Проектное финансирование в жилищном строительстве: Критический сравнительно-правовой и экономический анализ моделей ДДУ (до и после 2019 г.) в правоприменительной практике 2025 года

В современной России, где жилищное строительство является одним из драйверов экономики, правовое регулирование отношений, связанных с долевым участием, всегда находилось в фокусе внимания законодателя. На 1 сентября 2025 года общий объем денежных средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу, превысил 7 трлн рублей. Эта колоссальная сумма красноречиво свидетельствует о масштабе и значимости произошедших изменений. Реформа, инициированная в 2019 году, радикально трансформировала ландшафт долевого строительства, переведя его на принципиально новую модель, основанную на проектном финансировании и эскроу-счетах. И что из этого следует? Переход на эскроу-счета не только повысил безопасность инвестиций граждан, но и качественно изменил всю финансовую архитектуру строительной отрасли, заставив игроков адаптироваться к новым правилам игры, где роль банков стала центральной.

Введение в проблематику и методология исследования

Начало нового десятилетия ознаменовалось фундаментальными изменениями в сфере регулирования долевого участия в строительстве жилья. Прежняя система, несмотря на многочисленные попытки её совершенствования, не смогла полностью устранить риски, угрожавшие участникам долевого строительства. Введение эскроу-счетов и проектного финансирования с 1 июля 2019 года стало знаковым событием, призванным кардинально изменить ситуацию. Однако, как это часто бывает с масштабными реформами, новая модель не только решила часть старых проблем, но и породила новые, ранее не существовавшие правоприменительные и экономические коллизии.

Цель настоящей работы — провести критический сравнительно-правовой и экономический анализ двух моделей правового регулирования долевого участия в строительстве жилья: «старой» (до введения эскроу-счетов) и «новой» (с использованием проектного финансирования). Особое внимание будет уделено выявлению актуальных правоприменительных и законодательных проблем, сложившихся к 2025 году, а также их доктринальному осмыслению. Представленная структура работы включает в себя обзор историко-правовых предпосылок, детальный анализ концептуального ядра реформы, рассмотрение трансформации правового статуса участников, выявление доктринальных и финансово-правовых коллизий, анализ актуальной судебной практики и социально-экономических последствий, а также формирование предложений по совершенствованию законодательства.

Историко-правовые предпосылки реформы (Проблема «обманутых дольщиков»)

Эпоха до 2019 года в долевом строительстве ассоциировалась с системной проблемой «обманутых дольщиков» — граждан, вложивших средства в строительство жилья, но так и не получивших свои квартиры из-за недобросовестности застройщиков, их банкротства или финансовой несостоятельности. Существовавший тогда Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» был призван упорядочить эти отношения, но его механизмы, такие как залог прав на земельный участок или страхование ответственности застройщика, оказались недостаточными.

Причины перехода от прямой модели ДДУ к новой были глубоко укоренены в пороках прежней системы:

• Прямой доступ застройщика к средствам дольщиков: Это позволяло использовать привлеченные деньги не по целевому назначению, финансировать другие проекты или покрывать операционные расходы, что влекло за собой риски незавершенного строительства.
• Отсутствие реального финансового контроля: Государственные органы и сами дольщики не имели эффективных инструментов для отслеживания целевого использования средств.
• Слабость механизмов защиты: В случае банкротства застройщика, процедуры возврата средств были сложными и длительными, часто приводили к частичной или полной потере инвестиций.
• Массовые социальные протесты: Проблема «обманутых дольщиков» приобрела острый социальный характер, требуя радикальных мер со стороны государства.

Именно эти предпосылки обусловили необходимость кардинального пересмотра подхода к финансированию жилищного строительства и внедрения механизма, который бы гарантировал сохранность средств граждан.

Правовое и концептуальное ядро реформы ДДУ (2019-2025 гг.)

Реформа долевого строительства, кульминацией которой стало введение обязательного использования эскроу-счетов с 1 июля 2019 года, внесла беспрецедентные изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ. Сам закон не был отменен, но его центральные положения, касающиеся привлечения средств граждан, были переписаны с целью полной минимизации рисков для дольщиков. Ключевое структурное изменение заключалось в переходе отрасли на проектное финансирование, где застройщик теперь вынужден привлекать кредитные средства уполномоченных банков для строительства, поскольку средства дольщиков остаются заблокированными на эскроу-счетах. Это означает, что деньги дольщиков не поступают напрямую застройщику, а депонируются в банке, который выступает гарантом их сохранности до момента выполнения застройщиком своих обязательств.

Внесенные на эскроу-счет средства дольщика стали считаться полным исполнением обязательства по оплате цены ДДУ, что освободило застройщика от необходимости предоставления иных видов обеспечения, таких как залог прав на земельный участок или страхование ответственности. Однако законодатель предусмотрел исключения из общего правила об обязательном использовании эскроу-счетов. Они касались объектов с высокой степенью готовности. Согласно Постановлению Правительства РФ от 22.04.2019 года № 480, для продолжения работы по «старой» схеме (без эскроу-счетов) застройщик должен был одновременно обеспечить не менее 30% строительной готовности многоквартирного дома и заключить ДДУ, по которым реализовано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений в объекте. Эти меры позволили плавно завершить начатые проекты, минимизируя шок для отрасли. Какой важный нюанс здесь упускается? Эти исключения, хотя и были призваны облегчить переходный период, создали определённую двусмысленность и сложности в контроле, что могло привести к попыткам недобросовестных застройщиков обойти новые правила, используя лазейки в законодательстве.

Сравнительный анализ «Старой» (Прямое привлечение) и «Новой» (Эскроу/Проектное финансирование) моделей

Для глубокого понимания произошедших изменений, необходимо провести сравнительный анализ двух моделей. «Старая» модель основывалась на прямом привлечении средств граждан застройщиком, тогда как «новая» модель вводит посредника — уполномоченный банк, который становится центральным звеном финансового потока и гарантом исполнения обязательств.

Критерий сравнения	«Старая» модель (до 01.07.2019)	«Новая» модель (с 01.07.2019)
Механизм привлечения средств	Прямое привлечение средств дольщиков застройщиком	Средства дольщиков депонируются на эскроу-счете в банке
Доступ застройщика к средствам	Непосредственный доступ и распоряжение средствами дольщиков	Доступ только после ввода объекта в эксплуатацию и раскрытия эскроу
Источник финансирования строительства	Преимущественно средства дольщиков, реже — кредиты	Проектное финансирование от уполномоченного банка (кредит)
Финансовый риск для дольщика	Высокий (потеря средств при банкротстве застройщика)	Минимальный (деньги на эскроу, гарантия АСВ до 10 млн руб.)
Обеспечение обязательств застройщика	Залог прав на земельный участок, страхование ответственности (до 2017 г.), отчисления в Компенсационный фонд (ФЗПГ)	Эскроу-счет, ФЗПГ (в отдельных случаях)
Роль банка	Кредитор (по желанию застройщика), банк-эмитент банковской гарантии	Эскроу-агент (хранитель средств) и Кредитор (источник финансирования)
Контроль за целевым использованием средств	Ограниченный, постфактум	Высокий (банковский контроль за расходованием кредитных средств)
Дополнительные расходы застройщика	Минимум (административные, страховые)	Проценты по кредиту, комиссии банка
Проблема «обманутых дольщиков»	Масштабная и системная	Значительно снижена, но не исключена полностью (при выборе дольщиком вступления в реестр требований)

Как видно из таблицы, «новая» модель принципиально меняет весь ландшафт долевого строительства, перекладывая основную финансовую нагрузку и риски с дольщика на банк и, косвенно, на застройщика.

Трансформация правового статуса ключевых участников

Реформа коснулась не только механизмов финансирования, но и сущностно изменила правовой статус всех ключевых участников отношений долевого строительства: дольщика, застройщика и банка.

Правовой статус Дольщика:
Наиболее значимые изменения произошли именно для дольщика. Теперь его финансовый риск по потере инвестиций в случае невыполнения обязательств застройщиком сведен практически к нулю. Деньги дольщика депонируются в банке-эскроу-агенте и возвращаются в полном объеме при банкротстве застройщика до момента ввода объекта в эксплуатацию. Это фундаментальное отличие от прежней системы, где дольщик мог оказаться без денег и без квартиры. Более того, в случае отзыва лицензии у банка-эскроу-агента, дольщику гарантируется возврат депонированной суммы через Агентство по страхованию вкладов (АСВ) в пределах установленного законом лимита, который в настоящее время составляет 10 млн рублей. Таким образом, дольщик получил беспрецедентные гарантии сохранности своих средств.

Правовой статус Застройщика:
Для застройщика изменения оказались более обременительными. Он лишился права прямого доступа и распоряжения средствами дольщиков до момента ввода объекта в эксплуатацию и передачи соответствующих документов в банк. Это означает, что застройщик теперь вынужден финансировать строительство за счет собственных или кредитных средств. Более того, застройщик несет дополнительное финансовое обременение в виде процентов за пользование проектным финансированием (кредитом), что ранее отсутствовало при прямом привлечении средств. По данным Банка России, средневзвешенная ставка по кредитам на проектное финансирование для застройщиков в I квартале 2025 года составила 10,4% годовых. Это, конечно, значительно ниже среднерыночной ставки корпоративного кредитования (которая на 1 апреля 2025 года составляла 19,4% годовых), но всё же является существенной статьей расходов, которую застройщик вынужден включать в стоимость квадратного метра.

Правовой статус Банка (Эскроу-агента и Кредитора):
Банк становится центральным участником новой системы, играя двойную роль: эскроу-агента и кредитора. Как эскроу-агент, банк выступает гарантом сохранности средств дольщиков, а как кредитор – предоставляет финансирование застройщику. Эта двойная роль делает его надежность критически важной для всей системы. Банк осуществляет строгий контроль за целевым использованием кредитных средств, что, с одной стороны, повышает прозрачность строительства, а с другой – накладывает на застройщика дополнительные обязательства по отчетности и согласованию расходов. Таким образом, банк из периферийного участника становится ключевым регулятором процесса строительства.

Доктринальные и финансово-правовые коллизии механизма эскроу-счетов

Несмотря на очевидные преимущества новой модели с точки зрения защиты прав дольщиков, она не лишена существенных доктринальных и финансово-правовых коллизий, которые требуют глубокого анализа.

Проблема некомпенсационности эскроу-счетов и инфляционные риски для дольщика

Одним из наиболее значимых доктринальных недостатков существующей модели является некомпенсационность счетов эскроу. Законодательство не предусматривает начисление процентов или индексации на денежные средства, размещенные на эскроу-счете. До момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию денежные средства на эскроу-счете принадлежат дольщику; после выполнения указанного условия — переходят застройщику. Срок депонирования может составлять несколько лет, в течение которых денежные средства «заморожены» и не приносят дохода.

В условиях высокой ключевой ставки и инфляции эта проблема приобретает особую актуальность. Например, по итогам сентября 2025 года годовая инфляция в Российской Федерации составляла около 8,0%. Это означает, что если дольщик депонировал 10 млн рублей на эскроу-счете на один год, его покупательная способность к концу этого периода снизится примерно на 800 000 рублей. Формула потери покупательной способности (ППС) выглядит следующим образом:

ППС = Суммадепонирования × Уровеньинфляции

Например, для суммы в 10 000 000 рублей и инфляции 8%:

ППС = 10 000 000 руб. × 0.08 = 800 000 руб.

Таким образом, потеря покупательной способности средств дольщика за один год депонирования (без начисления процентов) составляет около 8% от суммы вклада. Это создает своеобразный «налог на защиту» для дольщика, который вынужден жертвовать частью своих потенциальных доходов ради минимизации риска потери основного капитала. В то время как банк получает возможность использовать эти средства в своей деятельности, дольщик несет все инфляционные издержки. И что из этого следует? Это подчёркивает необходимость пересмотра законодательства для включения механизмов индексации или начисления процентов, чтобы сделать инвестиции в долевое строительство действительно справедливыми и защищёнными от макроэкономических рисков.

Экономическое бремя проектного финансирования для застройщика

Переход на проектное финансирование переложил значительную часть финансовой нагрузки на застройщиков. Как уже упоминалось, они вынуждены привлекать кредитные средства у уполномоченных банков, выплачивая проценты. По данным Банка России, средневзвешенная ставка по кредитам на проектное финансирование для застройщиков в I квартале 2025 года составила 10,4% годовых. Эта ставка, хоть и льготная, является существенной статьей затрат, которая ложится на себестоимость строительства и, как следствие, на конечную цену квадратного метра для дольщика.

Рассмотрим условный пример. Если стоимость строительства проекта составляет 1 млрд рублей, и застройщик привлекает эту сумму в виде кредита на 3 года под 10,4% годовых, то только проценты по кредиту составят значительную часть от первоначальной стоимости.

Годовые проценты = Суммакредита × Ставкапроцентов
Годовые проценты = 1 000 000 000 руб. × 0.104 = 104 000 000 руб.

За 3 года сумма процентов составит 312 000 000 руб.

Эти дополнительные расходы неизбежно отражаются на цене жилья, что в конечном итоге оплачивает потребитель. Таким образом, механизм, призванный защитить дольщиков от потери средств, косвенно увеличивает для них стоимость приобретаемого жилья. Эта дилемма является одной из центральных в экономической доктрине новой модели ДДУ.

Актуальные проблемы правоприменения и судебной практики (2023-2025 гг.)

Реформа ДДУ, будучи сложной правовой и экономической конструкцией, неизбежно порождает проблемы в правоприменительной практике. Судебные органы, в частности Верховный Суд РФ, активно формируют практику по новым вопросам, возникающим в связи с применением эскроу-счетов и проектного финансирования.

Коллизии при банкротстве застройщика и право дольщика на выбор

В случае банкротства застройщика, новая система предоставляет дольщику принципиально иной механизм защиты. Дольщик, в отличие от прежней системы, имеет право выбора: получить возврат средств с эскроу-счета или вступить в реестр требований о передаче помещений. Первый вариант обеспечивает гарантированный возврат депонированных средств, полностью защищая дольщика от финансовых потерь. Однако выбор второго варианта, несмотря на кажущуюся привлекательность (получение квартиры, а не денег), может привести к статусу, сходному с «обманутыми дольщиками» прежней системы.

При вступлении в реестр требований о передаче помещений дольщик фактически становится одним из кредиторов в процедуре банкротства, что сопряжено с длительными сроками, неопределенностью в отношении достройки объекта и потенциальными рисками неполного удовлетворения требований. Этот выбор, хотя и предоставлен дольщику, в условиях реальной экономической ситуации может стать ловушкой, если дольщик недооценит сложности банкротных процедур и перспективы достройки. Таким образом, несмотря на декларированную защиту, в отдельных случаях риски для дольщика сохраняются. Какой важный нюанс здесь упускается? Отсутствие ясной и доступной информации о реальных перспективах достройки объекта и сложности банкротных процедур может ввести дольщика в заблуждение, заставляя сделать выбор, который в ��тоге окажется неоптимальным.

Кроме того, возникает коллизия сроков и возврата средств. Если застройщик существенно нарушает срок передачи объекта (превышен срок депонирования, установленный договором эскроу), банк обязан вернуть средства дольщику (депоненту). Это ставит под сомнение факт исполнения дольщиком обязанности по оплате цены ДДУ, поскольку деньги возвращаются ему, а застройщик, соответственно, не получает финансирования. Такая ситуация создает практическую проблему и может привести к сложностям в завершении строительства.

Актуализация налоговых проблем застройщиков

С введением эскроу-счетов возникли и налоговые проблемы для застройщиков, особенно тех, кто применяет упрощенную систему налогообложения (УСН). Основная коллизия заключалась в том, что единовременное раскрытие крупных счетов эскроу (то есть поступление всей суммы выручки от реализации квартир) могло привести к превышению лимита годового дохода для применения УСН, вынуждая застройщиков переходить на общую систему налогообложения с более высокой налоговой нагрузкой (налог на прибыль 20%).

Однако, к 2025 году ситуация с лимитами УСН была скорректирована. С 2025 года лимит годового дохода для применения УСН был существенно увеличен Федеральным законом от 12.07.2024 № 176-ФЗ и составляет 450 млн рублей (вместо прежних 200 млн рублей) с учетом коэффициента-дефлятора. Это изменение частично снижает риск для застройщиков, использующих УСН, при единовременном раскрытии крупных счетов эскроу. Тем не менее, для очень больших проектов, где выручка может значительно превысить и новый лимит, проблема сохранения УСН остается актуальной. Застройщикам приходится тщательно планировать раскрытие эскроу-счетов или рассматривать возможность использования нескольких юридических лиц для одного проекта, что, в свою очередь, может повлечь риски «дробления бизнеса» и претензии налоговых органов.

Проблемы неустойки и качества строительства в свете последних изменений 2025 г.

Несмотря на переход к новой модели, проблемы, связанные с нарушением сроков передачи объекта и качеством строительства, остаются актуальными. Выдача ключей собственникам не происходит автоматически после списания застройщиком средств с эскроу-счета. При нарушении срока передачи объекта дольщик по-прежнему вправе требовать неустойку в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.

Кроме того, в 2025 году были введены новые ограничения и правила, касающиеся взысканий за недостатки. Например, речь идет о лимите в 3% на взыскание за недостатки отделки, что может существенно ограничить возможности дольщиков по компенсации расходов на устранение дефектов. Эти изменения направлены на предотвращение злоупотреблений со стороны дольщиков, но одновременно могут ослабить их позиции в спорах с застройщиками. Актуальная судебная практика активно формируется по этим вопросам, балансируя между защитой прав потребителей и интересами застройщиков. Дольщикам необходимо внимательно следить за новыми разъяснениями Верховного Суда РФ и учитывать их при предъявлении требований.

Социально-экономические последствия реформы и риски монополизации рынка

Реформа ДДУ оказала значительное влияние не только на правовое регулирование, но и на социально-экономическую ситуацию в стране, изменив динамику рынка и структуру жилищного строительства.

Динамика рынка и рост стоимости жилья

Внедрение эскроу-счетов и проектного финансирования привело к существенной перестройке финансовых потоков в строительной отрасли. На 1 сентября 2025 года общий объем денежных средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу, превысил 7 трлн рублей. Это огромная сумма, свидетельствующая о доверии граждан к новой системе. По завершенным проектам с использованием эскроу-счетов было раскрыто более 2,4 млн таких счетов в 83 субъектах РФ, а сумма перечисленных с них средств застройщикам или банкам составила 13,7 трлн рублей. Показатели Банка России свидетельствуют о стабильном росте проектного финансирования в долевом жилищном строительстве с 2019 года. Портфель кредитов застройщикам на проектное финансирование превысил 9,3 трлн рублей по итогам II квартала 2025 года, продемонстрировав рост на 8% за квартал.

Однако эти позитивные изменения в части финансовой устойчивости рынка сопровождались и негативными последствиями для потребителей. Одним из наиболее прогнозируемых и, к сожалению, оправдавшихся последствий реформы стал рост стоимости жилья. Прогнозы в момент введения реформы варьировались от 10% до 40% из-за необходимости оплаты застройщиками процентов по кредитам проектного финансирования. Фактический рост цен значительно превысил эти прогнозы: по данным аналитиков, в большинстве российских городов-миллионников с момента введения эскроу-счетов (с середины 2019 года) по 2024 год рост цен на первичном рынке превысил 100%. Хотя этот рост обусловлен не только реформой, но и общими инфляционными процессами, льготными ипотечными программами и увеличением спроса, дополнительная кредитная нагрузка на застройщиков, безусловно, внесла свой вклад. В столице (Москве) доля сделок с первичной недвижимостью, заключенных с использованием эскроу-счетов, превысила 98% (по данным за восемь месяцев 2024 года), что подчеркивает повсеместное внедрение новой модели.

Риск монополизации рынка строительства

Введение проектного финансирования и требование о наличии аккредитации в уполномоченных банках создали новые барьеры для входа на рынок жилищного строительства. Существует обоснованный риск монополизации рынка крупными игроками, которые имеют более легкий доступ к банковскому проектному финансированию, тогда как «мелкие игроки» сталкиваются с трудностями в получении кредитов, либо получают их на менее выгодных условиях. Это потенциально может привести к снижению конкуренции, стагнации инноваций и дальнейшему росту цен на жилье.

Риск монополизации подтверждается актуальной статистикой. По состоянию на январь 2025 года на ТОП-10 крупнейших застройщиков России приходилось 19,27% от общего объема текущего жилищного строительства. В отдельных регионах ситуация еще более выраженная: например, в Москве доля ТОП-10 девелоперов существенно выше и составляет 53,9% (по данным на октябрь 2025 года). Такая концентрация рынка свидетельствует о серьезном изменении структуры отрасли, где крупные игроки укрепили свои позиции, а для небольших компаний выход на рынок или удержание на нем становится все более сложной задачей. Это ведет к сокращению числа застройщиков и, как следствие, уменьшению предложения на рынке, что также может влиять на рост цен. И что из этого следует? Без целенаправленных государственных мер по поддержке малых и средних застройщиков, рынок может окончательно превратиться в олигополию, что негативно скажется на доступности жилья и инновационном развитии отрасли.

Заключение и предложения по совершенствованию законодательства

Реформа правового регулирования долевого участия в строительстве жилья, основанная на внедрении эскроу-счетов и проектного финансирования, стала одним из самых значимых событий в российской юриспруденции и экономике последних десятилетий. Она принесла неоспоримые преимущества, главное из которых – беспрецедентная защита дольщиков от потери вложенных средств. Механизм эскроу-счетов практически свел на нет проблему «обманутых дольщиков» в её прежнем виде, переложив основные финансовые риски на банки и застройщиков.

Однако, как показал наш критический анализ, новая модель не лишена существенных недостатков и порождает новые вызовы. Ключевые выводы работы сводятся к следующему:

1. Защита дольщика: Новая система гарантирует сохранность средств дольщиков на эскроу-счетах, а также защиту АСВ в случае банкротства банка. Это главное достижение реформы.
2. Инфляционные риски: Проблема некомпенсационности эскроу-счетов приводит к потере покупательной способности средств дольщика из-за инфляции (около 8% годовых по состоянию на сентябрь 2025 года), что является доктринальным и экономическим недостатком системы.
3. Бремя застройщика: Проектное финансирование создает дополнительное финансовое обременение для застройщиков (средневзвешенная ставка 10,4% в I кв. 2025 г.), что в конечном итоге отражается на стоимости жилья.
4. Правоприменительные коллизии: Сохраняются проблемы, связанные с выбором дольщика при банкротстве застройщика, налоговыми аспектами (хотя повышение лимита УСН до 450 млн рублей частично снимает остроту проблемы) и вопросами неустойки и качества строительства.
5. Рост стоимости жилья: Фактический рост цен на первичном рынке (более 100% с 2019 по 2024 гг.) значительно превысил прогнозы, что частично обусловлено и новой моделью финансирования.
6. Риск монополизации: Наблюдается тенденция к концентрации рынка в руках крупных застройщиков (ТОП-10 занимают 19,27% рынка РФ и 53,9% в Москве на 2025 г.), что может снижать конкуренцию и усугублять проблему доступности жилья.

Для устранения выявленных правовых и экономических пробелов предлагаются следующие меры по совершенствованию законодательства:

1. Введение компенсационного механизма для эскроу-счетов: Рассмотреть возможность начисления процентов на средства, размещенные на эскроу-счетах, или механизм их индексации в соответствии с уровнем инфляции. Это могло бы быть реализовано за счет части прибыли банков-эскроу-агентов или специальных государственных субсидий, что позволит компенсировать дольщикам потерю покупательной способности их средств.
2. Уточнение ответственности банка-кредитора: Детально регламентировать ответственность банка-кредитора за надлежащий контроль целевого использования средств проектного финансирования. В случае выявления фактов нецелевого расходования или халатности, приводящих к срыву сроков строительства, банк должен нести соразмерную ответственность, что повысит его мотивацию к эффективному контролю.
3. Повышение прозрачности выбора при банкротстве: Разработать четкие методические рекомендации для дольщиков по оценке рисков при выборе между возвратом средств с эскроу-счета и вступлением в реестр требований о передаче помещения. Возможно создание государственных консультационных центров, предоставляющих независимую оценку перспектив достройки объекта.
4. Меры по стимулированию конкуренции: Разработать комплекс мер поддержки для средних и малых застройщиков, чтобы обеспечить им доступ к проектному финансированию на сопоставимых условиях с крупными игроками. Это может включать государственные гарантии, субсидирование процентных ставок или упрощение процедур аккредитации.
5. Дополнительная защита от инфляции для дольщиков: Помимо процентных начислений, можно рассмотреть механизмы государственного субсидирования части инфляционных потерь дольщиков, в особенности для тех, кто приобретает жилье в рамках социальных программ.

Принятие этих мер позволит не только сохранить достигнутые успехи в защите прав дольщиков, но и минимизировать негативные социально-экономические последствия реформы, обеспечив более сбалансированное и устойчивое развитие рынка жилищного строительства в России.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации от 12 дек. 1993 г. // Рос. газ. — 1993. — 25 дек. — № 237.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации: Кодекс Рос. Федерации от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 23.07.2008) // Рос. газ. – 2005. – 12 янв. — № 1.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Кодекс Рос. Федерации от 29 дек. 2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 30.12.2008) // Рос. газ. – 2004. – 30 дек. — № 290.
4. Земельный кодекс Российской Федерации: Кодекс Рос. Федерации от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 24.07.2009) // Рос. газ. – 2001. – 30 окт. — № 211-212.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья: Кодекс Рос. Федерации от 26 нояб. 2001 г. № 146-ФЗ (ред. от 30.06.2008) // Рос. газ. – 2001. – 28 нояб. — № 233.
6. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть первая от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ (ред. от 19.07.2009) // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 1998. — № 31. — Ст. 3824.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Кодекс Рос. Федерации от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 1996. — № 5. — Ст. 410.
8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Кодекс Рос. Федерации от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
9. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон от 30 дек. 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2005. — № 1 (часть 1). — Ст. 40.
10. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федер. Закон от 25 февр. 1999 г. № 39-ФЗ (ред. от 24.07.2007) // Рос.газ. – 1999. – 4 марта. — № 41-42.
11. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федер. закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Российская газета. – 1998. – 22 июля. — № 137.
12. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федер. закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Рос. газ. – 1997. – 30 июля. — № 145.
13. О рынке ценных бумаг: Федер. закон от 22 апр. 1996 г. № 39-ФЗ (ред. от 30.12.2008) // Рос. газ. – 1996. – 25 апр. — № 79.
14. О защите прав потребителей: Закон Рос. Федерации от 07 февр. 1992 г. № 2300-1 (ред. от 23.07.2008) // Собр. законодательства Рос. Федерации.- 1996. — № 3. — Cт. 140.
15. О выпуске и обращении жилищных сертификатов: Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 (ред. от 24.08.2004) // Рос. газ. – 1994. – 15 июня. — № 111.
16. О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика: Постановление Правительства РФ от 21 апр. 2006 г. № 233 (ред. от 16.01.2007) // Российская газета. – 2006. — 3 мая. — № 92.
17. О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (вместе с «Правилами представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»): Постановление Правительства РФ от 27 окт. 2005 г. № 645 (ред. от 03.04.2008) // Рос. газ. – 2005. – 09 нояб. — № 250.
18. Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества: Приказ Минюста РФ от 09 июня 2005 г. № 82 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2005. – 4 июля. — № 27.
19. Об утверждении стандартов эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг: Приказ ФСФР РФ от 25 янв. 2007 г. № 07-4/пз-н (ред. от 12.08.2008) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2007. – 18 июня. — № 25.
20. Разъяснения Минфина РФ от 25 марта 2008 г. № 03-07-10/02 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].
21. Послание Президента Российской Федерации Путина В.В. Федеральному Собранию от 10 мая 2006 г. [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].
22. Дело № Ф09-2077/09-С1 по делу № А60-26516/2008-С5: Постановление ФАС Уральского округа от 14 апр. 2009 г. [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].
23. Дело № Ф03-А04/07-2/290: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23 марта 2007 г. [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].
24. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2003. — № 2.
25. Дело № 11-В03пр-7: Определение Верховного Суда РФ от 21 февр. 2003 г. [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].
26. Дело № 11-В99-15: Определение Верховного Суда РФ от 27 июля 1999 г. [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].
27. Апполонов, А. О. Договор долевого финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами / А. О. Апполонов, И. А. Еремичев, Э. Л. Страунинг. — М.: Щит-М, 2003. – 78 с.
28. Афонина, А. В. Права потребителей в сфере строительства жилья / А. В. Афонина // Жилищное право. — 2007. — № 9. – С. 45 – 48.
29. Бобровникова, М. А. Договор участия в долевом строительстве / М. А. Бобровникова // Журнал российского права. – 2006. — № 1. – С. 16 -20.
30. Бербеков, А. Х. Проблемы определения качества результата работ по договору строительного подряда / А. Х. Бербеков // Нотариус. — 2007. — № 4. – С. 15.
31. Вешняков, С. Что в законе хорошо и что в законе плохо / С. Вешняков // Квадратный метр. — 2005. — № 13. – С. 23 -27.
32. Гришаев, С. П. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации / С. П. Гришаев [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].
33. Демехин, А. И. Актуальные проблемы применения Закона об участии в долевом строительстве добросовестными застройщиками // Юрист. – 2009. — № 2. – С. 14 – 20.
34. Донских, Е. Г. Форма договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов и проблемы государственной регистрации / Е. Г. Донских // Нотариус. – 2009. — № 1. – С. 15 – 20.
35. Згонникова, Е. П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов: Автореф. диссер. канд.юрид. наук / Е. П. Згонникова. — Воллгоград, 2006. – 24 с.
36. Кайль, А. Н. Долевое строительство. Как не дать себя обмануть / А. Н. Кайль. – М.: Издательство «Омега-Л», 2008. – 454 с.
37. Капица, О. Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Диссер. канд. юрид. наук / О. Л. Капица. — Краснодар, 2005. – 228 с.
38. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая). — М., 2006. – 745 с.
39. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (части первой) / О. Н. Садиков [и др.]; под ред. О. Н. Садикова. – М., 2006. — 931 с.
40. Кашеварова, Ю. Н. Применение Закона «О защите прав потребителей» к договорам инвестирования строительства жилья // Комментарий судебной практики. Выпуск 9 / Под ред. К. Б. Ярошенко. — М., 2004. – С. 56 – 67.
41. Кияшко, В. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте / В. Кияшко // Право и экономика. — 2004. — № 5. – С. 22 – 26.
42. Кузьминский, О. Стройка в правовом поле / О. Кузьминский, М. Семенов // Коммерсант. — 2005. — № 71. — С. 32 – 38.
43. Ласковый, В. А. Защита прав потребителя в инвестиционных правоотношениях / В. А. Ласковый // Право и политика. — 2004. — № 10. – С. 54 – 59.
44. Ломидзе, О. Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России / О. Г. Ломидзе. — СПб.: Юридический центр Пресс, 2003. – 279 с.
45. Маковская, А. Договор участия в долевом строительстве / А. Маковская // Хозяйство и право. — 2005. — № 5. — С. 25 – 42.
46. Макаров, О. В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: природа, сущность, проблемы регулирования / О. В. Макаров // Гражданское право. – 2008. — № 3. – С. 14 – 20.
47. Майборода, Т. Ю. Становление конструкции договора участия в долевом строительстве в российском правопорядке / Т. Ю. Майборода // Сборник докладов «Актуальные проблемы Российского права XXI век». — Курган, 2005. — С. 136 – 145.
48. Майборода, Т. Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. диссер. канд. юрид. наук / Т. Ю. Майборода. — Екатеринбург, 2007. – 25 с.
49. Маковская, А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве / А. Маковская // Хозяйство и право. — 2005. — № 9. — С. 13 – 20.
50. Новый закон о долевом строительстве // Недвижимость и цены. — 2005. — № 3. – С. 4 – 8.
51. Панова, О. Цель договора инвестирования строительства жилья физическими лицами и Закон «О защите прав потребителей» / О. Панова // Юрист. — 2005. — № 1. – С. 17 – 20.
52. Романец, Ю. В. Возмездность гражданских договоров / Ю. В. Романец // Законодательство. — 1999. — № 1. – С. 56 – 59.
53. Романец, Ю. В. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? / Ю. В. Романец // Хозяйство и право. — 2000. — № 5. — С. 77 – 79.
54. Смирнов, В. Т. Общее учение о деликтных обязательствах в советском гражданском праве / В. Т. Смирнов, А. А. Собчак. — Л., 1983. – 312 с.
55. Скловский, К. И. Собственность в гражданском праве / К. И. Скловский. — М.: Дело, 2000. – 785 с.
56. Тархова, О. Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Автореф. диссер. канд. юрид. Наук / О. Ю. Тархова. — Ростов-на-Дону, 2006. – 24 с.
57. Тюрина, А. В. Взаимоотношения участников долевого строительства / А. В. Тюрина // Экономико-правовой бюллетень. – 2007. — № 5. – С. 44 – 48.
58. Трапезников, В. А. Судебная практика, связанная с инвестиционной деятельностью в капитальном строительстве / В. А. Трапезников // Арбитражный и гражданский процесс. — 2005. — № 10. – С. 23 -25.
59. «В России сформируется новая категория обманутых дольщиков»: слабые места механизма эскроу-счетов. URL: https://www.novostroy.ru/articles/mneniya/v-rossii-sformiruetsya-novaya-kategoriya-obmanutykh-dolschikov-slabye-mesta-mekhanizma-eskrou-schetov/ (дата обращения: 06.10.2025).
60. Доля ДДУ с эскроу в столице приблизилась к 100%. URL: https://www.novostroy.ru/articles/news/dolya-ddu-s-eskrou-v-stolitse-priblizilas-k-100/ (дата обращения: 06.10.2025).
61. Как застройщики находят лазейки в системе эскроу-счетов? URL: https://www.novostroy.ru/articles/mneniya/kak-zastroyschiki-nakhodyat-lazeyki-v-sisteme-eskrou-schetov/ (дата обращения: 06.10.2025).
62. Когда застройщик может списать средства с эскроу и выдать ключи собственникам? URL: https://www.novostroy.ru/articles/mneniya/kogda-zastroyschik-mozhet-spisat-sredstva-s-eskrou-i-vydat-klyuchi-sobstvennikam/ (дата обращения: 06.10.2025).
63. Количество счетов эскроу в долевом строительстве продемонстрировали положительную динамику в апреле. URL: https://www.novostroy.ru/articles/news/kolichestvo-schetov-eskrou-v-dolevom-stroitelstve-prodemonstrirovali-polozhitelnuyu-dinamiku-v-aprele/ (дата обращения: 06.10.2025).
64. НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ СЧЕТА-ЭСКРОУ. URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=38167735 (дата обращения: 06.10.2025).
65. Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика. URL: https://www.novostroy.ru/articles/mneniya/raschety-po-ddu-cherez-eskrou-schet-glazami-dolschika/ (дата обращения: 06.10.2025).
66. Семинар «Строительство: все изменения 2025-2026 гг. Бухгалтерская и налоговая отчетность застройщиков и подрядчиков». URL: https://www.hse.ru/announcements/689033283.html (дата обращения: 06.10.2025).
67. ЦБ: количество счетов эскроу в долевом строительстве в феврале выросло на 11 тыс. URL: https://www.interfax.ru/business/758063 (дата обращения: 06.10.2025).
68. Эскроу счет в долевом строительстве – обеспечение обязательств застройщика перед дольщиком при покупке квартир в новостройках по ФЗ-214. URL: https://www.novostroy.ru/articles/mneniya/eskrou-schet-v-dolevom-stroitelstve-obespechenie-obyazatelstv-zastroyschika-pered-dolschikom-pri-pokupke-kvartir-v-novostroikakh-po-fz-214/ (дата обращения: 06.10.2025).
69. Эскроу-счета: что это и зачем нужны в долевом строительстве в 2025. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/eskrou-scheta-chto-eto-i-zachem-nuzhny-v-dolevom-stroitelstve/ (дата обращения: 06.10.2025).
70. Финансирование долевого строительства. Банк России. URL: https://www.cbr.ru/statistics/finr/fonds/fond-dolevoe/ (дата обращения: 06.10.2025).