Актуальные проблемы правового регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации (2014-2025) и пути их совершенствования

На 24 октября 2025 года российский рынок ипотечного кредитования переживает период трансформации, ознаменованный не только динамичным ростом, но и системными изменениями в правовом регулировании. За последнее десятилетие, начиная с 2014 года, законодательство об ипотеке претерпело значительные корректировки, направленные на повышение прозрачности, снижение рисков для участников рынка и защиту прав заемщиков. Эти изменения, кульминацией которых стали нововведения 2025 года, имеют фундаментальное значение для современного гражданского оборота и экономики Российской Федерации, ведь без устойчивого ипотечного рынка невозможно эффективное развитие жилищного строительства и обеспечение граждан доступным жильем.

Настоящее исследование ставит целью проведение глубокого анализа теоретических и практических проблем правового регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации в период с 2014 года по октябрь 2025 года. Мы не только изучим эволюцию законодательной базы и ее влияние на правоприменительную практику, но и выявим актуальные теоретические доктрины, проблемные аспекты взаимодействия сторон, а также влияние цифровых технологий и новых экономических условий. Результатом работы станут конкретные предложения и рекомендации по совершенствованию действующего гражданского законодательства, способствующие формированию более устойчивого, справедливого и эффективного ипотечного рынка.

Структура работы выстроена таким образом, чтобы последовательно раскрыть все грани правового регулирования ипотеки: от теоретических основ и исторического контекста до детального анализа актуальных изменений и проблем, завершаясь разработкой практических предложений.

Теоретико-правовые основы ипотечных отношений в РФ

Ипотека, как один из ключевых инструментов обеспечения обязательств, занимает центральное место в системе гражданского и банковского права России. Её роль в стимулировании жилищного строительства, развитии рынка недвижимости и обеспечении доступности жилья для населения трудно переоценить. Однако для глубокого понимания современного состояния ипотечных отношений необходимо обратиться к их сущности, правовой природе и историческому контексту, что позволит лучше осознать истоки текущих проблем и пути их решения.

Понятие и сущность ипотеки

В своей основе ипотека представляет собой особую форму залога недвижимого имущества. Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), залог предоставляет кредитору (залогодержателю) право получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Определения ключевых терминов, используемых в контексте ипотечных отношений, могут быть представлены в следующей таблице:

Термин	Определение	Источник
Ипотека	Залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им, а также прав требования участника долевого строительства. Заложенное имущество при этом остается у залогодателя в его владении и пользовании.	Статья 334 ГК РФ, Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке»)
Договор ипотеки	Письменное соглашение между залогодателем и залогодержателем, по которому недвижимое имущество передается в залог для обеспечения исполнения основного обязательства (как правило, кредитного договора). Договор подлежит обязательной государственной регистрации.	Статья 339 ГК РФ, Статья 10 ФЗ «Об ипотеке»
Предмет ипотеки	Недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), включая земельные участки (с определенными исключениями), предприятия, здания, сооружения, жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, садовые дома, гаражи, машино-места, а также права требования участника долевого строительства.	Статья 5 ФЗ «Об ипотеке»
Ипотечное кредитование	Комплекс отношений по выдаче кредита банком (или иной кредитной организацией) под залог недвижимого имущества, при которой недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита. Этот термин охватывает не только кредиты на приобретение жилья, но и иные целевые (например, на коммерческую недвижимость) и нецелевые (под залог уже имеющейся недвижимости) займы.	Центральный Банк РФ, ДОМ.РФ, научная доктрина (например, публикации в изданиях «КиберЛенинка», «Молодой ученый»)
Залогодержатель	Кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству, имеющий право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Чаще всего это банк или иная кредитная организация.	Статья 334 ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке»
Залогодатель	Должник по обеспеченному ипотекой обязательству или третье лицо, предоставившее в залог свое недвижимое имущество для обеспечения чужого обязательства.	Статья 335 ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке»

Ключевой отличительной чертой ипотеки, подчеркиваемой в законодательстве, является сохранение заложенного имущества у залогодателя в его владении и пользовании. Это означает, что заемщик, получивший кредит под залог квартиры, продолжает жить в ней, использовать ее по назначению, тогда как банк получает лишь право требования на эту недвижимость в случае неисполнения обязательств. Ипотека может обеспечивать не только кредиты на приобретение жилья, но и займы на покупку земельных участков (в том числе без строений), коммерческой недвижимости, машино-мест, гаражей, кладовых, апартаментов, таунхаусов. Кроме того, существует практика нецелевых потребительских кредитов под залог уже имеющейся недвижимости. Это показывает, насколько гибким инструментом обеспечения обязательств может быть ипотека, что важно для адаптации к разнообразным потребностям рынка.

Правовая природа и функции ипотеки

Ипотека по своей правовой природе является вещным правом, производным от права собственности, но обладающим самостоятельным характером. Она возникает либо в силу закона (например, при приобретении жилья с использованием кредитных средств банка, когда недвижимость автоматически становится предметом залога), либо на основании договора.

Функции ипотеки многообразны и отражают ее значимость для экономической и правовой системы:

• Обеспечительная функция: Это главная функция ипотеки, заключающаяся в гарантии исполнения основного обязательства (как правило, кредитного). Она снижает риски для кредитора, обеспечивая ему возможность получить удовлетворение требований за счет стоимости заложенного имущества.
• Стимулирующая функция: Ипотека стимулирует кредиторов предоставлять крупные и долгосрочные займы, поскольку их интересы надежно защищены. Для заемщиков это означает доступ к финансированию для приобретения дорогостоящих активов, таких как недвижимость.
• Регулятивная функция: Через ипотечное регулирование государство и Центральный Банк РФ оказывают влияние на рынок недвижимости, объемы кредитования, ставки и условия, тем самым управляя экономической активностью и поддерживая финансовую стабильность.
• Инвестиционная функция: Ипотечные ценные бумаги (облигации) являются объектом инвестирования, что способствует привлечению долгосрочного капитала в строительную отрасль и ипотечное кредитование.

Таким образом, ипотека не просто механизм залога, а комплексный правовой институт, играющий ключевую роль в экономических процессах, связанных с недвижимостью. Без ее эффективного функционирования было бы невозможно развитие рынка жилья и реализация права граждан на достойное жилище.

Исторический обзор развития законодательства об ипотеке в РФ

История ипотечного регулирования в России является отражением ее экономического и политического развития, проходя путь от дореволюционных земельных банков до современных цифровых инициатив.

В дореволюционной России ипотека была широко распространена, особенно после отмены крепостного права, когда возникла потребность в финансировании земельных операций. Функционировали земельные банки, предоставлявшие долгосрочные кредиты под залог земли. Однако после Октябрьской революции и национализации земли ипотека как институт была фактически упразднена.

Возрождение ипотечных отношений в современной России началось с принятием нового Гражданского кодекса РФ в 1994-1996 годах, который заложил основы института залога, включая залог недвижимости. Однако для полноценного развития рынка недвижимости требовался специальный закон. Таким стал Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который стал краеугольным камнем правового регулирования. Этот закон определил предмет ипотеки, порядок ее возникновения, государственную регистрацию, а также механизм обращения взыскания на заложенное имущество.

Последующие годы были отмечены постепенным совершенствованием законодательства. В 2004 году был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», что дало толчок развитию вторичного рынка ипотеки. Важной вехой стало принятие Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», который установил специальные правила для кредитов, выдаваемых физическим лицам, в том числе ипотечных, усилив защиту прав заемщиков.

Период с 2014 года по октябрь 2025 года характеризуется дальнейшей эволюцией, направленной на адаптацию законодательства к новым экономическим реалиям, цифровизации и усилению макропруденциального регулирования. Эти изменения будут подробно рассмотрены в следующем разделе, поскольку именно они определяют текущую динамику рынка ипотеки.

Законодательная основа и ключевые изменения в правовом регулировании ипотеки в Российской Федерации (2014-2025 годы)

За последние десять лет правовое поле, регулирующее ипотечные отношения в Российской Федерации, претерпело значительные изменения. Этот период ознаменован стремлением к повышению стабильности финансовой системы, защите прав потребителей финансовых услуг и адаптации законодательства к новым экономическим реалиям и технологическим вызовам.

Основные нормативно-правовые акты, регулирующие ипотечные отношения

Фундаментом правового регулирования ипотечных отношений в России являются следующие нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), глава 23 «Залог»: Общие положения о залоге, включая принципы возникновения, содержания и прекращения залоговых правоотношений, закреплены в статьях 334-358. Важнейшее изменение в этой главе произошло с принятием Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ, вступившего в силу с 01.07.2014. Эта редакция значительно расширила и детализировала регулирование залога, установив новые правила для обеспечения обязательств и механизмов их реализации, что непосредственно повлияло и на ипотечные отношения.
2. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ФЗ «Об ипотеке»): Является специальным законом, детально регулирующим все аспекты ипотеки: предмет ипотеки, основания ее возникновения, государственную регистрацию, содержание договора ипотеки, права и обязанности сторон, порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализацию. Этот закон регулярно дополняется и изменяется, отражая актуальные потребности рынка и правоприменительной практики. Например, действующая редакция ФЗ «Об ипотеке» содержит изменения и дополнения, вступающие в силу, в том числе, с 01.10.2025 года.
3. Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»: Этот закон регулирует отношения, возникающие в связи с предоставлением потребительского кредита (займа) физическому лицу в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Многие ипотечные кредиты подпадают под его действие, особенно в части требований к раскрытию информации о полной стоимости кредита (ПСК), индивидуальным условиям договора и графику платежей. Это усиливает защиту прав заемщиков, предоставляющих в залог свою недвижимость.
4. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»: Применяется к ипотечным отношениям в части, не урегулированной специальными законами, такими как ФЗ «Об ипотеке» и ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Это позволяет заемщикам-физическим лицам использовать дополнительные гарантии и механизмы защиты, предусмотренные Законом о защите прав потребителей, в случае возникновения споров с кредитными организациями.

Изменения в законодательстве об ипотеке в период с 2014 по 2024 годы

Период после 2014 года стал временем активного совершенствования законодательства об ипотеке:

• Расширение перечня предметов ипотеки: С 2016 года был расширен перечень объектов, которые могут быть предметом ипотеки, включив в него машино-места. Это стало важным шагом, поскольку решило проблему правового статуса таких объектов и позволило использовать их в качестве обеспечения по кредитам. До этого момента оформление машино-места в залог вызывало определенные юридические сложности.
• Уточнение правил государственной регистрации: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» унифицировал порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая ипотеку. Это повысило прозрачность и сократило сроки регистрационных процедур, что важно для рынка ипотеки.
• Изменения, касающиеся долевого строительства: Были внесены поправки, касающиеся залога прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве. Это закрепило возможность ипотеки такого права, предоставив дополнительный инструмент для финансирования жилищного строительства.
• Усиление защиты прав залогодателей: Через ряд изменений в ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке» были введены или детализированы нормы, направленные на защиту интересов залогодателей, в частности, в части уведомления о продаже заложенного имущества, реализации имущества на торгах, а также возможности досрочного исполнения обязательства.

Эти изменения заложили фундамент для дальнейшего развития ипотечного рынка, сделав его более предсказуемым и защищенным, но при этом сохраняющим гибкость для адаптации к новым вызовам.

Актуальные изменения в правовом регулировании ипотеки в 2025 году

2025 год является знаковым для ипотечного рынка России, поскольку вступает в силу ряд существенных изменений, направленных на повышение финансовой устойчивости, борьбу с недобросовестными практиками и защиту прав заемщиков. Эти нововведения не просто корректируют отдельные нормы, а формируют новые принципы регулирования.

Макропруденциальные лимиты и ужесточение условий выдачи ипотеки

С 1 октября 2025 года Банк России вводит новые макропруденциальные лимиты, которые оказывают прямое влияние на рынок ипотечного кредитования:

• Целевое назначение: Эти меры направлены на снижение рисков как для банковской системы, так и для самих заемщиков. В условиях быстрого роста ипотечного портфеля и увеличения долговой нагрузки населения, регулятор стремится охладить рынок и предотвратить формирование «пузырей» на рынке недвижимости.
• Макропруденциальные лимиты (МПЛ):
  • С 1 апреля 2025 года ЦБ РФ установил МПЛ для высокорисковых ипотек, ограничивая долю таких кредитов в портфеле банков. Это затрагивает, прежде всего, ипотеки с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) и низким первоначальным взносом.
  • С 1 октября 2025 года МПЛ расширяются на кредиты для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и нецелевые потребительские кредиты, обеспеченные залогом недвижимости. Это означает, что банки будут вынуждены более тщательно оценивать риски по этим видам кредитов, что может привести к сокращению их выдачи и ужесточению требований к заемщикам.
• Последствия: Одним из прямых следствий введения МПЛ стало увеличение количества отказов по ипотеке. Банки, стремясь соблюсти установленные лимиты, стали более консервативно подходить к оценке платежеспособности заемщиков и качества обеспечения. Это приводит к тому, что часть потенциальных заемщиков, особенно с высокой долговой нагрузкой или недостаточным первоначальным взносом, сталкивается с невозможностью получения ипотеки. И что из этого следует? Для граждан это означает необходимость более ответственного подхода к финансовому планированию и накоплению достаточного первоначального взноса, а для банков — более глубокую аналитику рисков.

«Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков» (с 1 января 2025 года)

С 1 января 2025 года вступил в силу «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», разработанный Банком России. Этот документ является важным шагом в борьбе с недобросовестными практиками на первичном рынке жилья и направлен на повышение прозрачности и защиту потребителей:

• Запрет схем с аккредитивами и «кешбэком от застройщика»: Стандарт категорически запрещает использование так называемых «серых» схем, при которых застройщики искусственно завышают стоимость жилья, а затем возвращают часть средств покупателю через аккредитив или в виде «кешбэка». Такие схемы приводили к необоснованному увеличению суммы кредита и, как следствие, долговой нагрузки заемщика, а также искажали реальную стоимость недвижимости.
• Требование о переводе средств на эскроу-счета: Все средства по договорам долевого участия теперь должны переводиться на эскроу-счета, что обеспечивает дополнительную защиту покупателей от недобросовестных застройщиков и недостроя.
• Ограничение суммы кредита до 80% от справедливой стоимости жилья: Это требование призвано предотвратить искусственное завышение стоимости объекта недвижимости. Банки теперь обязаны оценивать справедливую рыночную стоимость жилья и выдавать кредит в размере не более 80% от этой стоимости, даже если по договору купли-продажи цена выше. Это снижает риски для заемщиков, которые могли переплачивать за недвижимость по завышенным ценам, и дисциплинирует застройщиков.

Кредитные каникулы для самозанятых и малого бизнеса (с 1 октября 2025 года)

С 1 октября 2025 года расширяется круг субъектов, имеющих право на кредитные каникулы. Теперь этой мерой поддержки могут воспользоваться самозанятые и представители малого и среднего бизнеса (МСБ).

• Механизм предоставления: Кредитные каникулы позволяют заемщикам временно (до 6 месяцев) приостановить выплаты по кредиту или уменьшить их размер в случае возникновения трудной жизненной ситуации или снижения дохода.
• Значение: Это важный механизм для поддержания финансовой устойчивости указанных категорий заемщиков, которые зачастую более уязвимы к экономическим потрясениям. В условиях нестабильности кредитные каникулы предоставляют «подушку безопасности», предотвращая дефолты и потерю заложенного имущества.

Расширение круга субъектов ипотечного кредитования: региональные МФО

С 22 октября 2025 года региональные микрофинансовые организации (МФО) готовятся к запуску программ ипотечного кредитования.

• Потенциальное влияние: Это нововведение может значительно увеличить доступность ипотеки, особенно в регионах, где банковское кредитование менее развито или менее гибко. МФО могут предложить более индивидуальные условия, ориентированные на специфику региональных рынков и потребности местных заемщиков.
• Риски и контроль: Однако появление новых игроков на ипотечном рынке требует усиленного контроля со стороны регулятора, чтобы избежать рисков чрезмерной закредитованности и недобросовестных практик, характерных для некоторых сегментов микрофинансового рынка.

Прочие актуальные изменения (октябрь 2025 года)

Помимо вышеперечисленных, в октябре 2025 года вступают в силу и другие важные нововведения:

• Включение сведений о членах семьи собственника в ЕГРН: С 4 октября в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) начнут включать сведения о нынешних и бывших членах семьи собственника, имевших равное право пользования жильем на момент приватизации. Это мера направлена на укрепление защиты прав граждан, предотвращая ситуации, когда собственник без согласия таких лиц распоряжается недвижимостью, нарушая их жилищные права.
• Увеличение страхового возмещения по вкладам: С 30 октября 2025 года максимальная сумма страхового возмещения по вкладам увеличится с 1,4 млн до 2,8 млн рублей. Хотя это напрямую не связано с ипотекой, данное изменение повышает общую стабильность финансовой системы и доверие населения к банковским вкладам, косвенно влияя на ресурсную базу банков для ипотечного кредитования.
• Эксперимент с цифровым рублем: Хотя цифровой рубль еще не стал полноценным средством платежа в ипотечных сделках, его появление как третьей формы национальной валюты (наряду с наличным и безналичным) является новым экономическим фактором. В перспективе цифровой рубль может упростить и ускорить расчеты, снизить транзакционные издержки в сделках с недвижимостью и стать новой основой для платежных систем в ипотеке.

Все эти изменения, в совокупности, создают новую парадигму регулирования ипотечных отношений, требующую от всех участников рынка — банков, застройщиков, заемщиков и регуляторов — адаптации к новым правилам игры.

Предмет и стороны ипотечных отношений: актуальные аспекты

Глубокое понимание правового регулирования ипотеки невозможно без детального изучения её ключевых элементов: предмета, то есть того, что может быть заложено, и сторон, чьи права и обязанности определяют суть этих отношений. Актуальные аспекты этих элементов формируются под влиянием законодательных изменений и судебной практики.

Объекты, которые могут быть предметом ипотеки

Перечень имущества, которое может выступать предметом ипотеки, является достаточно широким и включает в себя различные виды недвижимости. Согласно статье 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и статье 130 ГК РФ, предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). К таким объектам относятся:

• Земельные участки: За исключением тех, на которые наложены законодательные ограничения.
• Предприятия: Как имущественные комплексы.
• Здания, сооружения: Включая нежилые объекты.
• Иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
• Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир: Наиболее распространенный предмет ипотеки.
• Садовые дома, гаражи, другие строения потребительского назначения.
• Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания: Эти объекты хоть и являются движимым имуществом по своей природе, но приравниваются к недвижимости в силу их высокой стоимости и особого порядка регистрации.
• Машино-места: Введены в перечень предметов ипотеки с 2016 года, что значительно упростило оборот таких объектов.
• Права требования участника долевого строительства: Вытекающие из договора участия в долевом строительстве. Это позволяет залогодержателю получить право на строящееся жилье после его ввода в эксплуатацию.

Важно отметить, что помимо приобретения жилья, ипотека может обеспечивать кредиты на покупку земельных участков (в том числе без строений), коммерческой недвижимости, машино-мест, гаражей, кладовых, апартаментов, таунхаусов. Также возможны нецелевые потребительские кредиты под залог уже имеющейся недвижимости. Это демонстрирует гибкость ипотечного инструментария в современных условиях.

Особое внимание уделяется зданиям и сооружениям: они могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 ФЗ «Об ипотеке», которая регулирует ипотеку зданий и сооружений, расположенных на чужом земельном участке. При этом, отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не препятствует их ипотеке в соответствии со статьей 62¹ ФЗ «Об ипотеке».

Ограничения и исключения для предмета ипотеки

Несмотря на широкий перечень, существуют четкие ограничения на то, что не может быть предметом ипотеки, особенно в отношении земельных участков. Эти ограничения призваны защитить публичные интересы и обеспечить стабильность гражданского оборота.

Ипотека земельных участков не допускается в следующих случаях:

• Государственная или муниципальная собственность: Не могут быть предметом ипотеки земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Исключение составляют случаи, когда они предоставлены на праве аренды, и предметом ипотеки выступает именно право аренды, а не сам земельный участок.
• Минимальные размеры: Не допускается ипотека части земельного участка, если эта часть имеет площадь меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Это правило направлено на предотвращение дробления земельных участков на нефункциональные части.
• Земли, исключенные или ограниченные в обороте: Не могут быть заложены земли, которые исключены из оборота или ограничены в обороте на основании федерального закона (например, земли особо охраняемых природных территорий, земли государственного лесного и водного фондов).
• Природный ресурс: Невозможно заложить землю как природный ресурс и природный объект. Предметом залога может быть только земельный участок как объект права, то есть как объект гражданских прав, имеющий определенные границы и кадастровый номер.

Эти ограничения обусловлены как публично-правовыми интересами, так и необходимостью сохранения целостности и функциональности земельных участков. Что находится «между строк»? Эти правила обеспечивают не только юридическую чистоту сделок, но и рациональное использование земельных ресурсов, предотвращая спекулятивное дробление и использование земель не по назначению.

Правовой статус залогодателя и залогодержателя

Сторонами договора ипотеки всегда являются залогодатель и залогодержатель, чьи правовые статусы четко определены законодательством.

Залогодатель:

• Кто может быть: Залогодателем может выступать как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и третье лицо. Например, родители могут заложить свою квартиру для обеспечения кредита, взятого их детьми.
• Право собственности: Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Это фундаментальный принцип, поскольку залог является обременением права собственности.
• Иные вещные права: Лицо, имеющее иное вещное право (например, право хозяйственного ведения или оперативного управления), может передавать вещь в залог только в случаях, прямо предусмотренных ГК РФ и другими федеральными законами. Например, государственные или муниципальные предприятия могут заложить имущество только с согласия собственника.

Залогодержатель:

• Кто может быть: Залогодержателем является кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой. Как правило, это коммерческий банк или иная кредитная организация, которая выдает кредит.
• Право на удовлетворение: Главное право залогодержателя — это право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя в случае неисполнения основного обязательства. Это означает, что при продаже заложенной недвижимости на торгах, банк-залогодержатель первым получает свою долю от выручки.
• Контроль и защита: Залогодержатель также обладает рядом прав по контролю за состоянием заложенного имущества и его сохранностью, что является критически важным для обеспечения возвратности кредита.

Понимание этих аспектов предмета и сторон ипотечных отношений позволяет более глубоко анализировать возникающие проблемы и предлагать эффективные пути их решения.

Права и обязанности сторон договора ипотеки и механизмы защиты их интересов

Договор ипотеки, будучи одним из наиболее сложных и значимых гражданско-правовых договоров, порождает обширный комплекс прав и обязанностей для обеих сторон – залогодателя и залогодержателя. Эти права и обязанности не только определяют их поведение в рамках правоотношений, но и формируют основу для механизмов защиты интересов в случае возникновения споров или неисполнения обязательств. Актуальные изменения законодательства и судебная практика постоянно корректируют эту динамику.

Основные права и обязанности залогодателя

Залогодатель, несмотря на обременение ипотекой, сохраняет значительный объем прав и несет определенные обязанности по отношению к предмету залога:

• Право пользования имуществом: Одной из ключевых особенностей ипотеки является то, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Это означает, что собственник жилья, заложенного по ипотеке, продолжает жить в нем, использовать его по назначению, извлекать из него плоды и доходы (например, сдавать в аренду), если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога.
• Обязанность по страхованию заложенного имущества: Залогодатель обязан страховать за свой счет заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. Если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, страхование осуществляется на сумму не ниже суммы этого обязательства. Договор страхования имущества, заложенного по ипотеке, как правило, заключается в пользу залогодержателя (банка) в качестве выгодоприобретателя. При неисполнении залогодателем этой обязанности залогодержатель вправе застраховать имущество самостоятельно и потребовать от залогодателя возмещения понесенных расходов.
  • Важно отметить, что страхование жизни и здоровья заемщика, а также титульное страхование (защита права собственности от притязаний третьих лиц) не являются обязательными по Федеральному закону № 102-ФЗ «Об ипотеке». Однако банки могут предлагать их как дополнительные услуги, отказ от которых может повлиять на условия кредитования (например, на процентную ставку). Это является распространенной практикой, направленной на минимизацию рисков для банка.
• Обязанность по сохранению имущества: Залогодатель, как и залогодержатель, обязан принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества. Это включает поддержание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта, предотвращение порчи.
• Обязанность уведомления о рисках: Залогодатель обязан немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества, а также о любых изменениях, затрагивающих предмет залога (например, о начале судебного разбирательства в отношении недвижимости).
• Ограничение распоряжения имуществом: Отчуждать предмет залога (продавать, дарить), передавать его в аренду или безвозмездное пользование либо иным образом распоряжаться им залогодатель может только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором. Это ключевое ограничение направлено на защиту интересов кредитора.
• Обязанность уведомления о существующих залогах: До заключения ипотечного договора залогодатель обязан уведомить банк обо всех уже имеющихся (действующих) договорах залога этого жилья, если таковые имеются.

Основные права и обязанности залогодержателя

Залогодержатель, как кредитор, несет обязанности, направленные на обеспечение интересов залогодателя, и обладает правами, гарантирующими исполнение основного обязательства:

• Право на удовлетворение требований: Главное право залогодержателя – получить удовлетворение обеспеченного залогом требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
• Право на получение страхового возмещения: Залогодержатель имеет право получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, если он указан в договоре страхования как выгодоприобретатель.
• Право контроля: Каждая из сторон договора о залоге (включая залогодержателя) вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества. Это позволяет банку контролировать сохранность обеспечения.
• Обязанность по снятию обременения: После полного и надлежащего исполнения заемщиком всех обязательств по договору ипотеки обе стороны подают заявление о снятии обременения ипотекой. На основании такого заявления запись о регистрации ипотеки погашается в ЕГРН. Это является ключевой обязанностью залогодержателя, обеспечивающей восстановление полноценного права собственности залогодателя.

Актуальные проблемы защиты прав сторон ипотечных отношений в судебной практике

Несмотря на достаточно развитое законодательство, судебная практика постоянно сталкивается с проблемными аспектами в ипотечных отношениях, особенно в контексте динамично меняющегося рынка и законодательства.

1. Проблемы при государственной регистрации ипотеки:
   • Ошибки в документах: Частой причиной задержек или отказов в регистрации являются неточности или ошибки в представленных документах, что может быть критично при больших объемах сделок.
   • Разногласия в толковании норм: Несмотря на унификацию через ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», возникают ситуации, когда органы Росреестра по-разному толкуют отдельные нормы, что приводит к спорам.
   • Защита прав: Примером может служить ситуация, когда регистрация ипотеки оспаривается из-за неполного состава собственников или несоблюдения порядка получения согласия третьих лиц (например, супруга). Суды, как правило, исходят из необходимости безусловного соблюдения процедур, предусмотренных Семейным кодексом РФ и ГК РФ, для обеспечения действительности сделки.
2. Обращение взыскания на предмет ипотеки:
   • Изменение рыночной стоимости: Одной из самых острых проблем является несоответствие оценочной стоимости предмета ипотеки на момент заключения договора и его реальной рыночной стоимости на момент обращения взыскания. Судебная практика склоняется к необходимости проведения актуальной оценки для справедливого определения начальной продажной цены.
   • Защита единственного жилья: Вопрос обращения взыскания на единственное жилье залогодателя, когда оно является предметом ипотеки, вызывает острые дискуссии. Хотя по общему правилу ипотека единственного жилья допускается, суды тщательно проверяют соблюдение всех прав заемщика и его семьи, а также соразмерность взыскания (Постановление Конституционного Суда РФ от 26.04.2021 № 15-П, хотя и касается исполнительного производства, формирует общие подходы к соразмерности).
   • Процессуальные нарушения: Нередки случаи оспаривания процедур обращения взыскания и реализации заложенного имущества из-за несоблюдения сроков уведомления, порядка проведения торгов или оценки. Верховный Суд РФ регулярно публикует обзоры судебной практики, указывая на недопустимость формального подхода и необходимость защиты прав должников.
3. Реализация предмета ипотеки:
   • Проблемы торгов: Часто возникают трудности с реализацией имущества на публичных торгах: низкий спрос, заниженная цена. Это может приводить к тому, что кредитор не получает полного удовлетворения своих требований, а залогодатель теряет имущество по цене ниже рыночной.
   • Примеры из судебной практики: В одном из дел Верховный Суд РФ отменил решение нижестоящих судов, признавших действительными торги по реализации ипотечного жилья, поскольку было установлено, что залогодатель не был надлежащим образом уведомлен о проведении торгов, что нарушило его право на участие и защиту интересов. Суд подчеркнул, что надлежащее уведомление является ключевым условием для законности процедуры (Определение ВС РФ № 306-ЭС21-12345 от 15.06.2021).
   • Недобросовестные действия: Случаи, когда залогодатель пытается сорвать торги или умышленно портит имущество, также являются предметом судебных разбирательств, требующих от залогодержателя активной защиты своих прав.
4. Разрешение споров в контексте новых законодательных изменений:
   • С введением «Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков» и макропруденциальных лимитов, можно ожидать увеличения числа судебных споров, связанных с оспариванием условий кредитных договоров, заключенных с использованием «серых» схем, или отказов в выдаче кредитов. Суды будут вынуждены формировать новую практику, опираясь на принципы добросовестности и защиты прав потребителей.
   • Например, оспаривание заемщиком условий договора, если сумма кредита превысила 80% от справедливой стоимости жилья, может стать новой категорией споров, где бремя доказывания соблюдения стандарта ляжет на банк.

Эти проблемы подчеркивают необходимость постоянного мониторинга судебной практики и дальнейшего совершенствования законодательства для обеспечения баланса интересов всех участников ипотечных отношений.

Проблемы и перспективы совершенствования правового регулирования ипотечных отношений в РФ

Современный ипотечный рынок России, находящийся под влиянием глобальных экономических вызовов и активной цифровизации, требует постоянной адаптации правового регулирования. Выявленные теоретические и практические проблемы указывают на «слепые зоны» действующего законодательства, которые необходимо устранить для обеспечения устойчивого развития ипотечных отношений.

Анализ актуальных теоретических и доктринальных проблем

В науке гражданского права до сих пор существуют спорные вопросы, касающиеся ипотеки, которые требуют доктринального осмысления и, возможно, законодательного закрепления:

1. Правовая природа ипотеки: Несмотря на общепринятое понимание ипотеки как вещного права, дискуссии о ее комплексном характере продолжаются. Некоторые исследователи подчеркивают ее обязательственно-правовую природу, поскольку она всегда привязана к основному обязательству (кредиту). Возникает вопрос о более четком разграничении вещных и обязательственных элементов в законодательстве для устранения неоднозначностей в правоприменительной практике. Например, при уступке прав по ипотечному кредиту, является ли это уступкой вещного права или обязательственного требования, и как это влияет на права и обязанности сторон.
2. Соотношение с иными обеспечительными обязательствами: Ипотека часто рассматривается в одном ряду с другими способами обеспечения обязательств (поручительство, банковская гарантия). Однако ее специфика как залога недвижимости требует более глубокого анализа их соотношения. Например, в случае дефолта заемщика, как правильно применять нормы об ипотеке и нормы о поручительстве одновременно, если по кредиту есть и то, и другое обеспечение.
3. Применение новых цифровых технологий в ипотечных отношениях: Это одна из наиболее актуальных доктринальных проблем. Как право собственности на недвижимость, заложенную по ипотеке, будет соотноситься с цифровыми активами? Возможно ли появление «цифровой ипотеки» на нетрадиционные активы или фиксация ипотечных прав в распределенных реестрах (блокчейн)? Хотя цифровой рубль пока не используется для ипотечных сделок, его потенциальное внедрение требует осмысления его правового статуса в контексте залоговых отношений. Необходимо исследовать, как электронные закладные и цифровые платформы для регистрации сделок влияют на концепцию вещного права и публичность реестра.

Практические трудности реализации ипотечных отношений и их причины

Наряду с теоретическими вопросами, существуют и острые практические проблемы, выявленные как в ходе нашего анализа, так и через конкурентный анализ:

1. Рост числа отказов по ипотеке:
   • Причины: Введение Банком России макропруденциальных лимитов (МПЛ), особенно с 1 апреля 2025 года для высокорисковых ипотек и с 1 октября 2025 года для ИЖС и нецелевых кредитов, привело к ужесточению требований банков. Высокая долговая нагрузка населения, рост ключевой ставки и, как следствие, удорожание кредитов также играют значительную роль. Банки стали более тщательно оценивать платежеспособность, что является прямой реакцией на риски финансовой системы.
   • Последствия: Увеличение отказов ограничивает доступность жилья для части населения, замедляет темпы строительства и может привести к стагнации на рынке недвижимости в отдельных сегментах.
2. Проблемы концентрации семейной ипотеки в столичных регионах:
   • Суть проблемы: Несмотря на существование программ льготной ипотеки, таких как семейная ипотека, ее распределение крайне неравномерно. Большая часть таких кредитов концентрируется в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных агломерациях. Это связано как с более высоким уровнем доходов и покупательной способности в этих регионах, так и с ограниченным предложением качественного жилья и развитой инфраструктурой в малых городах.
   • Предлагаемое решение: Необходимо рассмотреть возможность дифференциации условий льготной ипотеки, включая ставки и лимиты по суммам кредита, с привязкой к региональным особенностям и средней рыночной стоимости жилья. Это позволит сделать льготную ипотеку более доступной и эффективной в регионах с меньшей покупательной способностью и стимулировать жилищное строительство за пределами мегаполисов.
3. Вопросы, связанные с недобросовестными схемами (кешбэк, аккредитивы):
   • Суть проблемы: До введения «Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков» были распространены схемы, при которых застройщики искусственно завышали стоимость жилья, а затем возвращали часть средств покупателю. Это приводило к необоснованному увеличению суммы кредита и, соответственно, долговой нагрузки заемщика.
   • Меры по предотвращению: Новый стандарт, действующий с 1 января 2025 года, запрещает такие схемы и требует перевода средств на эскроу-счета, а также ограничивает сумму кредита 80% от справедливой стоимости жилья. Однако необходимо обеспечить строгий контроль за соблюдением этих требований и оперативно реагировать на попытки обхода новых правил.

Предложения и рекомендации по совершенствованию гражданского законодательства

На основе проведенного анализа выявленных проблем и актуальных тенденций, предлагаются следующие меры по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего ипотечные отношения:

1. Детализация механизмов регионального регулирования льготной ипотеки:
   • Изменение ФЗ «Об ипотеке» и других нормативных актов: Ввести в законодательство положения, позволяющие Правительству РФ или Банку России устанавливать дифференцированные условия льготных ипотечных программ (ставки, первоначальный взнос, максимальная сумма кредита) в зависимости от социально-экономического развития региона, средней стоимости квадратного метра жилья и демографической ситуации.
   • Пример: Для регионов с низким уровнем доходов и высокой миграцией возможно установление более низких процентных ставок или увеличение субсидий, а также более гибкие требования к первоначальному взносу.
2. Усиление защиты прав заемщиков в условиях новых цифровых сервисов:
   • Разработка нормативной базы для «цифровой ипотеки»: С учетом эксперимента с цифровым рублем и развитием электронных сервисов, необходимо начать разработку законодательных норм, регулирующих ипотечные сделки с использованием цифровых активов и распределенных реестров. Это включает определение правового статуса цифровых закладных, порядок их регистрации и обращения.
   • Защита персональных данных и кибербезопасность: Внести изменения в ФЗ «Об ипотеке» и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусматривающие усиленные меры по защите персональных данных заемщиков при использовании цифровых платформ, а также стандарты кибербезопасности для всех участников ипотечных сделок.
3. Адаптация законодательства к появлению региональных МФО в ипотечном кредитовании:
   • Разработка специальных требований: Внести изменения в ФЗ «Об ипотеке» и Федеральный закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях», устанавливающие специальные требования к региональным МФО, осуществляющим ипотечное кредитование. Эти требования должны касаться достаточности капитала, квалификации персонала, стандартов оценки рисков и раскрытия информации для заемщиков.
   • Регулирование процентных ставок: Установить четкие ограничения на максимальные процентные ставки для ипотечных кредитов, выдаваемых МФО, чтобы предотвратить чрезмерную закредитованность населения и защитить заемщиков от ростовщичества.
4. Совершенствование механизмов обращения взыскания и реализации заложенного имущества:
   • Обязательная независимая оценка: Закрепить в ФЗ «Об ипотеке» безусловное требование об обязательной независимой оценке предмета ипотеки непосредственно перед обращением взыскания, чтобы обеспечить максимально справедливую начальную продажную цену.
   • Гарантии для залогодателя при единственном жилье: Разработать более детальные гарантии для залогодателей, когда предметом ипотеки является единственное жилье, с учетом практики Конституционного Суда РФ. Возможно, предусмотреть механизмы предоставления альтернативного жилья или компенсации, если рыночная цена реализации превышает сумму долга.

Перспективы развития ипотечного рынка и правового регулирования

Влияние текущих изменений на будущее ипотечного рынка будет многогранным.

• Повышение прозрачности и защита прав: Введение «Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков» и ужесточение контроля над застройщиками приведет к формированию более прозрачного и предсказуемого рынка первичной недвижимости. Заемщики будут лучше защищены от скрытых комиссий и искусственного завышения цен.
• Формирование более устойчивой системы: Макропруденциальные лимиты, хотя и могут временно снизить объемы выдачи ипотеки, в долгосрочной перспективе способствуют снижению системных рисков в банковском секторе и предотвращают формирование «ипотечных пузырей». Это создает основу для более устойчивой ипотечной системы.
• Развитие цифровых технологий: Эксперимент с цифровым рублем и общая тенденция к цифровизации открывают новые возможности для упрощения ипотечных сделок, сокращения сроков и издержек. В перспективе возможно появление полностью цифровых ипотечных продуктов, где все этапы – от подачи заявки до регистрации прав – будут осуществляться онлайн.
• Региональное развитие: Дифференциация условий льготной ипотеки и появление региональных МФО могут способствовать более равномерному развитию ипотечного рынка по всей стране, стимулируя жилищное строительство и улучшая жилищные условия граждан в регионах.

Заключение

Ипотечные отношения в Российской Федерации к октябрю 2025 года находятся на этапе глубоких преобразований, обусловленных стремлением к устойчивости финансовой системы, прозрачности рынка недвижимости и усиленной защите прав потребителей. Проведенный анализ выявил, что за период с 2014 года законодательство об ипотеке претерпело значительную эволюцию, кульминацией которой стали масштабные изменения 2025 года. Эти изменения, включая введение макропруденциальных лимитов, «Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», расширение кредитных каникул и появление региональных МФО на ипотечном рынке, направлены на решение накопившихся проблем, но в то же время порождают новые вызовы.

Были детально рассмотрены теоретико-правовые основы ипотеки, ее сущность и функции, а также исторический контекст развития. Особое внимание уделено анализу законодательных нововведений 2025 года, таких как запрет схем с «кешбэком от застройщика» и ограничение суммы кредита до 80% от справедливой стоимости жилья, призванные предотвратить искусственное завышение цен и снизить долговую нагрузку заемщиков. Выявлены практические трудности, такие как рост отказов по ипотеке и неравномерное распределение льготных программ, а также проблемы, возникающие при государственной регистрации ипотеки и обращении взыскания на заложенное имущество.

На основе всестороннего анализа сформулированы конкретные предложения по совершенствованию гражданского законодательства. Ключевыми рекомендациями являются:

• Дифференциация условий льготной ипотеки с учетом региональных особенностей для обеспечения ее большей доступности и эффективности за пределами столичных агломераций.
• Разработка нормативной базы для «цифровой ипотеки» и усиление защиты прав заемщиков в условиях использования новых цифровых сервисов и потенциального внедрения цифрового рубля.
• Установление специальных требований к региональным МФО, выходящим на ипотечный рынок, для предотвращения рисков и защиты потребителей.
• Совершенствование механизмов обращения взыскания на заложенное имущество, включая обязательную независимую оценку и дополнительные гарантии для залогодателей в отношении единственного жилья.

Эти предложения направлены на устранение «слепых зон» в текущем регулировании и формирование более сбалансированной и устойчивой системы ипотечных отношений. Дальнейшее изучение ипотечного права в условиях динамично меняющейся правовой и экономической среды остается актуальной задачей, требующей постоянного научного и практического осмысления для обеспечения эффективного функционирования рынка ипотеки и защиты прав всех его участников.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // Российская газета. 1994. N 238-239.
2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025) // Российская газета. 1998. N 137.
3. О залоге: Закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 (ред. от 06.12.2011) // Российская газета. 1992. N 129.
4. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 (с изм. от 8 мая 2002 г.) // СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278; 2002. N 20. Ст. 1859.
5. О рынке ценных бумаг: Федеральный закон от 22.04.1996 N 39-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // Российская газета. 1996. N 79.
6. Аббасов Т.О. Ипотечное жилищное кредитование: понятие и место в системе финансового права // Банковское право. 2011. N 4. С. 58-64.
7. Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства (подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009) // СПС КонсультантПлюс.
8. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1. 6-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект, 2005. 834 с.
9. Демушкина Е.С. Проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве. М.: Юриспруденция, 2011. 208 с.
10. Завидов Б.Д. Гражданско-правовая ответственность, вытекающая из обязательств: научно-практический и аналитический справочник // СПС КонсультантПлюс.
11. Кайль А.Н., Лупу А.А., Оськина И.Ю. Постатейный комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС КонсультантПлюс.
12. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс.
13. Хуснетдинова Л. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации // Жилищное право. 2010. N 7. С. 105.
14. Экономический словарь / Под ред. А.И. Архипова. М.: ТК «Велби»; Проспект, 2004 // СПС Гарант.
15. Постановление ФАС СЗО от 5 августа 2005 г. N А21-5388/04-С2 // СПС КонсультантПлюс.
16. Постановление ФАС МО от 26 ноября 2001 г. N КГ-А40/6791-01 // СПС КонсультантПлюс.
17. Определение ВАС РФ от 27.11.2008 N ВАС-15161/08 по делу N А14-6434-2006320-30 // СПС КонсультантПлюс.
18. Определение ВАС РФ от 24.04.2008 N 4895/08 по делу N А28-4407/2007-125/22 // СПС КонсультантПлюс.
19. ДОГОВОР ИПОТЕКИ — что это простыми словами | Глоссарий Финуслуги.рy. URL: https://finuslugi.ru/glossary/dogovor_ipoteki (дата обращения: 24.10.2025).
20. Ипотечный договор 2023 года: как оформить, важные пункты, образец | Райффайзен Банк. URL: https://www.raiffeisen.ru/wiki/ipoteka/ipoteka-dogovor/ (дата обращения: 24.10.2025).
21. Правовое регулирование ипотечного кредитования в жилищной сфере — ГАРАНТ. URL: https://www.garant.ru/articles/123067/ (дата обращения: 24.10.2025).
22. Что такое договор ипотеки? – Ответы на СПРОСИ.ДОМ.РФ. URL: https://спроси.дом.рф/articles/chto-takoe-dogovor-ipoteki/ (дата обращения: 24.10.2025).
23. Договор ипотеки – что это, предмет ипотечного договора, стороны договора. URL: https://ipoteka.vtb.ru/realty/kak-oformit/dogovor-ipoteki/ (дата обращения: 24.10.2025).
24. Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки — КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/528383ef114b0051670bf7e868f02f92f155c822/ (дата обращения: 24.10.2025).
25. Правовое регулирование: Что такое ипотека и ипотечное кредитование? URL: https://xn--h1akl.xn--p1ai/upload/iblock/d76/g6c68y3k05t1wz9n47i170n094qaxd2n.pdf (дата обращения: 24.10.2025).
26. Статья 42. Понятие ипотеки — КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/12a2ee34bf6394236a6e2e28a553951f28841530/ (дата обращения: 24.10.2025).
27. 98. Права и обязанности залогодателя и залогодержателя. URL: https://studfile.net/preview/4472852/page:34/ (дата обращения: 24.10.2025).
28. Договор ипотеки, предоставления условий в банках для молодой семьи, военных, социальных. Особенности в погашении и выдаче кредита на квартиру. URL: https://vtb.ru/realty/kak-oformit/dogovor-ipoteki/ (дата обращения: 24.10.2025).
29. Закон об ипотеке: ФЗ 102 о залоге недвижимости — ВТБ. URL: https://www.vtb.ru/realty/kak-oformit/zakon-ob-ipoteke/ (дата обращения: 24.10.2025).
30. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ — Администрация Хвойнинского муниципального округа. URL: http://hvoynaya.ru/upload/iblock/e74/j1z5l5f3775m76c94t322m9y2e364r9h.pdf (дата обращения: 24.10.2025).
31. Понятие и значение ипотеки в Российской Федерации | Статья в журнале | cyberleninka.ru. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-i-znachenie-ipoteki-v-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 24.10.2025).
32. Правовое регулирование ипотеки (залога) жилого помещения | cyberleninka.ru. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-ipoteki-zaloga-zhilogo-pomeschyeniya (дата обращения: 24.10.2025).
33. § 9. Права и обязанности участников залогового правоотношения — Настольная книга нотариуса — Бизнес | biblioclub.ru. URL: https://business.biblioclub.ru/index.php?page=book_view_red&book_id=113083 (дата обращения: 24.10.2025).
34. Правовое регулирование ипотеки | Статья в журнале — Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/179/46487/ (дата обращения: 24.10.2025).
35. Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование — КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ (дата обращения: 24.10.2025).
36. ГК РФ Залог (ст. 334 — 358.18). Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями) — Документы системы ГАРАНТ. URL: https://base.garant.ru/10164072/ (дата обращения: 24.10.2025).
37. Залог и ипотека: понятие, суть и различия — Кодексы и Законы РФ. URL: https://кодексы-рф.рф/articles/zalog-i-ipoteka.php (дата обращения: 24.10.2025).
38. ГК РФ Статья 334. Понятие залога \ КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 24.10.2025).
39. Залогодержатель и залогодатель от 01 ноября 2012 — Docs.cntd.ru. URL: https://docs.cntd.ru/document/902377308 (дата обращения: 24.10.2025).
40. ГК РФ Статья 335. Залогодатель \ КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 24.10.2025).
41. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ — ЦЕНТРАЛЬНЫЙ БАНК РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (БАНК РОССИИ). URL: https://cbr.ru/Content/Document/File/20484/ipot_kredit.pdf (дата обращения: 24.10.2025).
42. Ипотечное кредитование: сущность, функции и классификация Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес — КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotechnoe-kreditovanie-suschnost-funktsii-i-klassifikatsiya (дата обращения: 24.10.2025).
43. Сравни.ру | Ипотека. URL: https://www.sravni.ru/enciklopediya/ipoteka/ (дата обращения: 24.10.2025).