Государственная регистрация сделок с недвижимостью в РФ: Актуальные проблемы, экономический контекст и перспективы совершенствования законодательства в свете последних реформ

Рынок недвижимости в Российской Федерации — это не просто совокупность сделок купли-продажи; это мощный двигатель национальной экономики, чуткий индикатор её здоровья и сложная система социальных отношений. В 2023 году вклад строительной отрасли и смежных сфер в ВВП страны составил внушительные 14%, или 22 триллиона рублей, обеспечив около 13% всех налоговых поступлений и занятость более 11 миллионов человек. Эти цифры красноречиво свидетельствуют о колоссальном значении недвижимости для благосостояния государства и каждого его гражданина. Однако за этими макроэкономическими показателями скрывается целый мир правовых и экономических тонкостей, проблем и вызовов, особенно в контексте государственной регистрации сделок. Именно эта процедура является краеугольным камнем, обеспечивающим стабильность, прозрачность и защиту прав собственности, но одновременно порождающим множество вопросов и сложностей.

Целью данного исследования является не просто констатация фактов, но глубокий аналитический разбор современного состояния правового и экономического регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью в РФ. Мы стремимся выявить наиболее острые проблемы, возникающие на всех этапах этого процесса, будь то концептуальные пробелы в законодательстве или практические трудности правоприменения. Наша задача — предложить конкретные, научно обоснованные рекомендации по совершенствованию законодательной базы и правоприменительной практики, которые могли бы способствовать укреплению доверия к рынку недвижимости, повышению его эффективности и, в конечном итоге, улучшению качества жизни россиян.

Теоретические основы и экономическая сущность недвижимого имущества

Погружение в мир недвижимости начинается с понимания её природы – как правовой категории и как фундаментального экономического актива. Это не просто здания и сооружения, а целый комплекс отношений, формирующих основу рыночной экономики.

Понятие и правовые признаки недвижимого имущества в российском законодательстве

Представьте себе мир, где границы владений зыбки, а право собственности на землю и строения не подкреплено ничем, кроме честного слова. Именно такой хаос царил в России до XVIII века, пока Пётр I, стремясь к упорядочению имущественных отношений и пополнению казны, в 1714 году не ввёл в обиход понятие «недвижимое имущество». Этот термин, затем исчезнувший с отменой частной собственности в начале XX века, триумфально вернулся в российское право лишь в 1991 году с принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, заложив фундамент для современного рынка.

Сегодня, согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это классическое определение охватывает здания, сооружения и объекты незавершённого строительства. Помимо них, законодатель расширяет этот перечень, включая в него подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты. Более того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, такое как предприятия, автотранспортные магистрали, железнодорожные пути и трубопроводы.

Ключевым правовым признаком, обусловливающим статус объекта как недвижимого, является его неразрывная связь с землёй. Эта связь должна быть не только физической, но и юридической, подтверждённой соответствующими документами. Так, для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства его возведения в установленном порядке на земельном участке, предоставленном для строительства, получения разрешительной документации и соблюдения градостроительных норм. Таким образом, недвижимое имущество в российском праве – это сложная категория, объединяющая как традиционные объекты, так и специфические виды имущества, требующие государственной регистрации и особого правового режима.

Экономическая роль и значимость рынка недвижимости для РФ

Рынок недвижимости – это не просто совокупность объектов, доступных для купли-продажи; это сложный, динамичный организм, пульсирующий в ритме экономики страны. По своей сути, он является мощнейшим инструментом перераспределения объектов недвижимого имущества и взаимосвязанной системой гибких механизмов, обеспечивающих создание, передачу и эксплуатацию объектов недвижимости, а также финансирование всех этих процессов. Его роль выходит далеко за рамки удовлетворения базовых потребностей в жилье и коммерческих площадях.

Вклад в ВВП и занятость: Очевидные и скрытые эффекты

Экономическая значимость рынка недвижимости для России трудно переоценить. В 2023 году строительная отрасль и смежные с ней сектора внесли колоссальные 14% в общий объём ВВП страны, что эквивалентно 22 триллионам рублей. Прогнозы на 2024 год обещают сохранение этих показателей на уровне не ниже, что подчёркивает устойчивость и непреходящую важность сектора. Этот вклад сопровождается существенными налоговыми поступлениями, составляющими около 13% от всех налогов страны, и обеспечивает занятость более 11 миллионов человек.

Интересно отметить, что в 2023 году россияне приобрели недвижимость на сумму 18 триллионов рублей, что составляет значительные 11% ВВП страны. Однако картина не всегда бывает радужной. В 2024 году, несмотря на рост объёмов выполненных строительных работ до 16,78 триллиона рублей (увеличение на 2,1% по сравнению с 2023 годом), совокупный объём сделок на рынке жилой недвижимости демонстрирует снижение. Он составил 26 триллионов рублей, что на 35% ниже показателя 2023 года. Этот спад в значительной степени обусловлен ростом ключевой ставки Центрального банка и, как следствие, снижением доступности ипотечного кредитования, что напрямую влияет на покупательную способность населения и инвестиционную активность.

Мультипликативное воздействие: Распространение эффектов по экономике

Рынок недвижимости обладает мощным мультипликативным воздействием, которое распространяется на многие отрасли национальной экономики. Жилищное строительство, в частности, выступает локомотивом для таких смежных секторов, как:

• Металлургия: Увеличение спроса на арматуру, металлоконструкции.
• Производство строительных материалов: Рост объёмов выпуска цемента, кирпича, изоляционных материалов.
• Транспорт: Увеличение грузоперевозок стройматериалов и оборудования.
• Энергетика: Повышенный спрос на электроэнергию и тепло для строящихся и вводимых в эксплуатацию объектов.
• Производство товаров народного потребления: После заселения новых домов активизируется спрос на мебель, бытовую технику, отделочные материалы.

Таким образом, каждый рубль, вложенный в недвижимость, генерирует гораздо больший экономический эффект, стимулируя производство и занятость в десятках других отраслей.

Рынок недвижимости как барометр экономики: Теория самоорганизации

Состояние рынка недвижимости часто служит своеобразным «барометром» для всей экономики страны. Ухудшение ситуации на этом рынке, проявляющееся в падении объёмов сделок или цен, нередко предвещает общие экономические трудности, и наоборот, его рост сигнализирует об оздоровлении национальной экономики.

Для глубокого понимания этой динамики можно применить теорию самоорганизации. С этой точки зрения, рынок недвижимости предстаёт как сложная пространственная система, функционирование которой определяется эволюцией параметров порядка через нелинейные взаимодействия между его основными подсистемами: предпринимателями (застройщиками, риелторами, инвесторами) и потребителями (покупателями, арендаторами). Это означает, что даже незначительные изменения во внешней среде или в поведении отдельных участников могут вызвать каскадные эффекты, влияющие на весь рынок.

Эта теория предполагает, что рынок недвижимости демонстрирует самореферентность и автономность. Он постоянно адаптируется к изменяющейся внешней среде (экономические кризисы, изменения в законодательстве, колебания процентных ставок), производя селекцию внешних воздействий для сохранения своей целостности и устойчивости. В критических точках, когда внешние или внутренние факторы достигают определённых пороговых значений (например, резкое изменение ключевой ставки), система может переходить в новое состояние, демонстрируя спонтанное появление согласованности поведения подсистем. Это проявляется в резком росте или падении спроса, изменении инвестиционных стратегий и, как следствие, в формировании новой конъюнктуры рынка. Понимание этих нелинейных процессов позволяет государственным регуляторам разрабатывать более гибкие и эффективные стратегии воздействия.

Эволюция и современное состояние законодательной базы государственной регистрации

Правовое поле, в котором функционирует рынок недвижимости, постоянно меняется, отражая общественные потребности и экономические реалии. От первых попыток упорядочить владение до современных цифровых реестров — путь развития законодательной базы был долгим и неоднозначным.

Обзор основных нормативно-правовых актов, регулирующих оборот и регистрацию недвижимости

Система правового регулирования рынка недвижимости в Российской Федерации представляет собой сложный и многоуровневый механизм, основу которого закладывает Конституция РФ. Она гарантирует право частной собственности (статья 35) и признает землю и другие природные ресурсы основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9). Эти конституционные нормы служат фундаментом для всей последующей законодательной базы.

Ключевым актом гражданского законодательства является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), который содержит основные положения о недвижимом имуществе (статья 130), вещных правах, сделках и государственной регистрации прав на имущество (статья 8.1). Он определяет сущность правоотношений, возникающих в процессе оборота недвижимости.

Наряду с ГК РФ, специализированные кодексы и федеральные законы детализируют регулирование отдельных аспектов:

• Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) регулирует жилищные отношения, вопросы использования жилых помещений, управления многоквартирными домами.
• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) устанавливает правовой режим земель, порядок их использования и охраны.
• Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) регулирует вопросы территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования и строительства.
• Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) определяет порядок налогообложения операций с недвижимостью и имущества.

Важнейшую роль в механизме государственной регистрации играет Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Этот закон стал вехой в истории российского законодательства, объединив системы государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав, создав Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Кроме того, существуют и другие федеральные законы, регулирующие специфические аспекты рынка недвижимости:

• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регулирует отношения, связанные с залогом недвижимого имущества.
• Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» обеспечивает защиту прав граждан, инвестирующих в строительство жилья.
• Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» регулирует передачу жилых помещений в частную собственность граждан.

Таким образом, законодательная база охватывает весь цикл жизни объекта недвижимости — от его создания и использования до перехода прав и прекращения существования, стремясь обеспечить прозрачность, стабильность и защиту прав всех участников рынка.

Ключевые изменения и реформы в системе государственной регистрации

История российской системы регистрации прав на недвижимость – это постоянный поиск баланса между публичностью, достоверностью и удобством. С момента восстановления института частной собственности в начале 1990-х годов, законодатель неоднократно предпринимал попытки усовершенствовать эту важнейшую сферу, привнося изменения, которые порой кардинально меняли правила игры.

Создание ЕГРН: Шаг к единой системе

Одним из наиболее значимых этапов реформирования стало принятие Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Этот закон ознаменовал собой кардинальный сдвиг, объединив ранее разрозненные системы государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав. Результатом стало создание Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). До этого существовали два отдельных реестра – кадастр недвижимости и реестр прав, что зачастую приводило к дублированию данных, несоответствиям и сложностям для правообладателей. Слияние этих систем в ЕГРН было призвано упростить процедуры, повысить достоверность сведений и обеспечить единый источник информации об объектах недвижимости.

От регистрации сделки к регистрации права: Смена парадигмы

Важным концептуальным изменением стало введение в 2013 году в Гражданский кодекс РФ статьи 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество». Если до этого законодательство зачастую акцентировало внимание на регистрации именно сделок с недвижимостью, то новая норма чётко зафиксировала приоритет регистрации права на недвижимость. Это означает, что сама сделка (например, договор купли-продажи) считается заключенной с момента её нотариального удостоверения или подписания, а государственная регистрация необходима для возникновения, перехода, ограничения или прекращения права на объект недвижимости. Сделки же теперь регистрируются лишь в некоторых случаях, например, для целей публичного оглашения или в случаях, прямо предусмотренных законом (например, договор участия в долевом строительстве, договор ипотеки). Это изменение сблизило российскую систему с так называемыми «титульными» системами регистрации, где регистрируется именно право собственности, а не сам акт его передачи.

Детализация процедур: Изменения 2023 года

С 01.01.2023 года вступили в силу очередные изменения в Федеральный закон № 218-ФЗ, которые коснулись, в частности, списка лиц, уполномоченных подавать заявления о внесении изменений в ЕГРН в части размера долей в праве общей собственности. Теперь такое заявление может быть подано либо одним из участников общей долевой собственности, либо нотариусом, если соглашение об изменении долей было нотариально удостоверено. Это уточнение направлено на повышение определённости и предотвращение возможных злоупотреблений в ситуациях, когда изменяется структура владения общим имуществом.

Грядущие изменения: 1 марта 2025 года – новые вызовы

Особое внимание следует уделить грядущим изменениям в градостроительное законодательство и законодательство о регистрации недвижимости, которые вступают в силу с 1 марта 2025 года. Эти новации вводят новые, более строгие требования к кадастровому учёту и регистрации прав. По сути, они фактически запрещают эксплуатацию объектов, для которых не требовалось разрешение на строительство, до момента их кадастрового учёта. Это касается, например, индивидуальных жилых домов, садовых домов, гаражей и других объектов, для строительства которых не требуется разрешение. Цель таких изменений — упорядочить сведения в ЕГРН, обеспечить полноту и достоверность данных о всех объектах недвижимости, а также пресечь практику эксплуатации незарегистрированных объектов, что создаёт правовую неопределённость и риски.

Расширение перечня регистрируемых прав: Законопроект 2025 года

В 2025 году Правительством РФ был одобрен законопроект Росреестра, который направлен на дальнейшее расширение перечня случаев для государственной регистрации прав, ограничений и обременений объектов недвижимости. Этот законопроект предусматривает возможность внесения в ЕГРН сведений об установлении, изменении и прекращении порядка владения и пользования недвижимостью в долевой собственности на основании нотариально заверенного соглашения. Это важный шаг к укреплению правового положения долевых собственников и повышению прозрачности их взаимоотношений.

Кроме того, законопроект предусматривает государственную регистрацию безвозмездного пользования (ссуды) объектами недвижимости и права пользования гражданином жилым помещением по завещательному отказу в качестве обременения. Эти изменения направлены на более полное отражение всего спектра существующих правоотношений в ЕГРН, что, в свою очередь, повышает правовую защищённость участников рынка и снижает риски для добросовестных приобретателей.

Эти реформы, как реализованные, так и предстоящие, демонстрируют постоянное стремление российского законодателя к созданию более совершенной, прозрачной и надёжной системы государственной регистрации прав на недвижимость. Однако, как показывает практика, каждый шаг вперёд неизбежно выявляет новые проблемы и требует дальнейшей доработки.

Актуальные проблемы правоприменения и риски при сделках с недвижимостью

Даже самая совершенная правовая база может столкнуться с трудностями в реальной жизни. Процедура государственной регистрации, призванная обеспечить надёжность и прозрачность сделок, на практике нередко превращается в лабиринт, полный препятствий, ошибок и рисков для всех участников.

Проблемы правоприменения при государственной регистрации прав

Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России, несмотря на её постоянное совершенствование, по-прежнему сталкивается с целым рядом вызовов, которые проявляются в виде приостановлений и отказов в регистрации. Эти технические сбои на самом деле являются проявлением более глубоких, концептуальных и организационных проблем.

Статистика и причины приостановлений и отказов

В первом полугодии 2018 года средний процент приостановлений при регистрации по России составлял 3,29%, а отказов — 0,68%. Казалось бы, не такие уж и большие цифры, но за ними стоят время, нервы и финансовые потери заявителей. Однако более свежие данные указывают на сохранение и даже усугубление некоторых проблем. По данным Росреестра, в 2024 году около 20% заявлений на регистрацию были отклонены из-за несоответствий в данных, связанных с кадастровыми ошибками. Эта цифра наглядно демонстрирует масштаб проблемы.

Основные причины отказов и приостановлений многообразны и часто взаимосвязаны:

• Обращение ненадлежащего лица: Например, заявление подаёт лицо, не имеющее на это полномочий.
• Наличие в документах подчисток или исправлений: Даже незначительные неточности могут стать основанием для отказа.
• Несоответствие формы и содержания документов законодательству: Это может быть отсутствие обязательных реквизитов, неверные формулировки или ошибки в представленных сведениях.
• Наличие обременений: Если объект обременён залогом, арестом или сервитутом, а это не учтено в сделке, регистрация может быть приостановлена.
• Противоречия между заявленными и ранее зарегистрированными правами: Например, попытка зарегистрировать право собственности на участок, который уже зарегистрирован за другим лицом.

Особое место среди причин приостановлений занимают ошибки кадастровых инженеров. Так называемые реестровые ошибки – некорректные данные, внесённые в ЕГРН (например, неверные координаты границ земельного участка, площадь объекта), – становятся причиной значительной части отказов. Проблема усугубляется некачественным выполнением комплексных кадастровых работ (ККР), которые должны были бы упорядочить сведения о недвижимости. Нарушения сроков, низкое качество результатов (например, несовпадение установленных границ с фактическими) и подготовка документов с ошибками приводят к многократному возврату карт-планов территорий на доработку.

К этому добавляются ошибки, допускаемые сотрудниками МФЦ и Росреестра при приёме и обработке документов. Человеческий фактор, невнимательность или недостаточная квалификация могут привести к приостановлению или отказу, вызывая финансовые и временные потери для заявителей.

Концептуальные пробелы и противоречия в законодательстве

Проблемы правоприменения не исчерпываются лишь техническими ошибками; они проистекают из более глубоких, концептуальных пробелов в законодательстве и его несовершенства:

1. Сосуществование взаимоисключающих принципов регистрации: Российское законодательство, стремясь учесть лучший мировой опыт, фактически стало ареной столкновения двух ведущих моделей – немецкого (где регистрируется право и реестр обладает публичной достоверностью) и французского (где регистрируется сделка, а само право возникает из договора). Эта конвергенция, по мнению ряда правоведов, порождает внутренние противоречия и вопросы о единообразии правоприменения, так как не всегда ясно, какой принцип должен превалировать.
2. Неопределённость момента возникновения права: Федеральный закон № 218-ФЗ и Гражданский кодекс РФ трактуют государственную регистрацию как способ оповещения третьих лиц о возникновении или переходе права, а не как необходимое условие для фиксации вещных прав. Это может порождать правовые неопределённости относительно точного момента возникновения права, что особенно критично в спорных ситуациях.
3. Недостаточность понятийного аппарата: К пробелам можно отнести отсутствие в Федеральном законе № 218-ФЗ чёткого определения понятия «выписка» из ЕГРН и использование различных формулировок для удостоверения права. Также недостаточно полно определено машино-место как объект государственной регистрации, что вызывает сложности на практике.

Влияние законодательных изменений 2025 года

Грядущие изменения с 1 марта 2025 года, вводящие запрет на эксплуатацию объектов без кадастрового учёта (для которых не требовалось разрешение на строительство) и обязательность внесения сведений о границах земельных участков в ЕГРН для совершения сделок, направлены на устранение ранее существовавших пробелов и недостаточной упорядоченности. Однако они также могут породить новые вызовы, требуя от правообладателей повышенной внимательности и своевременного приведения документации в соответствие с новыми нормами. Предоставление документов на государственную регистрацию прав без учёта этих новых правил уже с 01.03.2025 года является причиной приостановления.

Статистика рынка недвижимости Москвы: Спад на фоне ужесточения условий

Анализируя текущую конъюнктуру, мы видим, что проблемы правоприменения усугубляются общей ситуацией на рынке. По данным Росреестра, в Москве за январь-сентябрь 2025 года количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) составило 84 595. Это на 14,8% меньше, чем за аналогичный период 2024 года (99 250 ДДУ), и на 25,8% меньше, чем в 2023 году (113 970 ДДУ). Количество ДДУ с привлечением ипотечных средств за тот же период в Москве снизилось ещё более драматично – на 35,8% по сравнению с 2024 годом (с 57 267 до 36 759) и на 44% по сравнению с 2023 годом (с 65 599 до 36 759).

Аналогичная тенденция наблюдается и на вторичном рынке: за январь-сентябрь 2025 года в Москве зарегистрировано 97 918 переходов прав по договорам купли-продажи жилья. Это на 3,7% меньше, чем в аналогичном периоде 2024 года, и на 23,3% меньше, чем в 2023 году. Эти цифры свидетельствуют о значительном снижении активности на рынке, что, несомненно, создаёт дополнительные трудности для участников сделок и требует от регуляторов особого внимания к упрощению и прозрачности процедур регистрации.

Типичные риски и ошибки при совершении сделок купли-продажи недвижимости

Помимо системных проблем в правоприменении, участники рынка недвижимости, особенно покупатели, сталкиваются с множеством рисков, которые зачастую проистекают из недостаточной осведомлённости или стремления сэкономить. Цена ошибки в сделках с недвижимостью может быть чрезвычайно высока, вплоть до потери жилья и значительных финансовых средств.

Рассмотрим наиболее распространённые риски и типичные ошибки, которые могут подстерегать покупателя:

1. Ненаделение детей долей в собственности при использовании материнского капитала: Это одна из самых частых и серьёзных ошибок. Согласно законодательству, жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. Если это условие не выполнено, сделка может быть оспорена прокуратурой, а родителям придётся выделить доли детям, что часто влечёт за собой дополнительные финансовые и юридические сложности.
2. Наличие лиц, не участвовавших в приватизации, но имеющих право пожизненного проживания: Если в квартире проживал человек, который отказался от приватизации в пользу других членов семьи, он сохраняет за собой право пожизненного проживания в этой квартире. Такой гражданин может быть выписан только по его личному заявлению или по решению суда, что создает серьезное обременение для нового собственника.
3. Банкротство продавца: Если продавец является банкротом или находится на стадии предбанкротства, сделка по продаже недвижимости может быть оспорена финансовым управляющим в течение определённого периода времени после продажи. Цель оспаривания – пополнение конкурсной массы для расчётов с кредиторами. Это один из наиболее опасных рисков для покупателя.
4. Ущемление прав наследников: Если недвижимость была получена продавцом по наследству, и имеются другие наследники, чьи права могли быть нарушены (например, пропущен срок принятия наследства по уважительной причине), сделка может быть оспорена. Особенно это актуально для объектов, перешедших по наследству недавно.
5. Частая смена собственников: Необоснованно частая смена владельцев объекта недвижимости (например, несколько раз за короткий период) может свидетельствовать о «нечистой» истории объекта и попытке скрыть недобросовестные сделки или мошенничество. Такой объект требует особенно тщательной проверки.
6. Продажа по доверенности: Сделки, совершаемые по доверенности, всегда несут повышенные риски. Существует вероятность подделки доверенности, её отзыва до совершения сделки, смерти доверителя или превышения полномочий представителем. Важно убедиться в действительности доверенности и полномочиях представителя.
7. Скрытые платежи и занижение стоимости в договоре: Попытка занизить стоимость объекта в договоре купли-продажи с целью ухода от налогов (например, указание стоимости ниже кадастровой или рыночной) чревата последствиями. При возможном расторжении сделки покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая указана в договоре. Скрытые платежи, не оформленные надлежащим образом, также могут стать предметом спора.

Правопритязания в ЕГРН: Предупреждён — значит вооружён

Особое внимание следует уделить информации о правопритязании в ЕГРН. Это сведения о том, что существуют третьи лица, которые уже предъявляют свои права на данный объект недвижимости, или ведутся судебные споры в отношении объекта. Если в выписке из ЕГРН присутствует информация о правопритязании, к сделкам с таким имуществом рекомендуется подходить с максимальной осторожностью. Это может быть предупреждение о потенциальных спорах, которые могут привести к длительным судебным разбирательствам и потере объекта.

Таким образом, для минимизации рисков при совершении сделок с недвижимостью критически важна всесторонняя проверка юридической чистоты объекта, тщательный анализ всех документов и, при необходимости, привлечение квалифицированных юристов и риелторов.

Государственное регулирование рынка недвижимости и его влияние

Рынок недвижимости, будучи одним из самых капиталоёмких и социально значимых секторов экономики, не может существовать в вакууме. Государство играет в нём ключевую роль, выступая не только в качестве наблюдателя, но и как активный участник, формирующий правила игры и стабилизирующий его развитие.

Функции и методы государственного регулирования

Государственное регулирование рынка недвижимости – это сложная и многоаспектная система типовых мер законодательного, административного и экономического характера. Её основная цель – стабилизация рынка, обеспечение его устойчивого развития и предотвращение системных рисков.

Государство на рынке недвижимости выполняет целый спектр критически важных функций:

1. Идеологическая и законодательная инициатива: Государство определяет стратегические направления развития рынка, формирует правовые основы, разрабатывает и принимает законы, кодексы и подзаконные акты, регулирующие все аспекты оборота недвижимости.
2. Инвестор: Через государственные программы, целевые фонды и государственные корпорации государство активно инвестирует в строительство объектов социальной инфраструктуры, жилья, а также в развитие транспортных и инженерных сетей, стимулируя спрос и предложение на рынке.
3. Профессиональный участник: Государство может выступать в качестве собственника крупных объектов недвижимости (например, государственные предприятия, учреждения), сдавать их в аренду, управлять ими, а также участвовать в жилищном строительстве (например, через государственные застройщики или партнёрства).
4. Эмитент ценных бумаг: Государство может выпускать жилищные сертификаты, облигации и другие ценные бумаги, направленные на привлечение инвестиций в жилищное строительство и стимулирование спроса на недвижимость.
5. Регулятор, верховный арбитр и контролер устойчивости и безопасности рынка: Это, пожалуй, наиболее важная функция. Государство устанавливает стандарты и правила для всех участников рынка, контролирует их соблюдение, разрешает споры и обеспечивает защиту прав собственности. Ключевым инструментом здесь является регистрация прав и сделок, которая служит гарантом юридической чистоты и публичной достоверности сведений о недвижимости.

Методы государственного регулирования можно условно разделить на две основные категории:

1. Прямое вмешательство (административные методы): Эти методы носят обязательный характер и непосредственно воздействуют на поведение участников рынка.
   • Создание нормативной базы: Принятие федеральных законов (ГК РФ, ФЗ-218), постановлений Правительства, приказов Росреестра и инструкций, определяющих порядок сделок, строительства, эксплуатации и регистрации недвижимости.
   • Отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка: Лицензирование строительной деятельности, сертификация кадастровых инженеров, аккредитация саморегулируемых организаций, ведущих реестры специалистов.
   • Установление обязательных требований: Определение градостроительных норм, строительных стандартов, правил технической эксплуатации, экологических требований.
   • Контроль за соблюдением: Государственный строительный надзор, земельный контроль, надзор за соблюдением правил регистрации.
   • Установление санкций и запретов: Штрафы за нарушения, приостановление деятельности, признание сделок недействительными.
   • Выкуп объектов недвижимости для общественных нужд: Принудительное изъятие земельных участков и объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд с выплатой компенсации.
2. Косвенное воздействие (экономические методы управления): Эти методы создают экономические стимулы или ограничения, побуждая участников рынка к желаемому поведению.
   • Система налогообложения имущества и льгот: Установление ставок налога на имущество, земельного налога, НДФЛ при продаже, а также предоставление налоговых вычетов и льгот (например, при покупке жилья).
   • Регулирование учётной ставки ЦБ (ключевой ставки): Изменение ключевой ставки напрямую влияет на стоимость ипотечных кредитов, что, в свою очередь, сказывается на доступности жилья и активности на рынке.
   • Выпуск и обращение жилищных сертификатов: Государственные ценные бумаги, дающие право на получение субсидии для приобретения жилья.
   • Предоставление субсидий для жилищного строительства: Финансовая поддержка застройщиков для стимулирования строительства доступного жилья.
   • Реализация государственных целевых программ: Ипотечные программы с господдержкой, программы переселения из аварийного жилья, программы развития сельских территорий.
   • Амортизационная политика: Правила начисления амортизации на объекты недвижимости, влияющие на налогооблагаемую базу предприятий.

Рынок недвижимости как самоорганизующаяся система

Важно понимать, что рынок недвижимости как сложная пространственная система может быть объяснен на основе теории самоорганизации. В этой парадигме его функционирование определяется эволюцией параметров порядка через нелинейные взаимодействия между предпринимателями и потребителями. Рынок не просто реагирует на внешние стимулы, но и обладает внутренней способностью к адаптации.

Применение теории самоорганизации предполагает исследование рынка как системы, где функционирование определяется спонтанным появлением согласованности поведения подсистем (предпринимателей, застройщиков, инвесторов, покупателей, продавцов) в критических точках. Например, при резком изменении ключевой ставки или введении новой льготной ипотечной программы, поведение множества индивидуальных акторов синхронизируется, что приводит к наблюдаемым макроскопическим изменениям на рынке. Рынок недвижимости демонстрирует самореферентность и автономность: он постоянно адаптируется к изменяющейся внешней среде, производя «селекцию» внешних воздействий (например, игнорируя незначительные изменения, но резко реагируя на крупные шоки) для сохранения своей целостности. Понимание этих принципов позволяет государству не просто директивно управлять, но и тонко настраивать рыночные механизмы, используя косвенные методы для достижения желаемых результатов.

Международный опыт и перспективы совершенствования российской системы регистрации

В поисках оптимальной модели регистрации прав на недвижимость, многие страны обращаются к опыту друг друга, стремясь заимствовать лучшие практики и избежать чужих ошибок. Российская система не исключение, однако процесс адаптации зарубежных моделей не всегда проходит гладко.

Обзор международных моделей регистрации прав на недвижимость

В глобальной практике сложились две основные философские концепции регистрации прав на недвижимость, которые в самом общем виде можно подразделить на «титульные» и «актовые» системы. Эти модели отражают фундаментальные различия в подходе к моменту возникновения и порядку подтверждения права собственности.

«Титульные» системы (регистрация права)

В основе «титульных» систем лежит принцип регистрации самого права собственности на недвижимость. Реестр в таких системах считается публично достоверным, а запись в нём является основным доказательством права. При совершении сделки регистрируется переход права, а не сам договор.

• Германская система: Является одним из наиболее ярких представителей «титульной» модели и имеет много общего с российской системой. Она характеризуется:
  • Ведением поземельных книг (Grundbuch) на основе реального критерия, то есть регистрацией объектов недвижимости и прав на них. Каждая запись в поземельной книге имеет высокий уровень публичной достоверности.
  • Принципом внесения (Eintragungsprinzip): Право на недвижимость (право собственности, ипотека и другие вещные права) возникает или изменяется только с момента внесения соответствующей записи в поземельную книгу. Нотариальное удостоверение сделки является обязательным, но само по себе не порождает переход права.
  • Принципом старшинства по записи: Очередность удовлетворения прав, обременяющих один и тот же объект, определяется по дате и времени внесения записи в реестр.
  • Публичным доверием к реестру (Öffentlicher Glaube des Grundbuchs): Предполагается, что сведения, содержащиеся в реестре, соответствуют действительности. Добросовестный приобретатель, основывающийся на данных реестра, защищён законом, даже если продавец не был истинным владельцем.
• Системы Великобритании, США, Австралии (система Торренса): Эти системы также являются «титульными». Система Торренса, зародившаяся в Австралии, считается одной из наиболее совершенных, поскольку она не просто регистрирует права, но и гарантирует их государством, предоставляя компенсацию в случае ошибки реестра.

«Актовые» системы (регистрация сделки)

В «актовых» системах акцент делается на регистрации самой сделки (договора), а право собственности считается перешедшим с момента её совершения (например, нотариального удостоверения). Реестр в данном случае служит скорее для оповещения третьих лиц о совершённой сделке.

• Французская система: Яркий пример «актовой» модели. Здесь право считается перешедшим к покупателю с момента нотариального удостоверения сделки. Регистрация же в публичном реестре (Registre de la publicité foncière) имеет целью сделать сделку обязательной для третьих лиц и обеспечить её публичность. Реестр не гарантирует достоверность права, а лишь удостоверяет факт совершения сделки.

Инновационные цифровые модели (Эстония)

На фоне традиционных систем развиваются и инновационные подходы. Эстония, будучи одним из мировых лидеров в области цифровизации государственных услуг, интегрировала блокчейн и электронные технологии для обеспечения прозрачности, неизменности и быстроты регистрации прав на недвижимость. Это позволяет сократить сроки, минимизировать ошибки и повысить доверие к системе за счёт децентрализации и криптографической защиты данных.

Адаптация зарубежного опыта и проблемы российской системы

Российские законодатели, разрабатывая систему государственной регистрации прав на недвижимость, активно пытались ориентироваться на зарубежный опыт, стремясь исключить ошибки стран, которые создавали свои системы на протяжении веков. Однако, несмотря на эти усилия, отечественная система все равно имеет свои недостатки и пробелы.

Конвергенция и внутренние противоречия

Одним из ключевых недостатков является конвергенция положений различных регистрационных систем (немецкой и французской). Это стремление «взять лучшее» от каждой модели привело к тому, что в российском законодательстве сосуществуют принципы, которые могут вступать в противоречие друг с другом. Например, хотя статья 8.1 ГК РФ явно говорит о регистрации права, а не сделки (что характерно для немецкой системы), положения о нотариальном удостоверении некоторых сделок (например, отчуждение долей в праве общей собственности) и особенности момента возникновения права могут создавать определённую двойственность, характерную для французского подхода. Такая гибридность может приводить к внутренним противоречиям и проблемам правоприменения, затрудняя единообразное толкование норм.

Пробелы в законодательном регулировании

К другим недостаткам относятся сохраняющиеся пробелы в законодательном регулировании. Например, отсутствие четкого определения понятия «выписка» из ЕГРН, а также недостаточно полное определение машино-места как объекта государственной регистрации. Эти, казалось бы, мелкие детали на практике вызывают споры и сложности для правообладателей и регистрирующих органов.

Угроза сайтов-двойников и незаконный оборот сведений из ЕГРН

В условиях цифровизации и растущего объёма данных серьёзной проблемой стало существование сайтов-двойников и телеграм-каналов, незаконно торгующих сведениями из ЕГРН. Эти ресурсы не только нарушают законодательство о персональных данных, но и подрывают доверие к государственной системе, создавая угрозу мошенничества. С начала 2024 года Росреестр совместно с прокуратурой активно борется с этим явлением, добившись блокировки 130 таких сайтов-двойников и 7 поддельных мобильных приложений. Это свидетельствует о необходимости усиления мер по обеспечению безопасности и контроля за распространением данных из ЕГРН, а также повышения цифровой грамотности населения.

Таким образом, несмотря на активное реформирование и попытки заимствования успешного международного опыта, российская система регистрации прав на недвижимость остаётся полем для дальнейшего совершенствования. Важно не просто копировать, а критически осмысливать и адаптировать зарубежные модели, учитывая специфику отечественного правопорядка и экономические реалии, а также активно противостоять новым цифровым вызовам.

Рекомендации по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики

Анализ текущего состояния государственной регистрации сделок с недвижимостью в РФ выявил как значительные достижения в области правового регулирования, так и целый ряд проблем, требующих незамедлительного внимания. Предложения по совершенствованию должны быть комплексными, охватывающими как законодательные пробелы, так и практические аспекты правоприменения.

Устранение законодательных пробелов и уточнение понятий

Законодательство в области государственной регистрации недвижимого имущества, безусловно, нуждается в дальнейшей доработке. Эта необходимость продиктована не только желанием достичь идеала, но и практической потребностью устранить те пробелы и несовершенства, которые являются причиной многочисленных проблем правоприменения и снижают доверие к системе.

1. Чёткое определение принципов публичной достоверности и «добросовестного приобретателя»: Один из ключевых аспектов, требующих внимания, – это более точное и однозначное закрепление принципов публичной достоверности государственной регистрации недвижимого имущества в Гражданском кодексе РФ. В условиях, когда реестр должен быть основным источником информации о правах, его достоверность является гарантией стабильности гражданского оборота. Вместе с этим, необходимо уточнить понятие «добросовестный приобретатель», которое часто становится камнем преткновения в судебных спорах. Предлагается включить в закон следующую формулировку:
   

   «Добросовестным приобретателем является лицо, которое возмездно приобрело имущество в соответствии с компенсационным соглашением, основываясь на сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и не знало и не должно было знать об отсутствии у отчуждателя права на отчуждение этого имущества.»

   Такое определение позволит более чётко разграничить ответственность сторон и повысит защиту прав добросовестных участников рынка. Как это изменит практику? Судебные решения станут более предсказуемыми, уменьшая количество споров и рисков для покупателей.

2. Исключение необоснованного истребования дополнительных документов: Часто регистрирующие органы, ссылаясь на различные внутренние инструкции или субъективную трактовку норм, требуют от заявителей предоставления документов, которые не входят в обязательный перечень и не являются критически важными для подтверждения права. Это создаёт излишние барьеры, увеличивает временные и финансовые затраты. Необходимо законодательно закрепить исчерпывающий перечень документов, необходимых для каждого типа регистрации, и исключить возможность необоснованного истребования дополнительных бумаг, если заявитель предъявил достаточный для регистрации комплект.

Эти меры направлены на повышение правовой определённости, снижение административных барьеров и укрепление принципов публичной достоверности реестра.

Повышение качества кадастровых работ и минимизация ошибок

Проблемы, связанные с кадастровыми ошибками, являются одними из наиболее острых в сфере регистрации недвижимости, приводя к значительной доле приостановлений и отказов. Для их решения необходим комплексный подход, включающий меры по повышению квалификации специалистов и совершенствованию процедур.

1. Повышение квалификации кадастровых инженеров и ужесточение контроля: Для минимизации приостановлений и отказов в кадастровом учете и регистрации прав активно реализуются и должны быть усилены меры по повышению качества подготовки технических планов и документов, сопровождающих регистрацию. Эти меры включают:
   • Обязательную профессиональную переподготовку и повышение квалификации кадастровых инженеров не реже одного раза в три года по программам, включающим актуальные вопросы законодательства, современные технологии геодезии и картографии, а также практику применения новых норм.
   • Обязательное членство кадастровых инженеров в саморегулируемых организациях (СРО), которые должны играть более активную роль в контроле за качеством работы своих членов, проведении экспертиз и предоставлении механизмов досудебного обжалования решений о приостановлении.
   • Разработку и применение чётких критериев для признания ошибок кадастрового инженера грубыми нарушениями, что должно повлечь за собой не только дисциплинарные меры, но и возможную дисквалификацию.
2. Реформирование комплексных кадастровых работ (ККР): Государственная Дума приняла законопроект, направленный на совершенствование ККР. Цель этих реформ — сокращение количества земельных участков без точных границ и уменьшение числа реестровых ошибок. Важным нововведением является возложение федеральных ККР на ППК «Роскадастр». Это позволит обеспечить единые технологии проведения работ, унифицировать стандарты качества и усилить контроль. Статистика уже демонстрирует положительную динамику: с 2022 года исправлено порядка 2 миллионов исторически накопленных реестровых ошибок, в 2024 году исправлено 831 тысяча, а в 2025 году ККР планируется выполнить в отношении более 30 тысяч кадастровых кварталов в 88 субъектах РФ. Эти усилия необходимо продолжать и масштабировать.
3. Целевые государственные программы: Реализация таких программ, как «Национальная система пространственных данных» (НСПД) и «Полный и точный реестр», имеет решающее значение. Их главная цель – максимальное информационное наполнение ЕГРН достоверными сведениями об объектах недвижимости, уменьшение количества участков без границ и, как следствие, сокращение числа приостановлений и отказов при подаче документов.
4. Рекомендации для граждан: Для исключения случаев приостановления регистрации земельных участков без установленных границ, гражданам до совершения сделки необходимо обращаться к кадастровому инженеру для изготовления межевого плана и внесения сведений о координатах границ в ЕГРН. Это проактивный шаг, который позволит избежать задержек и дополнительных затрат. Также, в случае недостаточности сведений в разрешительных документах на строительство или реконструкцию линейного объекта, рекомендуется своевременно обращаться в органы, выдавшие такие документы, для внесения необходимых изменений.

Обеспечение прозрачности и защита прав участников рынка

Доверие к рынку недвижимости напрямую зависит от его прозрачности и надёжности защиты прав всех его участников. В условиях цифровизации появляются новые возможности для повышения этой прозрачности, а также новые вызовы, требующие адекватных ответов.

1. Контроль за использованием материнского капитала через «Госуслуги»: Для обеспечения прозрачности рынка жилья и контроля за целевым использованием материнского капитала предлагается внедрить на портале «Госуслуги» дополнительную процедуру проверки. Эта процедура должна обязывать заявителей указывать кадастровый номер объекта недвижимости и доли собственности, выделяемые детям. Такое нововведение позволит не только эффективно контролировать соблюдение прав детей, но и пресекать мошеннические схемы, связанные с использованием материнского капитала.
2. Усиление борьбы с незаконным распространением сведений из ЕГРН: Проблема сайтов-двойников и телеграм-каналов, незаконно торгующих сведениями из ЕГРН, требует постоянного и системного противодействия. Необходимо усилить законодательную ответственность за такие действия, а также продолжить активное взаимодействие Росреестра с правоохранительными органами и интернет-провайдерами для оперативной блокировки таких ресурсов. Параллельно следует проводить информационные кампании для населения, разъясняющие риски использования неавторитетных источников информации.

Эти рекомендации, направленные на совершенствование как законодательной базы, так и практических аспектов правоприменения, призваны повысить эффективность системы государственной регистрации сделок с недвижимостью, укрепить доверие к ней и обеспечить надёжную защиту прав граждан и юридических лиц.

Заключение

Исследование правовых и экономических аспектов государственной регистрации сделок с недвижимостью в Российской Федерации наглядно продемонстрировало высокую актуальность и многогранность этой темы. Мы увидели, что рынок недвижимости – это не только мощный экономический двигатель, чей вклад в ВВП и занятость измеряется триллионами рублей и миллионами рабочих мест, но и сложная самоорганизующаяся система, чутко реагирующая на любые изменения в правовом и экономическом поле.

Анализ теоретических основ позволил нам чётко определить понятие недвижимого имущества как фундаментальной категории, эволюционировавшей от указов Петра I до современного Гражданского кодекса РФ. Мы подробно рассмотрели действующую законодательную базу, включая ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» и статью 8.1 ГК РФ, акцентирующую внимание на регистрации именно права, а не сделки. Особое внимание было уделено грядущим изменениям с 1 марта 2025 года, которые вводят новые требования к кадастровому учёту и регистрации прав, направленные на повышение прозрачности и полноты данных.

Вместе с тем, исследование выявило значительные проблемы в правоприменительной практике. Статистика по приостановлениям и отказам в регистрации, особенно связанных с кадастровыми ошибками (около 20% отклонений в 2024 году), а также спад на рынке недвижимости Москвы в 2025 году, подтверждают необходимость глубоких реформ. Концептуальные пробелы в законодательстве, сосуществование различных принципов регистрации и недостаточная определённость понятий создают правовую неопределённость и риски для участников рынка. К ним добавляются и типичные ошибки покупателей, связанные с ненаделением детей долями, наличием обременений и недобросовестностью продавцов.

Мы также проанализировали государственное регулирование рынка недвижимости, выделив его функции как инвестора, регулятора и арбитра, а также различия между административными и экономическими методами воздействия. Обзор международного опыта показал, что российская система, хотя и стремится к лучшему, всё ещё сталкивается с проблемами адаптации зарубежных моделей и новыми вызовами, такими как незаконный оборот сведений из ЕГРН.

Предложенные рекомендации направлены на комплексное решение выявленных проблем: от уточнения понятия «добросовестный приобретатель» и исключения необоснованного истребования документов до повышения качества кадастровых работ через обязательную переподготовку инженеров и масштабные государственные программы. Особое значение придаётся внедрению цифровых механизмов контроля, таких как дополнительная проверка использования материнского капитала через «Госуслуги», что способствует повышению прозрачности и защите прав граждан.

В заключение хотелось бы подчеркнуть, что дальнейшее совершенствование законодательства и правоприменительной практики в сфере государственной регистрации сделок с недвижимостью является не просто юридической задачей, но стратегическим направлением для обеспечения стабильности всего рынка, укрепления доверия инвесторов и, в конечном итоге, повышения социально-экономического благосостояния Российской Федерации. Перспективы для будущих исследований могут включать более глубокий анализ влияния искусственного интеллекта на кадастровый учёт и регистрацию, а также изучение эффективности новых механизмов государственной поддержки рынка недвижимости в условиях меняющейся экономической конъюнктуры.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 22.10.2025) // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2025) // Собрание законодательства РФ. 2015. N 29 (часть I). Ст. 4344.
3. Scottish Law Commission. Discussion Paper on Land Registration: Registration, Rectification and Indemnity. Edinburg, 2005. P. X, 3 — 5.
4. Webster W.B. Methods of Land Registration. University of Wisconsin, 1914. P. 4.
5. Актуальные вопросы экономики недвижимости // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2011. N 8. С. 8 — 9.
6. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/aktualnye-problemy-gosudarstvennoy-registratsii-prav-na-nedvizhimoe-imuschestvo-1 (дата обращения: 22.10.2025).
7. Алексеева О.П. Оценка недвижимости как элемент рыночных отношений // Юрист. 2010. N 3. С. 53 — 58.
8. Аналитика рынка недвижимости и ипотеки России // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/analytics/ (дата обращения: 22.10.2025).
9. Асаул А. Н., Иванов С. Н., Старовойтов М. К. Экономика недвижимости. 2009.
10. Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5. С. 4 — 30; N 6. С. 5 — 29; 2012. N 1. С. 4 — 34.
11. Боровкова В.А., Боровкова В.А., Мокин В.О., Пирогова О.Е. Экономика недвижимости: Учебник для вузов.
12. Бочаров М.В. Проект Гражданского кодекса: оборот недвижимости в опасности // Юрист. 2012. N 10. С. 31 — 40.
13. В каких случаях может быть отказано в государственной регистрации права собственности и иных прав на недвижимость? // eao.rosreestr.ru. URL: https://eao.rosreestr.ru/press/37609/ (дата обращения: 22.10.2025).
14. Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.
15. Виды недвижимого имущества // Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/wikibank/vidy_nedvijimogo_imuschestva/ (дата обращения: 22.10.2025).
16. Габбасов Р.А. Качество закона и вопросы регулирования оборота недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. 2005. N 3. С. 22.
17. Госрегистрация прав на недвижимость: актуальные проблемы, судебная практика // Закон.ру. URL: https://zakon.ru/blog/2016/1/27/gosregistraciyapravnanedvizhimostaktualnyeproblemysudebnayapraktika (дата обращения: 22.10.2025).
18. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ // Научный лидер. 2024. URL: https://nauchniy-lider.ru/2024/gosudarstvennoe-regulirovanie-ryinka.html (дата обращения: 22.10.2025).
19. Государственная система регистрации недвижимости за рубежом // АПНИ. URL: https://apni.ru/article/2607-gosudarstvennaya-sistema-registratsii-ned (дата обращения: 22.10.2025).
20. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. М., 2007. С. 212.
21. Гришаев С. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2008. № 12. С. 102.
22. Диссертация на тему «Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней» // disserCat. URL: https://www.dissercat.com/content/aktualnye-grazhdansko-pravovye-problemy-gosudarstvennoi-registratsii-prav-na-nedvizhimost-i-sd (дата обращения: 22.10.2025).
23. Законодательная база рынка недвижимости // Руполис-Растуново. URL: https://rupolis-rastunovo.ru/article/zakonodatelnaya-baza-rynka-nedvizhimosti/ (дата обращения: 22.10.2025).
24. Зачем проверять выписку ЕГРН при покупке недвижимости: проверка характеристик квартиры, обременений и собственников // Финансы Mail. 18.10.2025. URL: https://finance.mail.ru/2025-10-18/zachem-proveryat-vypisku-egrn-pri-pokupke-nedvizhimosti-proverka-harakteristik-kvartiry-obre-60477106/ (дата обращения: 22.10.2025).
25. История Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Росреестр. URL: https://rosreestr.gov.ru/upload/Doc/Doc_history/Istoria.htm (дата обращения: 22.10.2025).
26. Капустюк М.А. Экономическое развитие рынка недвижимости и его влияние на преступность // Российский следователь. 2009. N 4.
27. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов // СПС «КонсультантПлюс». 2005.
28. Козлов С.С., Воронин И.К. Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Нотариус. 2009. N 1.
29. Количество ДДУ в Москве уменьшилось почти на треть по сравнению с прошлым годом — Росреестр // Строительная газета. URL: https://stroygaz.ru/news/item/kolichestvo-ddu-v-moskve-umenshilos-pochti-na-tret-po-sravneniyu-s-proshlym-godom-rosreestr/ (дата обращения: 22.10.2025).
30. Количество сделок на первичном рынке увеличилось на четверть за год // Финансы Mail. 12.09.2025. URL: https://finance.mail.ru/2025-09-12/kolichestvo-sdelok-na-pervichnom-rynke-uvelichilos-na-chetvert-za-god-60456108/ (дата обращения: 22.10.2025).
31. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: Понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. N 10.
32. Латыев А.Н. Регистрация прав на недвижимое имущество и владение: соотношение и влияние на оборот недвижимости // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2007. С. 419 — 449.
33. Лозовская С.О. О залоге недвижимого имущества (ипотеке) // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. N 5. С. 42 — 49.
34. МЕТОДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ В ПЕРИОД КРИЗИСА // Вестник Челябинского государственного университета. URL: https://journals.csu.ru/index.php/BulletinCSU/article/view/807 (дата обращения: 22.10.2025).
35. Мосейчева А.А. Актуальные вопросы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовые вопросы недвижимости. 2012. N 2. С. 36 — 40.
36. На «вторичке» и «загородке» резко сократилось количество сделок // Циан. URL: https://journal.cian.ru/posts/nalogovyj-maneoeuvr-i-gosprogrammy-kak-snizit-ceny-na-novostrojki/ (дата обращения: 22.10.2025).
37. Недвижимость (рынок России) // TAdviser. URL: https://www.tadviser.ru/index.php/%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D1%8F:%D0%9D%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C_(%D1%80%D1%8B%D0%BD%D0%BE%D0%BA_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B8) (дата обращения: 22.10.2025).
38. Новые требования к кадастровому учету и регистрации прав на недвижимость: ключевые изменения начала 2025 года // Группа компаний Б1. URL: https://b1.ru/insights/law-messenger-new-requirements-for-cadastral-registration-and-real-estate-registration-key-changes-in-early-2025/ (дата обращения: 22.10.2025).
39. Нормативно-правовые акты в сфере недвижимости // vash-uchastok.ru. URL: https://vash-uchastok.ru/normativno-pravovye-akty-v-sfere-nedvizhimosti/ (дата обращения: 22.10.2025).
40. О причинах приостановления государственной регистрации регистрации прав на недвижимость // Шелтозерское вепсское сельское поселение. URL: https://shelt.onego.ru/news/853 (дата обращения: 22.10.2025).
41. Отказ в регистрации недвижимости // urist-rostova.ru. URL: https://urist-rostova.ru/articles/refusal_registration_estate/ (дата обращения: 22.10.2025).
42. Отказ от государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: проблемы теории и практики // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/otkaz-ot-gosudarstvennoy-registratsii-prav-na-nedvizhimoe-imuschestvo-i-sdelok-s-nim-problemy-teorii-i-praktiki (дата обращения: 22.10.2025).
43. Отказы Росреестра в регистрации: как их оспорить // Право.ру. URL: https://pravo.ru/review/view/178129/ (дата обращения: 22.10.2025).
44. Панфилов В.В. Понятие и содержание оборота недвижимости // Нотариус. 2006. N 6.
45. Панова А.В. СТРУКТУРНЫЕ СДВИГИ ИНОСТРАННОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ РЫНКА ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ). 2009.
46. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции: Сб. ст. / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2005. С. 285 — 286.
47. Понятие недвижимого имущества // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_16016/ (дата обращения: 22.10.2025).
48. Правовое регулирование рынка недвижимости // old.mfpa.ru. URL: https://old.mfpa.ru/lib/prav_reg_rinka_nedv/ (дата обращения: 22.10.2025).
49. Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости // Бизнес-портал AUP.Ru. URL: https://www.aup.ru/books/m166/2_4.htm (дата обращения: 22.10.2025).
50. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // justicemaker.ru. URL: https://justicemaker.ru/view_article.php?id=37&art=4296 (дата обращения: 22.10.2025).
51. Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС «КонсультантПлюс».
52. Полторак Г.В. О проблемах рынка недвижимости в России и возможностях их разрешения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. N 2. С. 6 — 11.
53. Реформа российского законодательства в сфере регистрации прав на недвижимое имущество: от идеи к практике реализации // Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/326/74516/ (дата обращения: 22.10.2025).
54. Росреестр назвали основные причины отказов в регистрации прав на недвижимость // econ.eiz.ru. 31.10.2024. URL: https://econ.eiz.ru/news/2024-10-31/rosreestr-nazval-osnovnye-prichiny-otkazov-v-registratsii-prav-na-nedvizhimost.html (дата обращения: 22.10.2025).
55. Росреестр сообщил о снижении спроса на ипотеку в Москве за год // Финансы Mail. 20.10.2025. URL: https://finance.mail.ru/2025-10-20/rosreestr-soobshchil-o-snizhenii-sprosa-na-ipoteku-v-moskve-za-god-60477156/ (дата обращения: 22.10.2025).
56. Росреестр подвел итоги трех кварталов на первичном рынке столичной недвижимости // Информационный Центр Правительства Москвы. URL: https://ic.mos.ru/news/detail/147413643/ (дата обращения: 22.10.2025).
57. Рынок недвижимости как сложная пространственная система: теория и методология анализа // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/rynok-nedvizhimosti-kak-slozhnostranstvennaya-sistema-teoriya-i-metodologiya-analiza (дата обращения: 22.10.2025).
58. Рынок недвижимости как система экономических отношений: сущность и специфика // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/rynok-nedvizhimosti-kak-sistema-ekonomicheskih-otnosheniy-suschnost-i-spetsifika (дата обращения: 22.10.2025).
59. Самые распространенные риски при покупке недвижимости // ЮК «Неделько и партнеры». URL: https://nedelko.pro/blog/samye-rasprostranennye-riski-pri-pokupke-nedvizhimosti/ (дата обращения: 22.10.2025).
60. Сделки с недвижимостью предлагают дополнительно проверить: к чему приготовиться россиянам? // Новости Севастополя, Крыма. 20.10.2025. URL: https://informer.media/2025/10/20/sdelki-s-nedvizhimostyu-predlagayut-dopolnitelno-proverit-k-chemu-prigotovitsya-rossiyanam (дата обращения: 22.10.2025).
61. Семь распространенных рисков при совершении сделки на вторичном рынке // dom.ngs.ru. URL: https://dom.ngs.ru/articles/230182/ (дата обращения: 22.10.2025).
62. Система государственной регистрации недвижимости в России: этапы становления и перспективы развития // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sistema-gosudarstvennoy-registratsii-nedvizhimosti-v-rossii-etapy-stanovleniya-i-perspektivy-razvitiya (дата обращения: 22.10.2025).
63. Современные проблемы в области правового регулирования сделок с недвижимостью // ЭКОНОМИКА. ПРАВО. ОБЩЕСТВО. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=38198950 (дата обращения: 22.10.2025).
64. Современные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/353/79121/ (дата обращения: 22.10.2025).
65. Становление и развитие государственной регистрации прав на недвижимое имущество в дореволюционной России // Юр-ВАК. URL: https://jur-vak.ru/katalog/yuridicheskie-nauki/stanovlenie-i-razvitie-gosudarstvennoy-registratsii-prav-na-nedvizhimoe-imuschestvo-v-dorevolyutsionnoy-rossii (дата обращения: 22.10.2025).
66. Стебакова С.В. Правовая природа сделок с недвижимостью // Вестник Елецкого государственного университета. Вып. 26. 2010. С. 188.
67. Суханов Е.А. Кодификация законодательства о вещном праве // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М., 2008. С. 82 — 83.
68. Тресцова Е.В. Наука гражданского права как основа правового обеспечения инновационного развития оборота недвижимого имущества // Правовые вопросы недвижимости. 2012. N 1. С. 22 — 24.
69. Что относится к недвижимому имуществу. Какие объекты входят // uristy.ru. URL: https://uristy.ru/chto-otnositsya-k-nedvizhimomu-imushchestvu-kakie-obekty-vhodyat (дата обращения: 22.10.2025).
70. Что проверяет Росреестр и почему можно получить приостановку или отказ в государственной регистрации в 2025 году // СМВ ГРУПП. URL: https://smvgroup.ru/chto-proveryaet-rosreestr-i-pochemu-mozhno-poluchit-priostanovku-ili-otkaz-v-gosudarstvennoy-registratsii-v-2025-godu (дата обращения: 22.10.2025).
71. Чикобава Е.М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Юрист. 2012. N 3. С. 18 — 23.
72. Якушев А. Экономические предпосылки ипотечного кредитования в России // Клуб главных бухгалтеров. 2011. N 10. С. 85 — 96.