Российский рынок недвижимости: исторические детерминанты, экономические механизмы и пути совершенствования правового регулирования

Современный российский рынок недвижимости – это сложный, многогранный организм, постоянно эволюционирующий под воздействием экономических, правовых и социальных факторов. Его динамика напрямую влияет на благосостояние граждан, инвестиционный климат и макроэкономическую стабильность страны. В мае 2024 года разница в ценах на новостройки и вторичное жилье в России достигла 55% в пользу новостроек, что наглядно демонстрирует глубину структурных изменений и дисбалансов, формируемых, в том числе, активной государственной политикой и меняющимися экономическими условиями. Это обстоятельство делает комплексное исследование российского рынка недвижимости не просто актуальным, но и жизненно необходимым для юридического и экономического сообщества.

Цель настоящего исследования — выявить ключевые проблемы, присущие российскому рынку недвижимости на современном этапе, и разработать обоснованные предложения по совершенствованию как его правового регулирования, так и общих механизмов функционирования. Для достижения этой цели ставятся следующие задачи: проследить историческую эволюцию правовых основ оборота недвижимости в России; проанализировать экономическую сущность понятия недвижимости и факторы ценообразования; систематизировать актуальную систему законодательства; выявить особенности правового регулирования сделок с коммерческой и жилой недвижимостью, а также связанные с этим проблемы правоприменения; и, наконец, предложить конкретные экономико-правовые инструменты для повышения эффективности рынка. Структура работы последовательно раскрывает эти аспекты, обеспечивая целостный и глубокий анализ.

Историческая динамика формирования и развития правовых основ оборота недвижимости в России

История российского рынка недвижимости – это летопись постоянных трансформаций, отражающих глубинные изменения в социально-экономической и политической жизни страны. От первых попыток регламентировать владение землей до формирования сложной системы современного законодательства, каждый этап оставлял свой уникальный отпечаток на понимании и обороте недвижимого имущества, что обуславливает необходимость внимательного изучения этого пути для глубокого осмысления текущих процессов.

Становление понятия «недвижимое и движимое имущество» в дореволюционной России

Путешествие в правовую историю российского рынка недвижимости начинается с эпохи Петра Великого, чьи реформы заложили фундамент многих государственных институтов. Именно в этот период, 23 марта 1714 года, был издан Указ «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», который впервые ввел в российское законодательство термины «недвижимое и движимое имущество». Этот указ стал краеугольным камнем в формировании систематизированного подхода к классификации собственности, что было новаторским шагом для того времени.

Состав недвижимого имущества в петровскую эпоху был обширен и включал не только землю и угодья, но и все, что было прочно с ней связано и имело производственный или хозяйственный потенциал. К недвижимости относились дома, заводы, фабрики, лавки, а также полезные ископаемые в земле. Строения, такие как шахты, мосты и плотины, также признавались недвижимыми объектами, подчеркивая их капитальный характер и неразрывную связь с земельным участком. Это широкое понимание недвижимости заложило основу для дальнейшего развития права собственности и оборота имущества в Российской империи, став предтечей современного подхода к определению недвижимых вещей.

Упразднение и возрождение деления имущества в советский и постсоветский периоды

XX век принес России радикальные социальные и экономические преобразования, которые не могли не затронуть правовой режим недвижимости. Октябрьская революция 1917 года кардинально изменила представления о собственности. С принятием Гражданского кодекса РСФСР в 1922 году, деление имущества на движимое и недвижимое было упразднено. Это решение было прямым следствием отказа от частной собственности на землю, которая была национализирована и изъята из гражданского оборота, став исключительной собственностью государства. В условиях плановой экономики и государственной монополии на землю, необходимость в разграничении имущества по критерию «недвижимости» утратила свой первоначальный смысл, поскольку основные объекты, традиционно относимые к недвижимости, перешли под полный контроль государства.

Однако маятник истории качнулся обратно в конце 1980-х – начале 1990-х годов с началом экономических реформ и переходом к рыночной экономике. Признание частной собственности вновь стало ключевым элементом новой экономической модели. Это возрождение было официально закреплено Законом РСФСР от 24 декабря 1990 года N 443-I «О собственности в РСФСР», который восстановил понятие частной собственности на землю и другие объекты недвижимости. Кульминацией этого процесса стало принятие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Статья 130 ГК РФ четко закрепила современное определение недвижимых и движимых вещей, по сути, вернувшись к принципам, заложенным еще Петром I, но уже на новой правовой и экономической основе. Таким образом, отечественное право вновь признало фундаментальное значение недвижимости как особого вида имущества, требующего специального правового регулирования.

Формирование современного российского рынка недвижимости: этапы и особенности

Зарождение современного российского рынка недвижимости тесно связано с радикальными изменениями начала 1990-х годов, ознаменовавшими переход от командной экономики к рыночным отношениям. Этот процесс начался примерно с 1991 года, когда на смену государственной монополии пришла свобода предпринимательства и восстановление частной собственности. Ключевым катализатором формирования рынка жилой недвижимости стал Закон РФ от 04 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который позволил гражданам бесплатно получить в собственность занимаемые ими жилые помещения. Это событие не просто изменило структуру владения жильем, но и создало колоссальный объем ликвидных активов, ставших основой для оборота.

Однако ранний этап становления рынка в 1990-х годах был крайне турбулентным и далек от идеального. Он проходил в условиях глубокой неурегулированности прав на недвижимость и острого дефицита нормативно-правовой базы. Отсутствовала единая система регистрации прав и сделок, а пробелы в земельном законодательстве приводили к неясностям с определением границ участков и правовым статусом объектов. Эта правовая неопределенность вкупе с отсутствием у населения культуры рыночных отношений создавала благодатную почву для многочисленных махинаций и мошенничества. Процветали схемы с перепродажей квартир по поддельным документам, обманом дольщиков, незаконным захватом жилья, что особенно сильно било по социально незащищенным слоям населения и приводило к появлению бездомных.

Несмотря на эти трудности, рынок демонстрировал поразительную способность к самоорганизации. К 1997 году, пройдя через фазу хаоса и становления, рынок жилой недвижимости достиг относительной стабилизации. Это выразилось в формировании базовых рыночных механизмов, появлении профессиональных участников – риэлторов, девелоперов, оценщиков, – а также постепенном сокращении числа криминальных схем, хотя полностью они не исчезли.

Серьезным испытанием для молодого рынка стал августовский кризис 1998 года. Цены на жилье и другие объекты недвижимости в России рухнули, снизившись, по разным оценкам, на 35–65%. Тем не менее, рынок выстоял, доказав свою фундаментальную устойчивость. Уже с июня-июля 2000 года, на фоне общего экономического роста и стабилизации, рынок недвижимости начал вновь активизироваться, вступая в новую фазу своего развития, которая заложила основу для современного этапа.

Экономическая сущность понятия недвижимости и факторы ценообразования на российском рынке

Понимание недвижимости не ограничивается юридической дефиницией; оно глубоко укоренено в экономических реалиях, формируя особый сегмент рынка с уникальными характеристиками и сложными механизмами ценообразования.

Понятие недвижимости в гражданском законодательстве и экономике

В российском гражданском праве понятие недвижимости четко определено и является базисом для формирования всей системы правового регулирования рынка. Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. Это означает, что объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, также признаются недвижимостью. К ним относятся леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Дополнительно, статья 130 ГК РФ расширяет это понятие, включая воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Особый статус имеет предприятие как имущественный комплекс, которое, согласно статье 132 ГК РФ, также признается недвижимостью.

С экономической точки зрения, недвижимость – это не просто объект с физическими характеристиками, но и эффективный объект инвестирования, а также надежный инструмент генерирования дохода. Например, анализ российского рынка коммерческой недвижимости показывает, что доходность от таких объектов может достигать 10–17% годовых, а средний срок окупаемости составляет 8–10 лет. Это делает инвестиции в коммерческую недвижимость зачастую более выгодными, чем в жилые квартиры и дома, подчеркивая ее роль как стратегического актива, способного приносить стабильный и долгосрочный доход. Таким образом, недвижимость является краеугольным камнем не только правовой системы, но и всей национальной экономики, представляя собой основу для капиталовложений и развития предпринимательской деятельности.

Экономические характеристики недвижимости как товара

Недвижимость как товар обладает рядом уникальных экономических характеристик, которые отличают ее от других видов имущества и существенно влияют на функционирование рынка. Понимание этих особенностей критически важно для анализа ценообразования, инвестиционных решений и правового регулирования.

Во-первых, это стационарность – невозможность перемещения объекта к покупателю. В отличие от движимых вещей, недвижимость не может быть доставлена; напротив, покупатель вынужден «идти» к объекту, что придает особое значение его местоположению.

Во-вторых, полезность, которая является основополагающим фактором, определяющим стоимость. Чем выше полезность объекта (например, функциональность здания, плодородие земли), тем выше его ценность для потенциального владельца или инвестора.

Третья характеристика – долговечность. Недвижимость, особенно земля, обладает практически неисчерпаемым сроком использования, а здания и сооружения имеют длительный жизненный цикл, что делает их привлекательным долгосрочным активом.

Четвертая – ограниченность предложения. Особенно это касается земельных участков, поскольку их количество на планете ограничено. Даже в случае создания новых объектов недвижимости, они занимают ограниченные площади, что формирует дефицит и влияет на цены.

Пятая характеристика – уникальность. Каждый объект недвижимости неповторим, даже по месту расположения. Даже два идентичных здания, построенных по одному проекту, будут различаться своим местоположением, окружением, юридической историей, что делает каждый объект уникальным.

Шестая – относительная стабильность поступления доходов. Инвестиции в недвижимость часто ассоциируются со стабильным арендным доходом, который, хотя и подвержен рыночным колебаниям, обычно менее волатилен по сравнению с доходами от других видов активов.

Седьмая – неисчерпаемость земли. Этот аспект относится прежде всего к земельным участкам как основе любой недвижимости, подчеркивая их фундаментальное и возобновляемое значение.

Восьмая – необходимость высоких стартовых инвестиций. Приобретение недвижимости, особенно коммерческой, требует значительных капиталовложений, что делает ее недоступной для широкого круга инвесторов и ограничивает круг участников рынка.

Девятая – сложность структуры объекта. Недвижимость часто представляет собой сложный комплекс, включающий землю, постройки, коммуникации, инженерные системы, что требует детального анализа и оценки.

Наконец, десятая характеристика – высокие транзакционные издержки. Сделки с недвижимостью сопряжены со значительными расходами на юридическое сопровождение, государственную регистрацию, налоги, оценку и комиссии, что повышает барьеры входа и выхода с рынка.

Эти экономические характеристики в совокупности формируют уникальную природу недвижимости как товара и определяют специфику ее обращения на рынке.

Факторы ценообразования на рынке недвижимости

Ценообразование на рынке недвижимости – это результат сложного взаимодействия множества факторов, которые можно условно разделить на макроэкономические и микроэкономические. Понимание их влияния позволяет прогнозировать динамику цен и принимать обоснованные решения.

Макроэкономические факторы охватывают общее состояние экономики страны или региона. К ним относятся:

• Экономическое положение страны или региона: Общий уровень благосостояния, темпы роста ВВП, инвестиционная активность. В период экономического подъема спрос на недвижимость, как правило, растет, что ведет к увеличению цен.
• Уровень безработицы: Высокая безработица снижает покупательскую способность населения и, как следствие, спрос на жилье.
• Инфляция: Рост инфляции может стимулировать инвестиции в недвижимость как способ сохранения капитала, но также может привести к удорожанию строительства и снижению доступности ипотеки.
• Размер ключевой ставки Банка России: Этот фактор имеет критическое значение, поскольку он напрямую влияет на стоимость ипотечных кредитов. При высокой ключевой ставке, например, 16%, рыночная ипотека становится доступна под 17–18% годовых. Это резко снижает покупательскую способность, особенно для массового сегмента, и может привести к спаду спроса и корректировке цен на недвижимость.
• Общий экономический рост и социально-экономическая стабилизация: Долгосрочная уверенность в завтрашнем дне способствует росту инвестиций и спроса.

Микроэкономические факторы связаны непосредственно с характеристиками объекта и его окружения:

• Географический фактор (локация): Пожалуй, один из самых значимых факторов. Престижность района, удаленность от центра города, транспортная доступность, наличие туристических или курортно-санаторных зон (как, например, в Сочи) могут многократно повысить стоимость объекта.
• Характеристики объекта: Материал стен (кирпичные дома часто ценятся выше панельных), год постройки, состояние коммуникаций, тип проекта здания (новостройки бизнес-класса, как правило, дороже типовых), наличие подземного паркинга, охраны, современных инженерных систем – все это формирует добавочную стоимость.
• Инфраструктура: Развитость транспортной инфраструктуры (удобные развязки, близость к магистралям, доступность общественного транспорта), социальной инфраструктуры (школы, больницы, магазины, спортивные объекты), а также экологическая обстановка (близость к паркам, водоемам, удаленность от промышленных зон) существенно влияют на привлекательность объекта.
• Соотношение спроса и предложения: Это базовый рыночный механизм. В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, высокий спрос, обусловленный большими возможностями и уровнем зарплат, приводит к значительному разрыву в ценах на первичном и вторичном рынках. По данным Росстата, до запуска массовых госпрограмм льготной ипотеки этот разрыв был менее 10%, но к маю 2024 года он достиг 55% в пользу новостроек в среднем по России. При этом в Москве разница составляла 2%, а в Санкт-Петербурге — 17%, что говорит о региональных особенностях формирования спроса и предложения.
• Государственные программы: Льготная ипотека (массовая, семейная, IT-ипотека) является одним из главных факторов, разгоняющих цены на рынке первичной недвижимости. За четыре года действия массовой льготной ипотеки было выдано 1,5 млн кредитов на сумму почти 6 трлн рублей. Это привело к росту цен на новостройки более чем на 113% за четыре года, причем 77% этого роста пришлось на первые два года действия программы. Расширение семейной ипотеки на семьи с детьми до 18 лет может повлечь за собой дальнейший рост цен на недвижимость на 15–20%.

Все эти факторы взаимосвязаны и постоянно изменяются, формируя сложную и динамичную картину ценообразования на российском рынке недвижимости.

Влияние ключевой ставки и государственных программ на ценообразование

Ключевая ставка Банка России и государственные программы поддержки ипотечного кредитования являются двумя наиболее мощными рычагами, оказывающими колоссальное влияние на ценообразование на российском рынке недвижимости, особенно в последние годы.

Ключевая ставка Банка России выступает в роли своего рода «пульса» для всей финансовой системы, и ее изменение незамедлительно отражается на стоимости заемных средств, включая ипотечные кредиты. Так, при высокой ключевой ставке, например, в 16% (по состоянию на текущую дату), рыночная ипотека становится доступна потребителям под 17–18% годовых. Для большинства потенциальных покупателей жилья такая процентная ставка делает ипотеку экономически невыгодной или вовсе недоступной. Это приводит к значительному снижению покупательской способности, сокращению спроса на недвижимость и, как следствие, может вызывать стагнацию или даже корректировку цен на рынке в сторону снижения. Девелоперы и продавцы вынуждены адаптироваться к уменьшению числа платежеспособных покупателей, что создает давление на ценовую политику.

Государственные программы ипотечного кредитования, и в первую очередь льготная ипотека (включая семейную, IT-ипотеку и другие), стали одним из главных факторов, стимулирующих и даже «разгоняющих» цены на рынке первичной недвижимости. Эти программы, предлагающие существенно более низкие процентные ставки по сравнению с рыночными, были призваны поддержать строительную отрасль и обеспечить доступность жилья для определенных категорий граждан. Однако, их массовое внедрение привело к непредвиденным последствиям.

За четыре года действия массовой льготной ипотеки было выдано около 1,5 млн кредитов на общую сумму почти 6 трлн рублей. Такой колоссальный приток субсидированных средств на рынок спровоцировал беспрецедентный рост цен на новостройки – более чем на 113% за этот период. Примечательно, что основной рост цен (77%) пришелся на первые два года действия программы, когда спрос был максимально стимулирован доступными условиями.

Это привело к значительному разрыву между ценами на первичное и вторичное жилье. По данным Росстата, до запуска массовых госпрограмм этот разрыв составлял менее 10%. К маю 2024 года он достиг 55% в пользу новостроек в среднем по стране. Хотя в крупных городах, таких как Москва (2%) и Санкт-Петербург (17%), разрыв может быть менее драматичным из-за специфики локальных рынков, общая тенденция сохраняется. Это создает искажения на рынке, поскольку вторичное жилье, зачастую более доступное по цене, становится менее привлекательным для покупателей с ипотекой из-за высоких рыночных ставок.

Перспективы дальнейшего расширения льготных программ, например, распространение семейной ипотеки на семьи с детьми до 18 лет, прогнозируется экспертами как фактор, способный вызвать дополнительный рост цен на недвижимость на 15–20%. Таким образом, ключевая ставка и государственные программы выступают в роли мощных, но разнонаправленных сил: первая сдерживает спрос через удорожание кредитов, вторые – стимулируют его, поддерживая цены, особенно на первичном рынке, но при этом могут провоцировать ценовые пузыри и дисбалансы.

Актуальная система законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества в Российской Федерации

Правовая система, регулирующая оборот недвижимости в России, представляет собой многоуровневую структуру, основанную на Конституции РФ и включающую множество федеральных законов и подзаконных актов. Эта система призвана обеспечить стабильность, прозрачность и защиту прав участников рынка.

Конституционные основы и базовые кодексы

Фундаментом всего правового регулирования российского рынка недвижимости является Конституция Российской Федерации. Она закрепляет основополагающие принципы права собственности, включая право частной собственности (статья 35), и гарантирует защиту этих прав. Конституционные нормы являются источником и ориентиром для всех последующих законодательных актов в этой сфере.

На следующем уровне иерархии располагаются базовые кодексы, которые формируют каркас гражданского, земельного и жилищного права:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Это основной закон, определяющий понятие недвижимости (статья 130 ГК РФ), устанавливающий общие положения о праве собственности, сделках, обязательствах и их государственной регистрации. ГК РФ является базисом, на котором строится вся система правового регулирования рынка недвижимости.
• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ). Регулирует отношения, связанные с использованием и охраной земель, определяет категории земель, права на земельные участки и порядок их предоставления. Поскольку земля является фундаментальным объектом недвижимости, ЗК РФ имеет первостепенное значение.
• Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ). Устанавливает правовые основы использования жилых помещений, права и обязанности собственников, нанимателей, а также регулирует отношения по управлению многоквартирными домами.

Эти кодексы взаимосвязаны и образуют единый комплекс норм, обеспечивающий комплексное регулирование всех основных аспектов, касающихся недвижимости.

Специальное законодательство о государственной регистрации и сделках

Помимо основополагающих кодексов, в России действует обширный корпус специального законодательства, детализирующего отдельные аспекты оборота недвижимого имущества.

Ключевым актом в этой сфере является Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Этот закон является основным нормативным актом, регулирующим весь процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Он определяет порядок государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и предоставление содержащихся в нем сведений. Статья 131 ГК РФ прямо указывает, что государственная регистрация прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации именно в ЕГРН. ЕГРН, в свою очередь, является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, зарегистрированных правах, основаниях их возникновения и правообладателях, обеспечивая таким образом публичность и достоверность информации о недвижимости.

Помимо ФЗ № 218-ФЗ, к важным источникам правового регулирования относятся:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ), регулирующий вопросы территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования и строительства объектов недвижимости.
• Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ), устанавливающий порядок налогообложения операций с недвижимостью (налоги на имущество, доходы от продажи, НДС при коммерческих сделках).
• Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регулирующий отношения, возникающие при залоге недвижимого имущества.
• Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который защищает права инвесторов (дольщиков) при строительстве жилья.
• Процессуальные законы – Гражданский процессуальный кодекс РФ (ГПК РФ) и Арбитражный процессуальный кодекс РФ (АПК РФ) – в части рассмотрения и разрешения споров, касающихся прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, система законодательства, регулирующая оборот недвижимости, представляет собой сложный, но взаимосвязанный комплекс норм, который постоянно совершенствуется в ответ на вызовы времени и потребности рынка.

Особенности правового регулирования совершения сделок с недвижимым имуществом в коммерческой сфере и проблемы правоприменения

Сделки с коммерческой недвижимостью представляют собой особый сегмент рынка, отличающийся высокой стоимостью объектов, сложностью правового регулирования и специфическими рисками. В отличие от жилой, коммерческая недвижимость ориентирована на извлечение прибыли, что накладывает свой отпечаток на весь процесс ее оборота.

Коммерческая недвижимость: понятие и виды сделок

Коммерческая недвижимость – это категория объектов, основной целью которых является приносить доход от ведения бизнеса, а не для личного проживания. К ней относятся офисные здания, торговые центры, складские и производственные помещения, гостиницы, объекты общественного питания и другие объекты, предназначенные для предпринимательской деятельности. Их правовой статус определяется через призму их функционального назначения и экономического смысла.

Сделки с коммерческой недвижимостью регулируются общими нормами гражданского права, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), а также специальными положениями, применимыми к различным видам договоров. Основные виды сделок включают:

• Купля-продажа: Регулируется Главой 30 ГК РФ, в частности, параграфом 7, посвященным продаже недвижимости. Этот вид сделки является одним из наиболее распространенных, поскольку предполагает передачу права собственности за плату.
• Аренда: Регулируется Главой 34 ГК РФ. Договор аренды коммерческой недвижимости является ключевым инструментом для ведения бизнеса без приобретения объекта в собственность.
• Рента: Условия рентных отношений закреплены в Главе 33 ГК РФ, позволяя передать недвижимость в обмен на периодические выплаты.
• Дарение: Регулируется Главой 32 ГК РФ, предусматривая безвозмездную передачу недвижимости в собственность.
• Залог недвижимости (ипотека): Особый вид сделки, регулируемый Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека часто используется для обеспечения исполнения обязательств, в том числе при привлечении финансирования для приобретения коммерческих объектов.

Порядок государственной регистрации перехода права собственности на коммерческую недвижимость регламентируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который обеспечивает публичность и достоверность данных о правах на объекты.

Специфика юридической проверки и документации

Процесс совершения сделок с коммерческой недвижимостью требует исключительной внимательности и тщательной юридической проверки, поскольку риски и потенциальные потери значительно выше, чем при операциях с жилыми объектами. Необходимость тщательной юридической проверки объекта на наличие обременений или других проблем является аксиомой. Это включает проверку правоустанавливающих документов, истории объекта, наличия арестов, залогов, сервитутов, судебных споров, а также соответствия фактического использования объекта его целевому назначению и градостроительным нормам.

Особое внимание следует уделить различиям в пакете документов для физических и юридических лиц. Если для физического лица, как правило, достаточно паспорта, свидетельства о праве собственности (или актуальной выписки из ЕГРН) и документов, подтверждающих основание возникновения права (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве), то для юридических лиц пакет документов значительно шире:

• Учредительные документы: Устав, свидетельство о государственной регистрации, выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающие правоспособность и полномочия организации.
• Документы, подтверждающие полномочия руководителя или представителя: Протокол об избрании, приказ о назначении, доверенность, заверенная нотариально.
• Корпоративные решения: Это критически важный аспект. Сделки с коммерческой недвижимостью часто являются крупными сделками или сделками с заинтересованностью, требующими предварительного одобрения уполномоченных органов управления юридического лица – например, решения общего собрания участников (акционеров) или совета директоров. Несоблюдение этих корпоративных процедур может стать основанием для оспаривания сделки в суде и признания ее недействительной.

Кроме того, сделки юридического лица также регулируются специальными законами об организационно-правовой форме (например, Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью», Федеральный закон «Об акционерных обществах») и учредительными документами самой компании. Эти законы устанавливают строгие требования к одобрению крупных сделок и сделок с заинтересованностью, а также к соблюдению процедур корпоративного управления при отчуждении или приобретении коммерческой недвижимости. Это обстоятельство формирует «слепую зону» для многих участников рынка, не обладающих достаточной юридической экспертизой.

Ввиду такой сложности, продажа или приобретение коммерческой недвижимости является комплексным процессом, требующим грамотного подхода и привлечения юристов, специализирующихся на таких сделках. Их участие позволяет сократить время, минимизировать расходы и, самое главное, обозначить и снизить потенциальные юридические и финансовые риски.

Особенности налогообложения и другие правовые аспекты

Налогообложение коммерческой недвижимости является еще одним ключевым аспектом, требующим внимательного изучения при совершении сделок, особенно для юридических лиц. Специфика налоговых обязательств зависит от системы налогообложения, применяемой продавцом, и характера использования объекта.

При продаже коммерческой недвижимости юридическим лицом, применяющим общую систему налогообложения (ОСНО):

• Налог на прибыль организаций: Уплачивается в размере 20% от разницы между суммой реализации объекта и его остаточной стоимостью. Остаточная стоимость рассчитывается с учетом амортизации.
• Налог на добавленную стоимость (НДС): Уплачивается в размере 20% от продажной цены, если объект использовался в предпринимательской деятельности (например, сдавался в аренду) и ранее НДС по нему был принят к вычету. Существуют исключения, например, продажа земельных участков, которые НДС не облагаются.

Для юридических лиц, применяющих упрощенную систему налогообложения (УСН):

• Единый налог: Может составлять 6% от доходов или 15% от разницы между доходами и расходами. При этом организации на УСН освобождены от уплаты НДС и налога на прибыль (если иное прямо не предусмотрено законодательством, например, при импортных операциях). Выбор объекта налогообложения (доходы или доходы минус расходы) существенно влияет на размер налоговой нагрузки.

Кроме того, существует ряд других важных правовых аспектов:

• Распространенность использования предварительных договоров: В коммерческой сфере предварительные договоры купли-продажи или аренды недвижимости широко используются для фиксации основных условий будущей сделки, установления сроков и обеспечения гарантий для обеих сторон, пока идет сбор необходимых документов или одобрение сделки.
• Разрешение Правительственной комиссии РФ: Важным современным ограничением является требование получения разрешения Правительственной комиссии РФ для совершения сделок с недвижимым имуществом, которые влекут возникновение права собственности у так называемых «недружественных лиц». Это мера, введенная в ответ на санкционную политику ряда государств, и она существенно усложняет оборот недвижимости с участием иностранных компаний или граждан из определенных стран.

Все эти особенности подчеркивают сложность и многогранность правового регулирования коммерческой недвижимости, требуя от участников рынка глубоких знаний и внимательного подхода к каждой детали.

Правовое положение жилого помещения как объекта недвижимости и актуальные вопросы в сфере государственной жилой недвижимости и ее приватизации

Жилое помещение, в отличие от коммерческой недвижимости, обладает особой социально-правовой значимостью, что обуславливает специфику его правового режима и регулирования. Оно предназначено для удовлетворения одной из базовых потребностей человека – потребности в жилище.

Жилое помещение как самостоятельный объект недвижимости

В российской правовой системе квартира признается самостоятельным объектом недвижимости и может находиться в частной собственности, что закреплено в статье 289 Гражданского кодекса РФ. Наряду с квартирами, к жилым помещениям относятся также жилые дома, части жилых домов и комнаты, предназначенные для постоянного проживания граждан.

Основное целевое назначение жилого помещения – для проживания граждан. Использование жилых помещений для иных целей, например, для размещения производств или коммерческих организаций, допускается лишь при соблюдении строгих требований законодательства, в частности, после перевода жилого помещения в нежилое и при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан и не противоречит санитарным и пожарным нормам.

Правовое регулирование права собственности на жилое помещение осуществляется как общими положениями гражданского законодательства о праве собственности (Главы 13-16, 19, 20 ГК РФ), так и специальными нормами Главы 18 ГК РФ и Раздела 2 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Гражданский кодекс устанавливает общие принципы владения, пользования и распоряжения имуществом, а Жилищный кодекс детализирует эти принципы применительно к жилым помещениям, учитывая их социальную функцию. Например, собственник жилого помещения имеет право распоряжаться им по своему усмотрению (продавать, сдавать в аренду, завещать), но при этом он обязан соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также нести бремя содержания общего имущества многоквартирного дома.

Особенности права собственности на жилое помещение

Право собственности на жилое помещение характеризуется рядом специфических особенностей, обусловленных его социально значимым статусом и публичным интересом.

Во-первых, это наличие специфических оснований возникновения права собственности. Помимо традиционных для гражданского права сделок купли-продажи, дарения, наследования, для жилья характерны такие основания, как:

• Приватизация: Массовая бесплатная передача государственного и муниципального жилья в собственность граждан, которая стала мощным катализатором формирования рынка жилой недвижимости в 1990-х годах.
• Договор участия в долевом строительстве: Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, это один из основных способов приобретения жилья в новостройках, предполагающий инвестирование в строительство и последующее получение права собственности на объект после его ввода в эксплуатацию.

Во-вторых, обременение права собственности правами членов семьи собственника. Этот аспект является одним из наиболее значимых и часто является источником правовых споров. Согласно статье 292 ГК РФ и статье 31 ЖК РФ, супруг собственника, а также его дети и родители, проживающие совместно с ним, имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между ними. Это право пользования сохраняется даже при смене собственника жилья в определенных случаях, что создает дополнительные сложности при совершении сделок. Более того, дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (например, оплата коммунальных услуг).

В-третьих, доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Каждый собственник жилого помещения в многоквартирном доме одновременно обладает долей в праве общей собственности на общее имущество дома (подъезды, крыши, подвалы, несущие конструкции, инженерные коммуникации). Эта доля неотделима от права собственности на само жилое помещение и следует его судьбе. Это означает, что при продаже квартиры одновременно отчуждается и доля в общем имуществе, без которой владение квартирой невозможно.

В-четвертых, прекращение права собственности на жилое помещение по особым основаниям. Помимо общих оснований (продажа, дарение, гибель имущества), законодательство предусматривает специфические случаи:

• Бесхозяйственное содержание (статья 293 ГК РФ): Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В случае повторных нарушений суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, а собственнику выплачиваются вырученные средства за вычетом расходов.
• Изъятие в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ): Это публично-правовой механизм, когда жилое помещение изымается вместе с земельным участком, на котором оно расположено, для реализации государственных или муниципальных проектов (например, строительство дорог, объектов инфраструктуры). В этом случае собственнику, как правило, должно быть предоставлено другое жилое помещение на праве собственности, либо, с его согласия, иные правовые основания (например, по договору социального найма из государственного или муниципального жилищного фонда), или выкупная цена.

Эти особенности подчеркивают, что правовой режим жилого помещения существенно отличается от режима других объектов недвижимости и требует особого внимания как со стороны законодателя, так и со стороны участников рынка.

Приватизация жилья и ее роль в формировании рынка

Возникновение рынка жилой недвижимости в новейшей России неразрывно связано с беспрецедентным по своим масштабам процессом массовой приватизации жилья, который начался в 1990-х годах. До этого периода большинство жилых помещений находилось в государственной или муниципальной собственности и предоставлялось гражданам по договорам социального найма.

Ключевым законодательным актом, запустившим этот процесс, стал Закон РФ от 04 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Этот закон позволил гражданам бесплатно получить в собственность занимаемые ими жилые помещения, которые ранее принадлежали государству или муниципалитетам. Целью приватизации было не только реализация права граждан на жилье, но и создание реального собственника, способного участвовать в рыночных отношениях.

Результаты приватизации оказались колоссальными. Миллионы семей стали собственниками своих квартир, что мгновенно создало огромный пул частной недвижимости. Это, в свою очередь, сформировало первичную базу для развития рынка жилья, на котором граждане получили возможность свободно распоряжаться своими новоприобретенными активами: продавать, обменивать, дарить, завещать.

До приватизации понятие «рынка жилья» в современном понимании практически отсутствовало. Существовали лишь ограниченные механизмы обмена жилыми помещениями и редкие случаи кооперативного строительства. Приватизация же:

• Создала основу для формирования цен: С появлением многочисленных собственников и возможностью свободной купли-продажи жилья, началось формирование рыночных цен, определяемых спросом и предложением.
• Стимулировала развитие инфраструктуры рынка: Появились риэлторские агентства, оценочные компании, юридические фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью.
• Породила новые правовые отношения: Возникла необходимость в разработке и совершенствовании законодательства, регулирующего сделки с частной жилой недвижимостью, государственную регистрацию прав, ипотеку и другие аспекты.

Таким образом, Закон о приватизации жилищного фонда стал не просто актом социальной справедливости, но и мощнейшим экономико-правовым инструментом, который в кратчайшие сроки трансформировал жилищную сферу, заложив фундамент современного российского рынка жилой недвижимости со всеми его особенностями, проблемами и перспективами.

Экономико-правовые инструменты и меры для совершенствования регулирования российского рынка недвижимости

Российский рынок недвижимости, несмотря на пройденный путь становления и развития, по-прежнему сталкивается с рядом вызовов, требующих комплексных экономико-правовых решений. Отсутствие прямых предложений в исходных данных лишь подчеркивает необходимость глубокого анализа и формирования научно обоснованных инициатив, способных реально изменить ситуацию к лучшему. Возможно ли построить по-нанастоящему устойчивый и прозрачный рынок без этих мер?

Совершенствование нормативно-правовой базы

1. Унификация и кодификация законодательства:

• Проблема: Множество нормативных актов, регулирующих отдельные аспекты рынка недвижимости, создают фрагментарность и потенциальные коллизии. Например, нормы о земельных участках, объектах капитального строительства и их регистрации могут содержать расхождения.
• Предложение: Разработать единый, комплексный кодекс о недвижимости, который систематизирует и унифицирует все существующие положения, устранит противоречия между Земельным, Жилищным, Градостроительным и Гражданским кодексами в части регулирования недвижимости. Это повысит правовую определенность и снизит риски правоприменения.
• Ожидаемый эффект: Упрощение понимания и применения норм права, сокращение судебных споров, повышение инвестиционной привлекательности за счет большей прозрачности.

2. Совершенствование процедур государственной регистрации прав и кадастрового учета:

• Проблема: Несмотря на прогресс с введением ЕГРН, остаются вопросы, связанные с длительностью процедур, бюрократическими барьерами, сложностью исправления реестровых ошибок, а также недостаточной интеграцией с другими государственными информационными системами.
• Предложение:
  • Оптимизация сроков регистрации путем внедрения современных цифровых технологий (например, на основе блокчейн для повышения доверия и прозрачности).
  • Упрощение процедуры исправления реестровых ошибок и ошибок, допущенных органами кадастрового учета. Введение механизмов оперативного межведомственного взаимодействия.
  • Развитие системы электронной регистрации сделок, сделав ее максимально удобной и доступной для граждан и бизнеса.
• Ожидаемый эффект: Ускорение оборота недвижимости, снижение транзакционных издержек, минимизация рисков оспаривания прав, повышение достоверности сведений в ЕГРН.

Оптимизация государственного регулирования и контроля

1. Усиление борьбы с мошенничеством и защита прав участников рынка:

• Проблема: Несмотря на совершенствование законодательства, на рынке недвижимости по-прежнему имеют место мошеннические схемы, особенно в сегменте долевого строительства и при операциях с уязвимыми категориями граждан.
• Предложение:
  • Усиление надзорных функций Росреестра и органов прокуратуры в части выявления и пресечения незаконных сделок.
  • Создание единой, публичной базы данных недобросовестных застройщиков и участников рынка.
  • Расширение механизмов страхования ответственности застройщиков и повышение требований к финансовой устойчивости девелоперов.
  • Разработка эффективных механизмов государственной поддержки пострадавших дольщиков, в том числе через Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства.
• Ожидаемый эффект: Повышение доверия к рынку, снижение рисков для покупателей, создание более здоровой конкурентной среды.

2. Стимулирование прозрачности сделок и раскрытия информации:

• Проблема: Недостаточная прозрачность информации об объектах недвижимости, их истории, обременениях и реальной стоимости создает асимметрию информации и риски для покупателей.
• Предложение:
  • Расширить объем общедоступных сведений из ЕГРН, обеспечив свободный доступ к ключевой информации об объекте (за исключением персональных данных).
  • Разработать стандарты раскрытия информации для девелоперов и риэлторов, включая публикацию полного пакета документов по объектам и историю сделок (при условии согласия правообладателей).
  • Ввести обязательную независимую оценку всех объектов недвижимости, участвующих в сделках с государственным участием (например, при использовании льготной ипотеки), чтобы предотвратить завышение цен.
• Ожидаемый эффект: Снижение коррупционных рисков, защита прав потребителей, формирование более объективных рыночных цен.

Экономические механизмы и стимулирование инвестиций

1. Корректировка налогообложения для стимулирования доступности жилья и инвестиций:

• Проблема: Высокие налоги и обременения могут сдерживать инвестиции в строительство и владение недвижимостью, а также влиять на доступность жилья.
• Предложение:
  • Пересмотреть ставки налога на имущество и налога на доходы от продажи недвижимости для физических лиц, особенно для единственного жилья или для малоимущих категорий граждан.
  • Разработать систему налоговых льгот для инвесторов, строящих социальное жилье, или для девелоперов, использующих энергоэффективные и экологичные технологии.
  • Рассмотреть возможность поэтапного снижения НДС на новостройки для стимулирования первичного рынка, при условии, что это не приведет к необоснованному росту цен.
• Ожидаемый эффект: Повышение доступности жилья, стимулирование инвестиций в строительную отрасль, развитие рынка арендного жилья.

2. Оптимизация ипотечных программ и снижение зависимости от государственных субсидий:

• Проблема: Чрезмерная зависимость рынка первичной недвижимости от льготной ипотеки приводит к ценовым дисбалансам и риску формирования «пузырей».
• Предложение:
  • Постепенный переход от массовых льготных программ к более адресной поддержке (например, молодым семьям, специалистам в критически важных отраслях).
  • Развитие конкуренции на рынке ипотечных кредитов, стимулирование банков к предложению более выгодных рыночных условий, снижению собственных маржинальных ставок.
  • Разработка механизмов долгосрочного фондирования ипотеки для снижения ее стоимости, например, через развитие рынка ипотечных ценных бумаг.
  • Стимулирование развития рынка арендного жилья как альтернативы ипотеке, в том числе через программы государственно-частного партнерства.
• Ожидаемый эффект: Сбалансированное развитие рынка, снижение инфляционного давления на цены, повышение финансовой устойчивости банковского сектора.

Развитие института профессиональных участников рынка

1. Регулирование деятельности риэлторов и оценочных компаний:

• Проблема: Отсутствие обязательного лицензирования или строгой саморегуляции для риэлторов ведет к низкому качеству услуг, недобросовестной конкуренции и росту мошенничества.
• Предложение:
  • Введение обязательного лицензирования риэлторской деятельности или создание эффективной системы саморегулируемых организаций (СРО) с обязательным членством, строгими квалификационными требованиями и ответственностью за профессиональные ошибки.
  • Разработка и внедрение единых стандартов профессиональной этики и качества услуг для всех участников рынка.
  • Ужесточение требований к квалификации и деятельности оценщиков, повышение их ответственности за достоверность оценки.
• Ожидаемый эффект: Повышение качества услуг на рынке, защита интересов потребителей, формирование профессионального сообщества, способного эффективно регулировать свою деятельность.

2. Повышение культуры рыночных отношений и правовой грамотности населения:

• Проблема: Низкий уровень правовой и финансовой грамотности граждан делает их уязвимыми перед мошенниками и недобросовестными участниками рынка.
• Предложение:
  • Разработка и реализация государственных программ по повышению правовой и финансовой грамотности населения в сфере недвижимости (семинары, информационные кампании, онлайн-курсы).
  • Стимулирование юридического сообщества к активному просвещению граждан через публичные лекции и консультации.
  • Создание доступных и понятных государственных информационных ресурсов, объясняющих все этапы сделок с недвижимостью и потенциальные риски.
• Ожидаемый эффект: Снижение числа мошеннических операций, повышение осознанности граждан при совершении сделок, формирование более цивилизованного рынка.

Эти меры, применяемые в комплексе, способны существенно улучшить функционирование российского рынка недвижимости, сделать его более прозрачным, стабильным и эффективным, обеспечивая при этом защиту прав и интересов всех его участников.

Заключение

Проведенное комплексное академическое исследование российского рынка недвижимости позволило глубоко проанализировать его становление, экономические детерминанты и правовое регулирование, начиная с исторических корней и до актуальных вызовов сегодняшнего дня. Мы проследили эволюцию понятия недвижимости от Указа Петра I до современного Гражданского кодекса РФ, акцентируя внимание на ключевых трансформациях советского и постсоветского периодов, которые привели к формированию текущей рыночной системы. Особое внимание было уделено детальному раскрытию экономической сущности недвижимости, ее уникальных характеристик как товара, а также сложных механизмов ценообразования, где макроэкономические факторы, такие как ключевая ставка ЦБ РФ, и государственные программы льготной ипотеки играют решающую роль, формируя существенные дисбалансы, в частности, между первичным и вторичным рынками.

Была систематизирована актуальная правовая база, регулирующая оборот недвижимости, от конституционных основ до специализированных федеральных законов, таких как ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Детально рассмотрены особенности правового регулирования сделок с коммерческой и жилой недвижимостью, выявлены специфические требования к документации для юридических лиц, налоговые аспекты и сложности, связанные с обременением права собственности правами членов семьи.

Таким образом, цель исследования – выявление актуальных проблем и разработка предложений по совершенствованию законодательства и механизмов функционирования рынка – была полностью достигнута. Предложенный комплекс экономико-правовых мер по совершенствованию нормативно-правовой базы, оптимизации государственного регулирования, стимулированию инвестиций и развитию института профессиональных участников рынка направлен на устранение выявленных «слепых зон» и повышение эффективности функционирования российского рынка недвижимости. Реализация этих предложений будет способствовать созданию более прозрачной, стабильной и предсказуемой рыночной среды, обеспечивая защиту прав всех его участников и способствуя устойчивому развитию экономики страны.

Список использованной литературы

1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Российская газета. 1993. 25 дек. № 237.
2. Декрет ВЦИК от 26 октября 1917 г. «О земле» // Собрание Узаконений РСФСР. 1917. № 1. Ст. 3.
3. Гражданский кодекс РСФСР // Собрание Узаконений РСФСР. 1922. № 70.
4. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик // Ведомости Верховного Совета СССР. 1991. № 26.
5. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. 5 дек. № 32. Ст. 3301.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. 29 янв. № 5. Ст. 410.
8. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. 3 февр. № 5. Ст. 610.
9. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. 29 окт. № 44. Ст. 4147.
10. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. 29 июля. № 30. Ст. 3012.
11. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. 18 нояб. № 46. Ст. 4532.
12. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. 3 янв. № 1 (ч. I). Ст. 16.
13. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. 3 янв. № 1 (ч. I). Ст. 14.
14. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. 11 июля. № 28. Ст. 959.
15. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. 16 апр. № 16. Ст. 834.
16. Федеральный закон от 30 декабря 1995 г. № 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. 1 янв. № 1. Ст. 18.
17. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. 28 июля. № 30. Ст. 3594.
18. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. 5 апр. № 14. Ст. 1650.
19. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. 10 янв. № 2. Ст. 149.
20. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. 28 янв. № 4. Ст. 251.
21. Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. 14 янв. № 2. Ст. 133.
22. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. 3 янв. № 1 (ч. I). Ст. 40.
23. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2015. 13 июля. N 29 (часть I). Ст. 4344.
24. Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. 16 янв. № 3. Ст. 89.
25. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // Российская газета. 2003. 23 окт. № 214.
26. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. 6 февр. № 6. Ст. 702.
27. Александров, А. А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России: Начало ХХ века и современность // Вестник Моск. ун-та. Сер. 11. Право. 2006. № 6. С. 89.
28. Андреев, В. К. Право государственной собственности в России. М., 2005. 378 с.
29. Аюшева, С. Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. № 8. С. 55.
30. Бабкин, С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: ЮрИнфоР, 2001. 97 с.
31. Болтанова, Е. С. Понятие и правовой режим недвижимости // Ежегодник российского права. 1999. М.: ИНФРА-М, 2000. С. 293.
32. Болтанова, Е. С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов н/Д.: Феникс, 2002. 221 с.
33. Бочков, С. О. От главного редактора // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2004. № 4. С. 6, 39.
34. Владимирский-Буданов, М. Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д., 1995. 658 с.
35. Гаджиев, Г. А. Защита основных экономических прав и свобод предпринимателей за рубежом и в Российской Федерации: (Опыт сравнительного исследования). М.: Манускрипт, 1995. 84 с.
36. Гражданское право: Учебник / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 5-е изд. М.: Л.В. Рожников, 2000. Т. 1. 578 с.
37. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. М.: БЕК, 1998. Т. 1. 692 с.
38. Дозорцев, В. А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 499.
39. Исаков, В. Б. Комментарий к Закону Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». 482 с.
40. Карасс, А. В. Право государственной собственности. М., 2005. 291 с.
41. Кассо, Л. А. Русское поземельное право. М., 1906. 541 с.
42. Козырь, О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. М., 2007. 299 с.
43. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. I (постатейный) / под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М., 2005. 581 с.
44. Кузьмина, И. Д. Сделки со зданиями и сооружениями // Актуальные проблемы правовой науки и практики: Сб. научных трудов. Кемерово, 1999. С. 104.
45. Кротов, М. В. Вопросы государственной регистрации прав на морские суда // Юридическая практика: Информационный бюллетень центра права специального юридического факультета СПбГУ. 1999. № 4 (19). С. 78.
46. Мейер, Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч. 2-е изд. М.: Статут, 2000. (По изд. 1902 г.). 367 с.
47. Никологорский, Д. Изменение форм собственности // Вопросы экономики. 1997. № 9. С. 55.
48. Новицкая, Т. Е. Правовое регулирование имущественных отношений в России во второй половине XVIII века. М.: Зерцало, 2005. 278 с.
49. Рожкова, М. А. Мировая сделка: Использование в коммерческом обороте. М.: Статут, 2005. 294 с.
50. Сенчищев, В. И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Журнал российского права. 1999. № 12. С. 83.
51. Скловский, К. И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000. 492 с.
52. Скворцов, О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006. 299 с.
53. Стеркин, Ф., Чеховский, Н., Игошина, Д. Национальный проект «Доступное жилье» // Страна. 2005. 7 дек. С. 78.
54. Степанов, С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. 284 с.
55. Суханов, Е. А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты (Комментарии к новому ГК РФ). М.: Центр деловой информации еженедельника «Экономика и жизнь», 1996. 59 с.
56. Тихомирова, Л. В. Жилое помещение и коммунальные услуги: новые правила оплаты. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006. 499 с.
57. Тихомиров, М. Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. 492 с.
58. Уткин, Э. А., Денисов, А. Ф. Государственное и региональное управление. М.: ИКФ «ЭКМОС», 2002. 392 с.
59. Попондопуло, В. Ф. Коммерческое (предпринимательское) право: Учебник. М.: Юристъ, 2003. 529 с.
60. Хаскельберг, Б. Л., Ровный, В. В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. Иркутск, 2001. 459 с.
61. Цапу, Л. И. Концепция повышения эффективности управления процессом жилищного строительства в условиях современного мегаполиса. СПб.: Изд-во Строиздат СПб, 2004. 683 с.
62. Шершеневич, Г. Ф. Учебник торгового права. М.: Спарк, 1994 (по изд. 1914 г.). 599 с.
63. Экономика и финансы недвижимости / под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб.: СПбГУ, 1999. 211 с.
64. Таранец, О. Н. Экономика и оценка недвижимости. Бизнес-портал AUP.Ru. URL: https://www.aup.ru/books/m147/
65. Становление рынка жилой недвижимости в истории новейшей России // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/stanovlenie-rynka-zhiloy-nedvizhimosti-v-istorii-noveyshey-rossii
66. Особенности покупки коммерческой недвижимости. Росэлторг. URL: https://www.roseltorg.ru/materials/osobennosti-pokupki-kommercheskoy-nedvizhimosti/
67. Понятие, содержание и правовое регулирование права собственности на жилое помещение. Адвокат в Самаре и Москве — представительство в суде и юридические услуги — Антонов и партнеры. URL: https://advokat-antonov.ru/ponjatie-soderzhanie-i-pravovoe-regulirovanie-prava-sobstvennosti-na-zhiloe-pomeshhenie/
68. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Научные высказывания. URL: https://naukaip.ru/wp-content/uploads/2023/08/Faktoryi-vliyayushhie-na-stoimost-nedvizhimosti.pdf (дата обращения: 17.10.2025).
69. Цены на квартиры: что влияет на ценообразование? Руполис-Растуново. URL: https://rupolis-rastunovo.ru/articles/kakie-faktory-vliyayut-na-tseny-na-kvartiry/
70. ГК РФ Продажа недвижимости (ст. 549 — 558). Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями). URL: https://base.garant.ru/10164072/
71. Ценообразование на рынке недвижимости: факторы и тенденции 2024. Joy — Work. URL: https://joy-work.ru/articles/tzenoobrazovanie-na-rynke-nedvizhimosti/ (дата обращения: 17.10.2025).
72. Основные экономические характеристики недвижимости. URL: https://elib.psu.by/bitstream/123456789/4147/1/osobennosti-nedvigimosti-kak-tovara.pdf
73. Источники правового регулирования оборота недвижимости. URL: https://library.krasu.ru/ft/ft/_articles/0091874.pdf
74. Основные экономические характеристики объекта недвижимости. Spravochnick.ru. URL: https://spravochnick.ru/ekonomika/ekonomicheskie_harakteristiki_obekta_nedvizhimosti/
75. В чем заключаются экономические характеристики недвижимости? Вопросы к Поиску с Алисой (Яндекс Нейро). URL: https://yandex.ru/q/question/v_chem_zakliuchaiutsia_ekonomicheskie_kharak_f80164e2/
76. Развитие отечественного рынка недвижимости. Бизнес-портал AUP.Ru. URL: https://www.aup.ru/books/m147/4_5.htm
77. История рынка недвижимости России. Заметка первая. «Рожденный революцией». Блоги риэлторов | ЦИАН. URL: https://www.cian.ru/blogs-istoriya-rynka-nedvizhimosti-rossii-zametka-pervaya-rozhdennyj-revolyutsiej-212752/
78. Развитие рынка недвижимости в России. URL: https://www.mirkin.ru/_docs/market/mr_rus_r.htm
79. Становление и развитие рынка недвижимости в России. Interned.ru. URL: https://www.interned.ru/lib/market.htm
80. Экономика недвижимости. БНТУ. URL: https://rep.bntu.by/bitstream/handle/data/106366/ekonomika_nedvizhimosti.pdf
81. Нормативно-правовые акты в сфере недвижимости. Ekbtorg.ru. URL: https://ekbtorg.ru/poleznye-materialy/normativno-pravovye-akty-v-sfere-nedvizhimosti/
82. ГК РФ Статья 131. Государственная регистрация недвижимости. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/chap_18/
83. Гражданский кодекс РФ (часть 2). Глава 30. Купля — продажа, § 7. Продажа недвижимости. Столичный стандарт. URL: https://stolichny-standart.ru/articles/gk-rf-chast-2-glava-30-kuplya-prodazha-7-prodazha-nedvizhimosti/
84. Статья 289 ГК РФ. Квартира как объект права собственности. ЗаконРФ.info. URL: https://www.zakonrf.info/gk/289/
85. Особенности продажи коммерческой недвижимости. CORE.XP. URL: https://corexp.ru/analytics/prodazha-kommercheskoy-nedvizhimosti/
86. Правовое положение жилых и нежилых помещений: особенности и отличия. Belebelkovskoe.ru. URL: http://belebelkovskoe.ru/novosti/pravovoe-polozhenie-zhilyh-i-nezhilyh-pomeshchenij-osobennosti-i-otlichiya
87. Экономика недвижимости. ТГТУ. URL: http://www.tstu.ru/education/elib/pdf/2016/yushkova.pdf
88. Правовое регулирование рынка недвижимости. MFPA.ru. URL: https://mfpa.ru/upload/iblock/c38/c38b2584fb4d2320b98759560f898393.pdf
89. Особенности правового регулирования сделок с коммерческой недвижимостью // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-pravovogo-regulirovaniya-sdelok-s-kommercheskoy-nedvizhimostyu
90. Правовое регулирование взаимоотношений собственника жилого помещения с членами его семьи // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-vzaimootnosheniy-sobstvennika-zhilogo-pomeshcheniya-s-chlenami-ego-semi
91. Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации. Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование». URL: http://www.dpr.ru/journal/journal_22_1.htm
92. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_30864/2d244f777b7858c1f03f56f1087e85c2901a88b5/
93. Юридическое сопровождение: особенности сделок с коммерческой недвижимостью. Urust-soprovozhdenie.ru. URL: https://urist-soprovozhdenie.ru/osobennosti-sdelok-s-kommercheskoj-nedvizhimostyu
94. Сделки с недвижимостью, не требующие разрешения Правительственной комиссии. Birch Legal. URL: https://birchlegal.com/news/sdelki-s-nedvizhimostyu-ne-trebuyushchie-razresheniya-pravitelstvennoy-komissii/
95. Постановление Президиума ВАС РФ от 1 июня 1999 г. N 8224/98 // Сарбаш С.В. Арбитражная практика по гражданским делам: Конспективный указатель по тексту Гражданского кодекса. М.: Статут, 2000.
96. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 ноября 2001 г. N А44-1242/01-С14-К // Вестник ВАС РФ. 2001. № 17. С. 23.
97. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 июля 2004 г. N Ф04/3668-819/А46-2004 // Вестник ВАС РФ. 2004. № 8. С. 32.
98. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 февраля 2004 г. N А66-4844-03 // Вестник ВАС РФ. 2004. № 3. С. 45.