Содержание
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ………………………………………………………………………….3
1 ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ПО СОВРЕМЕННОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ ……………………………………………………….…7
1.1 Понятие сделок с недвижимым имуществом по современному гражданскому законодательству…………………………………………………… 7
1.2 Особенности сделок с недвижимым имуществом по современному гражданскому законодательству………………………………………………….. 15
2 ПРАКТИКА ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ПО СОВРЕМЕННОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ …………………………………………………………25
2.1 Порядок заключения сделок с недвижимым имуществом по современному гражданскому законодательству …………………………………………………..25
2.2 Практические особенности заключения сделок с недвижимым имуществом по современному гражданскому законодательству ………………………………31
3 ПРОБЛЕМНЫЕ АСПЕКТЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ПО СОВРЕМЕННОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ …………………………..…….41
3.1 Современные проблемы заключения сделок с недвижимым имуществом по современному гражданскому законодательству …………………………………41
3.2 Пути преодоления проблем заключения сделок с недвижимым имуществом по современному гражданскому законодательству ………………………………51
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ……………………………………………………………………61
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ……………………………………………………….64
ПРИЛОЖЕНИЯ…………………………………………………………………..68
Выдержка из текста
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Правовое регулирование оборота недвижимости в России активно развивается. В настоящее время существует ряд проблем в сфере недвижимости, предложения по решению которых проработаны и планируются к реализации в ближайшей и среднесрочной перспективе в целях обеспечения законности и улучшения инвестиционного климата.
Недвижимость занимает особое место в жизни человека. Это основа личного существования граждан, средство производства, одновременно товар и капитал. Недвижимость — объект права и правоприменения, обладающий рядом особенностей, в частности, при совершении сделок, наследовании и рассмотрении судами споров, связанных с недвижимостью, и т.п.
Специфика оборота недвижимости заключается в том, что, с одной стороны, в целях гарантий прав собственности объект недвижимости должен быть индивидуализирован (путем его описания) и сведения о правах на него должны быть особым образом зарегистрированы (система регистрации служит укреплению прав), с другой — сложные учетно-регистрационные процедуры становятся препятствием для оборота недвижимости. Исторически был пройден путь от "обмывания" до государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, менялись и регистрирующие органы: специальные государственные органы-приказы -> судебные органы -> нотариусы -> учреждения юстиции -> единая государственная система регистрации прав. При этом в результате совершения учетно-регистрационных действий возникает возможность формирования важного информационного ресурса, содержащего сведения о недвижимости и правах на нее, что повышает прозрачность сделок и позволяет анализировать влияние оборота недвижимости на экономику.
Таким образом, развитие правового регулирования оборота недвижимости — это постоянный поиск баланса между защитой прав и обеспечением эффективности, прозрачности и понятности процедур, обеспечивающих оборот недвижимости.
Принятие Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (далее — Закон о кадастре) стало важным шагом в процессе перехода к единой процедуре учета и регистрации недвижимости. Существовавшая с советских времен система учета зданий и помещений органами БТИ и учета земли земельными комитетами была заменена системой государственного кадастрового учета недвижимости. Полностью переход на государственный кадастровый учет объектов капитального строительства будет завершен к 2013 г.
Кроме того, Законом о кадастре был введен новый институт — кадастровые инженеры, осуществляющие коммерческую деятельность по описанию объектов недвижимости; они заменят органы БТИ, которые занимаются инвентаризацией имущества.
Важной задачей кадастровых инженеров станет описание местоположения объектов недвижимости на земельном участке, т.е. обеспечение реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Во-вторых, заявительный порядок учета и регистрации не позволяет провести полноценный учет всех имеющихся объектов недвижимости в государственном кадастре недвижимости и внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сведения обо всех имеющихся правах. В связи с этим отметим, что данная проблема связана с введением единого налога на недвижимость. В частности, наполнение государственного кадастра недвижимости сведениями об объектах капитального строительства позволит провести их государственную кадастровую оценку и перейти к взиманию налога на недвижимое имущество, основанного на кадастровой стоимости.
В-третьих, открытым остается вопрос о содержании правовой экспертизы документов, проводимой государственным регистратором при регистрации прав на недвижимое имущество. Должна ли это быть детальная экспертиза законности всех действий, выполненных другими органами и заявителем при их выдаче (получении), либо регистратор должен ограничиться проверкой формальных признаков достоверности представленных документов.
Актуален также вопрос, касающийся установления особенностей регистрации прав на недвижимость в тех случаях, когда сделка нотариально удостоверена, в том числе в части исключения необходимости проведения, по сути, повторной правовой экспертизы и, соответственно, сокращения срока регистрации.
Цель и задачи исследования.
Основной целью работы является изучение практики заключения сделок с недвижимым имуществом по современному гражданскому законодательству.
Основными задачами в работе являются следующие:
• определение понятия сделок с недвижимым имуществом по современному гражданскому законодательству;
• рассмотрение особенностей сделок с недвижимым имуществом по современному гражданскому законодательству;
• изучение практики заключения сделок с недвижимым имуществом по современному гражданскому законодательству;
• исследование проблемных аспектов заключения сделок с недвижимым имуществом по современному гражданскому законодательству;
• поиск решений по преодолению проблем заключения сделок с недвижимым имуществом.
Объект и предмет исследования.
Предметом настоящей работы, определившим тему исследования, стали основы заключения сделок с недвижимым имуществом по современному гражданскому законодательству.
Объектом работы представляются сделки с недвижимым имуществом по современному гражданскому законодательству.
Научная разработанность проблемы. Данную тему изучали такие ученые, как Базаркин Д., Бевзенко Р.С., Бочаров М.В., Воронцова И.В. и другие.
Источникова база исследования. Исследование базируется на нормах Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и других нормативных правовых актах.
Практическая значимость исследования. Результаты исследования могут использоваться юристами-учеными, практиками, при подготовке к семинарам, конференциям и т.д.
В данной работе использованы следующие методы: метод исследования, системного анализа.
Работа состоит из введения, трех глав, подразделенных на параграфы, заключения, списка литературы и приложений.
Список использованной литературы
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1 Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г. // Собрание законодательства РФ. – 2009. — № 4, ст. 445.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012) // 1994, N 32, ст. 3301.
3 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // Собрание законодательства РФ.1996, N 5, ст. 410
4 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 05.06.2012, с изм. от 02.10.2012) // Собрание законодательства РФ.2001, N 49, ст. 4552.
5 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.06.2012) // Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14
6 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (с изменениями на 2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ.1997. N 30, ст. 3594.
7 Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.05.2007 N Ф08-1791/2007 по делу N А32-15352/2006-21/293 // Российская газета. 2006.
8 Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.12.2007 N Ф08-8455/07 по делу N А32-4897/2007-36/43 // российская газета. 2007.
9 Постановление Госстандарта РФ от 08.02.2002 N 14 "О государственной регистрации Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации и ее знака соответствия" // Вестник Госстандарта России. N 3, 2002
10 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.02.2010 по делу N А42-2612/2009// Российская газета. 2009.
11 Постановление Президиума ВАС РФ от 01.07.2008 N 5537/08 по делу N А63-18821/2006-С7 // Вестник ВАС РФ", 2008, N 10
12 Постановление Президиума ВАС РФ от 04.09.2007 N 3039/07 по делу N А40-70770/05-85-579 // Вестник ВАС РФ", 2008, N 1
13 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник гражданского процесса", 2012, N 4
14 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 августа 2008 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. N 1. 116 c.
15 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2009 г.: по гражданским делам. Определение по делу N 50-В08-4 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2010. N 2. 28 c.
16 Агурян А. Налог на недвижимость: быть или не быть? // ЭЖ-Юрист. 2011. N 49. С. 4-7.
17 Андреев Ю.Н. Ограничения в гражданском праве России. СПб.: Юридический центр Пресс, 2011. 400 с.
18 Базаркин Д. Правовая концепция недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2012. N 15. С. 1-3.
19 Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5. С. 4 — 30; N 6. С. 5 — 29; 2012. N 1. С. 4-34.
20 Бочаров М.В. Проект Гражданского кодекса: оборот недвижимости в опасности // Юрист. 2012. N 10. С. 31-40.
21 Воронцова И.В. Постановления Пленума ВС РФ и их влияние на российское гражданское судопроизводство // Вестник гражданского процесса. 2012. N 4. С. 68-99.
22 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2012. Ч. 3. 624 c.
23 Денисова А.А. Условие договора о передаче недвижимости покупателю после госрегистрации перехода права собственности не противоречит гражданскому законодательству // Государство и право. 2012. № 2. С. 65.
24 Дружинин А., Григорьева О. Все о регистрации недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2012. N 19. С. 12.
25 Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. Т. 7. N 4. С. 123-124
26 Ермак Т.А. Сделка с недвижимостью: кого звать на помощь — риелтора или юриста? // Юрист. 2011. N 22. С. 35-37.
27 Ершов О.Г. О применении норм в регулировании договорных отношений по поводу приобретенной или созданной в будущем недвижимости // Вестник арбитражной практики. 2012. N 1. С. 10-15.
28 Завьялов А.А. Государственное управление оборотом недвижимого имущества: тенденции и перспективы. М., 2007. 248 c.
29 Кайль А. Судебно-арбитражная практика разрешения споров в отношении недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем // Жилищное право. 2012. N 8. С. 59-70.
30 Кириченко О.В. Пригодность для постоянного проживания — сущностный признак жилого помещения, предоставляемого по договорам коммерческого и социального найма // Семейное и жилищное право. 2011. N 6. С. 42 — 44.
31 Ковтун А. Передача недвижимости на раз-два // ЭЖ-Юрист. 2012. N 33. С. 22.
32 Корольков А. "Черные" риелторы: как обезопасить себя при сделках с недвижимостью // Жилищное право. 2011. N 11. С. 93-96.
33 Куцина С. Движимая недвижимость // ЭЖ-Юрист. 2011. N 45. С. 14.
34 Манылов И.Е. Оборот недвижимости в России: экономика и право // Журнал российского права. 2012. N 1. С. 21-28.
35 Мацкевич А.Ю. Налог на недвижимость и его регулирующая функция // Журнал российского права. 2012. N 4. С. 100-110.
36 Мустафина З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист. 2012. N 3. С. 42-45.
37 Шакирьянов Р.В. Действие принципа процессуальной экономии в гражданском судопроизводстве // Вестник гражданского процесса. 2012. N 4. С. 46-67.
38 Шавров С.А. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: В 3 т. Т. 3: Земельное администрирование. Минск, 2008. С. 342.
39 Тужилова-Орданская Е.М. Добросовестность и защита прав на недвижимость в период модернизации гражданского законодательства // Гражданское право. 2012. N 3.
40 Чикобава Е.М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Юрист. 2012. N 3. С. 18-23.
41 У нас рынок недвижимости живет пока по собственным законам [Интервью с П. Лепиш] // Жилищное право. 2012. N 7. С. 55
42 Уруков В.Н., Урукова А.В. Правовое значение конклюдентных действий для признания договора продажи недвижимости состоявшимся // Право и экономика. 2012. N 1. С. 25-31.