Оценка стоимости автозаправочного комплекса: методология и практическое руководство для дипломной работы

Введение. Актуальность и структура исследования оценки стоимости бизнеса

В современных экономических условиях для принятия взвешенных управленческих решений собственникам и руководству предприятий необходима достоверная информация о стоимости их бизнеса. Проведение оценки стоимости является ключевым процессом, в результатах которого заинтересованы не только владельцы, но и широкий круг внешних сторон: инвесторы, кредитные организации при рассмотрении залогового обеспечения, страховые компании и государственные структуры. Повышение стоимости компании — это прямой индикатор роста благосостояния ее собственников, поэтому периодическая оценка становится инструментом анализа эффективности управления.

В отличие от традиционных методов финансового анализа, которые опираются исключительно на ретроспективные данные бухгалтерской отчётности, комплексная оценка стоимости бизнеса требует глубокого анализа как внутренних, так и внешних факторов, включая условия работы в конкретном регионе, отрасли и экономике в целом. Результаты такой оценки играют решающую роль не только в переговорах о купле-продаже, но и при выборе стратегии развития предприятия. Они необходимы для обоснования инвестиционных проектов, планирования будущих доходов и оценки устойчивости бизнеса.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена необходимостью для современных предприятий оперативно определять эффективные направления стратегического развития, и оценка стоимости автозаправочного комплекса (АЗК) является ярким примером такой задачи. Целью данной работы является определение рыночной стоимости конкретного АЗК с использованием трех ключевых подходов.

Для достижения поставленной цели в работе решается ряд задач:

• Систематизация теоретических и методологических основ оценки стоимости бизнеса.
• Проведение всестороннего анализа объекта оценки и его рыночного окружения.
• Практическое применение затратного, доходного и сравнительного подходов для расчета стоимости.
• Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости.

Объектом исследования выступает система оценки бизнеса и совокупность методов её осуществления. Предметом исследования является финансово-экономическая деятельность оцениваемого автозаправочного комплекса. Структура работы последовательно раскрывает каждый этап исследования, от теоретического фундамента до практических расчетов и финальных выводов.

Глава 1. Теоретические и методологические основы оценки стоимости бизнеса

1.1. Сущность и цели оценки

Под стоимостью бизнеса понимают денежное выражение ценности компании как единого, целостного комплекса, способного приносить доход. Важно различать несколько видов стоимости, каждый из которых определяется целью оценки:

• Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
• Инвестиционная стоимость — стоимость для конкретного инвестора, основанная на его индивидуальных требованиях к доходности и ожиданиях.
• Ликвидационная стоимость — денежная сумма, которую можно получить от продажи активов предприятия по отдельности, как правило, в сжатые сроки.

Цели оценки многообразны и включают подготовку к сделке купли-продажи, получение кредита под залог активов, страхование, реструктуризацию компании или принятие стратегических инвестиционных решений.

1.2. Обзор ключевых подходов к оценке

В мировой и отечественной практике оценки принято выделять три фундаментальных подхода, каждый из которых рассматривает объект с разных сторон:

1. Затратный подход. Определяет стоимость объекта исходя из суммы затрат на создание или приобретение аналогичного объекта. Основные методы: метод чистых активов и метод восстановительной стоимости. Этот подход основан на принципе замещения: покупатель не заплатит больше, чем стоимость создания аналогичного объекта.
2. Доходный подход. Основан на определении текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, сгенерирует бизнес. Ключевая идея в том, что стоимость бизнеса напрямую зависит от его способности приносить прибыль. Основные методы: метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации дохода.
3. Сравнительный (рыночный) подход. Определяет стоимость путем сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, которые были недавно проданы на рынке. Этот подход опирается на принцип спроса и предложения и отражает реальную рыночную конъюнктуру.

1.3. Специфика применения подходов для оценки АЗК

Оценка автозаправочного комплекса — это сложная задача, требующая комплексного применения всех трех подходов, поскольку каждый из них имеет свои сильные стороны и ограничения применительно к АЗК.

• При использовании затратного подхода ключевое внимание уделяется корректной оценке стоимости земельного участка, зданий и сооружений, а также специализированного оборудования (топливно-раздаточные колонки, резервуары, системы учета). Особую важность приобретает точный расчет накопленного физического износа, который для оборудования АЗК может быть весьма значительным.
• Доходный подход для АЗК считается одним из наиболее релевантных, так как отражает способность комплекса генерировать денежный поток. Однако он сопряжен с трудностями прогнозирования: необходимо учесть не только динамику цен на топливо, но и объемы продаж, трафик, а также постоянно растущую долю доходов от сопутствующих товаров и услуг (магазин, кафе, мойка).
• Сравнительный подход наталкивается на серьезную проблему — закрытость и непубличность информации о сделках с АЗК. Найти действительно сопоставимые аналоги по местоположению, трафику и набору услуг крайне сложно, что снижает точность данного подхода и требует введения многочисленных корректировок.

Глава 2. Анализ объекта оценки и рыночной среды

2.1. Организационно-экономическая характеристика объекта

В данном разделе представляется подробное описание оцениваемого автозаправочного комплекса. Приводится юридическая информация о компании-владельце, свидетельства о праве собственности. Ключевой характеристикой является местоположение, которое анализируется с точки зрения транспортных потоков, близости к жилым массивам и наличия конкурентов.

Далее следует описание имущественного комплекса, включающего:

• Земельный участок: площадь, категория земель, наличие долгосрочной аренды или собственности.
• Здания и сооружения: операторная, здание магазина/кафе, навесы, посты мойки. Указывается их площадь, год постройки и текущее состояние.
• Машины и оборудование: перечень топливно-раздаточных колонок (ТРК) с указанием марок и количества постов, объем и состояние резервуарного парка, очистные сооружения, системы автоматизации и учета.

Завершается раздел перечнем оказываемых услуг, который может включать не только реализацию различных видов топлива, но и работу магазина, кафе, автомойки, шиномонтажа или станции технического обслуживания.

2.2. Анализ финансового состояния

Ретроспективный анализ финансового состояния проводится на основе официальной бухгалтерской отчетности (бухгалтерский баланс, отчет о финансовых результатах) за последние три года. Рассчитываются и анализируются в динамике ключевые финансовые коэффициенты, сгруппированные по категориям:

• Коэффициенты ликвидности (текущей, быстрой, абсолютной): показывают способность компании выполнять свои краткосрочные обязательства.
• Коэффициенты рентабельности (продаж, активов, собственного капитала): демонстрируют эффективность использования ресурсов и прибыльность деятельности.
• Коэффициенты деловой активности (оборачиваемость активов, дебиторской и кредиторской задолженности): характеризуют скорость оборота средств компании.

На основе проведенного анализа делаются выводы о финансовой устойчивости, платежеспособности и эффективности деятельности АЗК, что является фундаментом для построения прогнозов в рамках доходного подхода.

2.3. Анализ отраслевых и рыночных факторов

Стоимость АЗК напрямую зависит от состояния рынка розничной торговли топливом в регионе. В этом разделе анализируются ключевые конкуренты, их ценовая политика и доля рынка. Оцениваются основные драйверы стоимости, такие как автомобильный трафик, наличие поблизости крупных транспортных узлов и жилых районов, а также репутация бренда.

Особое внимание уделяется текущей рыночной конъюнктуре. Например, по данным на начало августа 2025 года, для российских АЗС сложилась нетипичная ситуация: из-за высоких отпускных цен НПЗ маржинальность торговли бензином стала отрицательной (-1.1 руб./л для АИ-92 и -1.4 руб./л для АИ-95), в то время как маржа по дизельному топливу оставалась высокой и положительной (+8.1 руб./л). Этот фактор должен быть учтен при прогнозировании доходов, так как он напрямую влияет на прибыльность топливного сегмента.

Глава 3. Расчет стоимости АЗК с использованием затратного подхода

Целью данного раздела является определение стоимости автозаправочного комплекса исходя из затрат, необходимых для его воссоздания. В рамках подхода наиболее целесообразно использовать метод чистых активов. Расчет производится в несколько последовательных шагов.

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка. Производится на основе анализа предложений о продаже схожих участков в данном районе с соответствующими корректировками.
2. Оценка зданий и сооружений. Рассчитывается стоимость полного воспроизводства объектов (строительства аналогичных зданий по текущим ценам). Из полученной суммы вычитается накопленный износ, который включает физический (износ конструкций), функциональный (устаревшие планировки) и внешний (ухудшение окружения) износ.
3. Оценка машин и оборудования. Аналогично зданиям, определяется стоимость замещения ключевых активов (ТРК, резервуары, системы учета) новыми аналогами, после чего эта стоимость уменьшается на величину их физического и морального износа.
4. Оценка прочих активов. Включает оценку запасов топлива и товаров в магазине по их себестоимости или рыночной цене.
5. Оценка обязательств. Все долговые обязательства компании (кредиторская задолженность, займы) принимаются к учету по их текущей величине.

Итоговая стоимость АЗК по затратному подходу рассчитывается как рыночная стоимость всех активов за вычетом всех обязательств. Полученное значение представляет собой стоимость материальной базы комплекса, но не учитывает его способность генерировать доход.

Глава 4. Определение стоимости АЗК на основе доходного подхода

Данный подход определяет стоимость АЗК как его способность приносить доход в будущем. Наиболее подходящим методом для объекта с нестабильными денежными потоками является метод дисконтирования денежных потоков (ДДП).

Расчет включает следующие этапы:

1. Построение прогноза доходов. На основе ретроспективного анализа и рыночных тенденций строится прогноз валового дохода на 5-7 лет. Важно прогнозировать доход отдельно по ключевым направлениям:
   • Реализация топлива (с учетом среднесуточной реализации, структуры продаж и прогнозируемой маржинальности по разным видам топлива).
   • Доходы от сопутствующих услуг и товаров (магазин, кафе, мойка), которые часто имеют более высокую маржинальность.
2. Прогнозирование операционных расходов. Моделируются будущие расходы, включая фонд оплаты труда, коммунальные платежи, расходы на техническое обслуживание, налоги и прочие затраты.
3. Расчет денежного потока. Из валового дохода вычитаются операционные расходы, налоги и инвестиции в основной капитал.
4. Обоснование и расчет ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования отражает риски, связанные с получением прогнозируемых доходов. Чаще всего она рассчитывается методом кумулятивного построения или как средневзвешенная стоимость капитала (WACC).
5. Расчет терминальной стоимости. Определяется стоимость бизнеса в постпрогнозный период, как правило, по модели Гордона.
6. Расчет итоговой стоимости. Прогнозные денежные потоки и терминальная стоимость дисконтируются (приводятся к текущей дате) с помощью рассчитанной ставки дисконтирования. Их сумма и представляет собой стоимость АЗК по доходному подходу.

Этот результат отражает ожидания инвестора от будущей эксплуатации объекта и является одним из важнейших в итоговом согласовании.

Глава 5. Применение сравнительного подхода для оценки стоимости АЗК

Сравнительный подход позволяет определить стоимость АЗК путем прямого сопоставления с аналогичными объектами, информация о сделках с которыми доступна на рынке. Однако, как уже отмечалось, его применение сопряжено со значительными трудностями из-за непубличности большинства сделок в данном секторе.

Процедура оценки включает следующие шаги:

1. Подбор объектов-аналогов. Осуществляется поиск 3-4 АЗК, максимально сопоставимых с оцениваемым объектом по ключевым параметрам: местоположению, площади участка и зданий, интенсивности трафика, объему продаж и набору дополнительных услуг.
2. Выбор и обоснование оценочных мультипликаторов. В качестве мультипликаторов могут выступать отношения цены к финансовым или натуральным показателям. Наиболее распространены:
   • Цена / Выручка
   • Цена / Чистая прибыль
   • Цена / Среднесуточная реализация топлива (в литрах)
3. Сбор информации и расчет мультипликаторов. Собираются данные по ценам продаж и соответствующим показателям для объектов-аналогов, на основе чего рассчитываются значения мультипликаторов.
4. Внесение корректировок. Так как найти идеальные аналоги практически невозможно, вносятся корректировки на различия в местоположении, техническом состоянии, ассортименте услуг и условиях сделки.
5. Расчет стоимости. Скорректированные мультипликаторы применяются к показателям оцениваемого АЗК, что позволяет получить диапазон его рыночной стоимости.

Несмотря на сложности, результат, полученный сравнительным подходом, является важным индикатором текущего состояния рынка и настроений его участников.

Глава 6. Согласование результатов и выведение итоговой величины стоимости

Кульминацией всей оценочной работы является этап согласования, на котором три разных значения стоимости, полученные с использованием затратного, доходного и сравнительного подходов, сводятся к единой итоговой величине.

Процесс согласования состоит из нескольких шагов:

1. Сводная таблица результатов. Для наглядности результаты, полученные в главах 3, 4 и 5, представляются в виде единой таблицы.
2. Анализ сильных и слабых сторон подходов. Проводится критический анализ применимости каждого подхода к конкретному оцениваемому АЗК.
   

   Например, можно сделать следующие выводы: «Затратный подход точно отражает стоимость активов, но полностью игнорирует эффективность бизнеса и его доходность». «Доходный подход наиболее полно отражает цель инвестирования — получение дохода, но его точность зависит от качества прогнозов». «Сравнительный подход дает лучшее представление о текущей рыночной ситуации, однако его надежность в данном случае снижена из-за недостатка полных и достоверных данных по аналогам».

3. Присвоение весовых коэффициентов. Каждому подходу присваивается весовой коэффициент, отражающий степень доверия оценщика к его результату в данном конкретном случае. Выбор весов должен быть тщательно аргументирован. Например, для действующего прибыльного АЗК доходному подходу может быть присвоен наибольший вес (например, 50-60%), а затратному и сравнительному — меньшие.
4. Расчет итоговой стоимости. Итоговая рыночная стоимость рассчитывается как средневзвешенное арифметическое значение трех полученных результатов.

Полученное значение округляется, и формулируется финальный вердикт о рыночной стоимости автозаправочного комплекса на дату оценки.

Заключение. Выводы и рекомендации по результатам исследования

В ходе выполнения дипломной работы была достигнута основная цель — определена рыночная стоимость автозаправочного комплекса на основе комплексного применения трех основных подходов к оценке.

В процессе исследования были решены все поставленные задачи. Были систематизированы теоретические основы оценки бизнеса, проведен детальный анализ финансового состояния объекта и рыночной среды, в которой он функционирует. В практических главах были последовательно выполнены расчеты стоимости с использованием затратного, доходного и сравнительного подходов, показав следующие результаты: [указать значение по затратному подходу], [указать значение по доходному подходу] и [указать значение по сравнительному подходу].

В результате согласования этих величин была определена итоговая рыночная стоимость АЗК, составившая [указать итоговую согласованную величину стоимости].

На основе проведенного анализа собственнику могут быть даны следующие практические рекомендации:

• Для повышения инвестиционной привлекательности и стоимости бизнеса рекомендуется активно развивать направление сопутствующих услуг и товаров (магазин, кафе), так как оно демонстрирует более высокую и стабильную маржинальность по сравнению с реализацией топлива.
• Учитывая значительный физический износ части оборудования, выявленный в рамках затратного подхода, рекомендуется разработать программу его поэтапной модернизации для снижения операционных рисков и повышения эффективности.

Проведенное исследование подтверждает, что оценка стоимости является мощным инструментом не только для определения цены, но и для выявления скрытых резервов и точек роста бизнеса.

Список использованных источников

В данном разделе приводится полный перечень использованных в работе материалов: монографий, учебных пособий, научных статей, нормативно-правовых актов, аналитических отчетов и интернет-ресурсов. Оформление списка производится в строгом соответствии с требованиями ГОСТ, что демонстрирует широту проработанной теоретической и практической базы исследования.

Приложения

Для того чтобы не загромождать основной текст дипломной работы, вспомогательные и громоздкие материалы выносятся в раздел «Приложения». Сюда могут быть включены: копии бухгалтерской отчетности объекта оценки за анализируемый период, развернутые таблицы с расчетами денежных потоков или корректировок по аналогам, карты местоположения, фотографии объекта, прайс-листы поставщиков оборудования и другие документы, подтверждающие исходные данные и расчеты.

Список использованной литературы

1. Бензин-прайс. Сайт Андрея Ерофеева // http://www.benzin-price.ru/news.php?news_id=64
2. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: учебник. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект, 2006. – 355 с.
3. Грачёв Алексей Васильевич. Финансовая устойчивость предприятия: Научное издание. – М.: «Дело и Сервис», 2006. – 544 с.
4. Грязнова А.Г. Оценка бизнеса: учебник. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2006. – 734 с.
5. Ионова А.Ф. Селезнёва Н.Н. Финансовый анализ: учеб. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008. – 624 с.
6. В.А. Щербаков, Н.А. Щербакова. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) – М.: Омега-Л, 2006. – 288 с.
7. В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, С.К. Мирзажанов. Оценка бизнеса: полное практическое руководство: основные принципы, подходы и методы, прикладные аспекты / – М.: Эксмо, 2008. – 346 с.
8. В.П. Попков, Е.В. Ефстафьева. Оценка бизнеса. Схемы и таблицы: учебное пособие / – СПб.: Питер, 2007. – 236 с.
9. А.В. Гукова, И.Д. Аникина. Оценка бизнеса для менеджеров: учебное пособие / – М.: Омега-Л, 2006. – 170 с.
10. Оценка бизнеса: учебное пособие / В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2008.- 457 с.
11. Ронова Г.Н., Ронова Л.А. Анализ финансовой отчётности: Учебно-методический комплекс. – М./ — Изд. центр ЕАОИ, 2008. – 240 с.
12. Селезнёва Н.Н. Ионова А.Ф. Финансовый анализ. Управление финансами: Учеб. пособие для вузов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. – 639 с.
13. Стажкова М.М. Финансовый анализ. – М.: ООО ИИА «Налог Инфо», ООО «Статус-Кво 97», 2007. – 120 с.
14. Филиппов Л.А. Оценка бизнеса: учебное пособие. – М.: КноРус, 2006. – 707 с.
15. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. в редакции №108-ФЗ от 30.06.2008 г.
16. ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» от 20.07.2007 г., №256.
17. ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» от 20.07.2007 г., №255.
18. ФСО №3 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)» от 20.07.2007 г., №254.
19. Шведова Н.Ю. Оценка бизнеса: учебное пособие. – СПб.: СПбГИЭУ, 2008. – 119 с.
20. «on-line Время новостей», выпуск №30 от 20.02.2010 г., www.vremya.ru
21. Уральское информационное on-line издание, 19.01.2009 г., www.itartass.ur.ru
22. Финансы, современный городской портал, Екатеринбург, www.finance.mir66.ru