Содержание
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ И МЕТОДЫ ЕЕ ОЦЕНКИ 6
1.1. Нормативно-правовое регулирование и основные понятия кадастровой стоимости и ее оценки 6
1.2 Использование алгоритмов регрессионного анализа для получения кадастровой стоимости 14
ГЛАВА 2 ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ УСЛОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ 23
2.1 Условные показатели кадастровой стоимости 23
2.2 Использование формулы Шермана для определения удельного показателя кадастровой стоимости 30
ГЛАВА 3. ПРИМЕНЕНИЕ ФОРМУЛЫ ШЕРМАНА В СЛУЧАЕ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ 40
3.1 Особенности и тенденции оспаривания кадастровой стоимости 40
3.2 Основные этапы процесса оценки кадастровой стоимости с применением формулы Шермана и перспективы ее развития 46
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 52
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 56
Выдержка из текста
Актуальность темы дипломной работы. В экономике России в настоящее время сложилась ситуация формирования конкурентного рынка недвижимости, который состоит из объектов капитального строительства и земельных участков, в этой связи актуальным становится вопрос определения кадастровой стоимости подобных объектов. Кадастровой стоимостью является расчетная величина, которая устанавливается в процессе проведения кадастровой оценки.
Полученные результаты кадастровой оценки применяются для формирования стратегических ориентиров развития органов местного самоуправления и повышения конкурентоспособности территорий, для введения экономически целесообразного и более справедливого налога на владение недвижимостью. Придание кадастровой оценке различных объектов значимой роли в процессе регулирования системы земельно-имущественных отношений подразумевает необходимость повышения качества методического обеспечения оценки.
Отсутствие единой методики и аналитического алгоритма кадастровой оценки способствует тому, что в действительности результаты кадастровой оценки отражают исключительно субъективную точку зрения исполнителей-оценщиков при несоответствующем уровне достоверности результатов оценки. В итоге серьезно нарушается доверие между органами государственной власти, населением и бизнес-структурами. Нарастающее в последние годы количество споров с правообладателями объектов кадастровой оценки и в судах, и в специально сформированных Комиссиях по оспариванию результатов кадастровой стоимости, приводит к тому, что региональные и местные бюджеты теряют устойчивость налоговой базы. Согласно информации Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в результате оспаривания результатов кадастровой оценки только за 2015 г. снижение величины налоговой базы составило примерно 3 триллиона рублей. Это привело к недополучению местными и региональными бюджетами в 2015 г. 46 миллиардов рублей. В то же время, можно отметить, что очень часто кадастровая стоимость превышает даже рыночную. Именно это и приводит к частым случаям оспаривания кадастровой стоимости.
Решение вопроса достижения достоверности результатов определения кадастровой стоимости возможно посредством применения наиболее подходящих к данному процессу методов регрессионного анализа, прежде всего формулы Шермана, что позволит для некоторого оцениваемого объекта недвижимости вычислять прогнозные значения условных показателей стоимости согласно имеющимся факторам его стоимости (характеристикам).
Совершенствование используемых методов определения кадастровой стоимости будет способствовать максимальному приближению ее к рыночной стоимости, а также обеспечит при помощи полученных результатов формирование конкурентного рынка недвижимости, выступающего в качестве индикатора эффективности развития и управления административных территорий России.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, которые складываются в результате определения условных показателей кадастровой стоимости.
Объектом исследования выступает процесс кадастровой оценки при помощи отдельных алгоритмов определения условных показателей кадастровой стоимости.
Целью настоящей работы является выявление основных проблем при определении условных показателей кадастровой стоимости и разработка рекомендаций по повышению эффективности используемых методов оценки.
В соответствии с поставленной целью были установлены следующие задачи исследования:
1. провести изучение теоретических основ кадастровой стоимости, ее нормативно-правового регулирования и методов оценки;
2. проанализировать используемые алгоритмы регрессионного анализа для получения кадастровой стоимости;
3. исследовать практические аспекты определения условных показателей кадастровой стоимости;
4. установить особенности и тенденции оспаривания кадастровой стоимости;
5. выявить принципы применения формулы Шермана в случае оспаривания кадастровой стоимости;
6. сформулировать основные этапы процесса оценки кадастровой стоимости с применением формулы Шермана и перспективы ее развития.
Методы исследования обусловлены характером исследуемого объекта и совокупностью взаимосвязей предмета исследования.
Список использованной литературы
1. Федеральной налоговой службы РФ [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.nalog.ru/rn77/related_activities/statistics_and_analytics/forms/
2. Зыкова Т. (2015). В России изменился налог на недвижимость (http://www.rg.ru/2015/01/01/nalog-site.html
3. Ильина А.В., Ильин А.С. Сбалансированное применение нового механизма взимания налога на имущество // Проблемы современной экономики . 2015. №2 (54). С.237-240.
4. Балтин В.Э., Муракаева А.А., Шолухова А.А. Развитие организационно-методического обеспечения кадастровой оценки недвижимости // Educatio . 2015. №4(11)-1. С.19-22.
5. Климов Егор Валерьевич Легитимное и практическое соотношение понятий кадастровой и рыночной стоимости земельных участков // Имущественные отношения в РФ . 2012. №11. С.31-40.
6. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 03.11.2006 г. №358 «Об утверждении методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения и методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения»
7. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 г. №508 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)»
8. Дубина И.Н. Математико-статистические методы в эмпирических социально-экономических исследованиях. – М.: Финансы и статистика; ИНФРА-М, 2010. 342 с.
9. Frank E. Grubbs. Sample Criteria for Testing Outlying observations // Ann. Math. Statist, 1950. – Vol. 21. – No. 1. – P.27-58.
10. Беляева А.В. Учет пространственных факторов в массовой оценке объектов недвижимости: сравнение эффективности различных методов // УБС . 2015. №53. С.6-26.
11. Стерник Г.М. Математические основы методологии построения дискретных пространственно-параметрических моделей рынка жилья. – Рынок недвижимости России, 2002. [Электронный ресурс]. – URL: http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-MATEMATI-ESKIE-OSNOVI-METODOLOGII-POSTROENIYA-DISKRETNIH-PROSTRANSTVENNO-PARAMETRI-ESKIH-MODELEI-RINKA-JILYA.html
12. Diversite morphologique des varietes locales de maïs (zea mays l.) collectees au centre et centre-ouest de la cote d’ivoire https://www.google.ru/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=18&ved=0ahUKEwi6g9mm3OPLAhUB_ywKHfW-CRg4ChAWCEswBw&url=http://www.eujournal.org/index.php/esj/article/download/3186/2980&usg=AFQjCNGf-gf63a4xTJFGs5DZrusQXnWCxw&bvm=bv.117868183,d.bGg
13. MÖLLER J. Regional variations in the price of building land: a spatial econometrics approach for West Germany // The Annals of Regional Science – 2009. – No. 43(1). – P. 113–132.
14. Чурсин А. И. Рассмотрение кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Мешков В. А., Шахвердова А. Э. Роль кадастровой оценки стоимости земли в формировании налога на недвижимость // Теория и практика сервиса: экономика, социальная сфера, технологии. 2013. №4 (18). С.207-212.
15. Стратегические ориентиры экономического развития России. Научн. доклады. СПб.: Алетейн, 2010. 369 с.
16. Лапшина А.С. Сравнительный анализ подходов к определению размера налога на недвижимость на базе кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости // JER. 2015. №3. С.128-137
17. Елин, К. В. Управление рынком недвижимости: монография / К. В. Елин, И. В. Брянцева. – Хабаровск, 2013. – 183 с.
18. Ковалева М.В., Павленко В.А. Кадастровая оценка земельных ресурсов на примере объектов недвижимости. Проект по исследованию стоимости объектов недвижимости на территории г. Новосибирска // Интерэкспо Гео-Сибирь . 2014. №1. С.187-193.
19. Гордеев А.В. Обеспечение качества кадастровой оценки земель промышленности и транспорта // Интерэкспо Гео-Сибирь . 2015. №1. С.42-45.
20. Андрейчиков А. В., Андрейчикова О. Н.,Анализ, синтез, планирование решений в экономике. М.:Финансы и статистика,2012 — 364 с.
21. Пылаева А.В. Институциональные особенности налогообложения и кадастровой оценки недвижимости // Имущественные отношения в РФ . 2014. №3 (150). С.83-90.
22. Межуева Т.В. Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на современном этапе // Интерэкспо Гео-Сибирь . 2012. №-1. С.177-181.
23. Беляевский И.К. Маркетинговое исследование: информация, анализ, прогноз: Учеб. Пособие. – М.: Финансы и статистика, 2011. – 320 с.
24. Дубина И.Н. Математико-статистические методы в эмпирических социально-экономических исследованиях. – М.: Финансы и статистика; ИНФРА-М, 2010. 342 с.
25. Ершов Э.Б. Индексы цен и количеств Фишера и Монтгомери как индексы Дивизиа // Экономика и математические методы. 2013. Т. 39. № 2.
26. Лысых Д.В., Плюснина Е.С. Соотношение жилых блоков и единых объектов недвижимости для целей кадастровой оценки // Интерэкспо Гео-Сибирь . 2015. №3. С.211-216.
27. Токарев Б.Е. Методы сбора и использования маркетинговой информации. – М.: Юристъ, 2001. 229 с.
28. Петрович М.Л., Давидович М.И. Статистическое оценивание и проверка гипотез на ЭВМ. — М.: Финансы и статистика, 1989. 288 c.
29. Гусаров В.М., Голуб Л.А., М.Р. Ефимова, О.И. Ганченко, Е.В. Петрова. Назаров М.Г. Статистика: Учебное пособие для вузов – М.: ЮНИТИ ДАНА, 2010. – 463с.
30. Пылаева А.В. Обеспечение качества кадастровой оценки недвижимости // Имущественные отношения в РФ . 2012. №10. С.65-72.
31. Гордеев А.В. Обеспечение качества кадастровой оценки земель промышленности и транспорта // Интерэкспо Гео-Сибирь . 2015. №1. С.42-45.
32. Ламерт Д.А. Особенности проведения кадастровой оценки земель в России // Интерэкспо Гео-Сибирь . 2013. №3. С.158-164.
33. Москвин В.Н., Ланшакова Н.В. Государственная кадастровая оценка земель как основа экономической составляющей государственного кадастра недвижимости // Интерэкспо Гео-Сибирь . 2013. №3. С.30-33.
34. Krause A. L. and Bitter C. (2012). Spatial econometrics, land values and sustainability: Trends in real estate valuation research // Cities. The International Journal of Urban Policy and Planning, no. 29, pp. 19-25.
35. Sherman, Jack; Morrison, Winifred J. (1950). "Adjustment of an Inverse Matrix Corresponding to a Change in One Element of a Given Matrix". Annals of Mathematical Statistics 21 (1): 124–127.
36. Press, W. H.; Flannery, B. P.; Teukolsky, S. A.; and Vetterling, W. T. "Sherman-Morrison Formula." In Numerical Recipes in FORTRAN: The Art of Scientific Computing, 2nd ed. Cambridge, England: Cambridge University Press, pp. 65-67, 1992.
37. Кошмар с кадастром разрешился: правительство решило изменить правила оценки недвижимости. URL: http://www.mk.ru/economics/2016/05/04/koshmar-s-kadastrom-razreshilsya-pravitelstvo-reshilo-izmenit-pravila-ocenki-nedvizhimosti