Правовое регулирование общей долевой и общей совместной собственности в гражданском праве Российской Федерации: доктрина, проблемы и перспективы реформирования

В постоянно меняющемся ландшафте гражданского права Российской Федерации институт общей собственности занимает центральное место, регулируя отношения, возникающие при одновременном владении, пользовании и распоряжении одним объектом несколькими лицами. Его глубокая доктринальная проработка, закрепление в Гражданском и Семейном кодексах РФ, а также непрерывная эволюция судебной практики делают эту тему краеугольной для понимания вещного права. Актуальность данного исследования особенно высока в свете последних законодательных инициатив, таких как принятие Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ, существенно дополнившего главу 16 ГК РФ новыми нормами об общем имуществе собственников недвижимых вещей. Эти изменения не только уточняют, но и создают новые формы правового регулирования, требующие всестороннего академического осмысления.

Настоящая работа ставит своей целью не только деконструкцию существующих доктринальных основ общей долевой и общей совместной собственности, но и глубокий анализ наиболее острых проблем, возникающих при их практической реализации. Особое внимание будет уделено унификации судебной практики Верховным Судом РФ и новым правовым позициям Конституционного Суда РФ, которые формируют современное понимание института. В рамках исследования будут также сформулированы предложения de lege ferenda, направленные на совершенствование действующего законодательства и устранение выявленных пробелов. Структура работы последовательно проведет читателя от фундаментальных теоретических концепций к их практическому применению и проблемным аспектам, завершаясь видением перспектив развития правового регулирования в данной сфере.

Доктринальные основы и система права общей собственности

Право общей собственности, как один из ключевых институтов вещного права, раскрывает многообразие форм коллективного владения имуществом, где одно благо принадлежит одновременно нескольким субъектам. Его сущность и место в системе гражданского права не просто констатируют факт принадлежности, но и детализируют механизмы осуществления прав и обязанностей совладельцев. Именно через призму общей собственности проявляется сложность координации индивидуальных интересов в рамках единого объекта. Понимание этих основ критически важно, так как именно они определяют правовые последствия для всех участников отношений, будь то раздел имущества или его совместное использование.

Понятие и виды права общей собственности в гражданском законодательстве

В самом сердце института права общей собственности лежит концепция, согласно которой единый объект принадлежит нескольким лицам. Статья 244 Гражданского кодекса РФ, выступая отправной точкой, определяет право общей собственности как ситуацию, когда имущество поступает во владение двух или более лиц, будь то неделимые вещи, которые не могут быть разделены без изменения их назначения, или вещи, не подлежащие разделу в силу закона. Это положение формирует первичную рамку для понимания того, когда и почему возникает такой правовой режим.

Ключевыми терминами для осмысления являются «доля» и «совместность».

• Доля в контексте общей долевой собственности представляет собой абстрактную, идеальную квоту в праве на единое имущество. Это не физическая часть объекта, а скорее математически выраженное отношение к общей совокупности прав, позволяющее определить объем правомочий каждого участника. Как отмечает выдающийся российский цивилист Е. А. Суханов, доля — это не часть вещи, а часть права на вещь. По своей природе она идеальна и неразрывно связана с правом на целое. Таким образом, участник долевой собственности владеет, пользуется и распоряжается не конкретной частью имущества, а всей вещью целиком в пределах своей идеальной доли. Важно понимать, что идеальная доля не дает права на физическое выделение части имущества до тех пор, пока не будет принято решение о его разделе.
• Совместность, напротив, характеризует право общей совместной собственности, где доли участников заранее не определены. Этот режим предполагает отсутствие конкретизации вклада каждого из совладельцев в право на имущество до момента его раздела. Здесь акцент делается на единстве интересов и тесной личной связи между участниками, что характерно, например, для брачных отношений или крестьянских (фермерских) хозяйств. Л. В. Щенникова подчеркивает, что «совместная собственность – это не просто отсутствие определения долей, это общность прав и обязанностей, основанная на особой связи между субъектами». Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется сообща, исходя из принципа равенства участников, но без формального выделения их правовых частей. И что из этого следует? Такой подход гарантирует, что интересы всех участников защищены в равной степени, а решения принимаются коллективно, что способствует укреплению связей внутри группы.

Таким образом, гражданское законодательство РФ четко разграничивает эти два вида общей собственности, исходя из фундаментального критерия — определенности или неопределенности долей в праве.

Сравнительно-правовой анализ: Критерии разграничения общей долевой и совместной собственности

Разграничение между общей долевой и общей совместной собственностью не является лишь доктринальной абстракцией; оно имеет глубокие практические последствия для порядка возникновения, осуществления и прекращения прав на имущество. Если общая долевая собственность является общим правилом (презумпцией), то совместная — это исключение, требующее прямого указания закона или договора. Это ключевой нюанс, который определяет подход судов к разрешению споров, если прямо не указан вид собственности, она по умолчанию признается долевой.

Критерий	Общая долевая собственность	Общая совместная собственность
Источники возникновения	Возникает, если законом или договором не установлено иное (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Широкий спектр оснований: приобретение в результате сделок (купля-продажа, дарение), наследование, приватизация, создание имущества совместным трудом, если доли определены, или при отсутствии прямого указания на совместный режим. Это презумпция, действующая «по умолчанию».	Возникает только в случаях, прямо предусмотренных законом (например, ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ для супругов; ст. 257 ГК РФ для КФХ) или договором (брачным договором). Это исключительный режим, требующий конкретного правового основания. Она характерна для отношений, построенных на личном доверии и участии в общем деле (семейные отношения, фермерское хозяйство).
Определенность долей	Доли участников в праве собственности заранее определены. Эти доли являются идеальными, выраженными в виде дроби или процента (например, 1/2, 1/3). Каждый участник знает размер своей «квоты» в праве. При этом, даже если доли не указаны, они предполагаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ), но могут быть изменены соглашением или судом.	Доли участников в праве собственности заранее не определены. Предполагается, что до раздела или выдела доли все участники обладают равными правами на всю совокупность имущества. Определение долей происходит только в момент раздела общего имущества или выдела доли (п. 2 ст. 254 ГК РФ). До этого момента невозможно говорить о «доле» как о конкретной величине.
Порядок распоряжения	Распоряжение имуществом в целом (отчуждение, залог) осуществляется по соглашению всех участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Однако каждый участник вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей (например, продать, подарить, завещать) с обязательным соблюдением правил о преимущественном праве покупки, установленных ст. 250 ГК РФ. Свобода распоряжения собственной долей — ключевое отличие.	Распоряжение имуществом осуществляется по общему согласию всех участников (п. 2 ст. 253 ГК РФ). При совершении одним из участников сделки по распоряжению общим имуществом предполагается согласие остальных участников (презумпция согласия). Однако для сделок, требующих нотариального удостоверения или регистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие всех остальных участников (п. 3 ст. 35 СК РФ). Отсутствие прямо выраженной доли ограничивает индивидуальное распоряжение.
Владение и пользование	Осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ). Каждый участник вправе требовать предоставления ему части вещи, соразмерной его доле. При этом плоды, продукция и доходы от использования общего имущества поступают в общую долевую собственность соразмерно долям.	Осуществляется сообща всеми участниками, исходя из их общих интересов. Конкретный порядок может быть установлен соглашением. Плоды, продукция и доходы от совместной деятельности также являются общей совместной собственностью. Здесь преобладает принцип равных прав и обязанностей всех участников в отношении всего имущества.
Раздел имущества	Возможность раздела имущества в натуре или выдела доли одного из участников. Если раздел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, выходящему участнику выплачивается компенсация (ст. 252 ГК РФ).	Раздел или выдел доли возможен только после определения долей участников. Доли при разделе признаются равными, если иное не предусмотрено законом, соглашением или брачным договором (п. 2 ст. 254 ГК РФ).

Это разграничение является фундаментальным для понимания того, как правовая система регулирует взаимодействие совладельцев и как она адаптируется к различным социальным и экономическим потребностям. И что из этого следует? Для юриста это означает необходимость тщательного анализа оснований возникновения общей собственности, поскольку от этого зависит весь дальнейший алгоритм действий по управлению, распоряжению и возможному разделу имущества.

Актуальные проблемы права общей долевой собственности и новеллы законодательства

Право общей долевой собственности, несмотря на свою длительную историю и обширную доктринальную проработку, продолжает оставаться источником многих практических проблем и дискуссий. Особую остроту этим вопросам придают не только традиционные сложности, связанные с реализацией преимущественного права покупки, но и появление совершенно новых форм правового регулирования, введенных законодателем в последние годы. Эти новеллы, такие как Федеральный закон № 351-ФЗ, изменяют привычные представления о долевой собственности, создавая уникальные акцессорные правовые режимы, которые требуют глубокого осмысления. Что это значит для собственников? Это означает, что им необходимо постоянно отслеживать изменения в законодательстве, чтобы не упустить свои права и эффективно управлять своей собственностью.

Особенности реализации преимущественного права покупки доли (ст. 250 ГК РФ)

Статья 250 Гражданского кодекса РФ, закрепляющая преимущественное право покупки доли, призвана защитить интересы сособственников, предотвращая появление в составе собственников нежелательных или случайных лиц. Однако на практике ее применение вызывает множество вопросов, особенно в отношении определения круга сделок, на которые распространяется это право.

Изначально преимущественное право покупки, как следует из буквального толкования статьи 250 ГК РФ, казалось применимым исключительно к договорам купли-продажи. Однако судебная практика, в том числе позиция Верховного Суда РФ, расширила сферу его действия. Сегодня признается, что преимущественное право покупки распространяется не только на классическую куплю-продажу, но и на иные возмездные сделки по отчуждению доли постороннему лицу.

Одним из ярких примеров такого расширительного толкования является распространение преимущественного права на договоры мены. Хотя мена не предполагает денежной оплаты, она является возмездной сделкой, где одна вещь (или право) обменивается на другую. Сособственник-преферент в таком случае имеет право потребовать перевода на него прав и обязанностей приобретателя в отношении отчуждаемой доли, предложив встречное предоставление, аналогичное или эквивалентное тому, что было предложено посторонним лицом. Это означает, что если долю обменивают на другую вещь, сособственник может потребовать передать ему долю, предложив взамен ту же вещь (или ее эквивалент), которая должна была быть передана постороннему лицу. Аналогичный подход применяется и при передаче доли в качестве отступного, когда обязательство прекращается предоставлением взамен исполнения другого обязательства. В этих случаях, сособственник также вправе требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (приобретателя), внеся соответствующее возмещение. Какой важный нюанс здесь упускается? Суды тщательно исследуют истинные намерения сторон при таких сделках, чтобы выявить попытки обойти закон, что требует от истца весомых доказательств.

Такое толкование подчеркивает сущность преимущественного права: оно направлено не столько на форму сделки, сколько на ее возмездный характер и цель — отчуждение доли постороннему лицу.

Процессуальные и материально-правовые проблемы обхода закона

Практика показывает, что участники гражданского оборота нередко стремятся обойти императивные нормы закона, в том числе положения о преимущественном праве покупки. Одной из наиболее распространенных схем является прикрытие сделки купли-продажи договором дарения. Мотив прост: дарение является безвозмездной сделкой, и на него не распространяется преимущественное право покупки.

Однако такие действия являются притворными сделками (статья 170 ГК РФ), которые совершаются с целью прикрыть другую сделку. Если сособственник докажет, что дарение было совершено фактически за плату (что часто сложно доказать, например, путем перевода денежных средств), то такая сделка признается ничтожной, и к ней применяются правила той сделки, которую она прикрывала — то есть купли-продажи.

Здесь важно отметить критический нюанс: надлежащим способом защиты при нарушении преимущественного права покупки является не признание сделки недействительной (что часто ошибочно требуют истцы), а иск о переводе прав и обязанностей покупателя. Это означает, что сособственник, чье право было нарушено, должен потребовать не аннулирования сделки, а замещения себя в качестве покупателя. Для этого он обязан внести на депозит суда сумму, уплаченную покупателем за долю, а также возместить другие разумные расходы, связанные с приобретением (например, госпошлину, расходы на регистрацию). Именно такой подход обеспечивает баланс интересов и эффективность защиты нарушенного права. И что из этого следует? Для сособственника это означает, что помимо доказывания притворности сделки, он должен быть готов финансово выкупить долю на условиях, предложенных постороннему лицу.

Верховный Суд РФ последовательно унифицирует практику по этим вопросам, указывая, что притворность сделки должна доказываться истцом, а защита должна быть реализована путем перевода прав и обязанностей. Это же касается и мировых соглашений: суд не может утвердить мировое соглашение, если оно нарушает императивные требования закона. Например, отчуждение доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения постороннему лицу, минуя преимущественное право покупки, установленное Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», будет являться основанием для отмены такого судебного акта, поскольку он нарушает права и законные интересы других сособственников или арендаторов.

Правовая позиция Конституционного Суда РФ по преимущественному праву покупки

Современная судебная практика не только разъясняет существующие нормы, но и выявляет пробелы в законодательстве. Конституционный Суд РФ в своем Постановлении № 23-П от 16.05.2023 затронул важнейший вопрос, касающийся реализации преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество при обращении взыскания на нее в рамках дела о банкротстве гражданина.

Суть проблемы заключалась в том, что при банкротстве гражданина его имущество, включая доли в общей долевой собственности, подлежит реализации для погашения требований кредиторов. Однако действующее законодательство не содержало четкого механизма, позволяющего сособственникам реализовать свое преимущественное право покупки в условиях банкротной процедуры. Это создавало неопределенность и потенциально нарушало права сособственников, лишая их возможности выкупить долю на торгах или по цене, установленной в рамках банкротного дела.

Конституционный Суд РФ признал, что отсутствие специального регулирования в этом вопросе создает пробел в законодательстве и нарушает конституционные права граждан. Он обязал законодателя установить специальное регулирование, которое бы обеспечивало баланс интересов кредиторов банкрота и сособственников, гарантируя последним возможность реализации их преимущественного права покупки. Это постановление являе��ся знаковым, поскольку оно прямо указывает на необходимость доработки законодательства в условиях усложнения гражданского оборота и увеличения числа банкротств физических лиц. Что это значит для будущего? Ожидается, что в ближайшее время будут приняты соответствующие законодательные поправки, которые внесут ясность в этот сложный правовой вопрос, защищая интересы всех сторон.

Общее имущество собственников недвижимых вещей: Новая форма права общей долевой собственности (ФЗ № 351)

1 октября 2023 года вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ, который кардинально изменил подход к регулированию общего имущества собственников недвижимых вещей. Этот закон дополнил главу 16 ГК РФ совершенно новым параграфом 2¹ «Общее имущество собственников недвижимых вещей», который включает новые статьи 259¹ – 259⁴ Гражданского кодекса Российской Федерации. Эти нормы призваны систематизировать регулирование отношений, которые ранее фрагментарно регулировались специальными законами (например, Жилищным кодексом РФ для многоквартирных домов).

Суть новелл заключается в следующем: общее имущество (лестничные клетки, крыши, подвалы в многоквартирных домах; инженерные сети, дороги в коттеджных поселках; общие помещения в апартаментах) принадлежит собственникам основных недвижимых вещей (квартир, домов, апартаментов) на праве общей долевой собственности. Однако эта долевая собственность имеет уникальные характеристики, которые отличают ее от классической общей долевой собственности:

• Акцессорный, обязательный характер доли: Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на основную недвижимую вещь (например, квартиру). Это означает, что она не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на соответствующую недвижимую вещь. Любые сделки, совершенные в нарушение этого принципа, являются ничтожными. Этот принцип подчеркивает, что данная доля является не самостоятельным объектом оборота, а неотъемлемым «довеском» к праву на основную вещь. И что из этого следует? Такое регулирование предотвращает распыление общего имущества и гарантирует его обслуживание и содержание всеми собственниками, что является критически важным для комплексных объектов недвижимости.
• Особый порядок принятия решений: Вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом решаются квалифицированным большинством голосов всех собственников, если иное не предусмотрено законом (ст. 259³ ГК РФ). Законом установлены следующие квалифицированные большинства:
  • Для передачи общего имущества во владение или пользование третьим лицам требуется не менее двух третей голосов от общего числа собственников.
  • Для передачи недвижимых вещей, относящихся к общему имуществу, в собственность третьим лицам (то есть для отчуждения части общего имущества) требуется единогласное решение всех собственников.

В доктрине уже активно высказывается мнение, что данную общую собственность не стоит называть ни классической долевой, ни совместной, поскольку традиционный критерий определения/неопределения доли становится здесь нецелесообразным. Эта форма собственности рассматривается как самостоятельная разновидность общей собственности, обладающая уникальными характеристиками. В частности, отмечается, что обязательный характер, неделимость доли и ее неразрывная связь с правом на основную вещь делают ее более похожей на обязательный акцессорный (сопутствующий) правовой режим, чем на классическую долевую собственность. Это требование законодателя, а не свободное волеизъявление собственников, определяет ее существование и неразрывность. Таким образом, ФЗ № 351-ФЗ не просто дополнил, а качественно изменил представление о возможных формах общей собственности в российском гражданском праве. Какой важный нюанс здесь упускается? Эта новелла создает предпосылки для нового уровня правового регулирования, требующего от собственников жилья активного участия в управлении общим имуществом и глубокого понимания своих прав и обязанностей.

Правовой режим общей совместной собственности и его трансформации

Общая совместная собственность, будучи исключением из общего правила долевой собственности, возникает в строго определенных законом случаях и характеризуется отсутствием заранее определенных долей. Исторически этот институт был тесно связан с семейными и коллективными формами хозяйствования. Однако в современной России, наряду с традиционным режимом собственности супругов, возникают новые вызовы и вопросы, связанные с имущественными отношениями фактических сожителей и спецификой крестьянских (фермерских) хозяйств. Эти изменения подчеркивают динамичность правового регулирования и необходимость постоянной адаптации к меняющимся социальным реалиям.

Общая совместная собственность супругов: Законный и договорной режимы

Правовой режим имущества супругов — один из наиболее наглядных и широко применяемых примеров общей совместной собственности. Согласно главе 7 Семейного кодекса РФ и статье 256 Гражданского кодекса РФ, законным режимом имущества супругов является их общая совместная собственность. Этот режим распространяется на все имущество, нажитое супругами во время зарегистрированного брака, независимо от того, на чье имя оно было приобретено или кем из супругов внесены денежные средства. Сюда входят доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской деятельности, результаты интеллектуальной деятельности, а также приобретенные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады.

Однако законный режим является диспозитивным, то есть может быть изменен супругами. Для этого предусмотрена возможность заключения брачного договора (глава 8 СК РФ). Путем заключения брачного договора супруги могут установить режим общей долевой, совместной или даже раздельной собственности как на все имущество, так и на его отдельные виды, а также на имущество, которое будет приобретено в будущем. Это предоставляет супругам значительную свободу в регулировании своих имущественных отношений, позволяя адаптировать правовой режим под индивидуальные потребности и договоренности. И что из этого следует? Брачный договор становится мощным инструментом планирования, позволяющим избежать потенциальных споров и защитить интересы каждого из супругов в случае распада семьи.

Важный аспект, который часто вызывает сложности, — это имущество, приобретенное в период фактического прекращения семейных отношений. Несмотря на формально нерасторгнутый брак, если супруги фактически перестали вести общее хозяйство, проживают раздельно и семейные отношения между ними прекращены, имущество, приобретенное каждым из них в этот период, может быть исключено судом из состава общей совместной собственности. Данная позиция имеет длительную историю и подтверждается действующей судебной практикой, основываясь, в частности, на п. 10 Постановления Пленума ВС СССР от 21.02.1973 № 3, которое, несмотря на свою давность, в этой части сохраняет актуальность и применяется российскими судами. Суды исходят из того, что целью режима совместной собственности является обеспечение общих потребностей семьи, и если семья фактически перестала существовать, то и цель исчезает, что позволяет исключить такое имущество из состава совместной собственности. Какой важный нюанс здесь упускается? Доказывание фактического прекращения отношений требует серьезной доказательственной базы и может быть осложнено, так как суд будет учитывать совокупность факторов, а не только раздельное проживание.

Имущественные отношения фактических сожителей («гражданский брак»): Доказывание долевой собственности

В современном обществе все более распространенными становятся отношения фактического сожительства, которые в обиходе часто называют «гражданским браком». Однако с юридической точки зрения этот термин является некорректным. В российском праве единственным правовым основанием для возникновения законного режима совместной собственности супругов является зарегистрированный брачный союз. Имущество, приобретенное лицами в период фактического сожительства, не подпадает под действие статей 34-39 Семейного кодекса РФ, регулирующих законный режим имущества супругов, поскольку отсутствует юридический факт регистрации брака.

Это не означает, что фактические сожители лишены возможности иметь общую собственность. Имущество, нажитое в период фактического сожительства, может быть признано судом общей долевой собственностью сожителей. Однако для этого истцу (тому, кто претендует на долю) необходимо доказать не просто факт совместного проживания или несения общих расходов, а совокупность трех обстоятельств:

1. Нахождение в фактических брачных отношениях: Хотя это не зарегистрированный брак, суд должен убедиться, что между лицами существовали длительные, стабильные отношения, внешне схожие с семейными, включая совместное проживание, ведение общего хозяйства.
2. Наличие договоренности о создании общей долевой собственности: Это ключевой элемент. Истец должен доказать, что между сожителями существовала явная или подразумеваемая договоренность о том, что приобретаемое имущество будет являться их общей собственностью, а не собственностью того, на кого оно оформлено. Это может подтверждаться перепиской, показаниями свидетелей, общими планами и тому подобное.
3. Финансовое или трудовое участие в приобретении имущества: Истец должен представить доказательства своего личного вклада в приобретение имущества. Это могут быть квитанции о внесении денежных средств, справки о доходах, подтверждающие возможность внесения вклада, или доказательства личного трудового участия в создании или улучшении имущества.

Судебная практика Верховного Суда РФ по этому вопросу очень строга. Простое несение расходов на строительство дома на земельном участке, принадлежащем одному из сожителей, без доказательства соглашения о создании общего права, не ведет к возникновению права собственности у другого сожителя. Это означает, что если, например, мужчина строил дом на участке своей сожительницы, но у них не было четкой договоренности о том, что дом будет их общей долевой собственностью, он не сможет претендовать на долю в праве собственности на дом, а лишь на возмещение неосновательного обогащения, если таковое имело место. Такая строгость обоснована принципом стабильности вещного права и необходимостью предотвращения злоупотреблений. И что из этого следует? Фактическим сожителям крайне важно заключать письменные соглашения о режиме собственности на совместно приобретаемое имущество, чтобы избежать длительных и дорогостоящих судебных разбирательств.

Особенности общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства

Крестьянское (фермерское) хозяйство (КФХ) является еще одним важным примером общей совместной собственности, имеющим свои уникальные особенности, обусловленные спецификой сельскохозяйственного производства и семейно-трудовой общности. Согласно пункту 1 статьи 257 ГК РФ и пункту 3 статьи 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», имущество КФХ принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если иное не установлено соглашением между ними. Эта презумпция совместной собственности отвечает сути КФХ как объединения лиц, основанного на личном трудовом участии и семейных связях, где цель — совместное ведение сельскохозяйственной деятельности.

Состав имущества КФХ (ст. 257 ГК РФ) включает в себя:

• Предоставленный или приобретенный для нужд КФХ земельный участок.
• Насаждения, хозяйственные постройки и иные сооружения.
• Мелиоративные и иные сооружения.
• Продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная техника и инвентарь, транспортные средства.
• А также плоды, продукция и доходы, полученные от деятельности хозяйства.

Все это имущество признается общим, и доли членов не определяются до момента прекращения хозяйства или выхода члена из него.

Особый порядок регулируется выход члена из КФХ. При выходе одного из членов земельный участок и средства производства, являющиеся основой деятельности хозяйства, разделу в натуре не подлежат. Выходящий член имеет право на получение денежной компенсации, пропорциональной его доле в праве на общее имущество. Размер этой доли и, соответственно, компенсации определяется соглашением между членами КФХ, а при возникновении спора – судом (п. 2 ст. 258 ГК РФ). Законодатель установил четкие сроки для такой выплаты: срок выплаты денежной компенсации выходящему члену КФХ определяется соглашением, но в любом случае не может превышать один год с момента подачи членом фермерского хозяйства заявления о выходе (статья 9 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»). Это правило направлено на защиту интересов выходящего члена, предотвращая бесконечное затягивание выплаты компенсации, и одновременно дает хозяйству разумный срок для мобилизации ресурсов. Какой важный нюанс здесь упускается? Если выплата компенсации в срок невозможна, это может привести к серьезным финансовым трудностям для КФХ, поэтому планирование и финансовая стабильность крайне важны.

Распоряжение имуществом КФХ осуществляется его главой, но исключительно в интересах хозяйства и в соответствии с соглашением о создании КФХ. Закон устанавливает важную презумпцию: сделка, совершенная главой КФХ, считается совершенной в интересах хозяйства, если не доказано, что она заключена им в личных интересах. Эта презумпция облегчает гражданский оборот, поскольку контрагентам главы КФХ не нужно досконально проверять мотивы каждой сделки. Однако если другие члены КФХ докажут, что глава действовал в своих личных интересах (например, продав имущество по заниженной цене родственнику или направив выручку на личные нужды, не связанные с хозяйством), такая сделка может быть оспорена как совершенная с превышением полномочий, что является важным механизмом защиты прав всех членов КФХ.

Заключение и предложения de lege ferenda

Институт права общей собственности в гражданском праве Российской Федерации представляет собой сложную и динамично развивающуюся систему, которая, с одной стороны, опирается на устоявшиеся доктринальные основы, а с другой — постоянно адаптируется к вызовам современного гражданского оборота и новым социальным реалиям. Проведенный анализ показал, что, несмотря на четкое разграничение общей долевой и общей совместной собственности, практика их применения порождает множество проблем, требующих внимания законодателя и правоприменителя.

Ключевые теоретические и практические выводы исследования заключаются в следующем:

1. Доктринальное различие между общей долевой и совместной собственностью сохраняет свою фундаментальную значимость, определяя принципы возникновения, осуществления и прекращения прав. Долевая собственность характеризуется определенностью идеальных долей и большей свободой распоряжения своей долей, тогда как совместная собственность основана на неопределенности долей до раздела и предполагается для особых, тесно связанных общностей.
2. Реализация преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ) остается одной из наиболее проблемных сфер. Распространение этого права на возмездные сделки, помимо купли-продажи (например, мена, отступное), унифицировано судебной практикой. При этом подтверждена необходимость использования иска о переводе прав и обязанностей покупателя в качестве надлежащего способа защиты, а не признания сделки недействительной.
3. Позиция Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 № 23-П о пробеле в регулировании преимущественного права покупки при банкротстве гражданина подчеркивает необходимость законодательных изменений, которые бы гармонизировали интересы кредиторов и сособственников в условиях растущего числа банкротств физических лиц.
4. Федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ, дополнивший ГК РФ параграфом 2¹ «Общее имущество собственников недвижимых вещей», стал значимой новеллой. Он ввел новую форму общей долевой собственности с уникальными характеристиками – акцессорный, обязательный характер доли и ее неразрывная связь с основной вещью. Эта форма требует особого доктринального осмысления как sui generis режим, отличающийся от классической долевой собственности.
5. В сфере общей совместной собственности супругов сохраняется актуальность правила об исключении из совместной собственности имущества, приобретенного в период фактического прекращения семейных отношений.
6. Отношения фактических сожителей не подпадают под режим совместной собственности. Судебная практика четко сформулировала трехчастный тест для признания имущества общей долевой собственностью: доказывание фактических брачных отношений, наличия договоренности о создании общей долевой собственности и финансового/трудового участия.
7. Общая совместная собственность членов КФХ имеет свою специфику, включая презумпцию совместной собственности, ограниченные сроки для выплаты компенсации выходящему члену (не более одного года) и презумпцию действия главы КФХ в интересах хозяйства.

На основе проведенного анализа предлагаются следующие рекомендации de lege ferenda по совершенствованию гражданского и семейного законодательства РФ:

1. Унификация процессуального порядка перевода прав и обязанностей по ст. 250 ГК РФ: Для дальнейшего исключения правовой неопределенности и ошибок в правоприменении целесообразно разработать и закрепить в процессуальном законодательстве (например, в ГПК РФ и АПК РФ) более детальные нормы, регулирующие процедуру предъявления и рассмотрения исков о переводе прав и обязанностей покупателя, включая четкие правила о внесении денежных средств на депозит суда, порядке уведомления сторон и последствиях неисполнения судебного решения.
2. Формализация «трехчастного теста» для раздела имущества фактических сожителей в СК РФ: С учетом распространенности фактических брачных отношений и стабильной судебной практики Верховного Суда РФ по их регулированию, представляется целесообразным инкорпорировать основные критерии «трехчастного теста» (фактические брачные отношения, договоренность о создании общей долевой собственности, финансовое или трудовое участие) в Семейный кодекс РФ или в соответствующие разъяснения Верховного Суда РФ. Это повысит правовую определенность, облегчит доказывание в суде и обеспечит более единообразное применение норм.
3. Дальнейшее доктринальное и законодательное осмысление правового режима общего имущества собственников недвижимых вещей: В свете дискуссии о уникальной природе новой формы общей собственности (ст. 259¹-259⁴ ГК РФ), целесообразно продолжать научные исследования и, при необходимости, развивать законодательство. Возможно, потребуется создание специального раздела или подраздела в ГК РФ, который бы более полно отражал акцессорный, обязательный и неделимый характер долей в этой собственности, а также ее отличие от традиционной долевой собственности. Это позволит избежать коллизий и обеспечить более точное правовое регулирование отношений в многоквартирных домах, коттеджных поселках и апартаментных комплексах.

Реализация этих предложений позволит не только актуализировать гражданское законодательство, но и существенно повысить эффективность защиты прав участников гражданского оборота, снизить количество судебных споров и укрепить правовую определенность в одной из наиболее важных сфер вещного права.

Список использованной литературы

1. Всеобщая декларация прав человека: Принята 10.12.1948 Генеральной Ассамблеей ООН. // Российская газета. 1995. 5 апреля.
2. Конвенция о защите прав человека и основных свобод. 04.11.1950. // Бюллетень международных договоров. 1998. № 7.
3. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993. // Российская газета. 1993. № 237. 25 дек.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 22.10.2014). // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 51-ФЗ (ред. от 31.12.2014). // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.12.2014). // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.
7. Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». // Парламентская газета. 2003. № 109. 18 июня.
8. Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ред. от 14.10.2014) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». // Российская газета. 1998. № 79. 23 апреля.
9. Андреев Ю.Н. Собственность и право собственности: цивилистические аспекты: монография. Москва: Норма, Инфра-М, 2013. 320 с.
10. Баянов С. Компенсация за пользование жилым помещением. // ЭЖ-Юрист. 2015. № 1-2. С. 14.
11. Белов В.А. Гражданское право. Общая и особенная части: Учебник. Москва: ЦеитрЮрИнфор, 2009.
12. Белов В.А. Право общей собственности. // Законодательство. 2012. № 11.
13. Белоножкин А.Ю. Преимущественное правовое положение субъектов гражданских правоотношений. // Гражданское право. 2010. № 4. С. 13 — 16.
14. Бородкин В.Г. Преимущественное право покупки в хозяйственных обществах: изменения в ГК РФ и корпоративный договор. // Закон. 2014. № 7. С. 81 — 91.
15. Булаевский Б.А. Режим общего имущества супругов без презумпций. // Семейное и жилищное право. 2012. № 6. С. 5 — 7.
16. Бычков А. Раздел имущества, нажитого в гражданском браке. // ЭЖ-Юрист. 2012. № 15. Тематическое приложение. С. 4.
17. Галимов М. Собственность долевая — расходы общие. // ЭЖ-Юрист. 2012. № 3. Тематическое приложение. С. 1.
18. Гончикнимаева Б.Г. Правовое регулирование общей долевой собственности в гражданском праве России: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Москва, 2006.
19. Гражданское право. Ч. 1: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. Москва: Юрист, 2010.
20. Дерхо Д.С. Реализация преимущественного права покупки доли в случае продажи имущества на торгах. Надлежащий способ защиты права. // Цивилист. 2013. № 2. С. 43 – 47.
21. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе. // Юридический мир. 2013. № 8.
22. Егорова О.А., Беспалов Ю.Ф. Настольная книга судьи по жилищным делам: учебно-практическое пособие. Москва: Проспект, 2013. 224 с.
23. Комбарова М. Выделение доли в праве общей собственности. // Жилищное право. 2014. № 11. С. 11 — 22.
24. Левкин Р.В., Ненашев М.М. Порядок подготовки и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме. // СПС КонсультантПлюс. 2013.
25. Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище. // Жилищное право. 2011. № 2.
26. Попов М.Н., Пьянкова А.Ф. О порядке распоряжения совместно нажитым имуществом бывшими супругами. // Законодательство и экономика. 2015. № 1.
27. Попова Л.И. Правовые основания наследования имущества крестьянского (фермерского) хозяйства. // Наследственное право. 2013. № 3. С. 40 — 41.
28. Самойлова М.В. Элементы относительности в абсолютном праве общей долевой собственности. // Правоведение. 1978. № 4.
29. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник в 3 томах. Т. 3. 4-е изд., перераб. и доп. Москва: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2012.
30. Серебрякова А.А. Спорные вопросы определения права собственности на имущество супругов. // Нотариус. 2014. № 6. С. 16 — 18.
31. Сорокина Ю. Общая собственность на жилые помещения: особенности наследования по закону. // Жилищное право. 2014. № 6. С. 41 — 51.
32. Сорокина Ю. Определение порядка пользования жилым помещением между родственниками в суде. // Жилищное право. 2015. № 1. С. 65 — 75.
33. Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. Москва: Издательская группа Юрист, 2008.
34. Тихомиров М.Ю. Общее имущество в многоквартирном доме: практическое пособие. 2-е изд., доп. и перераб. Москва: Издательство Тихомирова М.Ю., 2014. 110 с.
35. Тютюник П.Н. Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2006.
36. Украинский Р.В. Распоряжение долей общего имущества товарищей (общая долевая собственность и договор о совместной деятельности). // Законодательство. 2008. № 8.
37. Черных А.П. Защита преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности. // Адвокатская практика. 2010. № 3. С. 26-27.
38. Определение Конституционного Суда РФ от 25.02.2013 № 303-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Шилина Виктора Ильича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации, статьей 168 и пунктом 1 статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации».
39. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ». // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9.
40. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» (в ред. от 21.12.1993, с изм. от 25.10.1996). // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. Москва, 1999. С. 181.
41. Определение ВАС РФ от 14.04.2014 № ВАС-2185/14 по делу № А03-13496/2012. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
42. Определение Верховного Суда РФ от 11.03.2014 № 56-КГ13-12. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
43. Апелляционное определение Белгородского областного суда от 29.07.2014 № 33-2976/2014. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
44. Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 07.03.2014 по делу № 33-2702/2014. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
45. Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 18.07.2013 по делу № 33-7600/2013. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
46. Апелляционное определение Иркутского областного суда от 08.07.2013 по делу № 33-5482/2013. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
47. Апелляционное определение Кировского областного суда от 15.07.2014 по делу № 33-2339/2014. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
48. Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 24.03.2014 № 33-2671/2014. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
49. Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2013 по делу № 11-25951. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
50. Апелляционное определение Московского городского суда от 12.03.2013 по делу № 11-4124. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
51. Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2013 по делу № 11-6327. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
52. Апелляционное определение Московского городского суда от 14.02.2014 по делу № 33-402. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
53. Апелляционное определение Московского городского суда от 04.04.2013 по делу № 11-10459. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
54. Апелляционное определение Московского городского суда от 14.07.2014 по делу № 33-22390/2014. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
55. Апелляционное определение Мурманского областного суда от 28.05.2014 № 33-1470-2014. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
56. Апелляционное определение Мурманского областного суда от 25.09.2013 № 33-3325. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
57. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 20.02.2014 по делу № 33-1433/2014. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
58. Апелляционное определение Омского областного суда от 22.01.2014 по делу № 33-290/2014. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
59. Апелляционное определение Ростовского областного суда от 07.08.2014 по делу № 33-10450/2014. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
60. Апелляционное определение Челябинского областного суда от 06.06.2014 по делу № 11-5875/2014. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
61. Апелляционное определение Челябинского областного суда от 16.06.2014 по делу № 11-5938/2014. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
62. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.08.2014 № АЗЗ-07338/03-С2-Ф02-3135/14-С2. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
63. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.04.2012 по делу № А19-13821/2011. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
64. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.03.2014 № Ф03-7011/2013 по делу № А24-1320/2013. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
65. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.11.2012 по делу № Ф03-А73/12-1/2286. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
66. Постановление ФАС Московского округа от 29.12.2010 № КГ-А40/9607-10. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
67. Постановление ФАС Московского округа от 24.07.2013 по делу № КГ-А40/3054-13. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
68. Постановление ФАС Поволжского округа от 13.03.2011 № Ф12-79699-С2. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
69. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.07.2009 № А26-3617/2008. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
70. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.01.2005 № А56-7892/04. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
71. Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2012 № Ф09-2779/12ГК. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
72. Постановление ФАС Уральского округа от 01.09.2009 по делу № Ф09-2799/09ГК. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
73. Постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2012 по делу № А-54-1480/12-С 17. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
74. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2014 по делу № А62-8439/2012. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
75. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2013 № 15АП-7724/2013 по делу № А53-2035/2013. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
76. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 по делу № А49-5402/2011. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
77. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 № 08АП-9993/2014 по делу № А46-4486/2014. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
78. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2012 по делу № А75-4860/2012. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
79. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 № 07АП-7305/10 по делу № А03-5530/2010. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
80. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 по делу № А02-405/2012. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
81. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.02.2013 по делу № А33-14260/2012. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
82. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.01.2012 по делу № А33-11710/2011. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
83. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.09.2014 по делу № А19-13502/2013. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
84. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.10.2014 по делу № А55-28849/2013. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
85. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24.10.2014 по делу № А72-13377/2013. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
86. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.08.2014 по делу № А66-12268/2013. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
87. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.09.2014 по делу № А53-211/2014. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
88. Определение Московского городского суда от 05.06.2014 № 4г/1-4453. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
89. Определение Пермского краевого суда от 26.06.2013 по делу № 33-5693. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
90. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 09.04.2013 № 33-4279/2013. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
91. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.06.2014 № 33-9537/2014. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
92. Основные положения о праве общей совместной собственности и проблемы регулирования. URL: https://siblu.ru/ (дата обращения: 06.10.2025).
93. Гражданский брак, сожительство: понятие, дети, имущество, вопросы наследства. URL: https://dvitex.ru/ (дата обращения: 06.10.2025).
94. ГК РФ дополнен положениями об общем имуществе собственников недвижимых вещей. URL: https://www.garant.ru/ (дата обращения: 06.10.2025).
95. Правовое регулирование общей совместной собственности супругов. URL: https://cyberleninka.ru/ (дата обращения: 06.10.2025).
96. Имущество крестьянского фермерского хозяйства (КФХ): особенности владения, пользования, распоряжения. URL: https://vladeilegko.ru/ (дата обращения: 06.10.2025).
97. Момент реализации преимущественного права в случае передачи доли в качестве отступного. URL: https://arbspor.ru/ (дата обращения: 06.10.2025).
98. О новых правилах возникновения и реализации права общей долевой собственности на недвижимое имущество. URL: https://legascom.ru/ (дата обращения: 06.10.2025).
99. Преимущественное право покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество. URL: https://advokat-poluektov.ru/ (дата обращения: 06.10.2025).
100. ВС рассмотрел спор о нарушении права преимущественной покупки доли в праве общей собственности. URL: https://www.advgazeta.ru/ (дата обращения: 06.10.2025).
101. Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России: автореф. дис. … канд. юрид. наук. URL: https://tsu.ru/ (дата обращения: 06.10.2025).
102. Институт права общей собственности в странах романо-германской правовой семьи. URL: https://rgup.ru/ (дата обращения: 06.10.2025).
103. Общая (долевая и совместная) собственность в гражданском праве Российской Федерации. URL: https://swsu.ru/ (дата обращения: 06.10.2025).
104. Общая совместная собственность. URL: https://tsu.ru/ (дата обращения: 06.10.2025).
105. О критериях разграничения общей долевой и общей совместной собственности. URL: https://ssla.ru/ (дата обращения: 06.10.2025).
106. Каковы основания возникновения, объекты и порядок осуществления и основания прекращения общей совместной собственности участников крестьянского (фермерского) хозяйства? URL: https://studfile.net/ (дата обращения: 06.10.2025).
107. ГК РФ Статья 257. Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства. URL: https://www.garant.ru/ (дата обращения: 06.10.2025).