Содержание
1. Емкость рынка недвижимости и основные факторы его определяющие3
2. Инвестиции в недвижимости и показатели определяющие эффективность инвестиций17
Задача28
Список литературы30
Выдержка из текста
1. Емкость рынка недвижимости и основные факторы его определяющие
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недви¬жимости достоверна только на определенную дату.
Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объек¬та недвижимости.
По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной. Большинство оценщиков делают оценку текущей стои¬мости.
Ретроспективная оценка – это оценка стоимости на оп¬ределенную дату в прошлом.
Перспективная оценка недвижимости – это обычно оцен¬ка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проек¬тируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.
Существует три метода определения стоимости недвижимости:
-затратный;
-сравнение продаж;
-капитализация доходов.
Также в этой сфере используется множество специфических терминов. Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко второму – в профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые непрофессионалами. Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.
Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.
Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.
Активность определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок, совершенных в нем за определенный период времени ( год, месяц).
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.
Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.
Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.
Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.
Дата оценки имущества – дата, по состоянию на которую, произведена оценка имущества.
Отчет об оценке имущества – документ, содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.
Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.
База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.
Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и, не обязанный его продавать, согласен был бы продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.
Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.
Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.
Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.
Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.
Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.
Задача
Рассчитать общий коэффициент капитализации инвестиций в недвижимость:
а) офис оценен в 5 млн. долларов
б) доходность по вкладам в сбербанке составляет 4 % годовых
в) дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с вкладами в банке составляет 5 %
г) затраты на управление инвестициями составляют 2 %
д) премия эксперта оценщика за недостаточную ликвидность недвижимость 2 %
е) время возврата вложенного капитала: по расчетам типичного инвестора 20 лет.
Список использованной литературы
Понамарчук С.Д. Методические рекомендации по организации выполнения и защиты курсовой работы для студентов заочного отделения по дисциплине «Экономическая оценка имущества»/ Челябинский монтажный колледж. – Челябинск, 2004.
2. Федеральный Закон РФ от 29 июля 1998 г. № 1350ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.
4. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве. Учебное пособие. – СПб.: Питер, 2004.
5. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты/ Под ред. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2003.
6. Оценка рыночной стоимости недвижимости/ Под ред. В. Рутгайзера. – М.: Дело, 2004.
7. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации// Инвест курьер; Москва, август 2002 г.
8. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов// Экономика и жизнь. №3, 2003.