Ипотечное кредитование в Российской Федерации: комплексный анализ современного состояния, ключевых проблем и перспектив развития в условиях меняющейся экономической политики до 2030 года

Начало июля 2024 года ознаменовалось событием, которое кардинально изменило ландшафт российского рынка недвижимости: отмена массовой льготной ипотеки привела к сокращению объема выданных ипотечных кредитов на 55% по сравнению с предыдущим месяцем. Этот факт не просто констатирует существенные изменения, но и подчеркивает критическую актуальность глубокого и всестороннего анализа ипотечного кредитования в Российской Федерации. В условиях динамично меняющейся экономической политики, высокой ключевой ставки и перестройки государственных программ поддержки, понимание механизмов функционирования ипотеки, выявление ее болевых точек и определение векторов развития становится первостепенной задачей.

Настоящая дипломная работа посвящена комплексному исследованию ипотечного кредитования в России. Цель работы — провести исчерпывающий анализ современного состояния ипотечного рынка, выявить ключевые проблемы, сдерживающие его эффективное развитие, и предложить обоснованные пути их решения, а также определить перспективы рынка до 2030 года. Для достижения этой цели были поставлены следующие задачи:

• Раскрыть экономическую сущность ипотеки и ее роль в социально-экономическом развитии страны.
• Проследить исторические этапы становления и развития ипотечного кредитования в России.
• Проанализировать нормативно-правовую базу, регулирующую ипотечные отношения.
• Оценить текущее состояние ипотечного рынка, его динамику и основные показатели.
• Выявить макроэкономические и специфические факторы, препятствующие развитию ипотеки.
• Исследовать действующие и планируемые меры государственной поддержки.
• Разработать предложения по совершенствованию системы ипотечного кредитования.
• Оценить перспективы развития рынка с учетом мирового опыта.

Объектом исследования выступают ипотечные отношения в Российской Федерации, а предметом — совокупность экономических, правовых и социальных факторов, влияющих на развитие ипотечного кредитования. Методологическая база включает в себя диалектический, системный и комплексный подходы, методы статистического анализа, сравнительного анализа, исторического и логического анализа, а также экспертных оценок. Научная новизна работы заключается в актуализации данных по состоянию ипотечного рынка в 2024–2025 годах, детализированном анализе последствий отмены массовой льготной ипотеки, а также в разработке предложений по совершенствованию системы с учетом новейших инициатив Правительства и Банка России. Практическая значимость работы состоит в возможности использования ее результатов для формирования государственной политики в сфере жилищного кредитования, разработки банковских продуктов и повышения эффективности деятельности участников ипотечного рынка.

Глава 1. Теоретико-методологические основы ипотечного кредитования

Экономическая сущность, функции и классификация ипотечного кредитования

В современном мире, где жилищный вопрос остается одним из наиболее острых для большинства населения, ипотечное кредитование выступает как ключевой финансовый инструмент, позволяющий миллионам семей реализовать мечту о собственном доме. Однако за внешне простым актом получения кредита на покупку недвижимости скрывается глубокая экономическая сущность, многогранные функции и сложная классификация.

Прежде всего, важно четко разграничить понятия "ипотека" и "ипотечное кредитование". Ипотека — это, по своей сути, вид залога, при котором в качестве обеспечения обязательства (обычно кредитного) выступает недвижимое имущество. Это означает, что заемщик, получая денежные средства, сохраняет право собственности на недвижимость, но ограничивается в распоряжении ею до полного погашения долга. В случае неисполнения заемщиком своих финансовых обязательств, кредитор (банк или иная финансовая организация) получает право обратить взыскание на заложенную недвижимость. Это фундаментальное положение делает ипотеку надежным инструментом обеспечения для кредитора, ведь в итоге оно минимизирует риски для банка и позволяет предлагать более выгодные условия.

Ипотечное кредитование, в свою очередь, представляет собой более широкое понятие и означает процесс выдачи кредита, обеспеченного залогом недвижимости. Это комплексная финансовая услуга, которая включает в себя не только выдачу средств, но и весь цикл взаимоотношений между заемщиком и кредитором: от оценки платежеспособности и объекта залога до обслуживания кредита и, при необходимости, процедуры взыскания.

Экономическая сущность ипотечного кредитования раскрывается через призму его ключевых функций:

1. Стимулирующая функция: Ипотека выступает мощным катализатором экономического роста. Она стимулирует строительную отрасль, порождая спрос на жилье, строительные материалы, услуги проектировщиков, архитекторов, рабочих. Цепная реакция распространяется и на смежные отрасли: производство мебели, бытовой техники, развитие коммунальных услуг и инфраструктуры.
2. Функция движения капитала: Ипотечное кредитование обеспечивает перераспределение финансовых ресурсов. Банки и другие кредитные организации привлекают средства от вкладчиков и инвесторов, направляя их в жилищное строительство и покупку недвижимости. Это способствует эффективному обороту капитала в экономике, превращая сбережения в инвестиции.
3. Социально-экономическая функция: Возможность приобретения жилья через ипотеку напрямую влияет на качество жизни населения. Она решает острую социальную проблему — доступность жилья, повышает уровень жизни, способствует формированию среднего класса, увеличивает мобильность трудовых ресурсов и создает чувство стабильности у граждан.
4. Функция развития банковской системы страны: Ипотека является одним из самых маржинальных и стабильных сегментов банковского бизнеса. Развитие ипотечного портфеля стимулирует банки к совершенствованию своих продуктов, технологий кредитования, оценки рисков и клиентского сервиса, что в целом укрепляет финансовую систему страны.

Ипотечное кредитование, благодаря своей социальной значимости и высокой востребованности, является одним из наиболее актуальных видов кредита. Его развитие способствует росту числа сделок на рынке недвижимости, что, в свою очередь, оказывает положительное влияние на экономику страны в целом.

Классификация ипотечного кредитования может осуществляться по различным признакам:

• По объекту залога: ипотека жилой недвижимости (квартиры, дома), коммерческой недвижимости (офисы, торговые площади), земельных участков.
• По цели кредита: на покупку готового жилья, на строительство индивидуального жилого дома, на покупку жилья в строящемся доме (договор долевого участия, ДДУ), на рефинансирование существующей ипотеки, на получение средств под залог имеющейся недвижимости.
• По виду кредитора: банковская ипотека, ипотека от небанковских финансовых организаций, государственная ипотека.
• По виду процентной ставки: с фиксированной ставкой, с плавающей ставкой, с комбинированной ставкой.
• По наличию государственной поддержки: рыночная ипотека, льготная ипотека (с господдержкой).
• По валюте кредита: рублевая ипотека, валютная ипотека (последняя практически исчезла в России после кризисов).

Таким образом, ипотечное кредитование — это не просто финансовая операция, а сложный социально-экономический механизм, глубоко интегрированный в экономическую и социальную структуру общества, выполняющий жизненно важные функции и подверженный влиянию множества факторов.

История и этапы становления и развития ипотеки в России

История ипотечного кредитования в России – это зеркало экономических и социальных преобразований, пройденных страной на протяжении столетий. От первых попыток создания финансовых институтов для поддержки дворянства до современного высокотехнологичного рынка – каждый этап оставил свой отпечаток в формировании текущей системы.

Начало истории ипотеки в России уходит корнями в дореволюционный период, в XIX век, когда начали формироваться первые механизмы залога недвижимости. Однако первые государственные попытки систематизации кредитования под залог земли были предприняты значительно раньше. В 1754 году, по инициативе видного государственного деятеля графа Петра Ивановича Шувалова, были созданы первые государственные кредитные учреждения — дворянские банки.

Одним из наиболее значимых стал Дворянский заемный банк, учрежденный указом императрицы Елизаветы Петровны от 13 мая 1754 года (опубликован 23 июня того же года). Этот банк стал фактически первым в России. Его первоначальный капитал составлял внушительные по тем временам 750 тысяч рублей. Основной задачей банка было предоставление ссуд помещикам под залог их имений и крепостных "душ". Условия были достаточно привлекательными: ссуды выдавались под 6% годовых, а их размер мог достигать 10 тысяч рублей. Сроки погашения изначально были короткими — до одного года, но с возможностью продления до трех, а затем и до восьми лет. Примечательно, что размер займа напрямую зависел от количества крепостных "душ", что подчеркивало феодальный характер экономики. С 1770 года банк расширил свою деятельность, начав принимать вклады под 5% годовых, что стало важным шагом в развитии банковского дела. Однако, к 1786 году Дворянский заемный банк столкнулся с серьезными финансовыми трудностями, практически утратил свой капитал и был реорганизован в Государственный заёмный банк.

После великой реформы отмены крепостного права в 1861 году ландшафт земельных отношений кардинально изменился. Бывшие крепостные получили свободу, а помещики — необходимость искать новые источники финансирования в условиях меняющейся аграрной экономики. Это стало мощным стимулом для активного развития земельного кредитования. Именно в этот период начали появляться специализированные банки, основной деятельностью которых была выдача займов под залог земель и другой недвижимости.

Период с 1864 по 1872 годы ознаменовался появлением первых акционерных ипотечных банков в Российской Империи. Эти учреждения играли ключевую роль в формировании рынка ценных бумаг, выпуская закладные листы, которые быстро приобрели популярность среди инвесторов. С 1895 по 1917 годы система ипотеки достигла своего расцвета и успешно функционировала, обеспечивая доступ к кредитам под залог недвижимости для широких слоев населения. Масштабы ипотечного кредитования в этот период были впечатляющими: к 1914 году остаток долгосрочных ссуд, выданных Государственным дворянским земельным банком помещикам, достиг 894 млн рублей. Эта сумма была сопоставима с общим объемом ссуд, выданных всеми 10 акционерными земельными банками, что свидетельствовало о значимости ипотеки в экономике Российской Империи.

Однако, Октябрьская революция 1917 года стала водоразделом, который прервал развитие ипотеки на долгие 70 лет. Советская власть, упразднив частную собственность на землю и объекты недвижимости, ликвидировала саму основу ипотечного кредитования. В условиях плановой экономики и государственной монополии на жилье, потребность в подобных рыночных механизмах отпала. Что это значило для граждан? Отсутствие частной собственности на землю и недвижимость означало, что граждане не могли использовать свою недвижимость как залог для получения займов, что резко ограничивало их финансовые возможности и инициативу.

Возрождение системы ипотечного кредитования в России началось только в 1992 году, параллельно со стартом экономических реформ и возвращением частной собственности. Этот период характеризовался хаотичным формированием рынка, отсутствием четкой законодательной базы и высоким уровнем рисков. Ситуация начала меняться к лучшему с принятием Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот документ стал краеугольным камнем современного российского ипотечного права, четко регламентируя ипотечные отношения и заложив основу для цивилизованного рынка.

Период с 2000 по 2010 годы стал временем бурного роста ипотечных кредитов. Процессы кредитования постепенно упрощались и стандартизировались, банки активно развивали свои ипотечные программы, а государство предпринимало первые шаги по стимулированию рынка. К 2024 году ипотечное кредитование окончательно утвердилось как ключевой инструмент для покупки жилья в России, демонстрируя значительные объемы и становясь неотъемлемой частью финансовой системы страны.

Нормативно-правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации

Нормативно-правовая база является фундаментом, на котором зиждется вся система ипотечного кредитования. В Российской Федерации эта сфера регулируется комплексом законодательных актов, призванных обеспечить баланс интересов кредиторов и заемщиков, а также стабильность и прозрачность рынка.

Центральным и наиболее значимым законодательным актом, определяющим рамки ипотечных отношений, является Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот закон детально регламентирует все аспекты ипотеки: от предмета ипотеки и формы договора до порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Он определяет, что ипотека может возникать как в силу договора, так и в силу закона, что является важным юридическим нюансом.

Помимо специализированного закона об ипотеке, к отношениям в сфере ипотечного кредитования, особенно при участии физических лиц, применяются нормы других важных актов. Так, Федеральный закон от 21.12.2013 г. №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» распространяет свое действие на кредитные договоры или договоры займа, обеспеченные ипотекой и заключенные с физическим лицом. Это означает, что ипотечные кредиты для граждан подпадают под особые требования, направленные на защиту прав потребителей. К таким требованиям относятся:

• Определение полной стоимости кредита (ПСК): Банки обязаны четко указывать ПСК, которая включает все расходы заемщика по кредиту, что позволяет ему реально оценить затраты.
• Размещение информации о ПСК на первой странице договора: Это обеспечивает максимальную прозрачность и не позволяет скрывать ключевые параметры кредита.
• Запрет на взимание вознаграждения за исполнение отдельных обязанностей и услуг: Закон ограничивает возможность кредиторов навязывать дополнительные платные услуги.
• Предоставление заемщику графика платежей: Четкий и понятный график позволяет заемщику планировать свои финансы и контролировать исполнение обязательств.

Дополнительную защиту прав заемщиков обеспечивает Закон РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей». Его положения применяются к отношениям в сфере ипотечного кредитования в той части, которая не урегулирована специальными законами (такими как ФЗ «Об ипотеке» или ФЗ «О потребительском кредите (займе)»). Это означает, что заемщики могут использовать общие нормы о защите прав потребителей для оспаривания несправедливых условий договора, получения компенсации за некачественные услуги или защиты от недобросовестных практик кредиторов.

Важной особенностью ипотечного права является наличие двух видов оснований возникновения ипотеки:

1. Ипотека в силу договора: Это наиболее распространенный случай, когда стороны (залогодатель и залогодержатель) заключают между собой договор об ипотеке. Этот договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Именно он устанавливает условия залога, права и обязанности сторон.
2. Ипотека в силу закона: В этом случае ипотека возникает автоматически в силу прямого указания закона, без заключения отдельного договора об ипотеке. Типичным примером является ипотека, возникающая при покупке жилья с использованием кредитных средств банка. В такой ситуации, если иное не предусмотрено договором, приобретенное жилье считается находящимся в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности заемщика. Это обеспечивает кредитору немедленное обеспечение его требований, что значительно упрощает процесс выдачи ипотеки и повышает доверие банков к таким сделкам.

Таким образом, система нормативно-правового регулирования ипотечных отношений в России представляет собой многоуровневую структуру, охватывающую как специфические аспекты залога недвижимости, так и общие принципы защиты прав потребителей финансовых услуг. Ее цель — создать стабильные и предсказуемые условия для всех участников рынка, способствуя развитию жилищного кредитования при минимизации рисков.

Глава 2. Анализ современного состояния ипотечного рынка в России: динамика, проблемы и вызовы

Обзор текущей ситуации и основные показатели ипотечного рынка

Современный ипотечный рынок России представляет собой сложную систему, находящуюся под постоянным воздействием макроэкономичес��их факторов, регуляторных мер и изменяющихся потребительских настроений. Последние годы, и особенно 2024-2025 гг., отмечены значительной динамикой, требующей глубокого анализа.

Начнем с обзора ключевых статистических показателей, которые красноречиво свидетельствуют о текущем состоянии рынка. 2023 год стал рекордным для российского ипотечного рынка. Объем выданных ипотечных кредитов за весь 2023 год составил 2204,4 млрд рублей, при этом в среднем в месяц выдавалось около 780 млрд рублей. Декабрь 2023 года показал пиковые значения — 793 млрд рублей.

Однако, 2024 год принес существенные изменения. Объем выданных ипотечных кредитов за весь 2024 год составил 2122,1 млрд рублей, что на 3,7% меньше показателей предыдущего года. Это снижение стало предвестником более глубокой коррекции.

Первые месяцы 2025 года продолжили тенденцию к сокращению объемов. За январь-май 2025 года российские банки выдали ипотечных жилищных кредитов на сумму 1,19 трлн рублей. Это на 42,4% меньше, чем за аналогичный период 2024 года, что является значительным падением. В мае 2025 года объем выдачи составил 287,3 млрд рублей.

Таким образом, можно наблюдать резкое сокращение объемов выдачи ипотеки в 2024–2025 годах по сравнению с рекордным 2023 годом.

Динамика цен на жилье также демонстрирует неоднородную картину. В 2024 году цены на первичном рынке жилья в России выросли на 9,1%, а за первые пять месяцев 2025 года — еще на 2,9%. Однако, ситуация на вторичном рынке и в отдельных регионах начала меняться. В третьем квартале 2025 года цены на вторичное жилье снизились в 18 из 50 крупных городов. В Санкт-Петербурге к августу 2025 года средняя цена квадратного метра в новостройках выросла почти на 15% за год, тогда как на вторичном рынке рост составил всего 4%. Это привело к рекордному разрыву между ценами на новостройки и вторичное жилье.

Почему такой разрыв опасен? Он свидетельствует о перекосе на рынке, когда новые объекты переоценены из-за льготных программ, а их реальная стоимость не соответствует рыночной после перехода в статус вторички, что создает риски для покупателей.

Процентные ставки по ипотеке, напрямую связанные с ключевой ставкой Банка России, также претерпели значительные изменения. После повышения ключевой ставки до 18,0% 26 июля 2024 года, средневзвешенные ставки по рыночным ипотечным программам к концу июля 2024 года выросли на 1,2–1,6 процентных пункта, достигнув 19,8–20,2%. Такие высокие ставки существенно ограничивают доступность ипотеки.

Отдельного внимания заслуживает динамика просроченной задолженности. Это крайне важный индикатор здоровья ипотечного портфеля. Доля ипотечных кредитов, по которым возникли проблемы с выплатами (просроченная задолженность), выросла с начала 2025 года на 0,6 процентного пункта и на 1 сентября составила 1,6%. Это означает, что на начало 2025 года доля просроченной задолженности составляла 1,0%. В среднем за январь-август 2025 года этот показатель составил 0,63%, увеличившись в 1,8 раза по сравнению с аналогичным периодом 2024 года (0,35%). Особенно тревожная ситуация наблюдается по ипотеке на строящееся жилье, где доля просроченных платежей выросла в три раза: с 0,11% в январе 2024 года до 0,31% к июлю 2025 года. Прирост проблемной задолженности связывают с "вызреванием" кредитов, выданных во время ажиотажного спроса на массовую льготную ипотеку (вторая половина 2023 – первая половина 2024 года) заемщикам с высокой долговой нагрузкой.

Портфель ипотечных кредитов продолжает расти, хоть и более медленными темпами. Задолженность по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) на 1 июня 2025 года составила 20,3 трлн рублей, увеличившись за месяц на 0,6%. В годовом сопоставлении темпы прироста портфеля ИЖК составили 6,1%. На 30 сентября 2025 года количество ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам, и их объем продолжают активно отслеживаться Банком России.

Таблица 1: Динамика ключевых показателей ипотечного рынка РФ (2023-2025 гг.)

Показатель	2023 год (факт)	2024 год (факт)	Январь-май 2025 года (факт)	Июль 2024 года (факт)	Сентябрь 2025 года (факт)
Объем выданных ИЖК (млрд руб.)	2204,4	2122,1	1190,0	356,0	—
Средний ежемесячный объем (млрд руб.)	780 (пик)	—	238,0	—	—
Сокращение объемов (г/г)	—	-3,7%	-42,4%	-55% (к июню 2024)	—
Средневзвеш. ставка по рын. ипотеке	—	19,8–20,2% (конец июля)	—	—	—
Доля просроченной задолженности	—	1,0% (начало 2025)	—	—	1,6%
Рост цен на первичное жилье (г/г)	—	9,1%	2,9%	—	—
Объем портфеля ИЖК (трлн руб.)	—	—	20,3 (на 01.06.2025)	—	—

Примечание: Данные на сентябрь 2025 года приведены для доли просроченной задолженности; общий объем выданных ИЖК за 2025 год будет доступен позже.

Таким образом, рынок ипотечного кредитования в России переживает период адаптации к новым экономическим реалиям. Сокращение объемов выдачи, рост процентных ставок и увеличение доли проблемной задолженности свидетельствуют о необходимости пристального внимания к этому сектору экономики.

Влияние ключевой ставки Банка России на ипотечное кредитование

Ключевая ставка Банка России – это мощный регуляторный инструмент, который оказывает прямое и зачастую драматическое воздействие на все сегменты финансового рынка, и ипотечное кредитование не является исключением. Подобно пульсу экономики, она задает ритм, определяющий стоимость заемных средств для коммерческих банков, а значит, и для конечных заемщиков.

Что такое ключевая ставка? Это минимальный процент, под который коммерческие банки могут взять кредит у Центрального банка, а также процент, под который ЦБ принимает от них средства на депозиты. Повышая или понижая ключевую ставку, ЦБ влияет на стоимость денег в экономике, управляя инфляцией и экономическим ростом.

Механизм влияния на ипотеку достаточно прозрачен:

1. Повышение ключевой ставки: Когда Банк России увеличивает ключевую ставку, коммерческим банкам становится дороже привлекать средства у ЦБ. Чтобы компенсировать возросшие издержки и сохранить свою маржу, они вынуждены поднимать ставки по своим кредитным продуктам, включая ипотеку. Таким образом, повышение ключевой ставки напрямую приводит к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам.
   • Пример из практики: 26 июля 2024 года Банк России повысил ключевую ставку до 18,0%. Это решение немедленно отразилось на рынке: к концу июля 2024 года средневзвешенные ставки по рыночным ипотечным программам выросли на 1,2–1,6 процентных пункта, достигнув беспрецедентных 19,8–20,2%. Для потенциальных заемщиков такой рост означает значительное увеличение ежемесячных платежей и переплаты по кредиту, что делает ипотеку менее доступной.
2. Снижение ключевой ставки: Обратная ситуация возникает при снижении ключевой ставки. Коммерческие банки получают более дешевое фондирование, что позволяет им снижать процентные ставки по ипотеке. Это, в свою очередь, делает ипотечные кредиты более привлекательными и доступными для населения, стимулируя спрос на жилье.

Последствия для ипотечного рынка:

• Доступность кредитов: Высокая ключевая ставка, транслируемая в высокие ипотечные проценты, делает кредиты недоступными для широких слоев населения с ограниченными доходами. Это сужает круг потенциальных заемщиков.
• Спрос на жилье: Снижение доступности ипотеки неизбежно ведет к снижению спроса на жилье, особенно на первичном рынке, который сильно зависит от ипотечных сделок.
• Цены на недвижимость: Замедление спроса может сдерживать рост цен на жилье или даже приводить к их стагнации или коррекции, особенно в условиях перенасыщения рынка предложениями.
• Инвестиционная привлекательность: Для инвесторов высокие ипотечные ставки также означают снижение доходности от сдачи жилья в аренду, что может снизить их активность на рынке.

В контексте нестабильной экономической ситуации и высокого уровня инфляции в России, ключевая ставка часто находится на более высоком уровне по сравнению с развитыми странами. Это является одной из структурных особенностей российского ипотечного рынка, требующей постоянного мониторинга и адаптации со стороны всех участников. Таким образом, решения Банка России по ключевой ставке не просто влияют на ипотеку, они формируют ее текущую траекторию и определяют перспективы развития. Как же заемщикам планировать свои финансы в условиях такой неопределенности?

Последствия отмены массовой льготной ипотеки и изменения в государственной политике

Отмена массовой льготной ипотеки с 1 июля 2024 года стала одним из наиболее значимых событий на российском рынке недвижимости за последнее время, кардинально изменив его динамику и заставив всех участников адаптироваться к новым условиям. Эта мера была призвана охладить перегретый рынок новостроек и снизить риски для финансовой стабильности, но ее последствия оказались многогранными и ощутимыми.

Влияние на спрос и объемы выдачи ипотеки:

Самым очевидным и незамедлительным эффектом стало резкое сокращение спроса на новостройки. Если раньше льготная ипотека стимулировала приобретение жилья в строящихся домах по привлекательным ставкам, то после ее отмены покупательская активность на первичном рынке значительно снизилась.
Это напрямую отразилось на объемах выданных ипотечных кредитов. В июле 2024 года, первом месяце после отмены массовой программы, объем выданных ипотечных кредитов сократился на 55% по сравнению с июнем, составив 349,9 млрд рублей. Общий объем выдачи ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) по всем программам в июле 2024 года сократился вдвое по сравнению с июнем, достигнув 356,0 млрд рублей против 788,5 млрд рублей. Выдача ИЖК на строящееся жилье по договорам долевого участия (ДДУ) снизилась еще более значительно — на 75,3%, до 117,1 млрд рублей.
В августе 2024 года ситуация немного стабилизировалась: объем выданных ипотечных кредитов составил 375 млрд рублей, что на 5% больше, чем в июле 2024 года, однако это все равно значительно ниже показателей, которые наблюдались до отмены льготной программы.

Динамика цен на первичном и вторичном рынках:

Отмена массовой льготной ипотеки также оказала существенное влияние на цены на жилье. Если ранее льготные программы подстегивали рост цен на новостройки, создавая значительный разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках, то теперь этот разрыв начинает корректироваться.
К концу 2024 года разрыв цен на новостройки и вторичное жилье достиг рекордных 57% по всей России (по данным ЦБ РФ). Это означало, что квартира в новостройке могла стоить почти вдвое дороже аналогичной по площади и расположению квартиры на вторичном рынке. Такая аномалия приводила к тому, что квартира в новостройке существенно дешевела сразу после покупки, как только переходила в статус вторичного жилья.
В Санкт-Петербурге, например, в августе 2025 года средняя цена за квадратный метр в новостройках была на 69,5 тыс. рублей выше, чем на вторичном рынке. Это стало максимальной разницей за последние пять лет, увеличившись с 40,7 тыс. рублей в августе 2024 года. Однако после отмены массовой льготной ипотеки началось замедление роста цен на первичное жилье, поскольку снизился ажиотажный спрос. На вторичном рынке, в свою очередь, наблюдалось более стабильное или даже умеренное снижение цен в некоторых регионах, что способствует постепенному сокращению этого разрыва.

Общая картина рынка:

В целом, отмена массовой льготной ипотеки привела к перестройке приоритетов на рынке. Если в декабре 2024 года около 80% выдач ипотечных жилищных кредитов приходилось на программы господдержки, то в 2025 году доля рыночной ипотеки начала постепенно восстанавливаться. Однако, в первом квартале 2025 года, когда объем ежемесячных ипотечных выдач составлял около 200 миллиардов рублей, по-прежнему 85% приходилось на льготные программы, преимущественно адресные (семейная, IT и т.д.). Это подчеркивает сохраняющуюся зависимость рынка от государственной поддержки, хотя и в более таргетированном виде.

Изменения в государственной политике, направленные на сдерживание инфляции и охлаждение рынка недвижимости, привели к значительному сокращению объемов ипотечных выдач и замедлению роста цен на первичном рынке. Эти меры, хотя и болезненные для отдельных участников рынка, рассматриваются как необходимые для повышения его устойчивости и предотвращения формирования "пузыря" на рынке жилья. Но смогут ли эти меры полностью купировать риски, связанные с высокой закредитованностью населения?

Факторы, сдерживающие эффективное развитие ипотечного кредитования

Эффективное развитие ипотечного кредитования в России сталкивается с целым комплексом взаимосвязанных факторов, которые формируют сложный ландшафт вызовов. Эти факторы можно разделить на макроэкономические, рыночные и социально-демографические.

1. Высокие процентные ставки по ипотеке и ключевая ставка ЦБ:

Как уже было отмечено, ключевая ставка Банка России является определяющим фактором для стоимости ипотечных кредитов. В условиях высокой инфляции и экономической нестабильности ЦБ вынужден поддерживать высокую ключевую ставку для стабилизации цен. Это приводит к тому, что средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке в России (достигавшие 19,8–20,2% в июле 2024 года) значительно выше, чем в большинстве развитых стран. Такая высокая стоимость заимствований делает ипотеку недоступной для значительной части населения, ограничивая потенциал рынка.

2. Высокие цены на недвижимость:

Стоимость жилья в России остается одной из ключевых проблем. Это обусловлено несколькими причинами:

• Монополизм в строительном секторе: На рынке новостроек наблюдается высокая концентрация крупных застройщиков, что ограничивает конкуренцию и позволяет поддерживать высокие цены на объекты.
• Рост стоимости строительных материалов и импорта: Удорожание логистики, импортных компонентов и рабочей силы напрямую влияет на себестоимость строительства, которая перекладывается на конечного потребителя.
• Рекордный разрыв цен между первичным и вторичным рынками: К концу 2024 года этот разрыв достиг 57% по всей России. В августе 2025 года в Санкт-Петербурге разница между ценой "квадрата" в новостройке и на "вторичке" составила 69,5 тыс. рублей, что является максимумом за пять лет. Покупка дорогой новостройки с последующим резким падением ее стоимости на вторичном рынке (после перехода в статус готового жилья) является существенным риском для покупателя и снижает привлекательность первичного рынка без льготных программ.

3. Низкая платежеспособность населения:

Несмотря на рост доходов в некоторых сегментах, в целом низкая платежеспособность населения остается серьезным барьером для развития ипотеки. Для многих потенциальных заемщиков даже при самых благоприятных условиях (например, льготные программы) ежемесячные платежи по кредиту являются неподъемными, особенно с учетом необходимости внесения значительного первоначального взноса. Это ограничивает круг доступных предложений и вынуждает граждан откладывать решение жилищного вопроса.

4. Рост проблемной задолженности и ужесточение требований ЦБ:

Один из наиболее тревожных трендов 2025 года — рост доли просроченной задолженности по ипотечным кредитам. С начала 2025 года этот показатель увеличился на 0,6 процентного пункта и на 1 сентября составил 1,6%. Это означает, что на начало 2025 года доля просроченной задолженности составляла 1,0%. Прирост проблемной задолженности связан с "вызреванием" кредитов, выданных в период ажиотажного спроса на массовую льготную ипотеку (вторая половина 2023 – первая половина 2024 года) заемщикам с высокой долговой нагрузкой.
Банк России активно противодействует этим рискам, вводя жесткие макропруденциальные меры:

• Сокращение ипотек с низким первоначальным взносом: Доля ипотек с первоначальным взносом менее 20% в общем объеме выдач сократилась до 5% во II квартале 2025 года, тогда как на пике в IV квартале 2022 года она достигала 54%. Это снижает риски для банков и заемщиков.
• Снижение доли ипотек с высокой долговой нагрузкой (ПДН): Доля ипотечных кредитов с показателем долговой нагрузки более 80% во II квартале 2025 года снизилась до 6% с 47% на пике в III квартале 2023 года. Это означает, что банки стали более ответственно подходить к оценке платежеспособности заемщиков.
• Предупреждение ЦБ: Банк России отмечает, что без жестких мер, принятых в 2023–2024 годах, уровень проблемной задолженности мог бы быть существенно выше в 2025 году, что подчеркивает системность и важность регуляторных действий.

5. Отмена массовых льготных программ:

Хотя эта мера была направлена на стабилизацию рынка, она также выступает как фактор, сдерживающий объемы выдачи. Если ранее льготная ипотека до 1 июля 2024 года позволяла получить кредит по ставке до 8% годовых, то ее отмена привела к резкому сокращению спроса и объемов выдачи, как было показано ранее.

6. Экономическая нестабильность и санкционное давление:

Общая экономическая нестабильность, геополитические риски и санкционное давление создают неопределенность для всех участников рынка, влияя на инвестиционные решения, доходы населения и финансовые возможности банков.
Все эти факторы в совокупности формируют сложный и динамичный набор вызовов для ипотечного рынка России, требуя не только адаптивных решений, но и стратегического планирования для обеспечения его устойчивого и инклюзивного развития.

Глава 3. Перспективы развития ипотечного кредитования и предложения по совершенствованию системы

Действующие и планируемые программы государственной поддержки ипотечного кредитования

В условиях высокой ключевой ставки и рыночных процентных ставок, значительно превышающих уровень доступности для большинства граждан, государственная поддержка остается краеугольным камнем российского ипотечного рынка. Она позволяет не только поддерживать строительную отрасль, но и обеспечивать социальную функцию – доступность жилья. Оператором большинства этих программ выступает ДОМ.РФ.

Действующие льготные программы:

На сегодняшний день в России функционирует целый ряд адресных льготных ипотечных программ, на которые приходится значительная часть выдач:

• Семейная ипотека: Эта программа является одним из основных драйверов рынка после отмены массовой льготной ипотеки. Она доступна для семей, где есть два ребенка до 18 лет, или хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 года. Ставка по этой программе составляет 6% годовых, а для Дальневосточного федерального округа (ДФО) при определенных условиях – 5%. Программа нацелена на поддержку семей с детьми и стимулирование рождаемости.
• Дальневосточная и арктическая ипотека: Специализированные программы, призванные стимулировать развитие этих стратегически важных регионов. Они предлагают особо низкие ставки для жителей и переселенцев, способствуя заселению и развитию территорий.
• Сельская ипотека: Направлена на повышение качества жизни в сельской местности, предлагая льготные условия для покупки или строительства жилья за пределами крупных городов.
• Льготная ипотека на территориях новых субъектов РФ: Специальная программа для жителей новых регионов, призванная способствовать восстановлению и развитию жилого фонда, а также интеграции этих территорий в экономическое пространство России.
• IT-ипотека: Нацелена на поддержку высококвалифицированных специалистов в сфере информационных технологий, предлагая им льготные условия для приобретения жилья и стимулируя развитие инновационной экономики.
• Погашение ипотеки многодетным семьям: Государство предоставляет единовременную выплату в размере 450 тысяч рублей для частичного или полного погашения ипотечного кредита семьям, в которых родился третий или последующий ребенок. Это значительная мера поддержки, снижающая финансовую нагрузку на многодетные семьи.

Массовая льготная ипотека до 1 июля 2024 года:

До 1 июля 2024 года существовала широкомасштабная программа льготной ипотеки (господдержка), которая позволяла получить кредит по ставке до 8% годовых на покупку жилья в новостройках или строительство дома.

• Максимальный размер кредита: В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях он составлял 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн рублей.
• Первоначальный взнос: Не менее 15%.

Эта программа сыграла ключевую роль в стимулировании строительной отрасли и поддержании спроса на жилье в течение нескольких лет, но ее отмена в июле 2024 года привела к значительным изменениям на рынке.

Планируемые программы государственной поддержки:

В повестке дня Правительства России находится разработка новых инициатив, направленных на дальнейшую поддержку определенных категорий граждан:

• Льготная ипотека для участников СВО и ветеранов боевых действий: В 2026 году ожидается запуск специальной программы льготного ипотечного кредитования для участников специальной военной операции и ветеранов боевых действий со ставкой всего 2% годовых. Эта инициатива реализуется по прямому поручению Президента России и призвана обеспечить социальную защиту и улучшение жилищных условий этой категории граждан.
  • Параметры программы: Предусматривается фиксированная ставка 2% годовых на весь срок кредитования (до 30 лет). Первоначальный взнос составит от 20% стоимости жилья, с возможностью оформления без первого взноса для отдельных категорий. Также предусмотрено рефинансирование существующих ипотечных кредитов на льготных условиях. Важно отметить, что программа уже стартовала в некоторых регионах летом 2025 года, а срок ее действия пока определен до 31 декабря 2026 года.

Эти программы свидетельствуют о продолжении целенаправленной государственной политики в сфере жилищного кредитования, с акцентом на адресную поддержку и решение социальных задач, что будет определять структуру ипотечного рынка в ближайшие годы.

Прогнозы и экспертные оценки развития ипотечного рынка до 2030 года

Будущее российского ипотечного рынка в значительной степени определяется взаимодействием макроэкономических факторов, регуляторной политики и динамики ключевой ставки. Экспертные оценки и прогнозы различных институтов дают представление о возможных сценариях развития до 2030 года.

Прогнозы объемов выдачи ипотеки:

Несмотря на текущее сокращение объемов, некоторые крупные игроки рынка демонстрируют оптимизм в отношении среднесрочной перспективы.

• Прогноз ВТБ: Один из крупнейших банков страны, ВТБ, прогнозирует значительный рост ипотечного рынка России на 50% к 2026 году, с объемом выданных кредитов до 6 триллионов рублей. Это амбициозная оценка, учитывая ожидаемый объем в 4 триллиона рублей на 2025 год (скорректированный в позитивную сторону с ранее прогнозируемых 3,8 трлн рублей). Такой рост возможен при условии стабилизации экономики и снижения ключевой ставки.

Сценарии развития и ключевая ставка Банка России:

Эксперты предсказывают умеренно оптимистичный сценарий для ипотечного рынка в 2026 году. Этот сценарий включает постепенное снижение ключевой ставки Банка России и последующее восстановление спроса.

• Прогнозы Банка России по ключевой ставке: Центральный банк является основным регулятором, и его прогнозы по ключевой ставке имеют решающее значение.
  • К концу 2026 года ожидается снижение ключевой ставки до 12–15%.
  • К 2026-2027 годам прогнозируется постепенное возвращение к "нейтральному" диапазону 7,5–8,5%.
  • Согласно базовому сценарию Банка России, в 2026 году ключевая ставка прогнозируется на уровне 12–13% годовых, а в 2027 году может быть снижена до 7,5–8,5%.
  • Опрос аналитиков, проведенный ЦБ в октябре 2025 года, показал, что средняя ключевая ставка в 2026 году ожидается на уровне 13,7%, в 2027 году — 10,0%, а в 2028 году — 9,0%.

Эти прогнозы указывают на то, что период высоких процентных ставок будет временным, и в перспективе ожидается снижение стоимости фондирования для банков, что должно позитивно сказаться на ипотечных ставках.

Прогноз по исчерпанию ипотечного спроса:

Однако, не все прогнозы столь однозначно оптимистичны.

• Прогноз ЦБ по актуальному спросу: Центральный банк России прогнозирует, что актуальный ипотечный спрос может быть исчерпан к 2025 году, а в 2026–2030 годах он будет пополняться крайне медленно. Это серьезное предупреждение, которое может негативно сказаться на рынке жилья, особенно на первичном рынке, если не будут найдены новые механизмы стимулирования. Исчерпание спроса может быть связано с тем, что наиболее платежеспособные граждане, заинтересованные в улучшении жилищных условий, уже воспользовались льготными программами в предыдущие годы.

Таблица 2: Прогнозы ключевой ставки Банка России и объемов ипотеки

Показатель	2025 год (прогноз)	2026 год (прогноз)	2027 год (прогноз)	2028 год (прогноз)	2030 год (цель)
Объем выданных ИЖК (ВТБ, трлн руб.)	4,0	6,0	—	—	—
Ключевая ставка ЦБ (базовый, %)	—	12,0–13,0	7,5–8,5	—	—
Ключевая ставка ЦБ (аналитики, %)	19,2 (средняя)	13,7	10,0	9,0	—
Исчерпание ипотечного спроса (ЦБ)	Да	Медленное пополнение	Медленное пополнение	Медленное пополнение	Медленное пополнение
Доступность ипотеки (ДОМ.РФ)	—	—	—	—	60% семей

Примечание: Прогнозы являются оценочными и могут корректироваться в зависимости от изменения макроэкономической ситуации.

Таким образом, на горизонте до 2030 года ипотечный рынок России ожидает сложный, но потенциально восстановительный период. С одной стороны, ожидается снижение ключевой ставки и восстановление объемов выдачи, с другой — Центральный банк предупреждает об исчерпании актуального спроса, что ставит перед государством и банковским сектором задачу по поиску новых стимулов и механизмов для поддержания устойчивого развития.

Предложения по совершенствованию системы ипотечного кредитования

Для обеспечения устойчивого и инклюзивного развития ипотечного кредитования в Российской Федерации необходим комплексный подход, охватывающий как регуляторные, так и стимулирующие меры. Предложения по совершенствованию системы должны быть направлены на преодоление выявленных проблем, повышение доступности жилья и минимизацию рисков для всех участников рынка.

1. Реформа системы семейной ипотеки и адресная поддержка:

Семейная ипотека доказала свою эффективность, но требует дальнейшей оптимизации для максимального социального эффекта.

• Дифференцированные ставки: Правительство России активно рассматривает сценарии с дифференцированными ставками от 2% до 6% в зависимости от региона и соотношения зарплат. Это позволит более гибко реагировать на региональные особенности и поддерживать семьи с учетом их реальных потребностей.
• Предложение Минфина по многодетным семьям: Министерство финансов предлагает ввести дифференцированные ипотечные ставки в зависимости от числа детей в семье:
  • 10–12% для семей с одним ребенком (что ближе к рыночным условиям, но с сохранением льготы).
  • 6% для семей с двумя детьми (сохранение текущих условий).
  • 4% для семей с тремя и более детьми (дополнительная льгота для многодетных).
• Автоматическое рефинансирование при рождении следующего ребенка: Важным механизмом поддержки станет возможность автоматического рефинансирования уже оформленной ипотеки с понижением ставки при рождении следующего ребенка. Это стимулирует рождаемость и снижает долговую нагрузку на семьи по мере их расширения.
• Расширение критериев для семейной ипотеки: Целесообразно рассмотреть возможность расширения категорий семей, имеющих право на семейную ипотеку, например, для молодых семей без детей, но с определенным уровнем дохода, что способствовало бы формированию будущего демографического потенциала.

2. Усиление контроля над застройщиками и повышение прозрачности рынка:

Проблема монополизма и высокие цены на новостройки требуют внимания.

• Повсеместное внедрение и строгий контроль за использованием эскроу-счетов: Введение эскроу-счетов уже значительно снизило риск мошенничества и некачественного строительства, повысив уверенность покупателей на первичном рынке. Необходимо обеспечить строгий контроль за соблюдением этих требований и рассмотреть возможность их применения к более широкому кругу строительных проектов, а не только к жилым.
• Поддержка конкуренции: Меры по стимулированию конкуренции среди застройщиков, например, через упрощение процедур получения разрешений для небольших компаний, доступ к земельным участкам и снижение административных барьеров, могут способствовать снижению цен.
• Мониторинг цен: Регулярный мониторинг цен на строительные материалы и готовую недвижимость с целью выявления необоснованного завышения цен.

3. Содействие росту платежеспособности населения и финансовая грамотность:

Доступность ипотеки напрямую зависит от доходов граждан.

• Стимулирование роста реальных доходов: Долгосрочная стратегия должна включать меры по повышению заработной платы, развитию малого и среднего бизнеса, созданию высокопроизводительных рабочих мест.
• Повышение финансовой грамотности: Обучение граждан основам финансового планирования, управления долгами и оценки рисков, связанных с ипотекой, поможет им принимать более обоснованные решения и снизит долю проблемной задолженности.
• Развитие программ финансового консультирования: Создание доступных центров или онлайн-ресурсов для бесплатного консультирования по вопросам ипотеки, налоговых вычетов и государственных программ.

4. Оптимизация льготных программ и целевая поддержка:

• Пересмотр условий действующих программ: С учетом текущей экономической ситуации и прогнозов по ключевой ставке, необходимо регулярно пересматривать условия льготных программ, делая их более адресными и эффективными.
• Создание новых целевых программ: Помимо уже анонсированной ипотеки для участников СВО, можно рассмотреть создание программ для врачей, учителей или других социально значимых категорий.
• Введение "накопительной ипотеки": Разработка механизмов, стимулирующих граждан к накоплению первоначального взноса, например, через специальные банковские продукты с государственной поддержкой.

5. Долгосрочная цель ДОМ.РФ:

Важным ориентиром является цель ДОМ.РФ по обеспечению доступности ипотечного кредитования для 60% семей к 2030 году. Для достижения этой амбициозной цели потребуется скоординированная работа правительства, Центрального банка, банковского сектора и застройщиков, направленная на системное решение накопившихся проблем.

Реализация предложенных мер позволит не только стабилизировать ипотечный рынок после турбулентного периода, но и заложить основы для его устойчивого, социально ориентированного развития, обеспечивая доступность жилья для широких слоев населения Российской Федерации.

Международный опыт организации ипотечного кредитования и возможности его применения в России

Изучение международного опыта организации ипотечного кредитования является ценным источником идей и лучших практик, которые потенциально могут быть адаптированы и применены для совершенствования российской системы. Хотя прямая калька невозможна из-за уникальных социально-экономических и правовых особенностей каждой страны, общие принципы и инновационные подходы заслуживают внимания.

Общие принципы функционирования ипотечных систем в развитых странах:

В большинстве развитых стран ипотечные системы характеризуются несколькими ключевыми особенностями:

1. Высокая доступность и низкие процентные ставки: Благодаря стабильной макроэкономической среде, низкой инфляции и развитым рынкам капитала, процентные ставки по ипотеке в таких странах значительно ниже, чем в России. Это делает жилье доступным для широких слоев населения.
2. Развитый рынок вторичной ипотеки: В отличие от России, где преобладает классическая модель "банк-заемщик", в развитых странах активно функционирует рынок вторичной ипотеки (секьюритизация). Это означает, что банки, выдавая кредиты, могут продавать их специализированным агентствам (например, Fannie Mae и Freddie Mac в США), которые, в свою очередь, секьюритизируют эти кредиты, выпуская ипотечные ценные бумаги. Это позволяет банкам быстро освобождать капитал для выдачи новых кредитов, увеличивая ликвидность рынка.
3. Государственная поддержка и страхование: Многие государства активно участвуют в поддержке ипотечного рынка через гарантии, субсидии и системы страхования ипотечных кредитов, особенно для малообеспеченных слоев населения или при первом приобретении жилья.
4. Разнообразие ипотечных продуктов: Рынки предлагают широкий спектр ипотечных продуктов с различными типами ставок (фиксированные на весь срок, плавающие, гибридные), сроками погашения и условиями первоначального взноса, что позволяет заемщикам выбирать наиболее подходящий для себя вариант.
5. Высокая финансовая грамотность населения: Граждане, как правило, хорошо осведомлены о нюансах ипотечного кредитования, рисках и возможностях, что снижает уровень проблемной задолженности.

Возможности адаптации успешных практик для совершенствования российской модели:

Несмотря на ограниченность данных по конкретным зарубежным примерам в предоставленных источниках, можно выделить общие направления для потенциального заимствования:

• Развитие вторичного рынка ипотеки: Россия уже предприняла шаги в этом направлении через ДОМ.РФ, который является институтом развития в жилищной сфере и проводит секьюритизацию ипотечных активов. Однако потенциал для дальнейшего развития этого механизма, увеличения объемов выпуска ипотечных ценных бумаг и привлечения большего числа инвесторов остается значительным. Это позволит снизить нагрузку на балансы банков и увеличить ликвидность для новых выдач.
• Усиление конкуренции и диверсификация продуктов: Стимулирование конкуренции среди кредиторов, возможно, через поддержку небанковских ипотечных компаний, может привести к появлению более гибких и индивидуализированных ипотечных продуктов. Также целесообразно расширить спектр ипотечных программ, например, для покупки энергоэффективного жилья или с учетом жизненного цикла заемщика (с изменением платежей на разных этапах жизни).
• Совершенствование системы страхования ипотеки: Изучение зарубежного опыта по обязательному или добровольному страхованию рисков невыплаты ипотеки, а также страхования от потери работы, может помочь в создании более устойчивой системы защиты как для заемщиков, так и для кредиторов.
• Повышение финансовой грамотности на системном уровне: Интеграция программ по финансовой грамотности в школьное и университетское образование, а также развитие бесплатных консультационных центров по ипотеке, как это принято во многих развитых странах.
• Адаптация механизмов субсидирования: Изучение того, как в других странах осуществляется адресная поддержка определенных категорий граждан (молодые семьи, учителя, полицейские), может дать идеи для оптимизации российских льготных программ, делая их более эффективными и менее искажающими рынок.

Важно отметить, что любые заимствования должны проходить тщательную адаптацию к российским реалиям, учитывая специфику правовой системы, уровень доходов населения, макроэкономическую стабильность и культурные особенности. Международный опыт не является панацеей, но может служить ценным ориентиром в поиске эффективных решений для развития отечественной системы ипотечного кредитования.

Заключение

Ипотечное кредитование в Российской Федерации представляет собой сложный, динамично развивающийся сектор экономики, играющий ключевую роль в социально-экономическом развитии страны. От первых дворянских банков XVIII века до современной многоуровневой системы – ипотека прошла долгий путь становления, прерывистый период советской власти и возрождение в постперестроечное время, каждый раз адаптируясь к новым реалиям.

Проведенный анализ выявил, что, несмотря на впечатляющие объемы выдачи в рекордном 2023 году (2204,4 млрд рублей), текущее состояние рынка в 2024–2025 годах характеризуется значительным сокращением объемов (на 42,4% за январь-май 2025 года) и резким ростом процентных ставок, достигших 19,8–20,2% по рыночным программам после повышения ключевой ставки ЦБ до 18,0% в июле 2024 года. Отмена массовой льготной ипотеки привела к сокращению выдач на 55% в июле 2024 года и замедлению роста цен на первичное жилье.

Ключевыми проблемами, сдерживающими эффективное развитие ипотечного кредитования, остаются:

• Высокие процентные ставки, напрямую зависящие от ключевой ставки Банка России и превышающие мировые аналоги.
• Высокие цены на недвижимость, усугубляемые монополизмом в строительном секторе и рекордным разрывом между стоимостью новостроек и вторичного жилья (до 57% к концу 2024 года).
• Низкая платежеспособность населения, делающая ипотеку недоступной для многих граждан.
• Рост проблемной задолженности (до 1,6% на 1 сентября 2025 года), связанный с "вызреванием" кредитов, выданных заемщикам с высокой долговой нагрузкой.

Тем не менее, перспективы развития рынка не лишены оптимизма, хотя и сопряжены с определенными вызовами. Государство продолжает активно поддерживать рынок через адресные льготные программы (семейная, дальневосточная, IT-ипотека) и планирует запуск новых инициатив, таких как ипотека для участников СВО под 2% годовых в 2026 году. Прогнозы ВТБ указывают на рост объемов выдачи до 6 трлн рублей к 2026 году, в то время как Банк России ожидает постепенное снижение ключевой ставки до 7,5–8,5% к 2026–2027 годам. Однако ЦБ также предупреждает об исчерпании актуального ипотечного спроса к 2025 году, что требует новых подходов к стимулированию.

Для совершенствования системы ипотечного кредитования предложен комплекс мер, включающий:

• Реформу семейной ипотеки с дифференцированными ставками в зависимости от количества детей и региона, а также механизмом автоматического рефинансирования при рождении следующего ребенка.
• Усиление контроля над застройщиками через повсеместное внедрение эскроу-счетов и стимулирование конкуренции.
• Меры по содействию росту платежеспособности населения и повышению финансовой грамотности.
• Оптимизацию льготных программ и разработку новых целевых продуктов.

Цель ДОМ.РФ по обеспечению доступности ипотеки для 60% семей к 2030 году требует консолидированных усилий всех участников рынка. Применение международного опыта, особенно в части развития вторичного рынка ипотеки и диверсификации продуктов, также может внести вклад в укрепление российской ипотечной системы.

Таким образом, поставленные цели и задачи дипломной работы были полностью достигнуты. Проведенный анализ проблем и перспектив ипотечного кредитования в РФ позволяет сделать вывод о необходимости гибкой и адаптивной политики, сочетающей рыночные механизмы с адресной государственной поддержкой, для обеспечения устойчивости и доступности жилья для граждан России в долгосрочной перспективе.

Список использованной литературы

1. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г. №4218-1.
2. Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектов».
3. Указ президента РФ «О выпуске о обращении жилищных сертификатов» от 10 июня 1994 г. №1182.
4. Указ Президента РФ «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов» от 03.02.1994 г. № 1181.
5. Положение «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», утвержденное Указом президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182, от 24.08.2004 № 1103.
6. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» от 2 декабря 1990 г. (в редакции федерального закона от 2 февраля 1996 г.).
7. Постановление Правительства «О предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья» от 03.08. 1996 г. № 937.
8. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-Ф3.
9. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. №102-ФЗ.
10. Гражданский кодекс Российской Федерации. М.: Статут, 2008.
11. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (в ред. от 12.04.2001 № 291, от 08.05.2002 № 302).
12. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (в ред. от 08.05.2002 № 302) // Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. М.: Эксмо, 2006.
13. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. СПб.: Гуманистика, 2005. 405 с.
14. Банковское дело / Под ред. О.И. Лаврушина; Фин. акад. при Правительстве РФ. М.: КноРус, 2005. 766 с.
15. Беликова А. В. Документирование процесса ипотечного кредитования // Жилищ. право. 2007. №10. С. 27-36.
16. Гальперина З. М. Стратегия развития системы ипотечного кредитования в России. М.: Инфра-М, 2008. 239 с.
17. Головин Ю. В. Ипотечное кредитование жилищного строительства. М.: Эксмо, 2007. 174 с.
18. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. М.: Маркетинг, 2007. 802 с.
19. Гущин В. В. К вопросу об ипотечном кредитовании в России // Жилищное право. 2006. № 1. С. 33-41.
20. Дударева Е. Специфика ипотечного жилищного кредитования // Хоз-во и право. 2007. №6. С. 48-51.
21. Ивасенко А. Г. Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития. Новосибирск, 2007. 180 с.
22. Иванов В. В. Ипотечное кредитование. М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2006. 273 с.
23. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее / Под ред. И. С. Радченко. М.: ГроссМедиа, 2005. 226 с.
24. Кудрявцев В. А. Основы организации ипотечного кредитования. М.: Высш. шк., 2007. 224 с.
25. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н., Гасяк В.М. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования. М.: Фонд «Институт экономики города», 2006. 107 с.
26. Селюков В.К., Гончаров С.Г. Управление рисками. Ипотечная сфера. М.: Изд. МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2006. 360 с.
27. Сергеева И. А. Ипотечно-инвестиционный механизм в реализации жилищной политики. Международный опыт применения ипотечно-инвестиционных механизмов в реализации жилищной политики Правительства Москвы. М.: ИД Форум/Инфра-М, 2006. 228 с.
28. Черных Е. В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. М.: РАН, 2005. 236 с.
29. Когда появилась ипотека в России. Сравни.ру. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/kogda-pojavilas-ipoteka-v-rossii/ (дата обращения: 15.10.2025).
30. Как влияет повышение ключевой ставки ЦБ на ипотеку. Винсент Недвижимость. URL: https://vincent-realty.ru/news/kak-vliyaet-povyshenie-klyuchevoy-stavki-tsb-na-ipoteku/ (дата обращения: 15.10.2025).
31. Эксперты предсказали сценарий развития ипотечного рынка в 2026 году. ТАСС. URL: https://tass.ru/nedvizhimost/19047913 (дата обращения: 15.10.2025).
32. Что такое «Ипотека» простыми словами — определение термина. Финансовый словарь Газпромбанка. URL: https://www.gazprombank.ru/personal/credits/mortgage/glossary/ipoteka/ (дата обращения: 15.10.2025).
33. ВТБ прогнозирует рост ипотеки в России на 50% к 2026 году. АЛЛЕ недвижимость. URL: https://alle.ru/news/vtb-prognoziruet-rost-ipoteki-v-rossii-na-50-k-2026-godu/ (дата обращения: 15.10.2025).
34. Что будет с ипотекой и рынком недвижимости, когда закончится льготная программа. Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10996683 (дата обращения: 15.10.2025).
35. Современные проблемы ипотечного кредита в российской федерации. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovremennye-problemy-ipotechnogo-kredita-v-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 15.10.2025).
36. Как ключевая ставка ЦБ влияет на ипотеку. Агентства недвижимости АЯКС. URL: https://ayax.ru/info/articles/kak-klyuchevaya-stavka-tsb-vliyaet-na-ipoteku/ (дата обращения: 15.10.2025).
37. Ипотека (ипотечный кредит). Финансовый словарь — Finversia (Финверсия). URL: https://www.finversia.ru/glossary/ipoteka-ipotyechnyi-kr-38601 (дата обращения: 15.10.2025).
38. История появления ипотеки в России. hameleon1.ru. URL: https://hameleon1.ru/articles/istoriya-poyavleniya-ipoteki-v-rossii-klyuchevye-momenty-i-vazhnye-sobytiya (дата обращения: 15.10.2025).
39. Когда появилась ипотека: история развития ипотечного кредитования. Совкомбанк. URL: https://sovcombank.ru/blog/kredity/kogda-poiavilas-ipoteka-istoriia-razvitiia-ipotechnogo-kreditovaniia (дата обращения: 15.10.2025).
40. Ипотечное кредитование: сущность, функции и классификация. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotechnoe-kreditovanie-suschnost-funktsii-i-klassifikatsiya (дата обращения: 15.10.2025).
41. Прогнозы ипотечного рынка России: рост до 6 трлн рублей в 2026 году. IF. URL: https://investfuture.ru/news/15-10-2025-prognozy-ipotechnogo-rynka-rossii-rost-do-6-trln-rubley-v-2026-godu (дата обращения: 15.10.2025).
42. Государственная поддержка жилищного (ипотечного) кредитования. Минфин России. URL: https://minfin.gov.ru/ru/document/?id_4=124031-gosudarstvennaya_podderzhka_zhilishchnogo_ipotechnogo_kreditovaniya (дата обращения: 15.10.2025).
43. Ключевая ставка ЦБ и ее влияние на проценты по ипотеке. Группа «Самолет». URL: https://samolet.ru/blog/klyuchevaya-stavka-tsb-i-ee-vliyanie-na-protsenty-po-ipoteke/ (дата обращения: 15.10.2025).
44. Год без льгот: как рынок недвижимости пережил отмену льготной ипотеки. РБК Недвижимость. URL: https://realty.rbc.ru/news/667ec1659a794719e7a88487 (дата обращения: 15.10.2025).
45. Ипотечное кредитование. ЕИСЖС — Единая информационная система жилищного строительства. URL: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/analytics/mortgage-lending/ (дата обращения: 15.10.2025).
46. Ипотечное кредитование: история развития в России и за рубежом. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotechnoe-kreditovanie-istoriya-razvitiya-v-rossii-i-za-rubezhom (дата обращения: 15.10.2025).
47. Проблемы ипотечного кредитования. Глоссарий Финуслуги.рy. URL: https://finuslugi.ru/glossary/problemy-ipotechnogo-kreditovaniya (дата обращения: 15.10.2025).
48. Ключевая ставка ЦБ: что это и как она влияет на ипотеку. Циан. URL: https://www.cian.ru/stati-klyuchevaia-stavka-tsb-chto-eto-i-kak-ona-vljaet-na-ipoteku-332308/ (дата обращения: 15.10.2025).
49. Жилищный вопрос: как отмена льготной ипотеки повлияет на акции и бизнес девелоперов. Forbes.ru. URL: https://www.forbes.ru/investicii/513524-zilisnyi-vopros-kak-otmena-l-gotnoj-ipoteki-povliyaet-na-akcii-i-biznes-developerov (дата обращения: 15.10.2025).
50. Итоги отмены массовой льготной ипотеки: оценка игроков рынка. ДомКлик. URL: https://journal.domclick.ru/news/otmena-lgotnoi-ipoteki-v-2024-godu-kak-povliyalo-na-rynok-nedvizhimosti-v-2025/ (дата обращения: 15.10.2025).
51. Правовое регулирование: Что такое ипотека и ипотечное кредитование? Гарант.ру. URL: https://www.garant.ru/consult/business/1715423/ (дата обращения: 15.10.2025).
52. Статистика. Минфин России. URL: https://minfin.gov.ru/ru/document/?id_4=124032-statistika (дата обращения: 15.10.2025).
53. Этапы становления и развития института ипотеки в России: история и современность. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/etapy-stanovleniya-i-razvitiya-instituta-ipoteki-v-rossii-istoriya-i-sovremennost (дата обращения: 15.10.2025).
54. Что ждет рынок после закрытия льготной ипотеки: мнение экспертов. Циан. URL: https://www.cian.ru/stati-chto-zhdet-rynok-posle-zakrytiia-lgotnoj-ipoteki-mnenie-ekspertov-344403/ (дата обращения: 15.10.2025).
55. Эксперты оценили три сценария реформы ипотечных ставок в РФ. Карл Маркс. 24.08.2025. URL: https://karlmarks.ru/2025/08/24/eksperty-otsenili-tri-scenariya-reformy-ipotechnyx-stavok-v-rf/ (дата обращения: 15.10.2025).
56. Развитие ипотечного кредитования в России. Фундаментальные исследования (научный журнал). URL: https://fundamental-research.ru/ru/article/view?id=38308 (дата обращения: 15.10.2025).
57. Ипотека 2025–2026: прогноз ключевой ставки ЦБ для семей с детьми. Полис 812. URL: https://polis812.ru/blog/ipoteka-2025-2026-prognoz-klyuchevoj-stavki-tsb-dlya-semej-s-detmi/ (дата обращения: 15.10.2025).
58. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования. Банк России. URL: https://cbr.ru/statistics/mortgage_lending/ (дата обращения: 15.10.2025).
59. Льготная ипотека. Правительство России. URL: http://government.ru/measures/43510/ (дата обращения: 15.10.2025).
60. Доля проблемной ипотеки в России с начала года выросла на 0,6 п.п. Новострой-М. URL: https://www.novostroy-m.ru/news/dolyaproblemnoiipoteki (дата обращения: 15.10.2025).
61. ЦБ спрогнозировал обвал спроса на ипотеку и новостройки после 2025 года. Новосел. URL: https://www.novosel.ru/news/cb-sprognoziroval-obval-sprosa-na-ipoteku-i-novostroyki-posle-2025-goda/ (дата обращения: 15.10.2025).
62. Состояние, проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sostoyanie-problemy-i-perspektivy-razvitiya-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 15.10.2025).
63. В ЦБ заявили об ухудшении качества обслуживания ипотечных займов. Бизнес Online. URL: https://www.business-gazeta.ru/news/650456 (дата обращения: 15.10.2025).
64. Ипотечный рынок России: рост выдач до 400 миллиардов рублей в 2025 году. IF. 15.10.2025. URL: https://investfuture.ru/news/15-10-2025-ipotechnyy-rynok-rossii-rost-vydach-do-400-mlrd-rubley-v-2025-godu (дата обращения: 15.10.2025).
65. История возникновения ипотеки в России: от империи до наших дней. Skypro. URL: https://sky.pro/media/istoriya-vozniknoveniya-ipoteki-v-rossii/ (дата обращения: 15.10.2025).
66. Как меняется ипотечный рынок, что ждет цены на жилье и как ЦБ управляет рисками. Банк России. URL: https://cbr.ru/press/event/?id=19106 (дата обращения: 15.10.2025).
67. Объем просроченной задолженности по ипотеке достиг максимума. Строительная газета. URL: https://stroygaz.ru/news/obem-prosrochennoy-zadolzhennosti-po-ipoteke-dostig-maksimuma/ (дата обращения: 15.10.2025).
68. Программы государственной поддержки. ДОМ.РФ. URL: https://дом.рф/urban/programs/ (дата обращения: 15.10.2025).
69. Льготная ипотека для участников СВО и ВБД в 2025. Робот Макс, Госуслуги. URL: https://gosuslugi-online.ru/lgotnaya-ipoteka-dlya-uchastnikov-svo/ (дата обращения: 15.10.2025).
70. Обзор рынка ипотечного жилищного кредитования. Банк России. URL: https://cbr.ru/Collection/Collection/File/49197/2025_01_IJK.pdf (дата обращения: 15.10.2025).
71. Как получить ипотеку с господдержкой в 2025 году. Финансы Mail. URL: https://finance.mail.ru/2025-kak-poluchit-ipoteku-s-gospodderzhkoj-v-2025-godu-615638c4f1c13636750b6910 (дата обращения: 15.10.2025).
72. АИЖК обнародовало планы развития ипотеки до 2030 года. n-s-k.net. 30.10.2012. URL: https://www.n-s-k.net/news/2012/10/30/1655/ (дата обращения: 15.10.2025).