Пример готовой дипломной работы по предмету: Право и юриспруденция
Содержание
1.2. Понятие и сущность договора продажи жилого помещения
Согласно ст.
45. ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные § 1 Гл.
3. ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.
Но, как уже было сказано, договор купли-продажи (в правовом поле имеет значение трактовка продажа, т.к. продажа подразумевает отчуждение права собственности и соответственно одновременно является куплей и продажей) составляет отдельную категорию договоров купли-продажи и потому вопросы связанные с его правовым регулированием описаны отдельно § 7 Гл.
3. ГК РФ («Продажа недвижимости»).
Согласно ст.
54. ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно ст.
13. ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. А к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Правила, предусмотренные параграфом 7 Гл.
3. ГК РФ, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559-566 ГК РФ), хотя предприятия к категории жилых помещений не относится.
К договору купли-продажи применяются также содержащиеся в ГК РФ общие положения о договоре, об обязательстве, о сделках (в части, не урегулированной гл.
3. ГК РФ), например: правила о заключении, изменении и расторжении договора; об обеспечении исполнения обязательств; об ответственности за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств; об основаниях и последствиях недействительности сделок.
Нормы, содержащиеся в ГК РФ, подлежат применению к правоотношениям, связанным с куплей-продажей, в определенной последовательности: сначала должны применяться специальные правила, регулирующие конкретные договоры (виды купли-продажи, например куплю-продажу недвижимости); при отсутствии таковых субсидиарно применяются общие положения о купле-продаже (§ 1 гл.
3. ГК РФ); если же соответствующие правоотношения не регламентируются ни специальными правилами о конкретном договоре, ни общими положениями о купле-продаже, применяются нормы о сделках, обязательстве и договоре. Наряду с ГК РФ источниками правового регулирования отношений по купле-продаже являются также иные федеральные законы. В ряде случаев ГК РФ сам указывает, какие федеральные законы подлежат применению к соответствующим правоотношениям. Например, к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным ГК РФ, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними (п. 3 ст.
49. ГК РФ).
Прежде всего имеется в виду Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» (в редакции от 9 января 1996 г.) . К отношениям по поставке товаров для государственных нужд применяются законы о поставке товаров для государственных нужд, в том числе Закон Российской Федерации «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» (в редакции от
1. июня 1995 г.) .
Такой вид договора, как продажа жилого помещения, в обязательном порядке должен пройти процедуру государственного признание, которое нашло свое место в ст.
13. ГК РФ. Государственной регистрации подлежат право собственности на жилое помещение (дом, квартиру), а также другие вещные права на недвижимость. К числу объектов регистрации следует отнести по мимо прочего ограничение вещных прав, их возникновение и переход, прекращение вещного права также подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, которые компетентны совершать государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Конкретный перечень объектов регистрации органами Госреестра включает:
• право собственности на недвижимость;
• право хозяйственного ведения объектом недвижимости;
• право оперативного управления объектом недвижимости;
• право пожизненного и к тому же наследуемого владения объектом недвижимости;
• право постоянного пользования объектом недвижимости;
• ипотека и ипотечные договора;
• сервитут и его подвиды;
• могут регистрироваться другие виды прав в случаях, которые предусматриваются ГК РФ, а также другими законодательными актами.
В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») .
Государственной регистрации и учету, исходя из положений ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подвергаются само право собственности на недвижимость; вещные права связанные с правом собственности; ограничения прав (например в связи с ипотекой или заставой); сделки с недвижимым имуществом (история объекта недвижимости); физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету (специальная категория, на которую распространяется специальная регистрация).
Также следует отметить, что государственная регистрация распространяется на все формы собственности.
Более подробно описывая предмет государственной регистрации, стоит обратить особое внимание на вещные права. К таким правам относятся: право хозяйственного ведения, право оперативного управления имуществом, право пожизненного и постоянного пользования наследуемого владения земельным участком и др. Все описанные права и возможности являются абсолютными, что определяется возможностью осуществлять свои правомочия самостоятельно без содействия третьих лиц. Такие права могут распространятся не только на собственников имущества, а также на иных лиц (например на совместно проживающих либо прописанных).
Но основанием для распространения вещного права является государственная регистрация.
К ограничениям, вносимых в государственный реестр, входят:
• Сервитут – это ограниченное вещное право;
• Ипотека – способ обеспечения обязательств;
• Аренда и доверительное управление – договорные обязательства.
В отличии от государственной регистрации, законом предусмотрено осуществление специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества, кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости. Поэтому поводу все отдельные от государственной регистрации виды учета должны быть изучены и разграничены в соответствии с поставленными задачами и целями своей деятельности (к примеру речь идет о разграничении функций БТИ, КЗРиЗ и др.).
Законом определено, что субъектом регистрации могут быть в первую очередь собственники недвижимости, а также держатели частичных прав на собственность (к примеру, арендаторы, пользователи, обладатели сервитутов и др.), а с другой стороны – органы, которые по закону обладают правом осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
С целью создания рынка недвижимости нужно иметь возможность участникам рынка совершать юридическое оформление права на недвижимость. В данном случае важность этого требования объясняется определением права, определением собственности и главное – наличие права на правовую защиту собственности. Три основные вида правомочностей (владение, пользование и распоряжение на ряду с правом защиты и получение полезного результата) были определены еще в период существования Римской империи и имеют свой корень в кодексе Юстиниана .
Утвержденные законом формы определяют обязанность для органов госрегистрации присваивать каждому объекту недвижимости отдельный кадастровый номер, который являет собой сжатое, цифровое выражение набора характеристик объекта, которые исключают его смешение (отождествление) с другим объектом. За законодательством кадастровым номером является «уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета…» .
Выдержка из текста
Актуальность темы заключается в том, что доскональное знание и понимание существующих законодательных и иных процессов, влияющих на объективное существование граждан государства, является неотъемлемым фактом, позволяющим повышать уровень правовой культуры, правового сознания, качества правовых отношений и самое главное – реального достижения ожидаемого результата участниками правовых отношений. Если говорить более приземлено, то важность изучения актуальных проблем купли-продажи жилых помещений ознаменована обширностью данного вида отношений и договоров в системе гражданского права. Согласно официальной статистике Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии , за 2013 год в пределах Российской Федерации было принято заявлений по регистрации в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества в количестве 827 392 (заявления), из которых было одобрено и зарегистрировано – 842
57. права собственности на недвижимость. Что касается ипотеки жилья, то за то же 2013 год в пределах Российской Федерации было зарегистрировано ипотеку на основании договора в количестве 82
21. заявления, на основании закона – 1 200 732, и 922 534 – жилых помещений, находящихся в собственности граждан, приобретенных (построенных) за счет кредитных средств либо средств целевого займа.
Объект исследования – общественные отношения, складывающиеся в сфере реализации договора продажи жилых помещений в Российской Федерации, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.
Предмет исследования выявлен в наличии норм правового регулирования купли-продажи и в частности ее отдельного вида продажи жилых помещений, а также проблематика данной правовой процедуры.
Цель исследования заключается в разработке на основе критического анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора продажи жилых помещений.
Задачи исследования:
• Определение основных теоретических и правовых аспектов купли-продажи жилых помещений;
• Изучение основ правового регулирования и законодательства о договорах купли-продажи жилых помещений;
• Изучение понятия и сущности договора продажи жилого помещения;
• Определение содержания договора продажи жилого помещения;
• Определение основных и дополнительных прав и обязанностей сторон по договору продажи жилого помещения;
• Определение цены и иных существенных условий договора продажи жилого помещения;
• Изучение правоприменительной практики в сфере продажи жилых помещений;
• Изучение специфических особенностей приобретения жилого помещения по договору ипотеки;
• Изучение гражданско-правовой ответственности сторон по договору продажи жилого помещения.
Теоретическая база основывается на научных трудах российских исследователей в области общей теории права, гражданского и жилищного права, которые относятся к теме дипломной работы. Если говорить более конкретно, то к числу таких стоит отнести дореволюционные наработки классиков русского гражданского права К.Н. Анненкова, Е.В. Васьковского, Ю.С. Гамбарова, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича . Что касается советского периода, то серьезные исследования в данной области проводились М.М. Агарковым, С.Н. Братусем, И.Л. Брауде, Г.П. Батуровым, Д.М. Генкиным, В.П. Грибановым, О.С. Иоффе, P.O. Халфиной, Б.Б. Черепахиным .
К числу современных цивилистов, изучавших проблемы купли-продажи жилых помещений и гражданско-правовых договоров, то данные проблемы были исследованы М.И. Брагинским, В.В. Витрянским, С.П. Гришаевым, И.Д. Кузминой, К.Ю. Скловским, В.В. Ровным, Б.В. Хаскельбергом, В.В. Чубаровым . Кроме того, по избранной теме защищен ряд диссертационных работ, в которых подверглись анализу жилые помещения как объекты недвижимости и предмет купли-продажи, а также особенности сделок с ними .
Методологическая база (методы, использованные при написании ВКР)
Нормативную базу магистерской диссертации составляют положения Конституции Российской Федерации (далее – Конституции РФ), нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нормы и положения Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), нормы и положения Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», а также иные федеральные законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, регулирующие отношения, которые входят в состав объекта и предмета магистерского исследования.
Список использованной литературы
Библиография
I. Нормативные правовые акты
1. Российская Федерация. Конституция (1993).
Конституция Российской Федерации: (с поправками от 30.12.2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2009. — N 4. — Ст.445.
2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ.
3. Российская Федерация. Законы. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от
1. ноября 2002 г.
4. Российская Федерация. Законы. О лицензировании отдельных видов деятельности: Федеральный закон РФ от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ.
5. Российская Федерация. Верховный Суд РФ. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума N 6 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. — 1996. — N 9.
6. Закон Российской Федерации «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» (в редакции от
1. июня 1995 г.
7. Закон Российской Федерации от
1. июня 1993 г. «О стандартизации» (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. №
25. Ст. 917).
8. Комментарий к ГК РФ, части первой / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1995. С.409.
9. Федеральный закон от
2. июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями).
10. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «О государственном кадастре недвижимости».
11. «Положении о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости», которое утверждено постановлением Правительства РФ от 15. 04. 1996 г. № 475.
12. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1.07.96 г. // Вестник ВАС. 1996. № 9. С. 10.
ІІ. Научная, учебная и специальная литература
1. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М., 1940.
2. Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский центр частного права. Российская школа частного права. — М.: Издательство «Статут», 1998. 464 с.
3. Алексеев, С.С. Общая теория права: В 2-х т. Т.2 / С.С. Алексеев. — М.: Юридическая литература, 1982. — 641с.
4. Ананских, Е.С. Гражданская правоспособность и гражданская процессуальная правоспособность юридического лица: Автореферат дис… канд. юрид. наук [Текст]
/ Е.С. Ананских. — Саратов: СГУ, 2005. — 23с.
5. Амфитеатров Г.Н. Нужен развернутый закон о договорах (краткое содержание доклада, прочитанного на Пленуме комиссии по разработке хозяйственного кодекса при Ком. академии) // Бюллетень Госарбитража при СНК СССР. 1933. № 19. С. 2. 229.
6. Амфитеатров Г.Н. Нужен развернутый закон… С. 3. 2 СЗ РФ. 1995. №
19. Ст. 1709.
7. Анненков К.Н. Система русского гражданского права: в 6 т. СПб., 1894. Т.1
8. А.Н. Асаул, Карасев А.В. «Экономика недвижимости». Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001.
9. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения: дис. канд. юрид. наук. Томск, 2001.
10. Борисенко А.В. Купля-продажа жилой недвижимости: современные правовые проблемы: дис. канд. юрид. наук. Волгоград, 2002.
11. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Б
5. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. — М.: «Статут», 2000. — 800 с.
12. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: в 5 кн. М., 2000. Кн.2: Договоры о передаче имущества.
13. Брагинский М.И. Сделки: понятия, виды и формы (комментарий к новому ГК РФ).
М., 1995.
14. Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. М., 1950.
15. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. М., 1954.
16. Батуров Г.П. Право личной собственности граждан на жилое строение: дис. канд. юрид. наук. Л., 1970.
17. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. СПб., 1896.
18. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.
19. Витрянский В.В. Гражданский кодекс о договоре // Вестник ВАС. 1995. № 10, С. 101.
20. Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. СПб., 1911.
21. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., 1961.
22. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1997. С. 11.
23. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. М., 1997. С.
9. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 12-13.
24. Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. М., 1956.
25. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М., 1995.
26. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 96).
27. Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения: дис. канд. юрид. наук. М., 2007.
28. И. Б. Новицкий и Л.А. Лунц «Общее учение об обязательстве. См.: Вестник ВАС. 1996. № 3. С. 73-74.
29. Иоффе О.С. Правоотношения по советскому гражданскому праву. Л., 1949.
30. Иоффе О.С. Указ. соч. С. 218.
31. Клейн Н.И. Комментарий к ст.
43. ГК РФ // Комментарий к ГК РФ, части первой / Отв. ред. О.Н. Садиков. С. 418.
32. Кузмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск, 2002.
33. Малюткина-Алексеева И.А. Жилая недвижимость как объект гражданского права России: дис. канд. юрид. наук. Чебоксары, 2003.
34. Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2-х. М., 1997.
35. Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 239; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 319.
36. Научно-практический комментарий к ГК РФ РСФСР / Под ред. Е.А. Флейшиц.М.,1966,С. 182.
37. Новицкий И.Б. Обязательства из договоров. Заключение договора. Дарение. Двусторонние договоры. Договоры в пользу третьего лица. Комментарий к ст.ст. 130, 140 и 144-146 ГК РФ. М.: Право и жизнь, 1924 С. 17.
38. Новицкий Й.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М., 1950. С. 148.
39. Покровский И.А. Указ. соч. С. 205.
40. Петров Д.А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере: дис. канд. юрид. наук. М., 1998.
41. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. СПб, 1880.
42. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права (по изданию 1917г.).
М., 1998.
43. Синайский В.И. Русское гражданское право. Киев, 1915.
44. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999.
45. Собрание законодательства Российской Федерации (далее — СЗ РФ).
1996. №
3. Ст. 140.
46. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. СПб., 1910.
47. Халфина P.O. Право личной собственности граждан в СССР /отв. ред. проф. Д.М.Генкин. М., 1955.
48. Халфина P.O. Современный рынок: правила игры. М., 1993. С. 65. 2 В проекте Гражданского Уложения (книга пятая), внесенного в Государственную Думу в 1913 году, было предусмотрено, что договор при знается заключенным, если договаривающиеся стороны выразили друг другу согласие по всем предметам, имеющим по закону или по заявлению хотя бы одной из сторон существенное значение.
49. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М., 2004.
50. Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001.
51. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006.
52. Яковлев В.Ф. Новое в договорном праве (тезисы выступления) // Вестник ВАС. 1994. № 7. С. 123.
ІІІ. Юридическая (судебная) практика
1. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007) (ред. от 05.02.2014) (Извлечение).
2. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от
2. апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешению споров, связаных с защитой права собственности и других вещных прав».
3. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей».
4. Постановление Президиума Верховного суда Российской Федерации от
3. марта 1993 г. «При рассмотрении спора о признании недействительным договора купли-продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности».
IV. Интернет ресурсы
1. www.consultant.ru
2. www.rg.ru
3. www.supcourt.ru
4. http://ппвс.рф/
5. www.garant.ru/
6. https://rosreestr.ru
7. http://hochuhatu.ru/
