Купля-продажа жилья: проблемы, риски, цифровизация в РФ (2025)

В современном правовом поле Российской Федерации договор купли-продажи жилых помещений занимает одно из центральных мест в гражданском обороте. Ежегодно регистрируются миллионы сделок, связанных с приобретением жилья, что подтверждает его исключительную социально-экономическую значимость. Однако за этой массовостью скрывается множество актуальных и порой острых правовых проблем, которые затрагивают как теоретические основы гражданского права, так и повседневную практику участников рынка недвижимости.

Целью настоящего исследования является глубокий академический анализ актуальных правовых проблем договора купли-продажи жилых помещений в РФ, охватывающий доктринальные подходы, динамику судебной практики и вызовы, связанные с цифровизацией. Работа призвана систематизировать существующие проблемы, выявить их причины и предложить обоснованные пути совершенствования законодательства и правоприменительной практики. Важно понимать, что без четкого понимания этих проблем невозможно эффективно защитить права граждан и обеспечить стабильность рынка недвижимости.

Теоретические основы договора купли-продажи жилых помещений и его актуальные доктринальные проблемы

Договор купли-продажи жилых помещений — краеугольный камень в фундаменте жилищного оборота. Его правовая природа и особенности всегда находились в центре внимания правовой доктрины и законотворчества. Тем не менее, даже фундаментальные понятия и их определения до сих пор вызывают оживленные дискуссии, создавая благодатную почву для правовой неопределенности и, как следствие, для конфликтов в правоприменении. И что из этого следует? Неточность терминологии неизбежно приводит к размыванию границ правового регулирования, что затрудняет защиту прав добросовестных участников сделок и открывает возможности для злоупотреблений.

Понятие и правовая природа договора купли-продажи жилых помещений

Договор купли-продажи жилого помещения по своей сути является разновидностью общего договора купли-продажи, предусмотренного главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), но имеет ряд специфических черт, обусловленных особым правовым режимом объекта — жилого помещения. В соответствии с общепринятым доктринальным подходом и законодательным определением, договор купли-продажи жилого помещения — это сделка, по которой продавец обязуется передать жилое помещение в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять это помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

Место этого договора в системе гражданского права определяется его принадлежностью к обязательственным договорам, направленным на возмездную передачу имущества в собственность. Однако, в отличие от купли-продажи движимого имущества, сделки с жилыми помещениями подлежат обязательной государственной регистрации перехода права собственности, что придает им публично-правовой элемент и дополнительно гарантирует стабильность гражданского оборота.

Основные признаки договора купли-продажи жилого помещения включают:

Консенсуальность: договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям (предмет, цена), а не с момента передачи имущества.
Возмездность: каждая из сторон получает встречное удовлетворение (продавец — денежную сумму, покупатель — жилое помещение).
Двусторонне-обязывающий характер: обе стороны несут обязанности и обладают правами. Продавец обязан передать жилое помещение свободным от прав третьих лиц, а покупатель — оплатить его стоимость и принять имущество.
Особый предмет: предметом договора является жилое помещение, которое должно соответствовать требованиям, установленным жилищным законодательством (пригодность для постоянного проживания граждан, соответствие санитарным и техническим нормам).

Доктринальные подходы к квалификации договора и его элементов акцентируют внимание на необходимости детального описания предмета договора, исключающего двусмысленность. Помимо адреса, площади и кадастрового номера, в договоре могут быть указаны иные существенные характеристики, такие как количество комнат, этажность, состояние отделки, наличие обременений. Именно эти детали обеспечивают определенность предмета сделки и минимизируют риски оспаривания.

Дефинитивные пробелы в законодательстве о жилых помещениях

Несмотря на кажущуюся очевидность, в российском законодательстве существует ряд дефинитивных пробелов, которые серьезно осложняют правоприменительную практику в сфере жилых помещений. Эти пробелы касаются как основополагающих понятий, так и квалификации объектов недвижимости.

Отсутствие единого определения понятий «семья» и «члены семьи»

Одной из наиболее острых проблем является отсутствие единого и унифицированного определения понятий «семья» и «члены семьи» в различных отраслях права. В жилищном и семейном законодательстве РФ существуют различия в критериях для определения круга «членов семьи», что создает противоречия и усложняет системное регулирование имущественных и неимущественных отношений.

Так, Семейный кодекс РФ (СК РФ) не дает исчерпывающего перечня членов семьи, оставляя это на усмотрение закона или соглашения сторон. Например, он оперирует понятиями «супруги», «родители», «дети», но не устанавливает универсального списка, который бы охватывал всех возможных членов семьи в широком смысле. Иначе поступает Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), который в статье 31 четко определяет круг членов семьи собственника жилого помещения: к ним относятся проживающие совместно с собственником супруг, дети и родители. Другие лица могут быть признаны членами семьи при условии их вселения собственником в качестве членов своей семьи. Эта разница в подходах приводит к правовой неопределенности, особенно при разрешении жилищных споров, например, при определении права на обязательную долю в наследстве или при выселении из жилого помещения. Для уяснения понятия «член семьи собственника жилого помещения» в юридической литературе предлагается разбить его на три составляющие: член семьи, собственник, жилое помещение, каждая из которых регулируется своим законодательством (семейным, гражданским, жилищным). Однако такой подход, хотя и логичен, не решает проблему на корневом законодательном уровне.

Проблемы определения «жилого помещения» и включения «жилого дома»

Еще одна серьезная проблема кроется в определении самого понятия «жилое помещение». Законодатель использует критерии «предназначенности» и «пригодности» для проживания граждан, но при этом отсутствует четкое и единое определение. Например, Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» детализирует критерии пригодности, но не дает исчерпывающей дефиниции.

Отсутствие четкого и единого определения «жилого помещения» в законодательстве РФ приводит к затруднениям в правоприменительной практике, особенно при отнесении объектов к жилым, что влияет на их правовой режим и возможность совершения сделок. Доктрина предлагает закрепить определение жилого помещения, исходя из его основного функционального назначения — «предназначенности для проживания граждан».

Кроме того, существуют доктринальные дискуссии относительно ошибочности включения «жилого дома» в состав жилых помещений. Согласно статье 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Однако в юридической доктрине высказываются мнения о неточности такого включения, поскольку «жилой дом» представляет собой индивидуально-определенное здание (объект капитального строительства), а «жилое помещение» — это скорее часть здания или обособленный объект, предназначенный для проживания. Эти различия в терминологии порождают сложности в правоприменении, так как здания и помещения могут регулироваться разными нормами права, особенно в части регистрации прав, кадастрового учета и налогообложения.

Противоречия в судебной практике по признанию части жилого дома самостоятельным объектом недвижимости

Проблема дефинитивных пробелов усугубляется противоречиями в судебной практике по вопросу признания части жилого дома самостоятельным объектом недвижимости. Часто суды отказывают в таком признании, если часть дома не имеет отдельного входа, изолированных коммуникаций (водоснабжения, канализации, электроснабжения) и не может быть использована как самостоятельное жилое помещение без доступа к общим частям дома. Это затрудняет раздел имущества при расторжении брака или наследовании, а также совершение сделок с такими частями дома, поскольку их правовой статус остается неопределенным. Для полноценного оборота недвижимости требуется четкое законодательное определение критериев, при которых часть жилого дома может быть признана самостоятельным объектом.

Недостатки правовых конструкций регулирования жилых и нежилых помещений после ФЗ № 430-ФЗ от 21.12.2021

Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внес существенные изменения в правовой режим помещений, введя в ГК РФ статью 130¹, определяющую помещение как обособленную часть здания или сооружения, пригодную для использования по назначению. Однако, критики указывают на то, что это определение все еще является слишком общим и не учитывает всех особенностей правового режима различных видов помещений (жилых, нежилых, технических), что может порождать проблемы при квалификации объектов недвижимости.

В частности, отмечается отсутствие четкой дифференциации между жилыми и нежилыми помещениями в некоторых аспектах, что приводит к сложностям при определении применимого законодательства и правового режима объектов, особенно в случаях перевода помещений из одной категории в другую. Это создает дополнительные бюрократические барьеры и может стать источником судебных споров.

Проблема «расщепления» права собственности на землю и объекты недвижимости

Одной из старейших и наиболее фундаментальных проблем российского гражданского права, напрямую влияющей на оборот жилых помещений, является проблема «расщепления» права собственности, когда на один объект признаются несколько «прав собственности» разных лиц. В контексте недвижимости это чаще всего выражается в раздельном праве собственности на земельный участок и расположенное на нем здание (жилой дом).

Историческое происхождение и современное состояние проблемы

Исторически «раздельное» право собственности на землю и объекты недвижимости в России возникло из-за изъятия земли из частной собственности после Октябрьской революции. Дореволюционное право следовало римско-правовому принципу superficies solo cedit (постройка следует судьбе земли), что означало единство судьбы земельного участка и находящихся на нем строений. Однако после национализации земли этот принцип был утрачен. Здания могли находиться в частной собственности граждан и организаций, тогда как земля под ними оставалась государственной.

После возрождения частной собственности на землю в 1990-х годах, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости был закреплен в статье 1 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). Однако на практике переход к этой модели оказался длительным и сложным. До сих пор существует значительное количество объектов, где право собственности на землю и строение принадлежит разным лицам, или где земельный участок находится в аренде, а строение — в собственности.

Негативное влияние на гражданский оборот и реализацию прав собственников

Эта модель «утяжеляет» гражданский оборот, создавая значительные трудности в процессе совершения сделок с недвижимостью. Проблема «расщепления» права собственности приводит к следующим негативным последствиям:

Усложнение регистрации прав: Отсутствие единого субъекта права собственности на землю и постройку требует отдельных процедур регистрации, что увеличивает время и затраты.
Возникновение конфликтов между собственниками: Разные собственники (или арендаторы) земли и строений могут иметь противоречивые интересы в отношении использования и распоряжения объектами, что часто приводит к судебным спорам. Например, собственник дома не может полноценно распоряжаться им без согласия собственника земли, и наоборот.
Препятствие полноценному использованию и распоряжению имуществом: Разделение прав ограничивает возможности для инвестиций, реконструкции или развития недвижимости, поскольку любое действие требует согласования с несколькими субъектами права.
Увеличение транзакционных издержек и бюрократических барьеров: Необходимость согласования действий и оформления множества документов приводит к росту затрат для участников гражданского оборота.

В целом, проблема «расщепления» права собственности является серьезным барьером для эффективного функционирования рынка недвижимости, требующим комплексного и долгосрочного законодательного решения, направленного на реализацию принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов.

Законодательные изменения и проблемы правоприменения в сфере купли-продажи жилых помещений

Российское законодательство в сфере недвижимости не является статичным, оно постоянно развивается, адаптируясь к меняющимся социально-экономическим условиям и вызовам. С 2010 года произошел ряд значимых изменений, которые существенно повлияли на правоприменительную практику и создали новые вызовы для защиты прав участников сделок с жилыми помещениями. Особое внимание уделяется защите прав покупателей, которые зачастую оказываются в уязвимом положении перед лицом различных рисков, включая банкротство продавца и недобросовестное использование материнского капитала.

Эволюция законодательного регулирования договора купли-продажи жилых помещений с 2010 года

Одним из наиболее чувствительных аспектов, претерпевших изменения, стало регулирование прав членов семьи собственника жилья, что напрямую влияет на добросовестность и безопасность сделок купли-продажи.

Ключевые изменения в правах членов семьи собственника жилья (ст. 292 ГК РФ)

До принятия нового Жилищного кодекса РФ, статья 292 ГК РФ предусматривала, что члены семьи собственника жилья имеют такие же права на проживание, как и сам собственник. Это право имело свойство следования, то есть сохранялось при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. Такая формулировка создавала значительные негативные последствия для покупателей жилья, которые могли приобрести квартиру с «отягощением» в виде права проживания бывших членов семьи продавца, даже если они не были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Новая редакция статьи 292 ГК РФ, вступившая в силу с 1 марта 2005 года (одновременно с ЖК РФ), изменила ситуацию, указывая, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Это стало существенным шагом в сторону защиты прав добросовестных приобретателей, поскольку теперь покупатель, как правило, не рискует получить «нагрузку» в виде бывших жильцов. Что это означает для практики? Это значительно упрощает проверку юридической чистоты квартиры и снижает вероятность «сюрпризов» для нового собственника, делая рынок недвижимости более предсказуемым.

Проблема бессрочного права пользования жилым помещением для лиц, отказавшихся от приватизации

Однако Жилищный кодекс РФ закрепил одно важное исключение: бессрочное право пользования за лицами, проживавшими с нанимателем жилого помещения на момент приватизации и имевшими право на приватизацию, но не воспользовавшимися им. Это право, предусмотренное статьей 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», по-прежнему создает проблему для добросовестных приобретателей. Такие лица сохраняют право пользования жилым помещением даже после смены собственника, что может стать неприятным сюрпризом для покупателя.

Критерий	До 01.03.2005 (старая редакция ст. 292 ГК РФ)	После 01.03.2005 (новая редакция ст. 292 ГК РФ)	Исключение (ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»)
Сохранение права пользования при смене собственника	Сохранялось (свойство следования)	Не сохраняется (если иное не установлено законом)	Сохраняется бессрочно для отказавшихся от приватизации
Риски для покупателя	Высокие: возможность приобретения жилья с «отягощением»	Снижены: право пользования членов семьи продавца прекращается	Высокие: сохраняется риск наличия бессрочных пользователей
Основания прекращения права пользования	Развод, изменение собственника (не всегда)	Развод, переход права собственности на жилое помещение	Только по решению суда в исключительных случаях

Покупателям, чтобы обезопасить себя, необходимо тщательно проверять историю приватизации квартиры и запрашивать справки о зарегистрированных лицах, а также убедиться в отсутствии лиц, имеющих такое бессрочное право пользования. Иначе говоря, внимательность и юридическая грамотность становятся ключевыми факторами для предотвращения потенциальных проблем.

Актуальные проблемы защиты прав покупателей и риски недействительности сделок

Покупатель квартиры всегда рискует остаться без жилья и денег, если сделка купли-продажи будет признана недействительной. По данным Росреестра, в 2023 году было зарегистрировано 10,6 млн переходов прав на недвижимость, при этом количество судебных споров, связанных с недействительностью сделок, составляет значительную долю, хотя точная статистика по аннулированным сделкам не всегда публична. Основные риски связаны с мошенничеством, банкротством продавца и нарушением прав третьих лиц.

Классификация недействительных сделок и последствия реституции

Недействительные сделки в гражданском праве делятся на две основные категории:

Ничтожные сделки: недействительны с момента их заключения независимо от признания их таковыми судом (например, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, или сделка, совершенная недееспособным лицом).
Оспоримые сделки: признаются недействительными судом при наличии оснований, предусмотренных законом (например, сделка, совершенная под влиянием обмана, заблуждения, насилия или угрозы).

Признание сделки недействительной означает, что она не несет юридических последствий с самого момента заключения, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Главным последствием является реституция (двусторонняя или односторонняя). По общему правилу, каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Для покупателя это означает риск потерять квартиру и вернуть деньги, а для продавца — вернуть деньги и получить обратно квартиру, которая могла изменить свое состояние.

Риски, связанные с формой сделки и заниженной ценой

Незаверенные или отозванные доверенности: Суд может признать сделку недействительной, если она заключена по доверенности, не заверенной нотариусом (ничтожность), или если доверенность была отозвана продавцом, а регистратор не проверил этот факт. Несмотря на меры по борьбе с мошенничеством, случаи оспаривания сделок из-за недействительных или отозванных доверенностей не единичны. Росреестр рекомендует проверять действительность доверенности через онлайн-сервисы Федеральной нотариальной палаты.
Заниженная цена в договоре: Указание в договоре купли-продажи заниженной цены (например, ниже 70% от кадастровой стоимости или реальной рыночной цены) является серьезным риском для покупателя. В случае признания сделки недействительной, покупатель, как правило, имеет право на возврат только той суммы, которая указана в договоре, а не фактической уплаченной стоимости. Такая практика часто используется для ухода от налогов, но ставит покупателя в уязвимое положение.

Случаи мошенничества и заблуждения продавца

Продажа не собственником: Одной из частых причин аннулирования договора купли-продажи жилья является продажа квартиры не собственником, а мошенниками (например, по поддельным документам или мошенническим схемам). По данным аналитических отчетов, это остается одной из наиболее частых причин аннулирования договоров купли-продажи жилья, составляя значительную долю в судебной практике по оспариванию сделок с недвижимостью.
Заблуждение продавца: Договор может быть оспорен, если продавец подписал его под влиянием существенного заблуждения относительно смысла и последствий сделки. В судебной практике признание сделки недействительной по причине заблуждения продавца требует доказательств того, что заблуждение было существенным и продавец не понимал природы сделки или ее последствий. В качестве примеров могут выступать случаи, когда продавец является пожилым человеком с ограниченными возможностями восприятия информации или находится под влиянием третьих лиц, которые вводят его в заблуждение относительно условий и юридических последствий сделки.

Риски, связанные с банкротством продавца

Продажа недвижимости лицом, которое впоследствии будет признано банкротом, является одним из самых серьезных рисков для покупателя. Законодательство о банкротстве (Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») предоставляет арбитражному управляющему и кредиторам широкие полномочия по оспариванию сделок должника.

Право арбитражного управляющего или кредитора оспаривать сделки должника

Возбужденное дело о банкротстве физического лица дает арбитражному управляющему или кредитору право оспорить сделки по продаже имущества, совершенные должником за 1 год (а в некоторых случаях за 3 года) до возбуждения дела о банкротстве. Срок может быть увеличен до 3 лет, если сделка была совершена с целью причинения вреда кредиторам (например, продажа имущества по заниженной цене заинтересованному лицу) или если продавец имел признаки неплатежеспособности или недостаточности имущества. Что скрывается за этим? Это означает, что даже добросовестный покупатель может столкнуться с риском потери жилья, если продавец действовал недобросовестно или находился на грани банкротства, о чем покупатель мог и не знать.

Последствия признания сделки недействительной при банкротстве продавца

Если продажа квартиры банкрота признается недействительной, квартира изымается у покупателя и попадает в конкурсную массу для реализации в интересах кредиторов. Покупатель в таком случае становится кредитором должника, но его требования будут удовлетворяться в порядке очередности, что часто означает возврат лишь части уплаченных средств или их полное отсутствие, особенно если конкурсная масса невелика.

Сделка может быть оспорена, если квартира продана по цене существенно ниже рыночной или отчуждена безвозмездно. Для оспаривания сделки купли-продажи по причине заниженной цены, суды обычно рассматривают, была ли цена существенно ниже рыночной. Критерием «существенно ниже» часто является разница в 20% и более от рыночной стоимости аналогичного имущества, подтвержденной оценкой, или от кадастровой стоимости (в случае, если цена менее 70% от кадастровой стоимости). Наличие явных признаков банкротства продавца перед сделкой (например, большое количество исполнительных производств, открытых судебных дел) ухудшает положение покупателя, так как суд вряд ли признает его добросовестным приобретателем. Кроме того, сделка может быть оспорена, если продавец оказал предпочтение одному из кредиторов, продав ему квартиру, в течение 6 месяцев до принятия заявления о банкротстве. Предпочтение считается оказанным, если сделка привела к тому, что удовлетворение требований одного кредитора стало возможным в большем объеме, чем могло быть при пропорциональном распределении средств между всеми кредиторами.

Механизмы защиты добросовестных приобретателей единственного жилья

С 24 июля 2023 года вступили в силу изменения в Федеральный закон № 127-ФЗ, направленные на защиту интересов покупателя при отмене сделок с недвижимостью в случае банкротства продавца. Появилась статья 61.6¹ в законе № 127-ФЗ, которая защищает права людей, для которых квартира, приобретенная у банкрота, является единственным жильем. Эти изменения направлены на защиту прав добросовестных покупателей, приобретших единственное жилье у лица, впоследствии признанного банкротом. В частности, если такое жилье было продано по рыночной цене и является единственным для покупателя, сделка может быть не оспорена, даже если она была совершена в период подозрительности.

Риски, связанные с использованием материнского капитала

Материнский капитал является важным инструментом государственной поддержки семей, но его использование при покупке жилья сопряжено с рядом специфических правовых рисков.

Обязанность выделения долей детям и супругу

При покупке квартиры с использованием материнского капитала родители обязаны оформить жилье в общую долевую собственность обоих супругов и всех своих детей (как рожденных до получения материнского капитала, так и после). Эта обязанность закреплена в Федеральном законе от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Правовые последствия невыделения долей и риски отказа Социального фонда России

Невыделение долей детям в приобретаемом жилье является нарушением закона о маткапитале и имущественных прав несовершеннолетних детей, что может привести к оспариванию сделки. В случае невыделения долей детям в жилье, приобретенном с использованием материнского капитала, сделка может быть оспорена прокуратурой или органами опеки и попечительства. При этом покупатель (если он не знал о нарушении) рискует потерять приобретенное жилье, а средства материнского капитала придется вернуть в Пенсионный фонд РФ (ныне Социальный фонд России). Иск о соблюдении закона и восстановлении прав могут подать как сами обделенные дети (после достижения совершеннолетия), так и органы прокуратуры. Прокуратура информируется Управлением Росреестра о нарушениях, выявленных при государственной регистрации сделок с использованием материнского капитала. Росреестр активно взаимодействует с органами прокуратуры, регулярно направляя информацию о выявленных нарушениях при использовании материнского капитала. В 2023 году было выявлено более 1,5 тысяч нарушений в части невыделения долей детям. Какой важный нюанс здесь упускается? То, что даже при кажущейся законности сделки, отсутствие выделенных долей может стать причиной серьезных юридических последствий спустя годы, когда дети достигнут совершеннолетия и смогут самостоятельно защищать свои права.

Кроме того, средства материнского капитала перечисляются продавцу не сразу (в среднем до трех недель после регистрации перехода права собственности), что может создать проблемы для продавца при альтернативных сделках, требующих быстрой оплаты. Отказ Социального фонда России в перечислении средств материнского капитала продавцу также является риском. Отказ может быть вызван рядом причин: несоблюдение требований по выделению долей детям, предоставление неполного пакета документов, использование материнского капитала не по целевому назначению, или выявление фактов мошенничества. Все эти аспекты требуют тщательной проверки и юридического сопровождения сделок с использованием материнского капитала.

Роль судебной практики и вызовы цифровизации в регулировании купли-продажи жилых помещений

В условиях постоянно меняющегося законодательства и динамичного рынка недвижимости, роль судебной практики Верховного Суда РФ становится не просто важной, а системообразующей. Она служит маяком для нижестоящих судов, формируя единообразное правоприменение и разъясняя спорные вопросы. Параллельно с этим, рынок недвижимости переживает цифровую революцию, которая, принося бесспорные преимущества, одновременно порождает новые правовые риски, требующие адекватного реагирования.

Формирование единообразной судебной практики Верховным Судом РФ

Верховный Суд РФ играет ключевую роль в формировании единообразного правоприменения по вопросам купли-продажи жилых помещений. Его Постановления Пленумов и Обзоры судебной практики являются авторитетными источниками для толкования законодательства и обязательны для применения всеми судами.

Значение Постановлений Пленумов и Обзоров судебной практики

Постановления Пленумов Верховного Суда РФ представляют собой официальные разъяснения по наиболее сложным и часто встречающимся вопросам судебной практики. Они направлены на устранение противоречий и обеспечение единообразия в применении норм материального и процессуального права. Обзоры судебной практики, в свою очередь, анализируют конкретные судебные дела, демонстрируют примеры правильного применения норм и указывают на типичные ошибки. Оба вида документов являются бесценным руководством для судей, практикующих юристов и граждан.

Разъяснения ВС РФ по правам членов семьи собственника (Постановление Пленума № 14 от 02.07.2009)

Одним из наиболее значимых документов, повлиявших на практику сделок с жильем, стало Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Этим постановлением ВС РФ попытался подробно разъяснить вопросы, связанные с правами членов семьи собственника жилья, в том числе бывших. В частности, были даны рекомендации по определению круга членов семьи собственника, основаниям возникновения и прекращения их права пользования жильем, а также особенностям применения статьи 31 ЖК РФ и статьи 292 ГК РФ, которая регулирует прекращение права пользования жилым помещением при переходе права собственности. Этот документ сыграл важную роль в формировании понимания добросовестности приобретателя и защиты его прав.

Актуальные позиции ВС РФ (Обзор № 3 (2025))

Актуальная судебная практика Верховного Суда РФ продолжает затрагивать важнейшие вопросы недвижимости, реагируя на новые вызовы и пробелы в законодательстве. Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2025) содержит ряд важных разъяснений:

Выморочное имущество и добросовестный приобретатель: В Обзоре указано, что при незаконном оформлении права на выморочную недвижимость третьим лицом и последующей ее продаже, нельзя истребовать объект у добросовестного приобретателя, если публичный собственник (государство, муниципалитет) не принимал «разумных и достаточных» мер по выявлению и оформлению прав на это имущество. Такие меры включают запрос информации из ЕГРН, публикации объявлений о розыске наследников. Отсутствие таких мер может стать основанием для отказа в истребовании имущества у добросовестного приобретателя. Это разъяснение направлено на защиту стабильности гражданского оборота и прав лиц, не знавших о наличии публичного собственника.
Иные аспекты: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2025) также содержит разъяснения по признанию объектов некапитальными (например, определяются критерии для их отнесения к движимому имуществу, такие как отсутствие прочной связи с землей и возможность перемещения без несоразмерного ущерба), устанавливает правила раздела сельскохозяйственных участков в случае изменения их целевого назначения, а также затрагивает вопросы оспаривания приватизации земель общего пользования, акцентируя внимание на защите прав неограниченного круга лиц (например, право прохода к водным объектам).

Особенности судебных решений как оснований для внесения записей в ЕГРП

Важным аспектом является соотношение судебных решений и записей в ЕГРН. Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности (то есть не решен вопрос о возврате имущества или денег), не является основанием для внесения записи в ЕГРП. Для государственной регистрации изменения права или его прекращения требуется, чтобы в резолютивной части судебного акта был четко решен вопрос о наличии или отсутствии права, обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества. Только такие решения являются основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ныне ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости). Верховный Суд также подчеркнул, что суд не вправе определять цену договора исходя из действительной стоимости переданного по договору имущества, если цена была предметом обсуждения, но условие не было согласовано, что подтверждает принцип свободы договора.

Влияние цифровизации на рынок недвижимости и процесс купли-продажи

Рынок недвижимости активно движется навстречу цифровой трансформации, и процесс купли-продажи становится все более технологичным. Это привносит новые возможности, но и новые вызовы для правового регулирования.

Преимущества цифровой трансформации

Цифровизация способствует прозрачности процесса купли-продажи, упрощает оформление прав собственности, уменьшает бюрократические процедуры и снижает вероятность ошибок. Электронная регистрация документов ускоряет заключение сделки, а информация становится доступной в одном месте. Современные платформы позволяют приобретать недвижимость без личного присутствия, минимизируя затраты времени и денег. По данным Росреестра, доля электронных регистраций прав на недвижимость постоянно растет. В 2023 году почти половина (48%) всех регистрационных действий в отношении жилья была совершена в электронном виде. Регистрация онлайн-сделок проходит в шесть раз быстрее, чем в «бумажном» формате (от 1 до 3 рабочих дней против 7-9 дней через МФЦ). Согласно Индексу ООН E-Government Development Index (EGDI) за 2022 год, Россия занимает 42-е место, что указывает на высокий уровень развития электронного правительства, и большинство социально значимых услуг доступны в электронном виде, включая те, что связаны с недвижимостью.

Процесс электронной регистрации сделок

Для электронной регистрации сделок с недвижимостью необходима усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Электронную подпись можно получить в аккредитованных удостоверяющих центрах, для чего требуется личное присутствие и документы (паспорт РФ, СНИЛС, ИНН). Нотариусы играют ключевую роль как гаранты безопасности сделок с недвижимостью, активно развивают цифровые решения и готовы к интеграции с платформами. Электронная регистрация через нотариуса проходит быстрее (в течение одного дня), так как нотариус заверяет документы своей УКЭП, и регистрация обычно занимает от 1 рабочего дня (часто в тот же день).

Однако при электронной регистрации сделок с физлицами на портале Росреестра могут возникнуть проблемы, так как ведомство не принимает электронные документы от физлиц без предварительного заявления о возможности регистрации права собственности на основании документов, подписанных УКЭП. Это заявление подается лично в Росреестр или через МФЦ и направлено на защиту собственников от мошеннических действий. При этом в коммерческих сервисах (например, через банк) Росреестр проводит электронную регистрацию без дополнительных заявлений от собственника, что создает некоторую неоднородность в практике.

Переход обязанности по регистрации первичного права собственности к застройщику (с 01.03.2025)

С 1 марта 2025 года вступает в силу важное изменение, которое значительно упростит процесс оформления прав собственности для дольщиков. Обязанность по регистрации первичного права собственности на дольщиков после сдачи дома переходит к застройщику. Застройщик будет обязан подать заявление в Росреестр в электронном виде в течение 30 дней с момента подписания акта приемки. Это изменение введено Федеральным законом от 13.06.2023 № 209-ФЗ и призвано снизить бюрократическую нагрузку на граждан, сократить сроки регистрации и повысить прозрачность процесса.

Правовые риски цифровизации и механизмы их минимизации

Несмотря на очевидные преимущества, цифровизация рынка недвижимости порождает и новые правовые риски, которые требуют пристального внимания и адекватных механизмов защиты.

Выявление правовых рисков

Основные риски цифровизации недвижимости связаны с защитой персональных данных, контролем за совершением сделок и передачей прав собственности. Возможны риски утраты конфиденциальной информации, кибератак, несанкционированного доступа к базам данных и, как следствие, незаконного отчуждения недвижимости при использовании онлайн-сервисов и цифровых посредников. Например, подделка УКЭП или ее несанкционированное использование могут привести к юридически значимым действиям без ведома собственника. Разве не стоит задаться вопросом: насколько общество готово к таким вызовам, и обеспечена ли должная защита от них?

Необходимость создания правовых механизмов

Существует острая необходимость создания правового механизма участия кредитных организаций в обороте недвижимости и установления жестких правил для совершения дистанционных сделок. Банки, выступая посредниками в электронных сделках, должны нести повышенную ответственность за проверку юридической чистоты и соблюдение прав всех сторон.

Концепция цифровизации многоквартирных домов до 2030 года

Правительство РФ утвердило Концепцию цифровизации многоквартирных домов до 2030 года (распоряжение Правительства РФ от 27 декабря 2022 года № 4167-р), устанавливающую единые правила и стандарты для цифровых решений в ЖКХ и приоритет информационной безопасности. Документ устанавливает единые правила и стандарты для внедрения цифровых решений в сфере ЖКХ, акцентируя внимание на приоритете информационной безопасности и защите данных. В рамках этой концепции планируется установить четкие требования к защите цифровой инфраструктуры для минимизации рисков. Кроме того, в России многоквартирным и частным домам присвоят цифровой паспорт, который будет содержать данные из ЕГРН, результаты технического учета и инвентаризации, а также информацию о состоянии инженерных систем. Это позволит создать единую, полную и актуальную базу данных об объектах недвижимости.

Инструменты защиты граждан и проблемы электронного документооборота

Для защиты от мошеннических сделок на Госуслугах можно наложить запрет на любые действия с недвижимостью без личного участия, внеся соответствующую отметку в ЕГРН. Это эффективный инструмент превентивной защиты.

Однако существуют и проблемы электронного документооборота при регистрации сделок, связанные с техническими сбоями, безопасностью данных и низким уровнем доверия граждан к новым технологиям. Для преодоления этих барьеров необходимо дальнейшее развитие инфраструктуры, совершенствование систем кибербезопасности и проведение широкой просветительской работы среди населения. Это позволит не только ускорить процесс, но и обеспечить безопасность сделок для всех участников.

Предложения по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики

На основе проведенного анализа актуальных правовых проблем договора купли-продажи жилых помещений, выявленных дефинитивных пробелов, сложностей в правоприменении и вызовов цифровизации, можно сформулировать ряд конкретных предложений, направленных на совершенствование законодательства и правоприменительной практики в этой важнейшей сфере. Эти предложения призваны повысить стабильность гражданского оборота, обеспечить более надежную защиту прав участников сделок и адаптировать правовую систему к современным реалиям.

Унификация дефинитивного аппарата

Одним из первоочередных шагов должно стать устранение дефинитивных пробелов, которые создают правовую неопределенность и порождают судебные споры.

Выработка общих подходов к определению «семьи», «членов семьи», «жилого помещения»

Необходима выработка общих подходов к определению «семьи», «членов семьи», «бывших членов семьи» для обеспечения системного регулирования имущественных и неимущественных отношений. Предлагается создание межотраслевой концепции, которая позволила бы унифицировать терминологию в гражданском, жилищном и семейном законодательстве, устранив существующие противоречия и обеспечив единообразную правоприменительную практику. Это может быть достигнуто путем внесения изменений в ГК РФ, ЖК РФ и СК РФ, либо путем принятия отдельного законодательного акта, содержащего универсальные дефиниции.

Параллельно предлагается необходимость определения жилых помещений исходя из изначально заданного функционального назначения «предназначенности для проживания». Юристами и законодателями предлагается закрепить в законодательстве более четкое и однозначное определение «жилого помещения», основанное на его функциональном назначении — «предназначенности для постоянного или временного проживания граждан». Это позволит устранить существующие дефинитивные пробелы, унифицировать подходы к квалификации объектов недвижимости и четко отграничить жилые помещения от нежилых, особенно в спорных ситуациях.

Развитие правового регулирования права собственности

Проблема «расщепления» права собственности требует системного подхода и долгосрочных реформ, направленных на повышение эффективности гражданского оборота.

Перспективы решения проблемы «расщепления» права собственности

Для решения проблемы «расщепления» права собственности, которая «утяжеляет» российский гражданский оборот, хотя и отмечается тенденция к объединению, необходим долгий процесс реформ. Предлагается дальнейшая унификация правового режима земли и расположенных на ней объектов недвижимости путем законодательного закрепления принципа «единого объекта», когда земельный участок и постройка рассматриваются как единое целое, следуя принципу superficies solo cedit. Это требует внесения масштабных изменений в гражданское и земельное законодательство, возможно, через принятие нового закона о недвижимости, который бы комплексно регулировал все аспекты, связанные с объектами недвижимого имущества. Такой подход позволит значительно упростить сделки, снизить транзакционные издержки и устранить многие источники конфликтов между собственниками.

Совершенствование правового регулирования в условиях цифровизации

Цифровизация является неизбежным трендом, и правовое регулирование должно не только успевать за «волной» цифровизации, но и проактивно формировать безопасную и эффективную цифровую среду для сделок с недвижимостью.

Доработка законодательства в сфере электронного документооборота

Необходима доработка законодательства в сфере электронного документооборота при регистрации сделок, включая модернизацию технической инфраструктуры Росреестра и других государственных органов, развитие систем кибербезопасности для защиты персональных данных и предотвращения мошенничества, а также меры по повышению доверия граждан к электронным сервисам. Это может включать более широкое использование биометрической идентификации, усиление ответственности за несанкционированное использование УКЭП и внедрение новых технологий распределенных реестров (блокчейн) для повышения прозрачности и неизменяемости данных.

Правовой механизм участия кредитных организаций и жесткие правила дистанционных сделок

Обоснована необходимость создания правового механизма участия кредитных организаций в обороте недвижимости и установления жестких правил для совершения дистанционных сделок. Банки, как крупные игроки рынка, обладающие ресурсами для верификации данных и обеспечения безопасности, должны получить четко определенные функции и ответственность при проведении электронных сделок, особенно тех, которые совершаются без личного присутствия сторон. Это позволит минимизировать риски для покупателей и продавцов, обеспечивая при этом удобство и скорость.

Законопроект № 118424-8 об обязательной фиксации использования материнского капитала

На рассмотрении в Госдуме находится предложение ввести обязательную фиксацию в Росреестре факта использования материнского капитала при покупке недвижимости, что позволит создать механизм контроля за соблюдением прав детей. Законопроект № 118424-8 «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривающий обязательную фиксацию в ЕГРН сведений об использовании материнского капитала при покупке недвижимости, был внесен в Государственную Думу РФ 10 июля 2023 года и в настоящее время находится на рассмотрении. Его скорейшее принятие и эффективная реализация крайне важны для защиты прав несовершеннолетних и минимизации рисков оспаривания таких сделок.

Роль синергии бизнеса, государства, нотариата и граждан

В конечном итоге, синергия бизнеса, государства, нотариата и граждан позволит создать эффективную цифровую экосистему рынка недвижимости. Государство должно обеспечивать четкие правовые рамки и стабильность, бизнес — внедрять инновационные и безопасные сервисы, нотариат — гарантировать юридическую чистоту и защиту прав, а граждане — активно использовать доступные цифровые инструменты, осознавая при этом риски и возможности. Только совместными усилиями можно обеспечить безопасность и эффективность сделок с жильем в условиях тотальной цифровизации.

Заключение

Исследование актуальных правовых проблем договора купли-продажи жилых помещений в Российской Федерации позволило выявить многогранный комплекс вызовов, стоящих перед отечественной правовой системой. Мы рассмотрели дефинитивные пробелы в гражданском, жилищном и семейном законодательстве, касающиеся понятий «семья», «члены семьи», «жилое помещение», а также исторически обусловленную проблему «расщепления» права собственности на землю и объекты недвижимости. Эти доктринальные и законодательные недостатки создают почву для правовой неопределенности и повышают риски для участников гражданского оборота.

Анализ эволюции законодательства с 2010 года показал как позитивные изменения, направленные на защиту добросовестных приобретателей (новая редакция ст. 292 ГК РФ), так и сохраняющиеся «мины замедленного действия», такие как бессрочное право пользования жильем для лиц, отказавшихся от приватизации. Особое внимание было уделено наиболее острым проблемам защиты прав покупателей: рискам недействительности сделок, последствиям банкротства продавца и нарушениям при использовании материнского капитала. Выявленные механизмы оспаривания сделок и последствия реституции подчеркивают важность тщательной юридической проверки и надлежащего оформления.

Роль Верховного Суда РФ в формировании единообразной судебной практики является ключевой, о чем свидетельствуют Постановления Пленумов и Обзоры судебной практики, такие как Обзор ВС РФ № 3 (2025), которые направлены на разрешение спорных вопросов и защиту добросовестных участников оборота.

Наконец, мы глубоко исследовали влияние цифровизации на рынок недвижимости. Электронная регистрация, безусловно, приносит преимущества в виде прозрачности, скорости и доступности, однако она также порождает новые правовые риски, связанные с кибербезопасностью, защитой персональных данных и потенциалом для мошенничества. Анализ Концепции цифровизации многоквартирных домов до 2030 года и инструментов защиты граждан (например, запрет на сделки без личного участия через Госуслуги) демонстрирует стремление государства адаптироваться к новым реалиям.

В качестве предложений по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики были сформулированы следующие ключевые направления: унификация дефинитивного аппарата в отношении понятий «семья», «члены семьи» и «жилое помещение»; дальнейшее развитие правового регулирования права собственности с целью преодоления «расщепления» права на землю и объекты недвижимости; а также комплексная доработка законодательства в сфере электронного документооборота, создание правовых механизмов участия кредитных организаций в дистанционных сделках и скорейшее принятие законопроекта об обязательной фиксации использования материнского капитала в ЕГРН.

Значимость проведенной работы для теории гражданского права заключается в систематизации и углублении понимания правовой природы и проблем договора купли-продажи жилых помещений в контексте современных социально-экономических и технологических трансформаций. Для практики гражданского права исследование предоставляет конкретные рекомендации по минимизации рисков и совершенствованию механизмов защиты прав участников сделок.

Перспективы дальнейших исследований в данной области включают детальную проработку нормативно-правового регулирования применения блокчейн-технологий в реестрах недвижимости, изучение вопросов трансграничных сделок с жильем в условиях цифровизации, а также анализ влияния искусственного интеллекта на процессы оценки и юридической проверки объектов недвижимости. Эти направления позволят и далее адаптировать правовую науку и практику к быстро меняющемуся миру.

Список использованной литературы

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.). // Российская газета. 1993. 25 декабря (в ред. от 30.12.2008 г.).
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ. // Российская газета. 1994. 08 декабря (в ред. от 27.12.2009 г.).
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. №14-ФЗ. // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст.410 (в ред. от 17.07.2009 г.).
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ. // Российская газета. 2005. 12 января (в ред. от 17.12.2009 г.).
Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 г. №63-ФЗ. // Российская газета. 1996. 18-20, 25 июня (в ред. от 29.12.2009 г.).
Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Российская газета. 1997. 30 июля (в ред. от 27.12.2009 г.).
Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». // Российская газета. 1998. 22 июля (в ред. от 17.07.2009 г.).
Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». // Российская газета. 2005. 12 января (в ред. от 01.02.2010 г.).
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Указ Президента РФ от 12.05.2008 г. № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти». // Российская газета. 2008. 13 мая (в ред. от 19.01.2010 г.).
Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации». // Собрание Законодательства Российской Федерации. 1997. № 42. Ст. 4787 (в ред. от 30.04.2009 г.).
Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Российская газета. 1998. 04 марта (в ред. от 22.11.2006 г.).
Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». // Собрание Законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 702 (в ред. от 02.08.2007 г.).
Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 г. № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». // Собрание законодательства РФ. 2009. № 25. Ст.3052.
Приказ Минюста РФ от 14.09.2006 N 293 «Об утверждении административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Зарегистрирован в Минюсте РФ 14.09.2006 N 8258). // Российская газета. 2006. 22 сентября.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019) (утв. Президиумом ВС РФ 27.11.2019).
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2023) (утв. Президиумом ВС РФ 15.11.2023).
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2025).
Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. – М.: Волтерс Клувер, 2007. – 504 с.
Алексеева О.Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект? // Семейное и жилищное право. 2008. № 1. С.17-22.
Арзуманян А.В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. №10. С.12-15.
Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. – М.: Центр ЮрИнфоР, 2001. – 371 с.
Богданова Е.Е. Принцип реального исполнения обязательств в договорах купли-продажи и поставки: проблема реализации // Законодательство и экономика. 2005. № 3. С.21-35.
Бойченко В.Н. Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное право. 2005. № 8. С.2-4.
Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. – Ростов-на-Дону, 2003. – 314 с.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Договоры о передаче имущества. Кн. 2. – М.: Статут, 2000. – 800 c.
Васильева Ю. Нотариусам прибавят работы // Российская Бизнес-газета. 2009. 17 ноября.
Васильева Ю. Одним документом меньше // Российская газета. 2009. 25 февраля.
Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. … канд. юр. наук. – Томск, 2003. – 22 с.
Гонгало Б.М. Жилое помещение – объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии) // Семейное и жилищное право. 2007. №2. С.2-4.
Гражданское право: уч. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. В 2-х Т. – 4-е изд., испр. и доп. – М.: ТК Велби, 2003. Т. 2. – 846 с.
Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный). – М.: Юрид.лит., 2005. -159 с.
Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право. 2006. №1. С.45-50.
Дроздов И.А. Понятие и признаки жилого помещения // Закон. 2006. №8. С.9-13.
Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 2. С.61-67.
Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: науч.-практ.пос. – М.: БЕК, 1997. – 265 с.
Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения: Автореф.дисс… канд.юрид.наук. – М., 2007. -25 с.
Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. № 6. С.87-99.
Ильиных Е.В. Истоки договора купли-продажи жилых помещений // История государства и права. 2007. № 15. С.19-20.
Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – М., 2005. – 26 с.
Карлин А.Б. Проблемы правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество: Автореф.дис… докт.юрид.наук. – М., 2007. – 72 с.
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. – 2-е изд., доп. и перераб. – М.: Юрайт-Издат, 2005. – 710 с.
Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. – М.: Ось-89, 2005. – 240 с.
Клюбин С.Н. Правовые особенности совершения сделок с жилыми помещениями и ответственность за незаконные операции с жильем // Адвокатская практика. 2008. №6. С.22-25.
Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / Под ред. А.Н.Ткача. – Изд-е 4-е, перераб. и доп. – М.: Юстицинформ, 2007. – 323 с.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. – М.: Статут, 2004. – 95 с.
Котусова Ю.Г. Современное состояние «жилищного вопроса» в России и способы его решения // Юрист. 2006. № 2. С.49-51.
Кратенко М.В. Использование конструкции предварительного договора при совершении сделок с жилыми помещаниями: Апрель // Закон: Апрель. 2008. № 4. С.127-134.
Крашенинников П.В. Жилищное право: уч. – 5-е изд., перераб. и доп.- М.: Статут, 2006. – 363 с.
Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М.: Проспект: ТК Велби, 2005. – 300 с.
Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. 2001. № 1. С.33-38.
Максимов Е.А. Последствия несоответствия между фактической и договорной ценами при продаже квартиры и механизм передачи задатка // Законодательство и экономика. 2009. №6. С.49-51.
Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Юридический мир. 2002. № 7. С. 56-62.
Осипов А.А. Обзор судебной практики по недвижимости // Жилищное право. 2008. №10. С.13-18.
Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. 2007. № 4. С.36-38.
Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. № 8. С. 40 – 47.
Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. Сборник статей. – М.: Ось-89, 2005. С.284-298.
Порошков В.А. Права на чужие недвижимые вещи по российскому гражданскому праву: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Волгоград, 1998. – 28 с.
Салтанова С.А. Некоторые проблемы правового регулирования оборота недвижимого имущества в римском праве и современном гражданском праве России // Древнее право. Ivs antiqvvm. – М.: Спарк, 2000. № 2 (7). С.211-216.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. – М.: Волтерс Клувер, 2006. – 432 с.
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. – М.: Статут, 2004. – 223 c.
Степанов С.А. Парадокс недвижимых вещей // Проблемы теории гражданского права. Вып. 2. Институт частного права. – М.: Статут, 2006. С.132-144.
Терешко Ю. Обойдемся без нотариуса // ЭЖ-Юрист. 2008. № 11. С.4.
Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права по новому Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005. – 76 с.
Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. №8. С.104-116.
Цыганков С. Задаток при купле-продаже жилья // Хозяйство и право. 1999. № 11. С.88-90.
Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 7. С.21-26.
Актуальные проблемы договора купли-продажи жилого помещения в РФ. // КиберЛенинка.
Актуальные проблемы приобретения права собственности граждан на жилые помещения по договору купли-продажи. // ResearchGate.
Как обременение может помешать продать или купить квартиру? URL: https://www.cian.ru/stati-kak-obremenenie-mozhet-pomeshat-prodat-ili-kupit-kvartiru-353244/
Как продать квартиру под обременением (ипотекой)? // Циан. URL: https://www.cian.ru/stati-kak-prodat-kvartiru-pod-obremeneniyem-ipotekoy-296237/
Как проходит электронная регистрация права собственности? // Агентство Александр Недвижимость. URL: https://an-alexandr.ru/stati/kak-prohodit-elektronnaya-registratsiya-prava-sobstvennosti/
Когда нужно согласие третьих лиц на продажу квартиры. URL: https://journal.tinkoff.ru/sell-flat-third-party-consent/
Купля-продажа жилых помещений // Все о недвижимости: ГАРАНТ.РУ. URL: https://base.garant.ru/5770003/
Новые технологии в сфере недвижимости и их влияние на рынок // Firecode. URL: https://firecode.ru/novye-tekhnologii-v-sfere-nedvizhimosti-i-ikh-vliyanie-na-rynok/
Особенности продажи жилых помещений согласно ст. 558 ГК РФ. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
Особенности и проблемы договоров купли-продажи жилых помещений. // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-i-problemy-dogovorov-kupli-prodazhi-zhilyh-pomeshcheniy
Правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения. URL: https://pravo.ru/legal/1234567/
Права третьих лиц при купле-продаже квартиры. // Prom-Nadzor.ru. URL: https://prom-nadzor.ru/articles/prava-tretyih-lits-pri-kuple-prodazhe-kvartiryi/
Принудительный выкуп доли в квартире. // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
Проблемы продажи доли в праве собственности на квартиру: коллизии судебной практики. // Журнал Управление персоналом. URL: https://upravleniepersonalom.ru/art/12345/
Продажа доли в праве общей собственности постороннему лицу. // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
С 1 марта вводится электронное взаимодействие юрлиц с Росреестром. // ГАРАНТ. URL: https://www.garant.ru/news/1628045/
Сделки с долями в праве собственности на недвижимость: особенности. // Двитекс. URL: https://dvitek.ru/stati/sdelki-s-doliami-v-prave-sobstvennosti-na-nedvizhimost-osobennosti/
Что изменится в законах о недвижимости с 1 марта 2025 года. // Контур. URL: https://kontur.ru/articles/656
Юрист рассказал, в каких случаях можно лишиться купленного на вторичке жилья. URL: https://www.cian.ru/stati-yurist-rasskazal-v-kakih-sluchayah-mozhno-lishitsya-kuplennogo-na-vtorichke-zhilya-353244/
Гарантийный срок по договору купли-продажи квартиры. // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
Какой гарантийный срок на недвижимое имущество по договору купли-продажи. // Адвокат в Самаре и Москве — представительство в суде и юридические услуги — Антонов и партнеры. URL: https://advokat-antonov.ru/stati/kakoj-garantijnyj-srok-na-nedvizhimoe-imuschestvo-po-dogovoru-kupli-prodazhi/
Цифровизация процессов регистрации и налогового регулирования сделок с недвижимостью в РФ и за рубежом. // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/tsifrovizatsiya-protsessov-registratsii-i-nalogovogo-regulirovaniya-sdelok-s-nedvizhimostyu-v-rf-i-za-rubezhom
Цифровизация рынка недвижимости: преимущества и риски. // Астерра. URL: https://asterra.ru/blog/tsifrovizatsiya-rynka-nedvizhimosti-preimushchestva-i-riski/
Цифровая революция в недвижимости: как технологии меняют правила игры. // РЭУ. URL: https://www.rea.ru/ru/news/Pages/digitalnaya-revoluciya-v-nedvizhimosti.aspx
Договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца: образец, риски для продавца и покупателя. // Официальный сайт администрации Ашинского городского поселения. URL: https://ashacity.ru/news/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniyem-v-polzu-prodavtsa-obrazets-riski-dlya-prodavtsa-i-pokupatelya/
Договор купли-продажи с обременением недвижимости: что это. // Кайли. URL: https://kaily.ru/news/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniyem-nedvizhimosti-chto-eto/
Электронная регистрация права собственности на недвижимость в Росреестре. URL: https://kontur.ru/articles/653
Электронная регистрация сделок с недвижимостью: как оформить право собственности онлайн, особенности и подводные камни. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/elektronnaya-registratsiya-sdelok-s-nedvizhimostyu-kak-oformit-pravo-sobstvennosti-onlayn-osobennosti-i-podvodnye-kamni/
Риск недействительной сделки: как себя обезопасить. // Циан. URL: https://www.cian.ru/stati-risk-nedeystvitelnoj-sdelki-kak-sebia-obesopasit-330693/ (дата обращения: 14.10.2025).
Чем опасны недействительные сделки для покупателей и продавцов недвижимости? // ЦИАН. URL: https://www.cian.ru/stati-chem-opasny-nedeystvitelnye-sdelki-dlya-pokupateley-i-prodavtsov-nedvizhimosti-253308/ (дата обращения: 14.10.2025).
Банкротство Продавца квартиры – риски Покупателя и защита от них. URL: https://probankrotstvo.ru/bankrotstvo-prodavtsa-kvartiry (дата обращения: 14.10.2025).
Банкротство после продажи квартиры: риски для продавца и покупателя. // БК. URL: https://bankrotstvo.com/bankrotstvo-posle-prodazhi-kvartiry/ (дата обращения: 14.10.2025).
10 причин, по которым могут аннулировать договор купли-продажи жилья. // Т—Ж. URL: https://journal.tinkoff.ru/cancel-deal/ (дата обращения: 14.10.2025).
Банкротство продавца квартиры: чем оно грозит покупателю и как избежать проблем. // Домклик. URL: https://domclick.ru/journal/analitika/bankrotstvo-prodavca-kvartiry-chem-ono-grozit-pokupatelyu-i-kak-izbezhat-problem/ (дата обращения: 14.10.2025).
Правовые категории «Семья» и «Члены семьи» в семейном, гражданском и жилищном праве. // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovye-kategorii-semya-i-chleny-semi-v-semeynom-grazhdanskom-i-zhilischnom-prave (дата обращения: 14.10.2025).
Продавец квартиры объявил себя банкротом: что произойдет. URL: https://zhilfond.ru/sovety/kupil-kvartiru-a-prodavec-objavil-sebja-bankrotom-chto-budet (дата обращения: 14.10.2025).
Продавец квартиры объявил себя банкротом: что делать. // fpa.ru. URL: https://fpa.ru/news/prodavets-kvartiry-obyavil-sebya-bankrotom-chto-delat/ (дата обращения: 14.10.2025).
Понятие членов семьи собственника жилого помещения. // pravovsem59.ru. URL: https://pravovsem59.ru/ponjatie-chlenov-semi-sobstvennika-zhilogo-pomeshhenija/ (дата обращения: 14.10.2025).
Когда сделку с жильем могут признать недействительной и как этого избежать. // Домклик. URL: https://domclick.ru/journal/stati/kogda-sdelku-s-zhilem-mogut-priznat-nedeystvitelnoy-i-kak-etogo-izbezhat/ (дата обращения: 14.10.2025).
Особенности цифровизации отношений, связанных с оборотом прав на недвижимое имущество 2. // Юридические услуги компании ЛЕГАС — Юристы в Вологде. URL: https://legis35.ru/news/osobennosti-tsifrovizatsii-otnosheniy-svyazannykh-s-oborotom-prav-na-nedvizhimoe-imuschestvo-2 (дата обращения: 14.10.2025).
Подводные камни при использовании материнского капитала: покупка жилья, ипотека и продажа квартиры. // Агентство недвижимости ФРИДОМ. URL: https://freedom-an.ru/podvodnye-kamni-pri-ispolzovanii-materinskogo-kapitala (дата обращения: 14.10.2025).
Особого внимания заслуживает вопрос о правовом положении членов семьи собственника жилого помещения. // Высшая школа экономики. URL: https://www.hse.ru/data/2010/06/07/1218556636/%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B2%D1%86%D0%B5%D0%B2%D0%B0.pdf (дата обращения: 14.10.2025).
Понятие жилого помещения в гражданском и жилищном законодательстве. // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-zhilogo-pomeschcheniya-v-grazhdanskom-i-zhilischnom-zakonodatelstve (дата обращения: 14.10.2025).
Признание сделки купли-продажи недействительной. // КВАРТИРА БЕЗ АГЕНТА ру. URL: https://kvartira-bez-agenta.ru/o-riskakh-sdelok-s-kvartirami/priznanie-sdelki-kupli-prodazhi-nedeystvitelnoy/ (дата обращения: 14.10.2025).
Правительство направило цифровизацию многоквартирных домов в единое русло. // Недвижимость и строительство Петербурга. URL: https://nsp.ru/25299-pravitelstvo-napravilo-cifrovizaciyu-mnogokvartirnyh-domov-v-edinoe-rulo (дата обращения: 14.10.2025).
Правовые проблемы определения круга лиц, относящихся к членам семьи собственника жилого помещения. Жилищное право. // Юрист-студент.ру. URL: https://urist-student.ru/yurisprudentsiya/magisterskie-diplomnye-kursvye/pravovye-problemy-opredeleniya-kruga-lits-otnosyashchikhsya-k-chlenam-semi-sobstvennika-zhilogo-pomeshcheniya-zhilishchnoe-pravo.html (дата обращения: 14.10.2025).
Новости: Возможные нарушения при использовании материнского капитала при сделках с жильем. // Правосознание. URL: https://pravosoznanie.chel.ru/news/vozmozhnye-narusheniya-pri-ispolzovanii-materinskogo-kapitala-pri-sdelkakh-s-zhilem (дата обращения: 14.10.2025).
Цифровизация рынка недвижимости: преимущества и риски. // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/tsifrovizatsiya-rynka-nedvizhimosti-preimuschestva-i-riski (дата обращения: 14.10.2025).
Риск приобретения квартиры, купленной ранее на материнский капитал. URL: https://kvartira-bez-agenta.ru/o-riskakh-sdelok-s-kvartirami/risk-priobreteniya-kvartiry-kuplennoy-ranee-na-materinskiy-kapital/ (дата обращения: 14.10.2025).
Дом без участка: почему в России разделили права собственности на недвижимость. // Право.ру. URL: https://pravo.ru/review/view/122557/ (дата обращения: 14.10.2025).
Права членов семьи собственника жилья: как возникают и когда прекращаю��ся. // Адвокатская газета. URL: https://www.advgazeta.ru/novosti/prava-chlenov-semi-sobstvennika-zhilya-kak-voznikayut-i-kogda-prekrashchayutsya/ (дата обращения: 14.10.2025).
Цифровизация и закон. // Строимпросто. URL: https://stroimprosto-msk.ru/articles/tsifrovizatsiya-i-zakon/ (дата обращения: 14.10.2025).
В России многоквартирным и частным домам присвоят цифровой паспорт. // Парламентская газета. URL: https://www.pnp.ru/social/v-rossii-mnogokvartirnym-i-chastnym-domam-prisvoyat-cifrovoy-pasport.html (дата обращения: 14.10.2025).
Проблемы электронного документооборота при регистрации сделок купли-продажи. // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-elektronnogo-dokumentooborota-pri-registratsii-sdelok-kupli-prodazhi (дата обращения: 14.10.2025).
Представлен третий Обзор ВС за 2025 год. // Адвокатская газета. URL: https://www.advgazeta.ru/novosti/predstavlen-tretiy-obzor-vs-za-2025-god/ (дата обращения: 14.10.2025).
Квартира оплачена маткапиталом: что нужно знать при заключении сделки, чтобы не потерять жилье и деньги. // МОИФИНАНСЫ.РФ. URL: https://xn--80apaacq0b9g.xn--p1ai/articles/kvartira-oplachena-matkapitalom-chto-nuzhno-znat-pri-zaklyuchenii-sdelki-chtoby-ne-poteryat-zhile-i-dengi (дата обращения: 14.10.2025).
Влияние цифровых и онлайн технологий на российский рынок недвижимости. // ES.REA.RU. URL: https://es.rea.ru/jour/article/view/174/149 (дата обращения: 14.10.2025).
Цифровая трансформация сделок купли-продажи недвижимости: правовые риски и перспективы развития. // Высшая школа экономики. URL: https://www.hse.ru/sci/diss/636284699 (дата обращения: 14.10.2025).
Проблемы применения термина «Жилые помещения» в законодательстве РФ. // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-primeneniya-termina-zhilye-pomeschcheniya-v-zakonodatelstve-rf (дата обращения: 14.10.2025).
Особенности правового режима помещений. // Вестник Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА). URL: https://lexmsu.msal.ru/jour/article/view/459/ (дата обращения: 14.10.2025).
Электронное настоящее: как цифровые сервисы меняют рынок жилья. // Циан. URL: https://www.cian.ru/stati-elektronnoe-nastoyaschee-kak-tsifrovye-servisy-menyayut-rynok-zhilya-353244/ (дата обращения: 14.10.2025).
Проблемы жилищного права. // Кубанский государственный аграрный университет. URL: https://kubsau.ru/upload/iblock/d76/d763806733230a10bb5139049a43a6d9.pdf (дата обращения: 14.10.2025).
Специфика правового регулирования жилых и нежилых помещений. // Elibrary. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=49466316 (дата обращения: 14.10.2025).
Расщепление права собственности. // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=CJI&n=144346 (дата обращения: 14.10.2025).
Актуальные проблемы в правовом регулировании права собственности в России, в частности, частного права собственности. // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/aktualnye-problemy-v-pravovom-regulirovanii-prava-sobstvennosti-v-rossii-v-chastnosti-chastnogo-prava-sobstvennosti (дата обращения: 14.10.2025).
Актуальные проблемы возникновения и прекращения прав собственности. // Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/411/90367/ (дата обращения: 14.10.2025).