Ипотека как способ обеспечения исполнения кредитных обязательств в РФ: актуальные правовые проблемы, судебная практика и перспективы развития

В современном гражданском обороте России ипотека занимает центральное место как один из наиболее надежных и распространенных способов обеспечения исполнения кредитных обязательств. Её актуальность непрерывно растет, поскольку она служит не только краеугольным камнем системы жилищного кредитования, но и мощным драйвером развития экономики, способствуя инвестициям в недвижимость и стимулируя строительный сектор.

Научная и практическая значимость исследования ипотеки обусловлена необходимостью всестороннего анализа её правовой природы, механизмов функционирования, а также проблем, возникающих на всех стадиях ипотечных отношений — от заключения договора до обращения взыскания на заложенное имущество. Особую остроту этим вопросам придают регулярные изменения в законодательстве, формирующаяся судебная практика и потребность в адаптации передового международного опыта. Для студента юридического факультета, аспиранта или исследователя, готовящего дипломную работу, углубленное понимание этих аспектов становится не просто академическим упражнением, но и фундаментом для будущей профессиональной деятельности, ведь без этого невозможно принимать обоснованные решения в сфере недвижимости и кредитования.

Целью настоящей работы является комплексное исследование правовых аспектов ипотеки как способа обеспечения исполнения кредитных обязательств в Российской Федерации, выявление актуальных проблем теории и практики, а также разработка научно обоснованных предложений по совершенствованию отечественного законодательства.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• Определить понятие, сущность и правовую природу ипотеки, проследив её историческую эволюцию в России.
• Исследовать теоретические проблемы акцессорности и публичной достоверности ипотеки, а также проанализировать специфику правового статуса субъектов и объектов ипотечных отношений.
• Детализировать порядок заключения, государственной регистрации и исполнения договора ипотеки, выявив ключевые проблемы и механизмы защиты прав сторон.
• Изучить процессуальные и материальные особенности судебного и внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество.
• Проанализировать международный опыт регулирования ипотечных отношений и предложить пути его адаптации для совершенствования российского законодательства.

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с установлением, осуществлением и прекращением ипотеки как способа обеспечения исполнения кредитных обязательств. Предметом исследования являются нормы гражданского, банковского, земельного и жилищного права Российской Федерации, регулирующие ипотечные отношения, а также доктринальные источники, судебная практика и международный опыт.

Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы познания (диалектический, системный, структурно-функциональный), а также частнонаучные методы (сравнительно-правовой, историко-правовой, формально-юридический, метод правового моделирования).

Структура работы включает введение, четыре главы, разделенные на подразделы, и заключение, что позволяет последовательно и всесторонне раскрыть заявленную проблематику.

Глава 1. Теоретико-исторические основы института ипотеки в Российской Федерации

1.1. Понятие и правовая природа ипотеки как залогового обязательства

В основе любого правового анализа лежит точное определение терминологии. Ипотека — это не просто вид кредита, это сложный правовой инструмент, интегрированный в систему залогового права. В гражданском праве Российской Федерации ипотека определяется как вид залога недвижимого имущества, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя, а залогодержатель (кредитор) приобретает право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости этого имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Ключевыми терминами в данном контексте являются:

• Ипотека: Залог недвижимого имущества, при котором залогодатель (должник) сохраняет право владения и пользования этим имуществом.
• Залог: Способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
• Кредитное обязательство: Правоотношение, в силу которого одна сторона (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) другой стороне (заемщику) в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
• Акцессорность: Принцип, согласно которому обеспечительное обязательство (в данном случае ипотека) зависит от основного обязательства (кредитного договора) и не может существовать без него. Недействительность или прекращение основного обязательства, как правило, влечет недействительность или прекращение ипотеки.
• Публичная достоверность: Принцип, обеспечивающий надежность и прозрачность информации о зарегистрированных правах на недвижимость и их обременениях (например, ипотеке) для третьих лиц, которые могут полагаться на данные государственного реестра (ЕГРН).
• Обращение взыскания: Процедура принудительной реализации заложенного имущества с целью удовлетворения требований залогодержателя в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства.

Гражданско-правовая сущность ипотеки раскрывается в Гражданском кодексе РФ, в частности, в главе 23 «Залог», и более подробно в Федеральном законе от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Эти нормативные акты устанавливают, что ипотека является вещным правом, поскольку обременяет само имущество, следуя за ним при переходе права собственности к другому лицу. При этом ипотека имеет обеспечительный характер, выступая дополнительным обязательством по отношению к основному, чаще всего кредитному. Важно подчеркнуть, что залогодатель, несмотря на обременение, сохраняет право владения и пользования недвижимостью, что отличает ипотеку от таких форм залога, как заклад.

1.2. Историческая эволюция правового регулирования ипотеки в России

История ипотечного кредитования в России — это путь от первых государственных инициатив до сложной современной системы, прерывавшийся кардинальными политическими изменениями. Зарождение института ипотеки на российской земле можно отнести к 1754 году, когда по инициативе графа Петра Ивановича Шувалова были созданы первые государственные кредитные учреждения. Эти учреждения, такие как Дворянский банк и Купеческий банк, предоставляли ссуды под залог поместий и других недвижимых имуществ, что стало фундаментом для развития ипотечных отношений в Российской Империи.

К началу XX века ипотечное кредитование приобрело поистине массовый характер, и статистические данные впечатляют: к 1914 году в России действовало 15 450 финансовых учреждений, занятых в этой сфере, а общая сумма выданных ипотечных ссуд к началу 1915 года достигла колоссальных 3,322 миллиарда рублей. Примечательно, что доля заложенной земли составляла 56% от всей частновладельческой земли, что свидетельствует о глубокой интегрированности ипотеки в экономическую жизнь страны. К 1917 году в Российской Империи функционировало 11 акционерно-земельных банков, дополняемых обширной сетью сельских банков, ссудосберегательных и кредитных товариществ, и этот период характеризовался динамичным развитием рынка ипотеки, активно способствующим экономическому росту и развитию землевладения.

Однако Октябрьская революция 1917 года и последующие преобразования радикально изменили правовую систему страны. Декрет Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 года «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ» окончательно упразднил существовавшую банковскую систему и национализировал все банки и кредитные учреждения. Ликвидация частной собственности как основы экономических отношений привела к полному исчезновению ипотеки как правового института. На протяжении большей части советского периода ипотека оставалась забытым понятием в российском праве.

Возрождение ипотеки в современной России началось лишь в конце 1990-х годов, ознаменовав собой возвращение страны к рыночной экономике и институту частной собственности. Ключевым моментом стало принятие Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. Этот закон стал комплексным регулятором ипотечных отношений, заложив основы современного ипотечного рынка.

С момента своего принятия Федеральный закон № 102-ФЗ неоднократно подвергался изменениям и дополнениям, адаптируясь к меняющимся экономическим условиям и правовым реалиям. Среди наиболее значимых трансформаций можно выделить:

• Федеральный закон № 140-ФЗ от 12 июня 2024 года, который внес существенные поправки, позволяющие заемщику обращаться в банк за разрешением на продажу ипотечного жилья даже при наличии просроченных задолженностей. Это нововведение направлено на расширение возможностей должников по урегулированию своих обязательств без доведения дела до принудительного обращения взыскания, что является важным шагом к повышению гибкости системы.
• Федеральный закон № 332-ФЗ от 14 июля 2022 года, касающийся особенностей погашения регистрационной записи об ипотеке в условиях недружественных действий иностранных государств, что отражает реакцию законодателя на геополитические вызовы.
• Важным изменением стала также отмена обязательной государственной регистрации самого договора ипотеки после 1 июня 2014 года. С этой даты обязательной является только государственная регистрация ипотеки как обременения права на недвижимое имущество, что упростило процедуру и снизило бюрократические барьеры.

Эта историческая ретроспектива демонстрирует, как институт ипотеки, пережив периоды расцвета, полного забвения и возрождения, стал неотъемлемой частью современного российского права, продолжая при этом активно развиваться и адаптироваться.

1.3. Принципы возникновения и виды ипотеки в современном российском праве

Ипотека в современном российском праве может возникать по двум основным основаниям: в силу договора и в силу закона. Это различие имеет фундаментальное значение для понимания правовой природы и особенностей регулирования ипотечных отношений.

Ипотека в силу договора возникает на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем. Такой договор, в соответствии со статьей 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», должен быть заключен в письменной форме. Хотя с 1 июня 2014 года сам договор ипотеки не подлежит обязательной государственной регистрации, ипотека как обременение права на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Несоблюдение этого требования влечет недействительность ипотеки, и она считается ничтожной для третьих лиц. Договорная ипотека дает сторонам большую гибкость в определении условий, касающихся предмета залога, размера и срока обеспечения, порядка реализации и других существенных аспектов.

Ипотека в силу закона возникает независимо от воли сторон, в силу прямого указания закона, при наступлении определенных юридических фактов. Это более жесткая форма ипотеки, направленная на автоматическое обеспечение прав кредитора в ситуациях, когда закон признает такую защиту необходимой. Типичные примеры ипотеки в силу закона включают:

• Продажа недвижимости в кредит: Если недвижимое имущество приобретается за счет кредитных средств банка или иной кредитной организации, ипотека на это имущество возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимость (статья 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
• Приобретение жилья с использованием целевого займа: Аналогично, при приобретении или строительстве жилого помещения с использованием целевого займа (например, материнского капитала), на такое жилое помещение также возникает ипотека в силу закона.
• Договор участия в долевом строительстве: Ипотека в силу закона возникает на земельный участок (или право аренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, в пользу участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Ипотека в силу закона существенно упрощает процесс оформления залога, поскольку не требует отдельного договора ипотеки, а сведения о ней вносятся в ЕГРН на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое обязательство (например, кредитного договора, договора купли-продажи с рассрочкой платежа).

Классификация видов ипотеки также важна для понимания её правового значения:

• По предмету: Ипотека может быть установлена на различные виды недвижимого имущества – жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения, права аренды и т.д.
• По обеспечению: Ипотека может обеспечивать как основные обязательства (например, по возврату кредита), так и дополнительные (например, уплату процентов, неустоек).
• По очередности: Различают первичную и последующую ипотеку. Первичная ипотека устанавливается в пользу первого залогодержателя, а последующая – в пользу других кредиторов, чьи требования будут удовлетворяться после требований первого.
• По валюте обязательства: Ипотека может обеспечивать обязательства, выраженные как в рублях, так и в иностранной валюте.

Каждый из этих видов и оснований возникновения ипотеки имеет свои особенности правового регулирования, что требует от исследователя глубокого понимания норм гражданского и специального ипотечного законодательства.

Глава 2. Актуальные правовые проблемы ипотечных отношений и их разрешение

2.1. Проблемы акцессорности ипотеки в теории и правоприменительной практике

Принцип акцессорности, или зависимости, является одним из краеугольных камней залогового права, и ипотека не исключение. В своей классической трактовке акцессорность означает, что ипотека как обеспечительное обязательство не может существовать без основного обязательства, которое она обеспечивает (например, кредитного договора). Это проявляется в нескольких аспектах:

• Возникновение: Ипотека возникает только при наличии действительного основного обязательства.
• Действительность: Недействительность основного обязательства влечет недействительность ипотеки.
• Прекращение: Прекращение основного обязательства (например, полным погашением кредита) влечет прекращение ипотеки.
• Объем: Объем требований по ипотеке не может превышать объем требований по основному обязательству.

Однако на современном этапе развития правоприменительной практики и гражданско-правовой доктрины возникают серьезные дискуссии о степени акцессорности ипотеки. Классический принцип сталкивается с потребностями динамичного экономического оборота, что приводит к появлению концепций, предусматривающих ослабление акцессорности, именуемых иногда «независимой ипотекой».

Концепция «независимой ипотеки» предполагает, что в некоторых случаях ипотека может обладать большей самостоятельностью по отношению к основному обязательству. Примером может служить возможность установления ипотеки до возникновения основного обязательства (так называемая «будущая ипотека»), что актуально для проектного финансирования или кредитных линий. Еще один аспект — возможность передачи прав по ипотеке без уступки основного требования, что хотя и противоречит строгому пониманию акцессорности, может быть востребовано на вторичном рынке ценных бумаг, если бы ипотека имела статус самостоятельной ценной бумаги. Разве не стоит стремиться к такой гибкости, чтобы ипотека стала ещё более универсальным инструментом на финансовом рынке?

Судебная практика, включая решения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ, до его упразднения и передачи полномочий Верховному Суду РФ), демонстрирует тенденцию к ослаблению акцессорности залога. Целью такого ослабления является защита добросовестных участников гражданского оборота и стабилизация рынка. Например, суды могут признавать действительность залога, несмотря на определенные пороки основного обязательства, если это не противоречит публичному порядку и направлено на защиту интересов добросовестного залогодержателя. Это проявляется, в частности, в толкованиях, когда незначительные изменения в основном обязательстве не влекут автоматического прекращения или недействительности ипотеки, а также в ситуациях, когда залог может обеспечивать несколько последовательных или альтернативных обязательств. Подобные подходы позволяют сделать ипотеку более гибким и эффективным инструментом, но при этом требуют тщательного баланса между стабильностью правоотношений и защитой прав всех сторон.

2.2. Публичная достоверность ипотеки и проблемы обеспечения надежности данных ЕГРН

Принцип публичной достоверности ипотеки является краеугольным для стабильности и прозрачности рынка недвижимости. Он означает, что сведения, содержащиеся в Государственном реестре недвижимости (ЕГРН), считаются достоверными до тех пор, пока не доказано обратное, и любое заинтересованное лицо имеет право полагаться на них при совершении сделок. Ипотека, будучи обременением недвижимого имущества, подлежит обязательной государственной регистрации, и соответствующие записи в ЕГРН являются публичными. Это позволяет потенциальным покупателям или другим кредиторам получить полную информацию об обременении объекта, защищая их от недобросовестных действий.

Однако на практике принцип публичной достоверности сталкивается с серьезными вызовами, связанными с качеством данных, содержащихся в ЕГРН. К сожалению, реестровые ошибки и неточности — это не редкость. Исторически в ЕГРН накопилось более 8,5 миллиона реестровых ошибок и неточностей. Эти ошибки чаще всего связаны с неточностями в кадастровых или технических планах, допущенными кадастровыми инженерами при первичном формировании сведений об объектах недвижимости. Такие ошибки могут приводить к ряду негативных последствий: нарушению прав собственников, возникновению земельных споров (например, из-за наложений границ участков), неверному налогообложению и, в контексте ипотеки, к неопределенности в отношении предмета залога. И что же это значит для рынка? Это подрывает доверие к государственным реестрам и создаёт дополнительные риски для всех участников сделок с недвижимостью.

Росреестр активно работает над решением этой проблемы. Ведомство планирует исправить 1,2 миллиона реестровых ошибок в течение трех лет (с мая 2022 года). Прогресс уже заметен: например, только в Москве с января по март 2024 года было исправлено более 1,4 тысячи реестровых ошибок, а за период с начала 2025 года — более 1,2 тысячи, что превысило годовой план.

Пути разрешения теоретических проблем акцессорности и публичной достоверности ипотеки лежат в нескольких плоскостях:

• Совершенствование законодательства: Необходимы более четкие нормы, регулирующие пределы акцессорности, особенно в контексте ослабления этого принципа, а также унифицированные процедуры исправления ошибок в ЕГРН.
• Повышение качества данных ЕГРН: Для исправления реестровых ошибок применяются такие меры, как подача заявлений правообладателями, самостоятельное исправление ошибок Росреестром (при определенных условиях) или на основании решения суда.
• Цифровизация и централизация данных: С 1 января 2022 года действует государственная программа «Национальная система пространственных данных». Эта программа направлена на централизацию и цифровизацию пространственных данных и сведений ЕГРН с целью повышения их качества и достоверности к 2030 году. Её успешная реализация должна существенно укрепить принцип публичной достоверности ипотеки, минимизировав риски для всех участников рынка недвижимости.

Укрепление принципа публичной достоверности ипотеки является залогом доверия к системе государственной регистрации прав и способствует стабильности всего ипотечного рынка.

2.3. Субъекты и объекты ипотечных правоотношений: особенности статуса и критерии допустимости

Для полноценного понимания ипотечных правоотношений необходимо четко определить их участников и то, что может выступать в качестве предмета залога.

Субъекты ипотечных отношений традиционно делятся на две стороны:

• Залогодатель: Лицо, которое предоставляет свое недвижимое имущество в залог. Чаще всего залогодателем является сам должник по основному обязательству (например, заемщик по кредитному договору). Однако залогодателем может выступать и третье лицо, не являющееся должником, но обеспечивающее исполнение чужого обязательства своим имуществом. Залогодателем может быть как физическое, так и юридическое лицо, а также государство (в лице соответствующих органов). Важным условием является наличие у залогодателя права собственности или иного вещного права на закладываемое имущество, позволяющего распоряжаться им.
• Залогодержатель: Лицо, в пользу которого устанавливается ипотека, то есть кредитор по основному обязательству. Это может быть банк, иная кредитная организация, а также любое другое юридическое или физическое лицо, которое предоставило кредит или иное денежное обязательство, подлежащее обеспечению ипотекой.

Объекты ипотечных правоотношений — это недвижимое имущество, на которое устанавливается ипотека. В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предметом ипотеки может быть широкий круг объектов, признаваемых недвижимостью. К ним относятся:

• Земельные участки: Все, кроме тех, которые изъяты из оборота или на которые законодательно установлен запрет на ипотеку.
• Предприятия, как имущественные комплексы: Включающие все виды имущества, предназначенные для их деятельности (земля, здания, оборудование, инвентарь, права требования и т.д.).
• Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир: Являющиеся наиболее распространенными объектами ипотеки.
• Гаражи, садовые помещения, дачи, комнаты в коммунальных квартирах: И другие объекты, признаваемые жилыми или нежилыми помещениями.
• Объекты незавершенного строительства: При условии, что они зарегистрированы в установленном порядке как объекты недвижимости.
• Коммерческая недвижимость: Офисы, производственные и складские помещения, торговые площади и другие объекты, используемые для предпринимательской деятельности.
• Права требования участника долевого строительства: Вытекающие из договора участия в долевом строительстве (ДДУ) также могут быть предметом ипотеки.

Критерии допустимости объектов ипотеки включают несколько важных условий:

1. Недвижимый характер: Имущество должно быть признано недвижимым в соответствии с гражданским законодательством.
2. Оборотоспособность: Ипотека может быть установлена только на объекты, оборот которых допускается федеральными законами. Имущество, изъятое из оборота (например, государственные заповедники), не может быть предметом ипотеки.
3. Индивидуальная определенность: Предмет ипотеки должен быть четко индивидуализирован и идентифицирован, чтобы избежать неопределенности при его реализации. Это достигается указанием кадастрового номера, адреса и других характеристик.
4. Свобода от ограничений: Если для отчуждения имущества (продажи, дарения) требуется согласие или разрешение другого лица или органа (например, опеки и попечительства при отчуждении жилья несовершеннолетнего, или согласие супруга на отчуждение совместно нажитого имущества), то такое же согласие или разрешение необходимо и для его ипотеки. Несоблюдение этого требования может привести к недействительности договора ипотеки.
5. Наличие зарегистрированного права: Как правило, ипотека устанавливается на имущество, право собственности на которое уже зарегистрировано в ЕГРН.

Детальное понимание правового статуса субъектов и соблюдение критериев допустимости объектов ипотеки является залогом юридической чистоты и устойчивости ипотечных отношений.

Глава 3. Заключение, исполнение, защита прав и обращение взыскания по договору ипотеки

3.1. Порядок заключения и государственной регистрации договора ипотеки: проблемы и актуальные изменения

Процедура заключения и государственной регистрации договора ипотеки является ключевым этапом в возникновении ипотечных правоотношений. Договор об ипотеке, как уже отмечалось, заключается в письменной форме. С 1 июня 2014 года обязательная государственная регистрация самого договора ипотеки была отменена. Однако ипотека как обременение права на недвижимое имущество по-прежнему подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Именно с момента такой регистрации ипотека считается возникшей для третьих лиц. Несоблюдение правил о государственной регистрации ипотеки как обременения влечет ее недействительность, и она считается ничтожной.

Несмотря на кажущуюся простоту, на практике при заключении и государственной регистрации договора ипотеки часто возникают проблемы:

• Некорректное определение предмета ипотеки: Это одна из наиболее частых причин оспаривания. Если предмет ипотеки определен недостаточно точно (например, залог части неделимой вещи, здания без земельного участка, за исключением установленных законом случаев), это может привести к признанию договора недействительным. Верховный Суд РФ неоднократно указывал на необходимость точной идентификации объекта.
• Проблемы с оценкой предмета ипотеки: Рыночная стоимость объекта может изменяться, и банки иногда используют заниженную оценку как стратегию снижения рисков. Это может вызвать споры, так как заемщику в случае обращения взыскания придется покрывать разницу между оценочной и реальной стоимостью.
• Неполное раскрытие информации о залогодателе или отсутствие необходимых согласий: Например, отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга на ипотеку совместно нажитого имущества является одной из наиболее распространенных причин признания договора ипотеки недействительным.
• Проблемы при государственной регистрации:
  • Необходимость совместного заявления сторон: Зачастую, для регистрации ипотеки требуется совместное заявление залогодателя и залогодержателя, что может затруднять процесс, особенно если одна из сторон уклоняется от подачи заявления.
  • Ошибки в ЕГРН: Как уже упоминалось, в ЕГРН присутствуют реестровые ошибки (более 8,5 млн), которые могут препятствовать регистрации ипотеки или стать причиной оспаривания уже зарегистрированного обременения. Учитывая, что в Москве с января по март 2024 года было исправлено более 1,4 тысячи ошибок, а с начала 2025 года — более 1,2 тысячи, проблема сохраняет свою актуальность.

В случае ипотеки в силу закона, государственная регистрация обременения осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство (например, кредитного договора при покупке жилья в ипотеку). Это значительно упрощает процедуру, так как не требуется отдельного обращения сторон для регистрации именно ипотеки.

Актуальные изменения, такие как Федеральный закон № 140-ФЗ от 12 июня 2024 года, постоянно вносят коррективы в порядок взаимодействия сторон, пытаясь учесть новые реалии и повысить гибкость ипотечных отношений. Однако для эффективного функционирования системы необходимо дальнейшее совершенствование правового регулирования и повышение качества работы органов государственной регистрации.

3.2. Проблемы исполнения и защиты прав сторон в ипотечных отношениях

Исполнение договора ипотеки является главной целью для обеих сторон, но, к сожалению, часто сталкивается с трудностями, ведущими к нарушению обязательств. Основные причины нарушения ипотечных обязательств, которые приводят к росту просроченной задолженности, включают:

• Ухудшение финансового положения заемщика: Потеря работы, серьезная болезнь, существенное снижение дохода, задержки или невыплата зарплаты.
• Высокая долговая нагрузка: Когда заемщик имеет несколько кредитов и не может справиться с совокупными платежами.
• Отсутствие финансовой подушки безопасности: Недостаток накоплений для покрытия платежей в случае непредвиденных обстоятельств.
• Технические ошибки или забывчивость: Некорректные реквизиты, несвоевременное пополнение счета или просто забывчивость.

Статистика подтверждает остроту проблемы. К середине 2025 года доля просроченной ипотечной задолженности в России достигла 0,7%, что вдвое больше, чем годом ранее. Общий объем просроченной задолженности по ипотеке к августу 2025 года составил 159,3 млрд рублей. Эти цифры свидетельствуют о растущих рисках для кредиторов и необходимости усиления механизмов защиты прав как залогодержателей, так и залогодателей.

Защита прав сторон осуществляется через законодательно установленные механизмы, включая судебный и внесудебный порядок разрешения споров. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подробно регулирует вопросы, связанные с обращением взыскания на недвижимость, а также предусматривает меры по защите интересов залогодателя.

Одним из важных механизмов защиты прав залогодателя стало законодательное закрепление права на самостоятельную реализацию заложенного имущества. Федеральный закон № 140-ФЗ от 12 июня 2024 года дополнил ФЗ № 102-ФЗ, установив, что заемщик может обратиться в банк за разрешением на продажу ипотечного жилья даже при наличии просроченных задолженностей. Это дает залогодателю возможность избежать принудительной реализации имущества с торгов, которая часто происходит по заниженной цене, и самостоятельно найти покупателя, получив более выгодные условия. Срок самостоятельной реализации может быть продлен по соглашению с залогодержателем, при этом соглашение должно содержать условие о новой минимальной продажной цене.

В случае нарушения правил об отчуждении заложенного имущества (например, продажа без согласия залогодержателя, когда такое согласие обязательно), предусмотрены серьезные правовые последствия:

• Залогодержатель вправе потребовать признания сделки об отчуждении недействительной с применением последствий по статье 167 Гражданского кодекса РФ (возврат сторон в первоначальное положение).
• Залогодержатель может потребовать досрочного исполнения обеспеченного обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество.
• Если приобретатель знал или должен был знать о нарушении, он несет солидарную ответственность с должником по обязательству.

Эти меры призваны дисциплинировать участников ипотечных отношений и обеспечить стабильность рынка. Однако важно постоянно совершенствовать баланс интересов сторон, чтобы обеспечить эффективную защиту как кредиторов, так и добросовестных заемщиков.

3.3. Судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Когда заемщик не исполняет свои обязательства по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, залогодержатель получает право обратить взыскание на заложенное имущество. Российское законодательство предусматривает два основных порядка обращения взыскания: судебный и внесудебный.

Судебный порядок обращения взыскания является наиболее распространенным и традиционным. Он подразумевает, что залогодержатель обращается в суд с исковым заявлением об обращении взыскания на предмет ипотеки. Процессуальные особенности регулируются Гражданским процессуальным кодексом РФ или Арбитражным процессуальным кодексом РФ, в зависимости от субъектного состава сторон, а также Федеральным законом № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

• Процессуальные особенности: Залогодержатель должен доказать наличие основного обязательства, факта его неисполнения или ненадлежащего исполнения, а также факт возникновения ипотеки. Суд рассматривает спор, проверяет соблюдение всех условий договора ипотеки и законодательства, после чего выносит решение.
• Материальные особенности: Суд определяет начальную продажную цену имущества (как правило, на основании отчета независимого оценщика), порядок и сроки его реализации. После вступления решения суда в законную силу выдается исполнительный лист, который передается в Федеральную службу судебных приставов для проведения публичных торгов.

Внесудебный порядок обращения взыскания является более быстрым и менее затратным, но имеет строгие ограничения и допускается только в определенных случаях. Он возможен на основании:

• Соглашения между залогодержателем и залогодателем: Такое соглашение должно быть заключено после возникновения оснований для обращения взыскания (то есть после начала просрочек) и должно быть нотариально удостоверено. Оно должно содержать четкие условия о начальной продажной цене, способе и сроках реализации заложенного имущества.
• Исполнительной надписи нотариуса: Если договор ипотеки или договор, обязательства по которому обеспечены ипотекой, содержат условие о возможности внесудебного обращения взыскания путем совершения нотариусом исполнительной надписи, залогодержатель может обратиться к нотариусу. Нотариус совершает исполнительную надпись, которая является основанием для обращения взыскания судебным приставом-исполнителем, минуя судебное разбирательство.

Последствия реализации заложенного имущества заключаются в удовлетворении требований залогодержателя из вырученных средств от продажи имущества. Требования залогодержателя удовлетворяются преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя. Если сумма, полученная от реализации, недостаточна для полного погашения долга, залогодержатель вправе получить недостающую сумму из другого имущества должника. Если же сумма превышает размер требований залогодержателя, остаток возвращается залогодателю.

Важным аспектом являются правовые ограничения обращения взыскания:

• Незначительность нарушения: Залогодержатель н�� вправе обратить взыскание на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение основного обязательства является незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Нарушение признается незначительным, если сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от стоимости предмета ипотеки, а период просрочки менее трех месяцев.
• Имущество, являющееся единственным жильем: Хотя законодательство допускает обращение взыскания на единственное жилье, если оно является предметом ипотеки, судебная практика пытается найти баланс между интересами кредитора и защитой прав заемщика на жилище, особенно в случаях, когда нарушены права несовершеннолетних или других лиц.

Детальное понимание этих процедур и ограничений является критически важным для всех участников ипотечных отношений и помогает минимизировать риски и эффективно защищать свои права.

Глава 4. Международный опыт регулирования ипотечных отношений и перспективы совершенствования российского законодательства

4.1. Сравнительный анализ института ипотеки в странах континентальной Европы (на примере Германии и Франции)

Изучение международного опыта регулирования ипотечных отношений позволяет выявить наиболее эффективные модели и механизмы, которые могут быть адаптированы для совершенствования российского законодательства. Страны континентальной Европы, в частности Германия и Франция, имеют долгую и успешную историю развития ипотечных систем, которые отличаются высокой надежностью и способностью привлекать долгосрочное финансирование.

Германия: Система «Пфандбрифов» (Pfandbriefe)
Немецкая система ипотечного кредитования во многом базируется на институте «Пфандбрифов» (Pfandbriefe) – специализированных ипотечных облигаций. История Пфандбрифов уходит корнями в 1769 год, что свидетельствует о их глубокой укорененности и доказанной временем надежности.

• Сущность: Пфандбрифы – это высокорейтинговые банковские долговые обязательства, обеспеченные портфелем ипотечных кредитов (или займов государственному сектору). Выпускаются специализированными ипотечными банками (Pfandbriefbanken) или универсальными банками, имеющими лицензию на выпуск Пфандбрифов, в соответствии с Законом о Пфандбрифах от 2005 года.
• Надежность: Ключевая особенность Пфандбрифов – двойная защита инвесторов: помимо кредитоспособности банка-эмитента, облигации обеспечены высококачественным портфелем заложенных активов, который постоянно контролируется и, в случае банкротства банка, выделяется в специальный пул активов, доступный только держателям Пфандбрифов. Это делает их одними из самых безопасных ценных бумаг на европейском рынке. С 1900 года не было ни одного банкротства немецкого ипотечного банка, что подтверждает исключительную стабильность системы.
• Объем рынка: Объем выпущенных Пфандбрифов превысил 400 млрд евро в первой половине 2024 года, что делает их третьим по величине сегментом немецкого облигационного рынка. Этот инструмент обеспечивает стабильное и долгосрочное финансирование для ипотечного рынка, что является одним из факторов его устойчивости.

Франция: Система «Облигаций фонсьер» (Obligations Foncières)
Французская модель, хотя и имеет сходства с немецкой, обладает своими уникальными чертами.

• Сущность: «Облигации фонсьер» (Obligations Foncières) – это специализированные обеспеченные облигации, выпускаемые кредитными учреждениями, известными как «sociétés de crédit foncier» (общества ипотечного кредита). Эти облигации также обеспечены высококачественными активами, главным образом ипотечными кредитами, а также кредитами государственному сектору.
• Привилегированный статус: Облигации фонсьер имеют особый привилегированный статус, который обеспечивает приоритет выплаты держателям облигаций по сравнению с другими кредиторами в случае банкротства эмитента. Это также способствует их высокой надежности и привлекательности для инвесторов.
• Регулирование: Французская система характеризуется строгим регулированием и надзором, что обеспечивает прозрачность и стабильность рынка. Она позволяет привлекать долгосрочные средства для финансирования жилищного строительства и приобретения недвижимости.

Обе системы — немецкая и французская — демонстрируют успешные подходы к созданию надежных и эффективных механизмов долгосрочного финансирования ипотеки, основанных на эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами, с высоким уровнем защиты инвесторов.

4.2. Применимость международного опыта для совершенствования российского законодательства об ипотеке

Анализ зарубежных моделей ипотечного кредитования, особенно систем Pfandbriefe и Obligations Foncières, предоставляет ценные уроки и конкретные рекомендации для совершенствования российского законодательства и практики. Для России, где ипотечный рынок относительно молод, а вторичный рынок ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) находится в стадии развития, эти уроки имеют особую актуальность.

Обоснование возможности применения международного опыта для России заключается в следующих аспектах:

1. Программный подход к ипотечному кредитованию: В некоторых странах активно применяется программный подход, когда государство через специализированные кредитные учреждения стимулирует развитие определенных секторов (например, аграрного сектора) или достижение социально-экономических целей. Россия может использовать этот опыт для развития целевых ипотечных программ, например, для молодых семей, специалистов в отдаленных регионах или для поддержки строительства экологически чистого жилья. Это позволит не только обеспечить доступность жилья, но и достичь более широких стратегических целей.
2. Развитие рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ): Российский рынок ипотечных ценных бумаг значительно уступает развитым странам. Например, по объему он в 63 раза меньше, чем в США. Для его развития необходимо:
   • Совершенствование законодательства: Создание более благоприятных условий для эмиссии и обращения ИЦБ, гармонизация норм с международными стандартами, повышение прозрачности и предсказуемости.
   • Упрощение доступа и популяризация ипотечных облигаций среди розничных инвесторов: В Германии и Франции ипотечные облигации являются популярным инструментом для широкого круга инвесторов. В России необходимо предпринять шаги по повышению финансовой грамотности населения, упрощению процедур приобретения ИЦБ и проведению информационных кампаний, подчеркивающих их надежность как инструмента долгосрочных инвестиций. Это позволит диверсифицировать источники финансирования ипотеки, снизив зависимость от банковского кредитования.
   • Изучение моделей Pfandbriefe и Obligations Foncières: Эти системы доказали свою устойчивость и надежность даже в периоды экономических кризисов. Россия может адаптировать элементы этих моделей, такие как требования к качеству обеспечения, механизмы контроля за пулом активов и регулирование специализированных эмитентов, для укрепления своего рынка ИЦБ.
3. Внедрение цифровых технологий: Международный опыт активно демонстрирует преимущества цифровизации всех этапов ипотечного кредитования — от подачи заявки и оценки имущества до регистрации обременений и мониторинга исполнения обязательств. Для России рекомендуется:
   • Дальнейшее развитие электронных сервисов: Упрощение взаимодействия заемщиков и кредиторов с использованием онлайн-платформ, электронного документооборота, биометрической идентификации.
   • Использование блокчейн-технологий: Для повышения прозрачности, безопасности и скорости регистрации прав и обременений, а также для создания децентрализованных реестров ипотечных активов.
   • Развитие систем дистанционной оценки и мониторинга: Применение искусственного интеллекта и больших данных для более точной оценки недвижимости и прогнозирования рисков.

Применение этих подходов, основанных на глубоком анализе международного опыта, позволит не только укрепить правовую базу ипотеки в России, но и существенно повысить её эффективность, доступность и устойчивость, способствуя долгосрочному развитию жилищного сектора и экономики в целом.

Заключение

Проведенное исследование института ипотеки как способа обеспечения исполнения кредитных обязательств в Российской Федерации позволило всесторонне рассмотреть его правовую природу, историческую эволюцию, актуальные проблемы и перспективы развития. Поставленная цель — комплексное изучение ипотеки, выявление проблем и разработка предложений по совершенствованию законодательства — была достигнута.

В ходе работы были сформулированы следующие ключевые выводы:

1. Ипотека как фундаментальный инструмент: Ипотека является сложным, но высокоэффективным правовым инструментом, который, будучи вещным правом, одновременно выполняет обеспечительную функцию в кредитных обязательствах. Её правовая природа и сущность глубоко укоренены в Гражданском кодексе РФ и детализированы в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
2. Динамичная история ипотеки: Институт ипотеки в России прошел путь от первых государственных инициатив XVIII века и массового развития к началу XX века, через полное упразднение в советский период, до возрождения в современной России. Современное законодательство, в частности ФЗ № 102-ФЗ от 1998 года, постоянно адаптируется к экономическим и правовым реалиям, что подтверждается недавними изменениями, такими как ФЗ № 140-ФЗ от 12 июня 2024 года, позволяющий заемщикам продавать ипотечное жилье при просрочке.
3. Акцессорность и публичная достоверность: баланс интересов: Теоретические проблемы акцессорности и публичной достоверности ипотеки остаются в центре внимания. Судебная практика демонстрирует тенденцию к ослаблению акцессорности для защиты добросовестных участников оборота. Принцип публичной достоверности ЕГРН, несмотря на наличие более 8,5 миллионов реестровых ошибок, укрепляется благодаря планам Росреестра по их исправлению и реализации программы «Национальная система пространственных данных» к 2030 году.
4. Сложности исполнения и защиты прав: Проблемы при заключении (некорректное определение предмета, оценка, отсутствие согласий) и государственной регистрации ипотеки сохраняются, требуя постоянного внимания. Нарушения ипотечных обязательств растут, о чем свидетельствует увеличение просроченной задолженности до 0,7% к середине 2025 года и её объема до 159,3 млрд рублей к августу 2025 года. Законодательство предлагает механизмы защиты, включая право залогодателя на самостоятельную реализацию имущества.
5. Два порядка обращения взыскания: Российское право предусматривает как судебный, так и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Каждый из них имеет свои особенности и ограничения, направленные на баланс интересов залогодержателя и залогодателя, особенно в отношении единственного жилья.
6. Международный опыт как ориентир: Сравнительный анализ ипотечных систем Германии (Пфандбрифы) и Франции (Облигации фонсьер) показал успешные модели долгосрочного финансирования ипотеки через рынок ценных бумаг, отличающиеся высокой надежностью и прозрачностью.

На основе проведенного анализа и выявленных проблем предлагаются следующие конкретные рекомендации по дальнейшему совершенствованию правового регулирования ипотеки в Российской Федерации:

• Укрепление ипотечных ценных бумаг: Активная разработка законодательных и инфраструктурных мер для стимулирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, включая адаптацию успешных элементов немецкой системы Pfandbriefe и французской Obligations Foncières. Необходимо упростить доступ и популяризировать ипотечные облигации среди розничных инвесторов, учитывая, что российский рынок ИЦБ значительно отстает от мировых лидеров (в 63 раза меньше, чем в США).
• Повышение качества данных ЕГРН: Продолжение и ускорение работы по исправлению реестровых ошибок в ЕГРН. Законодательное закрепление упрощенных процедур исправления ошибок и повышение ответственности кадастровых инженеров.
• Гибкость в акцессорности: Дальнейшее развитие концепции «независимой ипотеки» для определенных видов операций, где требуется большая гибкость, но с сохранением высокого уровня защиты интересов участников.
• Цифровизация и инновации: Ускоренное внедрение цифровых технологий во все этапы ипотечного кредитования и государственной регистрации, включая использование электронного документооборота, блокчейн-технологий и искусственного интеллекта для повышения эффективности, прозрачности и снижения рисков.
• Защита прав заемщиков: Расширение и популяризация механизмов, позволяющих заемщикам самостоятельно реализовывать заложенное имущество при возникновении финансовых трудностей, как это предусмотрено ФЗ № 140-ФЗ от 12 июня 2024 года, с целью минимизации рисков принудительной реализации.
• Программный подход: Разработка и реализация целевых государственных ипотечных программ, направленных на решение конкретных социально-экономических задач и стимулирование приоритетных секторов экономики, с учетом международного опыта.

Реализация этих рекомендаций позволит не только повысить стабильность и эффективность ипотечного рынка в России, но и укрепить доверие к нему как со стороны граждан, так и со стороны инвесторов, что в конечном итоге будет способствовать устойчивому развитию экономики страны.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 2014. №9. Ст.851.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст.3301.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства РФ. 2005. №1 (ч.1). Ст.14.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2014) // Собрание законодательства РФ. 2001. №44. Ст.4147.
5. Закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 (ред. от 06.12.2011) «О залоге» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) // Российская газета. 06.06.1992. № 129.
6. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
7. Федеральный закон от 22.12.2008 N 264-ФЗ (ред. от 01.07.2011) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2008. №52 (ч.1). Ст.6219.
8. Федеральный закон от 11.02.2002 N 18-ФЗ (ред. от 01.07.2011) «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 2002. №7. Ст.629.
9. Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2013) // Собрание законодательства РФ. № 30(ч.1). Ст.3615.
10. Федеральный закон от 29.12.2004 N 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. №1 (ч.1). Ст.20.
11. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 12.03.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1998. №31. Ст.3813.
12. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 2009. N 12 (декабрь).
13. Закон РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 (ред. от 24.06.1992, с изм. от 01.07.1994) «О собственности в РСФСР» // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416.
14. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31.05.1991 N 2211-1) (ред. от 26.11.2001) // Ведомости СНД и ВС СССР. 26.06.1991. № 26. Ст. 733.
15. Агафонова О.А. Проблема защиты прав залогодателя при обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество // Проблемы взаимодействия личности и власти в условиях построения правового государства: Сборник материалов Международной научно-практической конференции 31 мая 2010 г.: в 2 ч. Ч. 1. Курск: Юго-Зап. гос. ун-т, 2010. С. 57-61.
16. Большаков А.П., Димова О.Е. К вопросу о кредитовании под залог жилой недвижимости первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Социально-экономические и правовые проблемы современной России: Сборник научных статей (материалы межвузовских научно-практических конференций). Вып. 4. Волгоград, 2009. С. 99-101.
17. Демушкина Е.С. Гражданско-правовые проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в институте ипотеки в российском гражданском праве: диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва, 2010. 171 с.
18. Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств: диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Ульяновск, 1999. 110 с.
19. Кулаков В.В. Обязательство и осложнения его структуры в гражданском праве России. 2-е изд., перераб. и доп. РАП; «Волтерс Клувер», 2010. 171 с.
20. Кулаков В.В. Сложные обязательства в гражданском праве: диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук. Москва, 2011. 382 с.
21. Аванесов Э.В. Ипотечное кредитование как способ приобретения права собственности на жилое помещение // Современное право. 2007. №4. С. 67-72.
22. Аймалетдинов Т.А. Представления россиян об ипотеке как о способе улучшить жилищные условия // Мониторинг общественного мнения. 2013. №3. С. 116-128.
23. Андреева А.В. Ипотека и рынок недвижимости в Тверском регионе // Грамота. 2009. №9. С. 18-20.
24. Ахметянова К.А. Ипотека и ее влияние на жилищный вопрос в России // Сибирский торгово-экономический журнал. 2011. № 13. С. 5-12.
25. Башаров Ч.Ф. Земельная ипотека в сельском хозяйстве: проблемы и перспективы // Вестник ФГОУ ВПО МГАУ. 2010. №5. С. 78-80.
26. Бимбад А.Я. Коммерческая ипотека недвижимости субъектов малого и среднего предпринимательства // Имущественные отношения в РФ. 2011. №7. С. 6-11.
27. Бреус А.С., Тихомиров В.С. Ипотека в России в посткризисных условиях // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. 2010. №6. С. 114-116.
28. Бут Ю.А. Виды акцессорных обязательств // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. 2010. №2. С. 178-182.
29. Велижанцева Л.А. Особенности ипотечного кредитования малого бизнеса в современной российской экономике // Вестник Челябинского государственного университета. 2009. №1. С. 149-154.
30. Гончаренко Е.А. Особенности заключения кредитного договора, исполнение которого обеспечено ипотекой // Вестник Ставропольского государственного университета. 2011. № 72. С. 233-235.
31. Дементьев Н.П. Рефинансирование жилищной ипотеки в современной России // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2013. №2. С. 3-8.
32. Дышекова А.М. Государство и современное ипотечное кредитование // Общество и право. 2010. №1. С. 262-264.
33. Иванников С.Б. Некоторые аспекты правового регулирования ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Вестник Российского государственного гуманитарного университета. 2009. № 11. С. 181-187.
34. Ивасенко А.Г. Земельная ипотека: подходы к определению, функции и отличительные черты // Вестник Томского государственного университета. 2013. № 373. С. 134-140.
35. Ильичева Л.А. Роль государства в стимулировании развития ипотечного кредитования в России // TERRA ECONOMICUS. 2009. №3. С. 115-118.
36. Казаченок О.П. Предмет договора ипотеки // Вестник ВолГУ. 2009. Выпуск 7. С. 133-134.
37. Клевцов В.В. Жилищное финансирование: только ипотека? // IDO Science. 2010. №1. С. 58-66.
38. Кожина Ю.А. Договор ипотеки как средство обеспечения кредитного договора // Человек: преступление и наказание. 2009. №2. С. 31-34.
39. Кожина Ю.А. Обращение взыскания на имущество должника по обязательствам, возникающим из договора об ипотеке // Человек: преступление и наказание. 2009. №1. С. 149-151.
40. Комлева Н.К. Развод, раздел, а как разобраться с ипотекой? // Грамота. 2009. №12. С. 51-53.
41. Кочетков И.В., Подоляко И.В. Ипотека как фактор повышения качества жизни человеческого капитала: проблемы и необходимость // Вестник УлГТУ. 2012. №1. С. 72-77.
42. Кресникова Н.И. Ипотечное кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения // Деньги и кредит. 2009. №4. С. 25-36.
43. Кудрявцева Н.Ю. Роль государства в регулировании российской системы ипотечного кредитования // Вестник ТГУ. 2007. Выпуск 12. С. 378-381.
44. Куликов А.Г. Ипотека и жилищный вопрос в России (точка зрения) // Деньги и кредит. 2010. № 11. С. 3-12.
45. Куликов А.Г., Янин В.С. Актуальные вопросы развития ипотеки и решения жилищной проблемы // Деньги и кредит. 2011. №12. С. 24-31.
46. Кульков И.А. Актуальные проблемы применения законодательства об ипотеки земельных участков с расположенными на них зданиями (сооружениями) // Вестник Амурского государственного университета. Серия: Гуманитарные науки. 2009. №46. С. 6-8.
47. Лепехин И.А. Кредитор и залогодержатель при кредитовании, обеспеченном ипотекой // Известия Оренбургского государственного аграрного университета. №28-1. С. 290-291.
48. Лепехин И.А. Перспективы развития кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации // Право и инвестиции. 2012. №1-2. С. 110-112.
49. Лепехин И.А. Понятие, особенности и виды ипотечного кредитования жилищного строительства в Российской Федерации // Бизнес в законе. 2009. №2. С. 183-185.
50. Лепехин И.А. Правовая природа института ипотеки // Вестник ЧитГУ. 2009. №4. С. 67-69.
51. Леппке О.Б. Правовое регулирование ипотеки сельскохозяйственных земель: особенности и проблемы применения // Аграрный вестник Урала. 2009. №5. С. 17-22.
52. Лищук М.В. Ипотека как способ обеспечения обязательств // Гуманитарные исследования. 2007. №1. С. 48-52.
53. Малов А.А. Акцессорность российской ипотеки // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 1: Регионоведение: философия, история, социология, юриспруденция, политология, культурология. 2010. №2. С. 143-148.
54. Матвеева М.С. Сущность и отличительные черты ипотеки // Вестник КГУ им. Н.А. Некрасова. С. 271-272.
55. Пономарев О.А. Предпосылки возникновения ипотеки // Вестник Югорского государственного университета. 2008. Выпуск 1. С. 106-109.
56. Раднаева Д.Б. Необходимость реформирования некоторых положений российского законодательства об ипотеки (залоге недвижимости) // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. 2011. №2. С. 172-176.
57. Руденко Е.Ю. Особенности предмета и объекта ипотеки жилых помещений // Современное право. 2009. №3. С. 87-89.
58. Слюняев И.Н. Зеленый свет – ипотеке // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2010. №4. С. 51-54.
59. Смирнова С.В. Ипотека (залог недвижимости) как способ обеспечения исполнения обязательств // Сборник: недвижимость в России, 2005. С. 196-201.
60. Столбов М.И. Кризис на российском рынке ипотеки сквозь призму теории финансового акселератора // Проблемы прогнозирования. 2011. №4. С. 66-77.
61. Столбова О.И. Пути выхода из кризиса: новые возможности развития российской ипотеки // Известия Санкт-Петербургского университета экономики и финансов. 2011. №6. С. 116-119.
62. Ушакова О.М. Развитие ипотечного кредитования в целях минимизации существующих рисков // Вестник УГТУ-УПИ. 2009. №6. С. 120-132.
63. Чепенко Е.В. 10 лет ипотеке в России: история, состояние и перспективы // Имущественные отношения в РФ. 2008. № 12. С. 10-31.
64. Шабалин Ю.В. Гражданско-правовые и социальные аспекты жилищной ипотеки // Вестник Омского университета. 2011. №1. С. 126-129.
65. Шмидт И.А. Особенности ипотеки в кризисный период // Грамота. 2010. №6. С. 167-168.
66. Янов В.В. Парадигма ипотечного кредитования – эволюция научных подходов к субстанции рынка ипотеки // Экономика и управление: новые вызовы и перспективы. 2010. №1. С. 223-225.
67. Яроцкая Е.В., Теслюк А.Н. Сущность, особенности и перспективы развития ипотечного страхования в России на современном этапе // Вестник науки Сибири. 2013. №1. С. 156-162.
68. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» // Вестник ВАС РФ. 2011. № 4 (апрель).
69. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2010 N 17АП-10423/2010-ГК по делу N А60-3786/2010 Судом рассмотрены требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, и с учетом представленных разногласий сделан вывод о необходимости корректировки условий о цене имущества и порядке оплаты // СПС Консультант Плюс.
70. Постановление ФАС Московского округа от 01.07.2010 N КГ-А41/6050-10 по делу N А41-32492/09 Требование: Об обращении взыскания на имущество, в отношении которого заключен договор залога. Обстоятельства: Ответчиком не исполнены обязательства по кредитному договору, обеспеченному договором ипотеки. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку из-за отсутствия согласования существенных условий договор ипотеки является незаключенным // СПС Консультант Плюс.
71. Ипотека – это залог, в гражданском праве. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-v-grazhdanskom-prave/ (дата обращения: 10.10.2025).
72. Что такое ипотека с юридической точки зрения. Статья «Метрикс». URL: https://metrix.ru/articles/chto-takoe-ipoteka-s-yuridicheskoy-tochki-zreniya/ (дата обращения: 10.10.2025).
73. Эволюция ипотеки: от Солона до Путина. Недвижимость для бизнеса. Газета BN.ru. URL: https://www.bn.ru/gazeta/articles/58362/ (дата обращения: 10.10.2025).
74. Статья 42. Понятие ипотеки. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/be59828e6c710323330678d46243a7589d813ec7/ (дата обращения: 10.10.2025).
75. Закон об ипотеке: ФЗ 102 о залоге недвижимости. ВТБ. URL: https://www.vtb.ru/ipoteka/zakon-ob-ipoteke/ (дата обращения: 10.10.2025).
76. Ипотека в России. Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%98%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B0_%D0%B2_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B8 (дата обращения: 10.10.2025).
77. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ. Президент России. URL: http://www.kremlin.ru/acts/bank/12693 (дата обращения: 10.10.2025).
78. Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19398/53cfef1d7634f5901614f6b64b1f6920f0653556/ (дата обращения: 10.10.2025).
79. Ипотека в силу закона: основания возникновения, порядок прекращения. URL: https://krasnodar.cian.ru/stati-ipoteka-v-silu-zakona-osnovanija-vozniknovenija-porjadok-prekraschenija-276633/ (дата обращения: 10.10.2025).
80. Гражданско-правовая сущность ипотеки. АПНИ. URL: https://apni.ru/article/3874-grazhdansko-pravovaya-sushchnost-ipoteki (дата обращения: 10.10.2025).
81. Когда появилась ипотека в России. Сравни.ру. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/kogda-pojavilas-ipoteka-v-rossii/ (дата обращения: 10.10.2025).
82. История развития договора ипотеки в России. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/istoriya-razvitiya-dogovora-ipoteki-v-rossii (дата обращения: 10.10.2025).
83. Действующая редакция 102 ФЗ об ипотеке и залоге недвижимости. Выберу.ру. URL: https://www.vbr.ru/ipoteka/info/zakon-ob-ipoteke/ (дата обращения: 10.10.2025).
84. Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». URL: https://xn—-7sbbaj7auwnffm.xn--p1ai/kommentarij-k-federalnomu-zakonu-ob-ipoteke-zaloge-nedvizhimosti (дата обращения: 10.10.2025).
85. Когда появилась ипотека в России – история развития ипотечного кредитования. Infull. URL: https://infull.info/kogda-pojavilas-ipoteka-v-rossii-istoria-razvitija-ipotechnogo-kreditovanija/ (дата обращения: 10.10.2025).
86. ОСОБЕННОСТИ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-stanovleniya-i-razvitiya-pravovogo-regulirovaniya-instituta-ipoteki (дата обращения: 10.10.2025).
87. История формирования развития ипотечного кредитования в России. Куркина. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/istoriya-formirovaniya-razvitiya-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii (дата обращения: 10.10.2025).
88. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ В РОССИИ. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-ipoteki-v-rossii (дата обращения: 10.10.2025).
89. Правовое регулирование ипотечного кредитования в жилищной сфере. ГАРАНТ. URL: https://www.garant.ru/articles/123136/ (дата обращения: 10.10.2025).
90. Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19398/e6924849a622416f005b8a6a68294a4b16260a92/ (дата обращения: 10.10.2025).
91. Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19398/4e9ec6b00ec1ae3e6b225c567e9f31502b40445d/ (дата обращения: 10.10.2025).
92. Ипотека в 2025 году: условия, какие есть программы, чем отличаются. Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/ipoteka/ipoteka-v-2025-godu-usloviya-programmy-otlichiya-i-sovety-po-vyboru/ (дата обращения: 10.10.2025).
93. Акцессорность ипотеки: проблемы теории и практики. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/aktsessornost-ipoteki-problemy-teorii-i-praktiki (дата обращения: 10.10.2025).
94. Принцип публичной достоверности реестра недвижимости: теория и практика. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/printsip-publichnoy-dostovernosti-reestra-nedvizhimosti-teoriya-i-praktika (дата обращения: 10.10.2025).
95. Принцип акцессорности в залоговом праве России: актуальные проблемы. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/printsip-aktsessornosti-v-zalogo-vom-prave-rossii-aktualnye-problemy (дата обращения: 10.10.2025).
96. Обращение взыскания на заложенное имущество: судебная практика и проблемы. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/obraschenie-vzyskaniya-na-zalozhennoe-imuschestvo-sudebnaya-praktika-i-problemy (дата обращения: 10.10.2025).
97. Судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Вестник гражданского права. URL: https://privlaw.ru/publication/sudebnyj-i-vnesudebnyj-poryadok-obrascheniya-vzyskaniya-na-zalozhennoe-imuschestvo/ (дата обращения: 10.10.2025).
98. Международный опыт регулирования ипотечных отношений. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/mezhdunarodnyy-opyt-regulirovaniya-ipotechnyh-otnosheniy (дата обращения: 10.10.2025).
99. Сравнительно-правовой анализ института ипотеки в России и странах континентальной Европы. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sravnitelno-pravovoy-analiz-instituta-ipoteki-v-rossii-i-st ranah-kontinentalnoy-evropy (дата обращения: 10.10.2025).