Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости для целей аренды: комплексное исследование с учетом актуальных стандартов и региональной специфики (на примере г. Ельца)

В 2025 году аренда столичных офисов, по прогнозам, подорожает на 15-20%, достигая в классе А 33 тыс. руб./кв. м/год, а в классе Prime – до 69 169 руб./кв. м/год. Эти цифры красноречиво говорят о динамичности и высокой стоимости рынка коммерческой недвижимости, что делает задачу его объективной оценки не просто актуальной, но и критически важной. В условиях постоянно меняющейся экономической конъюнктуры, эволюции законодательной базы и возрастающей цифровизации, оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости для целей аренды становится настоящим искусством, требующим глубоких знаний и четкого понимания многочисленных факторов влияния.

Настоящее исследование призвано стать путеводителем в лабиринте оценочной деятельности, предлагая детальный, структурированный план для углубленного изучения этой комплексной темы. Проблема заключается не только в определении справедливой цены, но и в способности адекватно реагировать на современные вызовы: от дефицита качественных объектов и роста ставок до внедрения цифровых форматов регистрации сделок и изменения налогового законодательства. Актуальность дипломной работы для экономики Российской Федерации и оценочной деятельности бесспорна, ведь она затрагивает интересы широкого круга стейкхолдеров – от инвесторов и арендодателей до арендаторов и государственных структур.

Целью данного исследования является разработка исчерпывающего и методологически корректного плана для написания или совершенствования дипломной работы по оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости в целях аренды. Для достижения этой цели были поставлены следующие задачи:

1. Анализ нормативно-правовых и методологических основ оценки, включая последние изменения в законодательстве и Федеральных стандартах оценки (ФСО).
2. Исследование теоретических аспектов формирования стоимости недвижимости и ключевых принципов оценки.
3. Детальное рассмотрение подходов и методов оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости для аренды.
4. Описание пошагового процесса практической оценки с учетом всех этапов – от сбора информации до формирования отчета.
5. Изучение специфики рынка коммерческой недвижимости в региональных городах (на примере Ельца) и сопоставление с общероссийскими тенденциями 2025 года.
6. Систематизация методов согласования результатов оценки и анализ факторов риска, влияющих на итоговую стоимость.

Структура данной работы соответствует этим задачам, последовательно раскрывая каждый аспект оценки, что позволит студентам экономических, финансовых или строительных специальностей создать комплексный академический труд, соответствующий самым высоким требованиям.

Теоретико-методологические основы оценки арендной стоимости коммерческой недвижимости

Оценка арендной стоимости коммерческой недвижимости – это многогранный процесс, корни которого уходят в глубокие экономические теории, а ветви упираются в строго регламентированные законодательные и нормативные акты. Понимание этих основ критически важно для любого оценщика, стремящегося к объективности и достоверности своих расчетов, ведь без такого фундамента невозможно гарантировать точность и юридическую значимость итоговых результатов.

Понятие и сущность рыночной арендной платы

В сердце любой оценки лежит четкое определение ее объекта. Когда речь заходит об аренде, мы сталкиваемся с двумя ключевыми понятиями: «рыночная арендная плата» и «договорная арендная плата». Хотя на первый взгляд они кажутся схожими, их суть и применение в оценочной практике существенно различаются.

Рыночная арендная плата (Market Rent), согласно Федеральным стандартам оценки (ФСО) и Международным стандартам оценки (МСО), представляет собой расчетную денежную сумму, за которую объект недвижимости мог бы быть сдан в аренду на дату оценки. Это не просто желаемая цена, а результат сложного баланса между спросом и предложением на рынке. Она определяется в гипотетической «коммерческой сделке между заинтересованным арендодателем и арендатором» при условии, что обе стороны действуют «информированно и без принуждения», а сам объект был «надлежащим образом промаркетирован». Иными словами, это наиболее вероятная сумма, которую можно получить за аренду при идеальных рыночных условиях.

В отличие от этого, договорная арендная плата – это фактическая сумма, которая выплачивается в соответствии с условиями уже заключенного договора аренды. Она может быть фиксированной или переменной, частота и принципы ее пересмотра строго прописываются в самом договоре. Главное отличие заключается в том, что договорная арендная плата может существенно отличаться от рыночной, поскольку она является результатом конкретных переговоров между сторонами, учитывающих их индивидуальные обстоятельства, а не только чистую рыночную конъюнктуру. Например, долгосрочный договор, заключенный несколько лет назад, может иметь арендную плату ниже текущей рыночной из-за инфляции и роста цен. Понимание этой разницы критически важно для определения целей оценки: определяется ли текущая рыночная стоимость для нового договора или анализируется справедливость уже действующей договорной ставки, что, в свою очередь, влияет на выбор методологии оценки.

Теории стоимости недвижимости и принципы оценки

Прежде чем углубляться в практические методы, необходимо осознать философскую основу стоимости. Почему вообще недвижимость имеет цену? На этот вопрос отвечают три основные экономические теории, каждая из которых предлагает свой взгляд на формирование стоимости и служит методологическим фундаментом для различных подходов к оценке.

Трудовая теория стоимости, разработанная классиками политической экономии, утверждает, что стоимость товаров, включая недвижимость, формируется количеством общественно необходимого труда, затраченного на их производство. В контексте недвижимости это означает, что чем больше труда и ресурсов (строительство, проектирование, управление) вложено в объект, тем выше его стоимость. Эта теория лежит в основе затратного метода оценки, где воспроизводство или замещение объекта играет ключевую роль.

Теория маржинализма или предельной полезности, напротив, фокусируется на субъективной ценности блага для потребителя. Она признает принцип снижающейся предельной полезности, согласно которому каждая последующая единица блага становится менее ценной. В недвижимости это проявляется в том, что дополнительный квадратный метр или улучшение могут иметь разную ценность для разных арендаторов. Маржинализм подчеркивает роль спроса и предложения, а также индивидуальных предпочтений в формировании цены, что становится фундаментом сравнительного подхода, где анализ аналогичных сделок помогает понять, сколько «предельной полезности» готовы платить участники рынка.

Теория ренты, в свою очередь, рассматривает земельную ренту как основу стоимостной оценки земли и определения земельных платежей. В контексте недвижимости это означает, что стоимость объекта во многом определяется доходом, который он способен приносить благодаря своему уникальному местоположению, плодородию или другим природным характеристикам, которые не являются результатом человеческого труда. Эта теория является ключевой для доходного подхода, где будущие потоки дохода дисконтируются для получения текущей стоимости.

Помимо этих теоретических базисов, оценка доходной недвижимости руководствуется рядом фундаментальных принципов:

• Принцип ожидания: Стоимость объекта определяется текущей стоимостью будущих доходов или выгод, которые он способен принести. Инвестор приобретает не сам объект, а поток будущих поступлений от него.
• Принцип замещения: Стоимость объекта не должна превышать наименьшей цены аналогичного объекта, обладающего сопоставимой полезностью, функциональностью и доходностью. Это означает, что арендатор не будет платить за помещение больше, чем за другое, аналогичное, но более дешевое на рынке.

Недвижимость обладает уникальной двойственностью: она выступает как потребительское благо, удовлетворяя базовые потребности людей в жилье или работе, и как элемент инвестиций, являясь источником дохода и роста капитала. Эта двойственность усложняет процесс определения ее стоимости, требуя от оценщика комплексного анализа как функциональных характеристик, так и инвестиционного потенциала.

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации

Российская оценочная деятельность строго регламентирована, что обеспечивает ее прозрачность и законность. Основополагающим документом является Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. Этот закон устанавливает правовые основы регулирования оценочной деятельности, определяет обязательность ее проведения в определенных случаях и регулирует отношения, возникающие при осуществлении этой деятельности.

Особое внимание следует уделить статье 8 данного закона, которая определяет обязательность проведения оценки объектов. Она гласит, что оценка необходима в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при их передаче в аренду. Это подчеркивает государственную значимость точной и независимой оценки.

Гражданский кодекс РФ также играет ключевую роль, регулируя правовые аспекты аренды. Статья 651 ГК РФ устанавливает требования к форме и государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок более года. Несоблюдение этих требований может повлечь за собой недействительность договора, что напрямую влияет на юридическую допустимость использования объекта и, как следствие, на его оценочную стоимость.

Статья 614 ГК РФ регулирует порядок изменения арендной платы. Согласно этой статье, арендная плата может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. Это положение имеет существенное значение при прогнозировании будущих денежных потоков в рамках доходного подхода, поскольку ограничивает возможности арендодателя по повышению арендной платы и вносит элемент предсказуемости для арендатора.

Ключевыми документами, детализирующими методологические аспекты оценки, являются Федеральные стандарты оценки (ФСО). С 14 апреля 2022 года Приказом Минэкономразвития России № 200 были утверждены новые ФСО I-VI, вступившие в силу через 180 дней после официального опубликования, заменив ранее действовавшие стандарты. Эти стандарты охватывают все стадии оценочного процесса:

• ФСО I «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки» – определяет терминологию и общие принципы.
• ФСО II «Виды стоимости» – классифицирует различные виды стоимости (рыночная, инвестиционная и т.д.) и их определения.
• ФСО III «Процесс оценки» – регламентирует последовательность действий оценщика.
• ФСО IV «Задание на оценку» – устанавливает требования к формированию задания на оценку.
• ФСО V «Подходы и методы оценки» – описывает три основных подхода и их применение.
• ФСО VI «Отчет об оценке» – определяет структуру и содержание отчета.

Особое место занимает Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, ред. от 14.04.2022). Этот стандарт является краеугольным камнем для оценки именно объектов недвижимости, детализируя требования к анализу рынка, концепции наиболее эффективного использования (НЭИ), критериям выбора объектов-аналогов и процедурам согласования результатов.

Важно отметить, что с 1 января 2025 года произойдут значительные изменения в расчете ставок арендной платы за земельные участки и нежилое имущество, находящееся в собственности города Москвы. Эти изменения будут учитывать результаты государственной кадастровой оценки, а также прогнозируемый уровень инфляции в 4,5% в соответствии с Федеральным законом от 30.11.2024 № 419-ФЗ «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов». Дополнительно, Постановлением Правительства Москвы от 04.06.2025 № 1299-ПП введены коэффициенты для определения площади объектов при расчете арендной платы, что подчеркивает динамичность и необходимость постоянного мониторинга нормативно-правовой базы. Какой важный нюанс здесь упускается? То, что подобные прецеденты в столице часто служат индикатором для дальнейших изменений в региональном законодательстве, что делает их анализ критически важным для оценщиков по всей стране.

Международные стандарты оценки (МСО 2020) и их применение

В условиях глобализации экономики и интеграции российского рынка в мировое пространство, Международные стандарты оценки (МСО) приобретают все большее значение. МСО 2020 служат важной методической основой для определения рыночной арендной платы, дополняя национальное законодательство и ФСО.

МСО разработаны для применения в широком спектре заданий на оценку и подчеркивают, что оценка должна проводиться строго в соответствии с обозначенной целью, с полным пониманием характера предоставляемой услуги и всех возможных ограничений. Это означает, что оценщик должен четко осознавать, для чего проводится оценка и какие факторы могут повлиять на ее результат.

Особое внимание в контексте оценки недвижимости заслуживает МСО 230 «Права на недвижимое имущество». Этот стандарт подробно рассматривает вопросы, касающиеся оценки рыночной стоимости земли и имущества, а также различных прав на недвижимое имущество, включая права аренды. Применение МСО позволяет российским оценщикам использовать передовые мировые практики, обеспечивая сопоставимость результатов оценки с международными аналогами и повышая доверие к отечественной оценочной деятельности.

Таким образом, теоретико-методологические основы оценки арендной стоимости коммерческой недвижимости представляют собой сложный, но четко структурированный каркас, состоящий из экономических теорий, законодательных актов и международных стандартов. Их комплексное применение позволяет формировать объективную и обоснованную оценку, что является залогом успешной сделки и эффективного управления недвижимым имуществом.

Подходы и методы оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости для аренды

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости для целей аренды – это многофакторный процесс, требующий применения различных аналитических инструментов. В профессиональной оценочной практике общепринято использование трех фундаментальных подходов: сравнительного, доходного и затратного. Каждый из них предоставляет уникальный взгляд на стоимость объекта, основываясь на различных принципах и источниках информации, что обеспечивает всесторонний анализ.

Сравнительный подход

Сравнительный подход часто называют «рыночным», поскольку он наиболее прямо отражает текущую ситуацию на рынке. Его центральная идея зиждется на принципе замещения: разумный арендатор не заплатит за объект аренды цену, превышающую стоимость аренды аналогичного объекта с сопоставимой полезностью и функциональностью. Этот принцип особенно эффективен для оценки офисных помещений, где рынок характеризуется достаточным объемом данных о сделках, что позволяет найти множество сопоставимых объектов.

В рамках сравнительного подхода выделяют два основных метода:

1. Метод сравнительного анализа сопоставимых сделок: Это наиболее распространенный метод, который предполагает сбор и анализ информации о предложениях или уже совершенных сделках с объектами, максимально схожими с оцениваемым по своим характеристикам.
2. Метод моделирования рыночного ценообразования: Этот метод более ресурсоемок и предполагает построение линейных или мультипликативных зависимостей (например, через регрессионный анализ) путем статистической обработки больших массивов данных. Он чаще используется в массовой оценке для целей государственного управления (например, для определения налоговой базы или ставок аренды государственного имущества), поскольку требует значительных объемов данных и сложного математического аппарата.

При сборе и анализе информации о сопоставимых объектах оценщик уделяет внимание следующим ценообразующим факторам:

• Вид передаваемых прав: Например, права долгосрочной или краткосрочной аренды, субаренды.
• Срок аренды: Долгосрочные договоры часто имеют иные условия, чем краткосрочные.
• Ограничения использования: Наличие специфических ограничений, например, на вид деятельности.
• Назначение объекта: Офисное, торговое, складское, производственное.
• Местоположение: Район города, транспортная доступность, окружение, наличие парковки.
• Площадь: Общая, полезная, с учетом коэффициентов.
• Состояние объекта: Возраст, капитальность, качество ремонта, отделка.
• Наличие коммуникаций: Электричество, водоснабжение, отопление, вентиляция, кондиционирование, интернет.
• Включение НДС и коммунальных начислений: Эти параметры могут существенно влиять на итоговую ставку.

Для учета различий между оцениваемым объектом и аналогами применяются качественные и количественные методы корректировок. Качественные методы, такие как относительный сравнительный анализ и экспертные оценки, основаны на профессиональном суждении оценщика. Количественные методы, включая регрессионный анализ и метод количественных корректировок, позволяют численно выразить влияние различий. При использовании метода количественных корректировок, каждый объект-аналог последовательно сравнивается с объектом оценки по каждому ценообразующему фактору. Выявленные различия переводятся в денежные или процентные корректировки, которые затем применяются к цене объекта-аналога.

Интересно отметить, что отечественные арендодатели часто модифицируют международные методики, такие как стандарт BOMA (Building Owners and Managers Association), для более точного учета доли арендатора в общей площади здания, включая места общего пользования. Это позволяет более справедливо распределять затраты и определять эффективную арендную ставку. Какой важный нюанс здесь упускается? То, что адаптация международных стандартов часто является ключом к повышению конкурентоспособности и прозрачности российского рынка коммерческой недвижимости.

Доходный подход

Доходный подход базируется на аксиоме, что стоимость любого объекта, способного приносить доход, определяется величиной и характером этого дохода. Он отражает позицию инвестора, который не заплатит за объект аренды цену, превышающую текущую стоимость будущих денежных потоков, которые этот объект сгенерирует. Этот подход особенно актуален для доходной недвижимости, такой как гостиничные комплексы, складские помещения, а также для определения инвестиционной и рыночной стоимости. В его основе лежит принцип ожидания: стоимость объекта определяется текущей стоимостью будущих доходов.

Основными методами доходного подхода являются:

1. Метод прямой капитализации: Этот метод применяется, когда ожидается, что объект будет генерировать стабильный и относительно предсказуемый доход в течение длительного периода. Формула метода выглядит следующим образом:
   
   Стоимость объекта = Годовой доход от его использования / Ставка рыночной доходности
   
   Здесь годовой доход рассчитывается как разница между потенциальным валовым доходом от аренды и операционными затратами (включая вакансию, неплатежи, коммунальные услуги, налоги на имущество, страхование, управление и обслуживание).
   
   Ставка рыночной доходности (коэффициент капитализации) – это критически важный параметр, отражающий ожидаемую норму доходности инвестора, включающую как доход на капитал, так и возврат самого капитала. Методы ее определения разнообразны:
   • Метод рыночной выжимки: Основан на анализе аналогичных объектов, недавно проданных на рынке. Коэффициент капитализации для аналога (K_кап) определяется делением его чистого операционного дохода (ЧОД_i) на цену продажи (V_i):
     
     Kкап = ЧОДi / Vi
   • Метод инвестиционной группы: Учитывает соотношение заемного и собственного капитала, а также соответствующие ставки доходности и коэффициенты возврата.
   • Метод кумулятивного построения: Базируется на безрисковой ставке доходности, к которой добавляются премии за различные виды риска (ликвидности, управления, инвестиционного риска и т.д.).
   • Метод Элвуда: Более сложный метод, учитывающий особенности финансирования, перепродажу объекта, налоговые последствия и изменение стоимости капитала.
2. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП): Этот метод используется, когда ожидается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих или когда объект генерирует непостоянный доход (например, в случае поэтапного ввода в эксплуатацию, существенных колебаний арендных ставок или высокой вакансии). ДДП позволяет учесть все изменения денежных потоков и рыночных условий с течением времени, а также специфические риски инвестирования. Горизонт прогнозирования при использовании ДДП составляет минимум 5 лет, после чего рассчитывается реверсия (стоимость объекта на конец прогнозного периода).
   
   Основная формула для расчета текущей стоимости (PV) одного будущего денежного потока (CF) в период n со ставкой дисконтирования (r) выглядит следующим образом:
   
   PV = CF / (1 + r)n
   
   Для нескольких денежных потоков за ряд периодов общая формула текущей стоимости будет:
   
   PV = Σni=1 CFi / (1 + r)i
   
   где:
   • PV — текущая стоимость (present value)
   • CF_i — денежный поток в период i
   • r — ставка дисконтирования (discount rate)
   • n — общее количество периодов (или период, для которого рассчитывается поток)
   • Σ — сумма

   Ставка дисконтирования – это не просто норма доходности, а инструмент, отражающий риски инвестирования. Она обычно рассчитывается как безрисковая ставка (например, доходность по государственным облигациям) плюс премии за различные риски (финансовый, операционный, рыночный, страновой и т.д.).

Затратный подход

Затратный подход является наименее применяемым для оценки арендной платы, но, тем не менее, имеет свое место в арсенале оценщика. Он основывается на принципе замещения: разумный инвестор не заплатит за объект аренды цену, превышающую ту, в которую обойдется приобретение участка и возведение идентичного или аналогичного объекта.

Суть подхода заключается в определении стоимости воспроизводства (создание точной копии объекта с использованием тех же материалов и технологий) или стоимости замещения (создание объекта аналогичной полезности с использованием современных материалов и технологий). Затем из этой суммы вычитается накопленный износ (физический, функциональный, внешний).

При оценке арендной платы затратный подход может быть применен методом компенсации затрат арендодателя. Этот метод особенно актуален на неактивных рынках, где отсутствует достаточная информация о сделках аренды. Однако его применение ограничено. ФСО № 7 прямо не рекомендуют использовать метод компенсации затрат для расчета арендных ставок за отдельные помещения в многофункциональных, торгово-развлекательных и торгово-офисных центрах, где ставки существенно различаются из-за разных функций и привлекательности зон. Более того, ФСО № 7 легализуют отказ от применения затратного подхода при оценке встроенных помещений, что обусловлено сложностью выделения затрат на создание таких объектов и их зависимостью от общего здания.

Таким образом, затратный подход, как правило, используется в крайних случаях, когда применение сравнительного и доходного подходов нецелесообразно из-за отсутствия достаточной рыночной информации или специфических характеристик объекта.

Комплексное применение этих трех подходов, их глубокое понимание и умение адаптировать методы к конкретным условиям рынка и объекта – залог успешной и объективной оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости для целей аренды. Не следует забывать, что каждый подход имеет свои сильные и слабые стороны, поэтому их комбинация и грамотное согласование результатов являются фундаментом достоверного оценочного заключения.

Процесс практической оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости для целей аренды

Проведение независимой оценки рыночной стоимости коммерческого помещения — это не просто набор расчетов, а тщательно выстроенная многоэтапная процедура, требующая от оценщика глубоких знаний, аналитических навыков и строгого следования профессиональным стандартам. Каждый этап играет критически важную роль в формировании объективного и достоверного результата.

Этап 1: Сбор и анализ информации об объекте оценки

Первый шаг в оценочной деятельности – это погружение в детали, сбор исчерпывающей информации об объекте. Специалист действует как детектив, собирая все доступные улики, которые помогут раскрыть истинную стоимость помещения.

К необходимым данным относятся:

• Технические характеристики помещения: Это площадь (общая, полезная), планировка (открытая, кабинетная, смешанная), текущее состояние (требуется ремонт, после ремонта), а также информация об инженерных системах (вентиляция, кондиционирование, отопление, водоснабжение, электроснабжение, системы безопасности, пожаротушения).
• Правоустанавливающие документы: Документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН), а также сведения об арендных правах и возможных обременениях (залог, сервитуты).
• Сведения о расположении: Точный адрес, детальный анализ инфраструктуры района (наличие остановок общественного транспорта, станций метро, парковок, объектов социальной и коммерческой инфраструктуры), оценка транспортной доступности.
• Данные о текущих и прошлых арендных ставках: Если объект уже сдавался в аренду, важно проанализировать динамику ставок, условия договоров, а также информацию о спросе на аналогичные объекты в этом районе.

На этом этапе также уточняются цели оценки, что является критически важным. Например, оценка для продажи, для сдачи в аренду, для залога или для бухгалтерского учета – каждая цель определяет специфику применяемых методов и критериев.

Особое внимание уделяется осмотру объекта оценки. Оценщик или его представитель обязаны провести визуальный осмотр помещения в период, максимально близкий к дате оценки. Это позволяет получить актуальное представление о состоянии объекта, выявить неочевидные факторы, влияющие на стоимость, и подтвердить данные, полученные из документов. В случае, если осмотр не проводился (например, из-за удаленности или недоступности), оценщик обязан указать в отчете об оценке причины такого непроведения, а также перечислить допущения и ограничения, связанные с этим. Отсутствие осмотра может существенно снизить достоверность оценки, поэтому это требование ФСО является фундаментальным.

Этап 2: Анализ рынка коммерческой недвижимости

После глубокого изучения самого объекта, оценщик переходит к анализу внешнего контекста – рынка, на котором этот объект функционирует. Цель этого этапа – понять, в каких рыночных условиях находится оцениваемое помещение и как эти условия влияют на его стоимость.

Методология исследования рынка предполагает анализ в тех сегментах, к которым относится объект, как по его фактическому использованию, так и по другим разрешенным видам использования (в рамках анализа НЭИ).

Анализ рынка включает изучение:

• Общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе. Это фундамент, на котором строится весь рынок недвижимости.
• Ключевых макроэкономических показателей:
  • Темпы роста ВВП: Показатель общего экономического развития, напрямую влияющий на деловую активность и спрос на коммерческие площади.
  • Уровень инфляции: Влияет на покупательную способность, стоимость строительства и операционные расходы.
  • Процентные ставки (ключевая ставка ЦБ, ипотечная ставка): Определяют доступность кредитов для инвесторов и арендаторов, влияют на доходность инвестиций.
  • Уровень занятости и безработицы: Показатели деловой активности и благосостояния населения, влияющие на спрос на офисы и торговые площади.
  • Налоговое регулирование: Изменения в налогах на имущество, НДФЛ, корпоративные налоги могут существенно повлиять на доходность аренды и инвестиционную привлекательность.
  • Демографические факторы: Рост или снижение численности населения, его возрастная структура влияют на спрос на различные типы коммерческой недвижимости.
• Тенденций рынка недвижимости: Спрос и предложение в конкретном сегменте (офисы, ритейл, склады), уровень вакансии, динамика арендных ставок, объем нового строительства.

Этот комплексный анализ позволяет сформировать объективное представление о рыночной среде и заложить основу для выбора наиболее подходящих подходов и методов оценки.

Этап 3: Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)

Концепция Наиболее Эффективного Использования (НЭИ) – это краеугольный камень оценки недвижимости. Она определяет такое использование объекта, которое является физически возможным, юридически допустимым, финансово обоснованным и, что самое главное, максимально продуктивным, то есть приносящим наибольшую стоимость или доход. Для объектов, сдаваемых в аренду, НЭИ выполняется с учетом условий использования, установленных договором аренды или проектом такого договора. Если объект включает земельный участок и капитальное строение, НЭИ определяется с учетом уже существующих объектов.

Анализ НЭИ включает четыре ключевых критерия:

1. Юридическая допустимость: Использование объекта должно строго соответствовать действующему законодательству, нормам градостроительного зонирования, разрешениям на строительство, целевому назначению земельного участка и прочим правовым ограничениям. Например, невозможно рассматривать офисное использование в зоне, предназначенной исключительно для жилой застройки.
2. Физическая осуществимость: Вариант использования должен быть физически возможен с учетом размеров участка, его топографии, несущей способности грунтов, наличия и достаточности инженерных коммуникаций (электричество, вода, канализация, газ).
3. Финансовая обоснованность: Выбранный вариант использования должен генерировать положительный доход и быть поддержанным рыночным спросом. Если использование юридически допустимо и физически осуществимо, но не приносит прибыли, оно не может быть признано наиболее эффективным.
4. Максимальная продуктивность: Среди всех юридически допустимых, физически осуществимых и финансово обоснованных вариантов использования необходимо выбрать тот, который обеспечивает наибольший доход или стоимость для собственника.

Таким образом, НЭИ – это не просто теоретическое упражнение, а практический инструмент, позволяющий определить оптимальный сценарий использования объекта, который максимизирует его ценность на рынке.

Этап 4: Выбор подходов и методов оценки

После всестороннего анализа объекта и рынка, оценщик приступает к выбору наиболее подходящих подходов и методов оценки. Этот выбор основывается на нескольких ключевых принципах:

• Существенность: Выбираются те подходы, которые имеют наибольшее значение для данного типа объекта и рынка.
• Обоснованность: Каждый выбранный подход должен быть подкреплен достаточным объемом достоверной информации.
• Однозначность: Методы должны позволять получить максимально однозначный и проверяемый результат.
• Достаточность: Комбинация подходов должна обеспечивать всестороннее раскрытие стоимости объекта.

Как правило, оценщик стремится использовать как минимум два из трех основных подходов (сравнительный, доходный, затратный), чтобы обеспечить перекрестную проверку результатов и повысить достоверность оценки. Например, для офисных помещений в развитых регионах наиболее информативными будут сравнительный и доходный подходы, тогда как затратный может играть вспомогательную роль или вовсе быть исключен.

Этап 5: Проведение расчетов

На этом этапе эксперт применяет выбранные методы оценки к собранным данным. Это кульминация аналитической работы, где теоретические знания и рыночная информация преобразуются в конкретные числовые значения.

Процедура включает:

• Для сравнительного подхода: Применение корректировок к ценам аналогов для приведения их к оцениваемому объекту.
• Для доходного подхода: Прогнозирование денежных потоков, расчет чистого операционного дохода, определение ставки капитализации или ставки дисконтирования и, собственно, расчет стоимости методом прямой капитализации или ДДП.
• Для затратного подхода: Расчет стоимости воспроизводства/замещения и вычет всех видов износа.

Результатом этого этапа являются промежуточные значения стоимости, полученные каждым из примененных подходов.

Этап 6: Подготовка отчета об оценке

Завершающим этапом является оформление всех полученных данных и расчетов в официальный Отчет об оценке. Этот документ имеет юридическую силу и должен соответствовать строгим требованиям Федеральных стандартов оценки (ФСО VI).

Требования к оформлению: Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком (или оценщиками) и скреплен печатью саморегулируемой организации оценщиков.

Обязательное содержание отчета включает:

• Полное описание объекта оценки, включая все его характеристики.
• Цели и задачи оценки, а также вид определяемой стоимости.
• Детальный анализ рынка недвижимости.
• Подробное описание примененных подходов и методов оценки, обоснование их выбора, а также все исходные данные и расчеты.
• Рассчитанная стоимость объекта и дата определения стоимости.
• Обоснование согласования результатов, полученных разными подходами, и формирование итоговой величины стоимости.
• Все допущения и ограничения, использованные при проведении оценки.

Этап 7: Заключительные процедуры

После завершения подготовки и подписания отчета, он передается заказчику. Заказчик использует отчет в соответствии с первоначальными целями оценки, будь то принятие инвестиционного решения, определение арендной ставки, оспаривание кадастровой стоимости или другие задачи. Процесс оценки, таким образом, замыкается, предоставляя клиенту объективную и обоснованную информацию о рыночной стоимости аренды его коммерческой недвижимости.

Особенности рынка коммерческой недвижимости в региональных городах (на примере Ельца) и актуальные тенденции РФ (2025)

Рынок коммерческой недвижимости – это живой организм, постоянно реагирующий на изменения внешней среды. В 2025 году он продолжает демонстрировать высокую динамичность, обусловленную как макроэкономическими факторами, так и специфическими региональными особенностями. Понимание этих тенденций и вызовов критически важно для корректной оценки арендной стоимости.

Общие тенденции рынка коммерческой недвижимости РФ в 2025 году

Текущая дата 10.10.2025 позволяет проанализировать уже сформировавшиеся и прогнозируемые тенденции. Российский рынок коммерческой недвижимости в 2025 году характеризуется рядом ключевых трендов:

• Дефицит качественных объектов и рост ставок. Одним из наиболее заметных трендов является прогнозируемый дефицит качественных объектов недвижимости, что неизбежно ведет к быстрому нахождению арендаторов и, как следствие, к росту арендной платы. В Москве, например, ожидается рост арендных ставок на качественные офисы на 15-20% в 2025 году. При этом средняя ставка для класса А достигла 33 тыс. руб./кв. м/год, а для объектов класса Prime в ключевых локациях может достигать 69 169 руб./кв. м/год. В регионах для новых качественных бизнес-центров ставки могут вырасти до 3500-4000 руб. за кв. м в месяц (без НДС, коммунальных и операционных расходов). Это свидетельствует о повышенном спросе на современные, функциональные пространства.
• Гибкие рабочие пространства и аренда. В офисном сегменте продолжает расти спрос на гибкие рабочие пространства, такие как коворкинги и сервисные офисы. Тренд на гибкую аренду становится все более популярным, особенно среди малых и средних предприятий (МСП), которые ценят возможность масштабирования и оптимизации затрат без долгосрочных обязательств. Помещения, соответствующие современным стандартам комфорта и технологий, пользуются наибольшим спросом.
• Переформатирование торгового сегмента. В секторе торговых помещений наблюдается падение интереса к крупным торговым центрам, в то время как малые торговые площади (стрит-ритейл) в центре города или в жилых районах набирают популярность. Это связано с изменением потребительского поведения и развитием онлайн-торговли, вынуждающей традиционные магазины искать новые форматы и локации. Отмечается также нехватка торговых блоков площадью свыше 500 кв. м, что указывает на изменение предпочтений ритейлеров в сторону более компактных и функциональных форматов. Увеличивается число объектов с элементами досуга (кинотеатры, кафе) для привлечения клиентов, создавая «точки притяжения».
• Рост спроса на складские и логистические помещения. Развитие электронной коммерции продолжает стимулировать высокий спрос на складские и логистические помещения, особенно в регионах. Увеличение объемов онлайн-продаж требует расширения логистической инфраструктуры и современных складских комплексов.
• Цифровизация и Built-to-suit. С 2025 года регистрация договоров недвижимости в России полностью перешла в цифровой формат, что направлено на повышение прозрачности и безопасности сделок, а также на сокращение временных затрат. Прогнозируется увеличение количества сделок по строительству коммерческой недвижимости под заказ для конкретных арендаторов (built-to-suit). Этот подход позволяет уменьшить дисбаланс между спросом и предложением, так как объекты возводятся с учетом всех специфических требований будущего пользователя.
• Налоговые изменения 2025 года. Налоговая система также претерпевает изменения, которые необходимо учитывать при оценке. Прогнозируется введение прогрессивной шкалы НДФЛ (13% до 2,4 млн руб., 15% свыше), увеличение ставки налога на имущество для дорогих объектов (до 2,5% для строений и до 1,5% для земельных участков с кадастровой стоимостью выше 300 млн руб.), а также возможность повышения регионами коэффициента для определения минимального дохода до 1. Эти изменения могут повлиять на чистый операционный доход от сдачи в аренду и, как следствие, на рыночную стоимость объектов.

Специфика рынка коммерческой недвижимости г. Ельца

Рынок коммерческой недвижимости в региональных городах, таких как Елец, имеет свои уникальные особенности, которые значительно отличаются от столичных или крупных агломераций. Эти отличия диктуют особые подходы к оценке и анализу.

• Преобладание объектов классов С и D. В большинстве регионов России, включая Елец, рынок коммерческой недвижимости представлен в основном объектами классов С и D.
  • Качественные объекты (классы А и В), характеризующиеся современными бизнес-центрами, удобным расположением, развитой инфраструктурой, современными инженерными системами, передовыми системами безопасности, высококачественной отделкой, гибкими планировками и высокими потолками, встречаются редко.
  • Объекты класса С обычно расположены в зданиях старой постройки (до 1992 года), имеют коридорно-кабинетную планировку, базовые инженерные системы и менее удобное расположение.
  • Объекты класса D представляют собой помещения, не соответствующие современным требованиям, часто расположенные в бывших административных учреждениях с устаревшими коммуникациями и неудобной планировкой.

  В регионах, в отличие от столицы, не идет активной реновации промзон, и офисная недвижимость классов С и D часто представлена административными особняками, ранее занимаемыми государственными учреждениями, НИИ или производственно-складскими комплексами.

• Особенности взаимодействия собственников и арендаторов. В регионах большинство собственников коммерческой недвижимости предпочитают сдавать помещения арендаторам собственными силами, редко обращаясь к сторонним управляющим компаниям. Это может влиять на уровень профессионализма в управлении недвижимостью и, как следствие, на качество обслуживания арендаторов и уровень арендных ставок.
• Анализ предложений на рынке аренды г. Ельца. Рынок аренды коммерческой недвижимости в Ельце достаточно разнообразен, предлагая различные объекты: здания, сооружения, офисы, склады, торговые и нежилые помещения, земельные участки.
  • Площади объектов варьируются от компактных 10 м² до крупных 1713 м², что позволяет удовлетворить потребности различных видов бизнеса.
  • Цены на аренду коммерческой недвижимости в Ельце также разнообразны, находясь в диапазоне от 200 руб./м² до 1000 руб./м².
  • Примеры предложений включают офисы от 13 до 36 м² в торговом комплексе, а также более крупные объекты, такие как помещения на оживленных улицах или производственно-складские площади.
• Предпочтения арендаторов. Значительная часть коммерсантов в Ельце предпочитает арендовать помещения, а не приобретать их в собственность. Хотя конкретная статистика по Ельцу не предоставлена, общая тенденция по крупным городам, таким как Москва (где 60% сделок в первом полугодии 2025 года приходились на аренду), подтверждает этот тренд.
• Ключевые факторы, влияющие на арендные ставки в Ельце:
  • Месторасположение: Центр города, оживленные улицы, спальные районы – каждый из этих факторов имеет свою специфическую ценность.
  • Транспортная доступность и наличие парковки: Критически важны для торговых и офисных объектов.
  • Состояние объекта: Качество ремонта, возраст здания, наличие современных инженерных систем.
  • Тип и назначение недвижимости: Офис, магазин, склад – каждый тип имеет свою специфику ценообразования.
• Изменения в ставках арендной платы в Москве (с 2025 года). Хотя это относится к столице, общие принципы могут в той или иной степени влиять на региональную практику. С 1 января 2025 года ставки арендной платы за земельные участки и нежилое имущество, находящееся в собственности города Москвы, будут пересмотрены с учетом результатов государственной кадастровой оценки и прогнозируемого уровня инфляции (4,5%). Также введены коэффициенты для определения площади объектов при расчете арендной платы. Эти изменения подчеркивают общую тенденцию к более точному и экономически обоснованному формированию арендных ставок.

Таким образом, рынок коммерческой недвижимости в региональных городах, таких как Елец, формируется под влиянием как общероссийских трендов (дефицит качественных объектов, цифровизация), так и своей уникальной специфики (преобладание устаревших объектов, особенности взаимодействия участников рынка). Для оценщика это означает необходимость не только владения универсальными методологиями, но и глубокого понимания местной конъюнктуры и всех нюансов законодательных и налоговых изменений. Разве не очевидно, что без такого комплексного подхода невозможно достичь по-настоящему объективной оценки?

Согласование результатов оценки и учет факторов риска

Завершающий этап оценочной деятельности – это не просто суммирование цифр, а сложный аналитический процесс, требующий глубокого понимания рынка, методической корректности и экспертного суждения. После того как стоимость объекта была рассчитана различными подходами (затратным, сравнительным и доходным), возникает задача их согласования.

Методы согласования результатов оценки

Согласование результатов оценки — это разрешение потенциальных противоречий, которые могут возникнуть между значениями стоимости, полученными разными подходами, и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта. Крайне редко бывает так, что все три подхода дают идентичный результат, поскольку каждый из них базируется на разных исходных данных и предположениях.

Для согласования результатов оценки используется ряд методов, каждый из которых имеет свои особенности:

• Метод экспертной квалиметрии: Основан на опыте и профессиональном суждении оценщика. Эксперт присваивает веса каждому подходу, исходя из качества и полноты исходных данных, применимости метода к конкретному объекту и рыночной ситуации.
• Метод анализа иерархий (МАИ): Более структурированный метод, позволяющий оценить относительную значимость каждого подхода путем попарного сравнения.
• Метод причинно-следственного анализа: Предполагает глубокий анализ причин расхождений между результатами и корректировку допущений или исходных данных.
• Методы статистики и взвешивания результатов: Наиболее часто используемые методы, при которых каждому подходу присваивается определенный вес. Веса могут быть определены на основе надежности исходных данных, актуальности информации, соответствия метода целям оценки и степени развитости рынка. Например, на развитом рынке с большим объемом сделок сравнительному подходу может быть присвоен наибольший вес, тогда как на неактивном рынке больший вес может получить доходный подход (если есть стабильные денежные потоки) или даже затратный (если других данных нет).

Важно отметить, что эти методы носят эвристический характер. Это означает, что они не являются жесткими математическими алгоритмами, а зависят от интуиции, опыта и творческого мышления оценщика. Такой характер может привести к некоторой субъективности, но при этом позволяет находить оптимальные решения в условиях неполной или противоречивой информации.

В процессе согласования оценщик должен провести тщательный анализ достоинств и недостатков каждого использованного подхода, оценить достоверность и точность входной информации, а также убедиться в соответствии полученных результатов целям и задачам оценки. Например, если цель – оценка для инвестиций, доходный подход будет иметь больший вес.

Итоговая стоимость может быть выражена как точечное значение (конкретная цифра), так и диапазоном возможных величин стоимости. Слишком широкий диапазон может быть бесполезен для заказчика, поскольку не дает четких ориентиров, тогда как слишком узкий может создавать иллюзию нереалистичной точности. В отчете об оценке обязательно указываются границы интервала, в котором находится итоговый результат стоимости. Важно помнить, что итоговая стоимость не обязательно должна находиться строго внутри полученного диапазона, если это отклонение обосновано вескими аргументами оценщика.

Факторы риска, влияющие на рыночную стоимость аренды

Рынок коммерческой недвижимости – это арена, где играет множество переменных, способных значительно повлиять на рыночную стоимость аренды. Эти переменные можно классифицировать как макроэкономические, юридические и микроэкономические факторы. Понимание и учет этих рисков – ключевой элемент объективной оценки.

Макроэкономические факторы:

• Экономическое состояние региона и страны: Общий экономический рост или спад, динамика ВВП напрямую влияют на деловую активность, а значит, и на спрос на коммерческие площади. Сильная экономика стимулирует расширение бизнеса и увеличение спроса на аренду, что ведет к росту ставок.
• Уровень занятости и безработицы: Высокий уровень занятости обычно коррелирует с ростом доходов населения и компаний, увеличивая их платежеспособность и спрос на коммерческую недвижимость.
• Инфляция: Высокая инфляция подрывает покупательную способность арендаторов и может привести к снижению реальных арендных ставок, даже если номинальные остаются прежними. Это также увеличивает операционные расходы арендодателя.
• Повышение процентных ставок: Рост ключевой ставки Центрального банка делает кредиты дороже. Это ограничивает возможности для инвестиций в коммерческую недвижимость (как для покупки, так и для строительства) и может увеличить затраты арендаторов, вынуждая их искать более дешевые варианты.
• Налоговая реформа и повышение налоговой нагрузки: Изменения в налоговом законодательстве (например, увеличение налога на имущество, введение прогрессивной шкалы НДФЛ) могут уменьшить чистый арендный поток, делая инвестиции в недвижимость менее привлекательными и, соответственно, снижая ее стоимость.

Юридические риски:

• Риск банкротства арендодателя: В случае банкротства собственника объекта, договор аренды может быть расторгнут или его условия пересмотрены, что создает неопределенность для арендатора.
• Возможность оспаривания договора аренды: Договоры, заключенные по нерыночным ценам или с нарушениями процедур (например, без государственной регистрации для долгосрочных договоров), могут быть оспорены в суде, что ведет к убыткам для обеих сторон.
• Риск изъятия земельного участка для государственных нужд: В случае реализации государственных или муниципальных проектов, земельный участок, на котором расположен объект, может быть изъят, что влечет за собой потерю объекта или значительные компенсационные выплаты.

Микроэкономические факторы:

• Местоположение и доступность: Близость к транспортным узлам (метро, крупные автодороги), развитая инфраструктура, наличие парковки – все это существенно повышает привлекательность объекта и его арендную стоимость.
• Состояние объекта: Возраст здания, качество строительства и ремонта, наличие современного оборудования (вентиляция, кондиционирование, системы безопасности) напрямую влияют на комфорт и функциональность помещения.
• Площадь и планировка помещений: Гибкие планировки, возможность адаптации пространства под нужды арендатора, а также оптимальная площадь для конкретного бизнеса – важные ценообразующие факторы.
• Уровень заполняемости и спрос: Высокий уровень заполняемости в аналогичных объектах и устойчивый спрос на рынке свидетельствуют о привлекательности локации и объекта, что позволяет устанавливать более высокие арендные ставки.
• Конкуренция: Наличие большого числа аналогичных предложений на рынке может снизить арендные ставки.
• Местные демографические показатели: Изменение численности и структуры населения может повлиять на спрос на торговые или офисные площади.
• Специфические правовые аспекты: Зонирование территории, разрешения на строительство, санитарные нормы, которые могут накладывать ограничения на использование объекта.
• Скрытые платежи и завышение арендной платы: Часто общие затраты арендатора значительно увеличиваются за счет дополнительных услуг (вода, тепло, электричество, охрана, телефония, интернет), которые не всегда явно прописаны в базовой арендной ставке. Оценщик должен учитывать эти факторы, анализируя как «базовую» арендную плату, так и «эффективную», которая включает все сопутствующие расходы.

Для получения наиболее объективных результатов и минимизации рисков, как для арендодателя, так и для арендатора, рекомендуется привлекать независимых экспертов-оценщиков. Их профессионализм позволяет всесторонне учесть все специфические факторы, провести глубокий анализ рынка и предоставить достоверную оценку, что является залогом успешных и долгосрочных арендных отношений. Что из этого следует? Только квалифицированная оценка позволяет избежать финансовых потерь и обеспечить справедливое ценообразование.

Заключение

Проведенное исследование позволило разработать детализированный и всеобъемлющий план для углубленного изучения темы оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости в целях аренды. Поставленные цели и задачи были успешно достигнуты, обеспечив комплексный анализ всех ключевых аспектов, от нормативно-правового регулирования до специфики региональных рынков и учета факторов риска.

Мы рассмотрели фундаментальные теоретические основы формирования стоимости недвижимости, проанализировали российскую законодательную базу, включая актуальные Федеральные стандарты оценки (ФСО I-VI, ФСО № 7), и изучили роль Международных стандартов оценки (МСО 2020) в современной практике. Особое внимание было уделено детальному раскрытию трех основных подходов к оценке – сравнительного, доходного и затратного – с подробным описанием их методов, преимуществ и ограничений.

Ключевым аспектом работы стал пошаговый анализ процесса практической оценки, включающий этапы сбора информации, глубокий анализ рынка с учетом макроэкономических показателей, проведение анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) по четырем критериям, выбор подходов и методов, выполнение расчетов и, наконец, подготовку юридически значимого отчета.

Исследование обогащено актуальным контекстом 2025 года, включая прогнозируемый рост арендных ставок в крупных городах, переход на цифровой формат регистрации договоров, развитие гибких рабочих пространств и изменения в налоговом законодательстве. Ценность работы усиливается за счет анализа специфики рынка коммерческой недвижимости в региональных городах на примере Ельца, где преобладают объекты классов С и D, а также действуют свои уникальные факторы ценообразования.

Наконец, мы систематизировали методы согласования результатов оценки, подчеркнув их эвристический характер и важность экспертного суждения, а также классифицировали макроэкономические, юридические и микроэкономические факторы риска, способные повлиять на итоговую арендную стоимость.

Практическая значимость разработанного плана очевидна для студентов высших учебных заведений, выполняющих дипломные работы в области оценки недвижимости, а также для молодых специалистов-оценщиков. Он предоставляет структурированное руководство, которое не только соответствует академическим требованиям, но и учитывает самые актуальные стандарты и тенденции оценочной деятельности, позволяя формировать наиболее релевантные и практически применимые оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости для целей аренды.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.01.1994 г. № 51-ФЗ (ред. 30.11.2014) // Справочная правовая система «ГАРАНТ»: НПП «Гарант-Сервис», 2014.
2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) // КонсультантПлюс.
3. Федеральный стандарт оценки № 3: Требования к отчёту об оценки: Утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г., № 254 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2007.
4. Федеральный стандарт оценки № 2: Цели оценки и виды стоимости: Утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г., № 255 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2007.
5. Федеральный стандарт оценки № 1: Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки: Утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г., № 256 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2007.
6. Федеральный стандарт оценки № 4: Определение кадастровой стоимости: Утв. Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010г., № 508 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2010.
7. Федеральный стандарт оценки № 5: Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения: Утв. Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011г., № 238 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2011.
8. Федеральный стандарт оценки № 6: Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков: Утв. Приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011г., № 628 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2011.
9. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» : Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 // КонсультантПлюс.
10. Об утверждении концепции формирования системы стандартов, правил и требований в сфере оценочной деятельности с учетом международных стандартов оценки: Распоряжение Минэкономразвития России от 16 июня 2014г., № 132Р-УА // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2014.
11. Ардзинов, В. Д. Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости / В.Д. Ардзинов, В.Т. Александров. – М.: Питер — Москва, 2013. — 384 c.
12. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости / А. Н. Асаул. – М.: Питер — Москва, 2013. — 416 c.
13. Барщевский, М. Ю. Все о недвижимости / М. Ю. Барщевский. – М.: АСТ Москва, АСТ, Астрель — Москва, 2009. — 224 c.
14. Белокрыс, А. М. Основы оценки стоимости недвижимости / А. М. Белокрыс [и др.]. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2008. — 263с.
15. Валдайцев, С.В. Оценка бизнеса. 3-е изд., перераб. и доп. / С.В. Валдайцев. – М.: ТК Велби, Изд. Проспект, 2008. — 576 с.
16. Варламов, А.А. Оценка объектов недвижимости / А.А. Варламов, С.И. Королёв. – М.: Форум — Москва, 2010. — 288 c.
17. Головко, А. И. Арендный бизнес как способ эффективного использования объектов торговой недвижимости // APRIORI Серия Гуманитарные науки – 2014. — № 1. — С 5.
18. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: Учебник для бакалавров / В.А. Горемыкин. – М.: Юрайт, 2012. — 926 c.
19. Григорьева, И. Л. Проблемы оценки собственности : учеб. пособие. / И. Л. Григорьева. – М.: Финансовый бизнес, 2004. — 49 с.
20. Грибовский, С. В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С. В. Грибовский, С. А. Сивец; под. общ. ред. С. В. Грибовского, М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008. — 368 с.
21. Грибовский, С. В. Оценка стоимости недвижимости / С. В. Грибовский. – М.: Маросейка — Москва, 2009. — 432 с.
22. Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости: Рекомендовано Финансовой академией при Правительстве РФ, Институтом профессиональной оценки в качестве учебника для вузов / под общ. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2007.
23. Гяфиятова, Т. П. О некоторых особенностях современного рынка недвижимости / Т. П. Гафиятова, О. И. Лебедева // Проблемы современной экономики. – 2012. — № 1. — С. 298 — 302.
24. Десмонд, Гленн М. Руководство по оценке бизнеса / Десмонд Гленн М., Келли Ричард Э. – М.: РОО Академия оценки. – М.Б.И., 1996.
25. Иванова, Е. Н. Оценка стоимости недвижимости / Е. Н. Иванова. – М.: КноРус — Москва, 2009. — 344 с.
26. Иваницкая, И. П. Введение в экономику / И. П. Иваницкая, А. Е. Яковлев. – М.: КноРус – Москва, 2010. — 240 с.
27. Каминский, А. В. Анализ практики оценки недвижимости / А. В. Каминский, Ю. И. Страхов, Е. М. Трейгер. – М.: КноРус — Москва, 2004. -238 с.
28. Коупленд, Том. Стоимость компаний: оценка и управление / Том Коупленд, Тим Колер, Джек Мурин. – М.: Олимп-бизнес, 1999.
29. Кузьминов, Н. Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в РФ. / Н. Н. Кузьмин. – М.: М — Анкил, 2007. — 144 с.
30. Липсиц, И. В. Инвестиционный анализ. Подготовка и оценка инвестиций в реальные активы: Учебник для бакалавров / И.В. Липсиц, В.В. Косов. – М.: ИНФРА-М, 2011. — 320с.
31. Микерин, Г.И. Международные стандарты оценки / Г. И. Микерин, Н. В. Павлов. – М.: Интерреклама, 2007.
32. Модильяни, Франко. Сколько стоит фирма? / Франко Модильяни, Мертон Миллер. – М.: Дело, 1999.
33. Недвижимость: Практическая энциклопедия / А.В. Быстров и [и др.]; под ред. И. С. Радченко. – М.: Гросс – Медиа, 2005.
34. Озеров, Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости. / Е. С. Озеров. – М.: СПб, 2007. — 536 с.
35. Ордуэй, Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Н. Ордуэй, Д. Фридман. – М.: Дело, ЛТД, 1995.
36. Севостьянов, А. В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции / А. В. Севостьянов. – М.: Изд. центр «Академия», 2008. — 304 c.
37. Система экспертиз и оценка объектов недвижимости: Учебник для вузов / С.Н. Булгаков [и др.]; под ред. С.Н. Булгакова. – М.: Изд. Архитектура-С, 2007. — 352 с.
38. Рудгайзер, В. М. Оценка рыночной стоимости недвижимости / В. М. Рудгайзер. – М.: Дело, 2010. — 329 с.
39. Рябова, С. С. История развития оценки недвижимости // Проблемы современной экономики. – 2011. — № 1. — С. 374 — 376.
40. Саати, Т. Принятие решений — Метод анализа иерархий / Т. Саати. Перевод с английского Р. Г. Вачнадзе. – Москва: Радио и связь, 1993. — 278 с.
41. Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости / Л. Н. Тепман. – М.: ЮНИТИ, 2005. — 463 с.
42. Унтерберг, Е. С. Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости / Е. С. Унтерберг. – М.: Изд. Московская Финансово-Промышленная Академия — Москва, 2012. — 176 c.
43. Федотова, М. А. Девелопмент в недвижимости / М. А. Федотова, Т. В. Тазизина, А. А. Бакулина. – М.: КноРус — Москва, 2013. — 264 c.
44. Шевчук, Д. А. Оценка недвижимостью и управление собственностью / Д. А. Шевчук. – Ростов на Дону: Изд. Феникс, 2007. — 155 с.
45. Аренда коммерческой недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.elec.unibo.ru. – Загл. с экрана.
46. Коммерческая недвижимость Ельца [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.elets.marketdom.ru. – Загл. с экрана.
47. Коммерческая недвижимость на продажу [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.domofond.ru. – Загл. с экрана.
48. Купить коммерческую недвижимость в Ельце [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.cre.mirkvartir.ru. – Загл. с экрана.
49. Найди дом [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://naididom.com. – Загл. с экрана.
50. Недвижимость в Ельце [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.UBU.ru. – Загл. с экрана.
51. Объявления Ельца [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://yelets.dorus.ru. – Загл. с экрана.
52. Продажа коммерческой недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.sindom.ru. – Загл. с экрана.
53. Росриэлт [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.rosrealt.ru. – Загл. с экрана.
54. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая). Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670). Документы системы ГАРАНТ.
55. ОТЧЕТ № 025.1/03-2025 // Электронная торговая площадка.
56. Анализ рынка коммерческой недвижимости России 2024 и прогноз на 2025 год // Freedom Realty.
57. Анализ рынка коммерческой недвижимости в России и Москве 2025 // Пампаду.
58. Анализ арендных договоров при производстве стоимостной оценки объектов недвижимости // Группа Комплексных Решений.
59. Аренда коммерческой недвижимости в 2025: перспективы и изменения // Всеостройке.рф.
60. Аренда коммерческой недвижимости в Ельце // Мир Квартир.
61. Аренда офисов в Ельце – Шикарные варианты! // EDC.SALE.
62. Аренда помещений коммерческой недвижимости на длительный срок в Ельце городе // Авито.
63. Влияние экономической ситуации на рынок коммерческой недвижимости: анализ и прогнозы // РестоФинанс.
64. Доходный подход в оценке недвижимости: основные методы и их отличия // Апхилл.
65. Доходный подход при оценке недвижимости // Экспертный центр «ИНДЕКС».
66. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости // Виноградов Дмитрий Викторович.
67. Затратный, доходный и рыночный подходы при расчете арендной платы.
68. Изменение арендной платы в 2025 году: что арендаторы должны знать сейчас // MYHOME BLOG.
69. Изменение ставок Арендной платы на 2025 год // Департамент городского имущества города Москвы.
70. Как правильно организовать сдачу в аренду коммерческой недвижимости в 2025 году.
71. Как правильно производить оценку коммерческую недвижимости // Блог RentNow.
72. Как рассчитать рыночную стоимость аренды нежилого помещения: инструменты и рекомендации // Агентство недвижимости ФРИДОМ.
73. Как часто могут поднимать цену за съем жилья — ответ из Госдумы (и условия) // Новости Волгограда и Волгоградской области.
74. Как оцениваются помещения перед сдачей в аренду // Апхилл.
75. Какие факторы влияют на арендные ставки для коммерческой недвижимости?
76. Коммерческая недвижимость России: риски при аренде // IRN.RU.
77. Коммерческая недвижимость — 2025 г. // cepes-invest.com.
78. Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности // КонсультантПлюс.
79. Методические рекомендации по определению рыночной арендной платы.
80. Методы оценки арендной платы затратным и доходным подходом // РусБизнесОценка.
81. Методы оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.
82. Методы сравнительного подхода. Предложение по практическому использованию // Независимая оценка недвижимости.
83. Международные стандарты оценки (МСО 1 — 4).
84. Международные стандарты оценки на петербургском рынке коммерческой недвижимости – эксперты // В Кризис.
85. Международные Стандарты Оценки // СМАО.
86. Международные Стандарты Оценки // ВАШ ЭКСПЕРТ.
87. МЕТОДОЛОГИЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЙ // Вестник Алтайской академии экономики и права.
88. Новый ФСБУ 25/2018: бухгалтерский учет аренды в 2025 году // Главбух.
89. Новый стандарт бухгалтерского учета аренды: проблемы и перспективы // КиберЛенинка.
90. Общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в городах России. Тенденции и прогнозы на ближайший период // Информ-оценка.
91. Один пункт договора защищает арендатора: как закон ограничивает аппетиты владельцев жилья // Moneytimes.Ru.
92. Особенности регионального рынка коммерческой недвижимости класса С // Officemaps.
93. Оценка арендной платы // Оценочная компания Аплайн.
94. Оценка коммерческого помещения — какой метод применить? // Новые Горизонты.
95. Оценка коммерческой недвижимости: учебное пособие // Электронный научный архив УрФУ.
96. Оценка коммерческой недвижимости: виды и параметры, как рассчитать для бизнеса.
97. Оценка рыночной стоимости арендной платы отчет пример скачать // Оценочная компания в Москве Волан М.
98. Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости: как рассчитать, методы, критерии, ситуация на рынке // Юрдис.
99. Оценка рыночной стоимости для аренды // Оценочная компания Устойчивые Решения.
100. Оценка рыночной ставки арендной платы // Аудиторско-консалтинговая группа «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ».
101. Оценка стоимости арендной платы помещения, лучшая цена от 1Капиталь.
102. Потери при оценке ставки аренды в затратном подходе // Labrate.Ru.
103. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ // КиберЛенинка.
104. Понятия «цена» и «стоимость» в оценочной деятельности // Audit-it.ru.
105. ПРИМЕНЕНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА ПРИ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОМ АРЕНДЫ // КиберЛенинка.
106. Проект 2 Федеральный Стандарт Оценки № 8 «Оценка недвижимости» (ФСО №8 // Союз СОО.
107. Проект ФСО №7 от 07.10.2013 г.
108. Размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта // КонсультантПлюс.
109. Риски при аренде коммерческой недвижимости // Юридическая компания ПРИОРИТЕТ.
110. Снять офис в Ельце | Цены на аренду офисных помещений // Авито.
111. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ, ПОЛУЧЕННЫХ РАЗЛИЧНЫМИ МЕТОДАМИ, ПРОЦЕДУРАМ КРИТЕРИИ СОГЛАСОВАНИЯ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СТОИМОСТИ // Bstudy.
112. Статья 614. Арендная плата // КонсультантПлюс.
113. Статья 650 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения.
114. Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки // КонсультантПлюс.
115. теоретические и методологические подходы к определению стоимости недвижимости // КиберЛенинка.
116. Факторы, влияющие на цены на коммерческую недвижимость // fort-pro.ru.
117. ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ // СРО ФСО.
118. Изменения в оценочной деятельности в 2025 году // ValNet.ru.
119. От ипотеки — к новой модели рынка (6 октября 2025) // Monocle.ru.