Содержание
Оглавление
Введение 3
Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости 5
1.1 Необходимость независимой оценки жилья 5
1.2 Классификация объектов недвижимости 17
1.3 Основные принципы оценки объектов недвижимости 26
Глава 2. Анализ рыночной ситуации и характеристик объекта оценки 38
2.1 Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска 38
2.2 Процесс перевода квартиры в нежилой фонд 45
2.3 Перевод в нежилой фонд: коммерческий эффект и риски 50
Глава 3. Проведение оценки стоимости помещений в жилых домах для перевода в нежилой фонд для деятельности торговой организации 62
3.1. Методика оценки 62
3.2. Формирование отчета об оценке 71
Заключение 87
Список используемой литературы 88
Приложение 1 90
Приложение 2 96
Выдержка из текста
Введение
Помещение для офиса необходимо любому развивающемуся бизнесмену, независимо от рода деятельности. Кажется, что на сегодняшний день, арендовать помещение для офиса не составляет проблемы. Но это если у вас есть деньги на аренду помещения. По последним данным ставка на помещение класса «А» составляет 500-1000 долларов на м (годовая), а в лучших зданиях, расположенных в центре города и в хороших местах, до 1500 долларов за м. Помещения класса «В» и «С», цена на аренду приемлемого помещения колеблется от 500 до 700 долларов. Но и эта стоимость бывает слишком высокой для начинающих бизнесменов. Поэтому, новичкам приходится искать другие варианты решения этой проблемы.
Но самым лучшим вариантом для офиса уже несколько лет считается собственное помещение. В последнее время, все первые этажи в новостройках делают не жилыми, поскольку использование этой площади для коммерческих целей вызвано повышенным спросом. Так как удобства для проживания они не представляют, в связи с низким престижем (большинство жителей столицы считают не достойным, иметь квартиры на первом этаже) и неудобством расположения (часто квартиры темные и сырые).
Как известно, процедура приобретения помещения, на первом этаже в новостройке, аналогична покупке новой квартиры, то есть «на котловане». Это означает, что квадратные метры покупаются уже при закладке фундамента. Здесь также два варианта покупки: договор о соинвестировании с фирмой застройщиком или покупка через агентство по недвижимости. По статистике, рынок таких помещений, как и квартирный, обходится без эксцессов.
Проблема перевода помещений из категории жилых в нежилые стала в Новосибирске чрезвычайно актуальной в последнее время в первую очередь в связи с развитием розничной торговли. Для того, чтобы понять масштабы перевода жилого фонда в нежилые помещения достаточно пройти по центральным улицам города. Все первые, а иногда и вторые этажи жилых зданий заняты магазинами и офисами фирм.
Оптимальным выходом из сложившегося противоречия является приобретение в собственность фирмы или предпринимателя квартир в уже существующих в центре жилых зданий, с дальнейшим использованием приобретенного жилья в предпринимательских целях, не связанных с проживанием граждан в указанных помещениях.
В этом случае перевод помещения из категории жилых в категорию нежилых является обязательным. Норма ст. 7 Жилищного кодекса прямо запрещает использование жилых помещений для любых других целей, кроме проживания граждан. Ст. 288 Гражданского кодекса устанавливает, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Цель данной работы – рассмотреть процесс перевода жилого помещения в нежилое.
Исходя из поставленной цели в работе решаются следующие задачи:
— рассмотреть теоретические основы оценки стоимости недвижимости;
— проанализировать рынок коммерческой недвижимости г. Новосибирск;
— провести рыночную оценку стоимости квартиры в целях перевода в нежилое помещение для предприятия торговли.
Список использованной литературы
Список используемой литературы
1. Гражданский кодекс РФ. Ч I и II
2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004.
3. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 2006.
4. Беренс В., Хааранек П.М. Руководство по оценке эффективности вложений. М.: АОЗТ «Интерэксперт», «ИНФРА-М», 2005.
5. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М, 2006.
6. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова Г.К. и др. Риски в современном бизнесе. М.: АЛАНСБ, 2011.
7. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов. М.: Инфра-М, 2007.
8. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. М.: Паритет, 2007.
9. Киселев Б.Г. Оценка недвижимости. – М.: МИСиС, 2010.
10. Киселев Б.Г., Германова А.В. Экономика недвижимости. Оценка жилой недвижимости: Учеб. пособие. – М.: МИСиС, 2007.
11. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: ПРИОР, 2007.
12. Мелкумов Я.С. Экономическая оценка инвестиций. М.: ИКЦ ДИС, 2007.
13. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: Просветительско-издательское объединение ДЕАН АДИЛ-М, 2008.
14. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.:Дело, 2008.
15. Оценка объектов недвижимости / Под ред. В.В. Григорьева. М.: Инфра-М, 2010.
16. Смирнов А.Л. Организация финансирования инвестиционных проектов. М.: АО Консалтбанкир, 2010.
17. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 2009.
18. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 2008.
19. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости / Под ред. В.А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.
20. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие: Пер. с англ. М.: РОО "Мособлупрполиграфиздат", 2001.
21. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 2011.
22. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону:ФЕНИКС, 2002.
23. Экономика недвижимости / Под ред. В.И. Ресина М.: Дело, 2010.
24. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во «Смолин плюс», М.: Изд-во «АСВ», 2009.
25. www.arn.ru – Анализ и прогноз развития рынка недвижимости
26. http://www.irn.ru/ — Индексы рынка недвижимости
27. www.consultat.ru – Информационно-аналитическая система «Консультант плюс»
28. www.issledovanie.ru – Исследования, обзоры рынка недвижимости
29. www.coinvest.ru – КО-ИНВЕСТ
30. www.gks.ru. – Служба государственной статистики