Особенности аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности: правовой анализ и пути совершенствования (на примере законодательства РФ на 2025 год)

Ежегодно миллионы гектаров земли в Российской Федерации, находящихся в государственной и муниципальной собственности, передаются в аренду для самых разнообразных нужд – от сельскохозяйственного производства до масштабных инвестиционных проектов. Этот колоссальный объем земельных ресурсов формирует краеугольный камень экономического развития страны и благополучия ее граждан. Однако кажущаяся простота самого понятия «аренда» скрывает за собой сложнейший механизм правового регулирования, который постоянно находится в динамике, отвечая на вызовы времени, экономические потребности и изменения в общественном сознании. Именно поэтому исследование особенностей аренды земельных участков, особенно тех, что принадлежат государству и муниципалитетам, становится не просто актуальным, но и жизненно важным для формирования стабильной и предсказуемой правовой среды.

Актуальность настоящего исследования продиктована не только фундаментальной значимостью института аренды публичных земель для развития сельского хозяйства, промышленности, жилищного строительства и рекреации, но и непрерывной трансформацией российского законодательства. Последние изменения, такие как Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ, вступающий в силу с 01.09.2025 и 01.03.2026, а также Федеральный закон от 04.08.2023 № 492-ФЗ, кардинально меняют подходы к определению видов разрешенного использования, порядку предоставления участков и даже возможностям арендаторов по формированию новых объектов из арендованных земель. Эти нововведения, вкупе с постоянно развивающейся судебной практикой Верховного Суда РФ, требуют глубокого и всестороннего анализа для понимания текущего состояния и перспектив развития института.

Цель настоящего исследования – провести комплексный правовой анализ особенностей аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, с учетом новейших изменений законодательства Российской Федерации на октябрь 2025 года и актуальной судебной практики Верховного Суда РФ, а также разработать системные предложения по совершенствованию земельного и гражданского законодательства в этой сфере.

Для достижения поставленной цели в работе будут решены следующие задачи:

• Изучить сущность института аренды земли в российском праве, его экономическое значение и исторические этапы развития.
• Раскрыть понятие и правовую природу земельного участка как объекта гражданских и земельных правоотношений, а также систематизировать современную систему источников правового регулирования.
• Проанализировать специфику объектов аренды и дифференцированный правовой режим земель различных категорий, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
• Детально рассмотреть существенные условия договора аренды земельного участка, выявить пробелы и коллизии в законодательстве, а также предложить пути их разрешения.
• Изучить порядок предоставления, определения арендной платы, заключения, продления и прекращения договоров аренды публичных земель, акцентируя внимание на исключениях из общих правил и актуальной правоприменительной практике.
• Выявить наиболее острые проблемы, возникающие в правоприменительной практике по договорам аренды публичных земель, и предложить эффективные пути их решения, опираясь на разъяснения высших судебных инстанций.
• Сформулировать конкретные предложения по гармонизации, систематизации и повышению эффективности законодательства, а также усилению защиты прав сторон в арендных отношениях.

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с предоставлением, использованием и прекращением аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Предметом исследования являются правовые нормы, регулирующие отношения по аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, актуальная судебная практика Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ, а также доктринальные толкования и научные подходы к данной проблематике.

Методологическая основа исследования включает в себя диалектический метод познания, позволяющий рассматривать явления в их развитии и взаимосвязи. Наряду с ним, использовались общенаучные методы: системный, структурно-функциональный, анализа и синтеза, индукции и дедукции, а также частнонаучные методы: сравнительно-правовой, историко-правовой, формально-юридический и метод правового моделирования.

Структура работы обусловлена поставленными целью и задачами и состоит из введения, нескольких глав, разбитых на параграфы, заключения и списка использованных источников. Такой подход позволяет последовательно и всесторонне раскрыть заявленную тему, двигаясь от общетеоретических вопросов к конкретным проблемам правоприменения и законодательным предложениям.

Теоретико-правовые основы и исторические аспекты института аренды земельных участков

Понятие и правовая природа земельного участка как объекта гражданских и земельных правоотношений

В основе любых земельных отношений лежит фундаментальное понимание того, что есть «земля» и что есть «земельный участок». Эти термины, хоть и кажутся на первый взгляд синонимами, имеют глубокие различия в правовом контексте, определяющие их природу как объектов гражданских и земельных правоотношений. «Земля» — это более широкое, природное понятие, обозначающее естественный ресурс, основу жизни и деятельности народов, как это закреплено в статье 9 Конституции РФ. В этом смысле земля выступает как объект публичного права, нечто общее, обладающее экологической, социальной и экономической ценностью для всего общества. Она является объектом охраны и рационального использования, а правовое регулирование ее оборота имеет публично-правовой характер.

Однако когда речь заходит об имущественных отношениях, таких как аренда, мы переходим к категории «земельный участок». Земельный участок – это уже не просто природный ресурс, а индивидуально определенная часть земной поверхности, которая обладает характеристиками, позволяющими идентифицировать ее как самостоятельный объект права. Как объект гражданских прав, земельный участок признается недвижимой вещью (статья 130 Гражданского кодекса РФ). Для его индивидуализации критически важны такие характеристики, как площадь, местоположение (адрес), границы, кадастровый номер. Отсутствие этих данных делает невозможным его однозначное определение и, как следствие, препятствует корректному формированию предмета любого договора, в том числе и аренды. Предмет договора аренды земельного участка является ключевым аспектом, требующим точного соблюдения законодательных требований.

Аренда земельного участка, согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, представляет собой предоставление его временного владения и пользования арендатору за определенную плату. Это один из важнейших видов договорных обязательств и ключевой механизм рационального использования земельных ресурсов. В контексте аренды, земельный участок выступает как объект гражданского оборота, и к нему применяются нормы как Гражданского, так и Земельного кодексов РФ, которые часто взаимодействуют, а иногда и вступают в коллизию, о чем будет сказано позднее.

Доктринальные подходы к разграничению понятий «земля» и «земельный участок» играют важную роль в формировании единообразного правоприменения. Большинство ученых-юристов склоняются к тому, что «земля» – это природный объект, объект природы, а «земельный участок» – это объект права, который формируется в результате землеустройства и кадастрового учета. Это разграничение имеет практическое значение, например, при определении субъектного состава правоотношений (собственник земли как государство/муниципалитет, и собственник земельного участка – гражданин/юрлицо), а также при применении различных правовых режимов. В связи с этим, планируемое законодательное совершенствование, направленное на выработку единой концепции «земельного участка» и четкое разграничение этих понятий, является важным шагом к устранению правовой неопределенности и повышению эффективности земельных отношений. С 1 марта 2026 года вступят в силу изменения в Земельный кодекс РФ, которые, среди прочего, устанавливают единообразный порядок определения и изменения видов разрешенного использования земельных участков, что является частью общей тенденции к систематизации и унификации понятийного аппарата.

Исторические предпосылки и эволюция правового регулирования аренды земли в России

История правового регулирования аренды земли в России — это путь от архаичных форм землепользования до сложных механизмов современного гражданского оборота. Он отражает вековые изменения в экономическом укладе, социальной структуре и государственном устройстве страны.

Начало института аренды земли можно проследить еще в Древнерусском государстве. Так, в Псковской Судной грамоте, одном из важнейших правовых документов того времени, уже упоминаются «изорники» – крестьяне, которые брали землю в аренду у землевладельцев, обрабатывали ее и отдавали часть урожая в качестве арендной платы. Это свидетельствует о том, что практика временного возмездного землепользования имела глубокие корни, хотя ее правовое содержание, безусловно, отличалось от современного.

Последующие века, особенно в период Российской империи, характеризовались доминированием феодальных отношений, а затем крепостного права. Аренда, как таковая, существовала, но была вторична по отношению к крепостному праву и системе общинного землепользования. После отмены крепостного права в 1861 году, когда крестьяне получили личную свободу, но не всегда землю в собственность, институт аренды стал набирать обороты. Возникла потребность в правовом регулировании отношений между помещиками и бывшими крепостными, а также между самими крестьянами. Разве эти исторические предпосылки не показывают нам, насколько глубоко укоренилась потребность в гибких формах землепользования, даже когда их правовое оформление было далёким от идеала?

Однако, по-настоящему кардинальные изменения произошли в XX веке. После Октябрьской революции 1917 года, земля была национализирована, и частная собственность на землю была ликвидирована. Долгие десятилетия в СССР доминировала государственная собственность на землю, а аренда, если и существовала, то в весьма специфических формах, ориентированных на колхозно-совхозную систему. Экономическая сущность и правовое содержание института аренды земли были существенно недооценены и искажены до конца 1980-х годов.

Возрождение института аренды земли как полноценного правового механизма началось в период «перестройки». Ключевым моментом стал Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР». Этот документ стал первым шагом к признанию аренды как самостоятельного правового явления и заложил основы для дальнейшего развития законодательства.

Настоящий прорыв произошел в 1990-х годах. 24 декабря 1990 года был принят Закон РСФСР «О собственности в Российской Советской Федеративной Социалистической Республике», который впервые ввел понятие «частная собственность» и провозгласил равноправие всех форм собственности. Это был революционный шаг, открывший путь к возвращению земли в гражданский оборот. Полноценное право частной собственности на землю было окончательно закреплено в Конституции РСФСР в 1992 году, а затем подтверждено новой Конституцией РФ 1993 года (статьи 9 и 36). Статья 36 Конституции РФ прямо указывает, что граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности, а условия и порядок пользования землей определяются федеральным законодательством.

Принятие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации 30 ноября 1994 года (вступившей в силу 1 января 1995 года) ознаменовало новый этап в развитии института аренды в целом, включая аренду земли. ГК РФ установил общие положения об аренде, которые стали основой для дальнейшего регулирования земельных отношений. С этого момента нормы законодательства об аренде земли приобрели самостоятельный правовой характер, признавая право аренды на земельный участок наравне с правом собственности, что стало мощным стимулом для развития земельного рынка и рационального использования ресурсов.

Современная система источников правового регулирования арендных отношений

В Российской Федерации система правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования представляет собой сложную и многоуровневую структуру, основанную на взаимодействии норм различных отраслей права – в первую очередь, земельного и гражданского, а также административного.

На вершине этой иерархии находится Конституция Российской Федерации. Статьи 9 и 36 Конституции РФ являются краеугольными камнями, закрепляющими право граждан и их объединений на частную собственность на землю, а также устанавливающими, что земля является основой жизни и деятельности народов и может находиться в различных формах собственности (частной, государственной, муниципальной и иных). Конституция определяет общие принципы, согласно которым условия и порядок пользования землей устанавливаются федеральным законодательством.

Ключевыми федеральными законами, регулирующими аренду земельных участков, являются:

1. Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ): Принятый в 2001 году, ЗК РФ является основным источником земельного права. Он определяет порядок возникновения, осуществления и прекращения прав на землю, а также устанавливает ограничения и условия использования земельных участков. ЗК РФ содержит специальные нормы, касающиеся аренды земель, особенно тех, что находятся в государственной или муниципальной собственности, устанавливая особенности предоставления, определения арендной платы и прекращения таких договоров. Актуальные редакции ЗК РФ являются критически важными для исследования. Например, Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации…» вносит существенные изменения, которые вступают в силу с 01.09.2025 и с 01.03.2026. Он устанавливает единообразный порядок определения и изменения видов разрешенного использования земельных участков, вводит новую главу в ЗК РФ об общих положениях о видах разрешенного использования, их установлении и изменении. Также расширен перечень органов государственного земельного надзора Федеральным законом от 13.12.2024 № 460-ФЗ.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ): Первая часть ГК РФ, принятая в 1994 году, содержит общие положения о договоре аренды (глава 34), которые применяются к аренде земельных участков в той мере, в какой ЗК РФ не устанавливает иное. ГК РФ определяет, что аренда земельного участка – это предоставление его временного владения и пользования арендатору за определенную плату (статья 606). Он устанавливает общие требования к форме, содержанию и существенным условиям договора аренды, а также основаниям его изменения и прекращения. Взаимодействие ЗК РФ и ГК РФ часто становится источником правовых коллизий, требующих доктринального толкования и судебных разъяснений.

Помимо этих кодексов, в систему источников входят:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ): Регулирует вопросы территориального планирования, градостроительного зонирования, установления видов разрешенного использования земельных участков, что напрямую влияет на возможность их аренды и целевого использования.
• Лесной кодекс Российской Федерации (ЛК РФ), Водный кодекс Российской Федерации (ВК РФ) и другие специальные федеральные законы, устанавливающие особенности правового режима и использования земель соответствующих категорий (например, земель лесного фонда, земель водного фонда).
• Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», регулирующий аренду земель ООПТ.
• Указы Президента РФ и постановления Правительства РФ: Эти подзаконные акты конкретизируют нормы федеральных законов. Например, Правительство РФ устанавливает основные принципы определения размера арендной платы за государственные и муниципальные земельные участки.
• Акты федеральных органов исполнительной власти: Например, приказы Минэкономразвития России, Росреестра, устанавливающие формы документов, порядок осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав. С 1 марта 2025 года введена обязанность для организаций подавать документы на кадастровый учет и регистрацию прав исключительно в электронной форме, что является важным процедурным изменением.
• Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления: Они регулируют вопросы аренды земель, находящихся в региональной и муниципальной собственности, в пределах, установленных федеральным законодательством (например, определяют размер арендной платы, порядок предоставления участков).

Важным элементом системы правового ре��улирования является судебная практика, особенно постановления Пленума Верховного Суда РФ, обзоры судебной практики и определения судебных коллегий Верховного Суда РФ, а также постановления Конституционного Суда РФ. Эти акты играют ключевую роль в формировании единообразного правоприменения, разрешении коллизий и заполнении пробелов в законодательстве.

Таким образом, современная система правового регулирования аренды земельных участков в РФ представляет собой динамичный механизм, в котором нормы различных уровней и отраслей права постоянно взаимодействуют и эволюционируют, требуя от правоприменителей глубокого понимания и постоянного мониторинга.

Объекты аренды и особенности правового режима для различных категорий земель государственной и муниципальной собственности

Общие положения об объектах земельных отношений, предоставляемых в аренду

Прежде чем углубляться в специфику аренды различных категорий земель, необходимо четко определить, какие именно земельные участки могут выступать объектом арендных отношений, а какие – нет. В российской правовой системе земельный участок рассматривается как особая недвижимая вещь, часть земной поверхности, которая имеет фиксированные границы, площадь, местоположение и другие характеристики, позволяющие индивидуально её определить. Эта индивидуализация достигается путем проведения кадастрового учета и присвоения уникального кадастрового номера. Без такой идентификации земельный участок не может быть полноценным объектом гражданских прав, а значит, и предметом договора аренды.

Однако не все земельные участки могут быть свободно переданы в аренду. Законодательство Российской Федерации устанавливает особые правовые режимы для определенных категорий земель, которые ограничивают или полностью исключают их участие в гражданском обороте. Здесь важно выделить два ключевых понятия:

1. Земельные участки, изъятые из оборота: Это земли, которые в силу своего особого публично-правового значения или статуса не могут быть объектом гражданских прав, включая аренду. Примерами таких земель могут быть участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями Вооруженных Сил РФ, объектами использования атомной энергии. Такие земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, прямо установленных федеральными законами. Эти исключения, как правило, касаются строго определенных целей, не противоречащих основному назначению земель.
2. Земельные участки, ограниченные в обороте: В отличие от изъятых, эти земли могут быть объектом гражданских прав, но с определенными ограничениями, установленными федеральными законами. Например, это могут быть земли в пределах особо охраняемых природных территорий (не заповедников и национальных парков), лесного фонда, водного фонда, земли запаса, земли, загрязненные опасными отходами. Для таких участков законодательство может устанавливать специальные условия аренды, сроки, требования к целевому использованию и ограничения на строительство или ведение определенных видов деятельности. Важно, что эти ограничения прямо прописываются в законодательстве и должны быть учтены при заключении договора аренды.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и установленного для них вида разрешенного использования (ВРИ). Категории земель (например, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли лесного фонда, особо охраняемые природные территории) закреплены в Земельном кодексе РФ, и каждая из них имеет свои особенности. Именно от категории земли зависит, какие виды деятельности могут осуществляться на участке, какие объекты могут быть построены, и на каких условиях земельный участок может быть передан в аренду. Арендатор обязан использовать участок строго в соответствии с его правовым режимом и ВРИ, нарушение этого правила является основанием для расторжения договора.

Таким образом, прежде чем рассматривать возможность аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходимо тщательно проанализировать его правовой режим, категорию земли и установленный вид разрешенного использования, а также убедиться, что он не изъят из оборота или не имеет ограничений, препятствующих предполагаемому использованию.

Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой одну из наиболее ценных категорий земельного фонда Российской Федерации. Их правовой режим, регулируемый Земельным кодексом РФ и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», призван обеспечить рациональное использование и охрану этих ресурсов для поддержания продовольственной безопасности страны. Аренда таких земель имеет ряд специфических особенностей.

Прежде всего, в аренду могут быть переданы только те земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, которые прошли государственный кадастровый учет. Это требование обеспечивает их индивидуализацию и позволяет четко определить предмет договора аренды. Важно отметить, что земельные участки могут находиться как в индивидуальной собственности, так и в долевой собственности, и процедура их аренды будет иметь свои нюансы в зависимости от формы собственности.

Сроки договоров аренды государственной или муниципальной сельскохозяйственной земли строго регламентированы. Как правило, договор заключается на срок от 3 до 49 лет. Это обусловлено необходимостью создания долгосрочных условий для ведения сельскохозяйственного производства, которое требует значительных инвестиций и длительного планирования. Однако существуют и исключения: для целей сенокошения или выпаса скота, когда не требуется капитальных вложений и долгосрочных обязательств, договор может быть заключен на более короткий срок – до 5 лет.

Одной из важных особенностей является отсутствие законодательного ограничения на площадь сельскохозяйственных земель, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора. Это позволяет крупным агрохолдингам и фермерским хозяйствам консолидировать значительные земельные ресурсы для эффективного ведения масштабного производства.

Для обеспечения стабильности сельскохозяйственного производства и защиты интересов добросовестных землепользователей предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Это право возникает при условии, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по предыдущему договору. Механизм реализации этого права обычно предусматривает подачу заявления о заключении нового договора до истечения срока действия текущего.

Важно также учитывать, что к арендаторам земель сельскохозяйственного назначения предъявляются особые требования по целевому использованию участка и его охране. Нецелевое использование, ухудшение плодородия почв или невыполнение агротехнических мероприятий могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Расторжение договора аренды земельного участка в таких случаях является мерой обеспечения рационального землепользования.

Таким образом, аренда земель сельскохозяйственного назначения – это специализированный правовой институт, который балансирует между необходимостью эффективного сельскохозяйственного производства и публично-правовой защитой ценнейшего природного ресурса, требуя от участников отношений глубокого понимания специфических норм и правил.

Особенности аренды земель лесного фонда

Лесной фонд Российской Федерации — это уникальное природное богатство, играющее ключевую роль в поддержании экологического баланса и обеспечивающее экономические потребности страны. Правовой режим земель лесного фонда существенно отличается от других категорий, поскольку эти земли находятся в федеральной собственности и имеют ограниченный оборот. Это означает, что лесные участки не могут быть переданы в частную собственность, а их использование регулируется не только Земельным, но и Лесным кодексом РФ, а также другими федеральными законами.

Объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет. Это обязательное условие обеспечивает их индивидуализацию и возможность четкого определения предмета договора. Лесные участки могут предоставляться не только в аренду, но и в постоянное (бессрочное) пользование, а также безвозмездное срочное пользование, однако аренда является наиболее распространенной формой возмездного землепользования.

Срок договора аренды лесного участка также имеет свои особенности. Он устанавливается от 10 до 49 лет. Такой длительный срок обусловлен спецификой лесопользования, которое часто требует долгосрочных инвестиций, например, в выращивание лесов, создание лесной инфраструктуры. При определении конкретного срока учитывается срок использования лесов, предусмотренный лесохозяйственным регламентом, а также цели использования. Существуют исключения, когда сроки могут быть иными, например, для реализации приоритетных инвестиционных проектов в целях развития лесного комплекса, где срок определяется с учетом срока реализации таких проектов.

Цели использования лесных участков, передаваемых в аренду, строго регламентированы Лесным кодексом РФ (статья 25) и могут включать:

• Заготовку древесины;
• Выращивание лесных насаждений (лесоводство);
• Ведение охотничьего хозяйства;
• Научно-исследовательские работы;
• Рекреационную деятельность (организация отдыха, туризма);
• Размещение линейных объектов (дороги, трубопроводы, линии электропередачи);
• Геологическое изучение недр и разработку месторождений полезных ископаемых.

Важной обязанностью арендодателя при заключении договора аренды лесного участка является предупреждение арендатора о правах третьих лиц на лесной участок, таких как сервитуты или иные договоры аренды. Неисполнение этой обязанности может повлечь серьезные правовые последствия для арендодателя, давая арендатору право требовать уменьшения арендной платы, расторжения договора или возмещения убытков. Это требование направлено на защиту интересов арендатора и обеспечение прозрачности земельных отношений.

Правовой режим лесных земель также предусматривает строгие требования к охране и воспроизводству лесов. Арендатор обязан соблюдать все нормы лесного законодательства, проводить лесовосстановительные мероприятия, предотвращать пожары и незаконные рубки. Нарушение этих правил может привести к досрочному расторжению договора аренды и привлечению к ответственности.

Таким образом, аренда земель лесного фонда – это многогранный процесс, который требует глубокого знания специфического законодательства и учета всех экологических, экономических и социальных аспектов лесопользования.

Особенности аренды земель особо охраняемых природных территорий (ООПТ)

Земли особо охраняемых природных территорий (ООПТ) представляют собой высшую категорию земель с точки зрения их природоохранного значения. Эти земли являются объектами общенационального достояния и играют критически важную роль в сохранении биологического разнообразия, природных ландшафтов, уникальных природных комплексов и объектов. Их правовой режим, регулируемый Земельным кодексом РФ и Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях», является наиболее строгим и ограничительным.

К землям ООПТ относятся следующие категории:

• Государственные природные заповедники;
• Национальные парки;
• Природные парки;
• Государственные природные заказники;
• Памятники природы;
• Дендрологические парки и ботанические сады;
• Лечебно-оздоровительные местности и курорты.

Земли ООПТ могут находиться в федеральной, региональной или муниципальной собственности в зависимости от их статуса и значения. Важнейший принцип, лежащий в основе их правового режима, заключается в том, что в границах ООПТ не допускается изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению. Например, земли государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации.

Несмотря на строгий режим, в определенных случаях допускается предоставление земельных участков в аренду. Однако эти случаи строго регламентированы и направлены на поддержку основного природоохранного или рекреационного назначения территории.

Особенности аренды в границах федеральных ООПТ:

1. Национальные парки: В границах национальных парков, которые сочетают в себе природоохранные, эколого-просветительские и рекреационные функции, допускается предоставление в аренду федеральных земельных участков гражданам и юридическим лицам. Это возможно только в случаях, прямо предусмотренных Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях». С 1 сентября 2023 года (в соответствии с Федеральным законом от 18 марта 2023 года № 77-ФЗ) были внесены изменения, позволяющие строительство объектов, предназначенных для временного размещения посетителей, предоставления услуг общественного питания и бытового обслуживания в национальных парках в рамках осуществления рекреационной деятельности. Это нововведение призвано развивать регулируемый туризм, но с сохранением жестких экологических требований.
   • Для регулируемого туризма и отдыха: Аренда земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для этих целей возможна на срок до 50 лет. Предоставление осуществляется по результатам конкурса или аукциона и требует наличия специальной лицензии на такую деятельность. Правительство РФ определяет порядок предоставления в аренду таких объектов, а также правила организации и осуществления туризма, включая обеспечение безопасности и расчет предельно допустимой рекреационной емкости.
   • Лицензирование деятельности: Виды деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, подлежащие лицензированию, определяются индивидуально для каждого национального парка с учетом его особенностей. Лицензия выдается дирекцией национального парка.
2. Охранные зоны: Для защиты ООПТ могут создаваться охранные зоны, прилегающие к их границам. В таких зонах вводится специальный режим хозяйственной и иной деятельности, запрещающий или ограничивающий действия, оказывающие негативное воздействие на ООПТ. Аренда земельных участков в охранных зонах также подчиняется этим ограничениям.

При аренде земель ООПТ или участков в их охранных зонах, арендатор принимает на себя обязательство строго соблюдать установленный природоохранный режим, выполнять экологические требования, не допускать деятельности, которая может нанести ущерб природным комплексам. Нарушение этих условий может повлечь не только расторжение договора аренды, но и привлечение к административной или уголовной ответственности.

Таким образом, аренда земель ООПТ – это исключительный случай, который подчинен главной цели – сохранению уникальных природных комплексов. Любая деятельность, осуществляемая на таких участках, должна быть гармонизирована с этой целью и строго контролироваться государственными органами.

Существенные условия договора аренды земельного участка: теоретические и практические проблемы регулирования

Предмет договора аренды земельного участка

В основе любого договора, включая договор аренды земельного участка, лежит его предмет. Именно предмет договора определяет, о каком конкретном имуществе идет речь и какие права и обязанности возникают у сторон в отношении этого имущества. Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Отсутствие таких данных приводит к тому, что договор считается незаключенным.

Для земельного участка как объекта недвижимости требования к индивидуализации предмета договора особенно строги. Договор аренды земельного участка должен содержать следующие сведения, позволяющие однозначно идентифицировать передаваемое в аренду имущество:

• Тип объекта: Указание на то, что это именно «земельный участок».
• Площадь: Точное значение площади, указанное в соответствии с кадастровыми данными.
• Местоположение (адрес): Полный почтовый адрес или описание местоположения, позволяющее найти участок на местности.
• Кадастровый номер: Уникальный идентификатор земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Этот номер является ключевым для однозначной индивидуализации.
• Категория земель и вид разрешенного использования (ВРИ): Эти характеристики определяют правовой режим участка и цели, для которых он может быть использован, что является неотъемлемой частью предмета договора аренды.

Последствия некорректного определения предмета договора могут быть весьма серьезными. Судебная практика изобилует примерами, когда дого��оры аренды признавались незаключенными именно из-за недостаточно точного или полного описания земельного участка. Это может привести к невозможности защиты прав сторон, неосновательному обогащению и длительным судебным разбирательствам.

Особую сложность вызывает индивидуализация части земельного участка, передаваемой в аренду или субаренду. Долгое время в законодательстве не было четкого решения этого вопроса, что порождало многочисленные споры. Судебная практика склонялась к тому, что для индивидуализации части участка требовался ее кадастровый учет (формирование временной части, присвоение ей кадастрового номера). В отсутствие такого учета условие об объекте аренды во многих случаях признавалось несогласованным, а договор – незаключенным.

Однако, с 2021 года были внесены изменения в законодательство о государственной регистрации недвижимости, которые несколько упростили эту процедуру. Теперь для передачи в аренду части земельного участка или здания не всегда требуется готовить отдельный межевой или технический план на эту часть, если права на всю недвижимую вещь ранее были зарегистрированы за арендодателем. В таких случаях, в ЕГРН вносятся сведения о части объекта недвижимости, в отношении которой установлен сервитут или заключен договор аренды (субаренды), без образования нового объекта недвижимости. Тем не менее, для целей договора аренды необходимо графическое отображение части участка (например, на плане или схеме) и ее описание, позволяющее однозначно определить местоположение и границы.

Таким образом, надлежащая индивидуализация предмета договора аренды земельного участка является критически важным аспектом, который требует внимательного и точного соблюдения всех законодательных требований и учета актуальной судебной практики.

Размер арендной платы как существенное условие

Вопрос об арендной плате является одним из центральных в любом договоре аренды. Для земельных участков, особенно тех, что находятся в государственной или муниципальной собственности, этот вопрос приобретает особую значимость и имеет свои специфические правовые особенности.

Согласно пункту 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Это положение ЗК РФ отличается от общего правила Гражданского кодекса РФ (статья 607), который для большинства договоров аренды не относит размер платы к существенным условиям (исключение составляют лишь договоры аренды зданий и сооружений, к которым земельные участки приравниваются в части существенных условий в контексте статьи 654 ГК РФ). Тем не менее, для земельных участков публичной собственности законодатель прямо закрепил обязательность согласования размера платы, и отсутствие этого условия в договоре влечет признание его незаключенным.

Порядок определения размера, условия и сроки внесения арендной платы для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются соответствующими публично-правовыми образованиями:

• Правительством Российской Федерации – для земель, находящихся в федеральной собственности.
• Органами государственной власти субъектов Российской Федерации – для земель, находящихся в собственности субъектов РФ.
• Органами местного самоуправления – для земель, находящихся в муниципальной собственности.

Эти органы издают нормативные правовые акты (постановления, распоряжения), которые содержат методики расчета арендной платы, ставки, коэффициенты, учитывающие категорию земель, вид разрешенного использования, местоположение, срок аренды, а также категорию арендатора (например, для социально значимых объектов или льготных категорий граждан).

Размер арендной платы может быть установлен:

• В твердой сумме, определенной на весь срок действия договора или на определенный период.
• Путем определения согласованного сторонами способа расчета. Это может быть формула, привязанная к кадастровой стоимости земельного участка, рыночной стоимости, инфляции, базовым ставкам или другим экономическим показателям.

Влияние кадастровой стоимости на арендную плату является значительным. С 01.01.2026 размер арендной платы за государственные или муниципальные земельные участки будет определяться на основании кадастровой стоимости земельного участка. Это изменение направлено на унификацию подходов и повышение прозрачности расчетов. При этом используются различные коэффициенты, учитывающие вид использования, срок строительства и категорию арендатора.

Если земельный участок предоставляется в аренду по результатам торгов (аукциона), то размер ежегодной арендной платы или первого арендного платежа определяется результатами аукциона. Победитель аукциона предлагает наивысшую цену, которая и фиксируется в договоре.

Таким образом, размер арендной платы – это не только экономическая, но и правовая категория, имеющая статус существенного условия договора аренды земельного участка. Его определение подчинено строгим правилам, устанавливаемым публичными образованиями, и подвержено изменениям в соответствии с динамикой законодательства и кадастровой оценки земель.

Срок договора аренды: ограничения и особенности для публичных земель

Вопрос о сроке договора аренды земельного участка является одним из ключевых аспектов, который часто вызывает разногласия и требует особого внимания при заключении сделок, особенно когда речь идет о землях государственной или муниципальной собственности.

По общему правилу, установленному Гражданским кодексом РФ (статья 610), срок договора аренды является условием, которое не всегда относится к существенным. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок, и любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Однако для земельных участков, особенно тех, что находятся в государственной или муниципальной собственности, срок аренды часто является обязательным условием или законодательно ограничен. Это связано с публично-правовым характером владения землей и необходимостью обеспечения ее рационального использования.

Законодательные ограничения и особенности установления срока аренды для публичных земель:

1. Для завершения строительства объектов незавершенного строительства (ОНС): В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется в аренду однократно на срок до трех лет. Это условие направлено на стимулирование окончания строительства и вовлечение объектов в хозяйственный оборот.
2. Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и других целей по результатам аукциона: Хотя ГК РФ не относит срок к существенным условиям, в контексте предоставления земельных участков по аукциону для ИЖС, срок может влиять на определение начальной цены аукциона и быть фактически обязательным для согласования. Для ИЖС максимальный срок аренды может составлять до 20 лет.
3. Для земель сельскохозяйственного назначения: Как уже упоминалось, для сельскохозяйственных земель сроки аренды устанавливаются от 3 до 49 лет, а для сенокошения и выпаса скота – до 5 лет.
4. Для земель лесного фонда: Сроки аренды лесных участков варьируются от 10 до 49 лет.
5. Для особо охраняемых природных территорий (ООПТ): Для регулируемого туризма и отдыха на территориях национальных парков срок аренды может достигать до 50 лет.
6. Предоставление без торгов: При заключении договора аренды без торгов срок аренды устанавливается по выбору арендатора, но с учетом тех ограничений, которые предусмотрены пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ для различных видов использования.

Проблемы, связанные со сроком договора аренды:

• Истечение срока аренды и последствия: Истечение срока договора аренды публичной земли не всегда означает автоматическое прекращение прав арендатора. Законодательство предусматривает механизмы «продления», которые, по сути, являются заключением нового договора аренды, часто без проведения торгов, для добросовестных арендаторов. Однако пропуск срока подачи заявления о продлении может привести к потере права на преимущественное заключение нового договора.
• Соотношение с законодательством об ОНС: Сроки, установленные для завершения строительства ОНС, являются императивными. Несоблюдение этих сроков может повлечь за собой серьезные последствия, вплоть до изъятия объекта и земельного участка.

Таким образом, срок договора аренды земельного участка, особенно находящегося в государственной или муниципальной собственности, играет гораздо более существенную роль, чем для частных земельных участков. Он часто является обязательным условием, ограничивается законодательством и имеет прямое влияние на правовое положение сторон и возможность использования участка по целевому назначению.

Правовые коллизии и пробелы в регулировании существенных условий договора аренды

Правовое регулирование земельных отношений в России, хоть и постоянно совершенствуется, все еще сталкивается с рядом правовых коллизий и пробелов, особенно когда речь заходит о существенных условиях договора аренды земельного участка. Эти проблемы создают неопределенность в правоприменении, порождают судебные споры и могут препятствовать эффективному обороту земель.

1. Коллизия между ГК РФ и ЗК РФ в отношении существенных условий:
Одной из наиболее обсуждаемых коллизий является различие в подходах Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ к определению существенных условий договора аренды.

• Статья 607 ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому существенным условием договора аренды является только условие об объекте аренды (то есть данные, позволяющие его определенно установить). Для аренды зданий и сооружений (к которым земельные участки приравниваются в части существенных условий в контексте статьи 654 ГК РФ) к существенным условиям также относится размер арендной платы.
• Пункт 12 статьи 22 ЗК РФ, напротив, прямо указывает, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Эта коллизия создает правовую неопределенность. Хотя судебная практика преимущественно склоняется к применению ЗК РФ как специального закона для земельных участков, и признает размер арендной платы существенным условием, отсутствие единой позиции на законодательном уровне порождает дискуссии и требует уточнения.

2. Отсутствие полного перечня существенных условий в ЗК РФ:
В отличие от некоторых других видов договоров, ЗК РФ не содержит исчерпывающего перечня всех существенных условий договора аренды земельного участка. В доктрине и судебной практике сложилось понимание, что существенными являются предмет договора и размер арендной платы. Однако, для эффективного регулирования и защиты интересов сторон, другие важные условия (например, срок аренды для публичных земель, целевое использование, условия использования расположенных на участке объектов) могут быть признаны существенными, если стороны явно договорились об этом. Отсутствие такого перечня может привести к тому, что важные для сторон условия, не названные прямо существенными, будут считаться несущественными, что может ослабить правовые гарантии.

3. Проблема индивидуализации части земельного участка:
Как уже отмечалось, в законодательстве не решен вопрос об индивидуализации части земельного участка, передаваемой в аренду/субаренду. Хотя изменения с 2021 года облегчили процедуру регистрации, позволяя не формировать отдельный межевой план на часть, проблема однозначного определения границ и местоположения части участка в договоре остается актуальной. Судебная практика здесь неоднородна: одни суды требуют кадастрового учета части, другие допускают ее индивидуализацию сторонами (например, путем графического отображения в договоре). Это создает риск признания договора незаключенным или сложностей в его исполнении.

4. Ограничение прав граждан с правом пожизненного наследуемого владения (ПНВ) или постоянного (бессрочного) пользования:
Земельный кодекс РФ подвергается критике за лишение граждан, владеющих земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, возможности их аренды. ЗК РФ, вступивший в силу в 2001 году, сохраняет эти права для тех, кто приобрел их до этой даты, но запрещает предоставление новых участков на таких правах. Более того, распоряжение такими участками (включая аренду) не допускается, за исключением перехода прав по наследству. Это создает несправедливую ситуацию для граждан, которые не могут полноценно распоряжаться своей землей, хотя имеют право зарегистрировать на нее право собственности.

5. Новые запреты для арендаторов по формированию участков (ФЗ от 04.08.2023 № 492-ФЗ):
Федеральный закон от 04.08.2023 № 492-ФЗ (вступил в силу 15.08.2023) внес существенные изменения, установив прямые запреты для арендаторов на образование новых земельных участков из арендуемых государственных или муниципальных земель, предоставленных для эксплуатации зданий/сооружений. Исключение составляют случаи изъятия для государственных или муниципальных нужд. Кроме того, арендатор такого участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу только в связи с передачей прав на здание/сооружение и не имеет права передавать право аренды в залог или вносить в уставный капитал. Эти изменения направлены на предотвращение злоупотреблений, но требуют тщательного анализа их влияния на инвестиционную деятельность и права арендаторов.

Устранение этих коллизий и пробелов требует системного подхода, включающего как гармонизацию законодательства, так и формирование устойчивой и единообразной судебной практики.

Особенности аренды земельных участков государственной и муниципальной собственности: порядок предоставления, определения арендной платы, заключения и прекращения договоров

Порядок предоставления земельных участков в аренду: торги и исключения

Процесс предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду является одним из наиболее регулируемых и прозрачных в земельном праве. Это обусловлено публичным характером таких земель и необходимостью обеспечения равного доступа к ресурсам, предотвращения коррупции и неэффективного использования.

Общее правило:
По общему правилу, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду по результатам торгов, проводимых в форме аукциона. Этот механизм призван обеспечить конкуренцию и выбрать арендатора, предложившего наиболее выгодные условия (как правило, наивысшую арендную плату). Проведение аукциона регулируется Земельным кодексом РФ, а также подзаконными актами, определяющими процедуру публикации извещений, подачи заявок, проведения самого аукциона и заключения договора.

Однако, из этого общего правила существует множество исключений, которые подробно перечислены в статье 39.6 Земельного кодекса РФ. Эти исключения, по сути, представляют собой случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов. Они направлены на достижение социально значимых целей, поддержку определенных категорий граждан или реализацию стратегически важных проектов. Рассмотрим наиболее значимые из них:

1. Для реализации социально-культурных объектов или масштабных инвестиционных проектов: Предоставление юридическим лицам по указу/распоряжению Президента РФ или Правительства РФ (а также региональных властей) для размещения социально-культурных объектов или реализации масштабных инвестиционных проектов. Критерии таких проектов устанавливаются Правительством РФ (например, Постановление № 1603 от 29.12.2014) и/или законами субъектов РФ, и могут включать создание значительного количества рабочих мест, увеличение налоговых поступлений, строительство жилья для пострадавших от ЧС.
2. Для размещения объектов инфраструктуры: Предоставление для размещения объектов электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, а также объектов федерального, регионального или местного значения. Сюда относятся, прежде всего, линейные объекты, характеризующиеся большой протяженностью.
3. Гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение: К ним относятся Герои Советского Союза, Герои РФ, полные кавалеры ордена Славы, Герои Труда РФ, инвалиды, ветераны, многодетные семьи и другие категории, предусмотренные федеральными законами и законами субъектов РФ.
4. Взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд: Это компенсационная мера при принудительном изъятии земельной собственности.
5. Для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства: Если на публичных торгах не нашлось других желающих приобрести или арендовать участок.
6. Для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества: Участки с таким ВРИ из земель сель��кохозяйственного назначения предоставляются гражданам в аренду без торгов на срок до 5 лет.
7. Для завершения строительства объектов незавершенного строительства (ОНС): Однократно собственникам таких объектов. Условием является, что участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников, и уполномоченный орган не предпринял своевременных мер по изъятию ОНС.
8. Арендаторам, получившим участок без торгов или на аукционе для садоводства/дачного хозяйства: В этом случае возможно заключение нового договора аренды без проведения торгов, при условии своевременной подачи заявления и отсутствия исключительных прав у иных лиц. Однако, «продление аренды» государственного земельного участка фактически означает заключение нового договора, а не пролонгацию существующего.
9. Для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства.

Порядок предоставления без торгов включает подачу заявления в уполномоченный орган. Если участок не образован, потребуется выполнение кадастровых работ за счет заявителя.

Изменения в процедуре торгов с 1 марта 2025 года: Введены изменения, направленные на сокращение сроков проведения аукционов. Извещение о проведении аукциона теперь размещается не менее чем за 10 рабочих дней (ранее 30 календарных дней), срок подачи документов сокращается с 5 календарных дней до 3 рабочих дней до дня аукциона, срок направления проекта договора победителю – с 10 до 5 календарных дней, а срок для подписания договора победителем – с 30 до 10 рабочих дней. Эти меры призваны ускорить процесс вовлечения земель в оборот.

Таким образом, предоставление земельных участков в аренду – это строго регламентированный процесс, который стремится обеспечить баланс между принципами конкуренции, справедливости и достижением публичных интересов.

Определение размера арендной платы за государственные и муниципальные земельные участки

Определение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является ключевым аспектом, который напрямую влияет на доходность бюджета, инвестиционную привлекательность территорий и справедливость использования публичных ресурсов. В отличие от частной аренды, где размер платы определяется по соглашению сторон, для публичных земель действуют строго установленные правила.

Основные принципы и регулирование:
Размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами, установленными Правительством Российской Федерации (например, Постановление № 582 от 16.07.2009). Эти принципы включают необходимость поддержки социально значимых видов деятельности, установление размера арендной платы в пределах, не превышающих земельный налог, и запрет необоснованных предпочтений.
Конкретный порядок определения размера, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются:

• Правительством РФ – для федеральной собственности.
• Органами государственной власти субъектов РФ – для собственности субъектов.
• Органами местного самоуправления – для муниципальной собственности.

Эти акты содержат методики расчета, ставки и коэффициенты.

Влияние кадастровой стоимости:
С 01.01.2026 вступает в силу важное изменение: размер арендной платы за государственные или муниципальные земельные участки будет определяться на основании кадастровой стоимости земельного участка. Это решение направлено на унификацию и повышение прозрачности расчетов, а также на приведение арендной платы в соответствие с реальной рыночной стоимостью земли.
При расчете арендной платы используются следующие компоненты:

• Кадастровая стоимость: Базовая оценка участка, определяемая в процессе государственной кадастровой оценки.
• Коэффициенты: Могут учитывать вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка (например, для сельскохозяйственных целей, для жилищного строительства, для промышленности), категорию арендатора (например, льготные категории граждан, организации, реализующие масштабные инвестиционные проекты), а также срок строительства (например, при превышении нормативных сроков строительства могут применяться повышающие коэффициенты).

Определение платы по результатам торгов:
Если договор аренды заключен по результатам аукциона (что является общим правилом), то размер ежегодной арендной платы или первого арендного платежа определяется результатами этого аукциона. Победитель торгов, предложивший наибольшую цену, тем самым устанавливает размер арендной платы на весь период действия договора, если иное не предусмотрено законодательством или условиями аукциона.

Изменение арендной платы:
Размер арендной платы может быть изменен в течение срока действия договора аренды. Как правило, это происходит в случае:

• Централизованного изменения ставок арендной платы уполномоченным органом государственной власти или местного самоуправления. Суды признают такие односторонние изменения правомерными, если это предусмотрено договором и соответствует нормативным актам. Новый размер арендной платы применяется с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
• Изменения кадастровой стоимости земельного участка (например, в результате новой кадастровой оценки или оспаривания кадастровой стоимости).
• Изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, система определения арендной платы за государственные и муниципальные земельные участки является многофакторной, жестко регулируемой и динамично меняющейся, что требует от арендаторов и арендодателей постоянного мониторинга законодательства и судебной практики.

Заключение и государственная регистрация договора аренды публичных земель

Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, — это юридически значимый процесс, который подчиняется не только общим нормам гражданского законодательства, но и специфическим положениям Земельного кодекса РФ и других федеральных законов.

Процедура заключения договора:

1. По результатам торгов (аукциона): Если участок предоставляется через аукцион, уполномоченный орган направляет проект договора аренды победителю торгов. Победитель обязан подписать договор в установленный срок (с 1 марта 2025 года – в течение 10 рабочих дней со дня направления проекта). Условия договора не могут отличаться от условий, заявленных в извещении о проведении аукциона, за исключением размера арендной платы, который определяется по результатам торгов.
2. Без проведения торгов (в случаях, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ): В этих случаях заключение договора осуществляется после рассмотрения заявления заинтересованного лица уполномоченным органом и принятия соответствующего решения. Заявление должно содержать все необходимые сведения об участке и предполагаемом использовании. Срок аренды в таких случаях устанавливается по выбору арендатора, но с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ для конкретных видов использования (например, до 3 лет для завершения строительства ОНС).

Важные условия договора аренды публичных земель:

• Целевое использование: Договор всегда содержит указание на вид разрешенного использования земельного участка, и арендатор обязан строго его соблюдать.
• Обязательство по сносу или реконструкции самовольных построек: Особое внимание уделяется ситуациям, когда на арендуемом участке расположена самовольная постройка или объект, требующий приведения в соответствие с установленными параметрами. В таких случаях договор аренды должен предусматривать обязательство арендатора по сносу или реконструкции такого объекта. Невыполнение этого обязательства может стать основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды. Это соответствует позиции Верховного Суда РФ, который подчеркивает, что правовым последствием возведения самовольной постройки является ее снос или приведение в соответствие.
• Сроки строительства: Для участков, предоставляемых под строительство по аукциону, срок аренды обычно определяется с учетом максимального срока, необходимого для изысканий, проектирования и строительства зданий/сооружений. Хотя законодательство не содержит единой нормы, которая бы «удваивала» время, как это иногда трактуется, срок аренды должен быть достаточным, но не избыточным, и обычно ограничен для конкретных целей (например, до 20 лет для ИЖС).
• Возможность досрочного расторжения: Договор аренды участка, зарезервированного для государственных или муниципальных нужд, должен предусматривать возможность досрочного расторжения по требованию арендодателя через год после уведомления арендатора.

Государственная регистрация договора аренды:
В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок один год и более. Для договоров аренды государственных или муниципальных земельных участков это правило является обязательным. Государственная регистрация договора аренды является обязательной и осуществляется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Отсутствие такой регистрации влечет за собой признание договора незаключенным для третьих лиц.

• Последствия отсутствия регистрации: Без регистрации договор считается заключенным только между сторонами, но не порождает вещных прав и не может быть противопоставлен третьим лицам.
• Приостановление/отказ в регистрации: Новым основанием для приостановления учетно-регистрационных действий является отсутствие сведений о местоположении границ земельного участка в ЕГРН. Отказ в государственной регистрации договора аренды также возможен, если вид разрешенного использования земельного участка нарушает нормативно установленные запреты (например, в природоохранных зонах).

Таким образом, заключение и государственная регистрация договора аренды публичных земель – это многоступенчатый процесс, требующий строгого соблюдения законодательных норм и учета всех специфических требований, направленных на защиту публичных интересов и эффективное использование земельных ресурсов.

Прекращение и продление договоров аренды земельных участков государственной и муниципальной собственности

Отношения по аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, как и любые договорные обязательства, имеют свое начало и конец. Прекращение и «продление» таких договоров регулируются как общими нормами Гражданского кодекса РФ, так и специальными положениями Земельного кодекса РФ, отражающими публично-правовую специфику.

Прекращение договора аренды:
Договор аренды земельного участка может быть прекращен по различным основаниям и в порядке, предусмотренном:

• Гражданским кодексом РФ (статьи 619, 620 ГК РФ):
  • По истечении срока договора.
  • По соглашению сторон.
  • В судебном порядке по требованию арендодателя (например, при существенном нарушении условий договора арендатором) или арендатора (например, при препятствовании пользованию имуществом арендодателем).
• Земельным кодексом РФ (статья 46 ЗК РФ): Этот кодекс устанавливает дополнительные, специфические основания для досрочного расторжения договора аренды публичных земель по инициативе арендодателя. К таким основаниям относятся:
  • Нецелевое использование земельного участка: Использование участка не в соответствии с его категорией или видом разрешенного использования.
  • Порча земель: Невыполнение мероприятий по охране земель, приводящее к снижению плодородия сельскохозяйственных земель или причинению вреда окружающей среде.
  • Невыполнение обязанностей по рекультивации земель.
  • Неиспользование земельного участка: Например, неиспользование участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства или жилищного строительства, в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
  • Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд: Договор аренды участка, зарезервированного для государственных или муниципальных нужд, должен предусматривать возможность досрочного расторжения по требованию арендодателя через год после уведомления арендатора о таком резервировании.
  • Неустранение нарушений законодательства: Если после вынесения соответствующего предписания арендатор не устранил земельные правонарушения.

«Продление» договора аренды:
В контексте аренды государственных и муниципальных земель термин «продление аренды» часто является условным. В большинстве случаев оно фактически означает заключение нового договора аренды без проведения торгов, а не пролонгацию существующего. Это важное юридическое различие, так как оно требует новой оценки условий и может быть сопряжено с новыми требованиями.

Возможность заключения нового договора без торгов предусмотрена для определенных категорий арендаторов:

• Арендаторы, которым земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов (например, для реализации масштабных инвестиционных проектов, размещения объектов инфраструктуры).
• Арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
• Собственники объектов незавершенного строительства (ОНС) для завершения работ, при определенных условиях (см. выше).
• Арендаторы для сельскохозяйственного производства, если они добросовестно исполняли свои обязанности.

Для реализации права на заключение нового договора, арендатор, как правило, должен подать соответствующее заявление до дня истечения срока действия ранее заключенного договора. Важно, чтобы исключительным правом на приобретение такого участка не обладало иное лицо.

Временные меры по «продлению» (до 01.03.2023):
Стоит отметить, что в период до 01.03.2023 действовала временная мера, которая позволяла арендаторам требовать продления договора на срок до трех лет независимо от оснований его заключения или наличия задолженности, при условии отсутствия истекшего срока и неустраненных нарушений. Эта мера была направлена на поддержку бизнеса в условиях экономической нестабильности, но ее действие прекращено.

Таким образом, прекращение и «продление» договоров аренды публичных земель – это сложный процесс, требующий от сторон внимательности к срокам, соблюдения договорных обязательств и законодательных требований, а также учета постоянно меняющейся правоприменительной практики.

Проблемные вопросы правоприменительной практики и пути их разрешения с учетом актуальной судебной практики Верховного Суда РФ

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков арендаторами

Кадастровая стоимость земельных участков играет ключевую роль в экономических отношениях, связанных с землей, особенно когда речь идет о публичной собственности. Она является базой для расчета земельного налога, а также, что особенно важно для нашего исследования, арендной платы за государственные или муниципальные земельные участки. В связи с этим, вопросы оспаривания кадастровой стоимости являются одними из наиболее частых в правоприменительной практике.

Право арендаторов на оспаривание:
Важно отметить, что арендаторы государственных или муниципальных земельных участков вправе оспаривать их кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата исчисляется исходя из этой стоимости. Это право подтверждается позицией Верховного Суда РФ. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» определяет, что с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости могут обратиться лица, чьи права и обязанности непосредственно затрагиваются результатами такой оценки. К таким лицам относятся и арендаторы публичных земель.
При этом, способ заключения договора аренды (например, через торги или без них) не влияет на право арендатора оспаривать кадастровую стоимость.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости:

1. Досудебный порядок (для юридических лиц): Для юридических лиц предусмотрен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Он осуществляется через специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая создается при Росреестре.
   • Процедура: Заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию должно быть рассмотрено в течение месяца с даты его поступления. Копия решения комиссии направляется в отделение Росреестра и ФГБУ «ФКП Росреестра» в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения.
   • Сроки: Оспорить результаты определения кадастровой стоимости можно в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, но не позднее даты определения новой кадастровой стоимости.
2. Судебный ��орядок: В случае отказа комиссии в удовлетворении требований или отсутствия ответа в установленный срок, заинтересованное лицо (арендатор) вправе обратиться с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в суд.
   • Основания для оспаривания: В качестве оснований для пересмотра кадастровой стоимости могут выступать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости, или установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Значение оспаривания для арендаторов:
Успешное оспаривание кадастровой стоимости может привести к значительному снижению размера арендной платы, а также уменьшению других платежей, рассчитываемых на ее основе. Это является важным инструментом защиты прав арендаторов и обеспечения справедливости налогообложения и арендных отношений.

Изменение категории земель и вида разрешенного использования (ВРИ) арендованных участков

Вопросы изменения категории земель и вида разрешенного использования (ВРИ) являются одними из наиболее сложных и чувствительных в земельном праве, поскольку они напрямую затрагивают публичные интересы и экологическую безопасность. Для арендованных земельных участков, особенно находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти вопросы приобретают особую остроту.

1. Изменение категории земель:
Проблемы возникают при переводе земель из одной категории в другую, особенно когда речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Правовой режим таких земель направлен на обеспечение продовольственной безопасности и предотвращение их выведения из сельскохозяйственного оборота. Законодательство устанавливает сложную и многоуровневую процедуру согласования перевода, которая может включать согласование с Минсельхозом РФ и другими ведомствами. Отмечаются проблемы неполного регулирования всех типов сельскохозяйственных земель, что создает лазейки для нецелевого использования. Например, ранее существовали проблемы нелегальной добычи общераспространенных полезных ископаемых на землях сельхозназначения, что приводило к уничтожению плодородного слоя почвы. Законодатель отреагировал на это, установив возможность перевода таких земель в иные категории в связи с добычей полезных ископаемых, за исключением общераспространенных.

2. Изменение вида разрешенного использования (ВРИ):

• Для собственников: Собственник земельного участка может самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ из числа предусмотренных градостроительным регламентом без дополнительных разрешений. Однако он обязан уведомить об этом уполномоченный орган и внести соответствующие сведения в ЕГРН.
• Для арендаторов публичных земель: Ситуация для арендаторов государственных или муниципальных земельных участков, полученных по результатам торгов, значительно сложнее. Как правило, арендатор не вправе требовать изменения ВРИ и внесения соответствующих изменений в договор аренды. Это связано с тем, что ВРИ был одним из ключевых условий, на основании которого проводился аукцион и определялся размер арендной платы. Изменение ВРИ в одностороннем порядке или по требованию арендатора нарушило бы принципы конкуренции и могло бы привести к злоупотреблениям. Исключения возможны только в случаях, прямо предусмотренных законом или договором, и часто требуют перезаключения договора аренды через новую процедуру торгов или без них, если это соответствует публичным интересам.

3. Разъяснения Верховного Суда РФ о вспомогательных ВРИ:
Важное разъяснение было дано Верховным Судом РФ относительно использования вспомогательных видов разрешенного использования. Верховный Суд РФ разъяснил, что использование вспомогательного вида деятельности (до 25% площади капитальных объектов) на арендованном участке, используемом по основному ВРИ, не является нецелевым использованием и не влечет пересчет кадастровой стоимости или арендной платы.

• Суть разъяснения: Вспомогательные ВРИ допускаются только в качестве дополнительных к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними. Они не могут быть единственным видом разрешенного использования. Например, на участке, предназначенном для основного ВРИ «многоквартирная застройка», могут быть расположены вспомогательные объекты, такие как детские площадки, парковки, объекты коммунальной инфраструктуры.
• Последствия: Использование вспомогательных ВРИ в пределах установленных лимитов не влияет на кадастровую стоимость участка и размер земельных и имущественных платежей. Это позволяет арендаторам более гибко использовать свои участки, не опасаясь штрафов или расторжения договора из-за нецелевого использования.

Таким образом, изменение категории земель и ВРИ арендованных публичных участков – это строго регламентированный процесс, который требует соблюдения множества условий и, как правило, не может быть инициирован арендатором без согласия арендодателя и учета публичных интересов. Разъяснения ВС РФ о вспомогательных ВРИ призваны внести большую определенность в правоприменительную практику.

Расторжение договора аренды земельного участка: основания и судебная практика

Расторжение договора аренды земельного участка, особенно когда арендодателем выступает государство или муниципалитет, является сложной процедурой, требующей тщательного соблюдения законодательных норм. Это связано с тем, что расторжение затрагивает не только имущественные права арендатора, но и публичные интересы по рациональному использованию и охране земель.

Основные основания для расторжения договора аренды:

1. По основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ (статьи 619, 620):
   • Существенное нарушение договора арендатором: Например, просрочка внесения арендной платы более двух раз подряд.
   • Использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
   • Существенное ухудшение имущества.
   • Невыполнение капитального ремонта, если это было обязанностью арендатора.
   • По требованию арендатора (например, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование или создает препятствия).
2. По основаниям, предусмотренным Земельным кодексом РФ (статья 46):
   • Нецелевое использование земельного участка: Использование не в соответствии с его категорией или видом разрешенного использования. Это одно из наиболее частых оснований для расторжения договора публичной аренды.
   • Порча земель: Действия арендатора, приводящие к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или причинению вреда окружающей среде.
   • Невыполнение обязанностей по рекультивации земель.
   • Неиспользование участка: Для сельскохозяйственного производства или строительства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
   • Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд: В этом случае договор может быть расторгнут досрочно.

Критерии существенности нарушения в судебной практике:
Верховный Суд РФ неоднократно подчеркивал, что не каждое нарушение договора аренды является основанием для его расторжения. Нарушение должно быть существенным (то есть таким, которое влечет для другой стороны ущерб, в значительной степени лишающий ее того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора) и неустраненным в разумный срок после получения соответствующего уведомления от арендодателя.
* Позиция ВС РФ: Для расторжения договора из-за нецелевого использования или других нарушений, важно установить не только факт самого нарушения, но и отсутствие его устранения арендатором в разумный срок. Суды тщательно исследуют, были ли предприняты арендодателем меры по досудебному урегулированию (например, направление предупреждений с требованием устранить нарушение).

Нюансы судебной практики:

1. Самовольные или некапитальные постройки: Верховный Суд РФ (например, Определение № 305-ЭС23-165 от 5 июня 2023 г.) рассмотрел ситуацию, когда объекты на арендованном участке были признаны некапитальными постройками, хотя участок был предоставлен для эксплуатации кафе и магазина. Изначально суды нижестоящих инстанций отказали в расторжении, поскольку арендатор продолжал использовать участок по назначению и регулярно платил аренду. Однако ВС РФ указал, что если объекты, для эксплуатации которых был передан участок, признаны некапитальными, это является существенным обстоятельством, не позволяющим арендатору использовать участок в соответствии с его первоначальным целевым назначением, что может служить основанием для расторжения договора аренды. Это подчеркивает важность соответствия характера построек целевому назначению арендованного участка.
2. Объекты незавершенного строительства (ОНС): Собственник объекта незавершенного строительства имеет право получить участок в аренду для завершения работ, но это право ограничено. Если собственник земли (государство/муниципалитет) не подал иск об изъятии недостроя в течение шести месяцев после истечения срока предыдущей аренды, это может рассматриваться как основание для предоставления участка для завершения строительства.
3. Отказ в государственной регистрации: Отказ в государственной регистрации договора аренды возможен, если ВРИ нарушает нормативно установленные запреты (например, в природоохранных зонах), что фактически препятствует дальнейшему исполнению договора.

Таким образом, расторжение договора аренды публичных земель – это комплексный процесс, где наряду с общими гражданско-правовыми нормами активно применяются специфические положения земельного законодательства, а судебная практика Верховного Суда РФ играет определяющую роль в формировании единообразных подходов к разрешению споров.

Иные актуальные проблемные вопросы правоприменения

Помимо оспаривания кадастровой стоимости, изменения ВРИ и расторжения договора, в правоприменительной практике по аренде земельных участков государственной и муниципальной собственности возникают и другие, не менее острые и актуальные проблемные вопросы. Эти проблемы часто требуют тонкого баланса между публичными интересами и защитой прав арендаторов.

1. Одностороннее изменение арендной платы арендодателем:
Это один из наиболее распространенных спорных вопросов. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен. В связи с этим, арендодатель (государство/муниципалитет) вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае централизованного изменения ставок арендной платы уполномоченным органом государственной власти, если это предусмотрено договором и соответствует нормативным актам. Суды признают такие изменения правомерными. Новый размер арендной платы, как правило, применяется с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
* Проблема: Однако, если договор устанавливает конкретную формулу расчета арендной платы, арендодатель не имеет права менять ее в одностороннем порядке, даже если принят нормативный акт, влияющий на способ расчета, если только это не было прямо предусмотрено договором. Это создает сложности для арендаторов, которые могут оказаться в ситуации, когда плата значительно возрастает без их согласия, что требует детального изучения условий договора и применимого законодательства.

2. Реализация исключительных прав собственников зданий/сооружений на приобретение земельных участков без торгов:
Собственники зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на их приобретение (в собственность или аренду) без проведения торгов. Однако, на практике возникают проблемы, связанные с определением соразмерности площади предоставляемого участка функциональному использованию расположенных на нем объектов.

• Проблема: Часто возникают ситуации, когда собственники небольших строений пытаются выкупить или арендовать значительно больший по площади земельный участок, что противоречит принципам рационального использования публичных земель.
• Пути решения: Для определения соразмерности площади земельного участка, приобретаемого под расположенными на нем зданиями или сооружениями, предлагается ввести четкие критерии. Например, законопроект, внесенный в Госдуму в декабре 2024 года, предлагает установить, что совокупная общая площадь зданий, сооружений (в том числе вспомогательных) должна составлять:
  • Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), ведения садоводства – не менее 5% площади образуемого земельного участка.
  • Для других видов разрешенного использования – не менее 10% площади образуемого земельного участка.

Это означает, что площадь земельного участка не может превышать общую площадь зданий больше, чем в 10 раз (в 20 раз для частной застройки). Кроме того, вводится запрет на выкуп участка, если на нем располагаются только вспомогательные объекты без основного здания. Эти изменения призваны предотвратить злоупотребления и обеспечить более справедливое и эффективное использование публичных земель.

3. Проблемы, связанные с государственной регистрацией прав:
С 1 марта 2025 года введена обязанность для организаций подавать документы на кадастровый учет и регистрацию прав исключительно в электронной форме. Также новым основанием для приостановления учетно-регистрационных действий является отсутствие сведений о местоположении границ земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Эти изменения, направленные на цифровизацию и повышение точности данных, могут создавать временные трудности для участников рынка, требуя адаптации к новым процедурам.

Эти и многие другие проблемные вопросы правоприменения подчеркивают необходимость постоянного мониторинга законодательства, анализа судебной практики и выработки эффективных механизмов для разрешения споров в сфере аренды земельных участков государственной и муниципальной собственности.

Предложения по совершенствованию гражданского и земельного законодательства в сфере аренды земельных участков

Унификация и систематизация законодательства

Система правового регулирования земельных отношений в России, несмотря на значительные шаги по ее модернизации, все еще страдает от фрагментарности, внутренних коллизий и пробелов. Для института аренды земельных участков, особенно публичных, это создает правовую неопределенность и затрудняет эффективное правоприменение. Унификация и систематизация законодательства являются ключевыми задачами для повышения его прозрачности и предсказуемости.

1. Гармонизация Гражданского и Земельного кодексов РФ:
Как было показано ранее, существует коллизия между ГК РФ и ЗК РФ (статьи 607, 654 и пункт 12 статьи 22) в отношении существенных условий договора аренды, в частности, размера арендной платы.

• Предложение: Необходимо устранить эти противоречия на законодательном уровне. Наиболее логичным шагом представляется внесение изменений в ГК РФ, прямо закрепляющих размер арендной платы как существенное условие для всех видов аренды земельных участков, либо четкое указание на приоритет ЗК РФ в части регулирования существенных условий аренды земель публичной собственности. Это позволит избежать доктринальных споров и обеспечит единообразное правоприменение.

2. Расширение перечня существенных условий договора аренды земли:
В текущем законодательстве ЗК РФ не содержит полного перечня существенных условий договора аренды. Хотя судебная практика и доктринально признают предмет и размер арендной платы таковыми, для обеспечения полной правовой определенности и защиты интересов сторон целесообразно:

• Предложение: Законодательно расширить перечень существенных условий договора аренды земельного участка. В этот перечень могут быть включены, например:
  • Срок аренды для всех видов земельных участков (не только публичных).
  • Целевое назначение и вид разрешенного использования земельного участка.
  • Обязанности по охране и рациональному использованию земли.
  • Условия передачи участка и его возврата.

Такое расширение позволит минимизировать риски признания договоров незаключенными и обеспечит более детальное регулирование отношений.

3. Принятие специального Федерального закона «Об аренде земельных участков»:
Для комплексного решения проблем и систематизации норм, регулирующих аренду земли, было бы целесообразно:

• Предложение: Разработать и принять специальный Федеральный закон «Об аренде земельных участков». Этот закон мог бы объединить положения ГК РФ и ЗК РФ, касающиеся аренды земли, устранить коллизии, детализировать процедурные аспекты, установить единые принципы определения существенных условий и регулирования специфических видов аренды (например, лесных, сельскохозяйственных участков, ООПТ). Это позволит создать единый, более доступный и логичный правовой акт.

4. Четкое разграничение понятий «земля» и «земельный участок»:
Несмотря на доктринальные разъяснения, в законодательстве все еще присутствует нечеткость в разграничении понятий «земля» как природного объекта и «земельный участок» как объекта гражданских прав. Это создает путаницу и может влиять на применение различных правовых режимов.

• Предложение: Выработать единую концепцию «земельного участка» и четко разграничить эти понятия в Земельном кодексе РФ, возможно, через закрепление отдельной статьи или преамбулы, объясняющей их соотношение. Это обеспечит методологическую корректность и устранит терминологическую неопределенность.

5. Совершенствование регулирования видов разрешенного использования (ВРИ):
Государственной Думой уже принят законопроект, регулирующий вопросы определения и изменения ВРИ земельных участков, который вступит в силу с 1 марта 2026 года. Этот закон дополняет ЗК РФ положениями, определяющими требования к ВРИ, порядок их установления и изменения, а также закрепляет, что основной вид использования считается выбранным со дня внесения сведений о нем в ЕГРН.

• Предложение: После вступления в силу этого закона необходим тщательный мониторинг правоприменительной практики и, при необходимости, дальнейшая доработка для обеспечения прозрачности и предсказуемости процедуры изменения ВРИ, особенно для арендаторов публичных земель.

Реализация этих предложений позволит создать более стройную, логичную и эффективную систему правового регулирования аренды земельных участков, что, в свою очередь, будет способствовать повышению инвестиционной привлекательности земель, их рациональному использованию и защите прав всех участников земельных отношений.

Повышение эффективности использования земель и вовлечение их в хозяйственный оборот

Эффективное использование земельных ресурсов – это один из важнейших факторов устойчивого экономического развития страны. В условиях, когда значительная часть земельного фонда находится в государственной и муниципальной собственности, оптимизация их использования и вовлечение неиспользуемых участков в хозяйственный оборот приобретают первостепенное значение. Правительство РФ активно работает в этом направлении, утверждая соответствующие «дорожные карты» и разрабатывая законопроекты.

1. «Дорожная карта» Правительства РФ и создание новых механизмов:
Правительством РФ утвержден план мероприятий («дорожная карта») по совершенствованию законодательства в сфере земельных отношений, направленный на вовлечение земель в хозяйственный оборот и повышение эффективности их использования.

• Предложение: Необходимо обеспечить своевременную и полную реализацию мероприятий этой «дорожной карты», уделяя особое внимание созданию новых механизмов для наполнения ЕГРН сведениями о границах земельных участков и зарегистрированных правах на объекты недвижимости. С 1 марта 2025 года уже введены изменения, согласно которым регистрационные действия с земельными участками не могут быть выполнены, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ. Это призвано усилить гарантии прав правообладателей и защитить от проблем с определением границ. Важно продолжить работу по выявлению и уточнению границ всех земельных участков публичной собственности.

2. Усовершенствование процедуры торгов земельными участками:
Процедура предоставления публичных земель в аренду через торги, хоть и призвана быть прозрачной и конкурентной, часто оказывается длительной и избыточно бюрократизированной.

• Предложение: Продолжить усовершенствование процедуры торгов по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. С 1 марта 2025 года уже сокращены сроки публикации извещений и сроки на заключение договора по результатам торгов. Например, срок размещения извещения об аукционе сократился с 30 до 10 рабочих дней, а срок для подписания договора победителем – с 30 до 10 рабочих дней. Эти меры необходимо применять и, при необходимости, искать дальнейшие пути оптимизации, сохраняя при этом принципы открытости и конкуренции.

3. Разработка правил определения соразмерности площади земельных участков и расположенных на них строений:
Проблема соразмерности площади земельного участка и находящихся на нем строений при реализации исключительных прав собственников зданий/сооружений на приобретение участков без торгов является острой.

• Предложение: Законодательно закрепить четкие правила определения соразмерности. Законопроект, внесенный в Госдуму в декабре 2024 года, предлагает установить, что совокупная общая площадь зданий, сооружений должна составлять: для ИЖС, ЛПХ, садоводства — не менее 5% площади образуемого земельного участка; для других ВРИ — не менее 10% площади образуемого земельного участка.

Это означает, что площадь земельного участка не может превышать общую площадь зданий больше, чем в 10 раз (в 20 раз для частной застройки). Кроме того, вводится запрет на выкуп участка, если на нем располагаются только вспомогательные объекты без основного здания. Эти изменения призваны предотвратить злоупотребления и обеспечить более справедливое и эффективное использование публичных земель.

4. Унификация расчета арендной платы:
Несбалансированность кадастровой стоимости и разрозненность подходов к определению арендной платы снижают инвестиционную привлекательность территорий.

• Предложение: Завершить работу по установлению единого порядка определения размера арендной платы за государственные и муниципальные земельные участки, особенно для случаев аренды без проведения торгов, с дифференцированным подходом к ставкам и срокам уплаты. С 1 января 2026 года предлагается закрепить этот механизм, основанный на кадастровой стоимости. Это должно сделать расчеты более прозрачными, предсказуемыми и справедливыми.

5. Вовлечение неиспользуемых земель в экономическую деятельность:
Значительные площади государственных и муниципальных земель остаются неиспользуемыми или используются неэффективно.

• Предложение: Разработать и внедрить эффективные механизмы выявления неиспользуемых или неэффективно используемых публичных земель и их принудительного вовлечения в хозяйственный оборот (например, через аукционы с понижением цены, предоставление льготных условий для развития определенных видов деятельности). Закрепление понятия «освоение земельных участков» в ЗК РФ, как это предусмотрено «дорожной картой» Правительства, станет важным шагом в этом направлении.

Реализация этих предложений позволит не только повысить эффективность использования земельных ресурсов, но и создать более благоприятные условия для инвестиций, стимулировать экономический рост и обеспечить рациональное управление государственным и муниципальным земельным фондом.

Защита прав арендатора и арендодателя в спорных ситуациях

Эффективность правовой системы определяется не только наличием норм, но и способностью обеспечить защиту прав сторон в спорных ситуациях. В сфере аренды земельных участков государственной и муниципальной собственности такая защита приобретает особую актуальность, поскольку затрагивает как частные, так и публичные интересы.

1. Защита прав арендатора при установлении публичного сервитута:
Одним из наиболее актуальных и недостаточно урегулированных вопросов является защита прав арендатора при установлении публичного сервитута на арендованном им земельном участке. Публичный сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком для обеспечения государственных или муниципальных нужд (например, прокладка коммуникаций, проход или проезд).

• Проблема: Действующее законодательство не предусматривает специальных механизмов защиты прав арендатора в таких ситуациях. Арендатор оказывается в уязвимом положении, поскольку его право пользования ограничивается, а компенсация за такие ограничения может быть недостаточной или вовсе отсутствовать. Хотя арендатор публичного земельного участка, обременяемого сервитутом, может заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды, вопросы о внесении платы за публичный сервитут и уведомлении арендатора остаются предметом дискуссий. Суды признают право арендатора на подачу искового заявления об оспаривании установления публичного сервитута в отдельных целях, но это не решает проблему системно.
• Предложение: Необходимо внести изменения в Земельный кодекс РФ, которые:
  • Четко определят порядок уведомления арендатора о предстоящем установлении публичного сервитута.
  • Предусмотрят механизмы справедливой компенсации арендатору за убытки, связанные с ограничением его прав (например, уменьшение арендной платы, возмещение упущенной выгоды).
  • Установят право арендатора на расторжение договора аренды без штрафных санкций, если установление публичного сервитута делает невозможным использование участка по целевому назначению.
  • Возможно, предусмотреть обязанность публичного образования по предоставлению равноценного участка взамен, если это возможно.

2. Усиление контроля за целевым использованием земель:
Несмотря на наличие норм, нецелевое использование земель остается проблемой.

• Предложение: Усилить государственный земельный надзор. Внедрение современных технологий (дистанционное зондирование земли, ГИС-технологии) позволит более оперативно выявлять нарушения и привлекать недобросовестных арендаторов к ответственности. Это также предполагает совершенствование механизмов фиксации нарушений и ускорение процедур судебного разбирательства.

3. Повышение прозрачности и доступности информации:
Недостаток информации о свободных земельных участках, условиях их предоставления и обременениях создает предпосылки для злоупотреблений.

• Предложение: Развивать электронные сервисы и порталы, обеспечивающие полную и актуальную информацию о земельных участках, находящихся в публичной собственности. Это включает данные о кадастровой стоимости, ВРИ, обременениях, а также о планируемых торгах и результатах их проведения.

4. Развитие досудебного урегулирования споров:
Судебные процессы часто являются длительными и затратными.

• Предложение: Развивать альтернативные способы разрешения споров, такие как медиация, особенно в вопросах изменения условий договора, пересмотра арендной платы или небольших нарушений. Это может способствовать более быстрому и менее конфликтному разрешению разногласий.

Реализация этих предложений позволит не только более эффективно защищать права арендатора и арендодателя, но и создавать более стабильную, предсказуемую и справедливую среду для функционирования института аренды земельных участков в Российской Федерации.

Заключение

Исследование особенностей аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, является актуальной и многогранной задачей, стоящей перед современной юридической наукой и практикой. Проведенный анализ позволил всесторонне рассмотреть ключевые аспекты этого института, выявить его исторические корни, современное правовое регулирование, а также наиболее острые проблемы правоприменения и предложить пути их решения.

Систематизируя основные выводы исследования, можно констатировать, что:

1. Институт аренды земли имеет глубокие исторические корни в России, пройдя путь от архаичных форм до современного сложного механизма, основой которого стало признание многообразия форм собственности на землю в 1990-х годах и принятие Гражданского и Земельного кодексов РФ.
2. Современная система правового регулирования аренды публичных земель является многоуровневой, основываясь на Конституции РФ, ЗК РФ, ГК РФ и значительном массиве подзаконных актов. Она находится в постоянной динамике, о чем свидетельствуют новейшие изменения 2023-2025 годов, касающиеся видов разрешенного использования, порядка торгов и правил определения границ.
3. Земельный участок как объект гражданских прав требует строгой индивидуализации, а его правовой режим определяется категорией земли и видом разрешенного использования. Особенности аренды для земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда и особо охраняемых природных территорий (ООПТ) обусловлены их уникальным публично-правовым статусом и строгими ограничениями на использование.
4. Существенные условия договора аренды – предмет и размер арендной платы – являются критически важными, и их некорректное определение может повлечь признание договора незаключенным. В законодательстве сохраняются коллизии между ГК РФ и ЗК РФ, а также пробелы, требующие унификации, например, в вопросе индивидуализации части земельного участка.
5. Порядок предоставления, определения арендной платы, заключения и прекращения договоров аренды публичных земель строго регламентирован. Доминирует принцип предоставления через торги, но предусмотрены многочисленные исключения. При этом, «продление» аренды фактически означает заключение нового договора. Определение арендной платы все более привязывается к кадастровой стоимости, что с 2026 года станет универсальным подходом.
6. Правоприменительная практика сталкивается с рядом типовых проблем, включая оспаривание кадастровой стоимости (где арендаторы имеют право на защиту своих интересов), сложности с изменением категории земель и ВРИ (особенно для арендаторов), а также вопросы расторжения договора из-за нецелевого использования или несоблюдения условий. Верховный Суд РФ играет ключевую роль в формировании единообразных подходов к разрешению этих споров.

На основании проведенного исследования были разработаны следующие предложения по совершенствованию гражданского и земельного законодательства:

• Унификация и систематизация законодательства: Устранение коллизий между ГК РФ и ЗК РФ относительно существенных условий договора аренды, расширение их перечня, а также принятие специального Федерального закона «Об аренде земельных участков» для создания единого, комплексного акта.
• Четкое разграничение понятий «земля» и «земельный участок»: С целью устранения терминологической неопределенности и обеспечения методологической корректности.
• Повышение эффективности использования земель: Полная реализация «дорожной карты» Правительства РФ по вовлечению земель в оборот, дальнейшее совершенствование процедуры торгов (с учетом изменений 2025 года), разработка законодательных критериев соразмерности площади земельных участков и расположенных на них строений при выкупе, а также унификация расчета арендной платы на основе кадастровой стоимости.
• Защита прав арендатора и арендодателя: Разработка специальных механизмов защиты прав арендатора при установлении публичного сервитута (уведомление, компенсация, право на расторжение), усиление государственного земельного надзора с применением современных технологий, повышение прозрачности и доступности информации о публичных землях, а также развитие досудебных способов разрешения споров.

Перспективные направления дальнейших исследований в данной сфере включают более глубокое изучение влияния цифровизации (внедрение электронного документооборота, ГИС-технологий) на земельные отношения, анализ эффективности новых законодательных инициатив после их вступления в силу, а также сравнительно-правовой анализ механизмов аренды публичных земель в зарубежных странах для выявления лучших практик, применимых в российских условиях. Кроме того, остается актуальным исследование вопросов, связанных с изменением климата и его влиянием на использование и охрану земельных ресурсов, что может потребовать новых подходов к регулированию арендных отношений.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (в ред. от 27.07.2010 г.); Часть вторая от 26.01.1996 г. №14-ФЗ (в ред. от 08.05.2010 г.).
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ // Российская газета. 2001. 30 ноября (в ред. от 29.12.2010 г.).
4. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 г. №200-ФЗ // Российская газета. 2006. 08 декабря (в ред. от 28.12.2010 г.).
5. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 г. №74-ФЗ // Российская газета. 2006. 08 июня (в ред. от 28.12.2010 г.).
6. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 г. №195-ФЗ // Российская газета. 2001. 31 декабря (в ред. от 29.12.2010 г.).
7. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 г. №63-ФЗ // Российская газета. 1996. 18-20, 25 июня (в ред. от 11.01.2011 г.).
8. Федеральный закон от 14 марта 1995 г. №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» // Российская газета. 1995. 22 марта (в ред. от 27.12.2009 г.).
9. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. 1998. №29. Ст.3399 (в ред. от 30.12.2008 г.).
10. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2001. 30 октября (в ред. от 29.12.2010 г.).
11. Федеральный закон от 10 января 2002 г. №7-ФЗ «Об охране окружающей среды» // Российская газета. 2002. 12 января (в ред. от 29.12.2010 г.).
12. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Российская газета. 2002. 27 июля (в ред. от 29.12.2010 г.).
13. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // Российская газета. 2004. 30 декабря (в ред. от 25.12.2009 г.).
14. Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // Российская газета. 2002. 21 ноября.
15. Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2009. № 30. Ст.3821.
16. Анисимов, А.П. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики / А.П. Анисимов, С.В. Дзагоев, Л.Т. Кокоева; отв. ред. А.Я. Рыженков. – М.: Новый индекс, 2009. – 232 с.
17. Ахметшина, Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореферат дисс… канд.юрид.наук. – Казань, 2002. – 28 с.
18. Брагинский, М.И. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: Статут, 2006. – 792 с.
19. Грудцына, Л.Ю. Земля: Справочник собственника и арендатора: справочное пособие / Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова. – М.: Юстицинформ, 2007. – 384 с.
20. Дорошкова, А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения: Автореф.дисс… канд.юрид.наук. – Саратов, 2002. – 30 с.
21. Захарова, О.Н. Непреодолимая сила в российском гражданском праве. – Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2006. – 110 с.
22. Коротеева, Л.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация: уч.пос. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. – 158 с.
23. Скворцов, О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. – М.: Волтерс Клувер, 2006. – 368 с.
24. Сухова, Е.А. Справочник юриста по земельному праву. – СПб: Питер, 2007. – 272 с.
25. Анисимов, А.П. Понятие земель специального назначения и их правового режима // Право и политика. 2006. № 3. С.52-62.
26. Афонина, А.В. Актуальные проблемы земельно-имущественных отношений // Жилищное право. 2008. № 8. С.15-25.
27. Башмаков, Г.С. Современные проблемы нового земельного законодательства // Государство и право. 1995. № 8. С.35-44.
28. Белый, Г.В. О соотношении административной ответственности за нарушение правил охраны земель с другими видами юридической ответственности // Право и государство: теория и практика. 2008. № 6. С.98-102.
29. Быковский, В.К. Договор аренды лесного участка как правовая форма осуществления предпринимательской деятельности по использованию лесов // Предпринимательское право. 2008. №2. С.36-38.
30. Галиева, Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. № 10. С.27-28.
31. Грачева, И.Л. Обзор судебной практики по делам об использовании земельных участков // Арбитражные споры. 2007. № 1. С.13-28.
32. Губин, Е.П. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости / Е.П. Губин, О.В. Чумакова // Вестник Арбитражного суда города Москвы. 2007. № 3. С.55-61.
33. Дегтев, А.В. Земля – объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. 2005. №8. С.54-61.
34. Дихтяр, А.И. Государственные и муниципальные нужды – основания изъятия (выкупа) земельного участка / А.И. Дихтяр, Е.С. Клейменова // Юрист. 2007. №11. С.34-39.
35. Долгорова, А.Г. История аренды земельных участков в России и за рубежом // История государства и права. 2010. № 11. С.37-39.
36. Евсегнеев, В.А. Законодательство об аренде земли // Законодательство и экономика. 2009. №7. С.74-78.
37. Емельянов, А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости // Недвижимость. Строительство. Право. 2008. №4. С.20-22.
38. Иванова, С.В. Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения: проблемы и пути их решения // Право и государство: теория и практика. 2009. № 4. С.92-95.
39. Казанцев, Н.Д. Декрет о земле и законодательные основы земельного строя СССР // Вестник Московского университета. 1967. № 5. С.13-28.
40. Крамкова, Т.В. Гражданско-правовое понятие земельного участка // Закон. 2007. №1. С.49-54.
41. Лермонтов, Ю.М. Об особенностях заключения и исполнения договора аренды: что нужно знать контрагентам // Право и экономика. 2008. №5. С.38-46.
42. Митягин, К.С. Понятие «земельный участок» // Законодательство. 2007. №5. С.14-26.
43. Румянцев, Ф.П. О некоторых правовых особенностях начала аграрной истории современной России // История государства и права. 2007. №21. С.17-18.
44. Тихомиров, М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. 2007. №12. С.77-90.
45. Трубицына, О.А. Отмена крепостного права и ее влияние на положение государственных крестьян в России второй половины XIX века // Материалы научно-практической конференции юридического факультета Елецкого государственного университета им. И.А. Бунина «Конституция Российской Федерации и ее роль в формировании российской правовой системы». – Елец: Изд-во ЕГУ им. И.А. Бунина, 2009. С. 95-100.
46. Филаткина, Ю.Е. Влияние на развитие аренды земельного участка как комплексного института земельного права, некоторых вещных и обязательственных институтов римского права // Адвокат. 2009. № 10. С.90-97.
47. Хаустов, Д.В. Обзор нового законодательства // Экологическое право. 2010. № 1. С. 40 – 47.
48. Чаркин, С.А. Правовые особенности заключения договора аренды // Российская юстиция. 2008. № 8. С.13-15.
49. Чаркин, С.А. Правовые особенности сделок, объектом которых является земельная доля, и основные проблемы, возникающие на практике // Право и государство: теория и практика. 2009. № 2. С.106-109.
50. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.11.2008 г. №14458/08 по делу N А31-1898/2007-12 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
51. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 07.08.2009 г. № ВАС-9630/09 по делу N А32-8797/2008-39/149-16/398 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
52. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.10.2009 г. №ВАС 2985/09 по делу № А56-14331/2008 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
53. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.11.2009 г. № ВАС-12207/09 по делу N А76-1005/2008-1-158/4-635/36 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
54. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
55. Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).
56. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 за 2023 год.
57. Решение Верховного Суда РФ от 14.01.2025 N АКПИ24-860.