Содержание
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. Способы создания многоквартирных домов 8
1.1 Долевое участие в строительстве. Правовые основы и особенности 8
1.2 Правовые основы муниципального участия в строительстве жилых многоквартирных домов 21
Глава 2. Основания возникновения правоотношений при создании многоквартирных домов. 28
2.1 Формирование земельных участков под строительство многоквартирного дома 28
2.2 Условия и основания передачи собственникам построенного жилого дома 35
Глава 3. Актуальные проблемы создания и реализации жилых многоквартирных домов 48
3.1 Защита интересов участников долевого строительства при банкротстве застройщика 48
3.2 Ответственность сторон по правоотношениям, связанная с предоставлением земельного участка под строительство 61
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 70
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 75
Выдержка из текста
Актуальность исследования в области строительства и реализации многоквартирных домов связана с развитием новых экономических взаимоотношений в современной России, обусловивших появление новых способов и методов ведения хозяйственной деятельности, одним из которых стало долевое участие в осуществлении той или иной деятельности. Наибольшее распространение долевое участие получило в строительной деятельности, где пришлось отказаться от централизованного, за счет государственного бюджета, строительства многоквартирных домов. Государство не отказалось в полной мере от своей социальной функции по обеспечению граждан России жильем, по прежнему весьма важной остается роль власти, особенно муниципальной, в реализации положении жилищной политики, создания условий для строительства, особенно в жилищной сфере.
Развернувшееся бурное строительство на долевых началах тут же выявило множество проблем, обусловленных недостаточной правовой регламентацией данного вида деятельности, что повлекло возникновение множества незаконных и «полузаконных», или «серых» схем строительства жилья, позволяющих застройщикам обманывать дольщиков. Большое количество судебных процессов, связанных с долевым строительством, возникновение движения «обманутых дольщиков», перевело данную проблему из разряда чисто гражданско-правовых отношений, в политическую плоскость, поскольку нарушались конституционные права граждан на жилище, что не могло не вызвать обеспокоенность в высших государственных кругах.
Разумеется, определенные шаги в этой области предпринимались, в первую очередь стоит отметить принятие в 2004 году специального федерального закона, посвященного вопросам участия в долевом строительстве. Немалую роль играет и градостроительное законодаетльство, регламентирующее вопросы выделения земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности, под строительство. Высшие судебные инстанции периодически издают специализированные обзоры, посвященные рассмотрению дел о долевом строительстве, о выделении земельных участков под строительство. Тем не менее, утверждать, что сегодня все вопросы и проблемы строительства многоквартирных домов разрешены, не приходится. Как отмечают ученые-исследователи в указанной сфере, а также правоприменители, вопросов в области долевого участия в строительстве остается достаточно много, что проявляется как в несовершенстве законодательной техники, так и в разных подходах к решению сходных ситуаций в правоприменительной практике. Все указанные обстоятельства и обусловили выбор темы исследования в сфере создания и реализации многоквартирных домов.
Объектом нашего исследования будут общественные отношения, возникающие в сфере создания и реализации многоквартирных домов, прежде способом долевого участия в строительстве.
Предмет нашего исследования составят законодательные акты, регулирующие отношения, связанные со строительством и реализацией многоквартирных домов, ведомственные нормативно-правовые акты, научные исследования, посвященные данному виду деятельности, а также судебная практика в указанной области.
Методологическую основу проводимого исследования составили такие методы познания как: сравнительно-правовой, диалектический, аналитический, технико-юридический, метод комплексного исследования.
Цель нашей работы будет заключаться в исследовании общественных отношений, складывающихся в сфере строительства и реализации многоквартирных домов, в том числе и способом долевого строительства.
Исходя из поставленной цели наши задачи определим в следующем:
1. Анализ основных способов создания многоквартирных домов, для этого мы рассмотрим правовые основы и особенности долевого участия в строительстве, а также правовые основы участия муниципальной власти в строительстве жилья;
2. Анализ оснований возникновения правоотношений при создании многоквартирных домов. К числу таких оснований отнесем формирование земельных участков под строительство многоквартирного дома, а также условия и основания передачи собственникам построенного жилого дома;
3. Исследование актуальных проблем создания и реализации жилых многоквартирных домов. Одной из таких проблем является защита интересов участников долевого строительства при банкротстве застройщика, а также необходимо проанализировать вопросы ответственности сторон по правоотношениям, связанная с предоставлением земельного участка под строительство.
Положения выносимые на защиту:
1. Договор участия в долевом строительстве является самостоятельным видом договора, что обусловлено как спецификой области его применения таки особенностями его правовой конструкции, позволяющей отделить его от иных смежных договоров, предусматривающих возможность долевого участия в каком либо виде деятельности;
2. Договор участия в долевом строительстве не входит в систему поименованных гражданско-правовых договоров, указанных в части второй Гражданского кодекса РФ, его правовой регламентации посвящен специальный закон «Об участии в долевом строительстве», что позволяет сделать вывод об его отдельном гражданско-правовом статусе, позволяющим выделить его из числа прочих гражданско-правовых договоров.
3. Правовую основу участия органов местного самоуправления в строительстве многоквартирных домов составляют положения Конституции РФ, Земельного, Жилищного и Градостроительного кодексов РФ, а также других нормативно-правовых актов федерального, регионального и местного уровня нормотворчества.
4. Вопросы защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика, а также выделения земельных участков под строительство многоквартирных домов, несмотря на последние изменения в законодательстве, по прежнему остаются актуальными, о чем свидетельствует сложившаяся судебная практика, в связи с чем законодательство нуждается в дальнейшем комплексном усовершенствовании.
Теоретическая значимость исследования состоит в том, что выводы, полученные в результате научного анализа, в дальнейшем могут быть применяться при других научных исследованиях не только в области строительства и реализации многоквартирных домов, но и в области гражданско-правовых договорных отношений, что позволит рассмотреть многие вопросы гражданского права с новой точки зрения.
Практическая значимость проведенной работы будет состоять в возможности применения положений и рекомендаций, полученных в результате исследования, в правоприменительной практике, в формировании нормативной базы в сфере строительства и реализации многоквартирных домов, участия органов муниципальной власти в этом процессе. Результаты работы могут быть использованы при преподавании гражданского и жилищного права.
Несмотря на то, что проблематика правового регламентирования строительства и реализации многоквартирных домов возникла сравнительно недавно, тем не менее, отдельные вопросы в этой сфере можно исследовать на основе анализа трудов известных российских классиков-цивилистов: Д.И. Мейсра, К.П. Победоносцева, Г.Ф.Шершеневича и других. Существенный вклад в развитие представлений о гражданско-правовой ответственности внесли такие российские и советские ученые, как С.С. Алексеев, О.С. Иоффе, A.C. Комаров, Б.И., В.А. Хохлов, работы которых нашли свое применение в нашем исследовании.
За последнее десятилетие в юридической литературе проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве посвящено; немало-научных исследований. Особого внимания заслуживают работы таких видных ученых, как М.И. Брагинскии, В.В. Витрянский, С.П. Гришаев, О.Г. Ломидзе, A.B. Майфат, A.A. Маковская, Л.А. Новоселова, Ю.В. Романец, К.И. Скловский и другие.
Тем не менее, в последние годы идет существенное реформирование всего гражданского законодательства, которое касается многих вопросов, в том числе и вопросов участия в долевом строительстве. Судебно-арбитражная практика также претерпела существенные изменения, в связи с чем проблема долевого участия в строительстве по прежнему остается актуальной и востребованной для теоретического осмысления.
Структурно работа состоит из введения, 3 глав, состоящих из 6 параграфов, заключения и списка использованных источников.
Список использованной литературы
I. Нормативные правовые акты и официальные документы.
1. «Об экономических, социальных и культурных правах». Международный пакт от 16 декабря 1966 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. N 12.
2. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г. // РГ. 1993. 25 дек.
3. «О защите прав потребителей» Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1// Ведомости СНД и ВС РФ.1992. № 15. Ст. 766.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
5. «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ // СЗ РФ, 20.11.1995, N 47, ст. 4473.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ, 1996, № 5, Ст. 410.
7. «О несостоятельности (банкротстве)». Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2002. — № 43. — Ст. 4190.
8. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 дек. 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
9. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ // СЗ РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16.
10. «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» ФЗ от 29.12.2004 // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 17.
11. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 30.12.2004 № 214- ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1).Ст. 40.
12. «О государственном кадастре недвижимости» Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ // СЗ РФ, 30.07.2007, N 31, ст. 4017.
13. «О содействии развитию жилищного строительства» Федеральный закон от 24 июля 2008 г. №161-ФЗ // СЗ РФ. 2008. N 30. Ст. 3617.
14. «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства». Федеральный закон от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ. // СЗ РФ, 18.07.2011, N 29, ст. 4301
15. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Федеральный закон от 30.12.2012 № 294-ФЗ // СЗ РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7619
16. «Об основах федеральной жилищной политики» Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1. Утратил силу. // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3.Ст. 99.
II. Литература
17. Андрианов Н.А. К вопросу об определении видов разрешенного использования земельных участков в нормативных правовых актах органов местного самоуправления // Государственная власть и местное самоуправление. 2011. N 5. С. 15 — 18.
18. Брагинский М.И. Основы учения о непоименованных (безымянных) и смешанных договорах. М.: Статут,2010. 79 с.
19. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 5-е изд., стер. — М.: Статут, 2011. 847 с.
20. Вешкурцева З. Процедура приемки-передачи квартиры в новостройке // Жилищное право. 2011. N 9. С. 39 — 49.
21. Гейт Н.А. Особенности предоставления земель для целей, связанных со строительством, в российском законодательстве // Нотариус. 2011. N 4. С. 20 — 22.
22. Дикусар В.М., Смирнов К.Н. Долевое строительство // Жилищное право. 2010. N 6.
23. Егоров А.В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник ВАС РФ. 2007. N 4.
24. Занковский С.С. Некоторые аспекты рассмотрения арбитражными судами споров о предоставлении земельных участков для строительства // Вестник арбитражной практики. 2012. N 4. С. 5 — 8.
25. Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве. Дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. Краснодар, 2011. 212 c.
26. Кирилловых А.А. Банкротство застройщиков и защита прав участников долевого строительства // Вестник арбитражной практики. 2011. N 5. С. 19 — 30.
27. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Т. 1. Ч. I, II / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.:Юрайт, 2011. 1092 с.
28. Кратенко М. Защита от чужого банкротства // ЭЖ-Юрист. 2010. N 16.
29. Кратенко М.В. К вопросу о финансовых гарантиях осуществления деятельности по долевому строительству // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 7. С. 70 — 76.
30. Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право, 2010. № 5.
31. Медведев С.Н. Правовая природа договора долевого участия в строительстве жилья // Проблемы гражданского права: Сборник научных статей. Ставрополь, СевКавТГУ, 2011, 226 с.
32. Натариус Д.М. Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии // Бюллетень нотариальной практики. 2010. N 4. С. 30 — 37.
33. Натариус Д.М. Банкротство как способ защиты нарушенного права // Юрист. 2010. N 11. С. 49 — 56.
34. Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. Институт законодательства и сравнительного правоведения. — М.: Статут, 2010 // СПС "КонсультантПлюс".
35. Практика применения Гражданского кодекса РФ частей второй и третьей (под общ. ред. В.А. Белова. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство "Юрайт"; "Юрайт-Издат", 2011. // СПС Гарант.
36. Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве. Диссер.кандд. юр.наук, М., 2006.
37. Святловский В.В. Жилищный вопрос с экономической точки зрения. Краснодар, 2000. 192 с.
38. Селиванова Е. О необходимости разработки Концепции социального жилья в Российской Федерации // Жилищное право. 2011. N 10.
39. Селиванова Е. О необходимости разработки Концепции социального жилья в Российской Федерации // Жилищное право. 2011. № 10. С. 23 — 31.
40. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010. 893 с.
41. Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. 320 с.
42. Тихомиров М.Ю. Предоставление земельных участков для строительства: новые правила. М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2014. 80 с.
43. Усков О.Ю. Эволюция права на жилище: (законодательство и доктрина) // Журнал рос. права. 2010. N 8.
44. Шакирова З.М. Как прекратить незаконное строительство многоквартирных домов на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства // Законность. 2013. N 1. С. 39 — 41.
45. Шинкевич Д.В. Установление публичных сервитутов в документации по планировке территории: предложения по совершенствованию градостроительного законодательства // Туризм: право и экономика. 2010. N 3. С. 10 — 13.
46. Шомина Е.С. Квартиросъемщики — наше «жилищное меньшинство»: российский и зарубежный опыт развития арендного жилья. М.: ГУ ВШЭ, 2010. 364 с..
47. Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. 2010. № 10.
48. Являются ли полноценными и эффективными законы, регулирующие сферы рынка недвижимости? [Интервью с О. Суховым] // Жилищное право. 2011. N 6. С. 35 — 42.
III Судебная практика
49. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.03.2012 по делу N А32-19509/2011 // СПС Гарант.
50. Определение Московского областного суда от 26.08.2010 по делу № 33-16632/2010 В удовлетворении иска о защите прав потребителя, взыскании неустойки и компенсации морального вреда правомерно отказано, так как сторонами доказательств заключения между ними дополнительного письменного соглашения об установлении иного срока передачи квартиры истцу, а также доказательств признания в установленном законом порядке договора недействительным представлено не было, в связи с чем срок по передаче истцу квартиры ответчиком нарушен не был. // Документ опубликован не был. СПС КонсультантПлюс.
51. Определение Московского городского суда от 26.01.2011 по делу № 33-1791 . В удовлетворении иска о взыскании неустойки по договору инвестирования строительства части жилого дома отказано правомерно, поскольку обязательство ответчика по строительству объекта выполнено в срок, установленный договором, сроки строительства объекта и всего комплекса, который включает в себя объект инвестирования, истцом нарушены не были, что подтверждается представленными доказательствами. // Документ опубликован не был. СПС КонсультантПлюс.
52. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.03.2011 по делу № А33-8986/2010. Суд правомерно отказал в удовлетворении иска об обязании принять выполненные отделочные работы по договору участия в финансировании строительства, поскольку материалами дела подтверждается исполнение сторонами договорных обязательств, а также принятие работ ответчиком и их оплата в добровольном порядке в полном объеме по акту приема-передачи, подписанному, в том числе, истцом без претензий и возражений. Дополнительным соглашением стороны дополнили договор конкретными видами отделочных работ без изменения цены договора. // Документ опубликован не был. СПС КонсультантПлюс.
53. Определение Московского городского суда от 19.08.2010 по делу № 33-25813. В удовлетворении исковых требований об обязании передать квартиру с устраненными недостатками, взыскании суммы неустойки, убытков и компенсации морального вреда, причиненных истцу в результате нарушения ответчиком предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, отказано правомерно, поскольку наличие финансовых претензий к застройщику не является законным основанием для отказа истца от приемки квартиры и подписания акта приема-передачи квартиры. // Документ опубликован не был. СПС КонсультантПлюс.
54. Определение Московского городского суда от 24.01.2011 по делу № 33-1199. Иск о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, госпошлины, компенсации морального вреда удовлетворен правомерно, так как ответчиком не выполнены обязанности по своевременной передаче объектов строительства истцу; уведомления о готовности объектов, направленные истцу, не подтверждают надлежащее исполнение ответчиком своих обязанностей, так как нет доказательств получения истцом двух уведомлений, третье — содержит информацию о передаче лишь одного объекта. // Документ опубликован не был. СПС КонсультантПлюс.
55. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.02.2011 № 33-1301/2011. Отсутствие заключенного договора социального найма или иных оснований для внесения оплаты за переданное дольщиком по акту приемки-передачи жилое помещение не освобождает лицо, принявшее квартиру в пользование, от обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг. // Документ опубликован не был. СПС КонсультантПлюс.
56. Определение Новосибирского областного суда от 08.02.2011 № 33-583/2011. Кассационная жалоба по делу о взыскании денежных средств и неустойки по договору участия в долевом строительстве оставлена без удовлетворения, поскольку его условия не противоречат требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. // Документ опубликован не был. СПС КонсультантПлюс.
57. «О некоторых вопросах, связанных с исчислением отдельных сроков по делам о банкротстве». Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 № 93 // Вестник ВАС РФ. 2005. № 10.
58. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. № 7.
59. «Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства, как непрофессиональных инвесторов, поэтому применение таких правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей». Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 13239/12 по делу N А55-16103/2010 // СПС КонсультантПлюс. 2013.
60. Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2013 по делу N А22-1089/2012. Требование: О включении в реестр требований кредиторов должника задолженности по возмещению расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства и компенсации морального вреда, установленной решением мирового судьи. // Документ опубликован не был. СПС КонсультантПлюс.
61. Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 13239/12 по делу N А55-16103/2010 Требование: О включении в реестр требований кредиторов должника требования о передаче жилых помещений. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку, отказав в данном деле участнику строительства во включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, суды лишили его возможности рассчитывать на удовлетворение требования, так как в случае повторного предъявления данное требование было бы заявлено после закрытия реестра требований кредиторов должника (п. 1 ст. 142 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Дополнительно: Есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам. // СПС КонсультантПлюс.
62. Постановление ФАС Поволжского округа от 18.04.2012 по делу № А55-8941/2011 // Документ опубликован не был. СПС КонсультантПлюс.
63. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012 по делу N А41-33400/11// Документ опубликован не был. СПС КонсультантПлюс.
64. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.05.2012 N 13443/11 по делу N А21-8212/2010// Документ опубликован не был. СПС КонсультантПлюс.
65. Постановление Президиума ВАС РФ по актуальным вопросам частного права (на основе публикаций на сайте ВАС РФ в августе 2012 г // СПС КонсультантПлюс.
66. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 августа 2005 г. N Ф09-2484/05-С4 // СПС Гарант.
67. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 ноября 2002 г. N А14-4441/02/48/31 // СПС Гарант.
68. Решение Арбитражного суда Московской области от 8 июня 2012 г. по делу № А41-46641/11 // Документ опубликован не был. СПС КонсультантПлюс.
69. Постановление ФАС Поволжского округа от 24.03.2011 по делу № А12-12639/2010. Статьей 31 Земельного кодекса РФ установлено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Истечение срока такого согласования является препятствием к последующему предоставлению земельного участка. // Документ опубликован не был. СПС КонсультантПлюс.
70. Решение Арбитражного суда Московской области от 8 июня 2012 г. по делу № А41-46641/11 // Документ опубликован не был. СПС КонсультантПлюс.