Актуальные особенности изменения целевого назначения земель в Российской Федерации: правовые аспекты, практика и перспективы совершенствования законодательства

Земля — это не просто ресурс, а основа жизни и деятельности человечества, ключевой элемент окружающей среды, средство производства и, конечно, объект сложнейших правовых отношений. В условиях стремительного экономического развития и урбанизации, вопрос изменения целевого назначения земель становится одним из наиболее острых и актуальных, затрагивая интересы государства, бизнеса и граждан. Каждое решение о переводе земельного участка из одной категории в другую, будь то сельскохозяйственные угодья, превращающиеся в промышленные зоны, или лесной фонд, уступающий место жилой застройке, имеет далеко идущие последствия для экологии, экономики и социальной сферы. И что из этого следует? Такие решения требуют не только глубокого анализа текущих потребностей, но и стратегического видения долгосрочных последствий, чтобы избежать необратимого ущерба для будущих поколений.

С 31 июля 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 295-ФЗ, который существенно совершенствует порядок установления целевого назначения и разрешенного использования земельных участков, подчеркивая динамику и важность постоянного обновления правовой базы в этой сфере. Это лишь один из многих примеров того, как законодательство реагирует на вызовы современности, стремясь сбалансировать потребность в развитии с необходимостью сохранения и рационального использования земельных ресурсов.

Данная работа призвана провести глубокую деконструкцию и структурирование существующих правовых механизмов, регулирующих изменение целевого назначения земель в Российской Федерации. Мы погрузимся в теоретические основы, проанализируем текущую правоприменительную практику, выявим ключевые проблемы и пробелы в законодательстве, а также рассмотрим новейшие законодательные инициативы 2024–2025 годов. Наша цель – не просто описать, но и критически осмыслить каждый аспект этой сложной темы, предлагая обоснованные пути совершенствования правового регулирования. Структура исследования построена таким образом, чтобы читатель, будь то студент-юрист, аспирант или опытный практик, смог получить исчерпывающее представление о текущем состоянии и перспективах развития земельного законодательства в РФ.

Теоретико-правовые основы государственного регулирования изменения целевого назначения земель

Государственное регулирование земельных отношений — это сложная система, направленная на обеспечение баланса между частными и публичными интересами, сохранение земли как природного ресурса и ее эффективное использование. В основе этой системы лежат фундаментальные принципы, определяющие саму логику изменения целевого назначения земель. Без понимания этих основ невозможно постичь глубину и сложность правоприменительной практики, и тем более, эффективно управлять одним из важнейших ресурсов государства.

Понятие и принципы целевого назначения земель в российском праве

Центральным понятием в земельном праве Российской Федерации является «целевое назначение земель». Оно определяет основное направление использования земельного участка, его правовой режим и ограничения. В сущности, это та функция, которую земля должна выполнять в масштабах государства, региона или муниципалитета. Наряду с целевым назначением, не менее важным является понятие «разрешенное использование» — более детализированная характеристика, определяющая конкретные виды деятельности, которые могут осуществляться на земельном участке в рамках его целевой категории. Эти два понятия тесно взаимосвязаны, но не тождественны.

Целевое назначение — это макроуровень, определяемый законодательством для крупных категорий земель. Например, земли сельскохозяйственного назначения предназначены для ведения сельского хозяйства.
Разрешенное использование — это микроуровень, устанавливаемый в градостроительных регламентах, лесохозяйственных регламентах или положениях об особо охраняемых природных территориях, конкретизирующий, что именно можно строить или какую деятельность осуществлять на конкретном участке (например, для земель населенных пунктов — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), многоэтажная застройка, коммерческие объекты).

Принципы земельного законодательства, закрепленные в статье 1 Земельного кодекса РФ, являются краеугольным камнем всего регулирования. Среди них особенно выделяются:

• Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека: Этот принцип подчеркивает социальную и экзистенциальную ценность земли, требуя бережного отношения к ней.
• Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства: Охрана плодородия почв, предотвращение деградации земель, сохранение уникальных природных комплексов — эти задачи выходят на первый план при любом изменении целевого назначения.
• Деление земель по целевому назначению на категории: Данный принцип является системообразующим, поскольку именно он формирует основу для дифференцированного правового регулирования и определяет условия для перевода земель из одной категории в другую.

Эти принципы служат своеобразным фильтром, через который проходят все законодательные инициативы и правоприменительные решения, гарантируя, что любое изменение целевого назначения земель будет осуществляться с учетом долгосрочных интересов общества и окружающей среды.

Система нормативных правовых актов, регулирующих изменение целевого назначения земель

Правовое регулирование изменения целевого назначения земель в Российской Федерации представляет собой многоуровневую и комплексную систему, включающую акты различной юридической силы. На вершине этой иерархии стоит Конституция РФ, провозглашающая землю и другие природные ресурсы основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Далее следуют федеральные законы, которые формируют каркас правового регулирования:

1. Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ): Является основным источником земельного права, устанавливает основные принципы, категории земель, порядок их использования и охраны, а также общие положения о переводе земель.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ): Регулирует отношения в области территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территорий, которые неразрывно связаны с изменением целевого назначения земель, особенно в границах населенных пунктов.
3. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»: Этот закон является ключевым, так как детально регламентирует процедуру перевода земель между категориями, устанавливает основания для такого перевода и перечень необходимых документов.
4. Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ: Этот закон, вступивший в силу недавно, дополняет Земельный кодекс РФ положениями о разрешенном использовании земельных участков, его видах и особенностях установления и изменения. Это важнейший шаг в унификации подходов к определению и изменению видов разрешенного использования, что значительно влияет на практические аспекты изменения целевого назначения.
5. Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ: С 1 марта 2025 года вводит новые правила определения момента завершения строительства и реконструкции объектов, а также подчеркивает, что эксплуатация зданий и сооружений должна осуществляться строго в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельных участков. Это прямое указание на борьбу с нецелевым использованием земли.

На следующем уровне находятся постановления Правительства РФ, приказы федеральных органов исполнительной власти (например, Минэкономразвития, Росреестра), которые конкретизируют нормы федеральных законов, устанавливают процедуры, формы документов и регламенты.

Законодательство субъектов РФ и акты органов местного самоуправления, в свою очередь, детализируют федеральные нормы, учитывая региональную и местную специфику. Это могут быть законы субъектов РФ о землепользовании, правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципальных образований, генеральные планы и иные документы территориального планирования.

Такая иерархия обеспечивает гибкость и адаптивность правового регулирования, но одновременно создает потенциальные сложности в виде коллизий и пробелов, требующих постоянного внимания и совершенствования.

Категории земель в РФ и особенности правового режима их изменения

Один из краеугольных камней российского земельного права — это строгое деление земель по целевому назначению на категории. Именно эта классификация определяет основной правовой режим каждого участка и, как следствие, возможности и ограничения по его использованию и изменению. Понимание этих категорий и их правовых особенностей критически важно для любого, кто сталкивается с вопросами землепользования.

Общая характеристика категорий земель и их правовой режим

Земельный кодекс Российской Федерации (статья 7) устанавливает семь основных категорий земель, каждая из которых имеет свой уникальный правовой режим, ограничения и возможности использования:

1. Земли сельскохозяйственного назначения: Предназначены для ведения сельского хозяйства, производства сельскохозяйственной продукции. Это наиболее ценные и продуктивные земли, их перевод в другие категории строго ограничен.
2. Земли населенных пунктов: Используются для застройки и развития городов и поселков, размещения жилых, общественных, производственных и иных зданий и сооружений.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения: Эти земли используются для размещения объектов соответствующей инфраструктуры, обеспечивающей функционирование государства и экономики.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов: Включают земли заповедников, национальных парков, памятников природы, историко-культурных объектов и другие территории, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. Их правовой режим наиболее строг и направлен на сохранение уникальных объектов.
5. Земли лесного фонда: Покрыты лесами или предназначены для лесоразведения, обеспечивают экологическую безопасность, выполняют средообразующие, водоохранные и защитные функции.
6. Земли водного фонда: Включают земли, занятые водными объектами, водоохранными зонами, а также земли, выделенные для строительства и эксплуатации гидротехнических и иных водохозяйственных сооружений.
7. Земли запаса: Это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, а также не отнесенные к другим категориям. Они могут быть использованы в будущем для различных целей после перевода в соответствующую категорию.

Правовой режим каждой категории земель определяется не только её принадлежностью к данной категории, но и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Например, в землях населенных пунктов разрешенное использование конкретного участка будет определяться градостроительными регламентами, установленными в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).

Порядок перевода земель между категориями: общие правила и исключения

Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую — это сложная, многоступенчатая процедура, регулируемая, прежде всего, Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», а также Земельным кодексом РФ и другими нормативными актами.

Общие правила перевода:

• Инициатива: Перевод может быть инициирован собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором или государственным/муниципальным органом.
• Ходатайство: Для перевода земель подается ходатайство в уполномоченный орган (Правительство РФ, исполнительный орган субъекта РФ или орган местного самоуправления, в зависимости от формы собственности и категории земель).
• Документы: К ходатайству прикладывается пакет документов, который может включать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), заключение государственной экологической экспертизы (в определенных случаях), согласие правообладателей, обоснование перевода и другие документы.
• Решение: Уполномоченный орган принимает решение о переводе земель или об отказе в переводе.
• Учет: После принятия решения сведения о новой категории земель вносятся в ЕГРН.

Исключения и ограничения:

Законодательство устанавливает строгие ограничения на перевод земель, особенно для наиболее ценных категорий, таких как земли сельскохозяйственного назначения и земли особо охраняемых территорий. Это важный нюанс, который часто упускается: эти ограничения не просто формальность, а осознанная мера по сохранению стратегически важных ресурсов, без которых невозможно устойчивое развитие страны.

• Земли сельскохозяйственного назначения: Перевод в другую категорию допускается только в исключительных случаях, таких как консервация земель, создание особо охраняемых природных территорий, включение непригодных для сельского производства земель в состав лесного фонда, установление или изменение черты населенных пунктов, размещение промышленных объектов на землях с низкой кадастровой стоимостью, строительство линейных объектов (при наличии проекта рекультивации), выполнение международных обязательств или обеспечение обороны страны, добыча полезных ископаемых (также с проектом рекультивации), размещение объектов социального и коммунально-бытового назначения при отсутствии альтернативных вариантов.
• Особо ценные сельскохозяйственные угодья: Запрещается перевод таких земель, кадастровая стоимость которых на 50% и более превышает средний уровень по муниципальному району, за исключением строго определенных случаев. Это подчеркивает приоритет сохранения наиболее продуктивных земель.
• Нарушение порядка: Любое нарушение установленного порядка перевода земель является основанием для признания недействительными соответствующих актов.

Такая сложная система призвана обеспечить рациональное и ответственное использование земельных ресурсов, предотвращая их нецелевую или неправомерную трансформацию.

Процедуры изменения целевого назначения и разрешенного использования различных категорий земель: анализ правоприменительной практики

Процесс изменения целевого назначения земель в России — это лабиринт правовых норм и административных процедур, который постоянно эволюционирует, реагируя на новые вызовы и потребности общества. Каждая категория земель имеет свои уникальные «правила игры», а недавние законодательные изменения делают этот процесс еще более динамичным.

Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения — это особая категория, к которой законодатель относится с повышенным вниманием, понимая их стратегическое значение для продовольственной безопасности страны. Именно поэтому процедура перевода таких земель в другие категории значительно усложнена.

С 1 марта 2026 года вступит в силу Федеральный закон № 52-ФЗ от 01.04.2025, который вводит многоуровневое согласование при переводе земель сельскохозяйственного назначения. Это изменение является одним из наиболее значимых и направлено на ужесточение контроля за сохранением продуктивных угодий. Теперь акт о переводе (за исключением федеральных земель) принимается исполнительным органом субъекта РФ в соответствии с региональным законодательством. Если отсутствуют основания для отказа, исполнительный орган субъекта РФ в течение одного месяца направляет предложение высшему должностному лицу субъекта РФ. В случае согласия, высшее должностное лицо инициирует законодательную инициативу в региональном законодательном органе. Ключевой элемент нового механизма — это обязательное заключение Минсельхоза России, которое должно быть предоставлено в течение двадцати рабочих дней. Если заключение не поступает в срок, считается, что замечаний к инициативе нет.

Закон № 52-ФЗ также вводит прямой запрет на изъятие сельскохозяйственных угодий для государственных или муниципальных нужд с целью разведки и добычи общераспространенных полезных ископаемых. Исключение предусмотрено до 31 декабря 2033 года только для приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры. Это подчеркивает стремление законодателя защитить аграрные земли от промышленного освоения. Более того, проекты градостроительной документации (схемы территориального планирования, генеральные планы), которые включают сельскохозяйственные угодья в границы населенных пунктов, теперь подлежат обязательному согласованию с Минсельхозом России.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения допускается в исключительных случаях, перечень которых строго ограничен:

• Консервация земель.
• Создание особо охраняемых природных территорий.
• Включение непригодных для сельскохозяйственного производства земель в состав лесного фонда.
• Установление или изменение черты населенных пунктов.
• Размещение промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району.
• Строительство линейных объектов (дорог, ЛЭП, трубопроводов) при наличии утвержденного проекта рекультивации.
• Выполнение международных обязательств или обеспечение обороны страны при отсутствии иных вариантов размещения объектов.
• Добыча полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.
• Размещение объектов социального, коммунально-бытового назначения, здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья или земли, кадастровая стоимость которых на 50% и более превышает средний уровень по муниципальному району, находятся под еще более строгой защитой. Их перевод, как правило, запрещен, за исключением крайне редких и четко определенных законодательством ситуаций.

Изменение целевого назначения земель лесного фонда

Земли лесного фонда играют ключевую роль в поддержании экологического баланса, поэтому их перевод в другие категории также сопряжен с серьезными ограничениями и специфическими требованиями. Общие правила перевода установлены Федеральным законом № 172-ФЗ.

Важным элементом при изменении целевого назначения земель лесного фонда является обязательное проведение государственной экологической экспертизы (ГЭЭ). Хотя Федеральный закон от 23.11.1995 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» прямо не указывает на обязательность ГЭЭ для документации, обосновывающей перевод земель лесного фонда, на практике и согласно временным рекомендациям Федерального агентства лесного хозяйства, положительное заключение ГЭЭ часто требуется. Это обусловлено необходимостью оценки потенциального воздействия на окружающую среду. ГЭЭ проводится для крупных объектов, влияющих на экологию, на федеральном и региональном уровнях, что добавляет еще один уровень контроля за сохранением лесных массивов.

Особое внимание уделяется защитным лесам. Законодательство прямо запрещает изменение их целевого назначения, за исключением случаев, строго предусмотренных федеральными законами. Это могут быть ситуации, связанные с обеспечением государственной безопасности, выполнением международных обязательств или строительством линейных объектов, имеющих общегосударственное значение, при условии минимизации вреда и компенсационных мероприятий.

Изменение целевого назначения земель населенных пунктов

Земли населенных пунктов — наиболее динамичная и подверженная изменениям категория, что обусловлено постоянным развитием городов и поселков. Изменение целевого назначения этих земель осуществляется не через прямой перевод, как в случае с сельхозугодьями или лесами, а путем установления или изменения границ населенных пунктов, а также через механизмы градостроительного зонирования.

Процесс этот регулируется Земельным кодексом РФ и Градостроительным кодексом РФ. Основными инструментами здесь являются:

• Генеральные планы населенных пунктов: Определяют основные направления развития территории, функциональные зоны (жилые, промышленные, рекреационные и т.д.).
• Правила землепользования и застройки (ПЗЗ): Устанавливают градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны, определяя виды разрешенного использования земельных участков, предельные параметры строительства и иные ограничения.

Изменение целевого назначения земельного участка в пределах населенного пункта чаще всего сводится к изменению вида разрешенного использования. Это может быть изменение с «индивидуальное жилищное строительство» на «многоэтажная застройка» или «объекты торговли». Процедура такого изменения обычно включает подачу заявления в местную администрацию, рассмотрение на публичных слушаниях (в случае значимых изменений), принятие решения и внесение изменений в ПЗЗ и ЕГРН.

Практические проблемы, возникающие при изменении целевого назначения земель

Несмотря на достаточно развитую законодательную базу, практическая реализация процедур изменения целевого назначения земель сталкивается с рядом серьезных проблем. Какие важные нюансы здесь упускаются? Часто не учитывается, что сложность и длительность процедур не только создают бюрократические барьеры, но и открывают поле для коррупции, что подрывает доверие к системе.

1. Сложность, длительность и затратность процедуры: Процесс может занимать месяцы, а то и годы, требуя сбора обширного пакета документов, прохождения множества согласований и экспертиз. Это создает значительные административные барьеры и финансовую нагрузку для заявителей.
2. Несогласованность законодательных актов: Несмотря на усилия по гармонизации, нормы Земельного и Градостроительного кодексов РФ, а также Федерального закона № 172-ФЗ, по-прежнему содержат некоторые противоречия и пробелы, что порождает правовую неопределенность.
3. Отсутствие четких определений «целевого назначения» и «разрешенного использования»: В некоторых случаях законодательство не дает исчерпывающих дефиниций этих ключевых понятий, что приводит к разному толкованию на местах и, как следствие, к спорам и судебным разбирательствам.
4. Противоречие желаемого вида использования утвержденным документам территориального планирования: Частой проблемой является ситуация, когда собственник желает изменить вид разрешенного использования своего участка, но это противоречит действующему генеральному плану или ПЗЗ. В таких случаях приходится инициировать процедуру изменения самих градостроительных документов, что еще более усложняет и затягивает процесс.
5. Неопределенность в правоприменительной практике: Муниципалитеты и региональные органы власти часто сталкиваются с трудностями из-за отсутствия четких правил и разъяснений, особенно в отношении установления видов разрешенного использования. Например, Верховный Суд РФ отмечал, что изменение вида разрешенного использования сельскохозяйственных угодий может быть невозможно из-за отсутствия специального федерального закона.
6. Проблемы с определением круга уполномоченных субъектов: Не всегда ясно, кто именно должен принимать решение об изменении вида разрешенного использования в конкретной ситуации, особенно когда речь идет о комплексных проектах, затрагивающих несколько категорий земель или интересы различных ведомств.
7. Несоблюдение процедур: На практике нередко встречаются случаи, когда процедуры изменения целевого назначения нарушаются, что влечет за собой признание принятых актов недействительными и отмену регистрации прав.

Эти проблемы требуют системного подхода к совершенствованию законодательства и правоприменительной практики, чтобы сделать процесс изменения целевого назначения земель более прозрачным, предсказуемым и эффективным.

Новые правила определения момента завершения строительства и эксплуатации объектов (ФЗ № 487-ФЗ от 26.12.2024)

С 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон № 487-ФЗ от 26.12.2024, который вводит в российскую правовую систему важный принцип «построил — оформи». Этот закон направлен на борьбу с нецелевым использованием земельных участков и самовольным строительством, значительно усиливая контроль за соблюдением правового режима земель.

Суть нововведения заключается в том, что эксплуатация зданий и сооружений теперь возможна только после их государственной кадастровой регистрации и регистрации прав собственности. До этого момента, объект считается незавершенным. Закон четко определяет момент завершения строительства или реконструкции:

• Для объектов, требующих разрешения на ввод в эксплуатацию (большинство капитальных строений), завершение считается со дня получения такого разрешения.
• Для объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садовых домов, если строительство велось без уведомлений, завершение считается днем их кадастрового учета.

Это означает, что любые попытки использовать земельный участок, предназначенный, например, для ИЖС, под коммерческие цели (открытие автомойки, гостиницы) до завершения строительства и соответствующего оформления прав, будут пресекаться. Закон создает механизм, который привязывает фактическое использование земли к ее юридическому статусу, закрепленному в ЕГРН.

Влияние на соблюдение целевого назначения и разрешенного использования:

• Пресечение нецелевого использования: Главная цель закона — исключить ситуации, когда на участках с одним целевым назначением фактически ведется деятельность, соответствующая совершенно другому режиму использования. Например, на землях для ИЖС строятся и эксплуатируются коммерческие объекты.
• Усиление контроля: Новые правила дают контрольным органам более четкие основания для привлечения к ответственности за нецелевое использование. Если объект не оформлен, его эксплуатация считается незаконной, что упрощает применение мер воздействия.
• Стимулирование легализации: Закон мотивирует собственников своевременно регистрировать свои объекты и приводить их использование в соответствие с документами, поскольку без этого легальная эксплуатация становится невозможной.
• Повышение прозрачности: Принцип «построил — оформи» способствует повышению прозрачности в сфере строительства и землепользования, поскольку вся информация о завершенных и эксплуатируемых объектах будет отражена в государственных реестрах.

Таким образом, Федеральный закон № 487-ФЗ является важным шагом в направлении укрепления правопорядка в сфере земельных отношений и градостроительства, обеспечивая более строгое соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Роль судебной практики в разрешении земельных споров и тенденции правоприменения

В условиях многообразия нормативных актов, сложности процедур и динамичного развития законодательства, судебная практика становится своего рода камертоном, настраивающим правоприменение и обеспечивающим единообразие толкования норм. Споры, связанные с изменением целевого назначения земель, являются одними из самых распространенных и сложных в судебной системе.

Анализ обзоров судебной практики Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ (ВС РФ) играет ключевую роль в формировании единого подхода к разрешению земельных споров. Его обзоры судебной практики — это не просто статистика, а ориентиры для нижестоящих судов, помогающие им принимать обоснованные и законные решения.

Особое значение имеет «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018). Этот документ систематизирует подходы судов к вопросам изменения вида разрешенного использования, выявляет типичные ошибки и определяет основные критерии для принятия решений. Обзор подчеркивает, что суды в целом правильно применяют законодательство, но часто сталкиваются с трудностями, вызванными отсутствием градостроительных регламентов или специальных законов, регулирующих изменение ВРИ для определенных категорий земель, например, сельскохозяйственных угодий.

Суды, как правило, подходят к рассмотрению таких дел с большой осторожностью, поскольку изменение целевого назначения земли затрагивает не только частные, но и публичные интересы. В большинстве случаев отказы в переводе земель из одной категории в другую обусловлены строгими законодательными ограничениями и необходимостью защиты ценных природных ресурсов или общественных благ. Однако бывают и исключения, когда суд, исходя из конкретных оснований дела и правовых особенностей, может принять решение о переводе.

Актуальные решения Верховного Суда РФ (2025 год) и их влияние

Судебная практика не стоит на месте, постоянно адаптируясь к новым законодательным реалиям и вызовам. Одним из наиболее значимых событий в 2025 году стало решение Верховного Суда РФ от июня 2025 года, которое вызвало широкий резонанс.

Суть этого решения заключается в подтверждении права муниципалитетов утверждать новые генеральные планы, не сохраняя при этом прежний вид разрешенного использования частных земельных участков, даже если на них уже ведется бизнес. Это означает, что если собственник вел коммерческую деятельность на участке, который согласно новому генплану теперь предназначен, например, для озеленения или общественно-деловой застройки, он не может требовать сохранения прежнего ВРИ.

Последствия этого решения:

• Приоритет публичных интересов: Решение ВС РФ подтверждает приоритет публичных интересов, выраженных в документах территориального планирования (генеральных планах), над частными экономическими интересами собственников. Это позволяет органам власти более гибко подходить к развитию территорий, не будучи связанными устаревшими видами разрешенного использования.
• Экономические риски для собственников: Для собственников это означает необходимость внимательного отслеживания изменений в градостроительной документации и учета потенциальных рисков при ведении бизнеса. В случае изменения ВРИ, собственник может столкнуться с необходимостью перепрофилирования бизнеса, продажи участка или изменения его использования в соответствии с новыми требованиями.
• Усиление роли градостроительного регулирования: Решение ВС РФ подчеркивает возрастающую роль градостроительных регламентов и документов территориального планирования в определении правового режима земельных участков.

Кроме того, судебная практика также подтверждает, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам торгов, как правило, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка. Это логично, поскольку условия аренды были установлены на торгах, и их одностороннее изменение со стороны арендатора недопустимо.

Еще один важный аспект: при образовании нового участка из земель сельскохозяйственного назначения, если это соответствует генеральному плану и правилам застройки, допускается указание для него категории «земли рекреационного назначения» без применения процедуры перевода, предусмотренной Федеральным законом № 172-ФЗ. Это демонстрирует определенную гибкость в правоприменении, когда речь идет о развитии территорий в соответствии с градостроительной документацией.

Защита публичных интересов и принципов рационального землепользования в судебной практике

Суды играют роль арбитра, который следит за соблюдением не только формальных процедур, но и более широких принципов, таких как рациональное и эффективное землепользование, а также защита публичных интересов.

Как суды обеспечивают эти принципы:

• Соблюдение целевого использования: Суды строго следят за тем, чтобы земельные участки использовались в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием. Нарушения этого принципа могут привести к административной ответственности, а в некоторых случаях — к изъятию земельного участка.
• Защита окружающей среды: В делах, связанных с изменением целевого назначения, особенно земель лесного фонда или особо охраняемых территорий, суды уделяют особое внимание заключениям экологической экспертизы и потенциальному воздействию на окружающую среду.
• Баланс интересов: Суды стремятся найти баланс между интересами собственников (например, в получении прибыли от использования участка) и публичными интересами (сохранение зеленых зон, развитие социальной инфраструктуры, обеспечение экологической безопасности).
• Правомерно сложившееся использование: В некоторых случаях, когда изменения в градостроительный регламент затрагивают ранее правомерно сложившееся использование объекта недвижимости, суды могут встать на сторону собственника, позволяя ему продолжать использовать объект и участок в соответствии с фактическим ВРИ. Это, однако, не означает права на реконструкцию или новое строительство, противоречащее текущему регламенту.

Таким образом, судебная практика выступает важным инструментом обеспечения законности и справедливости в сфере земельных отношений, адаптируясь к меняющимся условиям и формируя единообразные подходы к разрешению сложных вопросов изменения целевого назначения земель.

Правовые пробелы, коллизии и перспективы совершенствования законодательства

Несмотря на активное развитие и совершенствование земельного законодательства в Российской Федерации, остаются острые вопросы, связанные с правовыми пробелами, коллизиями и недостаточной четкостью формулировок. Эти проблемы создают сложности в правоприменительной практике, порождают споры и тормозят эффективное использование земельных р��сурсов.

Проблемы несогласованности законодательных норм

Одной из фундаментальных проблем является несогласованность норм различных кодексов и законов, регулирующих земельные отношения. В первую очередь это касается Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ и Федерального закона № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

• Терминологическая неясность: Долгое время существовала проблема с четким разграничением и определением понятий «целевое назначение» и «разрешенное использование» земельных участков. Хотя они взаимосвязаны, их нетождественность часто приводила к путанице и различному толкованию. Отсутствие единых, исчерпывающих законодательных дефиниций порождало правовые пробелы и сложности в применении норм.
• Противоречия в процедурах: В некоторых случаях процедуры, предусмотренные одним законом, могли вступать в противоречие с требованиями другого, создавая бюрократические барьеры и делая процесс изменения целевого назначения или разрешенного использования непредсказуемым.
• Отсутствие градостроительных регламентов: Как уже отмечалось в судебной практике, изменение вида разрешенного использования могло быть невозможно из-за отсутствия утвержденных градостроительных регламентов для определенных территорий, либо из-за отсутствия специального федерального закона, регулирующего этот вопрос для конкретных категорий земель (например, сельскохозяйственных угодий).

Эти несогласованности не только усложняют жизнь правообладателям земли, но и создают почву для коррупционных проявлений и административного произвола.

Анализ Федерального закона № 295-ФЗ (от 31.07.2025): шаги к устранению неопределенности

К счастью, законодатель активно работает над устранением выявленных проблем. Одним из наиболее значимых шагов в этом направлении стал Федеральный закон № 295-ФЗ от 31.07.2025, который вступил в силу и призван внести ясность в вопросы разрешенного использования земельных участков.

Этот закон дополняет Земельный кодекс РФ новыми положениями, четко определяющими:

• Виды разрешенного использования: Теперь ЗК РФ содержит более конкретные нормы о том, как устанавливаются и изменяются виды разрешенного использования.
• Особенности для разных категорий: Закон учитывает специфику земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда и особо охраняемых природных территорий, устанавливая для них особые правила. Например, виды разрешенного использования теперь устанавливаются градостроительными регламентами, лесохозяйственными регламентами или положениями об особо охраняемых природных территориях, что обеспечивает более системный подход.
• Случаи, когда использование допускается независимо от ВРИ: Закон также предусматривает ситуации, когда использование земельных участков допускается независимо от установленных видов разрешенного использования (например, для размещения геодезических пунктов, лесохозяйственных знаков, временных некапитальных строений для обеспечения строительства). Это снижает административную нагрузку в случаях, не влияющих на основное целевое назначение.

Значение ФЗ № 295-ФЗ:

• Гармонизация терминологии: Закон способствует гармонизации понятий «целевое назначение» и «разрешенное использование», делая их применение более прозрачным и предсказуемым.
• Устранение пробелов: Он заполняет ряд существующих правовых пробелов, особенно в части регулирования видов разрешенного использования для сложных категорий земель.
• Повышение определенности: Для правообладателей земли и органов власти закон создает более четкие правила игры, снижая риски возникновения споров и судебных разбирательств.
• Интеграция с градостроительным законодательством: Увязка видов разрешенного использования с градостроительными и лесохозяйственными регламентами, а также положениями об ООПТ, обеспечивает более глубокую интеграцию земельного и градостроительного законодательства.

Эти изменения являются важной реакцией на ранее выявленные проблемы и свидетельствуют о стремлении законодателя к созданию более эффективной и справедливой системы регулирования земельных отношений.

Предложения по совершенствованию законодательства и их обоснование

Несмотря на принятие Федерального закона № 295-ФЗ и другие инициативы, работа по совершенствованию законодательства должна продолжаться. Вот несколько предложений, направленных на дальнейшее устранение пробелов и коллизий:

1. Уточнение оценочных понятий: Законодательству не хватает четких определений таких оценочных понятий, как «заинтересованное лицо» или «ненадлежащее лицо» в контексте подачи ходатайств о переводе земель. Внесение этих дефиниций в соответствующие статьи позволит избежать произвольного толкования и укрепит правовую определенность.
2. Сокращение сроков рассмотрения ходатайств: Длительность процедур остается серьезной проблемой. Необходимо пересмотреть и сократить сроки рассмотрения ходатайств о переводе земель Правительством РФ и исполнительными органами субъектов РФ, возможно, путем внедрения электронных систем документооборота и жестких регламентов.
3. Единая методика оценки воздействия: Разработать и внедрить единую, унифицированную методику оценки экологического и экономического воздействия при изменении целевого назначения земель, особенно для крупных проектов. Это сделает процесс принятия решений более объективным и прозрачным.
4. Комплексное кодифицирование: Рассмотреть возможность более глубокого комплексного кодифицирования норм земельного и градостроительного права, возможно, путем создания единого Земельно-градостроительного кодекса или более тесной интеграции существующих кодексов. Это позволило бы избежать дублирования и противоречий.
5. Развитие механизмов публичного участия: Усилить роль публичных слушаний и других механизмов участия граждан и общественных организаций в процессе принятия решений об изменении целевого назначения земель. Это повысит прозрачность и легитимность принимаемых решений.
6. Дальнейшее совершенствование регулирования сельхозугодий: Продолжить работу над механизмами предотвращения сокращения площади земель сельскохозяйственного назначения, как это было начато Федеральным законом № 52-ФЗ. Возможно, рассмотреть дополнительные экономические стимулы для сохранения и рационального использования таких земель.
7. Разработка стандартов для документов территориального планирования: Внедрить более строгие стандарты и требования к содержанию и качеству генеральных планов и ПЗЗ, чтобы минимизировать риски возникновения противоречий между желаемым видом использования и утвержденной документацией.

Реализация этих предложений позволит создать более эффективную, прозрачную и справедливую систему правового регулирования изменения целевого назначения земель, способствующую устойчивому развитию и рациональному использованию одного из важнейших ресурсов страны.

Влияние международных договоров и принципов рационального землепользования

В современном мире земельные отношения не ограничиваются рамками национального законодательства. Международные договоры и общепризнанные принципы рационального землепользования оказывают существенное, хотя порой и неочевидное, влияние на формирование и развитие российского земельного права, добавляя в него новые слои и измерения.

Применение международных договоров РФ в земельном праве

Статья 4 Земельного кодекса РФ четко устанавливает, что международные договоры Российской Федерации, ратифицированные в установленном порядке, имеют приоритет над нормами ЗК РФ, если ими установлены иные правила. Это фундаментальный принцип, закрепленный и в Конституции РФ, который подчеркивает приверженность России международному праву.

Однако здесь существует важное уточнение: не допускается применение правил международных договоров РФ в их истолковании, противоречащем Конституции Российской Федерации. Этот принцип, введенный недавними поправками в Конституцию, призван обеспечить суверенитет национального права, даже при наличии международных обязательств.

В контексте земельного права международные договоры регулируют целый ряд вопросов, имеющих прямое или косвенное отношение к изменению целевого назначения земель:

• Государственные границы и пограничные зоны: Международные соглашения определяют режим использования земель в приграничных территориях, что может накладывать ограничения на их целевое назначение и разрешенное использование.
• Охрана окружающей среды и природных ресурсов: Многочисленные международные конвенции и соглашения (например, по сохранению биоразнообразия, борьбе с опустыниванием, защите водно-болотных угодий) устанавливают стандарты и обязательства по охране земельных и других природных ресурсов. Эти обязательства влияют на формирование национального экологического и земельного законодательства, в том числе на правила изменения целевого назначения земель, особенно в природоохранных зонах.
• Режим использования природных ресурсов в пограничных зонах: Совместные проекты или соглашения с сопредельными государствами могут регулировать использование лесов, водных объектов и сельскохозяйственных земель вблизи границ.
• Защита среды обитания объектов животного мира: Международные обязательства по охране мигрирующих видов животных или редких видов, обитающих на определенных территориях, могут вводить ограничения на изменение целевого назначения земель, являющихся их средой обитания.

Пример: если международный договор обязывает Россию создать особую природоохранную зону, то национальное законодательство должно быть приведено в соответствие, и перевод земель в этой зоне в категории, несовместимые с охраной природы, будет невозможен. Таким образом, международное право выступает важным внешним фактором, формирующим рамки для национального регулирования земельных отношений.

Принцип рационального использования земель как международно-правовая категория

Принцип рационального использования земель, хотя и не закреплен прямо в статье 1 ЗК РФ в качестве самостоятельного основного принципа, является неотъемлемой частью более широкого понятия рационального природопользования, которое имеет глубокие корни как в международном, так и в российском экологическом законодательстве.

Международный контекст:

• Конституция Российской Федерации признает землю и другие природные ресурсы основой жизни и деятельности народов, что закладывает фундамент для норм рационального использования и охраны земель.
• Международные акты: Многие международные документы, декларации и конвенции в области устойчивого развития и охраны окружающей среды (например, Декларация Рио по окружающей среде и развитию, Конвенция ООН по борьбе с опустыниванием) прямо или косвенно закрепляют принцип рационального землепользования. Одной из главных целей международного регулирования в этой сфере является обеспечение рационального пользования землями и восстановление их плодородия.

Влияние на российское законодательство:

• Производность от принципа рационального природопользования: В российском праве принцип рационального использования земель рассматривается как производный от принципа рационального природопользования. Это означает, что при любом изменении целевого назначения земли необходимо учитывать ее экологическую, экономическую и социальную ценность, а также потенциальные последствия для окружающей среды.
• Экологическая составляющая: Международные принципы усиливают экологическую составляющую в земельно-кадастровой документации и требуют учитывать результаты экологической экспертизы при принятии решений о переводе земель.
• Роль землеустройства: Для совершенствования законодательства предлагается повысить роль землеустройства как ключевого инструмента рационального землепользования, который позволяет планировать и организовывать территорию с учетом всех факторов, включая экологические и социальные.
• Интеграция с экологическим правом: Предлагается привести земельное законодательство в еще большее соответствие с нормами экологического права, чтобы обеспечить более комплексный подход к управлению земельными ресурсами, где экономические интересы не будут превалировать над экологической устойчивостью.

Таким образом, международные договоры и принципы рационального землепользования не просто дополняют, но и во многом формируют философию российского земельного права, требуя от законодателя и правоприменителя комплексного, ответственного и дальновидного подхода к управлению земельными ресурсами.

Новые инициативы и реформы в сфере земельных отношений и градостроительства (2024-2025 гг.)

Период 2024–2025 годов ознаменовался целым рядом знаковых законодательных инициатив и реформ в сфере земельных отношений и градостроительства. Эти изменения не просто модифицируют существующие правила, но и закладывают новые принципы регулирования, существенно влияя на порядок изменения целевого назначения земель, их использование и развитие территорий.

Изменения в регулировании комплексного развития территорий (ФЗ № 486-ФЗ от 26.12.2024)

С 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 486-ФЗ, который вносит значительные изменения в Градостроительный кодекс РФ, касающиеся комплексного развития территорий (КРТ). Эта реформа направлена на активизацию градостроительной деятельности, создание новых механизмов для реновации и развития городской среды.

Ключевые изменения:

• Расширение границ КРТ: Теперь границы территорий комплексного развития могут не совпадать с границами территориальных зон, что упрощает процесс формирования участков для КРТ. Это дает больше гибкости при планировании проектов и позволяет включать в КРТ разнородные по функционалу участки, объединенные единой концепцией развития.
• Включение домов блокированной застройки и ИЖС: КРТ жилой застройки теперь может осуществляться в отношении застроенных территорий, включающих дома блокированной застройки и объекты индивидуального жилищного строительства. Особенно важно, что в КРТ могут быть включены дома, признанные аварийными или соответствующие критериям высокого уровня износа, ненадлежащего технического состояния или отсутствия инженерно-технического обеспечения, установленным субъектом РФ. Это открывает новые возможности для обновления ветхого жилого фонда.
• Детализация документации по планировке территории: Документация по планировке территории для КРТ теперь должна более детально предусматривать очередность планируемого развития, этапы и максимальные сроки строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур. Это повышает прозрачность и предсказуемость реализации проектов КРТ.
• Корректировка ПЗЗ по инициативе владельцев: Законом № 486-ФЗ предусмотрена возможность корректировки правил землепользования и застройки (ПЗЗ) по инициативе владельцев объектов капитального строительства и земельных участков. Это дает собственникам больше прав в формировании градостроительной среды и позволяет адаптировать ПЗЗ под реальные потребности развития.

Эти изменения призваны стимулировать инвестиции в развитие городских территорий, упростить бюрократические процедуры и создать более гибкие механизмы для реализации масштабных градостроительных проектов, одновременно учитывая интересы собственников и необходимость обновления устаревшего жилого фонда.

Обязанность освоения земельных участков (ФЗ № 307-ФЗ от 08.08.2024)

С 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон от 08.08.2024 № 307-ФЗ, который вводит важную норму: обязанность владельцев земельных участков в границах населенных пунктов и садоводческих товариществ привести их в надлежащее состояние в течение трех лет. Этот закон направлен на борьбу с заброшенными и неиспользуемыми участками, стимулируя их добросовестное освоение.

Основные положения закона:

• Трехлетний срок для освоения: Правообладателям земельных участков дается три года на их освоение. Под освоением понимается выполнение одного или нескольких мероприятий по приведению участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и разрешенному использованию.
• Перечень мероприятий по освоению: Правительство РФ должно утвердить перечень таких мероприятий. Он может включать очистку от мусора, осушение, выравнивание рельефа, а также признаки неиспользования участков (например, зарастание сорной растительностью).
• Отсутствие ответственности в течение срока освоения: В течение этого трехлетнего срока собственник не привлекается к ответственности за нецелевое использование, если он осуществляет мероприятия по освоению.
• Контроль и ответственность после срока: После истечения установленного срока контрольные органы могут фиксировать нарушения и привлекать собственников к ответственности за ненадлежащее использование или неосвоение участка.

Этот закон призывает собственников к более ответственному отношению к своим земельным участкам, стимулируя их использовать землю по назначению и поддерживать ее в надлежащем состоянии, что способствует улучшению общей градостроительной и экологической ситуации.

Уточнение порядка определения видов разрешенного использования (ФЗ № 295-ФЗ от 31.07.2025)

Как уже было отмечено ранее, Федеральный закон № 295-ФЗ от 31.07.2025 играет ключевую роль в гармонизации понятий «целевое назначение» и «разрешенное использование». Он детально раскрывает изменения, внесенные в Земельный кодекс РФ, в части установления и изменения видов разрешенного использования земельных участков для различных категорий земель.

Основные аспекты:

• Четкое определение видов ВРИ: Закон более точно определяет, как виды разрешенного использования устанавливаются градостроительными регламентами, лесохозяйственными регламентами или положениями об особо охраняемых природных территориях.
• Процедура изменения ВРИ: Уточняется порядок изменения видов разрешенного использования, что делает процесс более предсказуемым для правообладателей и органов власти.
• Гибкость в определенных случаях: Введение случаев, когда использование земельных участков допускается независимо от установленных видов разрешенного использования (для геодезических пунктов, временных строений), демонстрирует гибкость законодателя и стремление снизить избыточное регулирование.

Этот закон является важным шагом к созданию более прозрачной и эффективной системы управления земельными ресурсами, устраняя давние терминологические и процедурные неопределенности.

Совершенствование процесса предоставления земельных участков инвесторам (ФЗ № 296-ФЗ от 31.07.2025)

С 11 августа 2025 года вступает в силу Федеральный закон № 296-ФЗ от 31.07.2025, который вносит изменения в статью 39.11 Земельного кодекса РФ, призванные сократить инвестиционно-строительный цикл и обеспечить инвесторам более полную информацию о земельных участках.

Суть нововведения:

• Обязательный ГПЗУ к извещению об аукционе: Уполномоченный орган теперь обязан обеспечивать подготовку градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), который становится обязательным приложением к извещению о проведении аукциона, если разрешенное использование земельного участка предусматривает возможность строительства зданий, сооружений.
• Раннее информирование инвесторов: Это позволяет участникам аукциона заранее ознакомиться со всей необходимой информацией о земельном участке: наличие обременений, ограничений, зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), а также параметрами земельного участка.
• Информация о технологическом присоединении: ГПЗУ теперь будет содержать информацию о возможности технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Ожидаемые эффекты:

• Сокращение сроков проектирования: Инвесторы смогут инициировать процесс архитектурно-строительного проектирования еще до заключения договора аренды, что значительно сокращает общий инвестиционно-строительный цикл.
• Снижение рисков: Полная и прозрачная информация о земельном участке на ранних этапах снижает инвестиционные риски и повышает привлекательность объектов для участников аукциона.
• Повышение эффективности: Упрощение процесса предоставления земельных участков способствует повышению эффективности использования земель и стимулированию инвестиционной активности.

Изменения, касающиеся зон с особыми условиями использования территорий (ФЗ № 485-ФЗ от 26.12.2024)

С 31 декабря 2024 года вступил в силу Федеральный закон № 485-ФЗ от 26.12.2024, который уточняет правовое регулирование зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Эти изменения направлены на оптимизацию регулирования и устранение избыточных ограничений.

Ключевые аспекты:

• Исключение некоторых видов ЗОУИТ: Закон исключает из перечня ЗОУИТ некоторые виды зон, такие как зоны наблюдения, зоны безопасности с особым правовым режимом и охранные зоны объектов инфраструктуры метрополитена. Это упрощает использование территорий, ранее находившихся под такими ограничениями.
• Отмена требования о придорожных полосах: Прекращается требование об установлении придорожных полос для автомобильных дорог четвертой и пятой категорий, что также снижает регуляторную нагрузку.
• Принцип «нет объекта — нет зоны»: Вводится важный принцип, согласно которому ЗОУИТы, установленные в отношении объектов, которые прекратили существование или выведены из эксплуатации, считаются прекратившими свое действие. Это предотвращает сохранение «фантомных» ограничений на земельные участки, когда реального объекта, создающего ЗОУИТ, уже нет.

Эти изменения направлены на повышение эффективности использования земельных участков, устранение необоснованных ограничений и упрощение процедур для правообладателей земли, одновременно сохраняя необходимые меры безопасности и охраны. Разве не эти изменения приближают нас к более гибкой и разумной системе землепользования, адаптированной к современным экономическим реалиям?

Заключение

Проведенное исследование актуальных особенностей изменения целевого назначения земель в Российской Федерации позволило глубоко проанализировать правовые аспекты, сложившуюся практику и перспективы совершенствования законодательства. Мы деконструировали сложную систему регулирования, выявили ее сильные стороны и болевые точки, а также осмыслили влияние новейших законодательных инициатив.

Основные выводы исследования:

1. Многоуровневая система регулирования: Российское земельное право основано на иерархичной системе нормативных актов, где Конституция РФ, Земельный и Градостроительный кодексы, а также специализированные федеральные законы (ФЗ № 172-ФЗ, ФЗ № 295-ФЗ, ФЗ № 52-ФЗ, ФЗ № 487-ФЗ, ФЗ № 486-ФЗ, ФЗ № 307-ФЗ, ФЗ № 296-ФЗ, ФЗ № 485-ФЗ) формируют сложный, но динамичный каркас.
2. Приоритет публичных интересов: Принципы земельного законодательства, такие как приоритет охраны земли и деление по целевому назначению, подчеркивают стратегическое значение земельных ресурсов и обусловливают строгие ограничения на изменение их использования, особенно для земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда.
3. Динамика законодательных изменений: Период 2024–2025 годов стал временем активных реформ, направленных на уточнение понятий «целевое назначение» и «разрешенное использование», ужесточение контроля за нецелевым использованием, упрощение процедур для инвесторов и оптимизацию регулирования ЗОУИТ. Федеральные законы № 295-ФЗ, № 52-ФЗ, № 487-ФЗ, № 486-ФЗ, № 307-ФЗ, № 296-ФЗ и № 485-ФЗ являются ярким подтверждением этой тенденции.
4. Практические проблемы и их решение: Несмотря на реформы, остаются сложности, связанные с длительностью и затратностью процедур, несогласованностью норм, а также противоречиями между желаемым видом использования и документами территориального планирования. Новые законы, такие как ФЗ № 295-ФЗ, направлены на устранение этих проблем и гармонизацию законодательства.
5. Роль судебной практики: Судебные инстанции, в особенности Верховный Суд РФ, играют критически важную роль в обеспечении единообразия правоприменения и защите публичных интересов. Решение ВС РФ от июня 2025 года, касающееся изменения генеральных планов, подтверждает приоритет стратегического планирования развития территорий.
6. Международное влияние: Принцип рационального землепользования, укорененный в международных договорах и российском экологическом законодательстве, оказывает формирующее влияние на национальные нормы, требуя комплексного и устойчивого подхода к управлению земельными ресурсами.

Значимость проведенного анализа заключается в том, что он не просто констатирует факты, но и систематизирует актуальную информацию, выявляет взаимосвязи между различными нормативными актами и тенденциями правоприменения. Это позволяет сформировать более глубокое и комплексное понимание сложного механизма изменения целевого назначения земель в РФ.

Направления для дальнейших научных изысканий могут включать:

• Детальный сравнительно-правовой анализ опыта других стран в регулировании изменения целевого назначения земель.
• Исследование эффективности внедрения новых законодательных актов (особенно ФЗ № 52-ФЗ, ФЗ № 295-ФЗ, ФЗ № 487-ФЗ) в течение ближайших лет.
• Разработку предложений по унификации терминологии и процедур в земельном и градостроительном законодательстве на основе межотраслевого подхода.
• Изучение влияния цифровизации и геоинформационных систем на процессы управления земельными ресурсами и изменения их целевого назначения.
• Анализ экономических последствий новых законодательных инициатив для различных субъектов земельных отношений (собственников, инвесторов, органов власти).

Эффективный и справедливый механизм изменения целевого назначения земель является залогом устойчивого развития страны, обеспечивая баланс между экономическим ростом, социальной справедливостью и экологической безопасностью. Постоянное совершенствование правового регулирования в этой сфере — это не просто задача, а непрерывный процесс, требующий глубокого анализа и научно обоснованных решений.

Список использованной литературы

1. Стокгольмская декларация (принята в г. Стокгольме 16.06.1972 на Конференции ООН по проблемам окружающей человека среды) // Действующее международное право. Т. 3. М.: Московский независимый институт международного права, 1997. С. 682–687.
2. Декларация Рио-де-Жанейро по окружающей среде и развитию (Принята в г. Рио-де-Жанейро 14.06.1992) // Действующее международное право. Т. 3. М.: Московский независимый институт международного права, 1997. С. 687–692.
3. Декларация по устойчивому развитию (Принята в г. Йоханнесбург 04.09.2002) // Международное публичное право. Сборник документов. Т. 2. М.: БЕК, 2004. С. 206–218.
4. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ) // Российская газета. 1993. 25 дек.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ; часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 1996. № 5. Ст. 410.
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 29.12.2014) // Российская газета. 2001. № 211-212. 30 окт.
7. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Российская газета. 2004. № 290. 30 дек.
8. Федеральный закон от 23.11.1995 № 174-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об экологической экспертизе» // Российская газета. 1995. № 232. 30 нояб.
9. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступающими в силу с 16.12.2011) // Российская газета. 1997. № 145. 30 июля.
10. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 05.04.2013) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2001. № 211-212. 30 окт.
11. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2011) // Российская газета. 2002. № 137. 27 июля.
12. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // Российская газета. 2004. № 290. 30 дек.
13. Федеральный закон от 04.12.2006 № 201-ФЗ (ред. от 29.12.2014) «О введении в действие Лесного кодекса РФ» // Российская газета. 2006. № 277. 08 дек.
14. Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ (ред. от 24.11.2014) «О содействии развитию жилищного строительства» // Российская газета. 2008. № 160. 30 июля.
15. Федеральный закон от 19.07.2011 № 246-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2011. № 159. 22 июля.
16. Закон г. Москвы от 19.12.2007 № 48 (ред. от 10.07.2013) «О землепользовании в городе Москве» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 71. 25 дек.
17. Постановление Правительства РФ от 18.08.2008 № 618 (ред. от 05.10.2010) «Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости» (вместе с «Положением об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости») // Российская газета. 2008. № 180. 27 авг.
18. Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 № 1662-р (ред. от 08.08.2009) «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» (вместе с «Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года») // Собрание законодательства РФ. 2008. № 47. Ст. 5489.
19. Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 736 (ред. от 25.01.2014) «О Федеральном агентстве лесного хозяйства» (вместе с «Положением о Федеральном агентстве лесного хозяйства») // Собрание законодательства РФ. 2010. № 40. Ст. 5068.
20. Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 № 318 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Развитие лесного хозяйства» на 2013–2020 годы» // СПС КонсультантПлюс.
21. Распоряжение Минимущества РФ от 02.09.2002 № 3070-р (ред. от 06.07.2004) «Об утверждении примерных форм Решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 03.10.2002 № 3833) // Российская газета. 2002. № 191. 09 окт.
22. Приказ Минэкономразвития РФ от 28.12.2009 № 555 «О порядке представления в орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования, подтверждения получения органом кадастрового учета указанных заявления и документов, а также засвидетельствования верности электронного образа документа, необходимого для кадастрового учета объекта недвижимости» // Российская газета. 2010. № 30. 12 февр.
23. Приказ Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 30.09.2011 № 21942) // Российская газета. 2011. № 222. 05 окт.
24. Постановление Правительства Москвы от 03.07.2007 № 569-ПП (ред. от 10.06.2014) «Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 42. 26 июля.
25. Постановление Правительства Москвы от 10.06.2014 № 323-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 3 июля 2007 г. № 569-ПП и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2014. спецвыпуск № 14. 17 июня.
26. Основы лесного законодательства Российской Федерации (утв. ВС РФ 06.03.1993 № 4613-1, утратили силу в принятием ЛК РФ от 29.01.1997 № 22-ФЗ) // Российская газета. 1993. № 74. 17 апр.
27. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 01.01.2019). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
28. Акаева, Т. Н. Проблемы государственного кадастрового учета лесных участков в Смоленской области / Т. Н. Акаева, С. Н. Айваржи // Вестник Росреестра. 2011. № 4. С. 35–39.
29. Батталова, Л. М. Гражданско-правовое регулирование земельно-имущественных отношений в современной России: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Казань, 2006. С. 13.
30. Бобылев, А. И. Земельное право: теория, законодательство, практика. Оренбург, 2006. 469 с.
31. Блискавицкий, А. А. Методология и информационные технологии реализации цепочки «геологические данные – геоинформация – знания – решения» // Известия вузов. Геология и разведка. 2011. № 4. С. 73–77.
32. Боголюбов, С. А. Все о земельных отношениях: учебно-практическое пособие / С. А. Боголюбов, Е. А. Галиновская, Е. Л. Минина и др. М.: Проспект, 2010. 655 с.
33. Боголюбов, С. А. Земельное право: учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2009. С. 23.
34. Бондаренко, Д. С. Земельный участок: вопросы и ответы / Д. С. Бондаренко, Ю. С. Жариков. М.: Юстицинформ, 2009. 336 с.
35. Бочарова, А. А. Постановка на государственный кадастровый учет земель лесного фонда: проблемы и решения // Вестник СГГА. 2012. № 1 (17). С. 88–93.
36. Волков, С. Н. Внутрихозяйственное землеустройство. М.: Юриздат, 2009. 648 с.
37. Гордиенко, И. И. Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства: автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2010. 25 с.
38. Земельное право: учебник / под ред. С. А. Боголюбова. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. С. 12.
39. Перекальский, В. В. О новом подходе и результатах подготовки материалов к государственному кадастровому учету лесных участков в границах лесничеств с использованием web-технологий / В. В. Перекальский, А. А. Бочарова // Аграрный вестник Урала. 2012. № 12. С. 31–34.
40. Тихомиров, М. Ю. Предоставление земельных участков для строительства. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010. 280 с.
41. Постановление Конституционного Суда РФ от 09.01.1998 № 1-П «По делу о проверке конституционности Лесного кодекса РФ» // Вестник Конституционного Суда РФ. 1998. № 2.
42. Определение Верховного Суда РФ от 15.03.2006 № 4-Г06-2 «О законности и обоснованности решения Московского областного суда от 06.12.2005 № 3-225/05» // СПС КонсультантПлюс.
43. Определение Верховного Суда РФ от 11.11.2009 № 8-Г09-30 // СПС КонсультантПлюс.
44. Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2010 № 8-Г10-1 // СПС КонсультантПлюс.
45. Определение Верховного Суда РФ от 18.12.2013 № 4-АПГ13-14. URL: http://www.vsrf.ru/ (дата обращения: 24.02.2015).
46. Постановление Президиума ВАС РФ от 02.09.2008 № 16490/07 по делу № А76-738/2007-22-204 // Вестник ВАС РФ. 2009. № 1.
47. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2010 № ВАС-15461/10 по делу № А40-163837/09-106-1004 // Картотека арбитражных дел. URL: http://kad.arbitr.ru/ (дата обращения: 20.02.2015).
48. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.10.2011 № ВАС-13185/11 по делу № А40-119241/10-152-693 // Картотека арбитражных дел.
49. Определение ВАС РФ от 04.04.2014 № ВАС-3192/14 по делу № А19-20204/2012 // Картотека арбитражных дел. URL: http://kad.arbitr.ru/ (дата обращения: 24.02.2015).
50. Решение Московского областного суда от 06.12.2005 № 3-225/05 «О признании недействующим постановления Правительства Московской области от 27 мая 2004 года № 297/19» // СПС КонсультантПлюс.
51. Информация Россреестра. URL: https://rosreestr.ru/wps/portal (дата обращения: 24.02.2015).
52. Письмо Рослесхоза от 02.03.2007 № МГ-03-27/1513 «О данных государственного земельного кадастра в отношении земель лесного фонда, являющихся федеральной собственностью» // СПС «КонсультантПлюс».
53. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2025)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 08.10.2025) // Система ГАРАНТ.
54. ЗК РФ, Статья 1. Основные принципы земельного законодательства. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/5e3d735054179b00703f2c5d6c8112521b339460/
55. ЗК РФ, Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
56. ЗК РФ, Статья 4. Применение международных договоров Российской Федерации. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
57. Ключевые изменения земельного законодательства в 2025 г.: что важно знать бизнесу? // Экономика и Жизнь. 2025.
58. С 1 марта 2025 года вступают в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ в части положений о комплексном развитии территории. Управа района Рязанского города Москвы. 2025. URL: https://ryazansky.mos.ru/presscenter/news/detail/12185590.html
59. С 1 января 2025 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации. НКПром. 2025. URL: https://nkprom.ru/news/s-1-yanvarya-2025-goda-vstupili-v-silu-izmeneniya-v-gradostroitelnyy-kodeks-rossiyskoy-federatsii/
60. С 1 марта 2025 года вводятся новые правила по использованию земельных участков. 2025. URL: https://www.garant.ru/news/1684340/
61. 2025. Какие изменения нас ожидают в сфере оформления недвижимости? 2025. URL: https://dom.mail.ru/articles/53877-kakie-izmeneniya-nas-ozhidayut-v-sfere-oformleniya-nedvizhimosti-v-2025/
62. Подписан закон, направленный на совершенствование целевого назначения и использования земельных участков. ООО «ТЕХЭКСПЕРТ-ЛАЙН».
63. Организационно-правовой механизм регулирования земельно-имущественных отношений в Российской Федерации // Кадастр недвижимости и мониторинг природных ресурсов : 2-я Международная научно-техническая интернет-конференция.
64. Государственное регулирование земельных отношений. Статья в журнале.
65. Ключевые изменения земельного законодательства в 2025 г.: что важно знать бизнесу? // Экономика и Жизнь.
66. Изменение порядка перевода земель с/х назначения в земли иных категорий.
67. С 2025 года у владельцев земли появится еще три года на подготовку участка к использованию. Администрация Балаковского муниципального района.
68. Основы государственного регулирования имущественно-земельных отношений (регулирование земельных отношений).
69. Правовое регулирование земельных отношений в России // КиберЛенинка.
70. Правовое регулирование рационального использования и охраны земель. Уральский государственный аграрный университет.
71. Категории земель: где и что можно строить в России // Объясняем.рф.
72. Категории земель. Правовой режим земель.
73. Как перевести земельный участок из одной категории в другую?
74. Статья 7 ЗК РФ. Состав земель в Российской Федерации.
75. Перевод земель из одной категории в другую, земельных участков // Юрист компании.
76. Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает семь категорий земель.
77. Информация от Росреестра. Категория земли. Важный момент при покупке участка. Администрация ЗАТО г. Зеленогорска.
78. Правовой режим земель // Юрист компании.
79. Некоторые проблемы при изменении вида разрешенного использования земельного участка: краткий обзор // КиберЛенинка.
80. В каких случаях невозможна смена вида разрешённого использования участка?
81. «Изменение вида разрешенного использования земельного участка. В каких случаях это возможно?». Адвокатское бюро «Качкин и Партнеры».
82. Как осуществляется перевод земель лесного фонда в другую категорию? // ТрастЗем.
83. Перевод земельного участка из одной категории в другую. Основные требования и особенности.
84. Практические проблемы определения целевого назначения земельных участков, включенных в черту поселений // КиберЛенинка.
85. К проблеме установления целевого назначения земель // КиберЛенинка.
86. Важные нюансы перевода земель сельхозназначения в другую категорию // ТрастЗем.
87. Изменение целевого назначения земельных участков. Администрация муниципального образования Кавказский район Краснодарского края.
88. Изменение целевого назначения лесного участка. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
89. О переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли лесного фонда от 22 сентября 2017.
90. Обзор практики о переводе земель в другую категорию: основания и особенности таких дел // BGMP.
91. «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
92. Обзор судебной практики по спорам, связанным с землепользованием.
93. Земельный ребус: ВС разрешил менять назначение частных участков при новых генпланах.
94. ВС рассказал о целевом использовании земли // Право.ру.
95. Теоретические и практические проблемы изменения целевого назначения и видов разрешенного использования земельных участков // Молодой ученый.
96. Теоретические и практические проблемы изменения целевого назначения и видов разрешенного использования земельных участков // Московские юристы.
97. Изменение разрешенного использования и целевого назначения земельных участков (У.Н. Рахымгожина, судья Специализированного межрайонного экономического суда Павлодарской области) // Параграф online.zakon.kz.
98. Разрешенное использование земель: упрощение изменения видов использования, новые возможности для КФХ и проблемы терминологии // Система ГАРАНТ.
99. Актуальные вопросы теории и практики реализации принципа земельного законодательства деления земель по целевому назначению на категории // КиберЛенинка.
100. Подписан закон, направленный на совершенствование целевого назначения и использования земельных участков // Техэксперт.
101. Пробелы в законодательстве о рациональном использовании земель сельскохозяйственного назначения, пути их устранения // Elibrary.
102. Как изменить назначение земельного участка.
103. Проблемы изменения целевого использования земельных участков // КиберЛенинка.
104. Изменен порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию // асэргрупп.
105. Изменение порядка перевода земель с/х назначения в земли иных категорий.
106. Принят закон, уточняющий порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории // ИТП «Град».
107. Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ (последняя редакция). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
108. Изменение целевого назначения земельного участка. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
109. Принцип рационального использования земель и сфера его действия в российском праве // КиберЛенинка.
110. Земельное право России // Википедия.
111. Основные принципы рационального использования земельных ресурсов // КиберЛенинка.
112. Принцип рационального землепользования как производная принципа природопользования // Евразийский Союз Ученых.
113. Какое значение имеют международные договоры для земельного права в России? // Вопросы к Поиску с Алисой (Яндекс Нейро).
114. Как международное право влияет на систему земельного законодательства? // Вопросы к Поиску с Алисой (Яндекс Нейро).
115. Применение международных договоров РФ.
116. Международное регулирование отношений в сфере использования и охраны земель // КиберЛенинка.
117. Значение международного договора как источника земельного права. Международные договоры являются источниками земельного права и регулируют различные сферы земельных отношений.
118. Законодательные изменения упрощают процедуры для реализации градостроительных проектов // Правда Севера.
119. КНД35: Изменения в Градостроительный кодекс РФ с марта 2025 года.
120. Какие планируются изменения в земельном законодательстве на 2025 год.
121. Об изменениях и продлении на 2025 год ряда особенностей градостроительного законодательства // Группа компаний «ЭкоСофт».
122. С 1 марта 2025 года вступят в силу поправки в Земельный кодекс Российской Федерации, которые регулируют порядок освоения и использования земельных участков в границах населенных пунктов и участков, предназначенных для ведения садоводства и огородничества. Сайт администрации Романовского района Алтайского края.
123. С 11 августа 2025 года вступают в силу Изменения в Земельный кодекс РФ // НКПром.
124. Целевое назначение земельного участка (виды/установление/изменение).