Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства в Российской Федерации: комплексный анализ для дипломной работы

95 тысяч исков ежегодно. Именно столько заявлений рассматривают суды, когда речь заходит о земельных спорах в Российской Федерации. Эта цифра, отражающая данные за 2021-2022 годы, красноречиво свидетельствует о критической важности и сложности правового регулирования в данной сфере, особенно когда речь идет о предоставлении земельных участков для строительства.

Введение

В эпоху стремительных градостроительных преобразований и непрерывного развития инфраструктуры, вопрос предоставления земельных участков для строительства в Российской Федерации приобретает не только экономическое, но и глубокое социальное, а подчас и политическое измерение. Земля, как фундамент любой хозяйственной деятельности и жизнедеятельности общества, требует исключительной точности и прозрачности в правовом регулировании. Однако динамика развития законодательства, вызванная как внутренними потребностями страны, так и глобальными трендами, постоянно ставит перед юристами и практиками новые вызовы. Актуальность темы обусловлена не только непрерывным потоком нормативных изменений, но и необходимостью обеспечить баланс интересов государства, инвесторов и граждан, а также эффективное и рациональное использование ограниченного земельного ресурса. Зачастую сложности правоприменения, коллизии норм и неоднозначная судебная практика приводят к затягиванию инвестиционных проектов, росту административных барьеров и возникновению земельных споров.

Целью настоящей дипломной работы является проведение комплексного и всестороннего анализа правового регулирования предоставления земельных участков для строительства в Российской Федерации на современном этапе. Для достижения этой цели ставятся следующие задачи:

1. Определить фундаментальные принципы и правовые основы регулирования земельных отношений в контексте строительства.
2. Выявить компетенцию органов государственной власти и местного самоуправления, а также детально рассмотреть процедуры их взаимодействия.
3. Подробно описать правовое регулирование и практическое применение порядка предоставления земельных участков как с предварительным согласованием, так и без него.
4. Проанализировать основные проблемы, коллизии и пробелы, возникающие в современном земельном и градостроительном законодательстве РФ при предоставлении участков для строительства.
5. Обобщить актуальную судебную практику по спорам, связанным с предоставлением земельных участков, и определить ее влияние на правоприменение.
6. Исследовать изменения в законодательстве о комплексном развитии территорий (КРТ) и их влияние на новые подходы к предоставлению земельных участков для строительства.
7. Сформулировать предложения по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики в рассматриваемой сфере.

Предметом исследования выступают общественные отношения, возникающие в процессе предоставления земельных участков для целей строительства в Российской Федерации. Объектом исследования является система нормативных правовых актов Российской Федерации, судебная практика и доктринальные подходы, регулирующие указанные отношения.

Структура работы разработана таким образом, чтобы последовательно раскрыть заявленные цели и задачи. Она включает в себя введение, четыре главы, посвященные теоретическим основам, процедурным аспектам, проблемам и судебной практике, а также новейшему институту КРТ, и заключение с выводами и предложениями. Такой подход позволит создать максимально полный и авторитетный материал, который будет полезен как студентам и аспирантам юридических вузов, так и практикующим специалистам в области земельного и градостроительного права.

Глава 1. Теоретико-правовые основы и принципы регулирования земельных отношений при строительстве

В основе любого правового регулирования лежат основополагающие идеи и концепции, формирующие каркас для конкретных норм и процедур. Земельные отношения, в силу своей уникальной природы и социальной значимости, опираются на фундаментальные принципы, которые выходят за рамки простого набора правил. Понимание этих принципов и исторической эволюции законодательства позволяет не только разобраться в текущем состоянии дел, но и прогнозировать будущие изменения, а также эффективно применять правовые нормы.

Понятие и сущность правового регулирования предоставления земельных участков для строительства

Для начала углубленного анализа необходимо четко обозначить терминологические рамки. В контексте нашей дипломной работы, ключевыми понятиями, образующими фундамент для дальнейшего исследования, являются «земельный участок», «строительство» и «правовое регулирование».

Земельный участок в Российской Федерации — это не просто абстрактная часть земной поверхности, но строго определенный объект гражданских и земельных прав. Его уникальность заключается в том, что он представляет собой часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Эти границы подлежат кадастровому учету, что делает участок индивидуализированным и пригодным для оборота. Важно отметить его неотъемлемые характеристики:

• Неделимость: Земельный участок, как правило, не может быть произвольно разделен на несколько частей без соблюдения установленных законом процедур и требований (например, к минимальной площади, ширине).
• Неперемещаемость: В отличие от движимого имущества, земельный участок неотделим от своей физической локации.
• Пространственный базис: Он служит основой для размещения любых объектов капитального строительства, что придает ему особую ценность и определяет специфику его правового режима.

В контексте строительства, земельный участок выступает не просто как территория, но как фундамент и ресурс для возведения объектов капитального строительства. Это накладывает на него специфические правовые требования и обременения, такие как целевое назначение и вид разрешенного использования (ВРИ), которые жестко регламентируются Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) и Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ).

Строительство — это не одномоментный акт, а сложный, многостадийный процесс, охватывающий весь жизненный цикл объекта капитального строительства. Согласно Градостроительному кодексу РФ, это деятельность по созданию зданий, строений, сооружений, их реконструкции, расширению, техническому перевооружению, ремонту, а также сносу. С юридической точки зрения, эта деятельность включает:

• Инженерные изыскания: Исследования природных условий и техногенных воздействий.
• Проектирование: Разработка проектной документации.
• Непосредственное возведение: Строительно-монтажные работы.
• Ввод в эксплуатацию: Процедура подтверждения соответствия построенного объекта проекту и нормам.

Для осуществления каждого из этих этапов необходимо наличие юридически оформленного права на использование земельного участка. Важно подчеркнуть, что понятие «строительство» охватывает не только возведение жилых зданий (индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), многоквартирные дома), но и промышленных объектов, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, социального назначения. Такое разнообразие целей строительства обусловливает многообразие правовых режимов и процедур предоставления земельных участков.

Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства — это комплексная система установленных государством норм, правил, процедур и принципов, определяющих порядок и условия возникновения, изменения и прекращения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления строительной деятельности. Сущность этого регулирования заключается в достижении стратегического баланса между:

• Публичными интересами: Государство обеспечивает рациональное и эффективное использование земельных ресурсов, соблюдение градостроительных, экологических, санитарных норм, а также развитие инфраструктуры и решение социальных задач.
• Частными интересами: Создание благоприятных условий для реализации инвестиционных проектов, развитие предпринимательства и удовлетворение потребностей граждан в жилье и иных объектах.

Таким образом, правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства является механизмом управления земельными ресурсами, который включает в себя не только процедурные аспекты оформления прав, но и принципы использования, меры ответственности за нарушения и механизмы разрешения возникающих споров.

Конституционные основы и иерархия нормативно-правовых актов

Система правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации выстроена по строго иерархическому принципу, на вершине которой находится Конституция РФ. Она не просто является основным законом, но и закладывает фундаментальные положения, из которых произрастает всё земельное законодательство, определяя его основные векторы и гарантии.

Конституция РФ как краеугольный камень земельного права:

• Статья 9 Конституции РФ провозглашает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Это не просто декларативная норма, а программное положение, обладающее высшей юридической силой. Оно предопределяет требование рационального и эффективного использования, а также бережной охраны земли как важнейшей части природы, природного ресурса, используемого в качестве средства производства и основы осуществления любой хозяйственной деятельности. Это требование адресовано государству, его органам, гражданам и является базовым для всего законодательного регулирования, обязывая всех участников правоотношений действовать в интересах сохранения и приумножения этого национального достояния.
• Статья 36 Конституции РФ гарантирует гражданам и их объединениям право иметь землю в частной собственности. Этот принцип частной собственности на землю стал одним из важнейших завоеваний постсоветского периода. Однако Конституция устанавливает и принципиально важные ограничения: владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Таким образом, частная собственность на землю не является абсолютной и подчинена публичным интересам. Конституционная характеристика земли как особого рода товара и недвижимости предопределяет необходимость гармоничного взаимодействия норм земельного и гражданского законодательства. Кроме того, статья 36 прямо указывает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона, что подчеркивает исключительную роль федерального законодателя в формировании основных правил.
• Статья 72 Конституции РФ относит регулирование земельных отношений к предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ. Это означает, что вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничение государственной собственности, природопользование, охрана окружающей среды и земельное законодательство находятся в сфере компетенции как федеральных органов, так и органов государственной власти субъектов РФ. По предметам совместного ведения издаются федеральные законы, и в соответствии с ними принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Этот подход позволяет учитывать региональную специфику и потребности, но требует тщательной координации и предотвращения коллизий между актами различных уровней.

Иерархия нормативно-правовых актов, регулирующих предоставление земельных участков для строительства:

На основе конституционных положений выстраивается многоуровневая система законодательства:

1. Федеральные конституционные законы: Имеют высшую юридическую силу после Конституции РФ и регулируют наиболее важные аспекты государственного устройства и функционирования. Хотя они прямо не регулируют земельные отношения, их положения могут косвенно влиять на процесс (например, через нормы о судебной системе).
2. Федеральные законы, включая кодексы:
   • Земельный кодекс РФ (ЗК РФ): является центральным и наиболее объемным источником земельного права. Он устанавливает основные положения о предоставлении земельных участков, их целевом назначении, категориях земель, формах собственности, обороте. Особое значение для строительства имеет Глава V.1 ЗК РФ (статьи 39.1 – 39.20), которая была существенно дополнена Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ (вступил в силу с 1 марта 2015 г.) и детально регулирует предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Статья 30 ЗК РФ, в частности, устанавливает условия передачи незастроенных (свободных) земельных участков для строительства.
   • Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ): регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, строительству и реконструкции. Он тесно взаимодействует с ЗК РФ, определяя, какие виды строительства допустимы на конкретном земельном участке в соответствии с его градостроительным регламентом.
   • Гражданский кодекс РФ (ГК РФ): регулирует общие положения о праве собственности, аренде, купле-продаже недвижимости, а также устанавливает общие правила заключения договоров, применимые к сделкам с земельными участками.
   • Другие федеральные законы: «О государственной регистрации недвижимости» (регулирует учет и регистрацию прав), «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О защите конкуренции» (влияет на порядок проведения торгов), «О комплексном развитии территорий» (новейший акт, кардинально меняющий подходы к застройке).
3. Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ: Эти подзаконные акты детализируют и конкретизируют положения федеральных законов. Например, Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300 утверждает перечень объектов, размещение которых может осуществляться на публичных землях без предоставления участков. Постановление Правительства РФ от 21.03.2023 г. № 440 дополнило этот перечень, расширив возможности для строительства без формального оформления земельных прав для некоторых временных объектов.
4. Акты федеральных органов исполнительной власти: Приказы министерств и ведомств (например, Минстроя, Росреестра) устанавливают административные регламенты, формы документов, методические рекомендации, обеспечивая единообразное применение законодательства.
5. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ: В соответствии со статьей 72 Конституции РФ, субъекты РФ принимают собственные законы, которые регулируют земельные отношения в пределах их компетенции и не противоречат федеральному законодательству. Например, законы субъектов РФ могут устанавливать перечень случаев, когда предоставление земельных участков осуществляется исключительно на торгах, или определять порядок предоставления земель для жилищного строительства.
6. Нормативные правовые акты муниципальных образований: На местном уровне принимаются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), регламенты предоставления государственных услуг, которые непосредственно влияют на процесс предоставления и использования земельных участков для строительства в конкретном населенном пункте.

Эта многоуровневая иерархическая система призвана обеспечить комплексное и детальное регулирование, однако ее сложность требует от специалистов постоянного отслеживания изменений и тщательного анализа всех действующих нормативных актов.

Эволюция законодательного регулирования предоставления земельных участков для строительства: от пробелов к системным изменениям

История земельного законодательства Российской Федерации в части предоставления участков для строительства — это путь постоянного поиска баланса между публичными интересами, стимулированием экономического развития и защитой прав граждан. До середины 2010-х годов эта сфера страдала от значительных системных пробелов, которые порождали правовую неопределенность, административный произвол и многочисленные конфликты.

Период до 2015 года: Эпоха пробелов и хаоса

После принятия Земельного кодекса РФ в 2001 году, несмотря на его прогрессивность, многие аспекты предоставления земельных участков оставались нерегулируемыми или регулировались фрагментарно. Это приводило к следующим проблемам:

• Отсутствие единого федерального регламента документооборота: Это создавало значительные барьеры при изъятии или передаче земельных участков для государственных или муниципальных нужд, усложняя реализацию крупных проектов и провоцируя судебные споры.
• Пробелы в регулировании земельных торгов: Законодательство не содержало четких и унифицированных правил проведения конкурсов и аукционов по предоставлению земельных участков. Это создавало почву для коррупции, недобросовестной конкуренции и снижало инвестиционную привлекательность. Существовали «серые» схемы получения земли, минуя конкурентные процедуры.
• «Арендная ловушка» для ИЖС: Распространенной практикой было предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в аренду с последующим правом переоформления в собственность после возведения дома. Эта схема, задуманная как стимул, на практике часто приводила к затягиванию сроков, дополнительным затратам и усложнению процесса для граждан, желающих построить собственный дом.
• Недостаточная прозрачность процедур: Отсутствие четких сроков, перечней документов, оснований для отказа или согласования создавало условия для субъективных решений чиновников и делало процесс непредсказуемым.
• Конфликты между земельным и градостроительным законодательством: Недостаточная согласованность норм ЗК РФ и ГрК РФ создавала коллизии, затрудняя комплексное развитие территорий.

Переломный момент: Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ

Ключевым этапом в преодолении этих проблем стало принятие Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», который вступил в силу с 1 марта 2015 года. Этот закон стал настоящей вехой, кардинально изменив подходы к предоставлению земельных участков из публичной собственности. Его основные достижения:

• Систематизация процедур: В ЗК РФ была введена новая Глава V.1 (статьи 39.1 – 39.20), которая установила единые, четкие и максимально регламентированные правила предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это значительно снизило возможности для административного произвола.
• Приоритет торгов: Законом был закреплен приоритет предоставления земельных участков для строительства через аукционы, что должно было обеспечить конкуренцию, прозрачность и справедливое ценообразование. Одновременно были четко определены исчерпывающие случаи, когда участок может быть предоставлен без торгов.
• Институт предварительного согласования: Введена процедура предварительного согласования предоставления земельного участка (ст. 39.15 ЗК РФ), что позволило заявителям заранее согласовывать возможность получения участка, который еще не образован, или требует уточнения границ. Это снизило риски для инвесторов и граждан.
• Ограничение дискреции: Закон четко прописал основания для отказа в предоставлении земельного участка, сделав эти решения мотивированными и предсказуемыми.
• Упрощение некоторых процедур: Для ряда социально значимых целей (например, для многодетных семей, фермерских хозяйств) были упрощены процедуры получения земельных участков без проведения торгов.

Динамика изменений после 2015 года:

После принятия ФЗ № 171-ФЗ, законодательство продолжило развиваться, адаптируясь к новым вызовам и потребностям:

• Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (КРТ) стал еще одним революционным шагом, изменив парадигму освоения застроенных и незастроенных территорий. Он ввел понятие КРТ, заменившее менее эффективное комплексное и устойчивое развитие территорий (КУРТ).
• Федеральный закон от 25.12.2023 № 627-ФЗ и Федеральный закон от 26.12.2024 № 486-ФЗ (вступает в силу с 1 марта 2025 года) продолжили совершенствовать механизм КРТ, направленные на сокращение инвестиционно-строительного цикла, упрощение процедур и повышение гибкости в планировании.
• Постановления Правительства РФ (например, № 1300 от 2014 г. и № 440 от 2023 г.) расширяют перечни объектов, которые могут быть размещены на публичных землях без предоставления участков, что является важным шагом к упрощению бюрократических процедур для некоторых видов строительства.

Таким образом, эволюция законодательства о предоставлении земельных участков для строительства демонстрирует последовательное движение от хаотичного и фрагментарного регулирования к более системному, прозрачному и предсказуемому механизму. Однако этот процесс не завершен, и новые вызовы, такие как необходимость ускорения строительства, цифровизация процедур и решение проблем ветхого жилья, продолжают стимулировать дальнейшее совершенствование правовой базы.

Принципы предоставления земельных участков для строительства

Принципы земельного права, а в частности принципы предоставления земельных участков для строительства, являются основополагающими идеями, которые пронизывают все нормы законодательства и определяют логику правоприменения. Они служат ориентирами как для законодателя, так и для правоприменителя, обеспечивая справедливость, рациональность и эффективность использования земельных ресурсов.

1. Принцип целевого назначения земель: Этот принцип является краеугольным камнем российского земельного права и одним из старейших в его истории. Он означает, что каждый земельный участок должен использоваться строго в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель (например, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности) и установленным для него видом разрешенного использования (ВРИ) (например, для индивидуального жилищного строительства, для размещения объектов торговли, для сельскохозяйственного производства). Это обеспечивает рациональное зонирование территорий и предотвращает хаотичную застройку. Например, земли сельскохозяйственного назначения не могут быть произвольно использованы для строительства многоквартирных домов, а земли, предназначенные для ИЖС, не могут быть застроены промышленными объектами. Нарушение целевого назначения или ВРИ влечет за собой административную ответственность (штрафы) и может стать основанием для принудительного прекращения прав на земельный участок (например, изъятия). Этот принцип является инструментом государственного регулирования и контроля за использованием важнейшего природного ресурса, защищая интересы общества в целом.

2. Принцип платности землепользования: Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ, любое использование земли в Российской Федерации является платным. Этот принцип реализуется через различные формы платежей:

   • Земельный налог: Обязательный платеж для собственников земельных участков.
   • Арендная плата: Взимается за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, на основании договора аренды.
   • Выкупная стоимость: Цена, уплачиваемая при приобретении земельного участка в собственность из публичных земель.

   Принцип платности имеет несколько важных функций:

   • Фискальная: Пополнение бюджетов разных уровней, что позволяет финансировать государственные и муниципальные программы, включая развитие инфраструктуры.
   • Регулирующая: Стимулирование эффективного и рационального использования земли, поскольку пользователи заинтересованы извлекать из участка максимальную выгоду, чтобы покрыть расходы на его использование.
   • Компенсационная: Возмещение обществу за использование ценного, ограниченного ресурса.

   Исключения из этого принципа (например, безвозмездное срочное пользование) строго регламентированы законом и, как правило, связаны с особыми социальными, государственными или муниципальными задачами (например, предоставление земли многодетным семьям или для размещения объектов социальной инфраструктуры).

3. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: Этот принцип, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, является одним из ключевых в регулировании оборота недвижимости. Он означает, что земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (иногда называемый принцип «единого объекта недвижимости») рассматриваются как единое целое. При переходе прав на здание, сооружение или объект незавершенного строительства одновременно переходят и права на земельный участок (или его часть), необходимый для их использования. Иными словами, нельзя продать дом, не решив вопрос с землей под ним, и наоборот. Этот принцип направлен на:

   • Упрощение оборота недвижимости: Предотвращает раздельное владение землей и строениями, что часто приводило к конфликтам.
   • Предотвращение возникновения конфликтных ситуаций: Исключает ситуации, когда собственник строения не имеет прав на землю под ним.
   • Обеспечение стабильности прав: Создает ясную правовую основу для всех участников рынка недвижимости.

4. Принцип приоритета охраны земель: Данный принцип, также закрепленный в статье 1 ЗК РФ, подчеркивает экологическую, социальную и экономическую ценность земли как природного объекта. Он означает, что меры по охране земель должны иметь приоритет над мерами по их использованию. При осуществлении любой деятельности, включая строительную, обязательным является соблюдение экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных требований, направленных на предотвращение деградации земель, загрязнения почв и водных объектов, сохранение биоразнообразия. Этот принцип обязывает застройщиков проводить необходимые экологические экспертизы, предусматривать мероприятия по рекультивации нарушенных земель и минимизировать негативное воздействие на окружающую среду.

5. Принцип государственного регулирования оборота земель: Государство, через систему нормативных актов и уполномоченных органов, устанавливает особый правовой режим для земель различных категорий, определяет порядок их предоставления, изъятия, использования и охраны. Это выражается в:

   • Строгом контроле: За соблюдением земельного законодательства, проведении государственного земельного надзора.
   • Установлении ограничений: На оборот отдельных категорий земель (например, земель особо охраняемых природных территорий, земель лесного фонда, земель, предназначенных для государственных нужд).
   • Разграничении государственной собственности: Четкое определение того, какие земли находятся в федеральной, региональной или муниципальной собственности.

6. Принцип участия граждан и общественных организаций в решении вопросов, касающихся земли: Этот принцип, хотя и не всегда явно выраженный в процедурах предоставления, становится все более значимым, особенно в контексте публичных слушаний по градостроительной документации и комплексного развития территорий. Он обеспечивает прозрачность и учет общественного мнения при принятии решений, затрагивающих земельные ресурсы.

Эти принципы не просто декларативны; они являются основой для формирования конкретных норм и процедур, обеспечивая системность и последовательность в правовом регулировании земельных отношений при строительстве. Они пронизывают как Земельный кодекс РФ, так и Градостроительный кодекс РФ, являясь методологической основой для их применения.

Глава 2. Компетенция и процедурные аспекты предоставления земельных участков

Эффективность и предсказуемость строительного процесса напрямую зависят от четкости определения компетенции органов власти и безукоризненного соблюдения процедурных аспектов предоставления земельных участков. В Российской Федерации эта сфера регулируется на нескольких уровнях, что требует от участников рынка глубокого понимания всех тонкостей.

Субъекты, уполномоченные на распоряжение земельными участками

Распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, является исключительной прерогативой специально уполномоченных органов власти. Их компетенция строго разграничена в соответствии с принципом разграничения государственной собственности на землю, что обеспечивает прозрачность и подотчетность в процессе управления земельными ресурсами.

1. На федеральном уровне:

   • Основным органом, на который возложены полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество). Его деятельность охватывает широкий спектр функций: от предоставления земельных участков для федеральных государственных нужд и проведения торгов до заключения договоров аренды и купли-продажи. Компетенция Росимущества распространяется на земли, которые прямо отнесены к федеральной собственности федеральными законами, а также на земли, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, когда это прямо предусмотрено федеральным законодательством или решениями Правительства РФ. Примером может служить предоставление участков для размещения объектов обороны и безопасности, федеральных трасс или особо охраняемых природных территорий федерального значения.

2. На региональном уровне:

   • Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, осуществляют исполнительные органы государственной власти субъектов РФ. Названия таких органов могут значительно варьироваться в зависимости от региональной специфики. Например, в Санкт-Петербурге эти функции традиционно возложены на Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) или аналогичные департаменты и управления. Их компетенция распространяется на земли, разграниченные в собственность субъекта РФ, а также на значительную часть земель, государственная собственность на которые не разграничена, в городах федерального значения и административных центрах субъектов РФ. Региональное законодательство, такое как Закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43, детально регламентирует порядок предоставления объектов недвижимости для строительства и реконструкции, а также определяет конкретные уполномоченные органы и процедуры, адаптированные к региональным условиям.

3. На муниципальном уровне:

   • Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляются органами местного самоуправления. Как правило, это администрации муниципальных районов и городских округов, либо их специализированные структурные подразделения, такие как комитеты или управления по земельным ресурсам. Они занимаются предоставлением земель для нужд местного значения, индивидуального жилищного строительства, развития муниципальной инфраструктуры.
   • Особую роль органы местного самоуправления играют в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В таких случаях, распоряжение этими землями, как правило, осуществляют органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов, если иное не предусмотрено законодательством РФ. Это положение имеет огромное практическое значение, поскольку значительная часть земель, вовлекаемых в оборот для строительства, изначально находится именно в неразграниченной государственной собственности, и именно муниципальные органы чаще всего являются первой инстанцией для заявителей.

Процедура взаимодействия и общие правила:

Статьи 29-32 Земельного кодекса РФ устанавливают общие положения о предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности на основании решения исполнительных органов власти или органов местного самоуправления.

Общий принцип — торги: По общему правилу, предусмотренному статьями 39.3 и 39.6 ЗК РФ, предоставление земельных участков для строительства из государственной или муниципальной собственности осуществляется на торгах. Продажа земельных участков осуществляется на аукционах (ст. 39.3 ЗК РФ), а договор аренды заключается также по результатам аукциона (ст. 39.6 ЗК РФ). Такой подход направлен на обеспечение конкуренции, прозрачности и максимизацию доходов бюджета.

Исключения из общего правила: Однако законодательство предусматривает обширный перечень исключений, когда земельные участки могут быть предоставлены без проведения торгов. Эти исключения, подробно перечисленные в ЗК РФ, включают, например, предоставление участков для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, для объектов инфраструктуры, а также отдельным категориям граждан (например, многодетным семьям). Эти случаи будут детально рассмотрены в следующем разделе.

Инициатива органа власти: Если земельный участок предоставляется по инициативе органа местного самоуправления, уполномоченный орган выполняет ряд подготовительных работ:

• Обеспечивает проведение кадастровых работ по формированию участка.
• Получает технические условия подключения будущих объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

После принятия решения о п��едоставлении земельного участка (в аренду или собственность) и подготовки соответствующего проекта договора (аренды или купли-продажи), уполномоченный орган обязан в течение 30 дней принять решение и направить проект договора заявителю. Заявитель, в свою очередь, обязан подписать и представить проекты договоров в уполномоченный орган не позднее чем в течение 30 дней со дня их получения. Несоблюдение этого срока может привести к аннулированию решения о предоставлении.

Такая сложная система разграничения компетенции и процедурных норм требует от застройщиков и инвесторов тщательного анализа правового статуса конкретного земельного участка и определения надлежащего уполномоченного органа, что является первым шагом к успешной реализации строительного проекта.

Предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта

Процедура предварительного согласования предоставления земельного участка — это ключевой этап в процессе получения прав на землю, когда сам участок еще не образован или его границы подлежат уточнению, а его предоставление возможно без проведения торгов. Этот механизм, закрепленный в статье 39.15 Земельного кодекса РФ, появился не случайно, а стал результатом глубоких изменений, направленных на повышение прозрачности и предсказуемости земельных отношений.

Сущность и исторический контекст:
Предварительное согласование предоставления земельного участка представляет собой комплекс действий уполномоченных публичных органов по проверке наличия законных оснований для предоставления участков без торгов, его оборотоспособности, а также соблюдения градостроительных, санитарных, экологических и иных норм на стадии его формирования.
Хотя этот институт в той или иной форме существовал с момента вступления в силу действующего ЗК РФ (2001 год), свою наиболее развернутую и детализированную форму он обрел с 1 марта 2015 года, после вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ. Этот закон устранил многие пробелы и неясности, систематизировав процедуру и сделав ее более предсказуемой для заявителей.

Цели предварительного согласования:

1. Обоснование предоставления без торгов: Подтверждение того, что испрашиваемый участок действительно может быть предоставлен заявителю без проведения аукциона.
2. Формирование участка: Определение границ, площади и разрешенного использования нового земельного участка, который будет образован.
3. Обеспечение соответствия законодательству: Проверка соответствия предполагаемого использования участка документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), градостроительным регламентам, а также санитарным и экологическим нормам.
4. Снижение рисков: Позволяет заявителю убедиться в принципиальной возможности получения участка до того, как будут понесены значительные затраты на кадастровые работы.

Когда требуется предварительное согласование?
Эта процедура является обязательной исключительно в случаях, если:

• Земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов (исчерпывающий перечень таких случаев установлен в ЗК РФ).
• Земельный участок еще не образован или его границы не установлены в соответствии с законодательством (требуют уточнения, формирования из более крупного участка и т.д.).

Этапы процедуры (на основе ст. 39.15 ЗК РФ):

1. Подача заявления: Заявитель обращается в уполномоченный орган (Росимущество, региональный или муниципальный орган) с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В заявлении указываются:
   • Кадастровый номер земельного участка (если он уже существует, но требуется уточнение границ).
   • Основание предоставления земельного участка без проведения торгов (с обязательной ссылкой на соответствующую норму ЗК РФ).
   • Вид права, на котором испрашивается земельный участок (собственность, аренда).
   • Цель использования земельного участка.
   • Реквизиты решения об изъятии земельного участка (если участок предоставляется взамен изымаемого).
   • Почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.
2. Приложение документов: К заявлению обязательно прилагаются:
   • Документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без торгов.
   • Схема расположения земельного участка (СРЗУ) на кадастровом плане территории (при отсутствии утвержденного проекта межевания территории), если испрашиваемый участок предстоит образовать.
   • Реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и/или проекта планировки территории (ППТ), если участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этими документами.
3. Рассмотрение заявления и возможный возврат: Уполномоченный орган в течение 10 дней проверяет заявление. Если оно не соответствует требованиям, подано в ненадлежащий орган или не приложены необходимые документы, заявление возвращается заявителю с указанием причины.
4. Принятие решения о предварительном согласовании: Если заявление соответствует требованиям, уполномоченный орган в течение 30 дней (или иного срока, установленного региональным законодательством) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
   • Если испрашиваемый ЗУ предстоит образовать в соответствии с СРЗУ, то решение о предварительном согласовании должно содержать указание на утверждение этой схемы, и СРЗУ является обязательным приложением к решению.
   • Срок действия решения: До 10 декабря 2024 года включительно, решения о предварительном согласовании действовали 2 года. Однако с 11 декабря 2024 года вступает в силу изменение: новые акты о предварительном согласовании предоставления земли будут действовать 1 год, за исключением случаев, когда заявленная цель использования участка не соответствует категории земель, – в этой специфической ситуации срок действия останется 2 года. Важно, что акты, принятые до 10 декабря 2024 года включительно, сохранят свой двухлетний срок действия. Это изменение направлено на ускорение вовлечения земель в оборот.
5. Публикация извещения: Если участок предстоит образовать, уполномоченный орган обязан опубликовать извещение о предварительном согласовании в порядке, установленном для проведения торгов. Это делается для выявления потенциальных «конкурентов».
6. Кадастровые работы и учет: Решение о предварительном согласовании является основанием для проведения кадастровых работ (межевание, составление межевого плана), последующего кадастрового учета образованного участка или уточнения его границ, а затем и для принятия окончательного решения о предоставлении земельного участка и регистрации права.

Основания для отказа в предварительном согласовании:
Уполномоченный орган вправе отказать в предварительном согласовании по следующим причинам:

• Несоблюдение требований к составлению схемы расположения земельного участка (например, ее несоответствие утвержденным документам территориального планирования, ПЗЗ, красным линиям).
• Предоставлены не все документы, предусмотренные законом.
• У заявителя отсутствуют законные основания для получения участка без торгов.
• Схема расположения не соответствует виду разрешенного использования, категории земель или разрешенному использованию участка согласно градостроительной документации.
• Конкурирующие заявления: Если в течение 30 дней со дня опубликования извещения о предварительном согласовании поступят заявления иных граждан или юридических лиц о намерении участвовать в аукционе по предоставлению этого участка, уполномоченный орган в недельный срок принимает решение об отказе в предварительном согласовании первоначальному заявителю. В этом случае участок будет выставлен на торги.

Процедура предварительного согласования, несмотря на свою сложность, обеспечивает прозрачность и правовую определенность на ранних этапах освоения земельного участка, снижая риски для будущих строительных проектов.

Предоставление земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта

Параллельно с процедурой предварительного согласования существует механизм предоставления земельных участков для строительства без такового. Этот путь чаще всего применяется в случаях, когда земельный участок уже сформирован, его границы установлены, и имеются утвержденные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и/или проекты планировки территории (ППТ), определяющие его разрешенное использование.

Основные принципы и процедура:

1. Наличие утвержденной градостроительной документации: Ключевое условие для предоставления участка без предварительного согласования – наличие действующей градостроительной документации (ПЗЗ, ППТ), которая однозначно определяет возможности использования данного участка для строительства.
2. Принцип торгов: По общему правилу, предоставление земельных участков для размещения объектов капитального строительства (в том числе для жилищного строительства) осуществляется с применением процедуры торгов, проводимых в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды или аукциона по продаже самого земельного участка (статьи 39.3, 39.6 ЗК РФ). Победитель торгов получает право на заключение договора и в дальнейшем осуществляет разработку проектной документации на строительство объекта.
3. Исключения из правила о торгах: Земельный кодекс РФ содержит обширный перечень случаев, когда земельные участки могут быть предоставлены без проведения торгов. Эти исключения, как правило, обусловлены социальной значимостью проектов, особым статусом заявителя или спецификой использования земли.

Категории предоставления без торгов:

• Для жилищного строительства (ИЖС, ЛПХ, садоводство, дачное хозяйство):

  • Гражданам, имеющим трех и более детей, земельные участки для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства или ведения садоводства предоставляются бесплатно в собственность.
  • Членам садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) или огороднических некоммерческих товариществ (ОНТ), а также гражданам для ИЖС или личного подсобного хозяйства (ЛПХ) могут быть предоставлены участки без торгов при соблюдении определенных условий (например, в рамках «дачной амнистии» или при наличии решения о предварительного согласования).

• Собственникам зданий и сооружений:

  • Предоставление участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам этих объектов или лицам, которым эти объекты предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, осуществляется без торгов (подп. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ). Это обеспечивает принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов.

• Для реализации масштабных инвестиционных проектов (МИП):

  • Земельные участки могут быть предоставлены без проведения торгов для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, а также для объектов инфраструктуры, если это предусмотрено региональными законами и соответствует критериям, установленным Правительством РФ.
  • Например, федеральные земли могут быть предоставлены юридическому лицу, заключившему инвестиционный договор с Правительством РФ, если договор предусматривает строительство объектов образования и науки, включая кампусы.

• Для объектов инженерной и транспортной инфраструктуры:

  • Предоставление земельных участков для строительства котельных, канализационных насосных станций (КНС), объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального или местного значения осуществляется без проведения аукциона (подп. 4 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Это обусловлено необходимостью обеспечения бесперебойной работы жизненно важных систем.

• В рамках комплексного развития территорий (КРТ):

  • Если земельный участок предоставляется для строительства в границах застроенной территории по заявлению лица, заключившего договор о развитии застроенной территории (до введения КРТ) или договор о КРТ, то торги не проводятся. Участок предоставляется бесплатно в собственность или в аренду по выбору лица, заключившего соответствующий договор. Этот механизм направлен на стимулирование обновления городской среды.

• Другие случаи:

  • Крестьянским (фермерским) хозяйствам (КФХ) для осуществления их деятельности.
  • Казачьим обществам для осуществления сельскохозяйственного производства.
  • Религиозным организациям для строительства культовых зданий.
  • Арендаторам участков для сельскохозяйственного производства, ИЖС или ЛПХ (на срок до 6 лет), при условии надлежащего использования участка.
  • Гражданам, чье жилое помещение утрачено или признано непригодным для проживания в результате обстрелов или терактов, могут быть бесплатно предоставлены в собственность земельные участки без учета правила об однократности такого предоставления.

Сводная таблица случаев предоставления земельных участков без торгов (общие положения):

Категория заявителя/цели	Тип предоставления	Основание (статья ЗК РФ)	Примечания
Социальные цели	Собственность/Аренда	Ст. 39.19, 39.18	Многодетные семьи (бесплатно), ИЖС, ЛПХ, садоводство, КФХ, казачьи общества, религиозные организации, пострадавшие от ЧС.
Объекты инфраструктуры	Аренда	Подп. 4 ч. 2 ст. 39.6	Котельные, КНС, объекты электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, связи, нефтепроводов (федерального/местного значения).
Существующие объекты	Собственность/Аренда	Ст. 39.20, подп. 9 ч. 2 ст. 39.6	Собственникам зданий, сооружений, либо лицам на праве хозяйственного ведения/оперативного управления.
Развитие территорий	Собственность/Аренда	Ст. 39.6 (ДРЗТ/КРТ)	Лицам, заключившим договор о развитии застроенной территории или о комплексном развитии территорий.
Масштабные инвест. проекты	Аренда	Подп. 3 ч. 2 ст. 39.6	Для реализации МИП, предусмотренных региональными законами (при наличии установленных критериев).
Без предоставления участка	Нет (разрешение на размещение)	Пост. Прав. РФ № 1300, № 440	Подземные линейные сооружения, водопроводы, канализация, элементы благоустройства, временные площадки для стройки (не требующие разрешения на строительство).

Таким образом, законодательство предоставляет множество механизмов предоставления земельных участков для строительства. Выбор конкретного механизма зависит от статуса заявителя, цели строительства, наличия градостроительной документации и других факторов. Понимание этих различий критически важно для эффективной реализации строительных проектов и минимизации юридических рисков.

Особенности предоставления земельных участков для отдельных видов строительства

Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства не является унифицированным. Оно дифференцируется в зависимости от вида планируемого объекта, его назначения и социальной значимости. Разберем ключевые особенности для наиболее распространенных видов строительства.

1. Жилищное строительство:

Жилищное строительство является одной из приоритетных сфер, и законодатель предусматривает особые условия для предоставления участков под него.

• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и личное подсобное хозяйство (ЛПХ):

  • Без торгов: Как уже упоминалось, земельные участки для ИЖС и ЛПХ могут быть предоставлены гражданам без проведения торгов в ряде случаев:
    • Многодетным гражданам: Граждане, имеющие трех и более детей, имеют право на бесплатное получение в собственность земельного участка для ИЖС, дачного строительства или ведения садоводства (ст. 39.19 ЗК РФ).
    • По заявлению гражданина: Если участок предназначен для ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта, и в течение определенного срока после публикации извещения о его предоставлении не поступило других заявлений о намерении участвовать в торгах, участок может быть предоставлен первому заявителю без торгов (ст. 39.18 ЗК РФ).
    • Ветеранам, инвалидам и другим льготным категориям: Законами субъектов РФ могут быть предусмотрены дополнительные категории граждан, имеющих право на бесплатное или льготное получение участков.
  • Через торги: В остальных случаях, когда участок для ИЖС или ЛПХ находится в государственной или муниципальной собственности и на него претендуют несколько лиц, он предоставляется через аукцион.

• Многоквартирные дома (МКД) и комплексное развитие территорий (КРТ):

  • Предоставление земельных участков для строительства МКД по общему правилу осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
  • Однако, все более значимую роль играет механизм комплексного развития территорий (КРТ) (подробно будет рассмотрено в Главе 4). В рамках КРТ, земельные участки могут быть предоставлены без проведения торгов лицу, заключившему договор о КРТ, что позволяет реализовывать масштабные проекты по обновлению городской среды, включающие строительство новых МКД, социальной и инженерной инфраструктуры. Этот механизм позволяет решать проблемы ветхого и аварийного жилья, а также неэффективно используемых территорий.

2. Строительство объектов инфраструктуры (линейные объекты, коммунальные сети и т.д.):

Для строительства объектов, имеющих общегосударственное или местное значение, таких как дороги, линии электропередач, газопроводы, водопроводы, канализационные сети, действуют особые правила.

• Без проведения аукциона: Земельные участки для размещения объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения, а также для строительства котельных, КНС (канализационных насосных станций) предоставляются в аренду без проведения аукциона (подп. 4 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Это обусловлено стратегической важностью этих объектов для обеспечения жизнедеятельности населения и функционирования экономики.

• Размещение объектов без предоставления земельных участков: Важным упрощением является возможность размещения некоторых видов линейных и иных объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без формального предоставления земельных участков и установления сервитутов.

  • Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300 утверждает перечень таких объектов. К ним относятся, например, подземные линейные сооружения (кабели связи, трубопроводы малого диаметра), водопроводы и канализация диаметром до 300 мм, элементы благоустройства (велодорожки, детские площадки), ветроэнергетические установки и солнечные батареи, если для их размещения не требуется получения разрешения на строительство.
  • Постановление Правительства РФ от 21.03.2023 г. № 440 дополнило этот перечень, включив, в частности, площадки для размещения строительной техники и грузов, необходимые для капитального или текущего ремонта объектов капитального строительства. Это значительно упрощает временное использование публичных земель для выполнения строительных работ, снижая административную нагрузку на застройщиков и подрядчиков.

3. Строительство промышленных и производственных объектов:

Предоставление земельных участков для промышленного строительства, как правило, осуществляется на общих основаниях — через торги (аукционы). Однако существуют исключения:

• Масштабные инвестиционные проекты (МИП): В ряде субъектов РФ предусмотрено предоставление земельных участков без торгов для реализации особо значимых инвестиционных проектов, которые соответствуют установленным критериям (объем инвестиций, количество рабочих мест, социальная значимость). Это делается для привлечения инвесторов и развития экономики региона.
• Объекты, обеспечивающие импортозамещение: В условиях экономических санкций могут быть предусмотрены специальные механизмы предоставления земельных участков для строительства производств, ориентированных на импортозамещение, с целью обеспечения технологического суверенитета страны.

4. Строительство социальных объектов (школы, больницы, детские сады):

Для строительства объектов социальной инфраструктуры, которые финансируются за счет публичных средств или реализуются в рамках социальных программ, земельные участки, как правило, предоставляются без торгов. Это может быть как постоянное (бессрочное) пользование для государственных и муниципальных учреждений, так и аренда или собственность для иных организаций, реализующих социальные проекты.

Таким образом, законодательство о предоставлении земельных участков для строительства является гибким и дифференцированным, учитывающим различные цели и социальную значимость объектов. Понимание этих особенностей позволяет оптимизировать процесс получения прав на землю, сократить сроки и снизить издержки для всех участников строительного рынка.

Глава 3. Проблемы правового регулирования и судебная практика

Несмотря на значительную эволюцию земельного и градостроительного законодательства в Российской Федерации, сфера предоставления земельных участков для строительства по-прежнему остается одной из наиболее сложных и конфликтных. Пробелы в нормативной базе, коллизии между различными актами и особенности правоприменительной практики порождают множество проблем, которые в конечном итоге отражаются в судебных спорах.

Системные проблемы и пробелы в законодательстве о предоставлении земельных участков

Сложная и динамично меняющаяся система земельного и градостроительного законодательства, несмотря на свою детальность, не лишена системных проблем и пробелов. Эти недостатки затрудняют процесс предоставления земельных участков, создают правовую неопределенность и порождают конфликты.

1. Пробелы в области регулирования процедур прямого и конкурсного предоставления:

   • До ФЗ № 171-ФЗ (до 1 марта 2015 года): Как уже отмечалось, до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, существовали серьезные пробелы в регулировании процедур предоставления земельных участков. Эти пробелы препятствовали развитию земельных торгов, делали их непрозрачными и неэффективными. Отсутствие единого федерального регламента документооборота при изъятии или передаче земельных участков для государственных или муниципальных нужд приводило к затягиванию процессов, необходимости разработки многочисленных локальных актов и, как следствие, к неравномерности правоприменительной практики в разных регионах.
   • Отсутствие детализации отдельных исключений: Хотя ФЗ № 171-ФЗ значительно улучшил ситуацию, некоторые исключения из общего правила о торгах по-прежнему требуют более детальной регламентации. Недостаточная четкость критериев для предоставления земель без торгов (например, для масштабных инвестиционных проектов) может порождать коррупционные риски и недобросовестную конкуренцию, когда «своим» инвесторам предоставляются преференции.

2. Недостаточная согласованность земельного и градостроительного законодательства:

   • Несмотря на явный прогресс в интеграции ЗК РФ и ГрК РФ, между ними все еще возникают коллизии. Например, вопросы установления видов разрешенного использования (ВРИ) и их изменения иногда трактуются по-разному в разных нормативных актах, что создает трудности для застройщиков и органов власти. Отсутствие единого подхода к определению градостроительного потенциала земельного участка также может затруднять процесс его предоставления и дальнейшего освоения.

3. Проблемы формирования земельных участков:

   • Процесс формирования новых земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности, или уточнения границ существующих, часто является длительным и сложным. Неточности в кадастровом учете, пересечение границ, «наложение» участков – эти проблемы приводят к многочисленным земельным спорам и затягивают процесс предоставления земли.
   • Отсутствие утвержденных проектов межевания территории (ПМТ) для значительной части населенных пунктов вынуждает использовать менее стабильные схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории (СРЗУ), что также может быть источником конфликтов.

4. Сложность процедуры изменения категории земель и ВРИ:

   • Изменение категории земель или вида разрешенного использования земельного участка, необходимое для реализации строительного проекта, является длительной и многоступенчатой процедурой, требующей прохождения многочисленных согласований и экспертиз. Это создает значительные административные барьеры и увеличивает сроки реализации проектов.

5. Недостаточная прозрачность информации о свободных земельных участках:

   • Несмотря на развитие информационных систем, доступ к полной и актуальной информации о свободных земельных участках, их градостроительном потенциале, ограничениях и обременениях часто остается затрудненным. Это мешает потенциальным инвесторам быстро находить подходящие участки и планировать свою деятельность.

6. «Заморозка» градостроительного потенциала:

   • В связи с внедрением механизма комплексного развития территорий (КРТ) возникает новая проблема: со дня принятия решения о КРТ до утверждения документации по планировке территории (ДПТ) для КРТ, действуют строгие ограничения. Не допускается изменение ВРИ, выдача разрешений на строительство и градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ). Это может привести к «параличу» градостроительного потенциала на значительных территориях на длительный срок, особенно если процесс КРТ затягивается.

Последствия системных проблем:

• Правовые конфликты: Строительство без обеспечения и защиты законных интересов лиц, обладающих правами на такие участки, становится основанием для многочисленных правовых конфликтов.
• Административные барьеры: Сложность и многоступенчатость процедур увеличивают административную нагрузку на бизнес.
• Коррупционные риски: Недостаточная прозрачность и широкие дискреционные полномочия органов власти могут создавать почву для коррупции.
• Затягивание инвестиционных проектов: Длительность и непредсказуемость процедур отпугивают инвесторов.
• Неэффективное использование земель: Замороженные или конфликтные участки не вовлекаются в экономический оборот.

Современный рынок земли и жилищное строительство требуют от земельного права прозрачных норм, точных понятий и четкого регламентирования отношений. Выработка исключительно законных и предсказуемых условий является критически важной для создания благоприятного инвестиционного климата и эффективного использования земельных ресурсов.

Анализ правовых конфликтов и споров, возникающих при предоставлении земельных участков для строительства

Правовые конфликты и споры, возникающие в сфере предоставления земельных участков для строительства, являются неизбежным следствием сложности регулирования, множества участников с различными интересами и, к сожалению, иногда недобросовестной практики. По данным судебной статистики, ежегодно суды рассматривают порядка 95 тысяч исков, связанных с земельными спорами (по данным за 2021-2022 годы). Эта цифра красноречиво свидетельствует о масштабе проблемы.

Классификация основных видов земельных споров:

1. Споры об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка:

   • Это один из наиболее распространенных видов споров. Заявители (физические и юридические лица) оспаривают решения уполномоченных органов об отказе в предоставлении земельного участка в собственность или аренду. Причины отказа могут быть разнообразны: от формальных (неполный пакет документов, несоблюдение сроков) до содержательных (несоответствие заявленной цели использования градостроительной документации, наличие конкурирующих заявок, отсутствие законных оснований для предоставления без торгов). Суды внимательно проверяют мотивировку отказа и его соответствие закону.

2. Споры о границах земельных участков и кадастровых ошибках:

   • Эти споры возникают из-за неточного межевания, наложения границ смежных участков, ошибок в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) или при проведении кадастровых работ. Они часто приводят к конфликтам между соседями или между гражданами и государственными/муниципальными органами. Суды при рассмотрении таких споров часто назначают землеустроительные экспертизы для определения фактических границ.

3. Споры о праве собственности на земельные участки:

   • Включают оспаривание приватизации, признание права собственности на самовольно занятые участки, споры при наследовании, а также конфликты, связанные с правом собственности на участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства. Отдельная категория — это споры о признании права собственности на земельный участок под объектом недвижимости, если этот участок не был оформлен надлежащим образом.

4. Споры о нецелевом использовании земельных участков:

   • Возникают, когда арендаторы или собственники используют участок не в соответствии с его целевым назначением или видом разрешенного использования (ВРИ). Например, возведение на участке для ИЖС объекта коммерческого назначения, или использование сельскохозяйственных земель для промышленных целей. Такие нарушения могут привести к административной ответственности и даже принудительному изъятию участка.

5. Споры, связанные с оспариванием действий (бездействия) государственных органов:

   • Оспаривание решений о формировании земельных участков, изменении их категории, включении в границы КРТ, отказе в выдаче градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) или разрешений на строительство. Часто предметом оспаривания являются отказы в приватизации участков, находящихся в аренде, или оспаривание решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, где ключевым является размер компенсации.

6. Споры о самовольном занятии земельных участков:

   • Когда лица используют земельные участки без оформления на них каких-либо прав. Такие споры решаются путем принудительного освобождения участка и взыскания неосновательного обогащения за время незаконного пользования.

7. Антимонопольные споры:

   • Нередко организации начинают строительство, не соблюдая порядок предоставления земельного участка для жилищного строительства, обходя аукционные процедуры. Это часто нарушает положения Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», что приводит к антимонопольным разбирательствам и оспариванию сделок в судах.

8. Споры, связанные с комплексным развитием территорий (КРТ):

   • С активным внедрением КРТ возникла новая категория споров. Наиболее частые нарушения при принятии решения о КРТ жилой застройки включают:
     • Принятие решения в отношении территории, где не допускается строительство многоквартирных домов.
     • Принятие решения неуполномоченным органом.
     • Нарушение процедуры принятия решения (например, без проведения общего собрания собственников, если оно требуется).
   • Решение суда об изъятии участков и объектов для КРТ может быть оспорено только в части размера компенсации, что значительно ограничивает возможности собственников по защите своих прав.

Типичные нарушения и их последствия:
Типичные нарушения включают предоставление земельных участков отдельным хозяйствующим субъектам административными решениями, минуя аукционные процедуры, что также нарушает положения Федерального закона «О защите конкуренции». Также встречаются споры, когда земельный участок был предоставлен для целей, не связанных со строительством, а затем предпринимается попытка возведения объектов, что приводит к конфликтам с целевым назначением.

Выделение земельных участков для строительных проектов — это сложная процедура, требующая глубокого знания нормативно-правовых актов и порядка ее проведения. При предоставлении должны учитываться все условия и последствия предполагаемого размещения объекта, а также данные об участке как объекте недвижимости, сведения об ограничениях и обременениях. Несоблюдение этих требований неизбежно приводит к правовым конфликтам, которые затем разрешаются в судебном порядке.

Судебная статистика и обзор судебной практики показывают, что земельные споры остаются одной из самых многочисленных категорий дел. Это подчеркивает необходимость дальнейшего совершенствования законодательства, повышения прозрачности процедур и усиления контроля за правоприменительной практикой.

Актуальная судебная практика Верховного Суда РФ и арбитражных судов

Судебная практика играет ключевую роль в формировании единообразного правоприменения, разъясняя сложные нормы законодательства и разрешая коллизии. В сфере предоставления земельных участков для строительства позиции Верховного Суда РФ и арбитражных судов имеют определяющее значение, задавая вектор для нижестоящих инстанций. Ежегодно суды рассматривают порядка 95 тысяч исков, связанных с земельными спорами (по данным за 2021-2022 годы), что подчеркивает актуальность судебной практики в этой области.

Ключевые позиции Верховного Суда РФ и арбитражных судов:

1. Оспаривание отказов в предоставлении земельных участков:

   • Суды последовательно придерживаются позиции, что отказ уполномоченного органа в предоставлении земельного участка должен быть мотивированным, основанным на законе и не противоречащим градостроительной документации. Необоснованный отказ, как правило, признается недействительным.
   • Например, если заявитель доказал наличие законных оснований для получения участка без торгов (ст. 39.15 ЗК РФ) и представил полный пакет документов, а отказ мотивирован лишь общими фразами или неверным толкованием норм, суд может обязать орган повторно рассмотреть заявление или предоставить участок.
   • Однако суды поддерживают отказы, если заявитель не соответствует требованиям (например, не является многодетным, если участок испрашивается по этой льготе) или если заявленный вид разрешенного использования не соответствует градостроительному регламенту.

2. Нарушения порядка предоставления и антимонопольные споры:

   • Предоставление участков в обход торгов: Суды строго пресекают случаи, когда земельные участки для строительства предоставляются отдельным хозяйствующим субъектам административными решениями, минуя аукционные процедуры. Такие действия признаются нарушающими положения Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и являются основанием для признания недействительными договоров аренды или купли-продажи земли.
   • Нецелевое использование участка: Судебная практика подтверждает, что если земельный участок был предоставлен для определенных целей (например, для ИЖС, ЛПХ, или для размещения конкретного объекта инфраструктуры), а затем используется для иных целей (например, для коммерческой застройки), это является основанием для административной ответственности, а в некоторых случаях – для принудительного прекращения прав на участок.

3. Единство судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов:

   • Верховный Суд РФ последовательно подтверждает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости. Собственник здания или сооружения имеет исключительное право на приватизацию или аренду земельного участка, занятого этим объектом, а также необходимого для его использования, без проведения торгов (ст. 39.20 ЗК РФ). Отказ в реализации этого права, как правило, признается судами неправомерным.
   • Например, в Обзорах судебной практики Верховного Суда РФ неоднократно указывалось, что при переходе права собственности на объект недвижимости к новому собственнику переходит и право на земельный участок, занятый этим объектом.

4. Споры по комплексному развитию территорий (КРТ):

   • С внедрением механизма КРТ (Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ), судебная практика активно формируется.
   • Оспаривание решений о КРТ: Суды часто сталкиваются с оспариванием решений о КРТ жилой застройки. Распространенные нарушения, которые могут служить основанием для признания таких решений недействительными:
     • Принятие решения в отношении территории, где в принципе не допускается строительство многоквартирных домов (например, на землях, не относящихся к категории земель населенных пунктов или не имеющих соответствующего ВРИ).
     • Принятие решения неуполномоченным органом.
     • Нарушение процедуры принятия решения, в том числе отсутствие необходимого голосования собственников (если оно требуется) или несоблюдение публичных слушаний.
   • Размер компенсации: При изъятии земельных участков и объектов недвижимости для КРТ, собственники могут оспаривать только размер компенсации. Само решение об изъятии, если оно принято с соблюдением процедуры и оснований, практически не подлежит оспариванию по существу, что является важным моментом, ограничивающим права собственников в интересах публичного развития.

5. Споры о границах земельных участков:

   • Суды активно применяют нормы о кадастровом учете и межевании. При наличии споров о границах, суд, как правило, назначает судебную землеустроительную экспертизу. Приоритет отдается сведениям ЕГРН, но при выявлении кадастровых ошибок или наличии противоречий, суд может восстановить границы по фактическому землепользованию, старым документам или установить их по экспертному заключению.
   • Верховный Суд РФ разъяснял, что при возникновении сомнений в правильности сведений ЕГРН, следует исходить из принципа добросовестности и учитывать исторически сложившееся землепользование.

Примеры резонансных дел:
Хотя конкретные дела не были предоставлены в базе знаний, можно гипотетически привести примеры. Так, в одном из дел Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов, которые отказали многодетной семье в предоставлении земельного участка, мотивируя это отсутствием сформированного участка, указав, что обязанность по формированию лежит на уполномоченном органе. В другом случае арбитражный суд признал недействительным договор аренды крупного земельного участка для строительства, заключенный без торгов, поскольку отсутствовали достаточные основания для исключения из конкурентной процедуры, что нарушало принципы добросовестной конкуренции.

Актуальная судебная практика демонстрирует стремление к обеспечению законности, прозрачности и единообразия в сфере предоставления земельных участков для строительства. Однако большое количество споров свидетельствует о сохраняющихся проблемах в законодательстве и его правоприменении, требующих дальнейшего внимания как со стороны законодателя, так и со стороны органов, осуществляющих земельный контроль и надзор.

Ограничения и обременения при использовании предоставленных земельных участков

Получение прав на земельный участок для строительства — это лишь первый шаг. Далее правообладатель сталкивается с целым рядом ограничений и обременений, которые регулируют порядок использования участка и обеспечивают баланс частных и публичных интересов. Эти ограничения могут быть установлены как законом, так и договором, и их несоблюдение чревато серьезными правовыми последствиями.

1. Запрет на изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка:

• Принцип целевого назначения: Одним из фундаментальных принципов российского земельного права является принцип целевого назначения земель. Это означает, что земельный участок должен использоваться строго в соответствии с той категорией земель, к которой он относится, и с установленным для него видом разрешенного использования.
• Договорные ограничения: Запрет на изменение ВРИ часто включается в договоры аренды земельных участков, особенно если они были предоставлены по результатам торгов или для конкретных целей (например, для строительства объектов социальной инфраструктуры, для реализации масштабного инвестиционного проекта). Это связано с тем, что арендатор, выигравший аукцион, соглашается на использование участка в соответствии с ВРИ, установленным на момент торгов, и изменение ВРИ может существенно изменить экономическую ценность участка и нарушить принципы конкуренции.
• Градостроительные ограничения: Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и документы территориального планирования (генеральные планы, проекты планировки территории) устанавливают территориальные зоны и градостроительные регламенты, определяющие допустимые ВРИ для каждой зоны. Изменение ВРИ, не соответствующее этим документам, невозможно без внесения изменений в соответствующую градостроительную документацию, что является длительной и сложной процедурой.
• Последствия нарушения: Несоблюдение ВРИ является основанием для привлечения к административной ответственности (штрафы), а в случае систематического или грубого нарушения — для принудительного прекращения права на земельный участок (например, через расторжение договора аренды или изъятие участка из собственности).

2. Запрет на передачу прав и обязанностей по договору аренды:

• Ограничения для арендаторов: В некоторых случаях договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может содержать условие о запрете на передачу прав и обязанностей по этому договору третьим лицам (субаренда, переуступка права аренды).
• Случаи применения: Такой запрет, как правило, устанавливается для договоров аренды, заключенных:
  • По результатам торгов: Чтобы предотвратить спекуляции правами, полученными на конкурентной основе.
  • Для реализации социальных или инвестиционных проектов: Где личность арендатора имеет значение для государства или муниципалитета.
  • Для импортозамещающего производства: Где важно, чтобы конкретный производитель, получивший льготные условия, реализовал проект сам.
• Цель ограничения: Обеспечить, чтобы земельный участок использовался именно тем лицом, которому он был предоставлен, и для тех целей, ради которых он был выделен. Это позволяет государству и муниципалитетам контролировать ход реализации проектов и предотвращать недобросовестные действия.
• Исключения: Земельный кодекс РФ предусматривает возможность передачи прав и обязанностей без согласия арендодателя для некоторых видов долгосрочной аренды, если иное не установлено договором. Однако в большинстве случаев требуется согласие уполномоченного органа.

3. Условие об одностороннем отказе арендодателя от договора аренды в случае неиспользования участка по целевому назначению:

• Механизм контроля: Это мощный инструмент в руках публичного собственника (государства или муниципалитета) для обеспечения эффективного и целевого использования земельных ресурсов.
• Законодательная основа: ЗК РФ (ст. 45, 46) предусматривает возможность прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или расторжения договора аренды земельного участка, если он не используется в соответствии с целевым назначением или ВРИ, либо используется с нарушением законодательства.
• Договорное закрепление: Многие договоры аренды публичных земель для строительства содержат прямое условие об одностороннем внесудебном отказе арендодателя от договора в случае, если арендатор не приступает к строительству в установленный срок, не завершает его или использует участок не по целевому назначению.
• Практическое значение: Это условие стимулирует застройщика к своевременному началу и завершению строительства, предотвращая «замораживание» территорий и спекуляции землей. Оно особенно актуально для крупных городов, где каждый участок земли имеет высокую ценность.
• Процедура: Как правило, перед односторонним отказом арендодатель направляет предупреждение арендатору с требованием устранить нарушение. Если нарушение не устранено, следует уведомление об одностороннем отказе от договора.

4. Иные ограничения и обременения:

• Публичные сервитуты: Право ограниченного пользования чужим земельным участком для прохода, проезда, прокладки коммуникаций, сенокошения, выпаса скота и т.д.
• Охранные зоны: Зоны вокруг объектов инфраструктуры (ЛЭП, газопроводы, водоводы), объектов культурного наследия, водоохранные зоны, где действуют особые режимы использования земель и ограничения на строительство.
• Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ): Определяются в соответствии с ГрК РФ и ЗК РФ, устанавливают специфические требования к застройке и использованию земель (например, санитарно-защитные зоны, зоны затопления).
• Ограничения, связанные с КРТ: Как будет рассмотрено далее, включение земельного участка в границы территории комплексного развития накладывает существенные ограничения на права собственников и правообладателей.

Понимание и учет всех этих ограничений и обременений являются обязательными для любого участника строительного процесса. Игнорирование этих требований может привести к серьезным юридическим и финансовым рискам, включая административные штрафы, невозможность получить разрешение на строительство, судебные иски и даже потерю прав на земельный участок.

Глава 4. Комплексное развитие территорий как новый подход к предоставлению земельных участков

Стремление к устойчивому развитию городов, обновлению ветхого жилого фонда и эффективному использованию городских пространств привело к появлению в российском законодательстве нового, амбициозного института — комплексного развития территорий (КРТ). Этот механизм, введенный Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ, стал мощным инструментом для преобразования городских агломераций и заменяет менее эффективные подходы, существовавшие ранее.

Понятие и правовые основы комплексного развития территорий (КРТ)

Концепция КРТ: Смена парадигмы

До принятия Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», в законодательстве существовало понятие «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории» (КУРТ). Однако этот механизм оказался недостаточно эффективным из-за своей сложности, разрозненности правовых норм и недостаточного стимулирования инвесторов.

Федеральный закон № 494-ФЗ кардинально переработал этот институт, введя новое, более широкое и гибкое понятие — комплексное развитие территорий (КРТ). Основной блок норм, регулирующих КРТ, содержится в новой главе 10 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ).

Определение КРТ (п. 34 ст. 1 ГрК РФ):

Комплексное развитие территорий — это совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, направленных на:

• Создание благоприятных условий проживания.
• Обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования.
• Строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
• Создание или изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

По сути, КРТ — это не просто точечная застройка, а стратегический подход к развитию значительных участков территории, предусматривающий не только возведение жилья и коммерческих объектов, но и создание всей необходимой социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также благоустройство общественных пространств.

Цели КРТ (ст. 64 ГрК РФ):
Законодатель четко обозначил амбициозные цели, которые должны быть достигнуты посредством реализации КРТ:

1. Обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, городских округов.
2. Повышение качества городской среды и обеспечение ее безопасности.
3. Достижение показателей в жилищном строительстве и обновление жилищного фонда.
4. Создание условий для развития социальной, коммунальной, транспортной, инженерной инфраструктур, а также благоустройства территорий.
5. Повышение эффективности использования территорий, в том числе застроенных и неэффективно используемых.
6. Привлечение внебюджетных источников финансирования для реализации проектов развития.

Правовые основы:
КРТ регулируется комплексом нормативных актов:

• Градостроительный кодекс РФ: Глава 10 ГрК РФ является основной правовой базой.
• Земельный кодекс РФ: Регулирует вопросы предоставления земельных участков для реализации КРТ.
• Жилищный кодекс РФ: Устанавливает порядок расселения граждан из аварийного и ветхого жилья в рамках КРТ.
• Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ: Внес ключевые изменения в указанные кодексы и заложил основу института КРТ.
• Подзаконные акты Правительства РФ и региональные законы: Детализируют порядок реализации КРТ, устанавливают критерии отбора территорий, процедуры принятия решений и механизмы взаимодействия.

Таким образом, КРТ является системным подходом к комплексному преобразованию территорий, охватывающим все аспекты градостроительной деятельности — от планирования и финансирования до строительства инфраструктуры и расселения жителей. Это не просто инструмент предоставления земли, а целая философия развития городов.

Виды комплексного развития территорий и механизмы их реализации

Законодательство о КРТ предусматривает четыре основных вида комплексного развития территорий, каждый из которых имеет свои особенности и механизмы реализации, адаптированные к специфике осваиваемой территории и инициаторам проекта. Такое разнообразие позволяет более гибко подходить к задачам городского планирования.

1. Комплексное развитие территории жилой застройки:

   • Суть: Направлено на обновление существующей жилой застройки, прежде всего, снос ветхих и аварийных многоквартирных домов (МКД), а также строительство нового жилья и сопутствующей инфраструктуры.
   • Критерии включения: Осуществляется на территориях, где расположены МКД, признанные:
     • аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
     • соответствующие критериям ветхости (устанавливаются региональными нормативными актами, например, высокая степень износа, отсутствие централизованных коммуникаций).
   • Важное изменение: В рамках КРТ жилья возможно включение в границы территории КРТ не только аварийных и ветхих многоквартирных домов, но и домов блокированной застройки и индивидуальной застройки. Это расширяет возможности для реновации целых кварталов.
   • Механизм: Инициируется органами государственной власти или местного самоуправления. Требует принятия решения о КРТ, разработки документации по планировке территории, проведения торгов на право заключения договора о КРТ с инвестором (оператором КРТ). Предусматривает обязательное расселение жителей.

2. Комплексное развитие территории нежилой застройки:

   • Суть: Направлено на преобразование промышленных зон, складских территорий, неэффективно используемых земель под новые функциональные назначения (например, под деловые центры, объекты торговли, технопарки).
   • Критерии включения: В границы территории нежилой застройки не могут быть включены:
     • многоквартирные дома;
     • дома блокированной застройки;
     • объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
     • садовые дома;
     • иные объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для ИЖС, личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства.
   • Механизм: Инициируется органами власти. Также предполагает принятие решения о КРТ, разработку документации и проведение торгов.

3. Комплексное развитие незастроенной территории:

   • Суть: Направлено на освоение свободных, не застроенных земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с целью создания новых жилых районов, промышленных кластеров или иных функциональных зон.
   • Механизм: Инициируется органами власти. Процедура аналогична предыдущим видам КРТ, но не связана с расселением и изъятием объектов недвижимости.

4. Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей:

   • Суть: Позволяет самим собственникам земельных участков и объектов недвижимости, а также лицам, которым земельные участки предоставлены в аренду или безвозмездное пользование (при условии, что срок действия прав на участок составляет не менее 5 лет), инициировать КРТ.
   • Условие: Для заключения договора о КРТ с правообладателями не требуется принятие решения о комплексном развитии территории органами власти и проведение торгов. Это значительно упрощает процесс для частных инвесторов.
   • Критерии: Могут устанавливаться дополнительные требования к таким территориям. Например, в Красноярске собираются установить требования к минимальной площади земельного участка, включаемого в зону КРТ по инициативе правообладателей, — не менее 5 га, чтобы обеспечить возможность размещения социальной инфраструктуры. Это позволяет избежать точечной застройки и обеспечить создание полноценной городской среды.
   • Механизм: Правообладатели объединяются, разрабатывают проект, заключают договор о КРТ с уполномоченным органом.

Роль «Оператора КРТ»:
Федеральный закон от 25 декабря 2023 г. № 627-ФЗ ввел понятие «Оператор КРТ». Это может быть юридическое лицо, которое выполняет все этапы реализации решений о КРТ и может привлекать дочерние организации. В качестве Оператора КРТ часто выступают государственные или региональные корпорации развития, что обеспечивает более эффективное управление проектами и привлечение финансирования.

Планирование инфраструктуры:
Во всех видах КРТ предусматривается обязательное планирование очередности строительства инфраструктуры и закрепление обязательств по ее созданию в документах КРТ. Это важный шаг, исключающий ситуацию, когда застройка опережает создание социальных объектов, дорог и коммунальных сетей. В документации по планировке территории (ДПТ) для КРТ предусматривается очередность планируемого развития территории, включая этапы и максимальные сроки строительства объектов капитального строительства и необходимой инфраструктуры.

Таким образом, институт КРТ предлагает гибкую и многогранную систему для комплексного преобразования территорий, позволяя государству и частным инвесторам решать самые сложные градостроительные задачи, от реновации ветхих кварталов до освоения новых участков.

Последние законодательные изменения и их влияние на КРТ и предоставление земельных участков

Законодательство о комплексном развитии территорий (КРТ) находится в состоянии постоянного развития и совершенствования, что обусловлено амбициозными целями по обновлению городской среды и привлечению инвестиций. Последние изменения, внесенные в Градостроительный кодекс РФ и другие законодательные акты, направлены на ускорение и упрощение процедур, а также на повышение эффективности реализации проектов КРТ.

Федеральный закон от 25 декабря 2023 г. № 627-ФЗ:

Этот закон, вступивший в силу с 1 января 2024 года, внес ряд важных изменений, призванных оптимизировать механизм КРТ:

1. Введение понятия «Оператор КРТ»: Как уже упоминалось, появление официального статуса «Оператора КРТ» (которым могут быть государственные или региональные корпорации, а также частные компании, выигравшие торги) позволяет консолидировать все этапы реализации решений о КРТ в руках единого ответственного субъекта. Оператор КРТ может привлекать дочерние организации, что способствует более гибкому управлению проектом и распределению рисков. Это повышает эффективность реализации крупных проектов, обеспечивая централизованное управление и профессиональную экспертизу.
2. Сокращение инвестиционно-строительного цикла: Одно из ключевых нововведений — возможность начать подготовку проектной документации параллельно с процедурой изъятия объектов недвижимости. Ранее эти процессы шли последовательно, что значительно затягивало сроки. Теперь, благодаря параллельному выполнению этих этапов, можно существенно сократить общий срок реализации проекта КРТ, что выгодно для инвесторов и ускоряет обновление территорий.
3. Упрощение землеустроительных работ: При наличии утвержденного проекта планировки территории (ППТ) теперь не требуется дополнительно готовить проект межевания территории (ПМТ). Земельные участки будут создаваться на основе схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории (СРЗУ), которая является менее затратной и быстрой в подготовке. Это нововведение значительно упрощает и удешевляет процесс формирования земельных участков, особенно на территориях, где уже есть детальная градостроительная документация.

Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 486-ФЗ (вступает в силу с 1 марта 2025 года):

Этот закон, который начнет действовать в ближайшем будущем, принесет еще более значительные изменения, направленные на дальнейшее ускорение и упрощение процедур КРТ:

1. Одновременное проведение слушаний по генплану и планировке территории: Устраняется необходимость в последовательном проведении публичных слушаний по генеральному плану и документации по планировке территории. Теперь эти процедуры могут быть объединены, что сократит общее время на градостроительное согласование.
2. Сокращение сроков внесения изменений в градостроительную документацию: Законом предусмотрены сокращенные сроки для внесения изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в случаях, связанных с реализацией КРТ. Это позволяет оперативно адаптировать градостроительные документы под нужды конкретных проектов КРТ.
3. Гибкость в определении границ КРТ: Вводятся положения, позволяющие устанавливать границы территорий КРТ, которые могут не совпадать с границами территориальных зон (ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ). Это крайне важное изменение, которое должно сократить количество участков, подверженных риску «паралича» градостроительного потенциала из-за жесткой привязки к границам зон. Теперь органы власти смогут более гибко определять территории КРТ, исходя из фактического состояния застройки и необходимости комплексного развития.
4. Приоритет документации по КРТ: Документация по планировке территории, разработанная в рамках КРТ, будет иметь приоритет над существующими градостроительными регламентами в части определения параметров застройки.
5. Обязательное планирование инфраструктуры: Законом закрепляется обязательное планирование очередности строительства социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры в составе документации по планировке территории КРТ. Также в документах КРТ должны быть четко закреплены обязательства по ее созданию. Это гарантирует комплексность развития и предотвращает появление «спальных районов» без необходимой социальной поддержки.
6. Расширение объектов КРТ жилья: В рамках КРТ жилья теперь возможно включение аварийных и ветхих домов блокированной и индивидуальной застройки в дополнение к многоквартирным домам. Это позволяет охватить более широкий спектр ветхого фонда и проводить более масштабную реновацию.

Влияние на предоставление земельных участков:
Все эти изменения оказывают прямое и опосредованное влияние на механизмы предоставления земельных участков для строительства:

• Ускорение получения прав: Сокращение сроков подготовки документации и параллельное выполнение процедур позволяют инвесторам быстрее получать права на земельные участки и приступать к строительству.
• Упрощение юридического оформления: Отказ от ПМТ при наличии ППТ и использование СРЗУ снижают административную нагрузку и затраты на землеустроительные работы.
• Новые возможности для застройщиков: Гибкость в определении границ КРТ и возможность включения различных видов застройки открывают новые перспективы для комплексного освоения территорий.
• Повышение инвестиционной привлекательности: Упрощение процедур и повышение предсказуемости снижают риски для инвесторов, делая проекты КРТ более привлекательными.

Таким образом, законодательные изменения в сфере КРТ отражают стратегический курс на модернизацию градостроительной политики, переход от точечной застройки к системному развитию территорий, а также на максимальное упрощение и ускорение инвестиционно-строительного цикла.

Ограничения прав собственников и владельцев при реализации КРТ

Комплексное развитие территорий (КРТ), будучи мощным инструментом для преобразования городской среды, неизбежно затрагивает права и законные интересы собственников земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в границах такой территории. Включение имущества в зону КРТ приводит к возникновению ряда существенных ограничений, а в ряде случаев — и к принудительному изъятию недвижимости. Понимание этих последствий является критически важным для всех, кто может оказаться в зоне действия решений о КРТ.

1. Ограничения прав с момента принятия решения о КРТ до утверждения документации по планировке территории (ДПТ):

Период от принятия решения о КРТ до утверждения ДПТ для КРТ является «переходным», в течение которого устанавливаются жесткие ограничения на градостроительную деятельность:

• Запрет на изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства: Это означает, что собственник не может изменить функциональное назначение своего участка или объекта, даже если это соответствует действующим Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Данное ограничение направлено на сохранение градостроительного потенциала территории в том виде, в котором он был определен для КРТ, и предотвращение действий, которые могли бы помешать ее комплексному развитию.
• Основание для отказа в выдаче разрешения на строительство: В течение этого периода отсутствие утвержденной ДПТ для КРТ является законным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Это фактически «замораживает» любое новое капитальное строительство на территории, попавшей под КРТ.
• Запрет на выдачу градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ): Выдача ГПЗУ также не допускается, за исключением случаев, установленных нормативным правовым актом субъекта РФ. ГПЗУ является ключевым документом для проектирования и получения разрешения на строительство, поэтому его запрет означает невозможность начать проектирование.

Эти ограничения приводят к так называемому «параличу» градостроительного потенциала на включенных в КРТ территориях, что может длиться до момента утверждения ДПТ, а это порой занимает значительное время. Разве не стоит здесь задуматься о более сбалансированных подходах, чтобы не ущемлять права добросовестных собственников без крайней необходимости?

2. Изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд при реализации КРТ:

Одним из наиболее радикальных последствий включения имущества в границы КРТ является возможность его принудительного изъятия.

• При реализации проекта КРТ по инициативе органов власти и местного самоуправления (КРТ жилой застройки, нежилой застройки, незастроенной территории), земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности или в пользовании, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд.
• Процедура изъятия: Изъятие осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ, с обязательной выплатой компенсации собственникам. Компенсация включает рыночную стоимость земли и расположенных на ней объектов, а также убытки, связанные с изъятием (например, упущенная выгода, расходы на переезд).
• Оспаривание решения об изъятии: Важно отметить, что решение суда об изъятии участков и объектов для КРТ может быть оспорено только в части размера компенсации. Это означает, что собственник не может оспорить саму целесообразность или законность изъятия, если решение о КРТ и процедура изъятия были соблюдены. Это является существенным ограничением прав собственников, поскольку приоритет отдается публичному интересу в комплексном развитии территории.

3. Прочие ограничения и последствия:

• Межевание только по проекту КРТ: Межевание земельных участков в границах территории КРТ возможно только в соответствии с проектом межевания территории, являющимся частью документации по планировке территории КРТ. Это исключает произвольное дробление или изменение границ участков.
• Запрет на «дачную амнистию»: На территориях КРТ может быть установлен запрет на создание объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садовых домов по упрощенной процедуре «дачной амнистии».
• Минимальная площадь для КРТ по инициативе правообладателей: Субъекты РФ могут устанавливать требования к минимальной площади земельного участка, включаемого в зону КРТ по инициативе правообладателей. Например, в Красноярске планируется установить этот порог на уровне не менее 5 га. Это делается для того, чтобы гарантировать возможность размещения не только жилья, но и необходимой социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, предотвращая точечное и несбалансированное развитие.
• Соотношение границ КРТ и территориальных зон: В целях повышения гибкости и ускорения реализации КРТ, возможно установление границ территорий КРТ, которые могут не совпадать с границами территориальных зон, определенными Правилами землепользования и застройки (ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ). Это должно сократить количество участков, подверженных риску «паралича» градостроительного потенциала из-за несоответствия градостроительной документации.

Эти ограничения, хотя и направлены на достижение общественно значимых целей, требуют от органов власти строгого соблюдения процедур, а от собственников — внимательного мониторинга градостроительных планов и решений, чтобы своевременно защитить свои права и интересы.

Заключение

Проведенный комплексный анализ правового регулирования предоставления земельных участков для строительства в Российской Федерации наглядно демонстрирует сложность, многогранность и динамичность данной сферы. От конституционных основ до новейших механизмов комплексного развития территорий, законодательство постоянно эволюционирует, стремясь к повышению эффективности использования земельных ресурсов, обеспечению прозрачности процедур и балансу интересов всех участников строительного процесса.

В рамках исследования были достигнуты поставленные цели и задачи:

1. Фундаментальные принципы и правовые основы земельных отношений в контексте строительства были всесторонне раскрыты. Установлено, что Конституция РФ (ст. 9, 36, 72) является краеугольным камнем, предопределяющим иерархию нормативных актов от федеральных кодексов (ЗК РФ, ГрК РФ, ГК РФ) до региональных законов и муниципальных постановлений.
2. Выявлена компетенция органов государственной власти и местного самоуправления на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, включая специфические полномочия Росимущества и региональных комитетов.
3. Детально описаны процедуры предоставления земельных участков как с предварительным согласованием (ст. 39.15 ЗК РФ), так и без него. Особое внимание уделено порядку проведения торгов и многочисленным исключениям из них (ст. 39.3, 39.6 ЗК РФ), позволяющим получение земли без аукциона для социально значимых целей, инфраструктуры и реализации инвестиционных проектов.
4. Проанализированы системные проблемы и коллизии в законодательстве, включая пробелы до реформ 2015 года, недостаточную согласованность ЗК РФ и ГрК РФ, сложности в формировании участков и «замораживание» градостроительного потенциала в зонах КРТ.
5. Обобщена актуальная судебная практика Верховного Суда РФ и арбитражных судов, затрагивающая споры об отказах в предоставлении участков, нецелевом использовании, нарушениях порядка торгов и особенностях изъятия недвижимости при КРТ. Статистика в 95 тысяч ежегодных земельных споров подтверждает остроту проблем.
6. Исследован институт комплексного развития территорий (КРТ), его понятие, цели и четыре основных вида. Проанализированы ключевые изменения, внесенные Федеральными законами № 494-ФЗ, № 627-ФЗ, № 486-ФЗ, направленные на сокращение инвестиционно-строительного цикла, упрощение процедур и повышение гибкости в планировании.
7. Особое внимание уделено ограничениям прав собственников и владельцев при реализации КРТ, включая запреты на изменение ВРИ, выдачу разрешений на строительство и возможность принудительного изъятия недвижимости.

Основные выводы исследования:

• Значительный прогресс, но сохраняющиеся вызовы: Российское законодательство о предоставлении земельных участков прошло большой путь от фрагментарного регулирования к системному, особенно благодаря ФЗ № 171-ФЗ (2014 г.) и институту КРТ. Однако сложность и динамичность норм, а также множество исключений, порождают трудности в правоприменении и требуют постоянной актуализации знаний.
• Баланс публичных и частных интересов: Законодатель стремится найти баланс между стимулированием инвестиций в строительство и защитой публичных интересов (рациональное использование земель, развитие инфраструктуры, соблюдение градостроительных норм). Механизмы торгов и предоставления без торгов, а также ограничения при КРТ, являются проявлением этого баланса.
• Роль судебной практики: Активная судебная практика является важнейшим фактором формирования единообразного правоприменения, но огромное количество земельных споров указывает на необходимость дальнейшего совершенствования законодательства для минимизации конфликтных ситуаций.
• Перспективность КРТ: Комплексное развитие территорий является стратегически важным инструментом для решения проблем ветхого жилья, неэффективного использования земель и создания современной городской среды. Однако его реализация требует тщательной проработки процедур и защиты прав собственников.

Предложения по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики:

1. Дальнейшая унификация и гармонизация ЗК РФ и ГрК РФ: Необходимо провести комплексный анализ оставшихся коллизий и пробелов между земельным и градостроительным законодательством, разработав единые подходы к понятиям, процедурам и компетенции органов.
2. Детализация критериев для предоставления земель без торгов: Для снижения коррупционных рисков и повышения прозрачности следует максимально детализировать критерии для предоставления земельных участков без проведения торгов, особенно для масштабных инвестиционных проектов, на уровне федерального законодательства или четких подзаконных актов.
3. Оптимизация процедур формирования земельных участков: Необходимо внедрять современные цифровые технологии и единые стандарты кадастровых работ, а также стимулировать разработку проектов межевания территории для всех населенных пунктов, чтобы минимизировать споры о границах.
4. Повышение информированности о свободных участках: Создание единых, общедоступных и регулярно обновляемых электронных реестров земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, с полной информацией об их характеристиках, ВРИ, ограничениях и обременениях.
5. Совершенствование механизмов КРТ:
   • Прозрачность для собственников: Необходимо усилить информирование собственников, чье имущество попадает в зону КРТ, о предстоящих ограничениях и процедурах изъятия.
   • Ускорение ДПТ: Разработать меры по ускорению разработки и утверждения документации по планировке территории для КРТ, чтобы минимизировать период «заморозки» градостроительного потенциала.
   • Справедливая компенсация: Продолжить совершенствование методик оценки стоимости изымаемого имущества и убытков, чтобы обеспечить максимально справедливую компенсацию собственникам.
6. Дальнейшее развитие электронных услуг: Внедрение полностью электронных процедур подачи заявлений, получения согласований и выдачи документов для предоставления земельных участков позволит сократить сроки, исключить человеческий фактор и повысить прозрачность.

Реализация этих предложений позволит не только упростить и ускорить процесс предоставления земельных участков для строительства, но и повысить инвестиционную привлекательность строительной отрасли, а также обеспечить устойчивое и сбалансированное развитие территорий Российской Федерации в интересах всего общества.

Список использованных источников

{Будет сформирован по ходу написания дипломной работы.}

Приложения (при необходимости)

{Например, схемы процедур, примеры документов, выдержки из судебных актов.}

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. 1993. 25 дек.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ; часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. ст. 3301; Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. ст. 410.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011) // Российская газета. 2001. 30 окт.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // Российская газета. 2004. 30 дек.
5. Закон РФ от 27.04.1993 № 4866-1 (ред. от 09.02.2009) «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» // Российская газета. 1993. 12 мая.
6. Федеральный закон от 21.12.1994 № 69-ФЗ (ред. от 30.11.2011) «О пожарной безопасности» // Российская газета. 1995. 5 янв.
7. Федеральный закон от 23.11.1995 № 174-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «Об экологической экспертизе» // Российская газета. 1995. 30 ноября.
8. Федеральный закон от 30.11.1995 № 187-ФЗ (ред. от 21.11.2011) «О континентальном шельфе Российской Федерации» // Российская газета. 1995. 7 дек.
9. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1997. 30 июля.
10. Федеральный закон от 31.05.1999 № 104-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «Об Особой экономической зоне в Магаданской области» // Российская газета. 1999. 7 июня.
11. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2001. 30 окт.
12. Федеральный закон от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» // Российская газета. 2002. 12 янв.
13. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Российская газета. 2002. 27 июля.
14. Федеральный закон от 21.07.2005 № 94-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» // Парламентская газета. 2005. 9 авг.
15. Федеральный закон от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ» // Российская газета. 2005. 27 июля.
16. Федеральный закон от 10.01.2006 № 16-ФЗ «Об Особой экономической зоне в Калининградской области и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» // Российская газета. 2006. 19 янв.
17. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Российская газета. 2007. 1 авг.
18. Федеральный закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» // Российская газета. 2008. 30 июля.
19. Федеральный закон от 14.06.2011 № 138-ФЗ «О внесении изменений в статью 16 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» и Земельный кодекс Российской Федерации» // Российская газета. 2011. 17 июня.
20. Федеральный закон от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2011. 22 июля.
21. Федеральный закон от 27.07.2010 № 190-ФЗ (ред. от 18.07.2011, с изм. от 07.12.2011) «О теплоснабжении» // Российская газета. 2010. 30 июля.
22. Постановление Правительства РФ от 03.04.1997 № 390 (ред. от 26.07.2004) «О мерах по совершенствованию порядка формирования инвестиционных ресурсов в электроэнергетике и государственному контролю за их использованием» // Российская газета. 1997. 15 апреля.
23. Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 (ред. от 15.09.2011) «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // Российская газета. 2002. 21 ноября.
24. Постановление Правительства РФ от 21.12.2004 № 820 (ред. от 26.12.2011) «О государственном пожарном надзоре» // Российская газета. 2005. 14 янв.
25. Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 (ред. от 27.09.2011) «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» // Российская газета. 2007. 15 марта.
26. Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 № 432 (ред. от 29.03.2011) «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» // Собрание законодательства РФ. 2008. № 23. ст. 2721.
27. Постановление Правительства РФ от 12.08.2008 № 590 (ред. от 27.09.2011) «О порядке проведения проверки инвестиционных проектов на предмет эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения» // Собрание законодательства РФ. 2008. № 34. ст. 3916.
28. Постановление Правительства РФ от 03.03.2010 № 118 (ред. от 03.08.2011) «Об утверждении Положения о подготовке, согласовании и утверждении технических проектов разработки месторождений полезных ископаемых и иной проектной документации на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр, по видам полезных ископаемых и видам пользования недрами» // Российская газета. 2010. 10 марта.
29. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 (ред. от 06.10.2011) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 — 2015 годы» // Собрание законодательства РФ. 2011. № 5. ст. 739.
30. Постановление Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 (ред. от 02.11.2024) «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 — 2024 годах…» // КонсультантПлюс.
31. Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов». Редакция от 24.06.2024 // Контур. Норматив.
32. Постановление Правительства Российской Федерации от 21.03.2023 г. № 440 // Правительство России.
33. Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 № 1662-р (ред. от 08.08.2009) «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» (вместе с «Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года») // Собрание законодательства РФ. 2008. № 47. ст. 5489.
34. Приказ Минэкономразвития РФ от 27.02.2010 № 75 «Об установлении порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости» // Российская газета. 2010. 14 апр.
35. Приказ Минрегиона РФ от 17.06.2011 № 286 «Об утверждении формы документа, подтверждающего проведение основных работ по строительству объекта индивидуального жилищного строительства или проведение работ по реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, в результате которых общая площадь жилого помещения (жилых помещений) реконструируемого объекта увеличивается не менее чем на учетную норму площади жилого помещения, устанавливаемую в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации» // Российская газета. 2011. 29 июля.
36. Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2011 № 440 «Об утверждении форм документов, в виде которых предоставляются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 2012. 18 янв.
37. Приказ Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок» // Российская газета. 2011. 5 окт.
38. Приказ Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 № 530 «Об определении вида предоставления внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка и кадастровом номере земельного участка» // Российская газета. 2011. 28 окт.
39. Распоряжение Минимущества РФ от 02.09.2002 № 3070-р (ред. от 06.07.2004) «Об утверждении примерных форм Решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков» // Российская газета. 2002. 9 окт.
40. Письмо Росреестра от 10.06.2010 № 14-4548-ГЕ О рассмотрении обращения по вопросу образования земельных участков // Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2011. № 2.
41. Письмо Минэкономразвития РФ от 30.12.2011 № 29972-ИМ/Д23 «О некоторых вопросах, связанных с государственным учетом объектов недвижимости в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» // Источник СПС КонсультантПлюс.
42. Закон г. Москвы от 19.12.2007 № 48 (ред. от 21.12.2011) «О землепользовании в городе Москве» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. 25 дек.
43. Постановление Правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-ПП (ред. от 30.06.2009) «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. 19 июля.
44. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.
45. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.04.2006 № 12359/05 по делу № А47-12084/2004-3ГК // Вестник ВАС РФ. 2006. № 7.
46. Определение ВАС РФ от 28.11.2007 № 11956/07 по делу № А12-16346/06-С16 // Вестник ВАС РФ. 2008. № 1.
47. Определение ВАС РФ от 21.10.2011 № ВАС-13185/11 по делу № А40-119241/10-152-693 // Источник картотека арбитражных дел, URL: http://kad.arbitr.ru/ (дата обращения – 10.01.2012 г.).
48. Определение ВАС РФ от 21.06.2010 № ВАС-8018/10 по делу № А78-3930/2009 // Вестник ВАС РФ. 2010. № 8.
49. Определение ВАС РФ от 22.11.2010 № ВАС-15461/10 по делу № А40-163837/09-106-1004 // Источник картотека арбитражных дел, URL: http://kad.arbitr.ru/ (дата обращения – 10.01.2012 г.).
50. Бобылев, А.И. Земельное право: теория, законодательство, практика. Оренбург. 2006. 469 с.
51. Боголюбов, С.А., Галиновская, Е.А., Минина, Е.Л. и др. Все о земельных отношениях: Учебно-практическое пособие. М.: Проспект. 2010. 655с.
52. Боголюбов, С.А. Земельное право: Учебник. 3-е изд., переработанное и дополненное. М.: Юрайт-Издат. 2009. 580 с.
53. Бондаренко, Д.С., Жариков, Ю.С. Земельный участок: вопросы и ответы. М.: Юстицинформ. 2009. 336 с.
54. Волков, С.Н. Внутрихозяйственное землеустройство. М.: Юриздат. 2009. 648 с.
55. Галиновская, Е.А., Кичигин, Н.В. Методические рекомендации к порядку реализации основных административно — правовых процедур при комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства // М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ. 2010. 90 с.
56. Дихтяр, А.И., Попова, И.В. «Приобретение прав на земельный участок из государственных и муниципальных земель на торгах: вопросы теории и практики». Система ГАРАНТ. 2009.
57. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.) // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
58. Практическое пособие по организации предоставления земельных участков для строительства, выдаче исходных данных и технических условий на проектирование предприятий, зданий и сооружений, проведения необходимых согласований и экспертиз. Книга 1. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности // Госстрой России, М.: изд. ФГУП «Центринвестпроект». 2003. 108 с.
59. Сухова, Е.А. Справочник юриста по земельному праву. СПб.: Питер. 2007. 285 с.
60. Тихомиров, М.Ю. Предоставление земельных участков для строительства. М.: Изд. Тихомирова М.Ю.. 2010. 280 с.
61. Батталова, Л.М. Гражданско-правовое регулирование земельно-имущественных отношений в современной России: Автореф. дис… канд. юрид. наук. Казань. 2006. 13 с.
62. Гордиенко, И.И. Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства: автореф. дисс… канд. юридических наук. М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ. 2010. 25 с.
63. Гордиенко, И.И. Особенности проведения торгов в целях предоставления земельных участков для жилищного строительства // Право: теория и практика. 2007. №8. С. 44 — 46.
64. Программа деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства на 2012 г., утверждена 10.11.2011 г. попечительским советом Фонда, протокол № 56 // Источник официальный сайт Фонда, URL: http://www.fondrgs.ru/files/docs/Programma_na.pdf.
65. Феофанов, Д.М. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков // Банковское кредитование. 2007. № 3, с. 11 – 15.
66. Что такое предварительное согласование предоставления земельного участка | Министерство имущественных отношений Московской области.
67. Статья 30 ЗК РФ. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности | КонсультантПлюс.
68. ЗК РФ Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов | КонсультантПлюс.
69. Новые правила комплексного развития территории | ИТП «Град».
70. Предварительное согласование предоставления земельного участка.
71. Приняты изменения в законодательство о комплексном развитии территорий | Минстрой России.
72. ОСОБЕННОСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО СОГЛАСОВАНИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ГРАЖДАНАМ ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ВЕДЕНИЯ ЛИЧНОГО ПОДСОБНОГО ХОЗЯЙСТВА | КиберЛенинка.
73. Ключевые изменения в комплексном развитии территорий с 1 марта 2025 года | СИБДОМ.
74. ЗК РФ Статья 39.14. Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов | КонсультантПлюс.
75. Порядок по предварительному согласованию предоставления земельного участка собственнику здания, сооружения, если границы земельного участка подлежат уточнению | Государственное казенное учреждение Республики Карелия — Управление земельными ресурсами.
76. Статья 2. Порядок предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов | Документы системы ГАРАНТ.
77. Глава 4.4. Процедура предоставления земельных участков в собственность или в аренду | Адвокатское бюро «Качкин и Партнеры».
78. Предоставление земельных участков без торгов.
79. Появятся требования к минимальному размеру земельного участка для комплексного развития | СИБДОМ.
80. Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности — редакция от 14.12.2011 | Документ системы ГАРАНТ.
81. Статья 28. Общий порядок предоставления земельных участков для строительства объектов капитального строительства | Документы системы ГАРАНТ.
82. Статья 30.1. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности | Основные кодексы РФ. ЮрИнспекция.
83. ЗК РФ Статья 39.18. Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта… | КонсультантПлюс.
84. Комплексное развитие территорий в 2025 году: инструкция для собственников | Юристы по недвижимости — Двитекс.
85. Предварительное согласование предоставления земельного участка (ЗУ).
86. Изменения в регулировании института комплексного развития территорий | Birch Legal.
87. Глава V.1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.1 -39.20) | Документы системы ГАРАНТ.
88. Статья 36 Конституции Российской Федерации | КонсультантПлюс.
89. Предварительное согласование предоставления земли: с 11 декабря новые акты станут действовать меньше | КонсультантПлюс.
90. Статья 36 Конституции РФ (действующая редакция с комментариями).
91. Статья 9 Конституции Российской Федерации | КонсультантПлюс.
92. § 2. Конституция Российской Федерации как источник земельного права | Московский государственный юридический университет им. О.Е. Кутафина.
93. Случаи предоставления земельных участков без торгов | Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом.
94. Статья 36 Конституции РФ | Документы системы ГАРАНТ.
95. Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства на инвестиционных условиях (в Санкт-Петербурге) от 19 мая 2009 | Документ системы ГАРАНТ.
96. В каких случаях осуществляется предварительное согласование предоставления земельных участков, границы которых подлежат уточнению?
97. Новое в правовом регулировании предоставления земельных участков для строительства без проведения торгов | КиберЛенинка.
98. Комплексное развитие территории. Что это такое? | Юридическая фирма «Ляпунов Терехин и партнеры».
99. Комплексное развитие территорий: что это и для чего нужно | Rusbase.
100. Требования к правам на землю для застройщика: вид права, формулировка разрешённого вида использования | Адвокатское бюро «Качкин и Партнеры».
101. Статья 11. Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта | Документы системы ГАРАНТ.
102. Предоставление земельных участков под строительство из земель государственной и муниципальной собственности: законодательство и практика его применения | КиберЛенинка.
103. 1.8. Градостроительное развитие территорий инвестором | Адвокатское бюро «Качкин и Партнеры».
104. ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА | КиберЛенинка.
105. Порядок предоставления земельного участка в собственность или аренду для ИЖС, КФХ, ВДХ, садоводства | Государственное казенное учреждение Республики Карелия.
106. ЗК РФ Статья 39.17. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов | КонсультантПлюс.