Основы земельного права Российской Федерации: комплексный анализ и актуальные проблемы развития (Дипломная работа)

На первый взгляд, земля – это просто ресурс, основа для строительства и сельского хозяйства. Однако в современной России до 80% сельскохозяйственных земель подвержено деградации – эрозии, опустыниванию, засолению, закислению или химическому загрязнению. Эти тревожные цифры, ежегодно приводящие к недополучению 3,2–3,9 млн тонн сельскохозяйственной продукции, остро подчеркивают не только экологическую, но и юридическую актуальность темы «Основы земельного права». Это не просто академический интерес, а насущная необходимость глубокого осмысления правовых механизмов, способных обеспечить устойчивое использование и защиту нашего главного природного богатства.

Дипломная работа ставит своей целью не только систематизацию теоретических знаний о земельном праве, но и глубокий анализ его современных вызовов и перспектив развития. Для достижения этой цели были сформулированы следующие задачи:

1. Раскрыть сущность и принципы земельного права, его место в правовой системе России.
2. Проанализировать систему и источники земельного законодательства РФ, включая конституционные основы.
3. Исследовать исторические этапы развития земельного права, выявив ключевые тенденции.
4. Охарактеризовать правовой режим различных категорий земель.
5. Выявить и проанализировать актуальные проблемы, пробелы и коллизии в современном земельном законодательстве.
6. Изучить судебную практику по земельным спорам, обозначив основные способы защиты прав и особенности рассмотрения дел.
7. Сформулировать предложения по совершенствованию земельного законодательства и правоприменительной практики.

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в сфере использования и охраны земель, а также регулирования прав на земельные участки в Российской Федерации. Предметом исследования являются нормы российского и международного земельного законодательства, правовая доктрина, судебная и правоприменительная практика, а также исторические аспекты формирования земельного права.

Степень научной разработанности темы достаточно высока, что подтверждается многочисленными монографиями, учебниками и научными статьями ведущих российских ученых-юристов в области земельного, гражданского и конституционного права. Однако динамичное развитие земельных отношений и частые изменения в законодательстве (особенно в 2024-2025 годах) требуют постоянного обновления и углубления анализа.

В качестве методологической основы работы используются общенаучные методы (анализ, синтез, индукция, дедукция), а также специально-юридические методы, такие как сравнительно-правовой, историко-правовой, формально-юридический и системно-структурный анализ.

Нормативно-правовая и источниковая база исследования представлена Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами (Гражданским, Градостроительным, Жилищным кодексами РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и др.), постановлениями Правительства РФ, ведомственными нормативными актами, а также законами субъектов РФ. Важной частью источниковой базы являются научные статьи из рецензируемых юридических журналов, монографии, комментарии к законодательству и, безусловно, материалы судебной практики (постановления Пленумов Верховного Суда РФ, обзоры судебной практики, решения Конституционного Суда РФ), обеспечивающие всесторонний и авторитетный подход к исследованию.

Глава 1. Теоретико-правовые основы земельных отношений в Российской Федерации

Понятие, предмет и система земельного права

Земельное право, как одна из важнейших отраслей российского права, представляет собой сложный и многогранный феномен, регулирующий отношения, возникающие по поводу самого ценного и неотъемлемого природного ресурса – земли. Если рассматривать его сущность через призму отрасли права, то это совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения, связанные с рациональным использованием и охраной земель, а также с защитой прав землевладельцев, землепользователей и иных правообладателей. Оно выступает как самостоятельная отрасль, обладающая собственным предметом и методом правового регулирования, хотя и тесно связанная с другими отраслями, прежде всего с гражданским, административным и экологическим правом.

Как наука, земельное право занимается системным изучением правовых норм, регулирующих земельные отношения, их исторического развития, теоретических концепций, доктринальных подходов и проблем правоприменительной практики. Оно исследует причины возникновения и пути разрешения коллизий, предлагает пути совершенствования законодательства. Наконец, как учебная дисциплина, земельное право формирует у студентов системные знания о правовом регулировании земельных отношений, принципах, источниках, правовом режиме различных категорий земель, а также о механизмах защиты земельных прав.

Предметом земельного права являются общественные отношения в области реализации права собственности и иных вещных прав на землю. Эти отношения многообразны и охватывают широкий круг вопросов: от порядка предоставления и изъятия земельных участков до их использования, охраны и защиты прав. Важно подчеркнуть, что земельные отношения представляют собой комплекс как имущественных, так и управленческих связей. С одной стороны, земля выступает как объект гражданского оборота, с другой – как природный ресурс, требующий особого публично-правового регулирования в целях обеспечения рационального использования и охраны.

Система земельного права традиционно делится на две основные части: Общую и Особенную.

• Общая часть содержит фундаментальные, отправные положения и принципы, которые распространяются на все земельные отношения. К ней относятся институты права собственности на землю, иных видов прав на землю (аренда, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение), государственного управления в области землепользования (например, землеустройство, государственный земельный кадастр), контроля за использованием земли, правовой охраны земель и юридической ответственности за нарушение земельного законодательства. Эта часть формирует каркас, на котором строится все дальнейшее регулирование.
• Особенная часть детализирует положения Общей части применительно к конкретным категориям земель, выделяемым по их основному целевому назначению. Здесь рассматриваются правовые режимы земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности, особо охраняемых территорий и других категорий, о чем будет подробно сказано в Главе 2. При этом Особенная часть всегда подчинена Общей, поскольку общие принципы и положения являются основополагающими для всех видов земельных отношений.

Основные принципы земельного законодательства и их реализация

Принципы земельного права – это руководящие идеи и базовые положения, которые определяют содержание и направленность правового регулирования земельных отношений. Они закреплены, прежде всего, в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) и отражают специфику земли как уникального объекта правового регулирования.

Один из краеугольных принципов – учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, природного объекта, природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, и одновременно как недвижимого имущества. Этот принцип подчеркивает многофункциональность земли. Она не просто объект экономических отношений, но и фундамент существования общества, источник пропитания, среда обитания. Данное положение служит отправной точкой для дифференцированного подхода к правовому режиму различных категорий земель.

Тесно связан с ним принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Это означает, что при коллизии интересов – например, между получением прибыли от сделок с землей как недвижимостью и необходимостью ее сохранения для будущих поколений или обеспечения продовольственной безопасности – приоритет отдается охране земли. Этот принцип приобретает особую актуальность в свете ежегодной потери до 2 млн га продуктивных земель и деградации около 80% сельскохозяйственных угодий в России, что требует от законодателя и правоприменителя принятия решений, направленных на минимизацию негативного воздействия на почвенный покров и повышение его плодородия. Несоблюдение этого принципа угрожает не только экологии, но и национальной продовольственной безопасности, что из этого следует? – это требование о необходимости усиления государственного контроля и стимулирования агроэкологических практик, чтобы избежать необратимых последствий.

Принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека требует, чтобы любые решения и действия, связанные с использованием земли, были направлены на сохранение жизни и предотвращение негативного воздействия на здоровье граждан. Этот принцип может обусловливать значительные затраты на природоохранные мероприятия, но они оправданы высшей ценностью – человеческой жизнью и благополучием.

Принцип участия граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, обязывает органы государственной власти и местного самоуправления создавать условия для такого участия. Это могут быть публичные слушания по вопросам градостроительной деятельности, обсуждение проектов нормативных актов, возможность подачи обращений и жалоб.

Дифференцированный подход к установлению правового режима земель означает, что правовой статус земельного участка определяется не только его принадлежностью к той или иной категории, но и природными, социальными, экономическими и иными факторами. Например, правовой режим земель в Арктической зоне может существенно отличаться от режима земель в черноземных регионах.

Принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан является одним из ключевых балансирующих начал. Он подразумевает, что регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества, но при этом должны быть обеспечены гарантии каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком в соответствии с законом.

В теории права существует важное соотношение между юрисдикционной властью государства (imperium) и его полномочиями, вытекающими из титула собственности (dominium). Концепция imperium подразумевает суверенную власть государства над всей территорией, включая право издавать законы, осуществлять контроль и принуждение. Она находится выше частноправовых притязаний, даже если государство само является собственником земли (dominium). Этот доктринальный подход объясняет, почему государство может устанавливать публичные ограничения на использование частной земли (например, устанавливать охранные зоны, требовать целевого использования) и изымать ее для публичных нужд даже у собственника.

Наконец, принцип разграничения действия норм гражданского и земельного законодательства гласит, что гражданское законодательство устанавливает общие нормы регулирования имущественных отношений (в том числе касающиеся купли-продажи, аренды, наследования), тогда как земельное законодательство – специальные нормы, учитывающие уникальные свойства земли как природного объекта и ресурса. При наличии коллизий между общими нормами Гражданского кодекса РФ и специальными нормами Земельного кодекса РФ обычно применяются нормы последнего, если иное прямо не установлено законом. Этот принцип позволяет обеспечить комплексное и адекватное регулирование сложных земельных отношений.

Система и источники земельного законодательства Российской Федерации

Система источников земельного права представляет собой иерархически выстроенную совокупность нормативных правовых актов, которые содержат нормы, регулирующие земельные отношения. Эти источники приняты компетентными государственными органами и обладают различной юридической силой.

Вершиной этой иерархии, безусловно, является Конституция Российской Федерации. Её положения, о которых пойдет речь в следующей главе, являются отправными и основополагающими для всего земельного законодательства, обладают высшей юридической силой и прямым действием на всей территории страны.

Следующий уровень занимают международные договоры Российской Федерации. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем предусмотренные земельным законодательством, применяются правила международного договора.

Далее следуют федеральные законы. Центральное место среди них занимает Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ), принятый 25 октября 2001 года, который является основным кодифицированным актом, регулирующим земельные отношения. Однако, помимо ЗК РФ, в систему федерального законодательства входят и другие кодексы и законы, тесно связанные с земельным правом:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (части I, II, III): регулирует общие имущественные отношения, включая сделки с земельными участками как объектами недвижимости, права собственности и иные вещные права.
• Градостроительный кодекс Российской Федерации: определяет порядок территориального планирования, градостроительного зонирования и застройки, что напрямую влияет на разрешенное использование земель.
• Жилищный кодекс Российской Федерации: регулирует отношения, связанные с использованием земельных участков под многоквартирными домами, предоставлением земельных участков для жилищного строительства.

Кроме того, существует целый ряд специальных федеральных законов, детализирующих регулирование отдельных видов земельных отношений:

• Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: устанавливает особенности оборота земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, включая ограничения для иностранных лиц и порядок их изъятия.
• Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»: регулирует отношения, связанные с ведением личного подсобного хозяйства.
• Федеральный закон от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»: определяет правовое положение и порядок деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств.
• Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»: регулирует вопросы приватизации земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: этот закон заменил ранее действовавший ФЗ от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и является ключевым актом, регулирующим вопросы кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, включая земельные участки. Он обеспечивает публичность и достоверность сведений о правах на землю.

Ниже по иерархии располагаются подзаконные нормативные акты федерального уровня:

• Указы Президента Российской Федерации: издаются по вопросам, отнесенным к компетенции Президента, и не должны противоречить федеральным законам.
• Постановления Правительства Российской Федерации: детализируют положения федеральных законов, регулируют широкий круг вопросов земельных отношений, например, порядок предоставления земель, проведения кадастровых работ.
• Ведомственные нормативные акты федерального уровня: издаются министерствами и ведомствами (например, Минсельхозом, Росреестром) в пределах их компетенции и регулируют узкоспециализированные вопросы.

Важной особенностью системы земельного законодательства является его отнесение к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов (пункт 1 статьи 72 Конституции РФ, статья 2 ЗК РФ). Это означает, что наряду с федеральными актами, значительную роль играют нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (законы субъектов РФ) и органов местного самоуправления (муниципальные правовые акты). Они не должны противоречить федеральному законодательству и регулируют земельные отношения на региональном и местном уровнях, учитывая специфику конкретных территорий. При этом, согласно статье 76 Конституции РФ, при наличии коллизий между федеральными законами применяется закон, принятый позднее, или закон, специально предназначенный для регулирования соответствующих отношений, что особенно важно в условиях частых изменений в земельном законодательстве.

Глава 2. Конституционные основы и история развития земельного права в России

Конституционные основы регулирования земельных отношений

Конституция Российской Федерации, принятая всенародным голосованием в 1993 году, является не просто основным законом страны, но и фундаментальным источником всего российского права, включая земельное. Её положения обладают высшей юридической силой, прямым действием и являются той отправной точкой, которая определяет вектор развития всего земельного законодательства. Конституционно-правовое регулирование занимает особое место в сфере земельных отношений благодаря уникальности объекта регулирования – земли, её многофункциональному назначению, а также роли Конституции как инструмента, призванного гармонизировать частные и публичные интересы.

Ключевые статьи Конституции РФ, формирующие каркас земельного права, включают:

• Статья 9: Эта статья провозглашает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1). Это положение закрепляет публичное значение земли, подчеркивая её социальную и экологическую ценность, а не только экономическую. Часть 2 статьи 9 закрепляет принцип равенства форм собственности на землю и иные природные ресурсы: частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности. Это стало революционным изменением после советского периода, когда частная собственность на землю была фактически исключена.
• Статья 36: Гарантирует право частной собственности на землю. Собственники земли могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться ею, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (часть 2). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. Это положение устанавливает границы частной автономии и определяет необходимость государственного регулирования земельных отношений в интересах общества.
• Статья 42: Закрепляет право каждого на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о её состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением. Это право является одной из важнейших конституционных гарантий, оказывающих прямое влияние на нормы земельного права, касающиеся охраны земель и предотвращения их деградации.
• Статья 58: Устанавливает обязанность каждого сохранять природу и бережно относиться к её богатствам. Эта конституционная обязанность является основой для формирования норм земельного законодательства, касающихся рационального использования и охраны земель.
• Статья 72: Отнесение земельного, водного, лесного законодательства, законодательства о недрах, об охране окружающей среды и обеспечении экологической безопасности к совместному ведению Российской Федерации и её субъектов. Это положение определяет двухуровневый характер правового регулирования земельных отношений, где федеральные законы устанавливают общие рамки, а законы субъектов РФ детализируют их с учетом региональной специфики.

Конституция РФ, таким образом, выступает как главный инструмент согласования частных и публичных интересов в сфере земельных отношений. С одной стороны, она гарантирует неприкосновенность частной собственности, с другой – устанавливает рамки этой собственности, исходя из публичных интересов, таких как охрана окружающей среды, обеспечение экологической безопасности и рациональное использование земли как основы жизни. Принцип приоритета охраны природы, включая землю, закрепленный в статье 74 Конституции РФ (в контексте единого экономического пространства и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, где ограничения устанавливаются для обеспечения безопасности и охраны окружающей среды), служит дополнительной гарантией экологической составляющей земельных отношений.

Исторические этапы развития земельного законодательства в России: от реформ до современности

История земельного права России – это отражение тысячелетней эволюции общественных отношений, где земля всегда занимала центральное место. Проследить эту эволюцию означает понять истоки современных проблем и тенденций.

Период разобщенного правового регулирования до 1861 года характеризовался отсутствием единого, систематизированного земельного законодательства. Отношения регулировались разрозненными актами, обычным правом, царскими указами и помещичьими грамотами. Земля, как правило, находилась в собственности государства, церкви или дворянства, а крестьяне были к ней прикреплены.

Переломным моментом стала Крестьянская реформа 1861 года. Она отменила крепостное право и даровала крестьянам личную свободу, а также возможность выкупать земельные наделы. Однако выкупные платежи были обременительными, а объем передаваемой земли часто недостаточным, что породило новые социальные проблемы.

Столыпинская аграрная реформа (1906–1911 гг.) была направлена на создание крепких крестьянских хозяйств и разрушение общинного землевладения. Она разрешила выход из общины и закрепление земли в личную собственность, способствуя формированию класса самостоятельных крестьян-собственников. Целью реформы было повышение эффективности сельского хозяйства и ослабление социальной напряженности, но ее реализация была прервана революционными событиями.

Советский период (1917–1990 гг.) кардинально изменил земельные отношения. Сразу после Октябрьской революции, 26 октября (8 ноября) 1917 года, был принят Декрет «О земле». Этот документ, по сути, национализировал всю землю, отменив частную собственность на неё без всякого выкупа и объявив её общенародным достоянием. Земля изымалась у помещиков, церквей и распределялась среди трудящихся крестьян.

Дальнейшее развитие произошло с принятием Конституции (Основного Закона) Российской Социалистической Федеративной Советской Республики 10 июля 1918 года. В ней был окончательно закреплен принцип социализации земли, её принадлежность государству и безвозмездное предоставление гражданам для трудового землепользования. Законом 1919 года «О социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию» земля окончательно и бесповоротно закреплялась за государством.

В период Новой экономической политики (НЭПа) с 1921 по 1929 год наблюдалось некоторое смягчение жестких принципов. Была начата кодификация земельного законодательства, результатом чего стало принятие Земельного кодекса РСФСР от 30 октября 1922 года. Этот кодекс, хотя и сохранял государственную собственность на землю, утвердил право трудового землепользования, что позволяло крестьянам пользоваться землей на условиях, близких к собственности, но без права распоряжения ею.

Новый этап развития земельного законодательства на постсоветском пространстве начался в конце 1980-х – начале 1990-х годов с принятием «Закона о собственности в СССР» (1990 г.) и «Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле» (1990 г.), которые впервые после длительного перерыва допускали различные формы собственности на землю.

Современная земельная реформа в России стартовала в 1990–1991 годах с принятия Законов РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и «О земельной реформе». Постановление Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 года стало отправной точкой для коренных изменений, возвестив о возвращении земли в гражданский оборот.

Второй этап реформы ознаменовался отменой моратория на куплю-продажу земельных участков для четырех видов целевого использования (ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства) Законом РФ от 23 декабря 1992 года. Это был важный шаг к формированию земельного рынка.

К середине 1990-х годов основной массив законодательных документов, регулирующих земельные отношения, формировался указами Президента и постановлениями Правительства 1991–1993 годов. Эти акты фактически отменяли большую часть статей Земельного кодекса РСФСР 1991 года и разрешали различные сделки с землей, включая куплю-продажу, что создавало достаточно фрагментированную и противоречивую правовую среду.

Третий, и по сей день ключевой, этап реформы приходится на 2001–2002 годы. Это период принятия ряда фундаментальных нормативных актов, которые заложили основы современного земельного права. Главным из них стал Земельный кодекс Российской Федерации, принятый Государственной Думой 28 сентября 2001 года, одобренный Советом Федерации 10 октября 2001 года, подписанный Президентом 25 октября 2001 года и вступивший в силу 30 октября 2001 года. Его принятие стало результатом длительной и сложной эволюции правоотношений, направленной на формирование полноценного земельного рынка при сохранении публичных интересов в сфере использования и охраны земель.

Правовой режим категорий земель: особенности определения и практическое значение

Правовой режим земель — это комплекс норм, определяющих порядок использования, охраны, оборота и изъятия земельных участков, исходя из их основного целевого назначения. Этот режим не является универсальным для всех земель и, как гласит пункт 8 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), определяется на основе принадлежности участка к определенной категории и его разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статья 7 ЗК РФ устанавливает исчерпывающий перечень категорий земель, что является одним из фундаментальных принципов российского земельного права. Эти категории зависят от основного целевого назначения земли:

1. Земли сельскохозяйственного назначения (особо ценные, используемые для производства продовольствия).
2. Земли населенных пунктов (для жилой застройки, промышленности, рекреации внутри городов и поселков).
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (для размещения соответствующих объектов).
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов (заповедники, национальные парки, памятники природы, историко-культурные объекты).
5. Земли лесного фонда (покрытые лесами и предназначенные для ведения лесного хозяйства).
6. Земли водного фонда (занятые водными объектами, водоохранными зонами).
7. Земли запаса (неиспользуемые земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности).

Принадлежность земельного участка к одной из этих категорий имеет колоссальное практическое значение. Она напрямую влияет на:

• Оборотоспособность участка: например, земли сельскохозяйственного назначения имеют ограничения по обороту, направленные на предотвращение их нецелевого использования.
• Субъектный состав правообладателей: не все категории земель могут находиться в частной собственности (например, земли лесного фонда).
• Содержание правомочий собственника или иного правообладателя: объем прав и обязанностей существенно разнится в зависимости от категории.

Рассмотрим подробнее правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Он регулируется не только Земельным кодексом РФ, но и специализированным Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также другими нормативными актами. Эти земли являются стратегическим ресурсом страны, поэтому их использование строго регламентировано.

Права собственников, арендаторов и владельцев земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения (согласно статье 40 ЗК РФ) достаточно широки и включают:

• Право использовать для собственных нужд общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, пруды и обводненные карьеры, что позволяет обеспечить автономность хозяйственной деятельности.
• Возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания и сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка. Это означает, что даже на землях сельхозназначения возможно строительство, но оно должно быть напрямую связано с сельскохозяйственной деятельностью (фермерские дома, склады, животноводческие комплексы).
• Проводить мелиоративные работы и строить искусственные водные объекты для повышения плодородия и эффективности использования земель.
• Иметь право собственности на посевы, посадки сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы от её реализации (за исключением случаев передачи участка в аренду или иное пользование).

Особое внимание уделяется предотвращению нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения. В связи с их ценностью, муниципальные образования и субъекты Российской Федерации обладают преимущественным правом покупки таких земельных участков при их продаже, что является важным механизмом государственного контроля за оборотом этих земель.

В академических и правовых кругах продолжаются активные дискуссии о совершенствовании порядка определения правового режима земельных участков. Высказываются предложения об отмене принципа деления земель на категории с целью упрощения и повышения гибкости земельных отношений. Сторонники этой идеи предлагают определять правовой режим исключительно на основании видов разрешенного использования в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования. Эти предложения находят отражение в изменениях в Земельный кодекс РФ, касающихся установления видов разрешенного использования на основе планировочной документации, что указывает на стремление к более гибкому и адаптивному регулированию, которое могло бы лучше отвечать современным социально-экономическим потребностям.

Глава 3. Актуальные проблемы, противоречия и перспективы развития земельного законодательства

Проблемы стабильности и пробелы в земельном законодательстве: вызовы 2024-2025 годов

Современное земельное законодательство Российской Федерации, несмотря на свою относительно недавнюю кодификацию, характеризуется одной из самых острых проблем — нестабильностью. Эта нестабильность обусловлена не просто эволюцией правовых отношений, а скорее частыми и порой несистемными изменениями. Земельный кодекс РФ, принятый в 2001 году, на текущую дату 13.10.2025 претерпел уже сотни поправок. Только в 2024–2025 годах вступили в силу или ожидаются значительные изменения, касающиеся правил предоставления земельных участков, градостроительной деятельности, комплексного развития территорий и установления охранных зон.

Например, ряд изменений направлен на уточнение порядка проведения комплексных кадастровых работ, изменение правил предоставления участков для масштабных инвестиционных проектов, а также на детализацию режимов использования территорий, подлежащих комплексному развитию. Постоянное внесение поправок, с одной стороны, позволяет адаптировать законодательство к меняющимся реалиям, но с другой – создает правовую неопределенность, затрудняет правоприменение, планирование хозяйственной деятельности и инвестиционные процессы. Для рядового собственника или инвестора разобраться в постоянно меняющихся нормах становится крайне сложно, что подрывает доверие к законодательной системе.

Помимо нестабильности, существует проблема значительных пробелов в системе земельного законодательства, которые требуют целостной реконструкции. Ярким примером является отсутствие единого федерального закона «Об охране почв». Земля, как уникальный природный ресурс, обладает сложной структурой и экосистемой, однако её охрана регулируется разрозненными нормами различных актов – от Земельного кодекса до экологического законодательства. Этот пробел создает серьезные трудности в системном контроле, мониторинге и эффективном решении проблем деградации земель. В условиях, когда, по данным Россельхознадзора и аграрных экспертов, около 80% сельскохозяйственных земель в России подвержено деградации (эрозия, опустынивание, засоление, закисление, химическое загрязнение), отсутствие такого фундаментального закона является критическим упущением. Это приводит к ежегодной потере до 2 млн га продуктивных земель и недополучению 3,2–3,9 млн тонн сельскохозяйственной продукции, что напрямую угрожает продовольственной безопасности страны.

Сложность изложения норм Земельного кодекса Российской Федерации и их несистемное расположение также усугубляет проблемы стабильности и правоприменения. Нередко нормы, регулирующие схожие вопросы, находятся в разных главах, а формулировки бывают избыточно сложными, что затрудняет их толкование и применение на практике. Отсутствие единой, логически выстроенной системы земельного законодательства, подкрепленной актуальной кодификацией, затрудняет поиск официальных документов и ориентирование в правовом поле для всех участников земельных отношений.

Коллизии норм гражданского и земельного законодательства в вопросах распоряжения собственностью

Взаимодействие гражданского и земельного законодательства в России является одной из наиболее сложных и дискуссионных проблем. Несмотря на закрепленный принцип разграничения их действия, на практике часто возникают противоречия (коллизии), особенно в вопросах возникновения и распоряжения правом собственности на земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество.

Классический пример такой коллизии связан с принципом единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания (пункт 4 статьи 35 ЗК РФ). Этот принцип гласит, что земельный участок и все прочно связанные с ним объекты недвижимости образуют единый объект оборота, и смена собственника одного из них влечет за собой смену собственника другого. Идея этого принципа состоит в предотвращении ситуации, когда собственник здания не имеет прав на землю под ним, что может привести к правовой неопределенности и спорам. Однако на практике этот принцип реализуется крайне непоследовательно и имеет значительное количество изъятий, что порождает многочисленные судебные споры.

Например, изъятия касаются случаев, когда объекты недвижимости расположены на землях, изъятых из оборота, или когда здание и участок принадлежат разным лицам на законных основаниях (например, договор аренды земли под зданием). Эти исключения, хотя и призваны учесть разнообразие жизненных ситуаций, порой размывают основной принцип, делая его применение непредсказуемым. Коллизии могут возникать при:

• Приватизации земельных участков под приватизированными объектами недвижимости: не всегда удается реализовать право на выкуп участка.
• Разделе общего имущества: если здание делится между совладельцами, а участок – нет, возникают сложности с определением прав на землю.
• Сделках с недвижимостью: покупатель здания может столкнуться с ограничениями или отсутствием прав на землю под ним, что требует дополнительных юридических процедур и вызывает споры.

Такие противоречия создают правовую неопределенность, увеличивают транзакционные издержки и повышают риски для участников гражданского оборота. Для их разрешения требуется не только судебное толкование, но и системные изменения в законодательстве, направленные на более четкое согласование норм гражданского и земельного права. Один из путей решения видится в унификации подходов к регистрации прав на комплекс «земля-недвижимость» и минимизации изъятий из принципа единства судьбы. Какой важный нюанс здесь упускается? – Оформление прав на землю под объектами недвижимости часто усложняется наличием множества правоустанавливающих документов, которые противоречат друг другу, требуя тщательной проверки и экспертного сопровождения при каждой сделке.

Проблемы формирования рынка земли и неэффективного использования сельскохозяйственных угодий

Формирование полноценного и эффективного рынка земли в России – процесс сложный и до сих пор не завершенный. Одной из ключевых проблем является недостаточная консолидация земель у эффективных хозяйствующих субъектов. Вследствие аграрных реформ 1990-х годов возникла ситуация, когда значительная часть сельскохозяйственных земель оказалась раздроблена на мелкие паи или передана в собственность лицам, которые не имеют возможности или желания эффективно их использовать.

Это приводит к проблеме неиспользуемых или используемых не по целевому назначению сельскохозяйственных участков. Данные Россельхознадзора за 2020–2021 годы показывают, что более 11 тыс. земельных участков не использовались по назначению или использовались с нарушением требований законодательства. Типичные примеры включают зарастание древесной и кустарниковой растительностью, захламление, использование пашни под несельскохозяйственные цели. Законодательство предусматривает механизм изъятия таких земель по решению суда, если на них более трех лет не ведется сельскохозяйственная деятельность. Однако процесс изъятия является длительным, затратным и не всегда эффективным, что затрудняет вовлечение этих земель в продуктивный оборот.

Эта проблема усугубляется уже упомянутой деградацией почв. Около 80% сельскохозяйственных земель в России подвержено деградации (эрозия, опустынивание, засоление, закисление, химическое загрязнение). Это приводит к ежегодной потере до 2 млн га продуктивных земель и, как следствие, к недополучению 3,2–3,9 млн тонн сельскохозяйственной продукции. Такие масштабы деградации не только подрывают экономический потенциал аграрного сектора, но и создают угрозу для продовольственной безопасности страны и экологического благополучия.

Для решения этих проблем необходимо совершенствование механизмов:

• Мониторинга и контроля за использованием земель, с акцентом на выявление неиспользуемых и деградирующих участков.
• Упрощения процедуры изъятия неэффективно используемых земель, возможно, через внедрение административных механизмов с последующим судебным контролем.
• Стимулирования консолидации земельных участков у крупных и средних агрохолдингов, а также у крестьянских (фермерских) хозяйств, способных обеспечить рациональное и продуктивное использование земли.
• Инвестирования в мелиорацию и восстановление плодородия почв, что требует не только финансовых вложений, но и адекватного правового регулирования, в том числе, возможно, принятия упомянутого федерального закона «Об охране почв».

Актуальные вопросы правового регулирования невостребованных земельных долей и предоставления земельных участков

Проблема невостребованных земельных долей является одним из наиболее острых наследий аграрных реформ 1990-х годов. Миллионы гектаров бывших колхозных и совхозных земель были разделены на земельные доли, но многие собственники либо не оформили свои права должным образом, либо их наследники не смогли этого сделать. Сложность механизма признания прав на земельные доли и проблемы выделения земельных участков в счет этих долей приводили к тому, что огромные массивы земель оставались невостребованными, не обрабатывались и деградировали. Общая площадь выявленных за последние 3-4 года невостребованных земельных долей составляла около 18,5 млн га, однако окончательно признать муниципальной собственностью удавалось менее 30% из них из-за громоздкой судебной процедуры.

В целях решения этой проблемы с 1 января 2025 года введен принципиально новый порядок. Теперь невостребованные земельные доли автоматически переходят в муниципальную собственность во внесудебном порядке после признания их таковыми и утверждения списка органом местного самоуправления или общим собранием участников долевой собственности. Этот механизм значительно упрощает процедуру регистрации и позволяет быстрее вовлекать такие земли в оборот, повышая эффективность их использования.

Другим важным аспектом является совершенствование механизмов обеспечения доступа к государственным и муниципальным земельным ресурсам. Традиционно предоставление таких земель осуществляется через торги, что призвано обеспечить прозрачность и конкуренцию. Однако существует и обширный перечень случаев предоставления земель без торгов. Ранее этот перечень постоянно расширялся, что вызывало критику в части снижения стабильности законодательства. Новая Глава V.1 Земельного кодекса РФ, введенная в 2015 году, установила исчерпывающий перечень таких случаев. Например, земли без торгов могут предоставляться для реализации масштабных инвестиционных проектов, для предоставления участков, занятых агролесомелиоративными насаждениями, сельскохозяйственным организациям или КФХ на смежных участках. Это позволяет государству гибко реагировать на социально-экономические потребности, но требует постоянного контроля за обоснованностью и прозрачностью таких решений.

Необходимо также дальнейшее совершенствование института аренды как механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Аренда является гибким инструментом, позволяющим привлекать инвесторов и эффективно использовать землю без отчуждения её из публичной собственности. Однако практика показывает, что условия аренды, сроки, порядок пересмотра арендной платы и механизмы контроля требуют постоянной доработки для стимулирования долгосрочных инвестиций и предотвращения недобросовестного использования.

Наконец, существует проблема исполнения судебных решений о понуждении иностранных лиц отчуждать земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. Согласно Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», иностранные граждане и юридические лица могут обладать такими землями только на праве аренды. В случае нарушения этого требования участок подлежит отчуждению в течение года. Однако на практике возникают сложности с поиском покупателей, определением справедливой цены и, как следствие, с фактическим исполнением таких решений, что приводит к затягиванию процессов и создает правовую неопределенность.

Перспективы развития земельного законодательства в контексте экологических вызовов

Перспективы развития земельного законодательства в России неразрывно связаны с глобальными и национальными вызовами, прежде всего, с экологическими. Современное общество осознает, что земля – это не только экономический актив, но и невосполнимый природный ресурс, основа биоразнообразия и климатической стабильности. Поэтому дальнейшее совершенствование правового регулирования должно идти по пути реформирования земельных и производственных отношений, а также совершенствования правотворческой процедуры.

Одним из наиболее острых вызовов является ухудшение экологической обстановки, требующее радикального изменения правового регулирования земельных отношений в сторону усиления охраны земли. Как уже отмечалось, деградация почв является масштабной проблемой: до 80% сельскохозяйственных земель в России подвержено эрозии, опустыниванию, засолению, закислению или химическому загрязнению. Это приводит к ежегодной потере до 2 млн га продуктивных земель. Такая ситуация требует не просто точечных поправок, а комплексного пересмотра подходов к землепользованию, стимулирования экологически ответственного ведения хозяйства и ужесточения мер ответственности за деградацию земель.

В этой связи важнейшей задачей является обеспечение достижения конституционных стандартов благоприятной окружающей среды, экологической безопасности и экологического благополучия. Это означает, что земельное законодательство должно быть не только эффективным инструментом регулирования имущественных отношений, но и мощным механизмом защиты экологии. Пути решения включают:

• Принятие упомянутого единого федерального закона «Об охране почв», который систематизировал бы требования к их рациональному использованию и воспроизводству плодородия, установил бы механизмы мониторинга и контроля.
• Усиление нормативов и стандартов экологической безопасности при осуществлении хозяйственной деятельности на земле, особенно в сельском хозяйстве и промышленности.
• Развитие системы экологического земледелия, субсидирование и поощрение использования агротехнических методов, способствующих сохранению и восстановлению плодородия почв.
• Расширение перечня и усиление режима особо охраняемых природных территорий для сохранения уникальных природных комплексов и ландшафтов.
• Внедрение механизмов экологической экспертизы всех значимых проектов землепользования, а также обязательной оценки воздействия на окружающую среду.
• Повышение экологической культуры и правосознания граждан и хозяйствующих субъектов.

Также, в контексте развития, необходимо обратить внимание на цифровизацию земельных отношений. Внедрение современных информационных систем, таких как Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), совершенствование механизмов электронного взаимодействия и предоставления государственных услуг в сфере земли, позволит повысить прозрачность, снизить коррупционные риски и упростить процедуры для всех участников. Как это отразится на практике? – Это позволит существенно сократить сроки оформления сделок, уменьшить количество ошибок и повысить доверие граждан и бизнеса к земельному рынку.

Таким образом, перспективы развития земельного законодательства заключаются не только в устранении текущих пробелов и коллизий, но и в формировании его как мощного, устойчивого и экологически ориентированного правового инструмента, способного обеспечить баланс между экономическими интересами и необходимостью сохранения земли как основы жизни и деятельности человека.

Глава 4. Судебная практика в сфере земельных отношений

Способы защиты права собственности и иных вещных прав на земельный участок

Судебная практика является неотъемлемой частью правового регулирования земельных отношений, выступая механизмом разрешения споров и толкования норм законодательства. Защита права собственности и иных вещных прав на земельный участок традиционно осуществляется с помощью специальных, так называемых вещных, средств защиты. Эти средства направлены на устранение нарушений, не связанных с лишением владения, или на возвращение имущества из чужого незаконного владения.

К основным вещным искам, используемым в земельных спорах, относятся:

• Виндикационный иск (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения): Предъявляется собственником земельного участка, который лишен владения им, к лицу, фактически владеющему этим участком без законных оснований. Суть иска заключается в требовании возврата конкретного, индивидуально-определенного имущества. Для удовлетворения виндикационного иска необходимо доказать право собственности на участок, незаконность владения ответчиком и индивидуальную определенность истребуемого имущества.
• Негаторный иск (иск об устранении препятствий в пользовании имуществом): Предъявляется собственником или иным законным владельцем участка, который, оставаясь во владении своим имуществом, испытывает препятствия в его пользовании или распоряжении. Эти препятствия не связаны с лишением владения. Примеры: незаконное возведение строений на соседнем участке, создающих тень или препятствующих проезду; сброс сточных вод; незаконное прокладывание коммуникаций. Истец должен доказать наличие препятствий и их незаконность, а также то, что они созданы действиями ответчика.
• Иск о признании права собственности на земельный участок: Является, пожалуй, наиболее распространенным способом защиты в земельных спорах. Он предъявляется лицом, которое считает себя собственником участка, но его право оспаривается или не признается третьими лицами, или же возникла необходимость официально подтвердить это право (например, при отсутствии надлежаще оформленных документов). Цель иска – установить юридический факт принадлежности права собственности истцу. Такие иски часто возникают при наследовании, переоформлении старых документов, легализации самовольных построек при наличии прав на землю.

Помимо этих классических вещных исков, в судебной практике применяются и другие способы защиты, такие как иски об оспаривании кадастровой стоимости, иски об установлении сервитута, об оспаривании решений органов власти о предоставлении или изъятии земельных участков. Важно, что выбор конкретного способа защиты зависит от характера нарушения права истца и фактических обстоятельств дела.

Особенности рассмотрения отдельных категорий земельных споров

Судебная практика в сфере земельных отношений изобилует нюансами, которые требуют глубокого понимания не только земельного, но и смежных отраслей права. Рассмотрим некоторые категории споров.

Споры, связанные с правовым режимом земельных участков в водоохранных и газоохранных зонах, являются одними из наиболее сложных. При разрешении таких споров крайне важно учитывать, что земельный участок, особенно с водоемом на границе, может быть отнесен к водоохранной или газоохранной зоне. Это автоматически влечет за собой серьезные ограничения, которые могут исключать возможность строительства объектов жилого назначения или других видов использования.

• Ограничения на строительство в водоохранных зонах регулируются статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации. В таких зонах допускается строительство объектов при условии их оборудования сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод. Однако есть и более строгие ограничения. Например, ширина водоохранной зоны для рек протяженностью более 50 км составляет 200 м, для моря – 500 м. В пределах береговой полосы, которая является частью водоохранной зоны (как правило, 20 м, а для малых рек до 10 км – 5 м), индивидуальное жилищное строительство категорически не допускается, и приватизация участков запрещена. Судебная практика строго подходит к этим требованиям, часто отказывая в узаконивании построек или требуя их сноса, если они нарушают режим водоохранных зон.
• Аналогичные ограничения действуют для газоохранных зон (зон минимальных расстояний от газопроводов), где также запрещено капитальное строительство, за исключением специальных объектов газовой инфраструктуры.

Другая важная категория – признание права собственности ��а наследниками на земельные участки, предоставленные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Суды вправе признать за наследниками право собственности в порядке наследования на земельный участок, который был предоставлен наследодателю до 30 октября 2001 года для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Ключевое условие: наследодатель должен был обратиться в установленном порядке для реализации предусмотренного права (например, подать заявление о приватизации) при жизни, но не успеть его оформить. В таких случаях суд помогает устранить юридическую неопределенность и оформить наследственные права.

Особое значение имеет позиция Верховного Суда РФ о недопустимости формального подхода при отказе в перераспределении земельных участков. Верховный Суд последовательно указывает на необходимость защиты прав добросовестных приобретателей и землепользователей. Например, для использования земель сельскохозяйственного назначения под садоводство их перевод в другую категорию не требуется, если это соответствует фактическому использованию и не нарушает публичных интересов. Суды обязывают органы власти учитывать реальное положение дел и не отказывать в перераспределении или оформлении прав исключительно по формальным основаниям, если это ведет к нарушению законных интересов граждан.

Анализ судебной практики по спорам в сфере земельно-имущественных отношений и градостроительной деятельности направлен на выявление позиций судов по наиболее актуальным вопросам. Это позволяет обобщать типичные ошибки, находить единообразные подходы к решению проблем и формировать рекомендации для правоприменителей.

Проблемы исполнения судебных решений и пути их решения

Вынесение судебного решения, даже самого справедливого, – это лишь полдела. Его фактическое исполнение часто становится не менее сложной задачей, особенно в сфере земельных отношений. Одной из актуальных проблем является исполнение судебных решений о понуждении иностранных лиц отчуждать земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Если такое лицо приобретает право собственности на такой участок (например, по наследству), оно обязано отчудить его в течение одного года со дня возникновения права собственности. В случае неисполнения этого требования, земельный участок подлежит принудительному отчуждению в судебном порядке.

Проблемы возникают на этапе реализации этого принудительного отчуждения:

• Поиск покупателя: Продажа таких участков через публичные торги не всегда эффективна, особенно если речь идет о неликвидных землях или землях с обременениями.
• Определение справедливой цены: Оценка стоимости участка может быть спорной, и собственник может не согласиться с предложенной ценой.
• Длительность процедуры: Весь процесс, от судебного решения до фактического перехода права собственности, может затянуться на годы, создавая правовую неопределенность и препятствуя эффективному использованию земли.

Эти сложности свидетельствуют о том, что существующий механизм хотя и направлен на защиту национальных интересов в сфере сельскохозяйственного землепользования, нуждается в доработке. Возможные пути решения включают:

• Совершенствование механизмов государственной поддержки принудительной продажи: Например, создание специализированных государственных или муниципальных фондов, которые могли бы выкупать такие участки для последующей передачи эффективным российским сельхозпроизводителям.
• Уточнение порядка оценки и реализации имущества: Введение более четких и прозрачных правил проведения торгов, а также возможность переоценки имущества при длительной нереализации.
• Усиление контроля за соблюдением годичного срока отчуждения: Возможно, через более активное применение мер принуждения и предупреждения на ранних этапах.
• Развитие электронных торговых площадок: Для повышения прозрачности и расширения круга потенциальных покупателей.

Эффективное исполнение судебных решений является ключевым элементом верховенства права. Без этого даже самые совершенные нормы и справедливые решения остаются лишь на бумаге, не достигая своей цели по регулированию и защите земельных отношений.

Заключение

Исследование «Основы земельного права Российской Федерации» позволило глубоко погрузиться в комплексную систему правового регулирования земельных отношений, проследить их историческую эволюцию, проанализировать конституционные гарантии и выявить наиболее острые проблемы современности. Проведенный анализ подтверждает, что земля в России – это не просто ресурс, но и фундаментальная основа жизни и деятельности народов, требующая особого внимания и правовой защиты.

Основные выводы по поставленным задачам:

• Сущность и принципы земельного права: Земельное право утвердилось как самостоятельная отрасль, наука и учебная дисциплина, регулирующая общественные отношения по рациональному использованию и охране земель. Его принципы, закрепленные в статье 1 ЗК РФ, четко ориентированы на приоритет охраны земли как природного объекта и средства производства, на сочетание публичных и частных интересов. Доктринальное разграничение imperium и dominium обосновывает публичные ограничения частных прав на землю.
• Система и источники земельного законодательства: Современная система источников характеризуется многоуровневостью, иерархичностью и включает Конституцию РФ, международные договоры, федеральные законы (ЗК РФ, ГК РФ, ГрК РФ, ЖК РФ, специальные ФЗ об обороте земель сельхозназначения, о госрегистрации недвижимости), а также подзаконные акты и региональное законодательство. Особо подчеркнута актуальность Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который стал ключевым для кадастрового учета.
• Конституционные основы: Конституция РФ является высшим источником земельного права, закрепляя основные гарантии прав на землю (ст. 9, 36), право на благоприятную окружающую среду (ст. 42) и обязанности по сохранению природы (ст. 58), а также отнесение земельного законодательства к совместному ведению (ст. 72).
• Историческое развитие: Земельное право России прошло долгий путь от разобщенного регулирования до современных кодифицированных актов. Ключевые вехи – Крестьянская реформа 1861 г., Столыпинская реформа, Декрет «О земле» 1917 г. и Конституция РСФСР 1918 г. с её принципом социализации, Земельный кодекс РСФСР 1922 г. и, наконец, современный Земельный кодекс РФ 2001 г., принятый в результате реформ 1990-х годов.
• Правовой режим категорий земель: Правовой режим определяется принадлежностью к одной из семи категорий земель (ст. 7 ЗК РФ) и разрешенным использованием. Особое внимание уделено землям сельскохозяйственного назначения, их ценности, преимущественному праву покупки у публичных образований и правам собственников (ст. 40 ЗК РФ). Отмечены академические дискуссии о возможном переходе к регулированию на основе видов разрешенного использования.
• Актуальные проблемы и перспективы: Выявлены проблемы нестабильности и пробелов (отсутствие единого закона об охране почв), коллизии гражданского и земельного законодательства (в частности, непоследовательная реализация принципа единства судьбы участка и недвижимости), а также проблемы неэффективного использования сельхозугодий (свыше 11 тыс. неиспользуемых участков, 80% деградирующих земель, ежегодные потери до 2 млн га и 3,2–3,9 млн тонн продукции). Подчеркнута значимость нового порядка перехода невостребованных земельных долей в муниципальную собственность с 1 января 2025 г. и необходимость совершенствования института аренды.
• Судебная практика: Рассмотрены основные способы защиты прав (виндикационный, негаторный иски, иск о признании права собственности), особенности рассмотрения споров в водоохранных и газоохранных зонах (ст. 65 ВК РФ), а также позиция ВС РФ о недопустимости формализма. Отмечены сложности с исполнением решений о принудительном отчуждении земель иностранными лицами.

Предложения по совершенствованию земельного законодательства и правоприменительной практики:

1. Повышение стабильности законодательства: Вместо частых точечных поправок, необходимо разрабатывать и принимать комплексные пакеты изменений, основанные на глубоком анализе и прогнозировании. Рассмотреть возможность проведения новой кодификации земельного права, устраняющей внутренние противоречия и устаревшие нормы.
2. Принятие единого федерального закона «Об охране почв»: Этот закон должен установить комплексные меры по сохранению плодородия, предотвращению деградации, мониторингу состояния земель, а также определить ответственность за нарушение требований по охране почв.
3. Гармонизация гражданского и земельного законодательства: Минимизировать изъятия из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, а также унифицировать подходы к регистрации прав на комплексные объекты недвижимости для устранения коллизий.
4. Упрощение процедур вовлечения в оборот неиспользуемых земель: Совершенствовать механизмы изъятия неэффективно используемых сельскохозяйственных участков, обеспечивая их прозрачность и справедливость. Новый порядок работы с невостребованными земельными долями является шагом в верном направлении.
5. Усиление экологической составляющей: Дальнейшее ужесточение требований по охране земель, стимулирование экологически ответственного землепользования, расширение мер по восстановлению деградированных земель для обеспечения конституционных стандартов благоприятной окружающей среды.
6. Развитие судебной практики: Обеспечение единообразного применения законодательства, активное обобщение судебной практики Верховным Судом РФ для разрешения наиболее спорных вопросов, повышение квалификации судей, специализирующихся на земельных спорах.
7. Цифровизация земельных отношений: Продолжить развитие ЕГРН, внедрение электронных сервисов для упрощения процедур оформления и регистрации прав, повышения прозрачности земельного рынка.

Практическая значимость дипломной работы заключается в том, что она предоставляет студентам юридических вузов и практикующим юристам актуальный и глубокий анализ основ земельного права, учитывающий новейшие изменения законодательства и тенденции судебной практики. Материалы работы могут быть использованы для подготовки к экзаменам, написания курсовых работ, а также в практической деятельности при решении земельных споров и консультировании по вопросам земельного законодательства. Работа подчеркивает не только теоретические аспекты, но и насущную необходимость правовых решений для обеспечения устойчивого развития и экологического благополучия России.

Список использованной литературы

1. Конституционные основы земельного права России: Земельное право / Сухова Е. А., 2005.
2. Земельное право. Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Земельное_право (дата обращения: 13.10.2025).
3. Земельное право как отрасль права. URL: https://jurkom74.ru/ucheba/zemelnoe-pravo-kak-otrasl-prava (дата обращения: 13.10.2025).
4. Конституционные основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации. URL: https://studfile.net/preview/10214841/page:4/ (дата обращения: 13.10.2025).
5. История земельного права России. URL: https://jurkom74.ru/ucheba/istoriya-zemelnogo-prava-rossii (дата обращения: 13.10.2025).
6. Конституционные основы земельного права. URL: https://bstudy.net/603055/pravo/konstitutsionnye_osnovy_zemelnogo_prava (дата обращения: 13.10.2025).
7. История развития земельного права в России: Земельное право / Крассов О.И., 2000.
8. История развития земельного законодательства с 1990 года по настоящее время в рамках рассмотрения приобретения гражданами прав на землю в Российской Федерации. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/istoriya-razvitiya-zemelnogo-zakonodatelstva-s-1990-goda-po-nastoyaschee-vremya-v-ramkah-rassmotreniya-priobreteniya-grazhdanami/viewer (дата обращения: 13.10.2025).
9. Перечень основных нормативно-правовых актов в сфере земельных отношений. Администрация города Азова. URL: http://azov.ru/gorodskaya-vlast/struktura-administratsii/otdely-upravleniya/upravlenie-imushchestvennykh-i-zemelnykh-otnosheniy/perechen-osnovnykh-normativno-pravovykh-aktov-v-sfere-zemelnykh-otnosheniy/ (дата обращения: 13.10.2025).
10. Тема 3. История земельного права. URL: https://e.lanbook.com/reader/book/125211/#67 (дата обращения: 13.10.2025).
11. Российское земельное право: эволюция и развитие. Текст научной статьи. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/rossiyskoe-zemelnoe-pravo-evolyutsiya-i-razvitie/viewer (дата обращения: 13.10.2025).
12. Система земельного права. Земельное право как отрасль науки и как учебная дисциплина: Земельное право / Сухова Е.А., 2005.
13. Конституционно-правовые основы земельных отношений в Российской Федерации. Текст научной статьи. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/konstitutsionno-pravovye-osnovy-zemelnyh-otnosheniy-v-rossiyskoy-federatsii/viewer (дата обращения: 13.10.2025).
14. Понятие земельного права как отрасли права. URL: https://poisk-ru.ru/s42207t1.html (дата обращения: 13.10.2025).
15. Понятие и основные признаки земельного права как отрасли права. СтудИзба. URL: https://studizba.com/lectures/78-pravo/266-zemelnoe-pravo/1990-ponyatie-i-osnovnye-priznaki-zemelnogo-prava-kak-otrasli-prava.html (дата обращения: 13.10.2025).
16. Тема 4. Источники земельного права. URL: https://e.lanbook.com/reader/book/125211/#109 (дата обращения: 13.10.2025).
17. Основные нормативные правовые акты в сфере государственного земельного надзора, содержащие обязательные требования. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_358392/8364860b73136274e797d10e34c99c43efb27d42/ (дата обращения: 13.10.2025).
18. Перспективы развития земельного законодательства. Studme.org. URL: https://studme.org/168434/pravo/perspektivy_razvitiya_zemelnogo_zakonodatelstva (дата обращения: 13.10.2025).
19. Конституционные основы правового регулирования земельных отношений. Вестник Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/konstitutsionnye-osnovy-pravovogo-regulirovaniya-zemelnyh-otnosheniy/viewer (дата обращения: 13.10.2025).
20. Земельное право. Санкт-Петербургский юридический институт (филиал) Университета прокуратуры Российской Федерации. URL: https://e.lanbook.com/reader/book/124707/#13 (дата обращения: 13.10.2025).
21. Судебная практика по спорам, возникающим из земельных правоотношений, за 2015-2016 г.г. URL: https://usactum.ru/publikatsii/sudebnaya-praktika-po-sporampublikatsii/sudebnaya-praktika-po-sporam-voznikayushchim-iz-zemelnykh-pravootnosheniy-za-2015-2016-g.g.html (дата обращения: 13.10.2025).
22. Правовой режим земель и его регулирование. ДГУНХ – Дагестанский государственный университет народного хозяйства. URL: https://dgunh.ru/upload/iblock/d76/d760b86b51059f3152648fb6a5a22830.pdf (дата обращения: 13.10.2025).
23. Нормативные правовые акты. Юсьвинский муниципальный округ. URL: https://usvinskoe.ru/dokumenty/normativno-pravovye-akty/ (дата обращения: 13.10.2025).
24. Тенденции и проблемы развития земельного законодательства. Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации. URL: http://council.gov.ru/activity/documents/89139/ (дата обращения: 13.10.2025).
25. Понятие правового режима земельного участка и особенности его изменения. Категории земель и виды разрешенного использования земельных участков. Правовой портал. URL: https://law.pp.ru/razdel-11/21-ponyatie-pravovogo-rezhima-zemelnogo-uchastka-i-osobennosti-ego-izmeneniya-kategorii-zemel-i-vidy-razreshennogo-ispolzovaniya-zemelnyx-uchastkov.html (дата обращения: 13.10.2025).
26. Тенденции развития и некоторые проблемы земельного законодательства Российской Федерации на современном этапе. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/tendentsii-razvitiya-i-nekotorye-problemy-zemelnogo-zakonodatelstva-rossiyskoy-federatsii-na-sovremennom-etape/viewer (дата обращения: 13.10.2025).
27. Земельное законодательство: особенности формирования и развития. CAWater-Info. URL: https://www.cawater-info.net/bk/land_law/galinovskaya.pdf (дата обращения: 13.10.2025).
28. Основные проблемы земельного права. Текст научной статьи. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnye-problemy-zemelnogo-prava/viewer (дата обращения: 13.10.2025).
29. ВС указал на недопустимость формального подхода при отказе в перераспределении земельных участков. Адвокатская газета. URL: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-ukazal-na-nedopustimost-formalnogo-podkhoda-pri-otkaze-v-pereraspredelenii-zemelnykh-uchastkov/ (дата обращения: 13.10.2025).
30. Правовой режим земельных участков: некоторые вопросы теории. Текст научной статьи. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoy-rezhim-zemelnyh-uchastkov-nekotorye-voprosy-teorii/viewer (дата обращения: 13.10.2025).
31. Судебная практика по делам, возникающим из земельных правоотношений. URL: https://e.lanbook.com/reader/book/83893/#28 (дата обращения: 13.10.2025).
32. Земельные споры. Подборка судебной практики и документов. Праворуб. URL: https://pravorub.ru/articles/78580.html (дата обращения: 13.10.2025).
33. Фонд «Институт экономики города». Анализ материалов судебной практики. URL: https://www.urbaneconomics.ru/sites/default/files/analiz_sudebnoy_praktiki_0.pdf (дата обращения: 13.10.2025).
34. Современные проблемы теории земельного права России. Знаниум. URL: https://znanium.com/catalog/document?id=439396 (дата обращения: 13.10.2025).
35. Тема 1. Предмет и система земельного права. URL: https://e.lanbook.com/reader/book/125211/#17 (дата обращения: 13.10.2025).
36. К проблеме определения правового режима земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации. Elibrary. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=47427210 (дата обращения: 13.10.2025).
37. Система земельного права и принципы земельного права и земельной политики. Статья в журнале «Молодой ученый». URL: https://moluch.ru/archive/61/9007/ (дата обращения: 13.10.2025).
38. Понятие правового режима земельных участков. Аллея науки. URL: https://alley-science.ru/domains_data/files/16Feb17/14.pdf (дата обращения: 13.10.2025).
39. Перспективы развития земельного законодательства в Российской Федерации. Текст научной статьи. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/perspektivy-razvitiya-zemelnogo-zakonodatelstva-v-rossiyskoy-federatsii/viewer (дата обращения: 13.10.2025).
40. Актуальные проблемы разрешения земельных споров. URL: http://epomen.ru/issues/2021/63/Epomen-63-2021.pdf (дата обращения: 13.10.2025).
41. ЗК РФ Статья 1. Основные принципы земельного законодательства. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33772/49156637b52125f462a74c6530a21a8d0f119e86/ (дата обращения: 13.10.2025).
42. Состояние и перспективы развития науки экологического и земельного права. Юридический факультет МГУ. URL: https://www.law.msu.ru/sites/default/files/main_site/sbornik_-_2022_final.pdf (дата обращения: 13.10.2025).
43. Понятие земельного права как отрасли права, науки и учебной дисциплины. URL: https://docviewer.yandex.ru/view/1000000000020082/?*=q%2F1G841v970g30hW9T30h2X76p97YXJ6vN24j9Yf%2B9Y%3D&page=82&lang=ru&surl=http%3A%2F%2Freferat.ru%2Freferats%2Fview%2F35071&c=5582c0b490f8&ui=web&redircnt=1700147926.1 (дата обращения: 13.10.2025).
44. Система принципов земельного права в современных условиях. Текст научной статьи. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sistema-printsipov-zemelnogo-prava-v-sovremennyh-usloviyah/viewer (дата обращения: 13.10.2025).