Методологические основы и разработка алгоритма определения арендной платы за объекты недвижимости ОАО «РЖД» на основе рыночной стоимости

Транспортная инфраструктура Российской Федерации представляет собой кровеносную систему экономики, и ее ключевой элемент — ОАО «Российские железные дороги» — владеет одним из крупнейших и наиболее стратегически значимых имущественных комплексов в стране. В условиях, когда эксплуатационная длина путей ОАО «РЖД» составляет впечатляющие 85,2 тыс. км, вопросы эффективного управления этим колоссальным активом приобретают критическое значение.

Главная проблема, стоящая перед менеджментом монополии и регуляторами, заключается в поиске справедливого экономического равновесия: как обеспечить прозрачность и рыночную обоснованность сделок (в частности, аренды) с активами, которые по своей природе являются специализированными, уникальными и подпадают под государственное тарифное регулирование?

Данный аналитический текст ставит целью разработку интегрированной, методологически обоснованной и практически применимой системы определения величины арендной платы за пользование объектами недвижимости (включая земельные участки) ОАО «РЖД» на основе их рыночной стоимости, что является обязательным требованием федерального законодательства.

Теоретические и правовые основы оценки недвижимости естественных монополий

Правовое регулирование оценочной деятельности в РФ

Основой для всех имущественных отношений в России, в том числе связанных с оценкой, является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Этот закон не только определяет, кто и как может заниматься оценочной деятельностью, но и устанавливает ключевые понятия.

Согласно статье 3 ФЗ № 135-ФЗ, рыночная стоимость объекта оценки — это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, при разумном действии сторон и отсутствии чрезвычайных обстоятельств. Это определение является фундаментальным, поскольку именно рыночная стоимость выступает той объективной базой, от которой должна отталкиваться любая экономически обоснованная арендная плата.

В соответствии с законодательством, оценка является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих Российской Федерации или субъектам РФ, включая их передачу в аренду. Поскольку ОАО «РЖД» исторически связано с государством и управляет стратегически важным имуществом, требование об обязательной независимой оценке рыночной стоимости или рыночной арендной платы является неукоснительным.

Детализация оценочной процедуры закреплена в Федеральных стандартах оценки (ФСО). Ключевым стандартом, регулирующим оценку недвижимости, в том числе определение рыночной арендной платы, является ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Он требует от оценщика четко указывать вид стоимости (рыночная, инвестиционная, кадастровая) и обосновывать выбранные подходы. Таким образом, любая методика определения арендной платы должна быть не только экономически целесообразной, но и полностью соответствовать букве ФЗ-135 и ФСО.

Особенности функционирования и имущественного комплекса ОАО «РЖД»

ОАО «РЖД» имеет уникальный правовой статус: это естественная монополия, созданная Постановлением Правительства РФ № 585 от 18 сентября 2003 года. Этот статус накладывает специфические ограничения и требования. Главная цель компании — обеспечение государственных и общественных потребностей в железнодорожных перевозках, что означает сочетание коммерческих и социальных функций.

Имущественный комплекс монополии характеризуется не только огромным масштабом (эксплуатационная длина путей 85,2 тыс. км), но и его стратегическим значением. Важно отметить высокие темпы роста: только за 2024 год было открыто для постоянной эксплуатации 453,8 км железнодорожных путей общего пользования.

С точки зрения оценки, объекты недвижимости ОАО «РЖД» делятся на две категории:

1. Объекты общего назначения: Склады, офисные здания, жилые помещения, которые могут иметь рыночные аналоги.
2. Специализированные (инфраструктурные) объекты: Железнодорожные пути, стрелочные переводы, причальные сооружения, контактные сети. Эти активы являются уникальными и не имеют активного рынка для сделок купли-продажи или аренды, что критически влияет на выбор методики оценки.

Именно специализированный характер большинства активов РЖД делает невозможным прямое применение универсальных методик оценки арендной платы и требует разработки адаптированного алгоритма. Какой важный нюанс здесь упускается? То, что рыночная стоимость таких объектов должна определяться с учетом предпосылки их текущего использования, поскольку правовые ограничения исключают их перевод в категорию «наиболее эффективного использования».

Критический анализ существующих подходов к формированию арендной платы

Применимость традиционных подходов и их ограничения

В оценке недвижимости традиционно используются три подхода, каждый из которых имеет свои ограничения в контексте специализированных объектов ОАО «РЖД»:

Подход к оценке	Описание применимости	Критические ограничения для РЖД
Сравнительный (рыночный)	Считается наиболее предпочтительным для определения рыночной арендной платы. Основан на анализе сделок-аналогов.	Ограниченная применимость. Для специализированных объектов (пути, мосты, тоннели) отсутствует активный рынок аренды. Найти сопоставимые аналоги невозможно, что делает данный подход нерелевантным.
Затратный	Определяет стоимость как сумму затрат на воспроизводство или замещение объекта за вычетом износа.	Применим для определения стоимости, но не учитывает рыночный спрос и способность объекта генерировать доход. Арендная плата, рассчитанная только на основе себестоимости, не отражает рыночную премию, что противоречит требованию ФЗ-135.
Доходный	Определяет стоимость на основе ожидаемых будущих доходов.	Сложность применения. Сложно выделить чистый операционный доход, генерируемый исключительно арендуемым специализированным объектом, так как его доход неразрывно связан с общими тарифами монополии.

Таким образом, для большинства ключевых инфраструктурных объектов РЖД (в отличие от обычных складов или офисов) использование Сравнительного подхода крайне затруднено, а Затратный подход не обеспечивает рыночной обоснованности, необходимой для целей ФЗ-135. Следовательно, необходимо искать гибридные или альтернативные методы, способные связать стоимость актива с генерируемым им арендным потоком.

Анализ внутренней арендной политики ОАО «РЖД»

Внутренняя политика ОАО «РЖД» в отношении формирования арендной платы за часть имущества, не относящегося к общему пользованию, часто демонстрирует отход от чисто рыночных принципов в пользу затратного метода.

Например, внутренняя Методика расчета ставок платы за предоставление в аренду локомотивов сторонним организациям базируется на расчете экономически обоснованной себестоимости содержания (затратный подход) с последующим добавлением планового уровня рентабельности. Согласно внутренним документам, для магистральных пассажирских локомотивов ОАО «РЖД» этот плановый уровень рентабельности составляет 10% к расходам.

Аналитическое резюме: Такой подход, хотя и обеспечивает возмещение расходов и минимальную прибыль (10%), является не рыночным, а регуляторно-затратным. Он не учитывает конъюнктуру рынка, спрос и предложение, а также потенциальную доходность, которую объект мог бы принести в условиях открытой конкуренции.

Таким образом, для целей обоснования арендной платы на основе рыночной стоимости, необходимо разработать метод, который связывает арендный поток с рыночной стоимостью актива, а не только с его себестоимостью.

Разработка интегрированной методики определения рыночной арендной платы

Обоснование применения Метода обратной капитализации

Для преодоления методологических ограничений традиционных подходов при оценке специализированной недвижимости ОАО «РЖД», наиболее релевантным является Метод обратной капитализации (или метод прямого капитализации, обращенный для нахождения арендного потока).

Этот метод позволяет определить необходимый годовой доход (арендную плату), исходя из рыночной стоимости объекта и требуемой рыночной ставки доходности, что соответствует основополагающему принципу оценки — стоимость актива равна капитализации его доходов. Почему бы не использовать эту логику для определения минимально допустимого арендного потока?

Пошаговый алгоритм расчета арендной платы:

1. Определение рыночной стоимости объекта ($V_{0}$): Для специализированных объектов (пути, полоса отвода) $V_{0}$ определяется чаще всего Затратным подходом (стоимость замещения/восстановления с учетом износа), поскольку рыночные аналоги отсутствуют.
2. Определение рыночной ставки доходности ($Y$): Ставка доходности должна отражать рыночные риски, ликвидность объекта и альтернативные инвестиционные возможности.
3. Расчет годовой арендной платы ($АП$): Применяется упрощенная формула обратной капитализации, наиболее подходящая для оценки годовой арендной платы без сложных прогнозов реверсии.

Формула расчета годовой арендной платы:

АП = V₀ × Y

Где:

• $АП$ — Годовая рыночная арендная плата.
• $V_{0}$ — Рыночная стоимость объекта недвижимости (включая земельный участок).
• $Y$ — Рыночная ставка доходности (коэффициент капитализации).

Обоснование выбора ставки доходности ($Y$):
Ставка $Y$ должна формироваться на основе безрисковой ставки (например, ставка долгосрочных государственных облигаций) с добавлением премии за риск, связанной со спецификой имущества РЖД (низкая ликвидность, высокий регуляторный риск, отраслевая специфика). Таким образом, $Y$ отражает:

Y = Rбезриск + Rликв + Rрегул + Rотр

Где $R_{безриск}$ — безрисковая ставка, $R_{ликв}$ — премия за низкую ликвидность, $R_{регул}$ — премия за регуляторный риск, $R_{отр}$ — премия за отраслевую специфику. Интеграция этих компонентов гарантирует, что ставка $Y$ не является абстрактной, а привязана к реальной стоимости капитала для естественной монополии.

Интеграция с требованиями финансового учета (ФСБУ 25/2018)

Ключевым аспектом, который часто упускается в академических работах, является необходимость интеграции результатов рыночной оценки с актуальными стандартами бухгалтерского учета. С введением ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», арендатор (в данном случае, если РЖД выступает арендатором, что также возможно, или при учете аренды своих объектов) обязан признавать в учете право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде.

Для дисконтирования будущих арендных платежей (что необходимо для расчета ППА) требуется определить ставку дисконтирования.

В соответствии с пунктом 15 ФСБУ 25/2018, если ставка дисконтирования не может быть определена из самого договора аренды (что типично), арендатор (ОАО «РЖД») обязан использовать ставку, по которой он привлекает или мог бы привлечь заемные средства на срок, сопоставимый со сроком аренды (так называемая «приращенная ставка заемных средств»).

Связь рыночной оценки и учета:
Результаты независимой рыночной оценки величины арендной платы ($АП$), полученные с помощью Метода обратной капитализации, становятся основой для:

1. Формирования графика платежей по договору.
2. Определения ставки дисконтирования: Поскольку рыночная ставка доходности ($Y$) в нашей формуле $АП = V_{0} \times Y$ отражает требуемую доходность, она может служить важным ориентиром (хотя и не прямым эквивалентом) для определения той самой «приращенной ставки заемных средств», которую РЖД использует для учета. Она должна быть сопоставима со стоимостью капитала для монополии.

Эта взаимосвязь между рыночной стоимостью, арендной платой и ставкой дисконтирования по ФСБУ 25/2018 является критически важной для обеспечения методологической корректности и практической значимости. Только так достигается полная прозрачность финансовой отчетности.

Экономическая оценка эффективности и анализ рисков предложенной методики

Влияние рыночной оценки на тарифное регулирование

Главный экономический и правовой риск при определении арендной платы на основе рыночной стоимости для ОАО «РЖД» возникает в зоне конфликта с государственным тарифным регулированием.

ОАО «РЖД» как естественная монополия подлежит регулированию, часто основанному на методе «инфляция минус» или на контроле над издержками. Цель такого регулирования — стимулировать снижение расходов и повышение эффективности. И что из этого следует? Если рыночная арендная плата будет существенно выше затратной, это создаст давление на тарифы, требуя от регулятора тщательной проверки экономической обоснованности этих расходов.

Механизмы минимизации риска:

Для минимизации этого конфликта предложенная методика должна учитывать специфику использования объекта:

• Принцип текущего использования (ФСО): При оценке $V_{0}$ для специализированных объектов, которые не могут быть использованы иначе, как в рамках инфраструктуры РЖД, должна применяться предпосылка о текущем использовании. Это гарантирует, что рыночная стоимость не будет искусственно завышена за счет «наиболее эффективного использования», которое невозможно из-за правовых ограничений.
• Двухкомпонентная арендная плата: Предлагается разделение арендной платы на две части:
  • Базовая часть: Рассчитывается по затратному методу (покрытие себестоимости и амортизации).
  • Рыночная премия: Рассчитывается на основе Метода обратной капитализации ($V_{0} \times Y$) и отражает рыночную справедливость, но может быть применена к нерегулируемым видам деятельности арендатора.

Примеры расчета и оценка экономической целесообразности

Для демонстрации эффективности интегрированной методики рассмотрим гипотетический кейс оценки годовой арендной платы за земельный участок, предоставленный под нерегулируемый коммерческий объект (например, пункт технического обслуживания сторонних компаний) в полосе отвода ОАО «РЖД».

Исходные данные (Кейс: Земельный участок):

Параметр	Значение	Обоснование
Рыночная стоимость участка ($V_{0}$)	25 000 000 руб.	Определена Затратным подходом (с учетом затрат на освоение)
Рыночная ставка доходности ($Y$)	9,5%	Средневзвешенная ставка доходности для коммерческой недвижимости в регионе с поправкой на ликвидность РЖД (+1,5%)
Плановый уровень рентабельности (РЖД, по старой методике)	10%	Согласно внутренней методике для расчета затратного подхода
Годовые расходы на содержание участка ($C$)	1 500 000 руб.	Себестоимость содержания, налоги и амортизация

1. Расчет по действующей (Затратной) методике РЖД:
Годовая $АП$ = $C$ + ($C \times$ Рентабельность)
Годовая $АП$ = 1 500 000 + (1 500 000 $\times$ 0,10) = 1 650 000 руб.

2. Расчет по предлагаемой (Рыночной) методике (Метод обратной капитализации):
Годовая $АП$ = $V_{0} \times Y$
Годовая $АП$ = 25 000 000 руб. $\times$ 0,095 = 2 375 000 руб.

Оценка экономической целесообразности:

Показатель	Затратная методика	Рыночная методика (предлагаемая)	Разница
Годовая АП (руб.)	1 650 000	2 375 000	+ 725 000 руб.
Дополнительный доход (в год)	–	–	+ 43,9%

Применение рыночной оценки увеличивает арендный доход ОАО «РЖД» на 43,9% по сравнению с устаревшим затратным подходом. Это демонстрирует, что существующая методика приводит к существенной недооценке имущественного комплекса монополии. Экономическая целесообразность рыночной методики очевидна: она обеспечивает справедливое возмещение за использование стратегического актива, приближая арендную политику ОАО «РЖД» к принципам эффективного корпоративного управления.

Заключение и выводы

Проведенный анализ подтверждает, что традиционные методы определения арендной платы за специализированные объекты недвижимости ОАО «РЖД» не обеспечивают ни методологической корректности, ни экономической справедливости. Ограниченная применимость Сравнительного подхода и финансовая неэффективность Затратного подхода требуют разработки интегрированной методики. Внедрение предложенной интегрированной методики позволит ОАО «РЖД» не только повысить прозрачность управления своим колоссальным имущественным комплексом, но и обеспечить экономически обоснованное и юридически защищенное ценообразование в арендных отношениях.

Основные выводы, отвечающие на ключевые исследовательские вопросы:

1. Специфика правового регулирования: Главная специфика ОАО «РЖД» заключается в конфликте между необходимостью определения арендной платы на основе рыночной стоимости (требование ФЗ-135 и ФСО № 7) и принципами тарифного регулирования (контроль расходов). Решением является применение принципа оценки в предпосылке о текущем использовании для инфраструктурных объектов.
2. Наиболее релевантный метод: Для определения рыночной арендной платы за специализированные объекты, лишенные активного рынка, наиболее обоснованным является Метод обратной капитализации ($АП = V_{0} \times Y$), где рыночная стоимость ($V_{0}$) определяется Затратным подходом, а ставка доходности ($Y$) отражает отраслевые риски монополии.
3. Механизм формирования арендной платы и учет: Результаты рыночной оценки критически важны для бухгалтерского учета. Полученная величина арендной платы ($АП$) напрямую влияет на расчет обязательств по аренде и, косвенно, на определение «приращенной ставки заемных средств» (ставки дисконтирования), необходимой для целей ФСБУ 25/2018.
4. Экономические риски: Основной риск — повышение арендных расходов может быть использовано для необоснованного увеличения регулируемых тарифов. Этот риск минимизируется через прозрачность методики, строгое следование ФСО (принцип текущего использования) и возможным разделением арендной платы на компенсационную и рыночную части.

Практические рекомендации для ОАО «РЖД» и регуляторов:

• Внедрение Метода обратной капитализации: Официально закрепить в корпоративных стандартах оценку арендной платы за специализированные объекты, не имеющие аналогов, на основе Метода обратной капитализации, используя рыночную стоимость (определенную Затратным подходом) как базу.
• Единый подход к ставке дисконтирования: Синхронизировать ставку доходности ($Y$), используемую оценщиками в Методе обратной капитализации, с внутренней ставкой дисконтирования, применяемой для целей ФСБУ 25/2018 (приращенная ставка заемных средств), обеспечивая тем самым единообразие финансовой политики.
• Разработка отраслевых поправок: Детализировать методологические рекомендации по расчету премии за риск при формировании ставки доходности ($Y$), специфичной для железнодорожного транспорта (регуляторный риск, стратегическое значение, низкая ликвидность).

Список использованной литературы

1. Российская Федерация. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. М.: Маркетинг, 2001. 39 с.
2. Российская Федерация. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. М.: СПАРК, 1996.
3. Российская Федерация. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Текст]: федер. закон // Рос. газ. 2004. 30 дек.
4. Российская Федерация. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: федер. закон // Рос. газ. 2001. 30 окт.
5. Российская Федерация. О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения [Текст]: федер. закон // Рос. газ. 1999. 6 апр.
6. Российская Федерация. Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ [Текст]: федер. закон // Рос. газ. 2002. 29 июня.
7. Российская Федерация. Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 // Российская газета. 2001. 31 дек.
8. Российская Федерация. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 14.02.2024).
9. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Положения о государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации…: Постановление Правительства Рос. Федерации от 24.07.2000, № 554. // Собрание законодательства РФ. 2000. 31 июля.
10. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Федеральных стандартов оценки от 20.07.2007 г. №254, 255, 256.
11. Распоряжение Министерства имущественных отношений от 06.03.2002 г. №568-р.
12. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков: утв. Распоряжением Министерства имущественных отношений от 10.04.2003 г. №1102-р.
13. Правовое регулирование оценочной деятельности / Составитель А.В. Верхозина. М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2002.
14. Безопасность жизнедеятельности: Учебник для вузов / Под ред. Л.А. Михайлова. М.: Высшая школа, 2005. 302 с.
15. Гмуран, В.Е. Теория вероятности и математическая статистика. М.: Высшая школа, 1997.
16. Грибовский, С.В. Методы капитализации доходов. СПб, 1997.
17. Елисеева, И.И., Юзбашев, М.М. Общая теория статистики. М.: Финансы и статистика, 1998.
18. Клейнер, Г.Б., Смоляк, С.А. Эконометрические зависимости. Принципы и методы построения. М.: Наука, 2001.
19. Кузнецов, Д.Д. Экономика недвижимости. Примеры и задачи. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2001.
20. Озеров, Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб: МКС, 2007.
21. Пупенцова, С.В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций. СПб: МКС, 2007.
22. Тарасевич, Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб, 1998.
23. Фридман, Д., Ордуэй, Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М., 1995.
24. Харрисон, Г.С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. М., 1994.
25. ОТЧЁТ № 1030/24 от 29.03.2024 г. по определению рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимости.
26. Порядок определения цены сделки, совершаемой с недвижимым имуществом ОАО «РЖД» // КонсультантПлюс.
27. Методика расчета ставок платы за предоставление в аренду локомотивов ОАО «РЖД» сторонним организациям.
28. Оценка арендной ставки для объектов недвижимости железнодорожного транспорта.
29. Корпоративные особенности ведения и учета договоров аренды в ОАО «Российские железные дороги».
30. Методические рекомендации по определению рыночной арендной платы.
31. Оценка величины рыночной арендной платы за пользование земельным участком.
32. Федеральный стандарт оценки: С учетом цели оценки может потребоваться определение рыночной стоимости в предпосылке о текущем использовании.
33. ФАС России названы критерии, используемые при рассмотрении вопроса об отнесении хозяйствующего субъекта к субъектам естественной монополии.
34. Методы оценки арендной платы затратным и доходным подходом.