Методологическое руководство по написанию дипломной работы: Оценка стоимости недвижимости в современных российских условиях

В России рынок оценочной деятельности, зародившийся в 1993 году с появлением первой общественной профессиональной организации, сегодня насчитывает более 25 тысяч специалистов, что свидетельствует о его стремительном развитии и жизненной необходимости для современной экономики. Эти цифры не просто статистика, а отражение постоянно растущего спроса на объективную и профессиональную оценку стоимости различных активов, прежде всего недвижимости. Дипломная работа, посвященная этой теме, становится не просто академическим упражнением, а ценным вкладом в понимание и совершенствование одного из ключевых элементов экономической системы страны, что является залогом её стабильного развития.

Введение: Актуальность, цели и задачи дипломной работы по оценке недвижимости

В современном мире, где экономические процессы непрерывно усложняются, а динамика рынка недвижимости остается одним из наиболее чутких индикаторов общего состояния экономики, профессиональная оценка стоимости объектов приобретает исключительную значимость. В условиях Российской Федерации, характеризующейся постоянно меняющимся законодательством, региональными особенностями и воздействием глобальных геополитических факторов, потребность в квалифицированных оценщиках и глубоком понимании методологии оценки становится критически важной, поскольку только так можно обеспечить прозрачность и справедливость всех операций с недвижимостью.

Актуальность темы дипломной работы по оценке стоимости недвижимости обосновывается множеством факторов. Во-первых, операции с недвижимостью — будь то купля-продажа, ипотечное кредитование, страхование, приватизация, налогообложение или разработка инвестиционных проектов — неизменно требуют объективного определения ее стоимости. Во-вторых, продолжающаяся цифровизация экономики и ужесточение требований к прозрачности и точности оценочных процедур ставят перед специалистами новые вызовы, требуя постоянного обновления знаний и методологий. В-третьих, региональные различия в развитии рынков недвижимости, а также влияние социально-экономических и инфраструктурных факторов, делают каждую оценку уникальным исследовательским кейсом. Из этого следует, что без глубокого и всестороннего анализа данных факторов, качественная оценка невозможна.

Цель данной дипломной работы заключается во всестороннем анализе теоретических основ, нормативно-правового регулирования и методологических подходов к оценке стоимости недвижимости в современных российских условиях, а также в разработке практических рекомендаций по ее проведению.

Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:

1. Раскрыть фундаментальные теоретические основы и понятийный аппарат оценочной деятельности в сфере недвижимости.
2. Проанализировать актуальную нормативно-правовую базу, регулирующую оценочную деятельность в РФ, с акцентом на изменения последних 5-7 лет.
3. Детально исследовать методологические подходы (затратный, сравнительный, доходный) и методы оценки стоимости недвижимости, выявив особенности их применения в российских условиях.
4. Описать последовательность этапов проведения оценки стоимости объекта недвижимости согласно действующим федеральным стандартам.
5. Систематизировать ключевые факторы, влияющие на рыночную стоимость различных видов недвижимости, с учетом региональных особенностей.
6. Выявить и проанализировать актуальные проблемы современного рынка оценочных услуг и определить перспективы развития оценочной деятельности в Российской Федерации.

Предметом исследования выступают теоретические, методологические и правовые аспекты оценки стоимости недвижимости. Объект исследования — процесс оценки стоимости различных типов объектов недвижимости в Российской Федерации.

Структура работы логически выстроена для последовательного раскрытия поставленных задач. Она включает введение, пять глав, заключение и список использованных источников. Каждая глава посвящена отдельному аспекту оценки недвижимости, от общих теоретических положений до конкретных методов и актуальных проблем, обеспечивая комплексный и глубокий анализ темы.

Глава 1. Теоретические и понятийные основы оценочной деятельности в сфере недвижимости

Оценка стоимости недвижимости — это не просто вычисление цены, это многогранный процесс, основанный на глубоких экономических принципах, правовых нормах и сложившейся рыночной практике. Чтобы понять, как работает этот механизм, необходимо прежде всего освоить его теоретический фундамент и терминологический аппарат. Этот раздел призван раскрыть основные понятия, дать определение недвижимости и классифицировать ее, а также подробно рассмотреть принципы и виды стоимости, которые являются краеугольными камнями всей оценочной деятельности.

Понятие недвижимости и ее классификация

В основе любой оценочной деятельности лежит четкое понимание объекта оценки. В контексте недвижимости это особенно важно, поскольку объекты оценки могут быть крайне разнообразны. Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К таким прочно связанным с землей объектам относятся здания, сооружения, леса и многолетние насаждения, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Интересно, что законодательство расширяет это понятие, включая в него и объекты, которые, казалось бы, не связаны с землей напрямую: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Это подчеркивает не только физическую, но и юридическую природу категории «недвижимость», что требует от оценщика двойного подхода при анализе.

Классификация объектов недвижимости имеет большое значение для выбора адекватных методов оценки. В зависимости от назначения и характеристик, недвижимость традиционно подразделяется на:

• Жилую недвижимость: квартиры, жилые дома, таунхаусы, дачи. Основными критериями здесь являются комфорт проживания, местоположение, инфраструктура, планировка и состояние.
• Коммерческую недвижимость: офисные здания, торговые центры, складские комплексы, производственные помещения, гостиницы. Для этого типа недвижимости ключевыми являются потенциал доходности, транспортная доступность, функциональность и соответствие бизнес-процессам арендаторов или владельцев.
• Земельные участки: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, промышленные земли. Их оценка зависит от категории земли, разрешенного использования, местоположения, инфраструктурного обеспечения и потенциала развития.

Каждый из этих типов объектов обладает уникальными характеристиками и ценообразующими факторами, требующими специфического подхода к анализу.

Принципы оценки стоимости недвижимости

Теоретической основой оценки стоимости недвижимости является унифицированный набор оценочных принципов, выработанный в процессе мировой и отечественной практики участниками рынка недвижимости. Эти принципы, отраженные в международных и федеральных стандартах оценки, таких как Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО 1), моделируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости.

Рассмотрим ключевые принципы:

• Принцип спроса и предложения: Стоимость недвижимости определяется балансом между желанием покупателей приобрести объект (спрос) и готовностью продавцов его реализовать (предложение). Чем выше спрос при ограниченном предложении, тем выше стоимость.
• Принцип вклада: Этот принцип гласит, что стоимость отдельного элемента объекта определяется его вкладом в общую стоимость объекта или размером ее уменьшения при его отсутствии. Например, добавление бассейна к дому увеличит его стоимость ровно настолько, насколько этот бассейн увеличит общую привлекательность и функциональность дома для потенциального покупателя, а не на сумму затрат на его строительство.
• Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ): Это один из самых важных принципов. Он предполагает, что стоимость объекта определяется его наиболее вероятным и оптимальным использованием, которое является физически возможным, юридически допустимым, финансово осуществимым и обеспечивает максимальную стоимость. Например, заброшенный участок в центре города может быть оценен не по его текущему состоянию, а по потенциальной стоимости многоэтажного жилого дома или коммерческого центра, который мог бы быть построен на этом месте.
• Принцип замещения: Инвестор не заплатит за объект больше, чем стоимость создания другого объекта эквивалентной полезности. Этот принцип лежит в основе затратного и сравнительного подходов к оценке.
• Принцип ожидания: Стоимость объекта недвижимости определяется текущей стоимостью всех будущих выгод (доходов), которые он может принести. Этот принцип является краеугольным камнем доходного подхода.
• Принцип конкуренции: Прибыль, получаемая от недвижимости, привлекает конкурентов, что со временем приводит к снижению этих прибылей до среднего рыночного уровня.
• Принцип сбалансированности и соответствия: Для достижения максимальной стоимости, все элементы объекта недвижимости (размер, дизайн, функциональность) должны быть сбалансированы между собой, а также соответствовать рыночным ожиданиям и окружающей среде.

Понимание этих принципов позволяет оценщику не только производить расчеты, но и осуществлять глубокий качественный анализ, формируя обоснованное суждение о стоимости.

Виды стоимости в оценочной деятельности

В оценочной деятельности используется множество понятий, связанных со стоимостью, ценой и затратами. Важно различать их:

• Цена: Денежные затраты на приобретение аналогичных объектов в конкретной сделке. Цена — это факт совершившейся сделки.
• Затраты: Издержки, связанные с созданием или воспроизводством объекта.
• Стоимость: Объем денежных средств, который оценивается как компенсация за переход права собственности или получения выгод от объекта. Стоимость — это расчетная величина, отражающая экономическую ценность.

Оценочная деятельность – это профессиональная деятельность, направленная на установление рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. При использовании понятия стоимости объекта оценки всегда указывается конкретный вид стоимости, определяемый предполагаемым использованием результата оценки.

Основными нормативными актами, определяющими виды стоимости, являются Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — ФЗ-135) и Федеральный стандарт оценки № II (ФСО II) «Виды стоимости», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200. Стоит отметить, что ФСО II неоднократно актуализировался, что подчеркивает динамичность законодательства в этой сфере, и оценщику необходимо постоянно отслеживать эти изменения.

ФЗ-135 определяет четыре основных вида стоимости:

• Рыночная стоимость объекта оценки: Наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Она основана на предпосылках о сделке между гипотетическими участниками без влияния факторов вынужденной продажи и после выставления объекта в течение рыночного срока экспозиции типичными способами. При определении рыночной стоимости не учитываются условия, специфические для конкретных сторон сделки, если они не доступны другим участникам рынка. Это наиболее распространенный вид стоимости в рыночных условиях.
• Кадастровая стоимость: Стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах ее определения. Используется, например, для целей налогообложения.
• Ликвидационная стоимость: Цена, за которую объект может быть продан в условиях ограниченного срока экспозиции, то есть быстро. В отличие от рыночной, при ее определении учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца действовать на условиях, не соответствующих рыночным.
• Инвестиционная стоимость: Стоимость для конкретного инвестора или группы инвесторов для определенных инвестиционных целей. Она отражает выгоды от владения объектом, учитывая предполагаемое использование, синергии, ожидаемую доходность и иные условия, относящиеся к обстоятельствам конкретного владельца, и не предполагает совершения сделки с объектом оценки.

Закон не ограничивает применение иных видов стоимости, передавая полномочия их определения Федеральным стандартам оценки.

Дополнительные и промежуточные виды стоимости

Помимо основных, в оценочной практике используются и другие виды стоимости, которые могут быть как самостоятельными целями оценки, так и промежуточными расчетами:

• Равновесная стоимость: Определена в разделе III ФСО II «Особенности определения видов стоимости» как денежная сумма, за которую предположительно состоялся бы обмен объекта между конкретными, хорошо осведомленными и готовыми к сделке сторонами на дату оценки. Этот вид стоимости учитывает специфику конкретных сторон и условий.
• Утилизационная стоимость: Стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Применяется, когда объект не может быть использован по прямому назначению, и его ценность определяется как стоимость лома или материалов.
• Терминальная стоимость: Ключевой показатель в финансовом анализе, отражает оценочную стоимость актива или проекта на завершающем этапе его существования. Используется, например, при оценке стоимости бизнеса доходным подходом и может быть связана с методическими рекомендациями по оценке стоимости бизнеса, утвержденными Минэкономразвития России.

В промежуточных расчетах рыночной стоимости активно используются:

• Стоимость воспроизводства: Затраты на создание точной копии объекта с использованием применявшихся при создании материалов и технологий.
• Стоимость замещения: Затраты на создание аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Важно, что стоимость замещения более реалистична в современных условиях, так как отражает текущие затраты и технологии.
• Балансовая стоимость: Стоимость объекта, по которой он числится в бухгалтерском учете организации. Это учетная, а не рыночная величина.
• Первоначальная стоимость: Стоимость, по которой объект был принят к бухгалтерскому учету.

Предпосылки определения стоимости

Предпосылки стоимости — это исходные условия оценки, которые определяются целью проводимой оценки и существенно влияют на выбор подходов и методов. Они включают:

• Предполагаемую сделку или использование без сделки: Будет ли объект продан, сдан в аренду, использован для залога или будет оцениваться для внутренних управленческих целей.
• Идентификацию участников: Кто является потенциальным покупателем или инвестором (например, массовый рынок или конкретный инвестор).
• Дату оценки: На какую дату определяется стоимость. Это критически важно, поскольку рынок недвижимости динамичен.
• Предполагаемое использование объекта: Текущее или наилучшее и наиболее эффективное использование.
• Характер сделки: Добровольная или вынужденная продажа, что влияет на сроки экспозиции и, соответственно, на вид стоимости (рыночная или ликвидационная).

Таблица 1.1: Сводная таблица видов стоимости и их ключевых характеристик

Вид стоимости	Определение	Основное назначение	Предпосылки
Рыночная стоимость	Наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, при разумных действиях сторон, наличии полной информации и отсутствии чрезвычайных обстоятельств.	Купля-продажа, ипотека, страхование, оспаривание кадастровой стоимости.	Открытый рынок, разумные стороны, полная информация, отсутствие вынужденных обстоятельств, типичный срок экспозиции.
Кадастровая стоимость	Стоимость, установленная в результате государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о ее результатах.	Налогообложение имущества, расчет арендной платы за государственную/муниципальную землю.	Массовая оценка, основывается на утвержденных методиках, не всегда отражает индивидуальные особенности объекта.
Ликвидационная стоимость	Цена, за которую объект может быть быстро продан в условиях, не соответствующих рыночным (например, сжатые сроки).	Банкротство, вынужденная продажа, о��ределение возможного ущерба.	Вынужденная продажа, сокращенный срок экспозиции, возможное снижение цены относительно рыночной.
Инвестиционная стоимость	Стоимость для конкретного инвестора или группы инвесторов, основанная на индивидуальных инвестиционных целях и ожидаемой доходности.	Принятие инвестиционных решений, разработка бизнес-планов, оценка эффективности вложений.	Учитывает специфические выгоды и риски для конкретного инвестора, не обязательно совпадает с рыночной стоимостью.
Равновесная стоимость	Денежная сумма, за которую предположительно состоялся бы обмен объекта между конкретными, хорошо осведомленными и готовыми к сделке сторонами на дату оценки.	Оценка для целей сделок между известными сторонами с учетом их специфических интересов.	Определенные, хорошо осведомленные стороны, готовые к сделке.
Утилизационная стоимость	Рыночная стоимость материалов объекта с учетом затрат на утилизацию.	Определение ценности объекта, не подлежащего дальнейшей эксплуатации по прямому назначению.	Объект непригоден для эксплуатации, оценивается как сырье или лом.
Терминальная стоимость	Оценочная стоимость актива или проекта на завершающем этапе его существования.	Применяется в финансовом анализе, особенно при оценке бизнеса доходным подходом для учета стоимости будущих денежных потоков после прогнозного периода.	Предполагает дальнейшее существование объекта/проекта после прогнозного периода, но с постоянными денежными потоками или ростом по постоянной ставке.
Стоимость воспроизводства	Затраты на создание точной копии объекта с использованием применявшихся при создании материалов и технологий.	Оценка уникальных объектов, объектов культурного наследия, для целей страхования.	Воссоздание объекта в его первоначальном виде.
Стоимость замещения	Затраты на создание аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.	Оценка стандартных объектов, для целей страхования, в рамках затратного подхода.	Создание объекта, выполняющего те же функции, но с использованием современных материалов и технологий.
Балансовая стоимость	Стоимость объекта, по которой он числится в бухгалтерском учете организации.	Бухгалтерский учет, расчет налогов на имущество.	Отражает историческую стоимость с учетом амортизации, не является рыночной.
Первоначальная стоимость	Стоимость, по которой объект был принят к бухгалтерскому учету.	Бухгалтерский учет, расчет амортизации.	Историческая стоимость на момент приобретения или создания.

Тщательное понимание этих понятий и принципов является необходимым условием для успешной оценочной деятельности и формирования обоснованных выводов в дипломной работе.

Глава 2. Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации: Современные требования и динамика развития

Нормативно-правовое поле, в котором функционирует оценочная деятельность в России, представляет собой сложную, но постоянно развивающуюся систему. Оно является фундаментом, обеспечивающим законность, объективность и достоверность результатов оценки. Без глубокого понимания этой базы невозможно не только проводить оценку, но и критически анализировать ее результаты, а ведь именно это критическое осмысление позволяет предотвратить серьезные ошибки. В этой главе мы рассмотрим ключевые элементы законодательства, правовой статус оценщика и, что особенно важно, проследим динамику изменений за последние 5-7 лет, которые существенно повлияли на отрасль.

Обзор федерального законодательства и нормативных актов

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из международных договоров РФ, Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — ФЗ-135), других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ.

• Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: Это основополагающий документ, определяющий правовые основы регулирования оценочной деятельности. Он устанавливает принципы оценки, требования к оценщикам, регулирует вопросы контроля и надзора за оценочной деятельностью, а также права и обязанности участников оценочных правоотношений.
• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ): Определяет понятие недвижимости (статья 130), регулирует вопросы собственности, сделок с имуществом, что непосредственно влияет на правовые аспекты оценки.
• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ): Регулирует отношения, связанные с использованием и охраной земель, определяет категории земель и их разрешенное использование, что имеет прямое отношение к оценке земельных участков.
• Другие федеральные законы: Например, Федеральный закон от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и Федеральный закон от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» содержат положения, требующие обязательной оценки имущества при определенных корпоративных действиях (например, при внесении неденежных вкладов в уставный капитал).

Важнейшую роль в детализации требований к проведению оценки играют Федеральные стандарты оценки (ФСО), утверждаемые Министерством экономического развития РФ. Они определяют обязательные требования к проведению оценки, порядку составления задания на оценку, анализу рынка, анализу наилучшего и наиболее эффективного использования, подходам к оценке и согласованию результатов. Ключевым для оценки недвижимости является Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, утвердивший ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Этот стандарт детализирует специфику оценки различных типов недвижимости, включая земельные участки, здания, сооружения и помещения.

Важно отметить, что если в нормативном правовом акте или договоре не определен конкретный вид стоимости, установлению подлежит именно рыночная стоимость. Это правило также действует в случае использования в нормативном правовом акте терминов, не предусмотренных ФЗ-135 или стандартами оценки (например, «действительная стоимость», «разумная стоимость») — подлежит применению рыночная стоимость.

Обязательность проведения оценки и правовой статус оценщика

Законодательство четко определяет объекты оценки и обстоятельства, при которых проведение оценки является обязательным. К объектам оценки относятся не только отдельные материальные объекты (вещи), но и совокупность вещей (имущество), право собственности и иные вещные права, права требования, обязательства (долги), работы, услуги, информация, а также иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательство допускает их участие в гражданском обороте.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случаях, установленных статьей 8 ФЗ-135. К ним относятся:

• Вовлечение в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям (например, приватизация, передача в доверительное управление, аренда, продажа или иное отчуждение).
• Ипотечное кредитование.
• Составление брачных контрактов и раздел имущества супругов.
• Изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд.
• Контроль за правильностью уплаты налогов на имущество.
• Переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки.
• Передача объектов в качестве вклада в уставные капиталы юридических лиц.
• Возникновение споров о стоимости объекта оценки, включая национализацию имущества.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) и застраховавшие свою ответственность. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно (частная практика) или на основании трудового договора с юридическим лицом. Минимальный размер страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности оценщика составляет триста тысяч рублей.

Статья 16 ФЗ-135 устанавливает независимость оценщика и юридического лица, с которым он заключил трудовой договор. Независимость оценщика гарантируется, в частности, запретом на наличие у него вещных или обязательственных прав в отношении объекта оценки. Кроме того, размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки, что является критически важным условием для обеспечения объективности.

Изменения в нормативно-правовой базе за последние 5-7 лет и их влияние на оценочную деятельность

Российское законодательство в сфере оценки постоянно развивается, отвечая на вызовы экономики и потребность в совершенствовании процедур. За последние 5-7 лет (с 2018 по 2025 год) произошел ряд значимых изменений, которые оказали существенное влияние на оценочную деятельность.

1. Актуализация Федеральных стандартов оценки (ФСО):
   • Наиболее существенные изменения коснулись ФСО. Так, Федеральный стандарт оценки № II (ФСО II) «Виды стоимости» был утвержден приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, заменив предыдущие редакции. Это обновление уточнило и расширило перечень видов стоимости, введя, например, «равновесную стоимость», и детализировало подходы к их определению.
   • Регулярно обновляются и другие ФСО, включая ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» и ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке». Эти изменения направлены на повышение прозрачности, унификацию требований к оценочной деятельности и улучшение качества отчетов. Например, ФСО № 3 теперь предусматривает возможность составления отчета об оценке в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, что является шагом к цифровизации отрасли.
2. Ужесточение требований к квалификации оценщиков и контролю за их деятельностью:
   • Наблюдается тенденция к усилению роли государства в регулировании оценочной деятельности, в то время как роль саморегулируемых организаций (СРО) частично снижается и дополняется государственным регулированием Минэкономразвития. Это проявляется в более строгих требованиях к квалификационным экзаменам, повышению квалификации и механизмам дисциплинарного воздействия.
   • Увеличивается объем отчетности и требований к раскрытию информации, что повышает прозрачность работы оценщиков, но одновременно увеличивает административную нагрузку.
3. Развитие государственной кадастровой оценки:
   • Внедрение новых механизмов государственной кадастровой оценки, переход к единым методикам и регулярная актуализация кадастровой стоимости влияют на налогообложение имущества и споры о его стоимости. За последние годы произошли изменения в Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», направленные на совершенствование этой системы.
4. Влияние геополитической ситуации и экономических кризисов:
   • Геополитический кризис, особенно с 2022 года, существенно повлиял на российскую экономику, что отразилось и на оценочном бизнесе. Изменения ключевой ставки Центрального банка, динамика инфляции, волатильность рынков – все это создает новые вызовы для определения рыночной стоимости, требуя от оценщиков более глубокого анализа рисков и экономической конъюнктуры. Эти факторы диктуют необходимость более гибкого применения подходов и методов, а также постоянного мониторинга рыночных данных.

Таблица 2.1: Ключевые изменения в нормативно-правовой базе оценочной деятельности (2018-2025 гг.)

Дата изменения/Актуализации	Нормативный акт/ФСО	Суть изменения	Влияние на оценочную деятельность
Апрель 2022 г.	ФСО II «Виды стоимости» (Приказ Минэкономразвития N 200)	Актуализация перечня и определений видов стоимости, введение «равновесной стоимости». Уточнение предпосылок для каждого вида стоимости.	Повышение точности и однозначности при определении цели оценки и выборе вида стоимости; расширение инструментария для специфических ситуаций.
Постоянная актуализация	ФСО № 1, ФСО № 3	Уточнение требований к проведению оценки и содержанию отчета об оценке. Внедрение возможности электронного формата отчета.	Повышение качества и прозрачности отчетов, снижение бюрократической нагрузки (через электронный формат), стандартизация подходов.
Постоянная актуализация	ФЗ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»	Совершенствование механизмов государственной кадастровой оценки, уточнение процедур оспаривания.	Прямое влияние на величину налоговой базы по имущественным налогам, снижение числа судебных споров за счет более прозрачных процедур.
2022-2025 гг.	Различные НПА, ФСО	Ужесточение требований к квалификации оценщиков, усиление контроля со стороны Минэкономразвития, увеличение роли страхования ответственности.	Повышение профессионального уровня оценщиков, снижение рисков для заказчиков, ужесточение конкуренции на рынке.
С 2022 г.	Экономическая конъюнктура, регуляторные акты ЦБ РФ	Влияние геополитического кризиса на рынки, изменение процентных ставок, инфляция, волатильность рынка недвижимости. Изменения в законодательстве по валютному контролю, внешнеэкономической деятельности.	Необходимость учета новых рисков и неопределенностей, более глубокий макроэкономический анализ, корректировка ставок дисконтирования и капитализации, поиск новых источников рыночной информации.

Все эти изменения требуют от оценщика не только глубоких знаний базовых принципов и методологий, но и постоянного мониторинга законодательной базы, умения адаптироваться к изменяющимся экономическим условиям и применять актуальные требования в своей практике.

Глава 3. Методологические подходы и методы оценки стоимости недвижимости: Применение в российских условиях

В искусстве и науке оценки недвижимости нет универсального рецепта. Стоимость объекта — это не просто фиксированная цифра, а результат сложного анализа, где каждый объект уникален, а рыночные условия постоянно меняются. Для того чтобы «поймать» эту неуловимую величину, оценщики используют три основных методологических подхода: затратный, сравнительный и доходный. Согласно ФСО 1, каждый из них предлагает свой ракурс на стоимость, и их грамотное применение, зачастую в комбинации, является залогом объективной и достоверной оценки, особенно в динамичных российских условиях. Но действительно ли эти подходы всегда достаточны в условиях быстро меняющегося рынка, или требуется искать новые методики?

Затратный подход

Затратный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для его воспроизводства либо замещения, с учетом накопленного износа и устареваний. Этот подход базируется на предположении, что инвестор не заплатит за объект больше, чем стоимость создания аналогичного или воспроизведения идентичного объекта. Иными словами, он предполагает, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости.

Сущность и принципы:
Основной принцип, лежащий в основе затратного подхода, — это принцип замещения, который мы уже рассматривали. Ключевые понятия здесь — затраты на воспроизводство и затраты на замещение:

• Затраты на воспроизводство — это затраты на создание точной копии объекта с использованием применявшихся при создании материалов и технологий. Например, воссоздание исторического здания с сохранением всех оригинальных конструкций и элементов.
• Затраты на замещение — это затраты на создание аналогичного объекта, выполняющего те же функции, но с использованием современных материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Например, строительство современного офисного здания с теми же функциональными возможностями, что и оцениваемое старое здание.

Важно различать эти два понятия, так как стоимость замещения, как правило, более актуальна и реалистична для большинства современных оценок.

Этапы затратного подхода:

1. Определение стоимости земельного участка: Стоимость земли определяется как незастроенной, исходя из ее наилучшего и наиболее эффективного использования.
2. Определение суммы затрат для восстановления (воспроизводства или замещения) объекта: Это включает прямые затраты на материалы и рабочую силу, косвенные затраты (архитектурные услуги, разрешительные документы) и прибыль предпринимателя (вознаграждение за риск и управление проектом).
3. Калькуляция износа: Это ключевой этап, поскольку оцениваемый объект редко бывает новым. Учитываются три вида износа:
   • Физический износ: Утрата полезности из-за естественного старения, износа материалов или условий эксплуатации (например, ржавчина, трещины в фундаменте).
   • Функциональный износ: Связан с несоответствием объекта современным требованиям или стандартам (например, устаревшая планировка, недостаточная мощность электропроводки для современного оборудования).
   • Внешний (экономический) износ: Вызван внешними факторами, не связанными с ��амим объектом (например, ухудшение экономической ситуации в регионе, снижение спроса на данный тип недвижимости, изменение инфраструктуры).
4. Вычисление конечной стоимости: Из затрат на воспроизводство или замещение вычитается сумма всех видов износа. К полученной величине прибавляется стоимость земельного участка.

Методы расчета затрат:

• Модульный метод: Заключается в разбивке объекта на составные части (модули, например, фундамент, стены, крыша) и оценке каждого модуля отдельно.
• Метод количественного обследования: Предполагает детальный расчет всех затрат на строительство, монтаж, оборудование, составление сметы на основе проектной документации. Это наиболее точный, но и самый трудоемкий метод.
• Поэлементный способ расчета: Детализированный расчет затрат по отдельным элементам и конструкциям объекта, что позволяет учитывать особенности каждого компонента.
• Метод сравнительной единицы: Основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств объекта (например, 1 м² общей площади или 1 м³ объема) с аналогичной единицей типового сооружения. Стоимость 1 м² берется из справочников или аналогов.
• Индексный способ: Заключается в пересчете первоначальной (исторической) стоимости объекта или его элементов с использованием индексов пересчета (индексов инфляции, индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ), публикуемых Росстатом или специализированными организациями.

Области применения и ограничения:
Затратный подход наиболее применим при оценке:

• Объектов незавершенного строительства: Поскольку для них еще нет установившегося рынка.
• Реконструируемых объектов: Для определения затрат на улучшение.
• Для целей страхования или налогообложения: Когда важна стоимость воспроизводства или замещения.
• При невозможности применения других подходов: Например, для уникальных объектов, не имеющих аналогов на рынке, или объектов, не приносящих доход.

Ограничения: Основная сложность — точное определение износа, особенно функционального и внешнего, а также прибыли предпринимателя. Кроме того, затраты на строительство не всегда напрямую коррелируют с рыночной стоимостью, особенно в условиях стагнирующего рынка или высокой конкуренции.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, по которым имеется информация о ценах. Это универсальный и, по мнению многих оценщиков, наиболее интуитивно понятный подход, поскольку он напрямую отражает рыночные реалии. Он базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.

Сущность и принципы:
Основной принцип сравнительного подхода — принцип замещения: рациональный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта, доступного на рынке. Объектом-аналогом признается объект, сходный оцениваемому по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Условия применения:

• Наличие активного и прозрачного рынка: Должно быть достаточное количество недавних сделок с сопоставимыми объектами.
• Объект не должен быть уникальным: Для уникальных объектов найти адекватные аналоги крайне сложно.
• Исчерпывающая информация: Должны быть доступны достоверные данные о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
• Сопоставимость факторов: Факторы, влияющие на стоимость аналогов, должны быть сопоставимы с факторами оцениваемого объекта.

Этапы сравнительного подхода:

1. Сбор информации об аналогах: Рынок разбивается на сегменты по назначению, типу, местоположению и физическим параметрам. Ищутся недавние сделки с максимально схожими объектами.
2. Выбор ключевых параметров сравнения: Определяются характеристики, которые существенно влияют на стоимость (площадь, местоположение, год постройки, состояние, этажность, транспортная доступность и т.д.).
3. Корректировка цен аналогов: Цены объектов-аналогов корректируются для приведения их к оцениваемому объекту. Корректировки могут быть:
   • Количественные: Денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках (например, разница в площади, годе постройки, расстоянии до центра).
   • Качественные: Применяются для учета таких факторов, как условия рынка (например, скидки к ценам предложений), условия финансирования и продажи, а также особенности местоположения или состояния, когда прямые количественные расчеты затруднены.
4. Расчет стоимости объекта: После всех корректировок цены аналогов усредняются или взвешиваются для получения итоговой оценки стоимости.

Методы расчета корректировок:

• Метод парного сравнения: Цены на объекты-аналоги, отличающиеся только одной характеристикой, используются для определения величины корректировки по этой характеристике. Например, если два одинаковых по всем параметрам объекта отличаются только наличием балкона, разница в их ценах будет корректировкой на балкон.
• Метод экспертных оценок: Применяется, когда точные количественные данные отсутствуют или их трудно получить. Оценщик использует свой опыт и знания рынка для определения величины корректировок.
• Статистические методы (регрессионный анализ): Используются для выявления взаимосвязи между ценой и различными характеристиками объекта на основе большого массива данных. Это позволяет математически определить величину корректировок.

Сложности применения и эффективность:
Сравнительный подход наиболее точен при оценке жилой (некоммерческой) недвижимости, где рынок более стандартизирован и транзакции более публичны. Однако он сталкивается с рядом трудностей в российских условиях:

• Отсутствие абсолютно идентичных сооружений: Каждый объект недвижимости уникален, и поиск идеальных аналогов практически невозможен.
• Непубличность многих сделок: Информация о реальных ценах сделок часто недоступна, оценщики вынуждены ориентироваться на цены предложений, которые могут отличаться от цен фактических продаж.
• Зависимость от рыночной конъюнктуры: В условиях высокой волатильности рынка (например, при кризисах) данные о прошлых сделках могут быстро устаревать.
• Ограниченное применение для уникальных объектов: Для объектов, не имеющих прямых аналогов (промышленные комплексы, специализированные здания), сравнительный подход малоэффективен.

Несмотря на эти сложности, сравнительный подход остается одним из наиболее востребованных и достоверных, особенно при наличии качественной рыночной информации.

Доходный подход

Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Он позволяет определить стоимость как источник будущих доходов, учитывая потенциальную прибыль от эксплуатации и связанные с ней риски. Основными принципами оценки доходной недвижимости здесь являются принцип ожидания (стоимость определяется текущей стоимостью всех будущих доходов) и принцип замещения. Доходный подход используется для определения инвестиционной и рыночной стоимости, особенно актуален для коммерческой недвижимости.

Сущность и принципы:
В основе доходного подхода лежит идея о том, что стоимость актива (в данном случае недвижимости) прямо пропорциональна ожидаемым будущим выгодам, которые он способен принести его владельцу. Эти выгоды могут быть представлены в виде арендных платежей, прибыли от эксплуатации или дохода от перепродажи.

Этапы доходного подхода:

1. Прогнозирование будущих доходов: Оценщик анализирует потенциальный валовой доход, операционные расходы, вакансии и потери от неплатежей для определения чистого операционного дохода (ЧОД).
2. Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость: Приведение будущих денежных потоков к текущей стоимости с использованием соответствующих ставок капитализации или дисконтирования. Доход от продажи объекта (реверсии) также учитывается как денежный поток, поступающий инвестору при окончании проекта.

Методы доходного подхода:

• Метод прямой капитализации: Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно. Также используется для объектов, не требующих значительных капитальных вложений в ремонт или реконструкцию, и фактическое использование которых соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию (согласно п. «в» п. 23 ФСО №7).
  Формула прямой капитализации:

  V = ЧОД / R

  где:

  V – рыночная стоимость объекта оценки;

  ЧОД – чистый операционный доход (доход, остающийся после вычета всех операционных расходов);

  R – общая ставка капитализации.

  Ставка капитализации — это отношение чистого операционного дохода к рыночной стоимости имущества, выраженное в процентах. Она может рассчитываться на основе ставки дисконтирования и нормы возврата капитала (модели Ринга, Хоскольда, Инвуда) или определяться напрямую из объектов-аналогов методом рыночной экстракции (анализ реальных сделок на рынке).

  • Модели Ринга, Хоскольда, Инвуда: Это модели возврата капитала, используемые при расчете ставки капитализации для активов с ограниченным сроком экономической жизни.
    • Модель Ринга предполагает возврат капитала равномерными платежами и его реинвестирование по безрисковой ставке.
    • Модель Хоскольда применяется для высокорисковых активов, предполагая возврат капитала за счет дохода и реинвестирование по безрисковой ставке для накопления первоначальных инвестиций.
    • Модель Инвуда аналогична модели Ринга, но предполагает реинвестирование возвращенного капитала по ставке дохода от объекта.
• Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП): Применяется, когда денежные потоки объекта нерегулярны, объект находится на начальной стадии развития или требует значительных капиталовложений, или когда ожидаются существенные изменения в доходах и расходах. Этот метод более гибок и позволяет учитывать динамику денежных потоков на протяжении прогнозного периода.
  • Ставка дисконтирования — норма сложного процента, применяемая при пересчете денежных потоков, ожидаемых в будущем, в текущую (настоящую) стоимость. Она отражает требуемую инвестором доходность с учетом рисков.

Техники остатка:
Применяются для раздельной оценки земли и улучшений, когда известен доход, приходящийся на одну из частей, или для оценки доли собственного капитала:

• Техника остатка для улучшений (зданий): Применяется, когда известна стоимость земли (например, из сравнительного подхода), а доход, приходящийся на улучшения, определяется как остаток после удовлетворения известных требований к доходу для земли. Этот остаточный доход затем капитализируется для определения стоимости улучшений.
• Техника остатка для собственного капитала: Метод, при котором из общего чистого операционного дохода вычитаются расходы на обслуживание заемного капитала (например, выплаты по кредиту), а оставшийся доход капитализируется для определения стоимости собственного капитала.

Области применения:
Доходный подход наиболее эффективен для оценки коммерческой недвижимости, инвестиционных объектов, а также любой недвижимости, которая приобретается с целью получения дохода. Он позволяет учесть индивидуальные инвестиционные цели и является основой для определения как рыночной, так и инвестиционной стоимости.

Особенности выбора и комбинирования подходов для различных типов недвижимости и региональных условий

Выбор подходов и методов оценки — это критически важный этап, требующий от оценщика глубокого понимания объекта, рыночной ситуации и цели оценки. В идеале используются все три подхода, а затем их результаты согласовываются. Однако на практике это не всегда возможно или целесообразно.

Рекомендации по выбору подходов:

• Жилая недвижимость (квартиры, частные дома):
  • Сравнительный подход является наиболее адекватным и надежным. Рынок жилья обычно активен, есть много сопоставимых сделок, информация более доступна.
  • Затратный подход может использоваться как вспомогательный, особенно для оценки индивидуальных домов, требующих значительных улучшений или находящихся в неудовлетворительном состоянии.
  • Доходный подход менее применим, так как жилье чаще приобретается для личного пользования, а не для получения дохода. Исключение — инвестиционные квартиры для сдачи в аренду, где доходный подход может быть применен, но с учетом специфики арендного рынка.
• Коммерческая недвижимость (офисы, магазины, склады):
  • Доходный подход является приоритетным, так как основная цель приобретения коммерческой недвижимости — получение дохода. Метод дисконтированных денежных потоков особенно актуален для крупных и сложных объектов с нестабильными доходами.
  • Сравнительный подход также важен, но требует более тщательного подбора аналогов и корректировок, учитывающих спецификацию коммерческих объектов (трафик, функциональность, арендные ставки).
  • Затратный подход используется для оценки новых объектов, объектов незавершенного строительства или для подтверждения результатов других подходов.
• Земельные участки:
  • Сравнительный подход — основной для оценки участков под застройку, если есть активный рынок земли.
  • Доходный подход может применяться для оценки участков, предназначенных для коммерческого использования, через технику остатка для земли.
  • Затратный подход для земельных участков неприменим, так как земля не создается искусственно.

Учет региональных условий:
Региональные особенности играют огромную роль в выборе и применении подходов:

• Развитость рынка: В крупных городах, где рынок недвижимости более развит и прозрачен, сравнительный и доходный подходы будут более эффективны из-за доступности информации. В менее развитых регионах может возникнуть дефицит аналогов или данных о доходности, что повышает значимость затратного подхода.
• Экономическая стабильность: В регионах с нестабильной экономикой или высоким уровнем инфляции прогнозирование будущих доходов становится более рискованным, что усложняет применение доходного подхода и требует более высоких ставок дисконтирования.
• Законодательные и регуляторные особенности: Региональные нормы градостроительства, зонирования, налогообложения могут существенно влиять на наилучшее и наиболее эффективное использование объекта и, как следствие, на его стоимость.
• Доступность информации: В некоторых регионах сбор данных об аналогах, арендных ставках, операционных расходах может быть затруднен, что вынуждает оценщика использовать более косвенные методы или увеличивать допущения.

Комбинирование подходов:
Часто для получения наиболее объективного результата оценщики используют комбинированный подход, применяя несколько методов и затем согласовывая полученные результаты. Например, для коммерческого объекта может быть проведена оценка с использованием доходного и сравнительного подходов, а затратный подход может быть использован для проверки разумности полученных результатов или для оценки улучшений. Процесс согласования заключается во взвешивании результатов каждого подхода, исходя из их надежности, доступности данных и соответствия цели оценки.

Таблица 3.1: Применимость подходов к оценке для различных типов недвижимости

Тип недвижимости	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Жилая (квартиры)	Вспомогательный: Для новых объектов, реконструированных квартир, оценки улучшений. Используется для проверки обоснованности рыночной стоимости.	Основной: Высокая активность рынка, обилие аналогов, относительно прозрачные сделки. Эффективен для типовых квартир в развитых районах.	Ограниченно: Только для инвестиционных квартир, сдаваемых в аренду, но требует тщательного анализа арендных ставок и расходов.
Жилая (дома, коттеджи)	Вспомогательный/Основной: Для оценки индивидуальных домов, особенно если есть значительные улучшения или износ. Требует точной оценки затрат на строительство и износа.	Основной: При наличии достаточного количества сделок с аналогичными домами. Более сложен из-за уникальности каждого дома.	Ограниченно: Как и для квартир, только для инвестиционных целей (сдача в аренду), но может быть более актуален для домов премиум-класса с высоким арендным потенциалом.
Коммерческая	Вспомогательный/Основной: Для оценки новых зданий, объектов незавершенного строительства, специализированных промышленных объектов, а также для проверки результатов других подходов.	Вспомогательный/Основной: При наличии активного рынка коммерческой недвижимости со схожими объектами. Требует детальных корректировок на функциональные, экономические и местоположенческие различия.	Основной: П��иоритетный, так как коммерческая недвижимость приобретается для получения дохода. Применяется для офисов, торговых центров, складов, гостиниц. Требует точного прогнозирования денежных потоков и выбора ставок капитализации/дисконтирования.
Земельные участки	Неприменим: Земля не создается искусственно.	Основной: При наличии активного рынка земельных участков со схожим разрешенным использованием, местоположением и размером.	Вспомогательный: Может быть применен косвенно через технику остатка для земли, когда известна стоимость улучшений и общий доход от объекта.
Уникальные объекты	Основной: Для объектов, не имеющих аналогов на рынке и не генерирующих прямой доход (например, специализированные промышленные объекты, объекты культурного наследия).	Ограниченно/Неприменим: Из-за отсутствия или крайне малого количества сопоставимых аналогов.	Ограниченно/Неприменим: Если объект не генерирует стабильные и прогнозируемые денежные потоки.
Незавершенное строительство	Основной: Для определения затрат, уже понесенных на строительство, и необходимых для завершения объекта.	Ограниченно: Только если есть достаточное количество сделок с объектами незавершенного строительства, что редкость.	Ограниченно: Только если есть четкий план завершения строительства и прогнозируемые доходы после его ввода в эксплуатацию.

Тщательный выбор и обоснование применяемых подходов, а также умение адаптировать их к специфике российского рынка и региональным условиям, являются залогом успешной и достоверной оценки.

Глава 4. Процедура проведения оценки и факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Оценочная деятельность — это не просто применение формул, это строго регламентированный процесс, каждый этап которого имеет свои требования и методологические особенности. Для получения юридически значимого и экономически обоснованного результата оценщик должен пройти по четко определенной траектории, от заключения договора до составления отчета. Параллельно с этим, успех оценки во многом зависит от глубокого понимания тех сил, что формируют стоимость недвижимости — как глобальных экономических тенденций, так и локальных факторов, присущих конкретному региону и типу объекта.

Этапы проведения оценки стоимости объекта недвижимости

Основанием для проведения оценки недвижимости является заключение письменного договора между заказчиком и оценщиком. Этот договор — отправная точка, определяющая цель оценки, вид стоимости, срок выполнения работ и размер вознаграждения. После его подписания начинается многоступенчатый процесс, регламентированный федеральными стандартами оценки, в частности ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке».

Типовой порядок проведения оценки стоимости объектов недвижимости включает следующие последовательные этапы:

1. Заключение договора на проведение оценки:
   • Формализация отношений между заказчиком и оценщиком (или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор).
   • Определение цели оценки (например, для купли-продажи, ипотеки, страхования).
   • Указание вида стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная).
   • Сроки выполнения работ и стоимость услуг.
   • Составление задания на оценку, которое является неотъемлемой частью договора и детально описывает объект, цель, вид стоимости и другие существенные условия.
2. Сбор и анализ необходимой информации:
   • Правоустанавливающие документы: Запрос у заказчика свидетельств о праве собственности, выписок из ЕГРН, документов, подтверждающих обременения.
   • Техническая документация: Кадастровые паспорта, технические паспорта, поэтажные планы, экспликации, проектная документация.
   • Данные о рынке: Сбор информации о ценах сделок и предложений по объектам-аналогам, арендных ставках, ставках капитализации/дисконтирования, операционных расходах, макроэкономических показателях (инфляция, ключевая ставка ЦБ РФ, ВРП региона).
   • Сведения об объекте: Характеристики объекта (площадь, год постройки, состояние, коммуникации), информация о текущем использовании и возможных ограничениях.
3. Осмотр объекта оценки:
   • Оценщик обязан осмотреть объект оценки. Это критически важный этап, позволяющий получить наглядное представление о физическом состоянии объекта, его местоположении, окружении, а также выявить факторы, влияющие на стоимость, которые не всегда отражены в документации.
   • В случае непроведения осмотра (например, по требованию заказчика или невозможности доступа), причины и связанные допущения/ограничения указываются в отчете об оценке.
   • Визуальная оценка объекта может включать использование профессионального оборудования для измерения, фотофиксации.
4. Выбор подходов и методов оценки:
   • На основе анализа собранной информации, цели оценки и характеристик объекта оценщик выбирает наиболее адекватные подходы (затратный, сравнительный, доходный) и конкретные методы в их рамках. Как правило, применяются несколько подходов для повышения достоверности результата.
5. Проведение расчетов по выбранным подходам:
   • На этом этапе производятся все необходимые вычисления с использованием выбранных методов. Для затратного подхода – расчет затрат на воспроизводство/замещение и износа. Для сравнительного – подбор аналогов и корректировки. Для доходного – прогнозирование денежных потоков и их капитализация/дисконтирование.
6. Согласование результатов различных подходов:
   • Если использовалось несколько подходов, их результаты могут отличаться. Оценщик анализирует полученные величины, оценивает надежность данных, примененных в каждом подходе, и обосновывает итоговую величину стоимости. Этот процесс может включать взвешивание результатов, исходя из их достоверности и применимости к конкретному объекту.
7. Определение итоговой величины стоимости:
   • На основе согласования результатов определяется единая итоговая величина стоимости объекта оценки.
8. Составление отчета об оценке:
   • Результаты всей работы оформляются в виде подробного отчета об оценке, который является официальным документом, имеющим юридическую силу.

Требования к содержанию отчета об оценке согласно ФСО № 3:
Отчет об оценке должен быть исчерпывающим и содержать всю информацию, необходимую для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки. В соответствии с ФСО № 3, отчет включает:

• Дату составления отчета и его номер.
• Задание на оценку.
• Применяемые стандарты оценки и принятые допущения.
• Сведения о заказчике оценки и об оценщике: ФИО, местонахождение, сведения о членстве в СРО, информация о юридическом лице.
• Информацию о всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета специалистах.
• Основные факты и выводы: Основание для оценки, общая информация об объекте, результаты оценки по подходам, итоговая стоимость, ограничения и пределы применения полученной стоимости.
• Описание объекта оценки: Перечень документов, устанавливающих его характеристики; для юридического лица – его реквизиты и балансовую стоимость объекта.
• Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов.
• Подробное описание методик, используемых расчетов, обоснование корректировок и ставок.
• Фотографии объекта, копии документов, использованных в оценке.

Проведение оценки недвижимости актуально при получении кредита под залог, переоценке основных фондов, принятии управленческих решений, ликвидации/преобразовании предприятия, разработке инвестпроекта, страховании, оптимизации налогообложения. Выбор вида стоимости обусловлен целями и функциями оценки, а также определяет подход и методы.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости

Стоимость недвижимости — это не статичная величина, а результат взаимодействия множества факторов. Эти факторы можно систематизировать по нескольким группам:

1. Местоположение (локация):
   • Престижность района: Влияет на спрос и соответственно на цену.
   • Транспортная доступность: Близость к магистралям, станциям метро, остановкам общественного транспорта.
   • Развитость инфраструктуры: Наличие рядом школ, детских садов, медицинских учреждений, магазинов, парков.
   • Экологическая обстановка: Близость к промышленным зонам, зеленым насаждениям, водоемам.
2. Характеристики самого объекта:
   • Размеры оцениваемого объекта: Общая и жилая/полезная площадь.
   • Тип объекта: Многоквартирный дом, частный дом, офис, склад.
   • Год постройки и физическое состояние: Износ конструкций, необходимость ремонта.
   • Архитектурные и конструктивные особенности: Материалы стен, перекрытий, планировка, высота потолков.
   • Наличие коммуникаций: Водоснабжение, канализация, электричество, отопление, интернет.
   • Внутреннее состояние: Качество отделки, инженерных систем.
3. Правовые и регуляторные факторы:
   • Вид права на объект: Собственность, аренда, обременения (ипотека, сервитуты).
   • Целевое назначение земли и разрешенное использование: Для земельных участков это критически важно.
   • Ограничения и обременения: Охранные зоны, зоны регулирования застройки, исторические зоны.
4. Рыночные факторы (ситуация на рынке):
   • Спрос и предложение: Баланс на рынке в целом и в конкретном сегменте.
   • Динамика цен и арендных ставок: Тенденции роста или падения.
   • Объемы сделок: Активность рынка.
   • Доступность и стоимость кредитов: Влияние ключевой ставки ЦБ РФ на ипотеку и инвестиции.
   • Инфляционные ожидания.
5. Макроэкономические факторы:
   • Общая экономическая ситуация в стране и регионе: ВРП, доходы населения, инвестиции, уровень безработицы.
   • Инвестиционный климат: Привлекательность региона для инвесторов.

Специфические факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости:
На стоимость коммерческой недвижимости, помимо общих факторов, оказывают влияние более специфические, связанные с ее доходным потенциалом:

• Месторасположение объекта: Для коммерческой недвижимости это не только престижность, но и проходимость, видимость, синергия с соседними объектами.
• Характеристика объекта: Соответствие функционалу (например, для склада — высота потолков, для офиса — планировка, наличие конференц-залов), техническое оснащение (вентиляция, кондиционирование, телекоммуникации).
• Транспортная доступность и логистика: Важно не только для клиентов, но и для персонала, а также для поставок товаров (наличие подъездных путей, парковок).
• Доступность и удобства: Наличие парковок, развитая инфраструктура вокруг, близость остановок общественного транспорта.
• Потенциал доходности: Основной фактор. Оценивается потенциальный арендный доход, заполняемость, операционные расходы, возможность увеличения стоимости за счет улучшения управления.
• Соответствие концепции бизнеса: Насколько объект подходит для реализации конкретного бизнес-проекта.

Учет региональных особенностей:
Влияние факторов может существенно различаться в зависимости от региона. Например, в Москве и Санкт-Петербурге фактор местоположения и транспортной доступности имеет более высокую значимость из-за плотности населения и развитой инфраструктуры. В регионах с моногородами на стоимость недвижимости может сильно влиять экономическое состояние градообразующего предприятия. Для оценки в конкретном городе или регионе необходимо проводить детальный анализ местной специфики, включая социально-экономическое развитие, демографические тенденции, инвестиционную привлекательность и особенности градостроительной политики.

Таблица 4.1: Сводная таблица ценообразующих факторов для жилой и коммерческой недвижимости

Группа факторов	Жилая недвижимость (примеры)	Коммерческая недвижимость (примеры)
Местоположение	Престижность района, удаленность от центра, наличие парков, школ, поликлиник, магазинов шаговой доступности, качество транспортного сообщения (метро, автобусы).	Проходимость (для ритейла), близость к транспортным узлам (для офисов, логистики), видимость с магистралей, синергия с другими коммерческими объектами, наличие парковочных мест для клиентов и сотрудников.
Характеристики объекта	Площадь, планировка, этажность, год постройки, состояние ремонта, наличие балкона/лоджии, качество материалов, вид из окна, наличие лифта, состояние подъезда.	Общая и полезная площадь, конфигурация помещений, высота потолков, качество инженерных систем (вентиляция, кондиционирование, электроснабжение), наличие разгрузочных зон (для складов), обеспеченность телекоммуникациями, возможность перепланировки.
Правовые/Регуляторные	Наличие обременений (ипотека, аресты), тип собственности (частная, долевая), отсутствие незаконных перепланировок.	Категория земли, разрешенное использование участка, наличие обременений, соответствие градостроительным нормам, наличие разрешений на строительство/эксплуатацию, долгосрочность прав на землю.
Рыночные факторы	Динамика цен на жилье в данном районе, активность продаж, доступность и ставки ипотечных кредитов, уровень конкуренции среди продавцов.	Динамика арендных ставок и вакансий в данном сегменте рынка, уровень конкуренции среди арендодателей, доступность коммерческих кредитов, инвестиционная привлекательность сегмента.
Макроэкономические	Уровень доходов населения, инфляция, демографическая ситуация, программы государственной поддержки ипотеки, перспективы развития региона.	ВРП региона, объем инвестиций в основной капитал, уровень деловой активности, стабильность законодательства (налогового, регуляторного), перспективы экономического роста, наличие крупных региональных проектов.
Специфические (доходность)	Неприменимо напрямую.	Потенциальный арендный доход, уровень операционных расходов, заполняемость, срок окупаемости, капитализация прибыли, потенциал роста стоимости за счет управления и улучшения.

Оценщику крайне важно не только перечислить эти факторы, но и качественно и количественно оценить степень их влияния на стоимость конкретного объекта оценки, что является одним из наиболее сложных, но и наиболее ценных аспектов его работы.

Глава 5. Актуальные проблемы и перспективы развития оценочной деятельности в Российской Федерации

Российский рынок оценочной деятельности, хотя и насчитывает уже более трех десятилетий с момента появления первой профессиональной организации в 1993 году, все еще находится в стадии активного формирования и адаптации к постоянно меняющимся экономическим и правовым реалиям. Профессия «оценщик», утвержденная в 1996 году, прошла долгий путь, но, как и любая молодая отрасль, сталкивается с множеством вызовов. Понимание этих проблем и выявление перспектив развития — ключевой элемент для любого, кто стремится к глубокому анализу оценочной деятельности и хочет внести вклад в ее будущее.

Основные проблемы современного рынка оценочных услуг

Несмотря на значительный прогресс, оценочная деятельность в России сталкивается с рядом системных и текущих проблем:

1. Демпинг цен и его влияние на качество отчетов:
   • Основной проблемой, особенно на рынке государственных закупок, является демпинг цен на оценочные услуги. Конкуренция часто ведёт к значительному снижению стоимости работ, что, в свою очередь, вынуждает оценщиков сокращать время и ресурсы на проведение оценки, снижая качество отчетов. Это порождает порочный круг, когда заказчики, выбирая самое дешевое предложение, получают менее достоверные результаты, что подрывает доверие к отрасли в целом.
2. Постоянное изменение законодательства и ужесточение требований:
   • Регулярное изменение законодательства и федеральных стандартов оценки (ФСО) требует от оценщиков постоянного обновления знаний и адаптации методологий. Хотя это направлено на повышение качества и прозрачности, оно также создает значительную нагрузку на профессионалов и увеличивает операционные риски для оценочных компаний. Ужесточение требований к квалификации и ответственности оценщиков, а также к содержанию отчетов, требует дополнительных инвестиций в обучение и контроль.
3. Недостаточная и не всегда актуальная информация:
   • Для проведения качественной оценки необходима достоверная и актуальная рыночная информация. Однако в России часто наблюдается недостаток публичных данных о реальных ценах сделок, арендных ставках и других ключевых показателях. Оценщики вынуждены опираться на цены предложений, которые могут отличаться от цен продаж, или на устаревшие данные, что снижает точность расчетов.
   • Кроме того, в информационных базах могут присутствовать объекты с неадекватной ценой, что затрудняет подбор аналогов для сравнительного подхода.
4. Отсутствие строгого контроля и проблема компетентных кадров:
   • Несмотря на усиление роли Минэкономразвития в регулировании, проблема недостаточного контроля за соблюдением стандартов ос��ается. Это может приводить к появлению на рынке недобросовестных исполнителей.
   • Отсутствие достаточного количества высококвалифицированных кадров, способных проводить глубокий анализ рынка и применять сложные методологии, также является серьезным вызовом. Рынок труда не всегда успевает за растущими требованиями к профессии.
5. Оценка объектов без учета налогового и правового климата в регионах:
   • Оценщики иногда недооценивают или игнорируют специфику регионального налогового и правового климата, что может приводить к искажению результатов оценки, особенно в части кадастровой или инвестиционной стоимости.
6. Влияние геополитического кризиса:
   • Геополитический кризис, начавшийся в 2022 году, существенно повлиял на российскую экономику и оценочный бизнес. Изменения в макроэкономических показателях (инфляция, ключевая ставка, снижение инвестиционной активности), уход ряда иностранных компаний, перестройка логистических цепочек — все это создает высокую степень неопределенности и волатильности на рынке недвижимости. Оценщикам приходится работать в условиях, когда традиционные модели прогнозирования доходов и рисков требуют серьезной корректировки.

Перспективы и направления развития оценочной деятельности

Несмотря на существующие проблемы, оценочная деятельность в России обладает значительным потенциалом для развития и трансформации. Можно выделить несколько ключевых направлений:

1. Внедрение электронной формы отчета об оценке и цифровизация отрасли:
   • Это одна из наиболее очевидных и активно реализуемых перспектив. Возможность составления отчета об оценке в форме электронного документа, предусмотренная ФСО № 3, значительно упрощает документооборот, повышает оперативность и прозрачность процесса. Дальнейшая цифровизация предполагает создание единых информационных платформ, баз данных аналогов, использование технологий больших данных и искусственного интеллекта для анализа рыночной информации и автоматизации рутинных операций.
2. Централизация данных и повышение их доступности:
   • Создание централизованных баз данных, агрегирующих информацию о сделках, предложениях, арендных ставках, позволит решить проблему недостатка актуальной и достоверной информации. Это повысит объективность оценки и снизит риски, связанные с неполными или устаревшими данными.
3. Повышение качества оценки имущества и развитие стандартов:
   • Необходимость повышения качества отчетов об оценке остается одной из главных задач. Это требует не только ужесточения контроля со стороны СРО и государства, но и развития внутренних стандартов качества в оценочных компаниях, а также постоянного повышения квалификации оценщиков. Актуализация ФСО, включение в них новых методик и подходов, соответствующих лучшей мировой практике, будет способствовать этому.
4. Принятие обоснованных инвестиционных решений и оптимизация управления активами:
   • Качественная оценка является ключевым инструментом для инвесторов и собственников недвижимости. Развитие оценочной деятельности позволит более точно определять инвестиционную привлекательность объектов, оптимизировать портфели активов и принимать взвешенные управленческие решения, особенно в условиях нестабильности.
5. Повышение прозрачности рынка:
   • Централизация данных, электронные отчеты, усиление контроля и стандартизации будут способствовать повышению прозрачности российского рынка недвижимости. Это, в свою очередь, привлечет больше инвесторов и создаст более здоровую конкурентную среду.

Потенциальные направления для дальнейших исследований в рамках дипломной работы:
На основе анализа проблем и перспектив можно выделить следующие направления для углубленного изучения:

• Влияние цифровых технологий и ИИ на оценочную деятельность: Исследование перспектив использования Big Data, машинного обучения для прогнозирования стоимости недвижимости.
• Разработка региональных моделей оценки: Создание специфических моделей, учитывающих уникальные экономические, социальные и инфраструктурные особенности конкретных регионов РФ.
• Оценка влияния геополитических факторов на инвестиционную привлекательность недвижимости: Анализ долгосрочных последствий текущих кризисов и разработка стратегий адаптации.
• Совершенствование методик оценки износа и устареваний: Исследование новых подходов к количественной оценке физического, функционального и внешнего износа в условиях меняющихся технологий и рыночных требований.
• Анализ эффективности государственного регулирования и роли СРО: Предложения по оптимизации системы контроля и надзора за оценочной деятельностью.

Эти направления не только позволят глубже раскрыть тему оценки недвижимости, но и предложат практические решения для совершенствования отрасли в Российской Федерации, что является крайне важным для её долгосрочного устойчивого развития.

Заключение

Написание дипломной работы по оценке стоимости недвижимости — это глубокое погружение в один из самых динамичных и многогранных секторов экономики. Проведенный анализ позволил всесторонне рассмотреть теоретические, методологические и нормативно-правовые аспекты этой деятельности в современных российских условиях.

Мы убедились, что теоретические основы оценки недвижимости базируются на фундаментальных экономических принципах, таких как спрос и предложение, наилучшее и наиболее эффективное использование, ожидание и замещение. Четкое понимание различных видов стоимости (рыночная, кадастровая, ликвидационная, инвестиционная и др.), а также промежуточных понятий (стоимость воспроизводства, замещения), является краеугольным камнем для любой обоснованной оценки.

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации постоянно развивается, о чем свидетельствуют многочисленные изменения в ФЗ № 135-ФЗ и Федеральных стандартах оценки (ФСО) за последние 5-7 лет. Эти изменения направлены на повышение прозрачности, качества и ответственности оценщиков, а также на адаптацию к новым экономическим реалиям. Особенно значимым стало обновление ФСО II «Виды стоимости» и развитие электронной формы отчета об оценке.

Методологические подходы — затратный, сравнительный и доходный — представляют собой мощный инструментарий для определения стоимости. Каждый из них имеет свои особенности применения, сильные стороны и ограничения. Мы детально рассмотрели методы, входящие в каждый подход, включая расчет износа, корректировки аналогов, а также техники капитализации и дисконтирования денежных потоков. Особое внимание было уделено особенностям выбора и комбинирования подходов в зависимости от типа недвижимости (жилая, коммерческая, земельные участки) и специфики региональных рынков.

Последовательность этапов проведения оценки — от заключения договора и сбора информации до осмотра объекта, расчетов и составления подробного отчета — является строго регламентированной процедурой, гарантирующей достоверность результатов. При этом важнейшую роль играют факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости, которые были систематизированы по группам: местоположение, характеристики объекта, правовые, рыночные и макроэкономические. Для коммерческой недвижимости особое значение имеют факторы, определяющие потенциал доходности.

Наконец, мы проанализировали актуальные проблемы и перспективы развития оценочной деятельности в России. Такие вызовы, как демпинг цен, изменение законодательства, недостаток информации и влияние геополитических кризисов, требуют от отрасли постоянной адаптации. В то же время, перспективы цифровизации, централизации данных, повышения качества оценки и прозрачности рынка открывают новые возможности для развития профессии.

В целом, дипломная работа, построенная на данном методологическом руководстве, позволит студентам не только глубоко освоить теоретические и практические аспекты оценки стоимости недвижимости, но и сформировать критический взгляд на современные вызовы отрасли. Достижение поставленной цели — всесторонний анализ и разработка практических рекомендаций — позволит выпускникам стать ценными специалистами, способными принимать обоснованные решения в сложной и динамичной сфере недвижимости.

Для дальнейшего развития оценочной деятельности и потенциальных направлений дипломных исследований рекомендуется сосредоточиться на таких областях, как внедрение передовых цифровых технологий, разработка региональных специфических моделей оценки, углубленный анализ влияния экономических потрясений на рынок недвижимости, а также совершенствование методик оценки износа и оптимизация взаимодействия СРО и государственных регуляторов. Эти направления обеспечат не только академическую новизну, но и прикладную ценность для всей оценочной индустрии.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993. (ч.2 ст.8, 9).
2. Водный Кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 №74-ФЗ: принят ГД ФС РФ 12.04.2006 (ред. от 14.07.2008).
3. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ: принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (ред. от 22.01.2008).
4. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ: принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (ред. на 01.02.2008). Часть 1. Ст.130, 131, 132.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ: принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (ред. на 01.02.2008).
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ: принят ГД ФС РФ 28.09.2001 (ред. на 01.02.2008).
7. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 05.08.2000 №117-ФЗ: принят ГД ФС РФ 19.07.2000 (ред. на 01.02.2008) гл.30 ст.375.
8. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (ред. на 01.02.2008).
9. Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»: принят ГС ФС РФ 4.07.2007.
10. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (ред. на 14.02.2024).
11. Федеральный закон от 25.12.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»: принят ГД ФС РФ 15.07.1998 (ред. на 01.02.2008).
12. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 22.11.2006).
13. Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
14. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».
15. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)».
16. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)».
17. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».
18. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. М.: Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР, 1990.
19. Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.
20. Межрегиональный аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», КО -ИНВЕСТ № 54, №56, №60.
21. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005. 384 с.
22. Оценка стоимости имущества: учебное пособие / О.М.Ванданимаева [и др.] ; под ред. И.В.Косоруковой. М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012. 736 с.
23. Оценка недвижимости: учебное пособие / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2007.
24. Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. М.: МФПА, 2006.
25. Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В.Каминский, Ю.И.Страхов, М.Е.Трейгер. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.
26. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: учебное пособие. СПб.: Питер, 2001.
27. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: Дело, 2005.
28. Вопросы оценки: Профессиональный научно-практический журнал. URL: http://www.valuer.ru (дата обращения: 31.10.2025).
29. Статьи на информационных порталах. URL: http://www.appraiser.ru, http://www.labrate.ru (дата обращения: 31.10.2025).
30. Виды стоимости. URL: https://www.consultant.ru/ (дата обращения: 31.10.2025).
31. Факторы, влияющие на цены на коммерческую недвижимость. URL: https://fort-pro.ru/факторы-влияющие-на-цены-на-коммерческую-недвижимость/ (дата обращения: 31.10.2025).
32. Виды стоимости в оценочной деятельности. URL: https://ocenchik.org/articles/vidy-stoimosti-v-ocenochnoj-deyatelnosti/ (дата обращения: 31.10.2025).
33. Перспективы развития оценочной деятельности. URL: https://ocenchik.ru/docsf/2281 (дата обращения: 31.10.2025).
34. Методы оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный. URL: https://юрдис.рф/articles/metody-ocenki-nedvizhimosti-sravnitelnyy-dohodnyy-i-zatratnyy/ (дата обращения: 31.10.2025).
35. Оценка стоимости недвижимости на примерах. URL: https://ocenchik.ru/ocenka-stoimosti-nedvizhimosti-na-primerah/ (дата обращения: 31.10.2025).
36. Подходы к оценке стоимости недвижимости. URL: https://indexexpert.ru/articles/podhody-k-otsenke-stoimosti-nedvizhimosti.html (дата обращения: 31.10.2025).
37. Оценка недвижимости – исследуем особенности и нюансы профессиональной услуги. URL: https://ocenka-nedvizhimosty.ru/novosti/ocenka-nedvizhimosti-issleduem-osobennosti-i-nyuansy-professionalnoy-uslugi/ (дата обращения: 31.10.2025).
38. Основные проблемы оценочной деятельности в России. URL: https://expertiza-gk.ru/articles/ocenochnaya-deyatelnost-v-rossii-s-kakimi-problemami-ona-sopryazhena/ (дата обращения: 31.10.2025).
39. Оценка недвижимости: затратный подход. URL: https://ocenchik.ru/docsf/2117 (дата обращения: 31.10.2025).
40. Основные принципы оценки рыночной стоимости недвижимости. URL: https://www.consultant.ru/ (дата обращения: 31.10.2025).
41. Лесникова К.М., Корабельникова С.С. Оценочная деятельность в сфере недвижимости. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/otsenochnaya-deyatelnost-v-sfere-nedvizhimosti (дата обращения: 31.10.2025).
42. Обязательные требования к проведению оценки объектов недвижимости. URL: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a91/799863.html (дата обращения: 31.10.2025).
43. Сравнительный подход при оценке недвижимости. URL: https://indexexpert.ru/articles/sravnitelnyy-podhod-pri-otsenke-nedvizhimosti.html (дата обращения: 31.10.2025).
44. Теоретические основы оценки недвижимости. URL: https://ocenchik.ru/docsf/736/ (дата обращения: 31.10.2025).
45. Проблемы, перспективы и направления развития оценочной деятельности в России. 2024. URL: https://elar.urfu.ru/bitstream/10995/107775/1/978-5-7996-3688-6_2024_004.pdf (дата обращения: 31.10.2025).
46. Уразбахтин Р.М., Титовец А.Ю. Проблемы развития оценочной деятельности в сфере недвижимости. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-razvitiya-otsenochnoy-deyatelnosti-v-sfere-nedvizhimosti (дата обращения: 31.10.2025).
47. Перспективы оценочной деятельности в условиях кризиса. 2023. URL: https://elar.urfu.ru/bitstream/10995/125368/1/978-5-7996-3532-2_2023_018.pdf (дата обращения: 31.10.2025).
48. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости. URL: https://www.arin.ru/articles/rynok-nedvizhimosti/faktory-vliyayushchie-na-stoimost-obektov-nedvizhimosti/ (дата обращения: 31.10.2025).
49. Теоретические аспекты оценки недвижимости. URL: https://ocenchik.ru/docsf/2260/ (дата обращения: 31.10.2025).
50. Виды стоимости. URL: https://sro-sro.ru/ocenochnaya-deyatelnost/vidy-stoimosti/ (дата обращения: 31.10.2025).
51. Доходный подход при оценке недвижимости. URL: https://indexexpert.ru/articles/dohodnyy-podhod-pri-otsenke-nedvizhimosti.html (дата обращения: 31.10.2025).
52. Затратный подход в оценке недвижимости: основные понятия, методы и принципы. URL: https://uphill.ru/blog/zatratnyy-podhod-v-otsenke-nedvizhimosti-osnovnye-ponyatiya-metody-i-printsipy/ (дата обращения: 31.10.2025).
53. Доходный подход в оценке недвижимости: основные методы и их отличия. URL: https://uphill.ru/blog/dohodnyy-podhod-v-otsenke-nedvizhimosti-osnovnye-metody-i-ih-otlichiya/ (дата обращения: 31.10.2025).
54. Недвижимое имущество: Раздел 4. Затратный подход к оценке. URL: https://wiki.fao.ru/Недвижимое_имущество:Раздел_4._Затратный_подход_к_оценке (дата обращения: 31.10.2025).
55. Сравнительный подход к оценке недвижимости. URL: https://uphill.ru/blog/sravnitelnyy-podhod-k-otsenke-nedvizhimosti/ (дата обращения: 31.10.2025).
56. Сравнительный подход в оценке. URL: https://finzz.ru/sravnitelnyj-podhod-v-ocenke.html (дата обращения: 31.10.2025).
57. Шичиях Р.А. Основы оценки объектов недвижимости. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=44463388 (дата обращения: 31.10.2025).
58. Проблемы и перспективы развития оценочной деятельности в Российской Федерации. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-i-perspektivy-razvitiya-otsenochnoy-deyatelnosti-v-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 31.10.2025).
59. Лоджун Д.Э. Перспективы развития оценочной деятельности в Российской Федерации. URL: https://interactive-plus.ru/ru/article/553479/discussion_platform (дата обращения: 31.10.2025).
60. Гарина С.А., Юкина А.Р. Систематизация факторов, влияющих на стоимость коммерческой недвижимости, с целью дальнейшего управления ею. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sistematizatsiya-faktorov-vliyayuschih-na-stoimost-kommercheskoy-nedvizhimosti-s-tselyu-dalneyshego-upravleniya-eyu (дата обращения: 31.10.2025).
61. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости. URL: https://www.cfin.ru/appraisal/real_estate/income_approach.shtml (дата обращения: 31.10.2025).
62. Недвижимое имущество: Раздел 3. Доходный подход. URL: https://wiki.fao.ru/Недвижимое_имущество:Раздел_3._Доходный_подход (дата обращения: 31.10.2025).
63. Эксперты обсудили проблемы оценочной сферы. URL: https://mtpp.org/news/eksperty-obsudili-problemy-ocenochnoy-sfery/ (дата обращения: 31.10.2025).
64. Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19588/1932152ff37c39600984826b5c3ee5422441957c/ (дата обращения: 31.10.2025).
65. Лактикова Т.Ю., Левковская М.А., Сердюк Р.А., Шиховцов А.А. Особенности проблем в подходах к оценке недвижимости. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-problem-v-podhodah-k-otsenke-nedvizhimosti (дата обращения: 31.10.2025).
66. Основания для проведения оценки недвижимости. URL: https://sudexpertiza.ru/osnovaniya-dlya-provedeniya-ocenki-nedvizhimosti/ (дата обращения: 31.10.2025).