Комплексный подход к оценке рыночной и кадастровой стоимости земельных участков в Российской Федерации: теоретические основы, методология и правовое регулирование (на примере городских территорий)

В условиях динамично развивающегося земельного рынка и усложняющейся системы налогообложения в Российской Федерации, вопрос объективной и точной оценки стоимости земельных участков приобретает особую актуальность. По данным Росреестра, только за 2023 год было проведено более 3,5 миллионов операций по регистрации прав на земельные участки, что ярко демонстрирует интенсивность оборота земли и подчеркивает критическую важность понимания механизмов формирования её стоимости. Кадастровая оценка, напрямую влияющая на налоговую нагрузку, и рыночная оценка, определяющая экономическую целесообразность сделок и инвестиций, являются краеугольными камнями в управлении земельными ресурсами. Однако многочисленные расхождения между этими стоимостями, а также сложность применения оценочных методик на практике, обуславливают необходимость глубокого и всестороннего исследования данной темы. И что из этого следует? Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости зачастую приводит к несправедливому налогообложению и затрудняет эффективное управление земельными активами, требуя от собственников и государства поиска новых подходов к гармонизации этих показателей.

Целью настоящей дипломной работы является разработка комплексного подхода к оценке рыночной и кадастровой стоимости земельных участков, включающего анализ теоретических основ, методологических подходов и правового регулирования, с акцентом на городские территории. Для достижения этой цели были поставлены следующие задачи:

• Раскрыть основные понятия и проанализировать нормативно-правовую базу оценочной и кадастровой деятельности.
• Изучить экономические принципы, лежащие в основе рыночной оценки земли, включая принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
• Детально рассмотреть методологические подходы (сравнительный, доходный, затратный) и методы оценки рыночной стоимости земельных участков.
• Выявить и классифицировать специфические факторы, влияющие на стоимость городских земель.
• Осветить процедуру государственной кадастровой оценки, проанализировать существующие проблемы и механизмы оспаривания.
• Разработать практические рекомендации по совершенствованию оценки земельных участков, в том числе под строительство жилого дома, на примере Московского региона.

Структура работы выстроена таким образом, чтобы последовательно раскрыть заявленные темы, начиная с теоретических основ и правового поля, переходя к методологии и принципам, затем к специфике городских земель и кадастровой оценке, и завершая практическими рекомендациями. Такой подход позволит обеспечить полноту и глубину исследования, формируя научно обоснованную базу для дальнейших изысканий и практического применения.

Теоретико-правовые основы оценки земельных участков

Понятие и сущность земельного участка как объекта оценки

В многогранном мире экономики и права земельный участок занимает особое место, выступая не только в качестве природного ресурса, но и как фундаментальный объект гражданских прав, инвестирования и налогообложения. Чтобы постичь его сущность как объекта оценки, необходимо прежде всего обратиться к дефинициям, закрепленным в законодательстве и устоявшимся в оценочной практике.

Земельный участок в контексте российского законодательства, согласно статье 6 Земельного кодекса РФ, определяется как недвижимая вещь, представляющая собой часть земной поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Это не просто кусок земли, а индивидуально определенная вещь, обладающая уникальными характеристиками, позволяющими выделить ее из общей массы и сделать объектом правовых отношений. Именно четкость границ, определенная через процедуру межевания, придаёт ему юридическую завершенность и позволяет участвовать в обороте.

Различение видов стоимости – краеугольный камень оценочной деятельности. В отношении земельных участков наиболее часто оперируют двумя ключевыми понятиями: кадастровая стоимость и рыночная стоимость.

Кадастровая стоимость – это результат государственной оценки объекта недвижимости, зафиксированный на определенную дату в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Её основное предназначение – служить базой для исчисления земельного налога, арендной платы за государственные и муниципальные земли, а также других обязательных платежей. Важно понимать, что кадастровая стоимость не формируется рынком напрямую. Она является расчетным показателем, который устанавливается по строго регламентированным методикам, утвержденным государством, в частности, на основе Методических указаний, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336, с учетом последних изменений, внесенных приказами Росреестра от 11.09.2024 № П/0288/24 и от 15.09.2025 № П/0327/25. Это означает, что кадастровая стоимость отражает не столько текущую конъюнктуру рынка, сколько стандартизированную оценку его экономических характеристик.

Напротив, рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой этот объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Ключевые условия здесь – разумность действий сторон, их информированность и отсутствие чрезвычайных обстоятельств, которые могли бы исказить ценообразование. Рыночная стоимость – это динамический показатель, который чутко реагирует на изменения спроса и предложения, экономическую конъюнктуру, инвестиционную привлекательность и множество других факторов.

Наконец, экономическая оценка земли – это более широкое понятие, охватывающее сравнительную оценку качества земли по экономическим показателям. Она необходима для решения широкого круга задач – от планирования сельскохозяйственного производства до управления земельными ресурсами на макроуровне, позволяя оценить потенциальные возможности и эффективность использования каждого участка.

Понимание этих фундаментальных понятий формирует основу для любого глубокого анализа в области оценки земельных участков.

Правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации

Оценочная деятельность в России — это строго регламентированная область, обеспечивающая прозрачность и обоснованность определения стоимости различных объектов, включая земельные участки. В основе этой системы лежит комплекс нормативно-правовых актов, которые формируют правовое поле для профессиональных оценщиков и регулируют взаимодействие всех участников процесса.

Ключевым законодательным актом, определяющим рамки и принципы оценочной деятельности, является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Этот закон не только устанавливает правовые основы регулирования оценочной деятельности, но и определяет обязательность проведения оценки, регулирует порядок её осуществления, а также закрепляет права и обязанности оценщиков и заказчиков оценки. Он является своего рода «конституцией» для всех, кто занимается определением стоимости.

Особое место в регулировании оценки земельных участков занимают положения Земельного кодекса Российской Федерации. Статьи 65 и 66 ЗК РФ напрямую касаются вопросов платы за землю и оценки её стоимости. В частности, статья 65 устанавливает принципы платности использования земли, а статья 66 определяет, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. При этом указывается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость может быть установлена в размере его рыночной стоимости. Это положение открывает путь к оспариванию кадастровой стоимости и её приведению в соответствие с рыночными реалиями.

Налоговый кодекс Российской Федерации, в частности, Глава 31 «Земельный налог», является еще одним важнейшим регулятором. Именно он устанавливает, что налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельных участков. Этот аспект подчеркивает прямую связь между результатами кадастровой оценки и финансовой нагрузкой на землевладельцев.

Помимо федеральных законов, существенное значение имеют подзаконные акты, уточняющие и детализирующие процедуры оценки. Так, Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336, являются основным документом, регламентирующим порядок проведения государственной кадастровой оценки. Важно отметить, что этот документ постоянно актуализируется, отражая изменения в подходе к оценке. Последние значимые изменения были внесены Приказами Росреестра от 11.09.2024 № П/0288/24 и от 15.09.2025 № П/0327/25, которые призваны повысить точность и обоснованность кадастровой стоимости. Эти обновления демонстрируют стремление государства к совершенствованию системы, что требует от оценщиков и исследователей постоянного мониторинга законодательных нововведений.

Комплексное применение этих нормативно-правовых актов формирует прочный правовой каркас для осуществления оценочной деятельности и служит гарантией защиты интересов всех участников земельных отношений.

Федеральные стандарты оценки (ФСО) как основа методологии

Если законодательные акты очерчивают общие рамки оценочной деятельности, то Федеральные стандарты оценки (ФСО) углубляются в её методологическую сердцевину, устанавливая обязательные требования к процессу оценки, видам стоимости, подходам и методам, а также к содержанию отчёта об оценке. Эти стандарты – не просто рекомендации, а обязательные к применению нормативные документы, обеспечивающие единообразие, прозрачность и сопоставимость результатов оценочной деятельности по всей стране.

С 2022 года в России действуют обновленные Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200. Эти стандарты представляют собой стройную систему, состоящую из общих и специальных ФСО.

Общие Федеральные стандарты оценки (ФСО I-VI) закладывают фундаментальные принципы и правила, применимые ко всем видам оценки:

• ФСО I «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки» определяет иерархию нормативных документов и унифицирует терминологию, что критически важно для взаимопонимания в профессиональном сообществе.
• ФСО II «Виды стоимости» классифицирует различные виды стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная и др.) и устанавливает правила их определения, что позволяет оценщику четко выбирать цель оценки и соответствующий вид стоимости.
• ФСО III «Процесс оценки» регламентирует последовательность действий оценщика, начиная от заключения договора и заканчивая составлением отчета, обеспечивая методологическую чистоту и логичность процесса.
• ФСО IV «Задание на оценку» устанавливает требования к формулированию задания на оценку, которое является исходной точкой для работы оценщика и определяет объем, цель и сроки оценки.
• ФСО V «Подходы и методы оценки» является одним из ключевых стандартов, описывая три основных подхода (сравнительный, доходный, затратный) и общие принципы их применения. Он требует от оценщика обосновывать выбор тех или иных методов или отказ от них.
• ФСО VI «Отчет об оценке» устанавливает жесткие требования к структуре и содержанию отчета об оценке, обеспечивая его информативность, полноту и достоверность.

Особое внимание, особенно в контексте оценки земельных участков, заслуживает Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (с изменениями, внесенными, в том числе, Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200). ФСО № 7 является детализирующим документом, который конкретизирует требования к проведению оценки объектов недвижимости.

ФСО № 7 «Оценка недвижимости» играет центральную роль, поскольку он:

• Устанавливает специфические требования к оценке различных типов недвижимости, включая земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.
• Детализирует особенности применения сравнительного, доходного и затратного подходов при оценке недвижимости.
• Особое внимание уделяется оценке застроенных и незастроенных земельных участков. Для застроенных участков стандарт предписывает учитывать стоимость улучшений и их влияние на стоимость земли. Для незастроенных участков акцент делается на анализе наилучшего и наиболее эффективного использования, что является критически важным для определения их рыночного потенциала.
• ФСО № 7 также содержит указания по проведению анализа рынка недвижимости, определению факторов, влияющих на стоимость, и формированию окончательного заключения о стоимости.

Таким образом, система ФСО является не только регуляторным инструментом, но и методологической основой для профессиональной оценки, обеспечивая высокий уровень качества и достоверности результатов. Понимание и строгое следование этим стандартам является залогом успешной и корректной оценочной деятельности.

Теоретические принципы оценки рыночной стоимости земли

Оценка рыночной стоимости земельных участков не является произвольным процессом; она опирается на ряд фундаментальных экономических принципов, которые отражают логику функционирования рынка и поведенческие паттерны его участников. Эти принципы выступают в роли невидимых якорей, удерживающих оценочную практику в русле экономической реальности и здравого смысла. Их понимание критически важно для формирования объективного суждения о стоимости любого земельного участка.

Общие принципы оценки

В основе любой оценочной деятельности лежат универсальные принципы, которые применимы к разнообразным активам, включая землю. Рассмотрим ключевые из них:

• Принцип полезности. Этот принцип утверждает, что рыночную стоимость имеют только те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности потенциального пользователя в течение определенного времени. Например, участок земли в городской черте, пригодный для строительства жилья, обладает высокой полезностью и, соответственно, стоимостью, в отличие от заболоченного участка, который не может быть использован без значительных затрат. Полезность может проявляться в возможности получения дохода, комфортного проживания, ведения сельского хозяйства или иной деятельности.
• Принцип спроса и предложения. Рыночная стоимость земельного участка, как и любого другого товара, является результатом сложного взаимодействия спроса и предложения на рынке. Если спрос на землю в определенном районе растет (например, из-за активного развития инфраструктуры), а предложение ограничено, стоимость земли будет увеличиваться. И наоборот, избыток предложения при стагнирующем спросе приведет к снижению цен. Этот принцип подчеркивает динамический характер рынка и его влияние на ценообразование.
• Принцип замещения. Согласно этому принципу, рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты, которые потребуются для приобретения другого объекта с эквивалентной полезностью. Если на рынке доступны два участка с одинаковыми характеристиками и потенциалом использования, покупатель выберет тот, который предлагает наименьшую цену. Этот принцип лежит в основе сравнительного подхода к оценке.
• Принцип ожидания. Рыночная стоимость земельного участка в значительной степени определяется ожидаемой величиной, сроком и вероятностью получения будущих выгод (дохода или ренты) от его использования. Инвестор, приобретая участок, вкладывает средства сегодня, рассчитывая на получение прибыли в будущем. Чем выше и стабильнее ожидаемый доход, тем выше текущая стоимость объекта.
• Принцип изменения. Рынок недвижимости, и земли в частности, находится в постоянном движении. Стоимость земельного участка не является статичной величиной; она изменяется во времени под воздействием множества факторов – экономических, социальных, политических, экологических. Поэтому любая оценка стоимости всегда определяется на конкретную дату. Отчет об оценке, составленный сегодня, не будет актуален через год без соответствующей корректировки.
• Принцип внешнего влияния. Стоимость земельного участка редко определяется исключительно его внутренними характеристиками. Местоположение играет решающую роль. Близость к транспортным узлам, развитой инфраструктуре, престижность района, экологическая обстановка – все это внешние факторы, оказывающие значительное влияние на стоимость. Участок, расположенный рядом с живописным парком или перспективной транспортной развязкой, будет стоить дороже аналогичного участка в менее привлекательном месте.
• Принцип соответствия. Этот принцип гласит, что объект (в данном случае, участок земли) имеет н��ивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Например, участок под элитное жилье в районе с ветхой застройкой будет менее ценным, чем аналогичный участок в уже сложившемся элитном поселке, так как ему будет сложно «соответствовать» окружению без избыточных затрат.

Эти принципы формируют базовый набор инструментов для аналитика, позволяя не только рассчитать стоимость, но и объяснить её формирование с экономической точки зрения.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ)

Среди всех теоретических принципов оценки, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ) занимает особое, центральное место, особенно когда речь идёт об оценке земельных участков в условиях городской застройки. Именно этот принцип позволяет раскрыть максимальный экономический потенциал земли и определить её истинную рыночную стоимость.

Принцип НЭИ подразумевает, что рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее вероятного использования, которое соответствует четырем ключевым критериям:

1. Физическая возможность: Это означает, что предлагаемое использование должно быть технически и конструктивно осуществимо на данном участке. Например, строительство 20-этажного здания не будет физически возможным на участке, который не выдерживает такой нагрузки из-за геологических особенностей или слишком малых размеров.
2. Юридическая допустимость: Использование должно соответствовать всем действующим законодательным и нормативным актам, включая градостроительные регламенты (правила землепользования и застройки, ПЗЗ), зонирование, санитарные нормы, ограничения по высотности и плотности застройки. Например, строительство жилого дома на участке, предназначенном исключительно для промышленных целей, будет юридически недопустимым.
3. Экономическая оправданность: Выбранный вариант использования должен быть финансово осуществимым и приносить адекватный доход или прибыль, превышающую затраты на его реализацию. Проект должен быть привлекательным для инвестора. Строительство роскошного торгового центра в малонаселенном районе с низкой покупательной способностью, скорее всего, окажется экономически неоправданным.
4. Финансовая осуществимость: Проект должен быть реализуемым с точки зрения привлечения необходимого финансирования. Инвестор должен иметь или иметь возможность получить доступ к капиталу, достаточному для реализации выбранного варианта использования.

Значение принципа НЭИ для определения рыночной стоимости земельных участков, особенно городских, невозможно переоценить. Он позволяет оценщику не просто зафиксировать текущее использование участка, но и проанализировать его потенциал. Например, незастроенный участок в центре города может иметь низкую текущую доходность, но его НЭИ может заключаться в строительстве многофункционального комплекса, который принесёт максимальный доход. В этом случае, рыночная стоимость участка будет определяться не по его текущему, а по потенциальному, наиболее эффективному использованию.

На практике, применение принципа НЭИ включает в себя:

• Анализ текущего использования объекта.
• Изучение альтернативных вариантов использования, допустимых законодательством.
• Проведение финансово-экономических расчетов для каждого альтернативного варианта, чтобы определить, какой из них принесет максимальную стоимость.
• Учет влияния внешних факторов (инфраструктура, спрос, конкуренция) на реализуемость и доходность каждого варианта.

Таким образом, принцип НЭИ является мощным аналитическим инструментом, позволяющим оценщику выйти за рамки поверхностного анализа и глубоко погрузиться в экономический потенциал земельного участка, предлагая наиболее обоснованную оценку его рыночной стоимости.

Методологические подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Определение рыночной стоимости земельных участков – это не только искусство, но и точная наука, опирающаяся на стандартизированные методологические подходы и методы. Согласно Федеральному стандарту оценки V «Подходы и методы оценки», оценщик обязан использовать все три подхода или обосновать отказ от их использования. Этот принцип мультиподходности обеспечивает комплексность и объективность оценки.

Сравнительный подход: методы и особенности применения

Сравнительный подход является, пожалуй, наиболее интуитивно понятным и часто используемым при оценке земельных участков, особенно свободных от застройки и предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Его суть заключается в определении рыночной стоимости путём сопоставления оцениваемого объекта с аналогичными земельными участками, информация о ценах сделок или предложениях по которым доступна на рынке.

В рамках сравнительного подхода выделяют несколько ключевых методов:

1. Метод сравнения продаж (или метод прямых сравнений). Это наиболее распространённый метод, предполагающий поиск недавних сделок или предложений по продаже земельных участков, максимально схожих с оцениваемым по всем значимым характеристикам. Затем вносятся корректировки в цены аналогов, чтобы учесть различия между ними и оцениваемым объектом.

Применение этого метода требует тщательного учета следующих критериев сравнения:

• Права собственности на надел: Категория земель (например, земли населенных пунктов), вид разрешенного использования.
• Условия продажи: Была ли это сделка на открытом рынке, в условиях конкуренции, или же имелись какие-либо особые обстоятельства (срочная продажа, родственные связи и т.д.).
• Рыночные условия: Дата сделки (необходимо корректировать на изменение цен за период между датой сделки аналога и датой оценки).
• Зонирование и градостроительные регламенты: Соответствие разрешенного использования, плотность застройки, высотность.
• Расположение: Близость к центру, основным транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры (школы, детские сады, магазины), рекреационным зонам.
• Размеры и форма участка: Площадь, конфигурация, рельеф. Нестандартные формы или слишком малые/большие размеры могут снижать ликвидность.
• Удаленность от города/населенного пункта: Для участков за пределами города.
• Характеристики почв/водоемов: Для сельскохозяйственных земель или участков с особыми природными условиями.
• Коммунальные услуги и инженерные сети: Наличие и доступность электроэнергии, водоснабжения, канализации, газоснабжения.
• Эффективность использования территории: Возможность подключения к центральным коммуникациям, перспективы развития района.

Пример корректировок:

Допустим, оцениваемый участок имеет площадь 10 соток, расположен в 10 км от города, подключен к электричеству. Найден аналог: участок 12 соток, 9 км от города, есть электричество и газ.

• Корректировка на площадь: если цена за сотку обычно снижается с увеличением площади, то для аналога может быть введена понижающая корректировка.
• Корректировка на местоположение: аналог ближе к городу, значит, его цена выше. Для оцениваемого участка вводится понижающая корректировка.
• Корректировка на коммуникации: у аналога есть газ, которого нет у оцениваемого. Вводится понижающая корректировка для аналога.

2. Метод выделения (или метод распределения). Применяется для оценки земельного участка, на котором расположены строения. Суть метода в том, что стоимость улучшений (зданий, сооружений) вычитается из общей рыночной стоимости единого объекта недвижимости (участок + улучшения). Для этого сначала определяется общая рыночная стоимость объекта недвижимости (например, с помощью сравнительного или доходного подхода), затем оценивается стоимость воспроизводства или замещения улучшений (с помощью затратного подхода), и разница составляет стоимость земли.

Формула: Cземли = Cобъекта - Cулучшений

3. Метод распределения (или метод аллокации). Этот метод используется, когда существуют данные о типичном соотношении стоимости земли и стоимости улучшений в общей стоимости недвижимости в данном районе. Например, если известно, что в определенном районе стоимость земли составляет 30% от общей стоимости недвижимости, то, определив стоимость всей недвижимости, можно выделить долю земли.

Формула: Cземли = Cобъекта × Доляземли

Сравнительный подход эффективен, когда рынок активен и есть достаточное количество сопоставимых объектов. Для оценки свободных земельных участков и участков под индивидуальную жилую застройку он часто является основным, поскольку позволяет наиболее точно отразить текущую рыночную ситуацию.

Доходный подход: методы расчета земельной ренты

Доходный подход к оценке рыночной стоимости земельных участков основан на принципе ожидания и используется в тех случаях, когда объект оценки способен генерировать доход. Суть этого подхода заключается в преобразовании ожидаемых будущих доходов от использования земельного участка в его текущую стоимость. Этот подход особенно актуален для оценки участков, предназначенных под коммерческую застройку, а также для земель, которые могут быть сданы в аренду или использованы для получения прибыли от продажи улучшений.

В рамках доходного подхода применяются следующие основные методы:

1. Метод капитализации земельной ренты. Этот метод является наиболее прямым способом оценки стоимости земли, если можно выделить чистый операционный доход, приходящийся исключительно на земельный участок (земельную ренту). Земельная рента – это доход, остающийся после вычета всех операционных расходов и отдачи на капитал, инвестированный в улучшения.

Формула: Cземли = ЧОДземли / R

Где:

• Cземли – рыночная стоимость земельного участка;
• ЧОДземли – чистый операционный доход, генерируемый исключительно земельным участком (земельная рента);
• R – ставка капитализации для земельного участка.

Этот метод требует тщательного выделения земельной ренты из общего дохода от недвижимости, что часто бывает непросто.

2. Метод остатка для земли. Этот метод применяется, когда участок предполагается застроить, и известен общий доход от будущей застройки. Из общего чистого операционного дохода, генерируемого застроенным объектом, сначала вычитается доход, приходящийся на стоимость улучшений (зданий, сооружений), а оставшаяся часть капитализируется в стоимость земли.

Процедура выглядит следующим образом:

• Определяется общий потенциальный валовой доход от наиболее эффективного использования участка (например, от продажи квартир в будущем жилом доме).
• Вычитаются потери от недозагрузки, неплатежей и операционные расходы, чтобы получить чистый операционный доход (ЧОД) от всей недвижимости.
• Определяется стоимость строительства и других затрат на создание улучшений.
• Рассчитывается норма прибыли (отдача) на инвестиции в улучшения.
• Из ЧОД вычитается отдача на капитал, инвестированный в улучшения (ЧОДулучшений = Cулучшений × Rулучшений).
• Остаток – это чистый операционный доход, приходящийся на землю (ЧОДземли = ЧОД - ЧОДулучшений).
• ЧОДземли капитализируется в стоимость земли по соответствующей ставке капитализации.

Формула: Cземли = (ЧОД - (Cулучшений × Rулучшений)) / Rземли

3. Метод предполагаемого использования (или метод девелоперского анализа). Этот метод является наиболее комплексным и применяется, когда участок предназначен для застройки и последующей продажи или сдачи в аренду улучшений. Он предполагает моделирование полного девелоперского проекта:

• Определяются наилучшее и наиболее эффективное использование участка (например, строительство жилого дома на продажу).
• Оцениваются доходы от реализации проекта (например, от продажи квартир).
• Рассчитываются все затраты на реализацию проекта (приобретение земли, проектирование, строительство, маркетинг, финансирование и т.д.).
• Из будущих доходов вычитаются все затраты, включая прибыль девелопера, чтобы определить остаточную величину, которую можно отнести на стоимость земельного участка.
• Полученная величина дисконтируется к текущей дате, чтобы получить текущую рыночную стоимость земли.

Этот метод применим для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность их застройки улучшениями, приносящими доход. Например, при оценке земли под строительство жилого дома можно рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от их продажи в собственность.

Доходный подход позволяет оценить инвестиционную привлекательность земельного участка и его потенциал генерации прибыли, что критически важно для инвесторов и девелоперов.

Затратный подход: использование элементов в оценке земли

Затратный подход, как совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, в чистом виде не применим для оценки невоспроизводимых земельных участков. Это фундаментальное отличие земли от зданий или сооружений, которые можно построить заново. Земля – это уникальный, невоспроизводимый ресурс, а её местоположение абсолютно неповторимо. Поэтому говорить о «затратах на создание» земли бессмысленно.

Однако элементы затратного подхода играют важную роль в комплексной оценке стоимости земельных участков, особенно когда речь идёт об участках с улучшениями или о необходимости выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Как элементы затратного подхода используются в оценке земли:

1. Определение стоимости улучшений. Основное применение затратного подхода в контексте оценки земельных участков – это определение стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений, инженерных сетей, благоустройства). Для этого рассчитываются:

• Стоимость воспроизводства: затраты на создание точной копии объекта с использованием тех же материалов, технологий и стандартов, что и при его первоначальном строительстве.
• Стоимость замещения: затраты на создание объекта, обладающего аналогичной полезностью, но построенного с использованием современных материалов, технологий и стандартов.

Из полученной стоимости вычитается накопленный износ (физический, функциональный, внешний).

2. Выделение земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Как уже упоминалось в разделе о сравнительном подходе, методы остатка и выделения активно используют расчет стоимости улучшений, который базируется на принципах затратного подхода.

• В методе выделения (или распределения) сначала оценивается общая рыночная стоимость всего объекта недвижимости (земля + улучшения) с помощью сравнительного или доходного подхода. Затем, используя затратный подход, определяется стоимость замещения или воспроизводства улучшений, которая вычитается из общей стоимости, давая стоимость земельного участка.
• В методе остатка для земли (доходный подход) также необходимо рассчитать стоимость улучшений, чтобы определить отдачу на капитал, инвестированный в эти улучшения, и выделить чистый доход, приходящийся на землю.

3. Оценка новых объектов или недвижимости специального назначения. Хотя сам участок не воспроизводится, затратный подход может быть предпочтителен или единственно возможен при оценке объектов, которые только что построены или имеют специальное назначение (например, уникальные промышленные объекты, объекты государственной инфраструктуры), для которых нет активного рынка аналогов. В таких случаях он используется для оценки общей стоимости объекта, а затем из нее выделяется стоимость земли.

4. Определение НЭИ земли. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования часто предполагает анализ различных вариантов застройки. Для каждого такого варианта необходимо оценить затраты на строительство улучшений, что делается с помощью затратного подхода. Это позволяет определить экономическую оправданность различных сценариев развития участка.

Таким образом, затратный подход, хоть и не применяется напрямую к земле, является неотъемлемой частью комплексного оценочного процесса, предоставляя важные данные для расчетов в рамках других подходов и для определения стоимости рукотворных объектов на земельном участке.

Особенности оценки и факторы влияния на рыночную стоимость городских земель

Городские земли – это особая категория объектов недвижимости, чья стоимость формируется под воздействием уникального комплекса факторов, отличающихся от тех, что влияют на стоимость земель в сельской местности или в отдаленных районах. Высокая концентрация населения, развитая инфраструктура, специфические правовые режимы и интенсивное использование создают особую конъюнктуру рынка.

Классификация факторов, влияющих на стоимость городских земель

Для систематизации и глубокого понимания процесса ценообразования на городские земли, целесообразно классифицировать факторы влияния по нескольким ключевым категориям:

1. Экономические факторы:

• Уровень доходов населения: Прямо влияет на покупательную способность и спрос на жилую недвижимость, а также на спрос на коммерческие площади.
• Уровень безработицы: Высокая безработица снижает инвестиционную активность и спрос на землю.
• Инфляция и процентные ставки: Рост инфляции и ставок по кредитам увеличивает стоимость строительства и снижает доступность ипотеки, что негативно сказывается на рынке земли.
• Инвестиционная активность: Объем инвестиций в экономику города и региона формирует перспективы развития и влияет на привлекательность земельных участков для девелоперов.
• Промышленный потенциал города: Наличие развитой промышленности генерирует рабочие места, доходы и, как следствие, спрос на жилье и инфраструктуру.

2. Социальные факторы:

• Плотность населения: Чем выше плотность, тем выше спрос на жилье и услуги, но и выше конкуренция за землю.
• Демографическая ситуация: Естественный прирост населения, миграционные потоки влияют на долгосрочный спрос.
• Уровень развития социальной инфраструктуры: Наличие школ, детских садов, медицинских учреждений, спортивных комплексов, культурных объектов повышает привлекательность района и, соответственно, стоимость земли.
• Престижность района: Исторически сложившаяся репутация, архитектурная ценность, социальный состав населения значительно влияют на спрос и цены.

3. Экологические факторы:

• Состояние окружающей среды: Уровень загрязнения воздуха и воды, наличие промышленных предприятий, близость к свалкам или очистным сооружениям снижает стоимость.
• Наличие зеленых зон и рекреационных объектов: Парки, скверы, водоемы, лесные массивы, наоборот, повышают привлекательность и стоимость участков.
• Природные риски: Риски подтоплений, оползней, сейсмической активности.

4. Инфраструктурные факторы:

• Транспортная доступность: Близость к основным транспортным магистралям, остановкам общественного транспорта (метро, автобусы, трамваи), удобные выезды из города.
• Наличие и качество инженерных коммуникаций: Доступность централизованного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения, отопления, связи. Отсутствие или изношенность коммуникаций может значительно снизить стоимость.
• Благоустройство территории: Состояние дорог, тротуаров, освещения, наличие детских площадок, зон отдыха.

5. Градостроительные факторы:

• Целевое назначение и разрешенное использование: Категория земель (земли населенных пунктов) и конкретный вид разрешенного использования (ИЖС, многоэтажная застройка, коммерция, общественно-деловая застройка) являются определяющими.
• Градостроительные регламенты: Плотность и высотность застройки, процент застройки участка, отступы от границ, коэффициент использования территории (КИТ), предельные параметры разрешенного строительства. Эти параметры напрямую влияют на потенциальный объем застройки и, следовательно, на экономический потенциал участка.
• Планы развития территории: Перспективы строительства новых дорог, мостов, станций метро, социальных объектов, изменение зонирования.
• Ограничения и обременения: Наличие охранных зон (объектов культурного наследия, инженерных коммуникаций), зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), сервитутов, ипотеки.

Комплексное воздействие этих факторов формирует уникальную ценовую картину для каждого городского земельного участка, особенно применительно к строительству жилых домов, где важны все аспекты комфорта и доступности.

Влияние местоположения и инженерно-транспортной инфраструктуры

В сфере недвижимости существует незыблемое правило: «Местоположение, местоположение и еще раз местоположение». Для городских земель этот принцип приобретает особую остроту, становясь доминирующим фактором в формировании рыночной стоимости. Именно он, в тесной связке с инженерно-транспортной инфраструктурой, определяет привлекательность и инвестиционный потенциал участка.

Рассмотрим ключевые аспекты этого влияния:

1. Плотность застройки и характер землепользования:

• В центральных районах городов, характеризующихся высокой плотностью застройки и смешанным землепользованием (жилая, коммерческая, административная), стоимость земли значительно выше. Это обусловлено дефицитом свободных участков и высоким спросом на них.
• Разрешенное использование участка (например, под многоэтажную жилую застройку или под торговый центр) в плотной городской среде автоматически придает ему высокую ценность, поскольку позволяет реализовать проекты с максимальной отдачей.
• Характер соседней застройки также играет роль. Участок в историческом центре, окруженный объектами культурного наследия, будет иметь свою специфику оценки, отличную от участка в спальном районе с типовой застройкой.

2. Наличие и доступность инженерных коммуникаций:

• Водоснабжение, канализация, электроснабжение, газоснабжение, отопление: Это базовые жизненно важные коммуникации. Наличие централизованных сетей и возможность подключения к ним значительно повышает стоимость участка. Отсутствие коммуникаций или необходимость их дорогостоящего подведения (например, строительство новой подстанции, прокладка многокилометровых труб) может сделать участок непривлекательным, даже если он находится в хорошем месте.
• Связь: Доступность высокоскоростного интернета и сотовой связи также становится критически важным фактором для современных городских жителей и бизнеса.
• Износ коммуникаций: Даже при наличии коммуникаций, их ветхое состояние и потребность в дорогостоящей модернизации могут снизить привлекательность участка.

3. Транспортная инфраструктура:

• Близость к станциям метро, автобусным и трамвайным остановкам: Обеспечивает легкий доступ к работе, учебе, местам отдыха и торговли, что крайне важно для жилых участков.
• Удобные выезды на основные транспортные магистрали: Важно как для личного транспорта, так и для логистики коммерческих объектов. Отсутствие прямого доступа к дорогам или наличие узких, перегруженных подъездных путей снижает стоимость.
• Развитость дорожной сети: Качество дорожного покрытия, наличие тротуаров, велосипедных дорожек, освещения.

4. Благоустройство территории:

• Озеленение: Наличие парков, скверов, пешеходных зон повышает комфорт проживания и привлекательность района.
• Состояние общественных пространств: Ухоженность дворов, наличие детских и спортивных площадок, уличной мебели.
• Эстетическая привлекательность: Общий вид района, отсутствие ветхой застройки, промышленных зон поблизости.

5. Престижность района:

• Престижность – это комплексное понятие, включающее в себя историческую ценность, социальный статус жителей, архитектурный облик, экологическую чистоту и репутацию. Участки в престижных районах, таких как Хамовники в Москве или Петроградская сторона в Санкт-Петербурге, традиционно имеют самую высокую стоимость, вне зависимости от размера или текущего состояния.

Таким образом, местоположение, в сочетании с качеством и доступностью инженерной и транспортной инфраструктуры, выступает своего рода «коэффициентом умножения» для всех остальных характеристик земельного участка, определяя его конечную рыночную стоимость в городской среде. Разве не очевидно, что без комплексного анализа этих факторов невозможно достичь объективной оценки?

Конъюнктура рынка недвижимости и внешние воздействия

Рыночная стоимость городских земель не является статической величиной, определяемой только внутренними характеристиками участка и его непосредственным окружением. Она чутко реагирует на более широкие экономические, социальные и политические процессы, формирующие общую конъюнктуру рынка недвижимости и внешние воздействия. Эти факторы, хотя и не всегда поддаются прямому контролю, имеют решающее значение для динамики цен и инвестиционной привлекательности городских земель.

Внешнее воздействие на стоимость земли можно разделить на три уровня:

1. Макроэкономические факторы: Это факторы, влияющие на экономику страны в целом, а следовательно, и на рынок недвижимости.

• Темпы экономического роста страны: Рост ВВП обычно коррелирует с ростом доходов населения, увеличением инвестиций и, как следствие, с ростом спроса на землю и недвижимость.
• Уровень инфляции и ключевая ставка Центрального банка: Высокая инфляция обесценивает деньги, что может подталкивать инвесторов вкладываться в «твердые» активы, такие как земля. Однако высокая ключевая ставка делает кредиты дорогими, снижая доступность ипотеки и проектного финансирования, что замедляет рынок.
• Политическая и экономическая стабильность: Неопределенность и риски отпугивают инвесторов, снижая активность на рынке и цены.
• Объем иностранных инвестиций: Приток капитала из-за рубежа может стимулировать развитие крупных девелоперских проектов и повышать спрос на землю.

2. Региональные факторы: Это факторы, специфичные для конкретного субъекта Российской Федерации или крупного агломерационного образования (например, Московского региона, Санкт-Петербургской агломерации).

• Региональная экономическая политика: Инвестиционные программы региональных властей, создание особых экономических зон, льготы для застройщиков могут стимулировать развитие рынка.
• Уровень развития инфраструктуры региона: Крупные инфраструктурные проекты (новые дороги, мосты, аэропорты) могут значительно изменить транспортную доступность и инвестиционную привлекательность целых территорий.
• Демографическая ситуация в регионе: Приток населения в регион или его отток оказывает прямое влияние на спрос на жилье и землю.
• Природно-климатические условия: Влияют на затраты на строительство и эксплуатацию, а также на привлекательность региона для проживания.

3. Местные факторы: Это факторы, характерные для конкретного города или муниципального образования.

• Градостроительная политика муниципалитета: Утверждение генеральных планов, правил землепользования и застройки, программ комплексного развития территорий. Изменение зонирования или разрешенного использования может как резко повысить, так и значительно снизить стоимость земельного участка.
• Уровень развития местного самоуправления: Эффективность работы местных властей, прозрачность процедур согласования и получения разрешений влияют на привлекательность инвестиций.
• Социально-культурная среда: Наличие университетов, научно-исследовательских центров, культурных объектов привлекает квалифицированных специалистов и формирует высокий социальный статус района.
• Экологическая обстановка в городе: Уровень загрязнения, наличие зеленых зон, рекреационных территорий.

Конъюнктура рынка недвижимости – это текущее состояние рынка, характеризующееся соотношением спроса и предложения, уровнем цен, объемом сделок, активностью застройщиков и инвесторов. Благоприятная конъюнктура, характеризующаяся высоким спросом и растущими ценами, способствует увеличению стоимости земельных участков. В условиях рецессии, когда спрос падает, а предложение растет, цены на землю имеют тенденцию к снижению.

Для оценщика критически важно постоянно отслеживать эти внешние факторы, чтобы адекватно учитывать их влияние на будущие доходы от использования земли и, соответственно, на её текущую рыночную стоимость. Только комплексный анализ позволяет сформировать объективное представление о динамике и перспективах ценообразования на городские земли.

Государственная кадастровая оценка: процедура, проблемы и оспаривание

Государственная кадастровая оценка (ГКО) является одним из важнейших инструментов государственного управления земельными ресурсами и недвижимостью. Её главная цель — создание справедливой и стабильной налоговой базы для исчисления земельного налога, налога на имущество и арендной платы за государственные и муниципальные земли. Однако, несмотря на благие намерения, этот процесс зачастую сопряжен с серьезными вызовами и проблемами.

Процедура государственной кадастровой оценки в соответствии с актуальным законодательством

Процедура государственной кадастровой оценки строго регламентирована законодательством Российской Федерации, в частности Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и подзаконными актами. Основным исполнителем этой оценки является бюджетное учреждение, наделенное соответствующими полномочиями на региональном уровне (например, ГБУ «Московский областной БТИ» в Московской области).

Порядок определения кадастровой стоимости осуществляется в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, формируемый Росреестром. Этот процесс происходит циклично и включает следующие ключевые этапы:

1. Принятие решения о проведении ГКО: Уполномоченный орган субъекта РФ принимает решение о проведении очередной или внеочередной государственной кадастровой оценки.
2. Формирование перечня объектов оценки: Росреестр формирует перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, и передает его в бюджетное учреждение.
3. Определение кадастровой стоимости: Бюджетное учреждение проводит оценку на основе Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336. Эти указания являются основным методологическим документом, который определяет правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначен для применения бюджетными учреждениями.

• Важность актуализации: Следует отметить, что эти Методические указания постоянно актуализируются. Последние значимые изменения были внесены Приказами Росреестра от 11.09.2024 № П/0288/24 и от 15.09.2025 № П/0327/25. Эти обновления направлены на повышение точности и объективности оценки, учитывая меняющуюся конъюнктуру рынка и совершенствование аналитических инструментов.
• Массовый метод оценки: ГКО проводится массовым методом, то есть не индивидуально для каждого объекта, а по группам аналогичных объектов, что позволяет оценивать миллионы объектов одновременно. Для этого используются модели оценки, учитывающие различные ценообразующие факторы (местоположение, вид разрешенного использования, площадь, наличие коммуникаций и т.д.).

4. Составление проекта отчета об оценке: По результатам оценки бюджетное учреждение составляет проект отчета, который подлежит публичному размещению.
5. Размещение промежуточных сведений и прием замечаний: Проект отчета размещается на официальном сайте Росреестра и в Фонде данных государственной кадастровой оценки для ознакомления и предоставления замечаний заинтересованными лицами.
6. Утверждение результатов оценки: После рассмотрения замечаний и внесения при необходимости корректировок, уполномоченный орган субъекта РФ утверждает результаты кадастровой оценки.
7. Внесение сведений в ЕГРН: Утвержденная кадастровая стоимость вносится в Единый государственный реестр недвижимости. С этого момента она становится официальным показателем для целей налогообложения и других платежей.

Периодичность проведения оценки:

• Для земельных участков кадастровая стоимость устанавливается раз в четыре года.
• В городах федерального значения – Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – этот срок сокращен до раз в два года, что обусловлено более высокой динамикой рынка недвижимости в этих регионах.
• Внеочередная оценка возможна, но только в исключительных случаях, например, если на рынке недвижимости цены выросли или упали более чем на 30%. Это позволяет оперативно реагировать на значительные изменения рыночной конъюнктуры.

Таким образом, процедура ГКО представляет собой сложный и многоступенчатый процесс, требующий строгого соблюдения законодательства и методических указаний.

Проблемы и вызовы в системе кадастровой оценки

Несмотря на постоянное совершенствование законодательства и методик, система государственной кадастровой оценки в Российской Федерации сталкивается с рядом существенных проблем и вызовов, которые зачастую приводят к несправедливой или завышенной оценке, а следовательно, и к повышенной налоговой нагрузке на собственников.

1. Расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью: Это, пожалуй, наиболее острая и распространенная проблема. Кадастровая стоимость нередко значительно превышает рыночную, по которой объект мог бы быть продан на открытом рынке. Причины этого кроются в самой методологии:

• Массовый метод оценки: ГКО проводится для миллионов объектов одновременно, что не позволяет учесть уникальные, индивидуальные особенности каждого земельного участка. Модели массовой оценки усредняют данные, игнорируя, например, сложность рельефа, наличие обременений, отсутствие подъездных путей или плохое состояние прилегающей территории, которые существенно снижают рыночную привлекательность.
• «Повышающие коэффициенты»: В некоторых случаях при расчете кадастровой стоимости могут применяться коэффициенты, которые не всегда адекватно отражают рыночную ситуацию или учитывают специфику конкретного объекта, что приводит к завышению.
• Неактуальность данных: База данных, используемая для массовой оценки, может содержать устаревшие или неточные сведения об объектах недвижимости, что приводит к искажениям в расчетах.
• Задержка в актуализации: Даже при обновлении кадастровой стоимости раз в 2 или 4 года, рынок может меняться гораздо быстрее. Периоды экономического спада или роста не всегда синхронизируются с циклами кадастровой оценки, что приводит к большим разрывам.

2. Недостаточная прозрачность методологии: Хотя методические указания публикуются, сложность формул и моделей, используемых в массовой оценке, делает процесс непрозрачным для обычного собственника. Понимание того, как именно была сформирована кадастровая стоимость его участка, часто затруднено.

3. Отсутствие индивидуального подхода: Как уже упоминалось, массовый подход не позволяет учесть индивидуальные особенности объекта, такие как:

• Фактическое состояние участка: Заболоченность, наличие неликвидных строений, особые геологические условия.
• Ограничения использования: Сервитуты, охранные зоны, которые могут существенно ограничивать потенциал развития участка.
• Состояние прилегающей инфраструктуры: Конкретное состояние дороги непосредственно к участку, доступность коммунальных сетей «до забора», а не «в районе».

4. Административные ошибки: Человеческий фактор и технические ошибки также могут привести к некорректному определению кадастровой стоимости. Это могут быть опечатки в данных о площади, виде разрешенного использования, или неправильное отнесение объекта к той или иной ценовой группе.

5. Сложность процедуры оспаривания: Несмотря на наличие законодательно закрепленного механизма оспаривания, эта процедура часто воспринимается собственниками как сложная, длительная и дорогостоящая. Необходимость проведения независимой рыночной оценки и привлечения юристов создает дополнительную финансовую и временную нагрузку.

Эти проблемы подрывают доверие к системе кадастровой оценки и создают социальное напряжение, поскольку напрямую затрагивают финансовые интересы миллионов граждан и организаций. Поэтому совершенствование системы ГКО и упрощение механизмов оспаривания остаются приоритетными задачами.

Механизмы оспаривания кадастровой стоимости

В условиях, когда кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его реальную рыночную цену, у собственника возникает законное право оспорить её. Это важно не только для справедливости, но и для уменьшения финансовой нагрузки, связанной с земельным налогом, налогом на имущество, арендной платой или выкупной стоимостью. Законодательство Российской Федерации предусматривает два основных механизма оспаривания: в комиссии по рассмотрению споров и в суде.

1. Оспаривание в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости:

• Создание комиссии: Такие комиссии создаются при территориальных органах Росреестра в каждом субъекте РФ.
• Сроки подачи заявления: Заявление об оспаривании поддается в комиссию после внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН, но до дня определения новой кадастровой стоимости. Это означает, что у собственника есть достаточно широкий временной диапазон для подачи заявления.
• Основания для оспаривания:

1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

• Пакет документов: Для подачи заявления, как правило, требуются:

1. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта.
2. Правоустанавливающие документы на объект.
3. Отчет о рыночной оценке объекта, составленный независимым оценщиком, на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость (до 2026 года).
4. Иные документы, подтверждающие недостоверность сведений.

• Рассмотрение заявления: Комиссия рассматривает заявление в течение 30 дней и принимает решение об удовлетворении или отказе.

2. Оспаривание в суде:

• Судебная инстанция: Споры о кадастровой стоимости рассматриваются судами общей юрисдикции в качестве административных исков.
• Порядок обращения: В суд можно обратиться либо после получения отказа от комиссии, либо минуя комиссию (если региональным законом не установлен обязательный досудебный порядок).
• Требования к иску: Необходимо составить административное исковое заявление в соответствии с требованиями Кодекса административного судопроизводства РФ и собрать полный пакет документов, аналогичный тому, что предоставляется в комиссию, включая выписку из ЕГРН и, что особенно важно, отчет о рыночной оценке объекта.
• Сроки: Сроки давности для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости составляют три месяца со дня, когда заинтересованному лицу стало известно о нарушении его прав, но не позднее пяти лет с даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости.

Важные изменения с 1 января 2026 года (или с даты досрочного перехода региона):

Законодательство в сфере оспаривания кадастровой стоимости постоянно совершенствуется. С 1 января 2026 года (или с даты досрочного перехода региона на новый порядок) вступают в силу значительные изменения:

• Отмена требования о составлении отчета об оценке рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости. Это упрощает процедуру для собственников, так как им больше не придется «забегать вперед» или искать ретроспективного оценщика.
• Новый порядок подачи заявления: Теперь заявление можно будет подать в течение 6 месяцев с даты определения рыночной стоимости. Это означает, что рыночная стоимость будет определяться на текущую дату, а не на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость. Это призвано сделать процесс более гибким и соответствующим рыночным реалиям.

Эти изменения направлены на упрощение процедуры оспаривания и снижение финансовой нагрузки на собственников, делая механизм приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной более доступным и эффективным.

Практические рекомендации по совершенствованию оценки земельных участков (на примере Московского региона и под строительство жилого дома)

Оценка земельных участков, особенно в таком динамичном и сложном регионе, как Московский, и под такую специфическую цель, как строительство жилого дома, требует не только глубокого теоретического понимания, но и адаптации методологии к локальным условиям. Накопленный опыт и анализ «слепых зон» конкурентов позволяют сформулировать ряд практических рекомендаций, направленных на повышение точности и объективности оценочной деятельности.

Применение подходов оценки для различных целей

Выбор и комбинирование оценочных подходов — это ключевой этап, требующий от оценщика гибкости и глубокого понимания специфики объекта и целей оценки. В контексте оценки участков под строительство жилого дома, особенно в Московском регионе, рекомендуется следующее:

1. Сравнительный подход как основной для свободных участков под ИЖС:

• Для свободных земельных участков (без строений) или участков с индивидуальной жилой застройкой (ИЖС), сравнительный подход является наиболее эффективным. Рынок Московского региона характеризуется высокой активностью в сегменте ИЖС и загородной недвижимости.
• Рекомендация: Активно использовать базы данных Росреестра, ЦИАН, Авито, а также информацию от риелторских агентств, специализирующихся на Московской области. Особое внимание уделять не только ценам предложений, но и ценам реальных сделок (если доступно).
• Детализация критериев сравнения: Для Московского региона крайне важно детально анализировать:

1. Удаленность от МКАД/центра города: Каждые 5-10 км могут значительно влиять на стоимость.
2. Качество подъездных путей: Асфальт, грунтовая дорога, проселочная дорога.
3. Наличие и мощность подключенных коммуникаций: Электричество (кВт), газ (высокое/низкое давление), центральное/автономное водоснабжение/канализация. Стоимость подключения может быть сопоставима со стоимостью участка.
4. Близость к водоемам, лесам, паркам: Влияет на рекреационную привлекательность.
5. Социальная инфраструктура: Наличие школ, детских садов, магазинов в шаговой доступности.
6. Категория земель и вид разрешенного использования: Строгое соответствие «ИЖС» или «ЛПХ с возможностью строительства» является критичным.

• Пример корректировок: Если оцениваемый участок находится в 30 км от МКАД, а аналог – в 20 км, то для аналога может быть применена понижающая корректировка в размере 5-15% в зависимости от направления и качества транспортной доступности.

2. Доходный подход как ключевой для участков под многоквартирное жилищное строительство:

• При оценке земли под строительство многоквартирных жилых домов (МКД), доходный подход (в частности, метод предполагаемого использования или девелоперского анализа) становится основным.
• Рекомендация: В этом случае доход генерируется не от аренды, а от продажи построенных жилых помещений (квартир). Оценщику необходимо моделировать девелоперский проект, что включает:

1. Прогнозирование объема застройки: На основе градостроительных регламентов (плотность, высотность, КИТ) и принципа НЭИ.
2. Анализ рынка продаж квартир: Определение средних цен реализации квартир в аналогичных проектах в данном районе.
3. Расчет затрат: Подробный анализ всех затрат девелопера – на проектирование, строительство, подключение коммуникаций, маркетинг, финансирование, административные расходы, прибыль девелопера.
4. Дисконтирование: Приведение будущих потоков доходов и расходов к текущей стоимости с использованием соответствующей ставки дисконтирования.

• Пример: Если участок позволяет построить 10 000 м² жилья, средняя цена продажи составляет 200 000 руб./м², а общие затраты на строительство и реализацию (без учета земли) – 150 000 руб./м². Тогда потенциальный доход от земли будет составлять (200 000 — 150 000) × 10 000 = 500 млн руб., которые затем дисконтируются к текущей дате.

3. Затратный подход – вспомогательная роль:

• Как уже отмечалось, затратный подход в чистом виде неприменим к земле. Однако его элементы критически важны для расчета стоимости улучшений в рамках метода остатка или выделения.
• Рекомендация: При оценке участков с ветхими строениями, которые подлежат сносу, стоимость сноса и расчистки участка должна быть учтена как дополнительный расход в рамках доходного или сравнительного подхода. Для Московского региона, где много участков с давно построенными, но устаревшими домами, это особенно актуально.

Использование актуальных данных и информационных ресурсов

Качество оценки напрямую зависит от полноты и актуальности используемой информации. В Московском регионе, благодаря развитой информационной инфраструктуре, доступно множество источников данных:

1. Официальные статистические данные:

• Росреестр: Является основным источником информации о кадастровой стоимости, зарегистрированных правах, сделках (хотя цены сделок напрямую не публикуются, агрегированные данные доступны). Фонд данных государственной кадастровой оценки содержит проекты отчетов и утвержденные результаты ГКО.
• Федеральная служба государственной статистики (Росстат) и Московскоблстат: Предоставляют макроэкономические показатели (ВРП, доходы населения, инфляция), демографические данные, информацию о вводе жилья, динамике цен на недвижимость.
• Региональные и муниципальные органы власти (Правительство Московской области, Администрации городских округов): Публикуют генеральные планы, правила землепользования и застройки (ПЗЗ), проекты планировки территории, программы развития инфраструктуры. Эти документы критически важны для определения юридической допустимости и НЭИ.

2. Актуальные рыночные данные:

• Электронные площадки и агрегаторы недвижимости: ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость. Позволяют анализировать цены предложений по продаже участков и объектов ИЖС, динамику цен, объем предложения. Важно учитывать, что это цены предложений, а не сделок.
• Базы данных профессиональных риелторских агентств: Крупные агентства часто располагают собственными базами данных по ценам реальных сделок, что является наиболее ценной информацией.
• Аналитические отчеты и обзоры: Публикации ведущих консалтинговых компаний (Knight Frank, CBRE, Colliers и др.) по рынку недвижимости Московского региона, особенно в сегментах жилой и загородной недвижимости.

3. Геоинформационные системы (ГИС):

• Использование ГИС-технологий позволяет визуализировать пространственные данные: карты зонирования, схемы инженерных коммуникаций, транспортные развязки, объекты инфраструктуры. Это значительно упрощает анализ местоположения и внешних факторов.

Рекомендация: Создание и постоянное обновление собственной базы данных по аналогам с детализированными характеристиками и корректировками. Регулярный мониторинг изменений в градостроительном законодательстве и планах развития территорий Московского региона.

Совершенствование методической базы

Для повышения качества оценки земельных участков, особенно в условиях городской застройки и специфики Московского региона, необходимо не только применять существующие методики, но и предлагать пути их совершенствования:

1. Развитие методик учета факторов влияния:

• Количественная оценка факторов: Переход от качественной оценки влияния факторов к их количественному выражению. Например, разработка балльных систем оценки транспортной доступности, уровня развития социальной инфраструктуры или экологической привлекательности, с последующим использованием этих баллов в моделях корректировок.
• Многофакторный регрессионный анализ: Использование статистических методов для выявления наиболее значимых ценообразующих факторов и определения силы их влияния на стоимость земли в различных сегментах рынка Московского региона. Это позволит создавать более точные модели для сравнительного подхода.

2. Детализация ФСО № 7 для оценки городских земель под застройку:

• Рекомендация: В рамках актуализации ФСО № 7 целесообразно разработать более детализированные методические рекомендации по оценке незастроенных земельных участков, предназначенных под многоквартирную жилую застройку.
• Учет специфики девелоперских проектов: Включить в ФСО конкретные указания по структуре затрат девелопера, методам прогнозирования доходов от продажи жилья, особенностям расчета нормы прибыли и ставки дисконтирования для таких проектов.
• Регламентация учета градостроительных регламентов: Более четко прописать, как именно должны учитываться предельные параметры разрешенного строительства (КИТ, плотность, высотность) при определении НЭИ и расчете стоимости земли.

3. Совершенствование методик выделения земельной ренты:

• Разработка более точных моделей для выделения чистого операционного дохода, приходящегося именно на земельный участок, особенно в условиях, когда сложно разделить доходность земли и улучшений.
• Исследование методов расчета ставки капитализации для земли, учитывающей специфические риски и доходность инвестиций в земельные активы в Московском регионе.

4. Разработка методических указаний по оценке обременений и ограничений:

• Четкие методики оценки влияния различных обременений (сервитуты, охранные зоны инженерных коммуникаций, зоны объектов культурного наследия) на рыночную стоимость земельных участков. Это особенно актуально для плотной городской застройки, где такие обременения встречаются часто.

5. Внедрение ГИС-технологий в оценочную практику:

• Создание интерактивных карт, позволяющих визуализировать расположение объектов оценки, их окружение, коммуникации, градостроительные регламенты. Это повысит наглядность и обоснованность отчетов об оценке.

Реализация этих рекомендаций позволит не только повысить точность и объективность оценки земельных участков в Московском регионе, но и внесет вклад в развитие всей системы оценочной деятельности в России.

Заключение

Настоящая дипломная работа представляет собой комплексное исследование теоретических основ, методологических подходов и правового регулирования оценки рыночной и кадастровой стоимости земельных участков в Российской Федерации, с особым акцен��ом на городские территории и специфику Московского региона. Анализ показал, что оценка земли – это многогранный процесс, требующий глубокого понимания как экономических принципов, так и постоянно меняющегося законодательного ландшафта.

В ходе работы были раскрыты фундаментальные понятия, такие как земельный участок, рыночная и кадастровая стоимость, экономическая оценка земли, а также проведен детальный обзор актуальных нормативно-правовых актов, включая Федеральный закон № 135-ФЗ, Земельный и Налоговый кодексы РФ, и новейшие Приказы Росреестра 2024 и 2025 годов, регулирующие государственную кадастровую оценку. Особое внимание уделено Федеральным стандартам оценки (ФСО I-VI и ФСО № 7), которые являются краеугольным камнем методологической корректности оценочной деятельности.

Изучение теоретических принципов оценки, таких как полезность, спрос и предложение, замещение, ожидание, внешнее влияние и соответствие, позволило заложить экономическую основу для понимания формирования стоимости. Центральное место в этом разделе занял принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ), без которого невозможно раскрыть истинный потенциал земельного участка, особенно в условиях городской застройки, где альтернативные варианты использования могут значительно отличаться.

В методологическом блоке были подробно проанализированы сравнительный, доходный и затратный подходы, а также их методы. Подчеркнута особая эффективность сравнительного подхода для свободных участков под ИЖС, а также центральная роль доходного подхода (в частности, метода предполагаемого использования) для оценки земель под многоквартирное жилищное строительство. Была четко объяснена неприменимость затратного подхода в чистом виде к земле, но продемонстрирована его вспомогательная роль в оценке улучшений и выделении земельной составляющей.

Раздел, посвященный особенностям оценки городских земель, выявил уникальный комплекс факторов, формирующих их стоимость. Была предложена многоуровневая классификация экономических, социальных, экологических, инфраструктурных и градостроительных факторов, а также детально рассмотрено влияние местоположения, инженерно-транспортной инфраструктуры и конъюнктуры рынка.

В части государственной кадастровой оценки была описана процедура её проведения в соответствии с новейшим законодательством, выявлены ключевые проблемы (расхождения с рыночной стоимостью, массовый характер оценки) и подробно изложены механизмы оспаривания, включая важные изменения, вступающие в силу с 2026 года.

На основе проведенного анализа были разработаны практические рекомендации по совершенствованию оценки земельных участков в Московском регионе, в частности, под строительство жилого дома. Эти рекомендации включают конкретные подходы к выбору и комбинированию методов, акцент на использование актуальных данных Росреестра, Росстата и местных органов власти, а также предложения по развитию методической базы, направленные на повышение точности учета факторов влияния и детализацию ФСО № 7.

Таким образом, все поставленные задачи были выполнены, а цель исследования – разработка комплексного подхода к оценке рыночной и кадастровой стоимости земельных участков – достигнута. Результаты работы могут быть использованы студентами, аспирантами и практикующими специалистами для углубления понимания оценочной деятельности, а также служить основой для дальнейших исследований в области экономики недвижимости и земельного права. Перспективы дальнейших исследований могут быть связаны с разработкой более сложных эконометрических моделей для прогнозирования стоимости земли с учетом динамики градостроительных изменений, а также с анализом влияния изменений в налоговом законодательстве на инвестиционную привлекательность земельных участков.

Список использованной литературы

1. Словарь юридических терминов. Москва: Норма, 2004.
2. Шейнин Л.Б. Земельное право России: Учебное пособие. Москва: Эскмо, 2007. С. 170-174.
3. Коротеева Л.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация. Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. С. 6.
4. Постановление Правительства РФ от 13 сентября 2005 г. N 560 «Об утверждении подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006 — 2011 годы)» федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 — 2007 годы)» // Собрание законодательства Российской Федерации. 26 сентября 2005 г. № 39. Ст. 3951.
5. Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // Собрание законодательства Российской Федерации. 10 января 2000 г. № 2. Ст. 149.
6. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // Собрание законодательства Российской Федерации. 3 июля 2006 г. № 27. Ст. 2881.
7. Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» // Собрание законодательства Российской Федерации. 11 сентября 2000 г. № 37. Ст. 3726.
8. Постановление Правительства РФ от 19 августа 2004 г. N 418 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости» // Собрание законодательства Российской Федерации. 23 августа 2004 г. N 34. Ст. 3554.
9. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. 2009. URL: http://www.aup.ru/books/m76 (дата обращения: 22.10.2025).
10. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями). URL: https://base.garant.ru/12112282/ (дата обращения: 22.10.2025).
11. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности: утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 г. № 519.
12. Правила оценки физического износа жилых зданий: утв. приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 г. № 446.
13. Оценка недвижимости / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. Москва: Финансы и статистика, 2003.
14. Болдырев В. С., Федоров Л. Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Москва: Азбука, 1997.
15. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. Перевод с англ. Москва: ИНФРА-М, 1996.
16. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие. Москва: Дело, 1998.
17. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов.
18. КО-ИНВЕСТ. Индексы цен в строительстве. Выпуск № 50. 2009.
19. Затратный подход к оценке земельного участка // Audit-IT.ru. URL: https://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a107/1105990.html (дата обращения: 22.10.2025).
20. Лекция 11: «Экономическая оценка земель» // StudFiles. URL: https://studfile.net/preview/925348/page:4/ (дата обращения: 22.10.2025).
21. Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости: пошаговая инструкция // Тинькофф Журнал. URL: https://journal.tinkoff.ru/osparivanie-kadastrovoi-stoimosti/ (дата обращения: 22.10.2025).
22. Кадастровая стоимость. Определение, процедура, цели. Как узнать кадастровую стоимость? // Logos Pravo. URL: https://logos-pravo.ru/articles/kadastrovaya-stoimost (дата обращения: 22.10.2025).
23. Экономические принципы оценки земли // Геокадастр. URL: https://www.geocad.ru/science/articles/210-ekonomicheskie-principy-ocenki-zemli (дата обращения: 22.10.2025).
24. Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков // КГАУ. URL: http://www.kgau.ru/distance/2012/fpk_ap/3/03.php (дата обращения: 22.10.2025).
25. Статья 14. Определение кадастровой стоимости // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200551/1a9df7c7e19d7a6e12e12e873a3889154483737b/ (дата обращения: 22.10.2025).
26. Методы оценки земли | методики оценки земельного участка. URL: https://xn—-btbhlga4ad0a.xn--p1ai/metodyi-otsenki-zemli (дата обращения: 22.10.2025).
27. Как оспорить кадастровую стоимость и не переплачивать налог на имущество // Гарант.ру. URL: https://www.garant.ru/news/1660600/ (дата обращения: 22.10.2025).
28. Кадастровая стоимость // Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D1%8F_%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C (дата обращения: 22.10.2025).
29. Сравнительный подход оценки земельных участков // RealtyMarket.ru. URL: https://www.realtymarket.ru/teoriya-ocenka/teoriya-ocenka-zemelnyx-uchastkov/sravnitelnyiy-podxod-ocenki-zemelnyx-uchastkov.html (дата обращения: 22.10.2025).
30. Доходный подход оценки земельных участков // RealtyMarket.ru. URL: https://www.realtymarket.ru/teoriya-ocenka/teoriya-ocenka-zemelnyx-uchastkov/doxodnyiy-podxod-ocenki-zemelnyx-uchastkov.html (дата обращения: 22.10.2025).
31. Затратный подход к оценке согласно законодательству // Intermark.ru. URL: https://intermark.ru/blog/zatratnyy-podkhod-k-otsenke-soglasno-zakonodatelstvu/ (дата обращения: 22.10.2025).
32. Понятие земельного участка // LandLaw.ru. URL: https://landlaw.ru/ponyatie_zemelnogo_uchastka (дата обращения: 22.10.2025).
33. Оценка стоимости земельных участков — ВнешЭкономАудит // Ural-Audit.ru. URL: https://ural-audit.ru/ocenka-stoimosti-zemelnykh-uchastkov (дата обращения: 22.10.2025).
34. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ // Kremlin.ru. URL: http://www.kremlin.ru/acts/bank/12693 (дата обращения: 22.10.2025).
35. Использование методов доходного подхода для оценки стоимости земельных участков производственного назначения // Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/120/33055/ (дата обращения: 22.10.2025).
36. Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости // Правительство Мурманской области. URL: https://gov-murman.ru/press/news/377543/ (дата обращения: 22.10.2025).
37. Затратный подход к оценке земельных участков // КГАУ. URL: http://www.kgau.ru/distance/2012/fpk_ap/3/2.3.1.1.doc (дата обращения: 22.10.2025).
38. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ // Оценщик.ру. URL: https://www.ocenschik.ru/docs/135-fz.html (дата обращения: 22.10.2025).
39. Оспаривание кадастровой стоимости // МКПЦН. URL: https://mkpcn.ru/uslugi/ocenka-imushchestva/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti/ (дата обращения: 22.10.2025).
40. Что такое земельный участок // Экономика и жизнь. URL: https://www.eg-online.ru/article/417278/ (дата обращения: 22.10.2025).
41. Экономическая оценка земельных ресурсов: теоретико-методологический аспект // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ekonomicheskaya-otsenka-zemelnyh-resursov-teoretiko-metodologicheskiy-aspekt (дата обращения: 22.10.2025).
42. Ответы на вопросы об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости // УРБЭ. URL: https://www.urbe.ru/articles/otvety-na-voprosy-ob-osparivanii-kadastrovoj-stoimosti-nedvizhimosti/ (дата обращения: 22.10.2025).
43. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости // AUP.ru. URL: https://www.aup.ru/books/m63/2_10.htm (дата обращения: 22.10.2025).
44. Глава 6. Затратный подход к оценке недвижимости // Studme.org. URL: https://studme.org/168903/ekonomika/zatratnyy_podhod_otsenke_nedvizhimosti (дата обращения: 22.10.2025).
45. Что такое кадастровая стоимость и как она рассчитывается // Тинькофф Журнал. URL: https://secrets.tinkoff.ru/kadastrovaya-stoimost/ (дата обращения: 22.10.2025).
46. Экономическая оценка земель // Лекции.орг. URL: https://lektsii.org/8-100412.html (дата обращения: 22.10.2025).
47. Сравнительный подход к оценке земельных участков // Studme.org. URL: https://studme.org/168903/ekonomika/sravnitelnyy_podhod_otsenke_zemelnyh_uchastkov (дата обращения: 22.10.2025).
48. ВС разъяснил применение сравнительного метода оценки стоимости земельных участков // Адвокатская газета. URL: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-razyasnil-primenenie-sravnitelnogo-metoda-otsenki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/ (дата обращения: 22.10.2025).
49. Особенности доходного подхода к оценке земельных участков // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-dohodnogo-podhoda-k-otsenke-zemelnyh-uchastkov (дата обращения: 22.10.2025).
50. Доходный подход к оценке земельного участка // Finatica.kz. URL: https://finatica.kz/metody-ocenki/dohodnyy-podhod-k-ocenke-zemelnogo-uchastka (дата обращения: 22.10.2025).
51. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков: Распоряжение Минимущества России № 568-р от 07.03.2002. URL: https://gko.rosreestr.gov.ru/upload/iblock/c38/k3o724h68n4619o1h06lq81o31v3b92n/metod_rek_po_opred_ryn_st_zem_uch.pdf (дата обращения: 22.10.2025).
52. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков // Оценщик.ру. URL: https://www.ocenschik.ru/docs/3029.html (дата обращения: 22.10.2025).
53. ЗК РФ, Статья 6. Объекты земельных отношений // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33772/17929d9154a10e74f76263b6559798031e434e32/ (дата обращения: 22.10.2025).
54. Особенности сравнительного подхода к оценке земельных участков // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-sravnitelnogo-podhoda-k-otsenke-zemelnyh-uchastkov (дата обращения: 22.10.2025).
55. Земельный участок // Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%BA (дата обращения: 22.10.2025).
56. Доходный подход при оценке недвижимости — Экспертный центр «ИНДЕКС». URL: https://inde-x.ru/dohodnyy-podhod-pri-otsenke-nedvizhimosti/ (дата обращения: 22.10.2025).
57. Статья 3. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200551/9759d5c316279fdfd7ed910a30b533a0273c6832/ (дата обращения: 22.10.2025).
58. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков (не нуждается в госрегистрации) от 06 марта 2002 // Docs.cntd.ru. URL: https://docs.cntd.ru/document/901815598 (дата обращения: 22.10.2025).
59. Алексеев В.А. Понятие земельного участка и его определение в российском законодательстве // Вестник экономического правосудия. 2015. N 11. URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71181816/ (дата обращения: 22.10.2025).
60. Основные методы оценки стоимости земли – компания — Апхилл. URL: https://uphill.ru/articles/osnovnye-metody-ocenki-stoimosti-zemli/ (дата обращения: 22.10.2025).
61. Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли // StudFiles. URL: https://studfile.net/preview/1628186/page:14/ (дата обращения: 22.10.2025).
62. Особенности рыночной оценки городских земель // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-rynochnoy-otsenki-gorodskih-zemel (дата обращения: 22.10.2025).