Содержание
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕКИЕ ОСНОВЫ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 6
1.1 Особенности земельного участка как объекта стоимостной оценки 6
1.2.Основные подходы к оценке недвижимости. Сравнительный подход к оценке недвижимости 20
ГЛАВА 2 ОЦЕНКА РАНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗАСТРОЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 35
2.1 Характеристика и особенности объекта оценки 35
2.2 Оценка земельного участка с применением классических подходов оценки. 43
2.3 Определение рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом (метод сравнения продаж). 59
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 68
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 71
Выдержка из текста
В настоящее время актуальность оценки рыночной стоимости земельных участков не вызывает сомнений, поскольку спрос на такие услуги растет, что связано с изменениями в законодательной базе и появлением возможности установление кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной. Земля является основой жизни и деятельности человека, сферой получения продовольствии, источников природных ресурсов, базой для вложения инвестиций и получения дохода. Почти любая деятельность человека – производственная, коммерческая неразрывно связанная с землей, которая является и как пространственная основа, и как средство для получения дохода. Но земля рассматривается не только с экономически востребованной и полезной стороны, а также как составная часть биосферы с природными ресурсами. Таким образом земля есть жизненное пространство, сфера жизнеобеспечения человека, среда обитания, уникальным свойством которой является ее невосполнимость и ограниченность. Для теории оценки земля представляет собой неотъемлемую часть любого объекта недвижимости, и оценивается с позиции полезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка.
Актуальность темы исследования проявляет собой проблему оценки застроенных земельных участков, расположенных в Московском регионе. В обществе, в числе профессиональных консультантов отсутствует единое мнение о ценности земли. Одни утверждают, что Россия наделена безмерным богатством среди земельных ресурсов, другие, напротив, утверждают, что земельный участок ничего не стоит, так как в России большое количество пустующих земель. Таким образом проблема оценки застроенных земельных участков стала носить всеобъемлющий характер и является порогом для принятия решений как на уровне землепользователей, так и на уровне муниципальных и государственных органов.
Цель данной работы – изучить теоретические основы и практические проблемы оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
• Собрать полную и достоверную информацию о объекте оценки, указав его характеристики, характеристики строений, относящихся к объекту оценки, указать его точное местоположение в Московском регионе.
• Определить наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки;
• Подобрать аналоги и сделать соответствующие корректировки для объекта оценки;
• Сделать оценку объекта по нескольким классическим подходам и сравнить результаты;
• Сделать выводы по полученным результатам.
Объектом исследования в выпускной квалификационной работы выступает застроенный земельный участок, расположенный в Московском регионе по адресу город Москва, проспект Маршала Жукова дом 37 корпус 1, со строениями в виде офисного и складского помещения. Предметом исследования выступает расчет рыночной стоимости застроенного земельного участка.
Степень научной разработанности темы исследования подтверждается исследованиями таких научных деятелей как Н.В. Волович с докладом на тему «проблемы оценки застроенных земельных участков», Грицкова Ю.В. «Правовое регулирование предоставления и изъятия земельных участков в целях развития застроенных территорий», В.В. Болотских с темой «Практика оценки застроенных земельных участков производственного назначения», В.И. Петров «оценка стоимости земельных участков» и курс лекций на тему: «оценка земли».
Для написания выпускной квалификационной работы использовались следующие методы и источники информации:
Изучение специальной литературы ФЗ №135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков: распоряжение Министерства имущественных отношений российской Федерации от 6 марта 2002 года №568-р, Земельный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 25 октября 2001 года №136-ФЗ; классические методы оценки сравнительный и доходный метод. А также учебные пособия, периодические издания, средства Интернет для изучения конкретных вопросов теории относящихся к методам оценки.
Структура работы обусловлена целью и задачами исследования, а также правильностью последовательности изложения всего материала. Работа состоит из двух глав, введения, списка литературы, заключения и приложения с таблицами.
Список использованной литературы
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ)
2.Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ)
3. Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 395 (ред. 03.10.2002) «О лицензировании оценочной деятельности»
4. Постановление Правительства РФ от 20.08.1999 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации»
5. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 519 «Об утверждении стандартов оценки»
6. Международные стандарты оценки. – М.: РОО, 1995
8. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002года № 568-р
Монографии, учебники, брошюры
9. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости : учеб. для студентов, обуч. по экон. специальностям и направлениям / В. А. Горемыкин. – 6-е изд., перераб. и доп. – Москва : Юрайт, 2010. – 883 с. : ил., табл. – (Основы наук). – Библиогр.: с. 879-880
10. Грибовский, С. В. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие : для студентов, обуч. по спец. «Финансы и кредит» / С. В. Грибовский. – Москва : Маросейка, 2009. – 427 с.
11.Коробко, В. И. Экономика городского хозяйства : учеб. пособие для студентов высш. учеб. заведений / В. И. Коробко. – Москва : Академия, 2006. – 158, [1] с.
12. Ломакин, Г. В. Оценка земли и иной недвижимости : учеб.-практ. пособие для дистанц. обучения / Ломакин Г. В. ; Департамент кадровой политики и образования М-ва сел. хоз-ва и продовольствия Рос. Федерации. – Москва : [ГУЗ], 2001. – 211, [1] с.
13. Оценка недвижимости : учеб. для студентов вузов, обуч. по спец. «Финансы и кредит» / [Грязнова А. Г., Федотова М. А., Агуреев Н. В. и др.] ; под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – Москва : Финансы и статистика, 2005. – 492, [2] с.
14. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И.Петров; под ред.д-ра экон.наук, проф. М.А.Федотовой.- М.:КНОРУС, 2007-208 с.
15. Асаул А.Н., Карасев А.В.Экономика недвижимости / Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2011-208 с.
Статьи, опубликованные в периодических изданиях
16. Кобелева, С. А. Вопросы оценки стоимости объектов недвижимости / С. А. Кобелева // Жилищное строительство. – 2010. – № 7. – С. 50-51.
17.Журнал «Вестник» ТГУ, Экономика, Методология – Д.М Хлопцов «Оценка земли как эффективный инструмент земельной политики» — 2010.
18.Журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» — Коновалов В.Ю «проблемы оценки земли в Москве» — 2010.
19.Журнал «Социально-экономические явления и процессы» — Сутягин Вячеслав Юрьевич, Черкашнев Роман Юрьевич «Методическое обеспечение оценки застроенных участков» — 2012.
20.Журнал «Имущественные отношение в Российской Федерации» — Болотских Вера Владимировна, Бастрыкин В.В «Практика оценки застроенных земельных участков производственного назначения» — 2012.
21. Журнал «Интер-Экспо» — Власов Александр Данилович «Оценка рыночной стоимости земельных участков» — 2014.
22.Журнал «проблемы современной экономики» Лебедева О.И. «Проблемы оценки недвижимости» — 2014.
23. Журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» — Смоляк Сергей Абрамович «О капитализации доходов при оценке недвижимости» — 2009
24.Журнал «имущественные отношения в Российской Федерации» — Мисоцев В.Г. «Земельный участок или месторасположение?» — 2011.
25. Журнал «Вестник» -Быкова Елена Николаевна «Экологическая обстановка важный фактор оценки земли» — 2013
26. Журнал «Вестник Экономика и менеджмент»- Циплакова Е.М «Оценка земли» — 2014
Литература на иностранном языке
27. Jack Friedman. Income Property Appraisal & Analysis
28. Jeffrey D. Fisher, Robert S. Martin. Income Property Valuation, 2E
Интернет ресурсы
29. http://marketbeat.ru/simplecms/ экономические показатели коммерческой недвижимости в России (commercial real-estate in Russia)
30.Обзоры рынка недвижимости 2014 год; первый квартал 2015 года. http://www.cushmanwakefield.com/research-and-insight
31.http://www.vedomosti.ru/newspaper/articles/2014/06/09/podmoskove-ischet-zemlyu, Газета «Ведомости»
32.http://www.economy.gov.ru Министерство экономического развития Российской Федерации
33. http://www.market-pages.ru/ocenkanedvij/17.html Информационный бизнес портал
34.http://www.subschet.ru/subschet.nsf/docs/html Технология оценки недвижимости в соответствие с международными стандартами
35.http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html Независимая оценочная компания
36. http://www.irn.ru/articles/31596.html Индикаторы рынка недвижимости
37. http://www.knkras.ru/upload/analitica2012.PDF Аналитический журнал по коммерческой недвижимости
38. http://www.rview.ru/pomspb.html Обзор и анализ рынка, маркетинговые исследования
39. http://b-lug.ru/novosti-rynka/trendy/obzor-rynka-zemelnyh-uchastkov-v-2015-godu Обзор рынка земельных участков
40. http://rendit.ru/ Инвестиции в земельные участки
41. http://www.finpotrebsouz.ru/page/ifru/
42. http://www.irn.ru/news/ Новости рынка недвижимости
43.http://www.colliers.com/ru-ru/moscow/insights/market-reportsНовости аналитика и отчеты
44. http://www.ocenka-stoimosti.ru/ocenka-zemli.htm
45 http://www.twirpx.com/file/178862/ Учебное пособие, электронная версия, Драпиковский А.И., Иванова И.Б. и др. «Оценка недвижимости»
46. http://www.booksgid.com/business/885-grjaznova-a.-fedotova-m.-ocenka.html Оценка недвижимости. Учебник электронная версия, Грязнова А., Федотова М.
47.http://edu.dvgups.ru/METDOC/ITS/STRPRO/UPR_ORN/METOD/7/UP.HTM Оценка стоимости объекта недвижимости : учеб. пособие / Е.Н. Тарасова, Т.С. Пучнина
48.http://anone.ru/index/otsenka_nedvizhimosti/0-35 Индексы оценки недвижимости
49. http://www.aup.ru/books/m94/ С.В. Гриненко, Экономика недвижимости
50.http://www.knigafund.ru/books/106621 Учебное пособие, электронная версия Тепман Л.Н., под ред. В.А. Швандара, «Оценка недвижимости».