Оглавление
Введение 3
Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости 5
1.1 Необходимость независимой оценки жилья 5
1.2 Классификация объектов недвижимости 17
1.3 Основные принципы оценки объектов недвижимости 26
Глава 2. Анализ рыночной ситуации и характеристик объекта оценки 38
2.1 Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска 38
2.2 Процесс перевода квартиры в нежилой фонд 45
2.3 Перевод в нежилой фонд: коммерческий эффект и риски 50
Глава 3. Проведение оценки стоимости помещений в жилых домах для перевода в нежилой фонд для деятельности торговой организации 62
3.1. Методика оценки 62
3.2. Формирование отчета об оценке 71
Заключение 87
Список используемой литературы 88
Приложение 1 90
Приложение 2 96
Содержание
Выдержка из текста
Оптимальным выходом из сложившегося противоречия является приобретение в собственность фирмы или предпринимателя квартир в уже существующих в центре жилых зданий, с дальнейшим использованием приобретенного жилья в предпринимательских целях, не связанных с проживанием граждан в указанных помещениях.
В этом случае перевод помещения из категории жилых в категорию нежилых является обязательным. Норма ст. 7 Жилищного кодекса прямо запрещает использование жилых помещений для любых других целей, кроме проживания граждан. Ст. 288 Гражданского кодекса устанавливает, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Оптимальным выходом из сложившегося противоречия является приобретение в собственность фирмы или предпринимателя квартир в уже существующих в центре жилых зданий, с дальнейшим использованием приобретенного жилья в предпринимательских целях, не связанных с проживанием граждан в указанных помещениях.
Примерно с 1997 года можно наблюдать ситуацию, как предприниматели активно скупают квартиры на первых этажах, ветхие дома для обустройства в этих помещениях офисов, парикмахерских, складов, магазинов и т.Изменение в сторону уменьшения стоимости коммерческой недвижимости и увеличение стоимости квартир в определенном районе, сильно превышающей стоимость нежилых помещений, естественным образом может повлиять на количество желающих перевести нежилое помещение в жилое с целью последующей продажи.До недавнего времени многих предпринимателей настораживало отсутствие в жилищном законодательстве прямых указаний на виды предпринимательской деятельности, требующие обязательного перевода жилого помещения, в котором они осуществляются, в нежилой фонд.
В статье 6 Бюджетного кодекса РФ (далее — БК РФ) дано несколько иное определение. Согласно ему «бюджетное учреждение — государственное (муниципальное) учреждение, финансовое обеспечение выполнения функций которого, в том числе по оказанию государственных (муниципальных) услуг физическим и юридическим лицам в соответствии с государственным (муниципальным) заданием, осуществляется за счет средств соответствующего бюджета на основе бюджетной сметы».
В целом представленная работа посвящена разработке предложений по совершенствованию деятельности АО «Петербургские аптеки». Содержащиеся в ней рекомендации могут содействовать повышению эффективности деятельности АО «Петербургские аптеки», оптимизации использования маркетинговой активности и более полному выявлению и использованию резервов повышения деятельности.
Методология исследования. Теоретической и методологической основой исследования для данной работы послужили труды российских и зарубежных специалистов в области теории предпринимательства и предпринимательской деятельности. В дипломной работе использованы несколько социально-психологических методик, направленных на выявление мотивов, ключевых психологических установок предпринимателей, их ценностей и убеждений (см. список приложений). В работе использованы количественной и качественной методы обработки и оценки информации, анкетирование, а также метод сравнительного анализа, когда ключевые выводы делаются на основе аналитического сравнения двух и более объектов исследования.
Список используемой литературы
1. Гражданский кодекс РФ. Ч I и II
2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004.
3. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 2006.
4. Беренс В., Хааранек П.М. Руководство по оценке эффективности вложений. М.: АОЗТ «Интерэксперт», «ИНФРА-М», 2005.
5. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М, 2006.
6. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова Г.К. и др. Риски в современном бизнесе. М.: АЛАНСБ, 2011.
7. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов. М.: Инфра-М, 2007.
8. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. М.: Паритет, 2007.
9. Киселев Б.Г. Оценка недвижимости. – М.: МИСиС, 2010.
10. Киселев Б.Г., Германова А.В. Экономика недвижимости. Оценка жилой недвижимости: Учеб. пособие. – М.: МИСиС, 2007.
11. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: ПРИОР, 2007.
12. Мелкумов Я.С. Экономическая оценка инвестиций. М.: ИКЦ ДИС, 2007.
13. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: Просветительско-издательское объединение ДЕАН+АДИЛ-М, 2008.
14. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.:Дело, 2008.
15. Оценка объектов недвижимости / Под ред. В.В. Григорьева. М.: Инфра-М, 2010.
16. Смирнов А.Л. Организация финансирования инвестиционных проектов. М.: АО Консалтбанкир, 2010.
17. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 2009.
18. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 2008.
19. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости / Под ред. В.А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.
20. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие: Пер. с англ. М.: РОО «Мособлупрполиграфиздат», 2001.
21. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 2011.
22. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону:ФЕНИКС, 2002.
23. Экономика недвижимости / Под ред. В.И. Ресина М.: Дело, 2010.
24. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во «Смолин плюс», М.: Изд-во «АСВ», 2009.
25. www.arn.ru – Анализ и прогноз развития рынка недвижимости
26. http://www.irn.ru/ — Индексы рынка недвижимости
27. www.consultat.ru – Информационно-аналитическая система «Консультант плюс»
28. www.issledovanie.ru – Исследования, обзоры рынка недвижимости
29. www.coinvest.ru – КО-ИНВЕСТ
30. www.gks.ru. – Служба государственной статистики
список литературы