Ипотечное кредитование населения: проблемы и перспективы развития в условиях трансформации рынка (на примере ПАО Сбербанк России, 2020-2025 гг. с прогнозом до 2030 г.)

На начало октября 2025 года средневзвешенные ставки по рыночным ипотечным кредитам в России колеблются в пределах 21,22% – 21,5% годовых, а в некоторых банках достигают и 23,1%. Эти цифры не просто статистика; они – пульс рынка, который переживает период глубокой трансформации. Ипотечное кредитование, являясь одним из столпов национальной экономики, играет двойную роль: это и важнейший социальный механизм, позволяющий миллионам семей улучшить жилищные условия, и мощный двигатель для смежных отраслей, от строительства до производства стройматериалов. Однако в последние годы российский ипотечный рынок столкнулся с беспрецедентными вызовами, вызванными макроэкономическими сдвигами, геополитической напряженностью и необходимостью адаптации к новым регуляторным требованиям.

Настоящая работа посвящена всестороннему исследованию проблем и перспектив развития ипотечного кредитования населения в России, с акцентом на период 2020-2025 годов и прогнозом до 2030 года, используя в качестве примера ПАО Сбербанк России – крупнейшего игрока на этом рынке.

Объект исследования – система ипотечного кредитования населения в Российской Федерации.
Предмет исследования – комплекс экономических отношений, возникающих в процессе ипотечного кредитования, его проблемы, тенденции развития и стратегии банков в условиях современной экономической конъюнктуры.
Цель исследования – выявление актуальных проблем и рисков ипотечного кредитования в России, анализ государственной политики и мер поддержки, а также определение перспектив развития рынка и стратегий ведущих банков, в частности ПАО Сбербанк, до 2030 года.

Для достижения поставленной цели были сформулированы следующие задачи:

1. Раскрыть теоретические основы ипотечного кредитования, включая его сущность, функции, классификацию продуктов и нормативно-правовую базу.
2. Проанализировать динамику и текущее состояние российского рынка ипотечного кредитования за период 2020-2025 гг., включая объемы выдачи, процентные ставки, структуру спроса и портфель задолженности.
3. Детально изучить государственную политику и меры поддержки ипотечного кредитования по состоянию на октябрь 2025 года, включая льготные программы и регуляторные инновации.
4. Выявить и систематизировать ключевые проблемы, вызовы и риски, с которыми сталкивается ипотечное кредитование в современной российской экономике.
5. Исследовать актуальные стратегии ПАО Сбербанк России в области ипотечного кредитования, уделяя особое внимание процессам цифровизации и применению инновационных технологий.
6. Сформулировать прогнозы и определить основные перспективы развития российского рынка ипотечного кредитования до 2030 года.

Структура дипломной работы логично выстроена, чтобы обеспечить последовательное и глубокое раскрытие темы. Начиная с теоретических основ, работа переходит к анализу текущей ситуации, государственной политики, выявлению проблем, изучению стратегий ведущего игрока рынка и завершается прогнозом его будущего развития. Такой подход позволит получить комплексное представление об ипотечном кредитовании как о сложном и динамичном социально-экономическом явлении.

Теоретические основы ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование – это не просто финансовая операция; это многогранный социально-экономический феномен, уходящий корнями в глубину веков. Его современная форма является результатом длительной эволюции, призванной решить одну из фундаментальных потребностей человека – потребность в жилье. Однако его функции выходят далеко за рамки удовлетворения индивидуальных нужд, выступая мощным рычагом для развития всей экономики, способствуя росту строительства, созданию рабочих мест и поддержанию потребительского спроса.

Понятие и экономическая сущность ипотечного кредитования

В основе ипотечного кредитования лежит древний принцип залога недвижимости. В контексте современного права и экономики, ипотека представляет собой залог недвижимого имущества для обеспечения обязательств, чаще всего – по кредитному договору. Само же ипотечное кредитование (или ипотечный кредит) – это долгосрочный целевой заем, выдаваемый банком или иной кредитной организацией под залог приобретаемого или уже имеющегося недвижимого имущества. Ключевым его подвидом является ипотечное жилищное кредитование, направленное на приобретение или строительство жилой недвижимости.

Эти понятия базируются на ряде незыблемых принципов:

• Платность: Заемщик обязан уплатить не только основную сумму долга, но и проценты за пользование кредитом.
• Срочность: Кредит выдается на определенный срок, по истечении которого он должен быть полностью погашен.
• Возвратность: Основная сумма долга подлежит обязательному возврату кредитору.
• Обеспеченность: Кредит обеспечивается залогом недвижимости, что значительно снижает риски кредитора. В случае неисполнения заемщиком своих обязательств, кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество.
• Целевое использование: Средства, полученные по ипотечному кредиту, могут быть направлены исключительно на заранее оговоренные цели, как правило, это приобретение или строительство жилья.

Экономическая сущность ипотечного кредитования проявляется в нескольких аспектах. Для населения это важнейший инструмент повышения доступности жилья, позволяющий приобрести недвижимость без необходимости накопления полной стоимости. Для банков это привлекательный сегмент бизнеса, характеризующийся относительно низкими рисками (за счет залога) и стабильным потоком доходов. Для экономики в целом ипотека стимулирует строительную отрасль, создает рабочие места, увеличивает потребительский спрос на товары и услуги, связанные с обустройством жилья, и способствует формированию среднего класса. Она также играет роль в стабилизации рынка недвижимости, обеспечивая ликвидность и предсказуемость ценообразования. И что из этого следует? Она является катализатором экономического роста и благосостояния, поскольку обеспечивает доступ к одному из базовых активов, формирующих основу личного и общественного капитала.

Классификация видов ипотечных продуктов

Разнообразие потребностей заемщиков и стратегий банков привело к формированию широкой палитры ипотечных продуктов, которые можно классифицировать по множеству критериев. Понимание этой классификации критически важно для всестороннего анализа рынка.

Основные критерии классификации:

1. По целевому назначению:
   • На приобретение готового жилья (вторичный рынок): Наиболее распространенный вид, позволяющий купить уже построенную квартиру или дом.
   • На приобретение строящегося жилья (первичный рынок): Кредитование покупки квартиры в новостройке по договору долевого участия.
   • На строительство индивидуального жилого дома: Заемщик получает средства на возведение собственного дома.
   • На приобретение земельного участка: Реже встречается как самостоятельный продукт, чаще – в комплексе со строительством.
   • На рефинансирование: Перекредитование существующего ипотечного займа на более выгодных условиях.
   • На нецелевые нужды под залог имеющейся недвижимости: Кредит, где залогом выступает уже имеющаяся недвижимость, а средства могут быть использованы на любые цели.
2. По валюте кредита:
   • Рублевая ипотека: Подавляющее большинство ипотечных кредитов в России выдается в национальной валюте.
   • Валютная ипотека: Исторически имела место, но в современных условиях практически не используется из-за высоких валютных рисков.
3. По типу процентной ставки:
   • С фиксированной ставкой: Процентная ставка остается неизменной на весь срок кредита.
   • С плавающей ставкой: Ставка привязана к определенному индикатору (например, ключевой ставке ЦБ РФ или индексу МосБиржи) и может меняться в течение срока кредита. В России менее распространена.
   • Смешанная ставка: Фиксированная ставка на начальный период, затем – плавающая.
4. По виду заемщика:
   • Физические лица: Основной сегмент рынка.
   • Индивидуальные предприниматели (ИП) и собственники бизнеса: Специализированные программы с учетом особенностей их дохода.
   • Юридические лица: Кредитование коммерческой недвижимости (отдельный сегмент, не относящийся к жилищной ипотеке).
5. По наличию государственной поддержки:
   • Льготная ипотека: Программы с субсидированной государством процентной ставкой (Семейная, IT, Дальневосточная и др.).
   • Рыночная ипотека: Кредиты, выдаваемые на общих условиях без государственной поддержки.
6. По форме погашения:
   • Аннуитетные платежи: Ежемесячные платежи равного размера на протяжении всего срока кредита.
   • Дифференцированные платежи: Ежемесячные платежи, уменьшающиеся к концу срока кредита (основная сумма долга погашается равными долями, а проценты начисляются на остаток).

Эта классификация позволяет не только структурировать многообразие предложений на рынке, но и глубже понять, как изменения в экономике и государственной политике влияют на каждый из этих сегментов.

Нормативно-правовая база регулирования ипотечного кредитования в РФ

Стабильность и предсказуемость ипотечного рынка во многом определяются четкостью и актуальностью его нормативно-правовой базы. По состоянию на октябрь 2025 года, российский ипотечный сектор регулируется сложной системой законов, подзаконных актов и нормативных документов Центрального банка РФ.

Ключевые законодательные акты:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ): Определяет общие положения о залоге, включая ипотеку (Глава 23).
• Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Является основным законом, регулирующим ипотечные отношения, определяет предмет ипотеки, основания ее возникновения, права и обязанности сторон, порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
• Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»: Регулирует отношения, возникающие в связи с предоставлением потребительских кредитов, включая ипотечные, в части общих требований к договору, расчетам полной стоимости кредита, информированию заемщика.
• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»: Регулирует вопросы ипотеки при долевом строительстве, защищая права дольщиков и кредиторов.
• Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»: Определяет правовые основы использования материнского (семейного) капитала, в том числе для улучшения жилищных условий через ипотеку.
• Федеральный закон от 29.12.2014 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам ипотечного кредитования»: Вносит изменения в ряд законов, уточняя механизмы ипотечного кредитования.

Нормативные акты Центрального банка РФ:
Центральный банк России играет ключевую роль в макропруденциальном регулировании ипотечного рынка, устанавливая требования к банкам для минимизации системных рисков.

• Указания Банка России по расчету показателей долговой нагрузки (ПДН) заемщиков, нормативам достаточности капитала банков, резервированию по ссудам и другим аспектам, влияющим на ипотечное кредитование. Например, с 1 июля 2025 года Банк России планирует ввести макропруденциальные лимиты (МПЛ), которые будут напрямую ограничивать выдачу высокорисковых ипотечных кредитов с высоким ПДН и низким первоначальным взносом. Это мера направлена на предотвращение «перегрева» рынка и защиту заемщиков от чрезмерной долговой нагрузки.
• Новый ипотечный стандарт, который вводится с 1 января 2025 года. Этот стандарт призван бороться с рискованными схемами, такими как «ипотека от застройщика» с околонулевыми ставками и «траншевая ипотека», которые, по мнению регулятора, искусственно завышают стоимость жилья и создают скрытые риски для заемщиков и банков. Все новые ипотечные ссуды должны будут соответствовать этому стандарту.

Постоянное совершенствование нормативно-правовой базы отражает стремление государства обеспечить баланс между доступностью жилья для населения, стабильностью финансовой системы и защитой прав всех участников ипотечных отношений.

Динамика и современное состояние рынка ипотечного кредитования в России (2020-2025 гг.)

Период с 2020 по 2025 год стал для российского ипотечного рынка временем бурных перемен, отмеченных как беспрецедентным ростом, так и резким охлаждением. Запуск масштабных государственных программ поддержки, сменяющийся ужесточением монетарной политики и новыми регуляторными ограничениями, создал уникальный ландшафт, требующий глубокого анализа.

Анализ объемов выдачи ипотечных кредитов и динамика процентных ставок

Рынок ипотечного кредитования в России за последние пять лет демонстрировал значительные колебания. Начало периода (2020 год) было отмечено запуском программы льготной ипотеки, которая стала мощным стимулом для жилищного сектора в условиях пандемии. Эта мера привела к значительному росту объемов выдачи ипотечных кредитов, что было особенно заметно по итогам 2023 года, когда ипотечный портфель вырос на рекордные 29%. Этот всплеск активности был обусловлен доступностью низких ставок по субсидированным программам, что стимулировало как спрос населения, так и предложение со стороны застройщиков.

Однако, по мере ужесточения монетарной политики Центрального банка РФ и постепенного сворачивания массовых льготных программ, ситуация начала меняться. Завершение программы массовой льготной ипотеки 1 июля 2024 года стало поворотным моментом. Рынок столкнулся с новыми реалиями:

• Значительное снижение объемов выдачи: В 2024 году годовой объем выдач ипотеки приблизился к 5 трлн рублей, что уже на 35% меньше, чем в рекордном 2023 году. Тенденция к сокращению усилилась в 2025 году. По данным Frank RG, за первые девять месяцев 2025 года объем ипотечных кредитов упал на 33,5% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, составив 2 599 млрд рублей. Прогнозируемый объем выдач на весь 2025 год может составить 3,5-4,3 трлн рублей, что свидетельствует о дальнейшем охлаждении рынка.
• Резкий рост процентных ставок: Главным фактором торможения рынка стали высокие процентные ставки по рыночной ипотеке. На начало октября 2025 года средневзвешенные ставки колеблются в диапазоне 21,22% – 21,5% годовых, а в некоторых банках достигают 23,1%. Такой уровень ставок делает рыночную ипотеку практически недоступной для большинства заемщиков, значительно сокращая платежеспособный спрос.

Несмотря на общую негативную динамику, в сентябре 2025 года наблюдался небольшой рост объемов выдачи ипотечных кредитов, достигший 399,2 млрд рублей, что на 2,5% превысило августовские показатели. Средний размер выдаваемого ипотечного кредита в сентябре также показал рост, составив 5 млн рублей, после трехмесячного снижения. Это может свидетельствовать о некоторой стабилизации или адаптации рынка к новым условиям, хотя до восстановления до прежних уровней еще далеко.

В таблице 1 представлены ключевые показатели динамики рынка ипотечного кредитования в России за последние годы:

Таблица 1. Динамика основных показателей рынка ипотечного кредитования в России (2020-2025 гг.)

Показатель	2020 год	2023 год	2024 год	9 мес. 2025 года	Прогноз 2025 года
Рост ипотечного портфеля	—	+29% (рекорд)	—	—	—
Объем выдачи ипотеки (трлн руб.)	—	~7,7 (оценка)	~5,0 (-35% к 2023)	2,599	3,5-4,3
Средневзвешенная ставка (рыночная, окт. 2025)	—	—	—	21,22% — 21,5% (до 23,1%)	—
Объем выдачи ипотеки (сент. 2025, млрд руб.)	—	—	—	399,2 (+2,5% к авг.)	—
Средний размер кредита (сент. 2025, млн руб.)	—	—	—	5,0	—

(Примечание: Данные являются приблизительными или прогнозными на основании предоставленной информации.)

Структура спроса на ипотечные продукты и портфель задолженности

Изменения в макроэкономической среде и государственной политике привели к заметной трансформации структуры спроса на ипотечном рынке. После завершения массовой льготной ипотеки, основным драйвером роста стала семейная ипотека. Это хорошо иллюстрирует пример Сбербанка, где по итогам августа 2025 года доля семейной ипотеки в общем объеме выданных жилищных кредитов достигла впечатляющих 68,5%. Это подчеркивает не только эффективность государственной программы, но и смещение фокуса рынка в сторону поддержания семей с детьми.

Наряду с изменением структуры спроса, серьезное внимание привлекает динамика портфеля просроченной задолженности. Несмотря на то что ипотека традиционно считается одним из наименее рискованных сегментов кредитования, рост ставок и замедление экономики создают определенные риски.

• Динамика просроченной задолженности: На 1 января 2020 года доля просроченной задолженности по ипотеке составляла порядка 0,9%. Этот показатель был достаточно низким, что свидетельствовало о высоком качестве ипотечного портфеля. Однако к 1 августа 2025 года объем просроченной задолженности достиг рекордных 160,6 млрд рублей, а ее доля в портфеле составила 0,82%. Несмотря на то, что процентная доля пока остается ниже уровня 2020 года, абсолютный объем значительно вырос. И что из этого следует? Хотя относительный показатель просрочки выглядит стабильным, абсолютный рост объема свидетельствует о том, что всё больше семей сталкиваются с трудностями при обслуживании своих обязательств, что может привести к росту социальных рисков и потенциальному ужесточению политики банков.
• Прогнозы роста просроченной задолженности: Рейтинговое агентство «Эксперт РА» прогнозирует дальнейший рост просроченной задолженности (просрочки более 90 дней) до 0,8–1% от общего объема долгов по ипотеке к концу 2025 года. Этот прогноз вызывает опасения, поскольку может указывать на ухудшение финансового состояния части заемщиков и потенциальные риски для банковской системы.

Таблица 2. Динамика просроченной задолженности по ипотеке (2020-2025 гг.)

Показатель	01.01.2020	01.08.2025	Прогноз на конец 2025 года
Доля просроченной задолженности в портфеле	0,9%	0,82%	0,8% — 1%
Объем просроченной задолженности (млрд руб.)	—	160,6 (рекорд)	—

Влияние макроэкономических факторов на развитие рынка ипотеки

Ипотечный рынок чувствителен к макроэкономической конъюнктуре, и период 2020-2025 гг. наглядно это продемонстрировал. Ключевыми факторами влияния стали:

• Ключевая ставка Банка России: Этот показатель является краеугольным камнем монетарной политики и напрямую влияет на стоимость денег в экономике. На 10 октября 2025 года ключевая ставка Банка России составляет 17% годовых. Высокая ключевая ставка ведет к удорожанию привлечения фондирования для банков, что, в свою очередь, транслируется в высокие процентные ставки по рыночной ипотеке. Именно поэтому средневзвешенные ставки по рыночным кредитам достигают 21-23%, делая их недоступными для широкого круга заемщиков. Любое снижение ключевой ставки ЦБ РФ, как правило, вызывает оживление на ипотечном рынке.
• Инфляция: Уровень инфляции оказывает двойное воздействие. С одной стороны, высокая инфляция стимулирует спрос на недвижимость как на способ сохранения сбережений. С другой стороны, она заставляет Центральный банк повышать ключевую ставку для сдерживания ценового роста, что негативно сказывается на доступности ипотеки.
• Доходы населения: Реальные располагаемые доходы граждан являются фундаментом платежеспособного спроса. Замедление роста доходов или их снижение напрямую отражается на способности населения обслуживать ипотечные кредиты и формировать первоначальный взнос.
• Экономический рост и геополитические факторы: Общее состояние экономики, динамика ВВП, уровень безработицы, а также геополитическая неопределенность существенно влияют на потребительские настроения, готовность брать долгосрочные обязательства и инвестировать в недвижимость. Санкции, ограничения на импорт технологий и оборудования, разрыв логистических цепочек – все это оказывает давление на строительную отрасль и косвенно на ипотечный рынок.

Таким образом, рынок ипотечного кредитования в России находится под постоянным влиянием комплексного взаимодействия этих макроэкономических факторов. В 2025 году мы наблюдаем их комбинированное воздействие, приведшее к сокращению объемов выдачи и росту ставок, но при этом поддерживаемое адресными льготными программами и стремлением государства стабилизировать жилищный сектор.

Государственная политика и меры поддержки ипотечного кредитования (Октябрь 2025)

В условиях значительных макроэкономических вызовов и трансформации рынка, государственная политика играет решающую роль в поддержании доступности ипотечного кредитования и стимулировании жилищного строительства. По состоянию на октябрь 2025 года, в России действует комплекс мер, включающий адресные льготные программы, инструменты прямой финансовой поддержки населения и макропруденциальное регулирование.

Обзор действующих льготных ипотечных программ

Центральное место в государственной поддержке занимают льготные ипотечные программы, призванные обеспечить доступное жилье для определенных категорий граждан. До 2030 года в России действуют пять ключевых программ с участием государства, а также дополнительная поддержка для новых и приграничных регионов:

1. Семейная ипотека:
   • Продление и ставка: Программа продлена до 31 декабря 2030 года, что дает долгосрочную перспективу. Базовая ставка в 2025 году составляет 6% годовых для всех регионов России.
   • Целевые группы: Доступна семьям, где есть хотя бы один ребенок, рожденный с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года. Также ею могут воспользоваться семьи, имеющие двух и более несовершеннолетних детей, или семьи с ребенком-инвалидом, рожденным до 31 декабря 2023 года.
   • Максимальная сумма: 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; 6 млн рублей для остальных регионов.
   • Первоначальный взнос: Минимум 20% от стоимости жилья, с возможностью использования материнского капитала.
   • Расширение программы: С 1 апреля 2025 года программа расширена: теперь по «Семейной ипотеке» можно купить жилье на вторичном рынке в городах с низким объемом строительства. Это касается населенных пунктов, где в течение трех лет не было выдано разрешений на строительство более двух многоквартирных домов, что подтверждается органами местного самоуправления или Минстроем России. При этом дом должен быть не аварийным и не старше 20 лет на момент заключения договора.
   • Возможные изменения: В декабре 2024 года Президент РФ Владимир Путин поручил исключить из Семейной ипотеки механизм лимитов. Минфин также изучает новую модель с дифференцированными ставками: 12% на первого ребенка, 6% на второго и 4% на третьего и более детей. По данным «Домклик», если эти условия будут введены, около 2,8 млн семей могут потерять возможность оформить ипотеку по сниженной ставке, что подчеркивает социальную значимость текущих условий.
2. IT-ипотека:
   • Продление и ставка: Действие программы продлено до 31 декабря 2030 года. С 1 августа 2024 года ставка выросла с 5% до 6% годовых.
   • Максимальная сумма: Унифицирована и составляет 9 млн рублей, независимо от региона.
   • Ограничения: С 7 мая 2025 года жители Москвы и Санкт-Петербурга больше не могут воспользоваться льготой, что призвано перераспределить поддержку в другие регионы.
   • Условия для IT-специалистов: Для оформления кредита IT-специалист должен зарабатывать от 150 тысяч рублей в месяц в городах-миллионниках и от 90 тысяч рублей в других населенных пунктах.
3. Дальневосточная и арктическая ипотека:
   • Срок и ставка: Действует до 31 декабря 2030 года со ставкой до 2% годовых.
   • Максимальная сумма: 9 млн рублей на жилье площадью более 60 м² на первичном или вторичном рынке в моногородах Дальнего Востока или арктической зоны; 6 млн рублей в остальных случаях.
   • Участники: Молодые семьи (до 36 лет обоим супругам), неполные семьи (до 36 лет с детьми до 18 лет), работники предприятий ОПК, медицинские и педагогические работники (со стажем от 5 лет), участники СВО и их семьи, а также граждане, переехавшие в Арктическую зону по программе повышения мобильности трудовых ресурсов.
4. Сельская ипотека:
   • Срок и ставка: Программа действует бессрочно со ставкой от 0,1% до 3% годовых.
   • Изменение условий: С марта 2025 года участниками могут стать только работники АПК, социальной сферы (врачи, учителя), сельские предприниматели и участники СВО, которые должны проработать в выбранной сфере не менее пяти лет после оформления ипотеки.
   • Условия кредита: Максимальная сумма кредита до 6 млн рублей, срок до 25 лет, первоначальный взнос от 20%. Позволяет приобрести дом у застройщика или на вторичном рынке (если жилью не более 5 лет), построить коттедж или приобрести участок.
5. Военная ипотека:
   • Срок и сумма: Максимальный срок действия программы составляет 25 лет. В 2025 году максимальная сумма кредита составляет 6 млн рублей.
   • Ставка: Процентная ставка варьируется от 4,7% до 8,8% годовых в зависимости от банка.
   • Объект: Разрешена покупка жилья как на первичном, так и на вторичном рынке.
6. Льготная ипотека для новых и приграничных регионов:
   • Дополнительно действует льготная ипотека на территории новых регионов (Донецкой и Луганской Народных Республик, Запорожской и Херсонской областей), а также Курской и Белгородской областей со ставкой до 2% годовых. Это важная мера для восстановления и развития этих территорий.

Инструменты государственной поддержки населения

Помимо льготных ипотечных программ, государство активно использует и другие механизмы прямой финансовой поддержки населения для улучшения жилищных условий:

• Программа поддержки многодетных семей: Позволяет получить до 450 тысяч рублей на погашение действующей ипотеки при рождении третьего ребенка или последующих детей. Эта программа действует до 1 июля 2031 года и является существенным подспорьем для больших семей, сталкивающихся с повышенной финансовой нагрузкой.
• Материнский капитал: Является одним из наиболее мощных инструментов поддержки. Его можно использовать для первоначального взноса по ипотеке или для полного или частичного погашения уже имеющегося ипотечного кредита. В 2025 году размер материнского капитала составляет 775 628,25 рублей на первого ребенка и 1 033 772,5 рублей на второго. Это значительно повышает доступность ипотеки для семей с детьми.

Макропруденциальное регулирование и новый ипотечный стандарт

Помимо стимулирующих мер, государство, в лице Банка России, активно применяет регуляторные инструменты для обеспечения стабильности ипотечного рынка и защиты заемщиков от чрезмерных рисков.

• Макропруденциальные лимиты (МПЛ): С 1 июля 2025 года Банк России планирует ввести МПЛ в наиболее рискованных сегментах ипотечного рынка. В первую очередь, это коснется ипотечных кредитов с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) и низким первоначальным взносом. Цель этих ограничений – предотвратить формирование «пузырей» на рынке недвижимости, снизить системные риски для банков и защитить заемщиков от неспособности обслуживать свои долги. МПЛ устанавливают прямые количественные ограничения на долю таких кредитов в портфеле банков.
• Новый ипотечный стандарт: С 1 января 2025 года все новые ипотечные ссуды должны соответствовать ипотечному стандарту. Эта мера направлена на борьбу с так называемыми «рискованными схемами в ипотеке». К ним относятся «ипотека от застройщика» с околонулевыми ставками и «траншевая ипотека», которые часто предполагают искусственное завышение стоимости жилья для компенсации низких ставок. Новый стандарт призван сделать ипотечные сделки более прозрачными, исключить скрытые комиссии и риски, а также обеспечить справедливое ценообразование на первичном рынке.

Эти регуляторные нововведения свидетельствуют о стремлении Банка России к более сбалансированному и устойчивому развитию ипотечного рынка, где доступность жилья сочетается с финансовой стабильностью и ответственностью всех участников.

Проблемы, вызовы и риски ипотечного кредитования в современной российской экономике

Современный российский ипотечный рынок представляет собой сложную систему, находящуюся под давлением множества факторов. С одной стороны, существует высокий социальный запрос на доступное жилье, с другой – экономическая реальность диктует свои правила, порождая целый комплекс проблем, вызовов и рисков, которые требуют глубокого осмысления и поиска эффективных решений.

Экономические проблемы и их влияние на рынок

Наиболее острые проблемы ипотечного кредитования в России на сегодняшний день имеют ярко выраженный экономический характер:

• Высокие процентные ставки: Как уже отмечалось, средние процентные ставки по рыночной ипотеке на начало октября 2025 года составляют 21,22% – 21,5% годовых, достигая в некоторых банках 23,1%. Это главный тормоз рынка. При таких ставках ежемесячные платежи становятся неподъемными для подавляющего большинства потенциальных заемщиков, даже при наличии достаточного первоначального взноса. Активизация рыночных сделок, по мнению экспертов, возможна лишь при снижении ставки до 13–15%, что в текущих макроэкономических условиях (с ключевой ставкой ЦБ РФ в 17%) маловероятно в 2025 году.
• Обвал объемов выдачи ипотечных кредитов: Прогноз рейтингового агентства «Эксперт РА» указывает на обвал объема выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 30% по сравнению с 2024 годом, с ожидаемым падением до 3,9 трлн рублей (-20% к 2024-му). Такое резкое сокращение объемов выдачи негативно сказывается не только на банковском секторе, но и на всей экономике, замедляя темпы жилищного строительства и развития смежных отраслей.
• Снижение объемов досрочного погашения: В условиях высоких ставок по депозитам для многих заемщиков размещение свободных средств на вкладах становится более выгодной стратегией, чем ускоренное погашение ипотечных кредитов, особенно тех, что были взяты по льготным ставкам (например, 6% годовых). Если ставка по депозиту составляет 15-18%, а по ипотеке – 6%, финансово логичнее держать деньги на вкладе, получая доход. Это, с одной стороны, снижает поступления в банки от досрочных погашений, с другой – усложняет прогнозирование поведения заемщиков и управление ликвидностью.
• Высокая стоимость привлечения пассивов для банков: Ключевая ставка Банка России в 17% годовых (на 10 октября 2025 года) означает, что банкам приходится привлекать средства для кредитования по ставкам, существенно выше этого значения. Это делает маржинальность по отдельным ипотечным продуктам околонулевой или даже отрицательной, особенно с учетом затрат на операционное обслуживание. В результате банки вынуждены сворачивать ипотечное кредитование на рыночных условиях или предлагать его по очень высоким ставкам, что замыкает круг проблем.

Риски для строительной отрасли и заемщиков

Негативные тенденции на ипотечном рынке неминуемо отражаются на других секторах экономики и на благосостоянии граждан.

• Проблемы строительной отрасли: Снижение спроса на ипотеку и ужесточение условий кредитования напрямую бьют по строительным компаниям – подрядчикам и застройщикам. Проблемы включают:
  • Снижение объемов новых проектов: Застройщики не видят смысла запускать новые объекты при отсутствии платежеспособного спроса.
  • Рост затрат на строительство: Инфляция, удорожание материалов, рабочей силы и логистики увеличивают себестоимость проектов.
  • Сложности с привлечением финансирования: Банки становятся более консервативными в выдаче проектного финансирования, особенно для новых проектов.
  • Снижение спроса на новостройки: Высокие рыночные ставки и рост цен на жилье в предыдущие периоды делают новое жилье недоступным.
• Риски для заемщиков: Необдуманные решения в погоне за жильем могут привести к серьезным финансовым трудностям. Основные риски для граждан:
  • Неспособность оценить долгосрочную нагрузку: Многие заемщики недооценивают финансовые обязательства на 15-20-30 лет вперед.
  • Потеря работы или снижение дохода: Нестабильность рынка труда и макроэкономические шоки могут привести к сокращению доходов, делая ежемесячные платежи неподъемными.
  • Рост процентных ставок по уже взятым кредитам: Хотя большинство ипотек в России выдаются с фиксированной ставкой, риски остаются для тех, кто брал кредиты с плавающей ставкой или вынужден рефинансировать займы по новым, более высоким ставкам.
  • Невыполнение рекомендации по долговой нагрузке: Финансовые эксперты общепринято рекомендуют, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 30-40% от общего дохода семьи. Превышение этого порога значительно повышает риски дефолта и ухудшает качество жизни заемщика.

Вызовы устойчивости развития ипотеки

Помимо текущих проблем, существуют системные вызовы, ставящие под сомнение устойчивость долгосрочного развития ипотечного рынка.

• Опасения Банка России по поводу устойчивости темпов развития: Регулятор неоднократно выражал обеспокоенность «перегревом» рынка, особенно сегмента льготной ипотеки, и рекомендовал снижать оценку максимально платежеспособного ипотечного спроса. Это связано с риском формирования ценовых «пузырей» и накопления системных рисков в банковском секторе.
• Риски формирования избыточного предложения жилья: Дополнительное стимулирование ипотеки на новостройки с помощью льготных програ��м, особенно в условиях снижения рыночного спроса и роста стоимости строительства, способно привести к формированию избыточного предложения нового жилья. Если застройщики продолжат активно строить, ориентируясь только на льготные программы, а рыночный спрос будет оставаться низким, это может привести к затовариванию рынка, снижению цен и трудностям для девелоперов.

Таким образом, современный российский ипотечный рынок находится в точке бифуркации. С одной стороны, существует мощная государственная поддержка, с другой – серьезные экономические барьеры и риски. Баланс между стимулированием и регулированием становится критически важным для обеспечения его устойчивого и здорового развития.

Актуальные стратегии ПАО Сбербанк России и цифровизация ипотечных продуктов

В условиях турбулентности и вызовов на ипотечном рынке, крупнейшие игроки, такие как ПАО Сбербанк России, вынуждены постоянно адаптировать свои стратегии, внедрять инновации и активно использовать цифровые технологии для сохранения конкурентоспособности и эффективности. Сбербанк, являясь лидером рынка, демонстрирует глубокую приверженность цифровой трансформации и клиентоориентированному подходу.

Стратегические приоритеты ПАО Сбербанк в ипотечном кредитовании

Стратегия Сбербанка в ипотечном кредитовании на текущий момент (октябрь 2025 года) четко отражает текущие рыночные реалии и государственные приоритеты:

• Фокус на Семейной ипотеке: Это направление стало абсолютным лидером по объему ипотечного кредитования в банке. По итогам августа 2025 года на программу «Семейная ипотека» в Сбербанке пришлось 68,5% выданных жилищных кредитов. Такой высокий показатель объясняется не только привлекательностью программы для населения (низкая ставка, длительный срок), но и активной работой банка по ее продвижению и упрощению доступа.
• Гибкие условия первоначального взноса: Сбербанк предлагает различные условия по первоначальному взносу. Например, для объектов по программе субсидирования от застройщика требования составляют от 20,1%, а в остальных случаях – от 50,1%. Эта дифференциация позволяет банку управлять рисками, одновременно предлагая более мягкие условия там, где есть дополнительная поддержка.
• Развитие экосистемы услуг: Стратегия Сбербанка выходит за рамки простого кредитования. Банк активно развивает свою экосистему, предлагая клиентам полный спектр услуг, связанных с покупкой жилья: от подбора недвижимости на платформе «Домклик» до страхования и регистрации сделки. Это создает единое бесшовное пространство для клиента, повышая его лояльность и снижая барьеры.
• Активное участие в льготных программах: Помимо Семейной ипотеки, Сбербанк является активным участником всех других государственных льготных программ (IT-ипотека, Дальневосточная и арктическая, Сельская, Военная), адаптируя свои продукты под их условия и обеспечивая доступность для целевых групп.

Цифровизация процессов ипотечного кредитования

Сбербанк признан пионером в цифровой трансформации финансовых услуг в России, и ипотечное кредитование не стало исключением. Цифровизация значительно упростила и ускорила процесс получения ипотеки:

• Онлайн-платформы: Ключевым элементом цифровой стратегии является онлайн-платформа «Домклик». Это полноценный маркетплейс недвижимости и сервис для ипотечных сделок. Через «Домклик» клиенты могут:
  • Подать заявку на ипотеку и получить предварительное одобрение за несколько минут.
  • Подобрать недвижимость.
  • Заказать оценку объекта.
  • Оформить страхование.
  • Получить юридическую консультацию.
  • Провести электронную регистрацию сделки.
• Электронная регистрация сделок: Возможность электронной регистрации сделки через интернет существенно сокращает временные и операционные издержки как для банка, так и для клиента. Это исключает необходимость посещения МФЦ или Росреестра, делая процесс более удобным и быстрым.
• Цифровые подписи: Использование усиленных квалифицированных электронных подписей (УКЭП) позволяет заемщикам подписывать все необходимые документы удаленно, что является неотъемлемой частью электронных сделок и значительно повышает их доступность из любой точки мира.

Применение инновационных технологий

Сбербанк активно инвестирует в передовые технологии, чтобы сделать ипотечное кредитование еще более эффективным, безопасным и персонализированным.

• Искусственный интеллект (ИИ) и аналитика данных:
  • Скоринг и оценка рисков: ИИ используется для анализа огромных объемов данных о заемщиках, их кредитной истории, финансовом состоянии, паттернах поведения. Это позволяет банку принимать решения о выдаче кредита за несколько минут, значительно ускоряя процесс.
  • Прогнозирование дефолтов: Системы ИИ способны выявлять потенциальные риски дефолта на ранних стадиях, позволяя банку своевременно реагировать и предлагать решения для реструктуризации долга.
  • Персонализация предложений: На основе анализа данных ИИ помогает формировать индивидуальные предложения для клиентов, подбирая наиболее подходящие продукты и условия.
• Блокчейн-технологии: Хотя широкомасштабных внедрений блокчейна в ипотеку в России пока не было, Сбербанк активно изучает его потенциал. Блокчейн может применяться для:
  • Повышения безопасности и прозрачности сделок: Создание децентрализованных, неизменяемых реестров данных о заемщиках, сделках и недвижимости.
  • Сокращения времени на верификацию данных: Ускорение проверки юридической чистоты объекта и личности заемщика за счет использования распределенных реестров.
  • Оптимизации расчетов: Потенциальная возможность использования токенизированных активов для расчетов по сделкам.
• Смарт-контракты: Развитие блокчейн-технологий тесно связано со смарт-контрактами – самоисполняемыми договорами, код которых содержится в блокчейне. В ипотечном кредитовании смарт-контракты могут:
  • Автоматизировать проверку документов: Автоматическая проверка выполнения условий договора (например, поступление первоначального взноса).
  • Автоматизировать перечисление средств: Автоматическое исполнение платежей после выполнения заранее определенных условий.
  • В России их широкое применение пока находится на стадии пилотных проектов и требует значительной доработки законодательной базы.
• Биометрические технологии: Сбербанк активно внедряет биометрию для повышения безопасности и удобства клиентов:
  • Распознавание лиц, отпечатков пальцев, голосовая аутентификация: Эти технологии позволяют проходить идентификацию и подтверждать операции без физического присутствия, что особенно актуально для удаленного оформления ипотеки и проведения сделок.
  • Улучшение клиентского опыта: Упрощение доступа к банковским услугам и повышение скорости обслуживания.

Таким образом, Сбербанк не просто следует трендам цифровизации, но и активно формирует их, стремясь создать максимально удобный, быстрый и безопасный сервис для своих ипотечных клиентов, что является ключевым фактором его доминирующего положения на рынке.

Перспективы развития российского рынка ипотечного кредитования до 2030 года

Будущее российского ипотечного рынка до 2030 года видится как период постепенной стабилизации и роста, но уже на новой, более сбалансированной основе. Это будет время адаптации к новым регуляторным условиям, усиления роли цифровых технологий и переориентации на устойчивые модели развития.

Прогнозы объемов выдачи ипотеки и ипотечного портфеля

После ожидаемого спада в 2025 году, эксперты рейтингового агентства «Эксперт РА» прогнозируют постепенное восстановление ипотечного рынка:

• Активизация роста выдач: Ожидается активизация роста выдач ипотеки до 6% в 2026 году и до 12% на горизонте 2027-2030 годов. Это означает, что рынок начнет постепенно восстанавливаться после периода сжатия, вызванного высокими ставками и сворачиванием массовых льготных программ.
• Значительный рост объемов к 2027 году: К 2027 году объем выданных ипотечных кредитов, согласно прогнозам, достигнет 7,7 трлн рублей, что на 24% больше, чем в 2026 году. Частично этот рост будет обусловлен рефинансированием дорогих ипотек, выданных в предыдущие периоды, когда ключевая ставка ЦБ РФ снизится. Заемщики будут стремиться переоформить свои кредиты на более выгодных условиях, что создаст дополнительный импульс для рынка.
• Рост ипотечного портфеля: Ипотечный портфель прогнозируется к росту до 25,2 трлн рублей к 2027 году. Это свидетельствует о накоплении значительного объема долгосрочных обязательств населения перед банками.
• Переход к сбалансированной модели: Начиная с 2028 года, рынок ипотечного кредитования может перейти к более сбалансированной и устойчивой модели развития. Это означает, что рост будет менее волатильным, чем в период массовой льготной ипотеки, и будет в большей степени определяться фундаментальными экономическими факторами, а не только государственными субсидиями.
• Прогноз цен на недвижимость: В этот период цены на недвижимость начнут постепенно расти, не сильно опережая инфляцию, что будет способствовать здоровому развитию рынка без чрезмерных «пузырей».
• Максимальный объем выдач к 2030 году: Максимальный объем выдач ипотеки прогнозируется в 2030 году на уровне 10,8 трлн рублей, что является амбициозной, но достижимой целью при благоприятной макроэкономической конъюнктуре.

Доступность ипотеки и влияние на демографию

Долгосрочные перспективы ипотечного рынка тесно связаны с его социальной функцией и влиянием на демографические процессы.

• Повышение доступности ипотеки: Согласно «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года», разработанной АО «ДОМ.РФ» (ранее АИЖК) в 2018 году, ипотека будет доступна для 60% семей к 2030 году. Эта цель предполагает не только снижение процентных ставок и развитие льготных программ, но и рост реальных доходов населения, а также оптимизацию процессов выдачи кредитов.
• Ипотечный портфель в отношении к ВВП: Показатель ипотечного портфеля в отношении к ВВП достигнет 15% и более к 2030 году. Это будет свидетельствовать о более глубокой интеграции ипотеки в экономику и ее возросшей роли как драйвера экономического роста. Для сравнения, во многих развитых странах этот показатель значительно выше, что указывает на потенциал для дальнейшего роста в России.
• Влияние на демографическое развитие: Исследования, в том числе Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики», показывают, что ипотечный кредит влияет на демографическое развитие, увеличивая вероятность рождения ребенка в ближайшие три года на 39 процентных пунктов. Это подтверждает, что доступность жилья является одним из ключевых факторов для принятия решения о рождении детей, особенно для молодых семей. Рост ипотечного кредитования, таким образом, способствует увеличению числа молодых семей, приобретающих жилье, что положительно влияет на демографическое развитие России и является важной социальной функцией ипотеки.

Будущее цифровой ипотеки: «ипотека без участия человека»

Технологические инновации станут определяющим фактором развития ипотечного рынка до 2030 года, с акцентом на полную автоматизацию процессов.

• Тенденция к развитию цифровых продуктов: Неотъемлемой частью трансформации в сфере ипотечного бизнеса является устойчивая тенденция к развитию цифровых продуктов. Это включает в себя не только текущие онлайн-платформы, но и создание полностью бесшовного цифрового опыта.
• Концепция «ипотеки без участия человека»: К 2030 году прогнозируется развитие концепции «ипотеки без участия человека». Это означает полную автоматизацию одобрения и оформления сделки с использованием искусственного интеллекта (ИИ) и электронного документооборота. В такой модели ИИ будет не только анализировать данные заемщиков и принимать решения по скорингу, но и формировать индивидуальные предложения, проверять юридическую чистоту объектов, готовить и подписывать документы с помощью электронных подписей, а также осуществлять все расчеты. Роль человека будет сведена к контролю и решению нестандартных ситуаций.
• Применение передовых технологий: Развитие технологий блокчейна и смарт-контрактов будет способствовать повышению прозрачности, безопасности и скорости всех операций. Биометрические технологии сделают процесс идентификации и подтверждения сделок максимально удобным и защищенным.
• Преимущества «ипотеки без участия человека»: Такая модель позволит значительно сократить время оформления кредита (до нескольких часов или даже минут), снизить операционные издержки для банков, минимизировать человеческий фактор и ошибки, а также сделать ипотеку доступной 24/7 из любой точки мира.

Таким образом, до 2030 года российский ипотечный рынок пройдет путь от преодоления текущих вызовов к устойчивому росту, управляемому государственной политикой, улучшением макроэкономической конъюнктуры и радикальной цифровой трансформацией, которая изменит само представление о процессе получения жилищного кредита.

Заключение

Ипотечное кредитование в России, прошедшее путь от взрывного роста до значительного замедления в период 2020-2025 годов, находится на пороге новой эры. Исследование показало, что текущая ситуация на рынке определяется сложным взаимодействием макроэкономических факторов, активной государственной поддержкой и стремительной цифровой трансформацией.

Основные выводы исследования:

1. Динамика рынка: После рекордного роста в 2023 году, ознаменовавшегося увеличением ипотечного портфеля на 29%, 2024 и 2025 годы принесли резкое сокращение объемов выдачи ипотечных кредитов (падение на 33,5% за 9 месяцев 2025 года) и значительный рост процентных ставок по рыночной ипотеке до 21,22% – 23,1%. Это обусловлено ужесточением монетарной политики ЦБ РФ и завершением массовой льготной ипотеки. Тем не менее, средний размер кредита в сентябре 2025 года показал небольшой рост до 5 млн рублей, что может свидетельствовать об адаптации рынка.
2. Государственная политика: Государство продолжает играть ключевую роль, продлевая до 2030 года пять льготных ипотечных программ (Семейная, IT, Дальневосточная и арктическая, Сельская, Военная) и вводя льготы для новых/приграничных регионов. Особое внимание уделяется Семейной ипотеке, которая стала доминирующей (68,5% в Сбербанке). Важным аспектом стало также макропруденциальное регулирование: введение ЦБ РФ с 1 июля 2025 года макропруденциальных лимитов для высокорисковых кредитов и нового ипотечного стандарта с 1 января 2025 года для борьбы с недобросовестными схемами.
3. Проблемы и риски: Основными проблемами остаются высокие процентные ставки, которые делают рыночную ипотеку недоступной, прогнозируемый обвал объемов выдачи в 2025 году, снижение объемов досрочного погашения (в пользу депозитов) и высокая стоимость привлечения пассивов для банков. Эти факторы создают риски для строительной отрасли (снижение новых проектов, рост затрат) и заемщиков (неспособность оценить долговую нагрузку, риски потери работы). Опасения ЦБ по поводу устойчивости ипотеки и риски избыточного предложения жилья также актуальны.
4. Стратегии Сбербанка и цифровизация: ПАО Сбербанк успешно адаптируется к вызовам, фокусируясь на Семейной ипотеке и предлагая гибкие условия. Банк активно развивает цифровизацию через онлайн-платформу «Домклик», электронную регистрацию и цифровые подписи. Внедрение ИИ для скоринга и оценки рисков значительно ускоряет процессы. Изучаются перспективы применения блокчейн-технологий, смарт-контрактов и биометрии для повышения безопасности, прозрачности и автоматизации.
5. Перспективы до 2030 года: Прогнозы «Эксперт РА» указывают на активизацию роста выдач ипотеки до 6% в 2026 году и до 12% к 2027-2030 годам, с достижением ипотечным портфелем 25,2 трлн рублей к 2027 году и объемом выдач в 10,8 трлн рублей к 2030 году. Ожидается, что к 2030 году ипотека будет доступна 60% семей, а ипотечный портфель достигнет 15% ВВП. Ипотека продолжит позитивно влиять на демографию, увеличивая вероятность рождения ребенка на 39 процентных пунктов. Ключевой тенденцией станет развитие «ипотеки без участия человека» – полностью автоматизированных процессов с использованием ИИ и электронного документооборота.

Рекомендации по совершенствованию государственной политики и стратегий банков:

Для обеспечения устойчивого и сбалансированного развития рынка ипотечного кредитования до 2030 года необходимо:

1. Для государственной политики:
   • Дифференцированный подход к льготным программам: Продолжить адресную поддержку, но с учетом рыночной конъюнктуры, избегая чрезмерного стимулирования, которое может привести к «перегреву» рынка и росту цен. Возможная дифференциация ставок по Семейной ипотеке должна быть тщательно просчитана с учетом ее социального эффекта.
   • Снижение ключевой ставки ЦБ РФ: По мере стабилизации инфляции, поэтапное снижение ключевой ставки ЦБ РФ крайне важно для восстановления рыночной ипотеки и снижения стоимости фондирования для банков.
   • Прозрачность регулирования: Дальнейшее развитие макропруденциальных лимитов и ипотечного стандарта должно сопровождаться четкими разъяснениями для рынка, чтобы исключить неопределенность и обеспечить плавность перехода.
   • Долгосрочное планирование: Продолжать разработку и актуализацию долгосрочных стратегий развития ипотечного кредитования с учетом демографических трендов и региональных особенностей.
2. Для банков (в частности, Сбербанка):
   • Продолжение цифровой трансформации: Инвестиции в ИИ, блокчейн, смарт-контракты и биометрию должны быть приоритетом для достижения полной автоматизации («ипотека без участия человека»), что позволит снизить издержки, увеличить скорость и повысить удобство для клиентов.
   • Развитие экосистемных решений: Расширение спектра услуг, интегрированных в ипотечный процесс (юридическое сопровождение, ремонт, обустройство), позволит банку удерживать клиентов и получать дополнительные доходы.
   • Управление рисками: В условиях роста просроченной задолженности, банкам необходимо совершенствовать модели оценки рисков, активно использовать превентивные меры по работе с проблемными заемщиками и предлагать гибкие условия реструктуризации.
   • Повышение финансовой грамотности заемщиков: Банкам целесообразно активно информировать потенциальных заемщиков о рисках ипотеки, важности расчета долговой нагрузки (правило 30-40% от дохода семьи) и возможностях управления финансами.

Ипотечное кредитование в России стоит на пороге значительных перемен. Успешное преодоление текущих проблем и реализация перспективных направлений развития позволят не только обеспечить миллионы семей доступным жильем, но и сделают ипотеку еще более мощным и устойчивым драйвером роста российской экономики.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ).
2. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997).
3. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»).
4. Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 № 370 (ред. от 16.12.2010) «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (вместе с «Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов», «Правилами оформления ипотеки в отношении участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»).
5. Постановление Правительства РФ от 27.12.2004 № 846 «О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
6. Авагян Г.Л., Вешкин Ю.Г. Экономический анализ деятельности коммерческого банка. 2010. 350 с.
7. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. 2009. №4. С. 42-48.
8. Банки и банковские операции в России / В.И. Букато, Ю.С. Львов и др.; Под ред. М.Х. Лапидуса. М.: Финансы и статистика, 2008. 322 с.
9. Банковское дело. Практикум: учебное пособие / В.В. Кузнецова, О.И. Ларина. М.: КНОРУС, 2009. 264 с.
10. Банковское дело: Учебное пособие для вузов. Изд. 6-е, испр.: Е.П. Жарковская; Омега-Л, 2008. 476 с.
11. Белозеров С.А., Лупырь А.А. Ипотечные ценные бумаги в России и за рубежом // Финансы. 2011. № 10. С.65-68.
12. Буянова Е.Б. Антикризисные меры поддержки ипотечных заемщиков // Деньги и кредит. 2011. № 7. С.48-49.
13. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 2010. № 11. С. 23-25.
14. Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование: учебник. М.: МГИУ, 2007. 368 с.
15. Грачев И.Д. Проблемы просроченных ипотечных кредитов // Деньги и кредит. 2011. № 7. С.45-47.
16. Ермилова М.И. Формирование и реализация российских ипотечных программ: ретроспективный анализ // Деньги и кредит. 2011. № 10. С.36-41.
17. Жарковская Е.П. Финансовый анализ деятельности коммерческого банка. Учебник. 2010. 325 с.
18. Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. 2010. №6. С.17-30.
19. Ипотечное кредитование в России в 2011 году // Эксперт.РА, Рейтинговое агентство, 2012. 54 с.
20. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России. / Под ред. Н.Н.Рогожиной. М.: Фонд «Институт экономики города», 2008. 128 с.
21. Карелин А.С. Ипотека: новые возможности решения жилищных проблем военнослужащих // Нац. проекты. 2010. № 4. С.40-41.
22. Кваша М., Погорелова Ю. Путин и жилье // Коммерсантъ-Деньги. 2012. № 7. С.15-18.
23. Коняхин Г.В. Ипотечное жилищное кредитование в современной России: pro et contra // Соц.-гуман. знания. 2010. № 6. С.139-151.
24. Коблев М.С. Итоги и тенденции развития банков и кредитного риск-менеджмента // Финансы и кредит. 2009. № 346. С.58-64.
25. Куликов А.Г., Янин В.С. Актуальные вопросы развития ипотеки и решения жилищной проблемы // Деньги и кредит. 2011. № 12. С.24-31.
26. Кучинский К. Секьюритизация ипотеки: прошлое и настоящее // Экон. стратегии. 2011. № 4. С.26-36.
27. Пенкина С.В., Пенкина И.А. Развитие российского рынка секьюритизации ипотечных кредитов // Вестн. Моск. ун-та. Сер. 6. Экономика. 2012. № 4. С.3-12.
28. Погорелова Ю. Ипотека со скидкой на молодость // Коммерсантъ-Деньги. 2012. № 10. С.35-38.
29. Пухов А.В. Методология развития банковского розничного бизнеса. Парфенов.ру, 2009. 285 с.
30. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. Гриф МО РФ. Издание 2-е. Питер, 2009. 304 с.
31. Савруков А.Н. Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования на современном этапе // Деньги и кредит. 2012. № 10. С.45-50.
32. Столярова А.В. Особенности формирования и реализации нормативной правовой базы регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования на уровне субъектов Российской Федерации // Юрист. 2010. № 6. С. 47–53.
33. Федорова Н.А. Взаимосвязь реальной и денежной сфер экономики (на примере рынка ипотеки в России) // Вестн. Моск. ун-та. Сер. 21. Управление (государство и общество). 2012. № 3. С.70-80.
34. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Финансы и статистика, 2007. 471 с.
35. Чередникова А.О., Романова М.П. Оценка эффективности системы ипотечного кредитования // Микроэкономика. 2012. № 3. С.135-139.
36. Шевчук В.Д., Шевчук Д.А. Банковское дело: учебник. М.: «РИОР», 2009. 464 с.
37. Шеремет А.Д., Негашев Е.В. Методика финансового анализа деятельности коммерческих организаций. 2-е изд., перераб. и доп., 2008. 208 с.
38. АИЖК. История создания, услуги, отчетность, итоги деятельности. URL: http://www.rusipoteka.ru/aizhk_refinansirovanie_uslugi/ (дата обращения: 10.10.2025).
39. Банковское дело. Ежемесячный журнал для профессионалов банковского дела. URL: http://www.bankdelo.ru/. (дата обращения: 10.10.2025).
40. Информационно-правовая система КонсультантПлюс. Официальный сайт. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 10.10.2025).
41. Информационно-аналитические материалы Ассоциации Региональных Банков России. URL: http://www.asros.ru/. (дата обращения: 10.10.2025).
42. Ипотека в цифрах. URL: http://www.rusipoteka.ru/ipoteka_statistika_ipotechnoe_kreditovanie_v_cifrah/ (дата обращения: 10.10.2025).
43. Ипотечные ставки. URL: http://www.rusipoteka.ru/ipotechnye_stavki/ (дата обращения: 10.10.2025).
44. Официальный сайт компании Русипотека: кредитование и секьюритизация. URL: http://www.rusipoteka.ru/ (дата обращения: 10.10.2025).
45. Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации. URL: http://www.cbr.ru/. (дата обращения: 10.10.2025).
46. РБК.Рейтинг. URL: http://rating.rbc.ru/ (дата обращения: 10.10.2025).
47. Совет директоров АРИЖК утвердил изменения в Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий заемщиков. URL: http://www.rusipoteka.ru/lenta/partners/arizhk1/ (дата обращения: 10.10.2025).
48. Текущее состояние ипотечного рынка. URL: http://www.rusipoteka.ru/rusnow/ (дата обращения: 10.10.2025).
49. Экономика и финансы. Финансы.ru. URL: http://www.finansy.ru/ (дата обращения: 10.10.2025).
50. Ипотечное кредитование за рубежом. URL: http://www.bsn.ru (дата обращения: 10.10.2025).
51. Льготная ипотека 2025 года: доступные программы и их условия — Мои финансы. URL: https://моифинансы.рф/article/lgotnaya-ipoteka-2025-goda (дата обращения: 10.10.2025).
52. Льготная ипотека в 2025 году: актуальные программы, ставки и условия — Ингосстрах. URL: https://www.ingos.ru/wiki/ipoteka/lgotnaya-ipoteka-2025/ (дата обращения: 10.10.2025).
53. Ставки по семейной ипотеке собираются изменить. Как именно и к чему это приведёт. URL: https://www.banki.ru/news/daytheme/11029227/ (дата обращения: 10.10.2025).
54. Всё о семейной ипотеке в 2025 году: кто и как теперь может её получить. URL: https://journal.tinkoff.ru/family-mortgage-2025/ (дата обращения: 10.10.2025).
55. Льготная ипотека в 2025 году: что изменилось и на каких условиях можно купить жильё. URL: https://journal.tinkoff.ru/mortgage-2025-changes/ (дата обращения: 10.10.2025).
56. Ипотека с господдержкой в 2025 году: виды, условия, как получить. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-s-gospodderzhkoj-v-2025-godu/ (дата обращения: 10.10.2025).
57. Семейная ипотека в 2025 году: условия, как получить кредит с господдержкой семье с детьми — Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/semeynaya-ipoteka-v-2025-godu-usloviya-kak-poluchit-kredit-s-gospodderzhkoy-seme-s-detmi/ (дата обращения: 10.10.2025).
58. Как возможные изменения по «Семейной ипотеке» отразятся на семьях с одним ребёнком — Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/kak-vozmozhnye-izmeneniya-po-semeynoy-ipoteke-otrazhatsya-na-semyah-s-odnim-rebyonkom/ (дата обращения: 10.10.2025).
59. Льготная ипотека в 2025: условия, изменения и новшества — АльфаСтрахование. URL: https://www.alfastrah.ru/wiki/ipoteka/lgotnaya-ipoteka-2025/ (дата обращения: 10.10.2025).
60. «Эксперт РА»: банки увеличат объемы выдачи ипотеки до 12% в 2027-2030 годах. URL: https://ria.ru/20240924/ipoteka-1979069123.html (дата обращения: 10.10.2025).
61. Ипотека с господдержкой в 2025 году: обзор программ и условий — Финансы Mail. URL: https://finance.mail.ru/bank/ipoteka-s-gospodderzhkoi-v-2025-godu/ (дата обращения: 10.10.2025).
62. Специалисты прогнозируют рост ипотеки в России к 2030 году — Собиз Инфо. URL: https://sobiz.info/novosti/specialisty-prognoziruyut-rost-ipoteki-v-rossii-k-2030-godu.html (дата обращения: 10.10.2025).
63. Ипотека в России станет доступнее: выдачи вырастут на 12 процентов к 2030 году. URL: https://www.m2.ru/news/ipoteka-v-rossii-stanet-dostupnee-vydachi-vyrastut-na-12-procentov-k-2030-godu/ (дата обращения: 10.10.2025).
64. Семейная ипотека в 2025 году: будет ли и какие ждать условия. URL: https://www.cian.ru/stati-semeynaja-ipoteka-v-2025-godu-budet-li-i-kakie-zhdat-uslovija-343510/ (дата обращения: 10.10.2025).
65. Инновационные подходы и технологии в сфере ипотечного кредитования. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/innovatsionnye-podhody-i-tehnologii-v-sfere-ipotechnogo-kreditovaniya (дата обращения: 10.10.2025).
66. АИЖК обнародовало планы развития ипотеки до 2030 года. URL: https://www.bn.ru/gazeta/articles/126938/ (дата обращения: 10.10.2025).
67. Эксперт: ипотечный рынок России будет расти до 2030 года — PR-FLAT.RU. URL: https://pr-flat.ru/ipoteka/ekspert-ipotechnyj-rynok-rossii-budet-rasti-do-2030-goda/ (дата обращения: 10.10.2025).
68. Ипотечное кредитование в 2025 году: рынок без рынка — Эксперт РА. URL: https://raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2025/ (дата обращения: 10.10.2025).
69. Прогнозы ипотечного кризиса в России ухудшаются — Независимая газета. URL: https://www.ng.ru/economics/2024-09-24/1_9083_ipoteka.html (дата обращения: 10.10.2025).
70. Ипотечные заморозки: что будет с рынком жилищного кредитования в 2025 году. URL: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2024/09/23/1063870-ipotechnie-zamorozki (дата обращения: 10.10.2025).
71. Банковский сектор | Эксперт РА. URL: https://raexpert.ru/ratings/bank/ (дата обращения: 10.10.2025).
72. IT ипотека 2024: Влияние технологий на финансирование недвижимости — ypl.by. URL: https://ypl.by/ipoteka-v-belarusi/it-ipoteka-2024-vliyanie-tekhnologiy-na-finansirovanie-nedvizhimosti/ (дата обращения: 10.10.2025).
73. Виды ипотеки в России в 2025 году: действующие программы — АльфаСтрахование. URL: https://www.alfastrah.ru/wiki/ipoteka/vidy-ipoteki-v-rossii-v-2025-godu/ (дата обращения: 10.10.2025).
74. Влияние демографической статистики на условия семейной ипотеки в России. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/vliyanie-demograficheskoy-statistiki-na-usloviya-semeynoy-ipoteki-v-rossii (дата обращения: 10.10.2025).
75. В 2030 году все будут жить при ипотеке — Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/news/daytheme/11019623/ (дата обращения: 10.10.2025).
76. Правительство РФ планирует к 2030 г. сделать ипотеку доступной для 60% российских семей — EstateLine. URL: https://www.estateline.ru/news/pravitelstvo-rf-planiruet-k-2030-g-sdelat-ipoteku-dostupnoy-dlya-60-rossiyskih-semey (дата обращения: 10.10.2025).
77. Инновационные технологии в ипотечном кредитовании. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/innovatsionnye-tehnologii-v-ipotechnom-kreditovanii (дата обращения: 10.10.2025).
78. Семейная ипотека: условия получения в 2025 | Робот Макс, Госуслуги. URL: https://www.gosuslugi.ru/help/faq/family_mortgage/10006322 (дата обращения: 10.10.2025).
79. Ипотека и демография: ученые ВШЭ выяснили, как кредит меняет семейные приоритеты — Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики». URL: https://www.hse.ru/news/2024/09/20/901049964.html (дата обращения: 10.10.2025).
80. СМИ: около 2,8 млн семей могут потерять возможность взять выгодную ипотеку. URL: https://www.sravni.ru/text/2024/9/23/smi-okolo-28-mln-semey-mogut-poterjat-vozmozhnost-vzjat-vygodnuju-ipoteku/ (дата обращения: 10.10.2025).
81. Риски ипотеки в 2025 году – эксперты рассказали, как не попасть в кабалу. URL: https://www.pnp.ru/money/riski-ipoteki-v-2025-godu-eksperty-rasskazali-kak-ne-popast-v-kabalu.html (дата обращения: 10.10.2025).
82. СОЦИАЛЬНО-ДЕМОГРАФИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ИПОТЕЧНЫХ ЗАЕМЩИКОВ В РОССИИ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес — КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sotsialno-demograficheskie-harakteristiki-ipotechnyh-zaemschikov-v-rossii (дата обращения: 10.10.2025).
83. Ипотечный рынок в России: текущая ситуация и прогнозы на 2025 – Анализ рынка ипотеки от INFULL Broker. URL: https://infull-broker.ru/articles/ipoteka-v-rossii-prognozy-na-2025-god (дата обращения: 10.10.2025).
84. ЦБ спрогнозировал обвал спроса на ипотеку и новостройки после 2025 года | Новосел. URL: https://novosel.ru/news/cb-sprognoziroval-obval-sprosa-na-ipoteku-i-novostroyki-posle-2025-goda/ (дата обращения: 10.10.2025).
85. Что будет с рынком ипотеки в 2025 году — Циан. URL: https://www.cian.ru/stati-chto-budet-s-rynkom-ipoteki-v-2025-godu-343521/ (дата обращения: 10.10.2025).
86. Объём выдачи ипотеки в России с начала года рухнул на треть — Деловой Петербург. URL: https://www.dp.ru/a/2024/09/23/Objom_vidachi_ipoteki_v_Ros?from=dzen-news (дата обращения: 10.10.2025).
87. Развитие ипотечного кредитования — КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/edu/student/biblioteka/ipoteka/razvitie/ (дата обращения: 10.10.2025).
88. ТЕХНОЛОГИИ ВИРТУАЛЬНОЙ РЕАЛЬНОСТИ И ПЕРСПЕКТИВЫ ИХ ПРИМЕНЕНИЯ В ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес — КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/tehnologii-virtualnoy-realnosti-i-perspektivy-ih-primeneniya-v-ipotechnom-kreditovanii (дата обращения: 10.10.2025).
89. Семейная ипотека как один из инструментов демографической политики Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес — КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/semeynaya-ipoteka-kak-odin-iz-instrumentov-demograficheskoy-politiki (дата обращения: 10.10.2025).