ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение. 3
Глава I. Правовое регулирование договора кули-продажи недвижимости 6
§1. Особенности правового режима недвижимости 6
§2. Содержание договора купли-продажи недвижимости 13
Глава II. Заключение договора купли-продажи недвижимости 25
§1. Форма договора купли-продажи недвижимости 25
§2. Государственная регистрация перехода права собственности 29
Глава III. Особенности договоров купли-продажи отдельных видов недвижимости 41
§1. Купля-продажа здания (сооружения) 41
§2. Купля-продажа земли 51
§3. Купля-продажа жилого помещения 58
Заключение 67
Глоссарий 70
Список сокращений 72
Список литературы 73
Приложение 1 80
Приложение 2 81
Приложение 3 83
Содержание
Выдержка из текста
В литературе тема купли-продажи достаточно глубоко разработана, а потому, имеется и ряд статей и монографических работ не только теоретиков в данной области, но и практиков: М.И. Брагинского, О.Н. Садиковой, А.П. Сергеева и др.
Так же, в работе уделено внимание вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Это связано с тем, что согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав ─ государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
При написании работы были использованы научные исследования отечественных авторов в области гражданского и жилищного права, при этом следует отметить труды таких ученых, как Суханов Е.А., Крашенинников П.В., Эрделевский А.М. и других.
Настоящее исследование посвящено анализу правовых проблем, возникающих при заключении договора купли-продажи недвижимости, выявлению недостатков действующего законодательства, регулирующего сферу купли-продажи, с целью обоснование предложений по их устранению.Договор купли-продажи недвижимости весьма часто используется в юридической практике, обладая при этом определенной правовой спецификой, которую необходимо учитывать в договорном процессе. Несмотря на подробную регламентацию в действующем законодательстве процесса заключение договора купли-продажи недвижимости, а также прав и обязанностей субъектов этого договора, реализация законодательных положений на практике наталкивается на определенные трудности, о чем свидетельствуют многочисленные примеры из судебной практики.
Не всякий, наверное, знает, в том числе и профессиональный юрист, что старый ГК РСФСР 1964 года не содержал в себе определения правовой конструкции договора. В ст. 158 ГК РСФСР приводилась лишь формулировка обязательства в качестве разновидности сделки.
— дать общую характеристику договора купли-продажи, договора купли-продажи недвижимости;- выявить особенности договора купли – продажи недвижимости- исследовать договор купли-продажи недвижимости в контексте законодательства и судебной практики;
Эта тема была выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимостью в настоящее время составляют значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности физических и юридических лиц, а также в гражданском обороте.
Договор купли-продажи недвижимости довольно-таки часто применяется в юридической практике, обладая при этом некоторой юридической спецификой, которую требуется учитывать в договорном процессе. Несмотря на подробную регламентацию в действующем законодательстве процесса оформления договора купли-продажи недвижимости, а также прав и обязанностей участников данного договора, реализация нормативно-правовых положений на практике наталкивается на некоторые трудности, о чем свидетельствуют многообразные примеры из судебной практики. На сегодняшний день все больше происходит судебных споров, возникающих в связи с приобретением по договорам купли-продажи недвижимости. Это связано с тем, что недвижимость, в силу своей высокой цене и предопределенной ею большой привлекательности для недобросовестных граждан, очень часто становится объектом противозаконных действий. Споры формируются как при осуществлении сделок, государственной регистрации прав, так и в последующем, когда заявляются требования о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок. Обосновывается, что огромное число споров объясняется не только необоснованными действиями одних недобросовестных граждан и правовой безграмотностью иных, но и несовершенством самого закона, не лишенного внутренних противоречий. Представляется, что выработка предложений и рекомендаций, нацеленных на последующее совершенствование законодательства о купле-продаже недвижимости и, самое важное, формирование эффективной конструкции реализации его положений, должно способствовать преодолению данных явлений.
Методической основой работы являются общенаучные и частнонаучные методы: системно-структурный, формальнологический, сравнительно-правовой и другие, широко применяемые в гуманитарных науках. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в курсовой работе, осуществлено путем комплексного применения методов социально-правового исследования, таких как историко-правовой, статистический и логико-юридический.
Таким образом, актуальность темы исследования заключается в особом значении объектов недвижимости в хозяйственной деятельности юридических лиц, жизни граждан, а также несовершенством законодательства.
В настоящее время договор купли-продажи является одним из наиболее распространенных договоров не только в Российской, но и в мировой юридической практике.В современном мире договор купли-продажи является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота.Данная работа посвящена изучению особенностей договора купли-продажи недвижимости.
В качестве цель исследования выступает теоретический анализ понятия купли-продажи недвижимости в юридических источниках литературы и анализ специфики договора купли-продажи недвижимости и как результат разработка предложений в области совершенствования законодательства, а также практики использования договора купли-продажи недвижимости.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
I. Нормативные правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ) // Российская газета, № 237, 25.12.1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.07.2013) Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.07.2013) // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 23.07.2013) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
5. Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.
6. Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.
7. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ (в ред. 23.07.2013) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
8. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ.1997. № 30. Ст. 3594.
9. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) (ред. от 05.04.2013) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. №10. Ст. 357.
10. Указ Президента РФ от 25.12.2008 №1847 (в ред. от 21.05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СЗ РФ. 2008. №52 (ч. I). Ст. 6366.
11. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 г.) // Вестник ВАС РФ. 2009. №11.
II. Учебная и монографическая литература:
12. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. — 1999. — №7. С.60-70; №8. С.104-115; №9. С.76-83.
13. Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. — 1998. — №7. С.43-50.
14. Волочай Ю.А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии.- М.: Статут, 2013. — 224 с.
15. Землякова Г.Л., Мельников Н.Н., Самончик О.А. и др. Правовое обеспечение публичного интереса в земельном праве // Государство и право. — 2011. — № 9. С. 55 — 57.
16. Ивакин В.Н. Гражданское право. Особенная часть. — М.: Юрайт, 2012. — 224 с.
17. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. — М.: Юрайт, 2010. – 928 с.
18. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева. — М.: Проспект, 2010. – 553 с.
19. Костина О.В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. — 2010. — № 2. С. 23 — 26.
20. Мосейчева А.А. Актуальные вопросы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовые вопросы недвижимости. — 2012. — № 2. С. 36 — 40.
21. Мустафина З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист.- 2012.- № 3. С. 42 — 45.
22. Накушнова Е.В. Форма договора оказания риелторских услуг // Гражданское право. — 2007. — № 2. С. 31 — 32.
23. Наумкин Е.О. Нотариат против мошенников // Административное право.- 2011.-№ 1. С. 83-94.
24. Пасикова Т.А. Особенности гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2008. – 36 с.
25. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2011. Т. 1. – 533 с.
26. Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С.С. Алексеев, А.В. Асосков, В.Ю. Бузанов и др.; отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. — М.: Статут, 2011. – 559 с.
27. Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 — 558 Гражданского кодекса Российской Федерации / Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников, И.Б. Миронов и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2010. – 160 с.
28. Российское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право: Учебник / под. ред. Е.А. Суханова. – М.: Статут, 2011. – 1208 с.
29. Румянцев Ф.П. Особенности договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Журнал российского права. -2013. — № 8. С. 25 — 33.
30. Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переход права собственности: Сравнительно-правовое исследование. — М.: Статут, 2011. – 240 с.
31. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. – М.: Волтерс Клувер, 2006. – 432 с.
32. Тузов Д.О. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте европейской правовой традиции. — М.: Статут, 2007. – 313 с.
33. Устюкова В.В. Договоры и иные сделки с земельными участками // Аграрное и земельное право. — 2011. — № 8. С.94-103.
34. Шелютто М.Л. Проблемы совершенствования гражданского законодательства (Обзор IV Ежегодных научных чтений, посвященных памяти С.Н. Братуся) // Журнал российского права. — 2010. — № 1. С.144 — 149.
35. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. — М.: Спарк, 1995. – 556 с.
36. Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. — 2006. — №7. С.21-26.
III. Материалы судебной практики:
37. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.04.2011 №14950/10 // СПС «КонсультантПлюс».
38. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // СПС «КонсультантПлюс».
39. Постановление Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Рос. газета. 2010. № 5188.
40. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года // Бюллетень Верховного Суда РФ.-2006.-№ 5.
41. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 // Вестник ВАС РФ.- 2001.-№4.
42. Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2013 по делу № 11-16675 // СПС «КонсультантПлюс».
43. Апелляционное определение Самарского областного суда от 12.08.2013 // СПС «КонсультантПлюс».
44. Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 16.05.2013 по делу N 33-927/13
45. Апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2013 по делу №11-12265 // СПС «КонсультантПлюс».
46. Апелляционное определение Московского городского суда от 12.07.2013 по делу № 11-22028 // СПС «КонсультантПлюс».
47. Апелляционное определение Московского городского суда от 06.08.2012 по делу № 11-13534 // СПС «КонсультантПлюс».
48. Апелляционное определение Брянского областного суда от 29.08.2013 по делу №33-2783(2013) // СПС «КонсультантПлюс».
49. Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 № КГ-А41/12649-08 по делу № А41-К1-9691/07 // СПС «КонсультантПлюс».
50. Постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 02.02.2011 № 44г-08/11 (документ опубликован не был) // СПС «КонсультантПлюс».
51. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2009 № 11АП-1537/2009 по делу № А65-22632/2008 // СПС «КонсультантПлюс».
52. Постановление ФАС Поволжского округа от 26.03.2012 по делу № А72-5170/2011 // СПС «КонсультантПлюс».
53. Постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2012 № А60-36030/2010 // СПС «КонсультантПлюс».
54. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.04.2013 по делу №А46-23618/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
55. Постановление ФАС Поволжского округа от 10.09.2013 по делу № А57-317/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
56. Постановление Арбитражного суда Краснодарского края от 15.05.2007 № А32-19757/06 // СПС «КонсультантПлюс».
57. Определение Тверского областного суда от 15.12.2011 по делу № 33-5150 // СПС «КонсультантПлюс».
58. Определение Московского городского суда от 04.12.2012 по делу №11-29482 // СПС «КонсультантПлюс».
59. Определение Калужского областного суда от 06.05.2013 по делу № 33-1100/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
60. Определение Московского городского суда от 16.05.2013 №4г/3-4140/13 // СПС «КонсультантПлюс».
61. Определение Ленинградского областного суда от 25.07.2013 № 33-3412/2013// СПС «КонсультантПлюс».
62. Определение Ленинградского областного суда от 05.09.2013 № 33-4166/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
63. Решение Арбитражного суда Брянской области от 8 мая 2008 г. по делу N А09-724/2008-14 // СПС «КонсультантПлюс».
64. Решение Арбитражного суда Красноярского края от 31.03.2009 по делу № А33-16970/2008 // СПС «КонсультантПлюс».
65. Решение Арбитражного суда Новгородской области от 02.04. 2009 № А44-3855/2008 // СПС «КонсультантПлюс».
список литературы