Содержание
Введение3
Глава 1. Договор купли — продажи недвижимости: понятие и содержание6
1.1. Предмет, содержание и форма договора купли-продажи6
1.2. Общее понятие и виды недвижимого имущества12
Глава 2. Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости21
1.1. Понятие, назначение, цели, задачи, функции, принципы государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости21
1.2. Становление, развитие и современное правовое регулирования государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости30
Глава 3. Проблемы и перспективы правового регулирования договора купли-продажи недвижимости40
3.1. Пути разрешения проблем определения понятия «недвижимое имущество»40
3.2. Пути разрешения проблем государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимости47
Заключение59
Список источников и литературы61
Приложения67
Выдержка из текста
Введение
Актуальность и практическое значение выбранной темы обусловлены огромным значением недвижимого имущества и его оборота в гражданских правоотношениях, порядка возникновения и прекращения прав собственности на него, большим вниманием законодателя к вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно, в первую очередь были приняты Гражданский кодекс РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства . В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, что лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.
Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости.
Научная значимость темы обусловлена тем, что вопросам регулирования оборота недвижимости законодателем всегда уделялось особое внимание, это обусловлено значением и сложностью указанной сферы отношений. Недвижимость является специфическим объектом гражданских правоотношений. На объекты недвижимости распространяется особый правовой режим. Главная его черта — специальный порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, а также специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом.
Данная тема, в силу ее важности и актуальности, особенно в настоящее время, широко и последовательно освещена в отечественной юридической литературе. Научные исследования правовых проблем правового регулирования сделок с недвижимым имуществом развиваются по нескольким направлениям. Во-первых, различные аспекты правового режима недвижимости рассматриваются в работах, посвященных объектам гражданских прав и вещным правам. Во-вторых, в последнее время появились значительные работы, посвященные непосредственно правовой проблематике недвижимости . В-третьих, наиболее активно разрабатываются отдельные аспекты правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости, административно-правовые и организационные вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правового режима отдельных видов недвижимого имущества. Значение купли-продажи еще и в том, что нормы, ее регулирующие, субсидиарно распространяются и на иные договоры, свя-занные с отчуждением помещений в многоквартирных домах: мены, дарения, ренты. Исходя из этого положения общего характера о купле-продаже в той мере, в коей они не противоречат существу регулируемых отношений, относятся и к названным договорам. Так, например, по правовому регулированию приобретение прав на недвижимое имущество в результате мены является частным случаем купли-продажи . Стороны одновременно выступают продавцами в отношении отчуждаемого помещения и покупателями в отношении помещения приобретаемого. В силу специфики предмета договор мены жилыми помещениями подлежит государственной регистрации, равно как и переход прав по нему. Несмотря на значительное количество работ, посвященных правовым вопросам регулирования сделок с недвижимостью, нужно тем не менее констатировать, что это не привело к качественному сдвигу в реальном правовом обеспечении отношений в области оборота недвижимости. По многим вопросам исследователи занимают диаметрально противопо-ложные позиции.
Основной научной литературой для написания работы явились прежде всего монографии известных отечественных ученых-цивилистов Г.Ф. Шершеневича, А.С. Звоницкого и Д.И. Мейера, современных юристов В.Г. Гавриленко, Н.И. Ядевича, Д.А. Колбасина, О.М. Козыря, А.В. Черных, некоторых других. Кроме того, интересными для анализа стали публикации в специализированных периодических юридических изданиях таких авторов, как П.А. Фалилеева, Г.С. Мостова, М.В. Царева, М.В. Абрамовой и некоторых других авторов.
Цель работы — рассмотреть договор купли-продажи недвижимости.
Задачи:
— провести общий анализ юридической категории «договор купли — продажи» в гражданском праве;
— проанализировать особенности отельных видов договоров: купли продажи земельного участка, купли – продажи квартиры, купли – продажи государственного предприятия должника.
Объектом исследования явилось гражданское законодательство Рос-сийской Федерации.
Предмет исследования – понятие недвижимого имущества как объекта купли-продажи по действующему законодательству Российской Федерации.
Структурными элементами дипломной работы являются введение, три главы, заключения и списка источников.
Глава 1. Договор купли — продажи недвижимости: понятие и содержание
1.1. Предмет, содержание и форма договора купли-продажи
Не всякий, наверное, знает, в том числе и профессиональный юрист, что старый ГК РСФСР 1964 года не содержал в себе определения правовой конструкции договора. В ст. 158 ГК РСФСР приводилась лишь формулировка обязательства в качестве разновидности сделки.
В социалистических хозяйственных, планово-экономических отноше-ниях договору уделялось определенное внимание, однако роль его в основном сводилась к регламентированию правоотношений на уровне государственных структур.
В новом ГК РФ, в ст. 420, мы, наконец, встречаем подробное определение этого важного для нас сегодня понятия. Сформулировано оно, несомненно, с учетом идей и принципов создаваемых у нас сейчас новых рыночных отношений собственности.
Часть вторая ГК посвящена исключительно обязательствам и догово-рам. Как точно и емко отметил известный правовед С.С. Алексеев, «это сугубо деловая, «рабочая» часть всего законодательного документа» , и без его логически строгой кодификации царил бы хаос, невероятный разнобой в исходных документах.
В ГК РФ законодатель закрепил полное равенство всех участников договорных правоотношений, что означает юридическое равенство контрагентов при заключении и исполнении договора, судебной защите их прав и интересов. Стороны поэтому вправе применять диспозитивные нормы: заключать по своему усмотрению нетипичные договоры, не противоречащие общим началам и смыслу права, обычаям делового оборота.
И наконец, в части второй ГК все-таки более детально регламентиру-ются те договорные отношения, которые особенно часто складываются на современном рынке. Законодатель пошел по этому пути в силу ряда причин.
Станислав Антонович Хохлов, бывший исполнительный директор Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, объяснял такую позицию законодателя следующими факторами.
Во-первых. Детализация правил об основных видах договоров отражает объективную потребность в повышении роли закона в регулировании экономического оборота.
Во-вторых. Такие подробные правила необходимо устанавливать на уровне федерального закона для того, чтобы не допустить регламентации отношений на общероссийском рынке региональными и ведомственными актами.
В-третьих. Регулирование типичных договорных связей способствует стабилизации правил поведения участников экономической деятельности, исключает произвол, ведущий к разрушению сложившихся экономических связей .
Социальная ценность нового договорного права России заключается еще и в том, что оно устраняет многочисленные противоречия в законода-тельстве, оставшиеся от старой административно-командной системы.
Следует сказать и о других новеллах договорного права России. Так, Кодекс теперь предоставляет предпринимателям широкую свободу усмотрения: выбор партнера, условий договора и жесткую ответственность за невыполнение обязательств. В случае заключения предпринимателем договора с частным лицом Кодекс защищает гражданина как более слабую сторону (ст. 461 и ст. 835 ГК), в том числе защищает денежные вклады гражданина от недобросовестного предпринимателя.
Принципиальной особенностью в ГК (статья 11) является усиление защиты прав кредиторов . В Кодексе реализованы и другие идеи ученых-правоведов, которые при разработке и принятии ГК явились предметом острейших дискуссий.
Так, в силу ст. 421 ГК стороны могут заключить договор как преду-смотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми ак-тами. По буквальному смыслу этой статьи смешанные и типичные договоры могут быть предусмотрены и регламентированы, помимо ГК, другими федеральными законами, а также указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации. Следует, однако, учитывать, что, согласно статье 3 и другим положениям ГК, постановления Правительства могут вторгаться в сферу гражданско-правового договорного регулирования только в случаях, строго определенных законом. При этом в интересах стабилизации и упорядочения типичных договорных связей целесообразно, чтобы типизация осуществлялась в первую очередь в кодифицированном законе. Часть вторая ГК ориентирует именно на такой подход, давая типизацию договоров, которые опосредуют основную массу экономических связей .
По убеждению С.С. Алексеева, сегодня «… именно в Российском Гражданском кодексе содержится законодательно закрепленная юридическая, в чем-то даже «философская» основа современной рыночной экономики, ее суть — экономическая свобода, выраженная в праве, т.е. частное право» .
Далее в своих комментариях Гражданского кодекса РФ С.С. Алексеев на убедительных примерах доказывает, что частное право — основа современного цивилизованного рынка. Новизну термина «частное право», отмечает он, нельзя понимать примитивно, как удел сугубо эгоистических интересов меньшинства. Опираясь на ст. 1 ГК РФ, он показывает, что практически в каждом ее пункте «сидят» идеи частного права. Произвол и злоупотребление этими правами в силу ст. 10 ГК исключены потому, что лица, злоупотребляющие своими правами, не могут рассчитывать в таком случае на их защиту. Все это подтверждает мысль о том, что в основе договорного права России сегодня лежат частноправовые начала.
И все же, говоря о реализации нового договорного права в условиях сегодняшнего экономического положения в России, нельзя не отметить наличие в нем противоречий. Возьмем, к примеру, цену и форму договора. Так вот, оказывается, стороны не совсем свободны в их выборе. В юридической литературе вопрос о цене возмездного договора является спорным. Авторы учебника «Гражданское право» относят цену к числу обычных условий договора , а другие правоведы считают, что цена является существенным условием всякого возмездного договора . В обоснование этого авторы ссылаются на п. 1 ст. 424 ГК. На практике, однако, мы вряд ли встретим возмездный договор, в котором отсутствует указание о цене. И обусловлено это не только развивающимися рыночными отношениями, но и фактором непрекращающейся инфляции. Поэтому отсутствие цены в договоре порождает массу невыгодных последствий для всех сторон договора. Противоречива также ситуация и с формами договоров. В связи с тем что договор является одним из видов сделок, к его форме применяются общие правила о форме сделок.
Фискальные органы придают значение не волеизъявлению сторон и их согласию, а фактическим условиям договора: цене, срокам, сумме договора и т.п. Однако на практике сами участники договора зачастую составляют его так, что его содержание вызывает разночтения в толковании, порождая в свою очередь споры между контрагентами и органами ФНС России.
В целях разрешения споров в ст. 431 ГК сформулированы правила толкования договора: принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и предложений, вытекающие из него смысл и взаимоотношения. При этом допускается привлечение к исследованию не только самого договора, но и других обстоятельств (п. 2 ст. 431). Однако дело в том, что налоговая служба толкует договор по фактическим и достаточно наполненным содержанием разделам договора. Вот о чем не следует забывать.
Итак, от того, как четко, грамотно и умело в правовом смысле составлен и заключен тот или иной договор, зависит экономический, материальный и финансовый интерес его контрагентов. Иначе говоря, договор — цивилизованный путь существования и деятельности юридических лиц в непрерывно развивающихся рыночных отношениях.
Отсюда очевидны значение, роль и важность современного договорного права России во всех жизненных, экономических, имущественных и других бесчисленных гражданских правоотношениях.
Понятно, что без знания общих положений о договорах и умения применять их на практике ни один участник гражданского оборота не может чувствовать себя уверенно . Однако концептуальное обозначение основных идей договорных обязательств не исчерпывает всей проблематики договорных отношений. В этой связи принятие третьей части ГК существенно облегчает внутренний и внешнеэкономический гражданский оборот. А с появлением Земельного, Жилищного, Налогового кодексов роль и значимость гражданского права еще более возрастают.
Несмотря на позитивность идей указанных кодексов, не следует ожи-дать быстрого утверждения частноправовых отношений. Им предстоит длительный и сложный путь. Не устранены еще узаконения, рассчитанные на администрирование. Не подготовлено общественное сознание, нет специалистов в области частного права, не создана его система. Реформаторские законы России последних лет, будучи приняты на основе компромисса различных политических партий и течений, противоречивы, не отличаются высокой правовой культурой и законодательной техникой.
Гражданский кодекс России не исчерпывает всей системы гражданского права, и в нее будут еще включаться другие законы и подзаконные нормативные акты1. Рассматривая гражданское право как систему свободных правоотношений формально равных субъектов, следует отдавать себе отчет, что это равенство может быть реализовано только с помощью определенной разработанной процессуальной формы (процедуры). Именно она опосредствует связь материальной нормы с реальными отношениями, с субъективным правом. Отсутствие процедуры всегда давало простор и возможность принимать произвольные решения по «своему» усмотрению, практически подменяя правовой процесс политическим .
Список использованной литературы
I. Нормативно-правовые акты
1.Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая). ФЗ от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Российская газета. 06 февраля 1996 г. № 23. 07 февраля 1996 г. № 24.
2.Водный Кодекс Российской Федерации. ФЗ от 16 ноября 1995 г. № 167-ФЗ // Российская газета. 23 ноября 1995 г. № 227; 25 ноября 1995 г. № 229.
3.Воздушный Кодекс Российской Федерации. ФЗ от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ // Российская газета. 26 марта 1997 г. № 59-60.
4.Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации. ФЗ от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ // Российская газета. 01 – 05 мая 1999 г. № 85-86.
5.Земельный Кодекс Российской Федерации. ФЗ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2005) // Российская газета. 30 октября 2001 г. №№ 211-212.
6.Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07 марта 2001 г. № 24-ФЗ // Российская газета. 13 марта 2001 г. № 50-51.
7.Жилищный Кодекс Российской Федерации. ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. 12 января 2005 г. № 1.
8.ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ ( в ред. от 30.06.2008 г.). «О госу-дарственной регистрации прав на недвижимое имущество с сделок с ним»
II. Литература
9.Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. — М., 2005.
10.Алексеев В.А.Недвижимое имущество: государственная регистра-ция и проблемы правового регулирования. – М.: Волтерс Клувер, 2007
11.Амелина А.Н. Стадии государственной регистрации прав на недви-жимое имущество и сделок с ним//Экспертиза, 2007, № 12
12.Арабидзе Д.Г. анализ проблем и перспектив государственной реги-страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – М.: Олма-пресс, 2006 – с
13.Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договоров арен-ды нежилых помещений в г. Москве: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2004.
14.Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. – М., 2001
15.Баранов А.С. Практика судебных споров в сфере сделок с недвижи-мостью. – М.: Юридическая литература, 2008
16.Бахрах Д.Н. Административное право России. Учебник для вузов. – М.: ПРИОР, 2005
17.Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организа-ции оборота недвижимости. — М., 2001
18.Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предприни-мателей. М., 1996
19.Глинщикова Т.В. Право общей собственности на здания: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2004.
20.Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сб. статей / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2005.
21.Гребнева Н.Е. Договор продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2002.
22.Дзуцева М.Р. Законодательное обеспечение государственной реги-страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. … канд. юрид наук. М., 2004
23.Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы госу-дарственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Томск, 2003.
24.Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регист-рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2001
25.Дубовик О.Л. Экологическое право: Учеб. М.: Проспект, 2003
26.Законодательство о государственной регистрации прав на недви-жимое имущество и сделок с ним / Сост. и вводный комментарий П.В. Кра-шенинникова. 3-е изд., перераб. и доп. — М., 2004.
27.Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право, 2005, № 3
28.Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с не-движимостью как средство государственного регулирования предпринима-тельской деятельности: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. -М., 2005.
29.Илюшина М.Н. Аренда недвижимости и государственная регистра-ция // Закон, 2006, № 2.
30.Карлин А.Б. Принципы регистрационной системы прав на недви-жимость в условиях экономической интеграции // Вестник Министерства юс-тиции РФ, 2005, № 1.
31.Карцева Н.С. Договор аренды недвижимости в современном рос-сийском гражданском праве: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2004
32.Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Ось-89, 2001
33.Кирсанов А.И. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. – М., 2005
34.Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. М., 1998.
35.Кох У., Магнус У., Винклер фон Моренфельс П. Международное частное право и сравнительное правоведение. — М., 2001
36.Крылов С.В. Регистрация прав на недвижимость: понятие и про-блемы // Российская юстиция. 1997. № 10
37.Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гра-жданского законодательства о недвижимом имуществе/Под ред. В.В. Вит-рянского.-М., 2003.
38.Опарина М.В. Современная система государственной регистрации в России. – М.: ПРИОР, 2007
39.Пиепу Ж.-Ф., Ягр Ж. Профессиональное нотариальное право. М., 2001.
40.Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникнове-ния прав на недвижимость // Законодательство, 2002, № 8
41.Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учрежде-ний юстиции. – М., 2006
42.Плотникова И.Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц // Государственная регистрация прав на недви-жимость: теория и практика. — М., 2005
43.Полунеева Е.В. Институт государственной регистрации прав на не-движимое имущество и сделок с ним (гражданско-правовой аспект) : Дис. … канд. юрид. наук. — М., 2004
44.Попондопуло В.Ф. Коммерческое (предпринимательское) право: Учебник. М.: Юристъ, 2003.
45.Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2002.
46.Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006
47.Семенов А.Н. Недвижимое имущество: государственная регистра-ция и проблем правового регулирования. М.: Олма-пресс, 2006
48.Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. – М., 2006
49.Смирнова А.Н. Особенности регистрационных действий в зарубеж-ных государствах. – М.: ПРИОР, 2006
50.Смирнова А.Н. Административное право РФ. Учебник для ВУЗов. – М.: Юридическая литература, 2006
51.Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004
52.Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в граж-данском праве: теоретические проблемы: Автореф. дис. … д-ра юрид. наук. — Екатеринбург, 2004
53.Судакова К. Недвижимость по итальянскому праву // Юрист и бух-галтер. 2004. № 3 (16).
54.Суханов Е.А. Ограниченные вещные права: Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушникова. — М., 2005
55.Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация как способ охраны прав на недвижимость// Закон, 2006, № 2.
56.Яковлев П.А. Законодательство, регулирующее порядок государст-венной регистрации/Новый правовед, 2008, № 11
57.Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006
III. Материалы судебной практики
58.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 декабря 1999 г. № А26-2393/99-01-05/89
59.Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граж-дан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева»
60.Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О не-которых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
61.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Су-да Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики раз-решения споров, связанных с применением Федерального закона «О государ-ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2001. № 4.
62.Гражданский кодекс Российской Федерации с постатейным прило-жением судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, Выс-шего Арбитражного Суда Российской Федерации и федеральных арбитраж-ных судов округов / Сост. Н.Н. Аверченко. М., 2005