https://realty.rbc.ru/news/6620585a9a79471169389f41 (дата обращения: 15.10.2025).
46. Доступность жилья в ипотеку снизилась с начала 2024 года. Frank RG. URL: https://frankrg.com/47949 (дата обращения: 15.10.2025).
47. В каких случаях можно получить льготную ипотеку. Финансовая культура. URL: https://fincult.info/article/v-kakikh-sluchayakh-mozhno-poluchit-lgotnuyu-ipoteku/ (дата обращения: 15.10.2025).
48. Ставка без предела: зачем ЦБ отменил лимит на стоимость ипотеки и к чему это приведет. Forbes.ru. URL: https://www.forbes.ru/finansy/522100-stavka-bez-predela-zacem-cb-otmenil-limit-na-stoimost-ipoteki-i-k-cemu-eto-privedet (дата обращения: 15.10.2025).
49. «ЦИФРОВАЯ ИПОТЕКА». Ассоциация ФинТех. URL: https://fintech.ru/upload/iblock/c34/c3444fc7614d9b32c63283f3e1bf5c80.pdf (дата обращения: 15.10.2025).
50. ЦБ РФ вводит ограничения на ипотечные кредиты для банков с 1 июля. Домострой. URL: https://domostroynn.ru/news/finance/tsb-rf-vvodit-ogranicheniya-na-ipotechnye-kredity-dlya-bankov-s-1-iyulya (дата обращения: 15.10.2025).
51. Ипотека в 2025: в каких регионах РФ жильё остаётся доступным? IF — InvestFuture. URL: https://investfuture.ru/articles/ipoteka-v-2025-v-kakih-regionah-rf-zhilyo-ostayotsya-dostupnym (дата обращения: 15.10.2025).
52. Как проходит цифровизация ипотеки в России. TAdviser. URL: https://www.tadviser.ru/index.php/%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D1%8F:%D0%9A%D0%B0%D0%BA_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D1%85%D0%BE%D0%B4%D0%B8%D1%82_%D1%86%D0%B8%D1%84%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D0%B7%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F_%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B8_%D0%B2_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B8 (дата обращения: 15.10.2025).
53. ЦБ отменил ограничение полной стоимости кредита по ипотеке до конца марта 2025 года. Интерфакс. URL: https://www.interfax.ru/business/986927 (дата обращения: 15.10.2025).
54. Цифровизация ипотеки: зачем это застройщикам. Сделка.рф. URL: https://sdelka.ru/digest/cifrovizacziya-ipoteki/ (дата обращения: 15.10.2025).
55. Банк России получит право ограничивать выдачи рискованных ипотечных и автокредитов. Банк России. URL: https://www.cbr.ru/press/event/?id=19106 (дата обращения: 15.10.2025).
56. Льготная ипотека с господдержкой в 2025: что это, условия, как получить. Т—Ж. URL: https://journal.tinkoff.ru/guide/lgotnaya-ipoteka-2025/ (дата обращения: 15.10.2025).
57. МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. ЕГО ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/mezhdunarodnyy-opyt-ipotechnogo-kreditovaniya-ego-problemy-i-perspektivy-razvitiya-v-sovremennoy-rossii (дата обращения: 15.10.2025).
58. Доступность жилья в российских городах достигла максимума. Т. Д. Полиди о льготных ипотечных программах. URL: https://domrf.ru/analytics/dostupnost-zhilya-v-rossiyskikh-gorodakh-dostigla-maksimuma-t-d-polidi-o-lgotnykh-ipotechnykh-prog/ (дата обращения: 15.10.2025).
59. Сколько ипотечных кредитов оформили в СПб за лето 2024 года. Деловой Петербург. URL: https://www.dp.ru/a/2024/10/01/skolko-ipotechnih-kreditov (дата обращения: 15.10.2025).
60. Влияние макроэкономических и финансовых факторов на рынок ипотечного кредитования. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=54413346 (дата обращения: 15.10.2025).
61. Доступность жилья в России упала до минимума: как это можно изменить. URL: https://lenta.ru/articles/2024/12/16/ipoteka/ (дата обращения: 15.10.2025).
62. Средний размер ипотеки в Петербурге: высокие суммы на фоне общего спада рынка. URL: https://secretmag.ru/news/srednii-razmer-ipoteki-v-peterburge-vysokie-summy-na-fone-obshchego-spada-rynka-21-07-2025.htm (дата обращения: 15.10.2025).
63. Статистика. Минфин России. URL: https://minfin.gov.ru/ru/activity/housing/statistics/ (дата обращения: 15.10.2025).
64. Льготная ипотека для участников СВО и ВБД в 2025. Робот Макс, Госуслуги. URL: https://www.gosuslugi.ru/help/faq/lgotnaya_ipoteka/10002165 (дата обращения: 15.10.2025).
65. ЦБ впервые вводит прямые ограничения на выдачу ипотеки и автокредитов. Ведомости. URL: https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2025/04/24/1036815-tsb-vpervie-vvodit-pryamie-ogranicheniya-na-vidachu-ipoteki-i-avtokreditov (дата обращения: 15.10.2025).
66. Статистика — Льготная ипотека. Минфин России. URL: https://minfin.gov.ru/ru/activity/housing/statistics/lgotnaya_ipoteka/ (дата обращения: 15.10.2025).
67. Как меняется рынок ипотеки: сравнительный анализ летних ипотечных кредитов Петербурга и Ленобласти. Estateline. URL: https://estateline.ru/articles/kak-menyaetsya-rynok-ipoteki-sravnitelnyy-analiz-letnikh-ipotechnykh-kreditov-peterburga-i-lenoblasti (дата обращения: 15.10.2025).
68. Зарубежный опыт и возможности его использования в развитии ипотечного кредитования в России в современных условиях. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/zarubezhnyy-opyt-i-vozmozhnosti-ego-ispolzovaniya-v-razvitii-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii-v-sovremennyh-usloviyah (дата обращения: 15.10.2025).
69. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ РОССИЙСКОЙ И ЗАРУБЕЖНОЙ СИСТЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. Международный сетевой институт. URL: https://msi.ru/upload/medialibrary/cb9/cb9a2b535d55b357f43ec8b111584c3c.pdf (дата обращения: 15.10.2025).
70. Ипотечное кредитование. Минстрой России. URL: https://minstroyrf.gov.ru/trades/housing/ipoteka/ (дата обращения: 15.10.2025).
71. МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: ОТЕЧЕСТВЕННЫЙ И ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ. Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. URL: https://applied-research.ru/ru/article/view?id=8302 (дата обращения: 15.10.2025).
72. ФАКТОРЫ, ОКАЗЫВАЮЩИЕ ВЛИЯНИЕ НА ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ResearchGate. URL: https://www.researchgate.net/publication/373244243_FAKTORY_OKAZYVAUSIE_VLIANIE_NA_IPOTECNOE_KREDITOVANIE_V_ROSSIISKOI_FEDERACII (дата обращения: 15.10.2025).
73. Ипотечное кредитование и его макроэкономические эффекты. Круглый стол. ИНП РАН. URL: https://www.ecfor.ru/publication/ipotechnoe-kreditovanie-i-ego-makroekonomicheskie-effekty-kruglyy-stol/ (дата обращения: 15.10.2025).
74. ФАКТОРЫ, ОКАЗЫВАЮЩИЕ ВЛИЯНИЕ НА ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. Бизнес. Образование. Право. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/faktory-okazyvayuschie-vliyanie-na-ipotechnoe-kreditovanie-v-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 15.10.2025).
75. Современные тенденции и перспективы развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге. Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/309/69754/ (дата обращения: 15.10.2025).
76. Ипотечный рынок России в июле 2025: рост выдач на фоне угрозы сокращения господдержки. Татцентр.ру. URL: https://www.tatcenter.ru/news/ipotechnyj-rynok-rossii-v-iyule-2025-rost-vydach-na-fone-ugrozy-sokrashcheniya-gospodderzhki/ (дата обращения: 15.10.2025).
77. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-ipotechnogo-kreditovaniya-v-sovremennoy-rossii-i-za-rubezhom (дата обращения: 15.10.2025).
78. Ипотечное кредитование в 2025 году: рынок без рынка. Эксперт РА. URL: https://raexpert.ru/researches/mortgage/2025/ (дата обращения: 15.10.2025).
79. Количество ипотечных сделок в Петербурге ежеквартально растет на 30%. EstateLine. URL: https://estateline.ru/analytics/kolichestvo-ipotechnykh-sdelok-v-peterburge-ezhekvartalno-rastet-na-30/ (дата обращения: 15.10.2025).
80. Доля проблемных ипотечных кредитов превысила 1,5%. Frank Media. URL: https://frankmedia.ru/131025_dolya_problemnyh_ipotechnyh_kreditov_prevysila_15 (дата обращения: 15.10.2025).