Правовое регулирование сделок с жилыми помещениями в Российской Федерации: актуализация законодательства 2014-2025 гг. и проблемные аспекты судебной практики (План дипломной работы)

В последние десять лет правовое поле, регулирующее сделки с жилыми помещениями в Российской Федерации, претерпело столь глубокие и динамичные изменения, что порой кажется, будто мы наблюдаем за тектоническими сдвигами в самой основе гражданского оборота недвижимости. В частности, с 1 марта 2025 года вступил в силу закон, распространяющий механизм эскроу-счетов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), что хотя и носит добровольный характер, но знаменует собой важный этап в повышении прозрачности и безопасности инвестиций в частное домостроение. Эти и многие другие законодательные новеллы не просто меняют правила игры, но и формируют совершенно новую парадигму правоотношений, требующую глубокого осмысления и систематизации. Что же это означает для рядовых граждан и участников рынка?

Актуальность выбранной темы для дипломной работы обусловлена не только беспрецедентной динамикой законодательных изменений, но и непрерывным развитием судебной практики, которая призвана адаптировать абстрактные нормы права к реалиям постоянно меняющегося рынка недвижимости. Целью настоящего исследования является деконструкция и актуализация предыдущего анализа по теме «Сделки с жилыми помещениями», а также подготовка структурированного плана глубокого правового анализа с учетом современных изменений в законодательстве и судебной практике.

Перед нами стоят амбициозные задачи:

• Систематизировать и проанализировать ключевые законодательные новеллы последнего десятилетия, акцентируя внимание на изменениях, вступивших в силу или ожидаемых в 2025 году.
• Выявить и детально рассмотреть проблемные аспекты правоприменительной практики, возникающие в контексте этих изменений.
• Оценить влияние цифровизации и новых технологий на заключение, исполнение и регистрацию сделок с жилыми помещениями.
• Сформулировать предложения по дальнейшему совершенствованию жилищного и гражданского законодательства, а также оценить эффективность государственных мер по повышению доступности жилья.

Структура дипломной работы будет выстроена таким образом, чтобы обеспечить комплексный и всесторонний подход к изучаемой проблематике. Исследование начнется с теоретико-правовых основ, переходя к подробному анализу актуальных законодательных изменений, затем углубится в проблемные аспекты правоприменительной практики и влияние цифровизации, и завершится перспективами совершенствования законодательства и оценкой эффективности мер государственной поддержки. Такой подход позволит не только актуализировать научные знания в данной области, но и разработать практические рекомендации для всех участников гражданского оборота недвижимости.

Глава 1. Теоретико-правовые основы и общие положения о сделках с жилыми помещениями

В основе любого глубокого правового анализа лежат четко определенные термины и фундаментальные понятия. Прежде чем погружаться в лабиринт современных законодательных новелл и перипетий судебной практики, необходимо заложить прочный фундамент, раскрыв сущность сделок с жилыми помещениями, систематизировав их виды и формы, а также определив их место в обширной системе гражданского и жилищного законодательства. Жилое помещение — это не просто объект недвижимости; это целый комплекс социальных, экономических и правовых отношений, который требует особого внимания и регуляции.

Понятие и правовая природа жилого помещения как объекта гражданских прав

Что же такое жилое помещение с правовой точки зрения? Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) и Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) дают нам базовые определения, но истинная природа этого объекта раскрывается через анализ его уникальных характеристик. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (часть 2 статьи 15 ЖК РФ). Ключевым здесь является условие пригодности для постоянного проживания, что предполагает соответствие установленным санитарным, техническим и противопожарным нормам.

Особенности правового режима жилого помещения заключаются в его двойственной природе. С одной стороны, это объект гражданских прав, который может свободно отчуждаться, передаваться в пользование, быть предметом залога и т.д. В этом смысле оно подчиняется общим нормам гражданского законодательства о вещных правах. С другой стороны, жилое помещение является краеугольным камнем конституционного права на жилище (статья 40 Конституции РФ), что накладывает на его оборот существенные ограничения и особенности. Эти ограничения направлены на защиту жилищных прав граждан, особенно социально уязвимых категорий. Например, невозможность выселения добросовестного приобретателя из ипотечного жилья без предоставления иного жилья в определенных случаях, или особые правила распоряжения жильем, в котором проживают несовершеннолетние. Какой важный нюанс здесь упускается? То, что эта двойственность постоянно порождает конфликты интересов, требующие тонкого судебного балансирования между правом собственности и правом на жилище, что часто приводит к долгим разбирательствам.

Отличие жилого помещения от других объектов недвижимости заключается прежде всего в его функциональном назначении. В отличие от коммерческой или производственной недвижимости, жилое помещение призвано удовлетворять базовую потребность человека в жилище. Это влечет за собой специфические требования к его эксплуатации, а также особенности правового регулирования сделок. Например, для жилых помещений действуют нормы о социальном найме, о приватизации, о предоставлении жилья по договорам социального использования. Более того, законодательство устанавливает особые требования к регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, что также подчеркивает уникальность правового режима жилых помещений.

Виды сделок с жилыми помещениями и их классификация

Многообразие правовых форм, в которых жилые помещения участвуют в гражданском обороте, требует систематизации. Сделки с жилыми помещениями можно классифицировать по различным критериям, но наиболее важным является их юридическая цель и правовые последствия.

Традиционно выделяют следующие основные виды сделок:

• Купля-продажа: Самый распространенный вид сделок, регулируемый главой 30 ГК РФ, с особенностями, установленными главой 7 ЖК РФ. Суть сделки заключается в передаче права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю за определенную цену. Здесь важно учитывать условия о существенных условиях договора (предмет, цена), а также вопросы, связанные с обременениями и правами третьих лиц.
• Дарение: Безвозмездная передача права собственности на жилое помещение. Согласно последним изменениям (ФЗ от 13.12.2024 № 459-ФЗ), с 13 января 2025 года договоры дарения недвижимого имущества, заключенные между гражданами, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это нововведение призвано минимизировать риски мошенничества и защитить имущественные права граждан, особенно в случаях, когда дарение совершается под давлением или без полного понимания юридических последствий.
• Мена: Обмен жилыми помещениями или жилого помещения на другое имущество. Регулируется по аналогии с куплей-продажей, с учетом особенностей, изложенных в главе 31 ГК РФ.
• Рента: Передача жилого помещения в собственность плательщика ренты в обмен на периодические выплаты или иное содержание. Существуют постоянная и пожизненная рента, а также пожизненное содержание с иждивением (глава 33 ГК РФ). Эти сделки особенно актуальны для пожилых граждан, стремящихся обеспечить себе достойное существование.
• Ипотека (залог недвижимости): Жилое помещение выступает в качестве обеспечения исполнения обязательства, как правило, кредитного. Правовое регулирование ипотеки осуществляется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. С 1 апреля и 1 октября 2025 года Банк России вводит макропруденциальные лимиты на ипотечные кредиты, что существенно повлияет на доступность ипотеки для заемщиков с высокой кредитной нагрузкой. Это мера направлена на снижение рисков в финансовой системе и предотвращение «перегрева» рынка.
• Наем жилого помещения: Передача жилого помещения во временное владение и пользование за плату (глава 35 ГК РФ). Различают коммерческий наем, социальный наем (для граждан, признанных нуждающимися в жилье) и специализированный наем. Специфика найма заключается в защите прав нанимателей, особенно в сфере социального найма, где государство гарантирует определенные условия проживания.
• Договор участия в долевом строительстве (ДУДС): Один из самых сложных и подверженных изменениям видов сделок. Регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Дольщик вкладывает средства в строительство, а застройщик обязуется передать ему объект долевого строительства в будущем. Законодательство в этой сфере постоянно совершенствуется, как мы увидим далее, для усиления защиты прав дольщиков.

Каждый из этих видов сделок имеет свои уникальные существенные условия, требования к форме и последствия несоблюдения правовых норм, что делает их предметом пристального внимания в юридической науке и практике.

Форма и государственная регистрация сделок с жилыми помещениями

Форма сделки с жилым помещением имеет критическое значение для ее действительности. Согласно статье 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора. Однако, для некоторых сделок, как уже упоминалось, требуется обязательное нотариальное удостоверение, например, для договоров дарения недвижимости между гражданами с 13 января 2025 года. Нотариальное удостоверение обеспечивает дополнительную правовую защиту, подтверждая законность сделки и дееспособность сторон.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является еще одним фундаментальным элементом правового регулирования. В соответствии со статьей 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Сама сделка, как правило, не требует государственной регистрации, но регистрации подлежит переход права собственности.

Процесс государственной регистрации в последние годы значительно упростился благодаря цифровизации. Электронная регистрация прав на недвижимость, проводимая Росреестром, позволяет подавать документы онлайн, что сокращает время и упрощает процедуру. Примерами таких платформ являются «Контур.Реестро», «Контур.Недвижимость», а также сервисы крупных банков, как «Домклик». Однако, несмотря на удобство, цифровизация порождает и новые риски, такие как кибербезопасность и защита цифровой подписи, что будет подробно рассмотрено в Главе 3.

Таким образом, теоретико-правовые основы сделок с жилыми помещениями представляют собой сложную, но логически выстроенную систему, где каждое понятие и каждый вид сделки имеют четкое правовое закрепление, постоянно адаптируемое к новым социальным и экономическим реалиям.

Глава 2. Актуальные изменения в законодательном регулировании сделок с жилыми помещениями в 2014-2025 годах

Последнее десятилетие стало периодом беспрецедентной трансформации правового ландшафта в сфере сделок с жилыми помещениями, ведь законодатель стремится не только устранить пробелы и противоречия, но и адаптировать правовые нормы к вызовам современного общества, включая развитие цифровых технологий и повышение уровня защиты прав граждан. Особое внимание следует уделить изменениям, которые вступили в силу или ожидаются в 2025 году, поскольку именно они формируют текущую и будущую повестку гражданского оборота жилых помещений. Эти новеллы затрагивают широкий спектр правоотношений — от долевого строительства и ИЖС до регулирования земельных участков, регистрации прав и финансовых аспектов сделок.

Новеллы в регулировании долевого строительства и индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

Механизм эскроу-счетов, успешно зарекомендовавший себя в многоквартирном строительстве, теперь пришел и в сферу индивидуального жилищного строительства (ИЖС), что является одной из самых значимых новелл. С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Этот закон распространяет механизм эскроу-счетов на ИЖС, предлагая заказчикам дополнительную гарантию защиты их инвестиций.

Детальный анализ применения эскроу-счетов в ИЖС:

• Добровольный характер, но с исключениями: Изначально использование эскроу-счетов в ИЖС носит добровольный характер. Это означает, что заказчик и подрядчик могут по взаимному согласию заключить договор строительного подряда с использованием эскроу. Однако законодатель предусмотрел важные исключения: применение эскроу-счетов становится обязательным при использовании программ семейной или IT-ипотеки. Это стратегическое решение, направленное на повышение доверия к рынку ИЖС и стимулирование строительства частных домов с государственной поддержкой.
• Механизм защиты: Средства заказчика размещаются на эскроу-счетах в уполномоченных банках и блокируются до завершения строительства жилого дома и выполнения подрядчиком своих обязательств. Это исключает риск потери средств в случае банкротства подрядчика или недобросовестного исполнения им своих обязательств.
• Государственное страхование: Вложенные на эскроу-счета средства для ИЖС застрахованы государством на сумму до 10 млн рублей. Это создает дополнительный уровень защиты для граждан, снижая их риски при инвестировании в частное строительство.
• Налоговые льготы: С апреля 2025 года Федеральный закон № 283-ФЗ освободил услуги подрядчиков от НДС при строительстве индивидуальных домов, если все расчеты проходят с использованием эскроу-счетов. Эта мера является важным стимулом для подрядчиков и заказчиков переходить на безопасную схему расчетов, поскольку она снижает общую стоимость строительства.

Помимо ИЖС, значительные изменения коснулись и регулирования долевого строительства многоквартирных домов. Федеральный закон от 04.08.2023 № 421-ФЗ внес существенные поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

• Уточнение определения объекта долевого строительства: Закон дополнил пункт 1 части 4 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ, установив требование о включении в договор долевого участия сведений об отнесении многоквартирного дома или иного объекта недвижимости к уникальным объектам. Это происходит, если проектная документация предусматривает характеристики, являющиеся основанием для такого отнесения в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Цель этого уточнения — обеспечить большую прозрачность и информативность для дольщиков, позволяя им оценивать риски, связанные с особенностями строительства уникальных объектов.
• Особый порядок расчета неустойки для уникальных объектов: Дополнена статья 6 ФЗ № 214-ФЗ частью 2.1, которая устанавливает особый порядок расчета неустойки для застройщиков уникальных объектов при нарушении сроков передачи объекта долевого строительства на срок, не превышающий тридцати месяцев. В таких случаях неустойка (пени) уплачивается в размере одной трехсотой ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора. Это изменение призвано сбалансировать интересы застройщиков, работающих над сложными и продолжительными проектами, и дольщиков, ожидающих завершения строительства, устанавливая предсказуемые рамки для ответственности застройщика.

Изменения в обороте земельных участков под жилую застройку

Земельные участки являются фундаментом для любого жилищного строительства, и их правовой режим имеет первостепенное значение. С 1 марта 2025 года вступили в силу положения Федерального закона от 26.12.2024 № 487-ФЗ, которые значительно ужесточают требования к земельным участкам, участвующим в гражданском обороте.

Ключевое изменение: Установлен запрет на проведение сделок с земельными участками, у которых не установлены границы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это означает, что с 1 марта 2025 года невозможно будет продать, подарить, обменять или сдать в аренду земельный участок, если в ЕГРН отсутствуют точные сведения о местоположении его границ.

• Цель нововведения: Эта мера направлена на устранение так называемых «серых» зон и приведение в порядок кадастрового учета, что повышает точность данных ЕГРН и снижает количество земельных споров. Неопределенность границ часто становилась причиной конфликтов между соседями, судебных разбирательств и затруднений при строительстве.
• Последствия для регистрации прав на объекты: Закон также устанавливает, что невозможно будет поставить на кадастровый учет или оформить права на здания, сооружения или объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтенных границ. Это означает, что не только сам участок, но и все объекты капитального строительства на нем фактически выводятся из полноценного гражданского оборота до момента межевания и внесения сведений о границах в ЕГРН. Для граждан и застройщиков это требование означает необходимость своевременного и точного межевания земельных участков.

Новые требования к государственной регистрации прав и сделок

Государственная регистрация является завершающим этапом большинства сделок с недвижимостью и имеет конституирующее значение для возникновения, изменения или прекращения прав. Законодатель продолжает совершенствовать этот процесс, возлагая новые обязанности на участников оборота и повышая прозрачность ЕГРН.

• Обязанность застройщика по регистрации прав дольщиков: С 1 марта 2025 года Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ возлагает на застройщиков обязанность самостоятельно направлять в Росреестр заявление о государственной регистрации права собственности участников долевого строительства. Это должно быть сделано в электронной форме не позднее 30 рабочих дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта. Ранее эта обязанность лежала на дольщике, что часто приводило к затягиванию процесса регистрации, особенно в случаях, когда дольщик не спешил оформлять право собственности. Новая норма значительно упрощает процедуру для граждан и ускоряет актуализацию данных в ЕГРН.
• Внесение в ЕГРН сведений о членах семьи собственника приватизированного жилья: С 1 сентября 2025 года вступили в силу изменения в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», внесенные Федеральным законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ. Теперь в ЕГРН будут включаться сведения о членах семьи (в том числе бывших) собственника приватизированного жилого помещения, которые в момент приватизации имели равные с ним права пользования. Также будет вноситься информация о бывших членах семьи собственника жилого помещения в ЖК или ЖСК, если их право проживания подтверждено законом, договором или судебным решением.
  • Цель и механизм: Это нововведение призвано защитить покупателей недвижимости от оспаривания сделок. Часто скрытые права проживания бывших членов семьи (например, тех, кто отказался от приватизации, но сохранил право пожизненного пользования) становились основанием для признания сделок недействительными. Теперь потенциальный покупатель сможет получить эту критически важную информацию из выписки ЕГРН. Соответствующая информация может быть внесена в ЕГРН на основании заявления собственника и лица, являющегося (являвшегося) членом его семьи, либо на основании решения суда.

Ужесточение контроля за финансовыми аспектами сделок

Государство активно стремится к повышению стабильности финансовой системы и борьбе с недобросовестными практиками на рынке недвижимости. Эти усилия проявляются как в прямом регулировании банковской сферы, так и в законотворческих инициативах, направленных на повышение прозрачности сделок.

• Макропруденциальные лимиты Банка России на ипотечные кредиты: С 1 апреля 2025 года Банк России получил полномочия устанавливать макропруденциальные лимиты (МПЛ) по ипотеке и автокредитам. Это мощный инструмент для ограничения доли высокорискованных ссуд, направленный на предотвращение «пузырей» на рынке недвижимости и защиту финансовой стабильности.
  • Решения Совета директоров ЦБ РФ: На III квартал 2025 года установлены МПЛ для банков с универсальной лицензией: по ипотеке с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 50% и первоначальным взносом не более 20% лимит составит 2% от общего объема выдач.
  • Расширение МПЛ на ИЖС: С 1 октября 2025 года ЦБ РФ впервые устанавливает МПЛ для кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) (25% при ПДН от 80%) и нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости (25% при ПДН от 50%). Эти меры сделают оформление ипотеки более затруднительным для граждан с высокой кредитной нагрузкой, что, с одной стороны, может снизить доступность жилья для некоторых категорий граждан, но с другой — укрепит финансовую дисциплину и снизит системные риски для банков.
• Законопроект о запрете наличных расчетов при сделках с недвижимостью: В настоящее время на доработке находится законопроект, который может вступить в силу до конца 2025 года. Он предусматривает запрет на наличные расчеты при сделках с недвижимостью стоимостью более 1 млн рублей. Все операции будут проводиться только безналичным способом (банковский перевод или аккредитив). Цель этой инициативы — снижение мошенничества, отмывания доходов, полученных преступным путем, и повышение прозрачности финансовых операций на рынке недвижимости.
• Расширение полномочий Росреестра: В рамках того же законопроекта Росреестр получает расширенные полномочия: в случае подозрений на сомнительность сделки регистрация может быть приостановлена до 20 рабочих дней. Это позволит Росреестру проводить более тщательную проверку подозрительных операций и предотвращать недобросовестные действия.

Изменения в регулировании дарения и иных сделок

Договор дарения традиционно являлся одним из наиболее простых способов передачи права собственности, однако его простота часто использовалась для недобросовестных схем.

• Обязательное нотариальное заверение договоров дарения: С 13 января 2025 года Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ внес изменения в статью 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договоры дарения недвижимого имущества, заключенные между гражданами, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это касается всех видов дарственных, независимо от родства сторон.
  • Цель: Основная цель нововведения – минимизация рисков мошеннических действий, защита имущественных прав граждан, а также обеспечение достоверности и законности сделок. Нотариус, как независимое лицо, проверяет дееспособность сторон, добровольность их волеизъявления, соответствие сделки закону, что существенно снижает вероятность оспаривания дарения в суде.
• Законопроект об обязательном нотариальном удостоверении сделок для граждан старше 65 лет: В законопроекте, предусматривающем запрет на наличные расчеты при сделках с недвижимостью, содержится и положение об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью для граждан старше 65 лет. Эта мера направлена на защиту пожилых граждан, которые часто становятся жертвами мошенников, использующих их доверчивость или ослабленное состояние здоровья. Обязательное нотариальное удостоверение должно обеспечить дополнительную правовую защиту этой уязвимой категории населения.

Таким образом, 2025 год становится знаковым для рынка недвижимости России, принося с собой целый комплекс законодательных изменений, направленных на повышение прозрачности, безопасности и эффективности гражданского оборота жилых помещений. Эти новеллы требуют глубокого изучения и анализа их влияния на все аспекты сделок с недвижимостью.

Глава 3. Проблемные аспекты правоприменительной практики и влияние цифровизации

Законодательные инициативы, сколь бы продуманными они ни были, неизбежно сталкиваются с реалиями правоприменительной практики. Именно в судах происходит «обкатка» новых норм, выявляются их слабые места, формируются единообразные подходы к их толкованию. За последнее десятилетие, особенно в свете стремительной цифровизации, проблемные аспекты в сфере сделок с жилыми помещениями значительно усложнились. Необходим глубокий анализ того, как суды реагируют на эти вызовы, и какие новые дилеммы возникают на стыке традиционного права и цифровых технологий.

Судебная практика по вопросам недействительности сделок с жилыми помещениями

Вопросы недействительности сделок с жилыми помещениями всегда были одними из самых сложных и частых в судебной практике. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ и судов общей юрисдикции за 2022-2025 гг. показывает, что, помимо традиционных оснований недействительности (пороки воли, дефекты формы, нарушение публичного порядка), появляются новые контексты для оспаривания сделок.

Типичные основания оспаривания и новые вызовы:

• Пороки воли: Классические случаи, когда сделка совершена под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неспособности понимать значение своих действий. Однако в условиях цифровизации появляются новые формы обмана, например, с использованием фишинговых сайтов, поддельных электронных документов или манипуляций в онлайн-чатах, что затрудняет доказывание порока воли.
• Дефекты формы: Несоблюдение нотариальной формы (особенно актуально для дарения с 13 января 2025 года) или отсутствие государственной регистрации перехода права (для некоторых видов сделок). Судебная практика здесь достаточно консервативна, но может возникнуть вопрос о толковании «электронной нотариальной формы».
• Нарушение прав третьих лиц: Сделки, затрагивающие права несовершеннолетних, бывших членов семьи, имеющих право пожизненного пользования, или кредиторов. Внесение в ЕГРН с 1 сентября 2025 года сведений о членах семьи собственника приватизированного жилья (в том числе бывших) с равными правами пользования должно существенно снизить количество споров, основанных на сокрытии такой информации. Однако, пока данные не внесены, риски сохраняются.
• Мнимые и притворные сделки: Сделки, совершаемые без намерения создать соответствующие им правовые последствия (мнимая сделка) или с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка). Например, дарение вместо купли-продажи с целью уклонения от налогов или сокрытие реальной стоимости объекта. Новое требование об обязательном нотариальном удостоверении дарения призвано снизить число таких схем.
• Защита прав уязвимых категорий граждан: Суды проявляют повышенное внимание к сделкам, совершенным с участием пожилых людей, лиц с ограниченными возможностями или находящихся в трудной жизненной ситуации. Законопроект об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью для граждан старше 65 лет, если он будет принят, станет важным инструментом превентивной защиты. Судебная практика уже сейчас активно использует положения о недействительности сделок, совершенных лицом, не способным понимать значение своих действий, даже если оно не было официально признано недееспособным.
• Приостановление регистрации Росреестром: Законопроект, дающий Росреестру право приостанавливать регистрацию подозрительных сделок до 20 рабочих дней, может породить новую волну судебных споров, связанных с обжалованием таких решений. Судам придется вырабатывать критерии «подозрительности» и балансировать между необходимостью борьбы с мошенничеством и защитой добросовестных участников оборота.

Цифровизация в сфере сделок с недвижимостью: преимущества, риски и правовые вызовы

Цифровизация радикально изменила рынок недвижимости, предложив беспрецедентные удобства и новые возможности. Электронная регистрация прав, цифровые платформы, использование Big Data и AI в анализе рынка — все это стало неотъемлемой частью современного оборота. Однако, как и любая технологическая революция, она несет в себе не только преимущества, но и серьезные риски и правовые вызовы.

Преимущества цифровизации:

• Ускорение и упрощение процедур: Электронная регистрация прав через Росреестр, сервисы «Контур.Реестро», «Сделка.рф», «Домклик» позволяют подавать документы онлайн, сокращая сроки и минимизируя бумажную волокиту.
• Повышение прозрачности: Доступность информации из ЕГРН (хотя и с ограничениями по защите персональных данных) позволяет участникам сделки получить более полное представление об объекте и его правовой истории.
• Удобство и доступность: Возможность совершать многие действия удаленно, используя квалифицированную электронную подпись (КЭП), делает рынок недвижимости более доступным для широкого круга граждан.

Риски и правовые вызовы:

• Мошенничество при онлайн-сделках: Это один из самых серьезных рисков. Киберпреступники могут использовать поддельные сайты, фишинговые рассылки, перехват данных или несанкционированный доступ к КЭП. Доказывание факта недобровольного волеизъявления в цифровой среде может быть крайне сложным. Судебная практика уже сталкивается с делами, когда оспариваются сделки, совершенные с использованием скомпрометированных электронных подписей.
• Подделка цифровой подписи и идентификация: Надежность КЭП критически важна. Проблемы могут возникнуть как из-за технических сбоев, так и из-за человеческого фактора (например, утрата контроля над носителями КЭП). Суды должны будут вырабатывать стандарты доказывания подлинности электронного волеизъявления.
• Кибербезопасность и защита данных: Хранение персональных данных и информации о сделках на цифровых платформах требует высочайшего уровня защиты. Утечки данных или несанкционированный доступ могут привести к серьезным правовым последствиям.
• Проблемы защиты воли сторон в цифровой среде: В традиционной сделке нотариус или регистратор непосредственно общается со сторонами, удостоверяясь в их дееспособности и добровольности волеизъявления. В онлайн-среде этот непосредственный контакт отсутствует, что создает риск оспаривания сделок по причине отсутствия реальной воли или неспособности стороны понимать последствия своих действий.
• «Цифровая дискриминация»: Не все граждане имеют равный доступ к цифровым технологиям или обладают достаточной цифровой грамотностью. Обязательность электронных процедур может создавать барьеры для пожилых людей или жителей отдаленных районов. Законопроект об обязательной нотаризации для граждан старше 65 лет частично решает эту проблему, возвращая элемент личного контакта и контроля.
• Использование цифрового рубля: Хотя пока это лишь пилотные проекты (например, ГК «КВС» провела первую сделку с недвижимостью с использованием цифрового рубля), в будущем цифровой рубль может стать полноценным инструментом расчетов. Это потребует разработки нового правового регулирования, особенно в части защиты прав собственности и предотвращения мошенничества.

Проблемы защиты прав участников долевого строительства

Несмотря на существенные изменения в 214-ФЗ, направленные на усиление защиты дольщиков, проблемные аспекты в этой сфере сохраняются и постоянно эволюционируют. Судебная практика продолжает быть насыщенной спорами, связанными с долевым строительством.

Основные проблемные области:

• Нарушение застройщиками сроков передачи объектов: Это одна из самых частых причин судебных споров. Несмотря на жесткие требования закона и использование эскроу-счетов, задержки в строительстве остаются серьезной проблемой. Суды активно применяют нормы о неустойке, предусмотренные 214-ФЗ. Новые правила расчета неустойки для уникальных объектов (ФЗ от 04.08.2023 № 421-ФЗ) могут внести коррективы в судебную практику, но пока сложно оценить, насколько они будут эффективны в предотвращении длительных задержек.
• Качество строительства: Споры, связанные с недостатками объекта долевого строительства, являются второй по распространенности категорией. Дольщики оспаривают качество отделки, инженерных систем, строительных конструкций. Суды назначают строительно-технические экспертизы, присуждают компенсации за устранение недостатков или уменьшение цены договора.
• Банкротство застройщиков: Несмотря на механизм эскроу-счетов, риски банкротства застройщиков полностью не исчезают. В таких случаях дольщики сталкиваются с необходимостью вступать в реестр требований кредиторов, что может быть долгим и сложным процессом.
• Особенности уникальных объектов: Новые положения 214-ФЗ, касающиеся уникальных объектов, могут стать источником новых споров. Например, вопросы о том, какие объекты действительно являются «уникальными» и подпадают под особый порядок расчета неустойки, могут вызвать разногласия и потребуют разъяснений со стороны высших судебных инстанций.
• Обязанность застройщика по регистрации прав дольщиков: С 1 марта 2025 года на застройщиков возлагается обязанность по самостоятельной регистрации прав дольщиков. Неисполнение этой обязанности может стать новым основанием для привлечения застройщиков к ответственности и возникновения судебных споров.

Особенности правового регулирования отдельных видов сделок в современных условиях

Законодательные изменения и динамика судебной практики затрагивают не только общие вопросы, но и специфику отдельных видов сделок.

• Договоры найма (включая социальный наем):
  • Коммерческий наем: Основные проблемы связаны с расторжением договора, выселением, определением размера платы и обеспечением прав нанимателя. С развитием рынка краткосрочной аренды (например, через онлайн-платформы) возникают вопросы налогообложения и соблюдения правового режима жилого помещения.
  • Социальный наем: Здесь ключевыми являются вопросы предоставления жилья, его сохранения за гражданами, находящимися в трудной жизненной ситуации, и оспаривани�� решений о выселении. Новые правовые акты и изменения в ЖК РФ могут влиять на этот сектор.
• Ипотека: Помимо уже упомянутых макропруденциальных лимитов, проблемы возникают в связи с неисполнением обязательств по кредиту, обращением взыскания на заложенное имущество. Судебная практика балансирует между интересами кредиторов (банков) и заемщиков, особенно в части защиты единственного жилья.
• Рента: Договоры ренты часто оспариваются по основаниям порока воли, так как пожилые люди могут быть легко введены в заблуждение. Обязательное нотариальное удостоверение таких сделок является эффективной мерой защиты. Однако вопросы оспаривания по мотиву неисполнения плательщиком ренты своих обязательств остаются актуальными.
• Мена: Сделки мены, как правило, более стабильны, но могут оспариваться по тем же основаниям, что и купля-продажа, особенно в части сокрытия недостатков объекта или прав третьих лиц.

Таким образом, правоприменительная практика по сделкам с жилыми помещениями является динамичной и постоянно реагирует на изменения в законодательстве и технологическом прогрессе. Глубокий анализ этих аспектов необходим для формирования целостного представления о современном правовом регулировании в данной сфере.

Глава 4. Перспективы совершенствования законодательства и меры по повышению доступности жилья

Завершая анализ текущего состояния правового регулирования сделок с жилыми помещениями, важно взглянуть в будущее, осмыслить дальнейшие пути развития законодательства и оценить эффективность государственных усилий по обеспечению доступности жилья. Законодательный процесс не стоит на месте, постоянно предлагая новые инициативы, а государственные программы играют ключевую роль в формировании жилищной политики страны.

Анализ законопроектов и концепций развития жилищного и гражданского законодательства

Законодательные органы Российской Федерации регулярно выступают с инициативами, направленными на совершенствование регулирования рынка недвижимости. Многие из них уже находятся на стадии активной доработки или обсуждения, предвещая новые изменения.

• Регулирование риелторской деятельности (реестровый учет вместо лицензирования): С 2002 года лицензирование риелторской деятельности в России отсутствует, что породило ряд проблем, связанных с недобросовестными посредниками и низким качеством услуг. Законопроект о регулировании риелторской деятельности был отправлен на доработку Правительством РФ, но его основные положения остаются в фокусе внимания. Предполагается введение реестрового учета для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, занимающихся риелторской деятельностью. Это означает, что для работы на рынке необходимо будет соответствовать определенным требованиям: иметь профильное образование, не иметь судимости за тяжкие преступления и быть включенным в региональные реестры. Цель — повышение профессионализма, ответственности и прозрачности в работе риелторов, а также защита прав потребителей риелторских услуг. Это не классическое лицензирование, но тем не менее важный шаг к упорядочиванию рынка.
• Запрет наличных расчетов при сделках с недвижимостью: Как уже упоминалось, до конца 2025 года может быть принят законопроект, запрещающий наличные расчеты при сделках с недвижимостью стоимостью более 1 млн рублей. Эта инициатива направлена на борьбу с теневым оборотом, отмыванием денег и мошенничеством. Переход на исключительно безналичный расчет (банковский перевод, аккредитив) сделает сделки более прозрачными и контролируемыми.
• Обязательная нотаризация для пожилых граждан: Этот законопроект тесно связан с предыдущим и также находится на стадии обсуждения. Он предполагает, что сделки с недвижимостью, совершаемые гражданами старше 65 лет, будут подлежать обязательному нотариальному удостоверению. Цель — усилить защиту пожилых людей от мошеннических действий и принуждения, обеспечив тщательную проверку их волеизъявления и дееспособности нотариусом.
• Расширение полномочий Росреестра по приостановке регистрации: Законопроект также включает положение о расширении полномочий Росреестра, позволяющих приостанавливать регистрацию сделок на срок до 20 рабочих дней в случае возникновения подозрений в их сомнительности. Это даст Росреестру больше времени для проверки информации и предотвращения потенциально незаконных операций.
• Концепции развития гражданского законодательства: В более широком контексте продолжается работа над концепциями развития гражданского законодательства, которые могут включать дальнейшие уточнения вещных прав, совершенствование регулирования обязательственного права и адаптацию к новым технологическим реалиям.

Эффективность государственных программ и мер поддержки

Государство активно участвует в регулировании рынка жилья не только через законодательство, но и через различные программы и меры поддержки, направленные на повышение доступности жилья для граждан. Оценка их эффективности является ключевым элементом для понимания социальной направленности жилищной политики.

• Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»: Это зонтичная программа, объединяющая различные меры по улучшению жилищных условий. Она включает в себя подпрограммы, направленные на развитие ипотечного жилищного кредитования, обеспечение жильем отдельных категорий граждан, стимулирование строительства жилья.
  • Доступность ипотеки: Льготные ипотечные программы (семейная ипотека, IT-ипотека, дальневосточная ипотека и другие) играют значительную роль в стимулировании спроса и снижении финансовой нагрузки на заемщиков. Однако введение макропруденциальных лимитов Банком России может снизить доступность ипотеки для граждан с высокой кредитной нагрузкой, что потребует баланса между стимулированием спроса и обеспечением финансовой стабильности.
  • Субсидии и социальная помощь: Предоставление субсидий на приобретение жилья (например, молодым семьям, многодетным семьям, ветеранам), материнский капитал, государственные жилищные сертификаты — все это важные инструменты социальной поддержки. Их эффективность зависит от объемов финансирования, адресности и простоты получения.
  • Стимулирование строительства: Программа также включает меры по стимулированию жилищного строительства, развитию инфраструктуры и созданию комфортной городской среды. Распространение эскроу-счетов на ИЖС и налоговые льготы для подрядчиков, использующих этот механизм, являются частью этих усилий.
• Анализ эффективности: Эффективность этих мер оценивается по ряду показателей:
  • Увеличение объемов ввода жилья: Рост числа построенных и введенных в эксплуатацию жилых помещений.
  • Снижение стоимости жилья (или замедление роста): Хотя это сложный показатель, государственные программы призваны сдерживать чрезмерный рост цен.
  • Увеличение доли граждан, улучшивших жилищные условия: Отслеживание количества семей, которые воспользовались государственными программами.
  • Снижение числа аварийного и ветхого жилья: Программы переселения являются важной частью жилищной политики.

Несмотря на очевидные успехи, проблемы остаются: высокие цены на жилье в крупных городах, неравномерное развитие инфраструктуры, бюрократические барьеры при получении поддержки. Дальнейшее совершенствование законодательства и государственных программ должно быть направлено на повышение их адресности, упрощение процедур и обеспечение максимальной прозрачности.

Таким образом, перспективы совершенствования законодательства и меры по повышению доступности жилья тесно взаимосвязаны. Законодательные инициативы создают правовую базу, а государственные программы обеспечивают финансовые и организационные инструменты для достижения целей жилищной политики. Глубокий анализ этих аспектов позволит сформировать комплексные рекомендации для дальнейшего развития правового регулирования и улучшения жилищных условий граждан.

Заключение

Проведенное исследование позволило деконструировать и актуализировать комплекс правовых норм, регулирующих сделки с жилыми помещениями в Российской Федерации, а также осмыслить динамику их развития за последнее десятилетие, сфокусировавшись на ключевых изменениях 2025 года. Мы проследили, как законодательство, некогда казавшееся статичным, теперь активно адаптируется к новым экономическим реалиям и вызовам технологического прогресса, а судебная практика оперативно реагирует на возникающие дилеммы.

Основные выводы:

1. Динамичное развитие законодательства: Период 2014-2025 годов ознаменовался беспрецедентной активностью законодателя, направленной на повышение прозрачности, безопасности и эффективности гражданского оборота жилых помещений. Введение эскроу-счетов в ИЖС, ужесточение требований к земельным участкам без границ, обязанность застройщиков по регистрации прав дольщиков, обязательное нотариальное заверение договоров дарения – все эти новеллы кардинально меняют ландшафт рынка недвижимости.
2. Усиление защиты прав граждан: Многие законодательные инициативы, такие как внесение сведений о бывших членах семьи в ЕГРН или законопроект об обязательной нотаризации для пожилых граждан, прямо направлены на минимизацию рисков для наиболее уязвимых участников рынка и защиту добросовестных приобретателей.
3. Влияние цифровизации: Цифровые технологии (электронная регистрация, онлайн-платформы) значительно упростили и ускорили процесс совершения сделок, но одновременно породили новые правовые вызовы, связанные с кибербезопасностью, идентификацией и защитой воли сторон в виртуальной среде. Судебная практика уже сталкивается с необходимостью выработки новых подходов к доказыванию и разрешению споров в цифровом контексте.
4. Макропруденциальное регулирование: Введение Банком России макропруденциальных лимитов по ипотеке, включая ИЖС, является важным шагом к укреплению финансовой стабильности и предотвращению чрезмерной закредитованности граждан, хотя и может временно снизить доступность ипотеки для части населения.
5. Перспективы совершенствования: Активное обсуждение законопроектов о регулировании риелторской деятельности и запрете наличных расчетов свидетельствует о стремлении государства к дальнейшей систематизации и повышению контроля над рынком, что в долгосрочной перспективе должно привести к большей предсказуемости и безопасности сделок.

Практические рекомендации по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики:

• Для законодателя:
  • Продолжить работу над законопроектами о регулировании риелторской деятельности, уделяя особое внимание четкости критериев для реестрового учета и механизмам ответственности за недобросовестные действия.
  • При принятии закона о запрете наличных расчетов предусмотреть переходный период и широкую информационную кампанию для граждан и участников рынка.
  • Проработать механизмы защиты прав граждан при совершении онлайн-сделок, включая стандарты безопасности цифровой подписи и возможности доказывания порока воли в цифровой среде.
• Для правоприменительной практики:
  • Высшим судебным инстанциям (Верховному Суду РФ) необходимо активно формировать единообразную судебную практику по толкованию новейших законодательных изменений, особенно в части применения эскроу-счетов в ИЖС, новых правил о земельных участках без границ, а также вопросов недействительности сделок, совершенных в цифровой среде.
  • Разработать методические рекомендации для судов общей юрисдикции по работе с доказательствами, полученными из цифровых источников, и по оценке волеизъявления сторон в условиях онлайн-сделок.
• Для граждан и участников рынка:
  • Обязательно пользоваться услугами квалифицированных юристов и нотариусов при совершении сделок с недвижимостью, особенно в свете усложнения законодательства и появления новых рисков.
  • Активно проверять сведения об объектах недвижимости в ЕГРН, особенно после введения нормы о членах семьи собственника.
  • Повышать свою цифровую грамотность и осторожно относиться к онлайн-сервисам, требующим использования электронной подписи или передачи персональных данных.

Значимость проделанной работы для развития гражданского и жилищного права заключается в создании актуального и систематизированного обзора современного состояния правового регулирования сделок с жилыми помещениями. Этот анализ является фундаментом для дальнейших научных изысканий, помогает понять логику развития законодательства и выработать эффективные рекомендации для обеспечения стабильности и справедливости на рынке недвижимости. Он также служит ценным методологическим руководством для студентов и магистрантов, готовящихся к написанию квалификационных работ по данной, безусловно, одной из наиболее живых и социально значимых областей права.

Список использованной литературы

1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ). СЗ РФ, 2014, N 31, ст. 4398; РГ от 23.07.2014.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 05.05.2014 N 124-ФЗ). РГ от 08.12.1994; СЗ РФ, 2014, N 19, ст. 2329.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 29.12.2014). РГ от 12.01.2005; РГ от 31.12.2014.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (в ред. от 29.12.2014). РГ от 30.10.2001; РГ от 24.10.2014.
5. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 21.07.2014). СЗ РФ, 1998, N 29, ст. 3000. РГ от 25.06.2014.
6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 29.12.2014). РГ от 30.07.1997; РГ от 24.10.2014.
7. Федеральный закон от 19.06.2000 N 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» (в ред. от 01.12.2014). РГ от 21.06.2000; РГ от 03.12.2014.
8. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в ред. от 29.12.2014). РГ от 02.11.2002; РГ от 31.12.2014.
9. Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства». Российская газета, N 153, 15.07.2011.
10. Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (в ред. от 31.12.2014). РГ от 12.04.2013; РГ от 31.12.2014.
11. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 (в ред. от 29.12.2014). Ведомости РФ, 1993, N 10, ст. 357; РГ от 31.12.2014.
12. Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 N 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире». Российская газета, N 131, 21.06.2006.
13. Постановление Правительства г. Москвы от 25 дек. 2007 г. N 1131-ПП «Об использовании жилого дома по адресу: ул. Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2, в качестве дома коммерческого использования (доходного дома)». Вестник Мэра и Правительства Москвы, 2008, N 5; Концепция формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма: утв. Постановлением Правительства г. Москвы от 5 авг. 2008 г. N 798-пп. URL: //Нousing.Мos.ru.
14. О проекте Концепции развития законодательства о вещном праве. Бюллетень нотариальной практики, 2009, N 3, С. 33–40.
15. Постановление Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 N 11-П. Российская газета, N 257, 17.12.2008.
16. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Российская газета, N 123, 08.07.2009.
17. Постановление Верховного Суда РФ от 31.05.2011 N 20-АД11-1. СПС «КонсультантПлюс».
18. Апелляционное определение Омского областного суда от 31 октября 2012 г. по делу N 33-6791/2012. СПС «КонсультантПлюс».
19. Апелляционное определение Московского областного суда от 07.07.2014 по делу N 33-12549/2014. СПС «КонсультантПлюс».
20. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 13.03.2014 по делу N 33-3629/2014. СПС «КонсультантПлюс».
21. Постановление ФАС Поволжского округа от 03.03.2014 по делу N А55-13948/2013. СПС «КонсультантПлюс».
22. Постановление ФАС Поволжского округа от 21.03.2013 по делу N А57-14201/2012. СПС «КонсультантПлюс».
23. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2012 по делу N А45-12000/2011. СПС «КонсультантПлюс».
24. Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 13.05.2011 по делу N 2-1972/11. СПС «КонсультантПлюс».
25. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 N 17АП-2682/2013-ГК по делу N А60-28980/2012. СПС «КонсультантПлюс».
26. Определение Свердловского областного суда от 14.03.2013 по делу N 33-3208/2013. СПС «КонсультантПлюс».
27. Алексеев, С.С. Гражданское право в вопросах и ответах. М.: Проспект, 2014. 352 с.
28. Анисимов, А.П., Рыженков, А.Я., Чаркин, С.А. Гражданское право России. Особенная часть. Учебник. М.: Юрайт, 2014. 704 с.
29. Анциферов, О.Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья. Законодательство и экономика, 2007, N 1, С. 65.
30. Барихин, А.Б. Все операции с жилой недвижимостью. М.: Книжный мир, 2008, С. 82–83.
31. Батова, О.В. Понятие жилищно-правовых договоров и место жилищного права в отечественной системе права. Юрист, 2006, N 3.
32. Батова, О.В. Понятие, система и особенности жилищно-правовых договоров по законодательству Российской Федерации: Дис. … канд. юрид. наук. М.: Российский государственный социальный университет, 2008.
33. Бессонов, В.А. Гражданское право. Учебник. М.: Инфра-М, 2014. 784 с.
34. Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Книга 1. Общие положения. М.: Статут, 2011. С. 485.
35. Бутитов, З.Ж. Некоторые аспекты предварительного гражданско-правового договора. Арбитражная практика, 2007, N 5, С. 71–72.
36. Государственная жилищная политика: социальное измерение / Отв. ред. Т.В. Соколова. М.: Книжный дом «ЛИБРОКОМ», 2009. С. 14.
37. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. М.: Издательство Юрайт, 2007. С. 237.
38. Дикусар, В.М., Смирнов, К.Н. Долевое строительство. Жилищное право, 2009, N 6.
39. Егоров, А.В. Банкротство организаций-застройщиков. Вестник ВАС РФ, 2007, N 4.
40. Ермошкина, М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость. ЭЖ-Юрист, 2005, N 32, С. 4.
41. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козыря, А.А. Маковского. М.: Статут, 2004. С. 82.
42. Копылова, В.В. Рынок недвижимости и оценка недвижимости. Иркутск: ИГЭА, 2003. С. 7.
43. Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008.
44. Кратенко, М. Защита от чужого банкротства. ЭЖ-Юрист, 2009, N 16.
45. Кулагин, М.И. Избранные труды по акционерному и торговому праву. 2-е изд., испр. М.: Статут, 2004. С. 271.
46. Литовкин, В.Н. Жилищное законодательство: смена вех (конституционные основы жилищного законодательства). М.: Юриспруденция, 2008.
47. Невзгодина, Е.Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка. Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. М.: Статут, 2008. С. 209–215.
48. Натариус, Д.М. Банкротство как способ защиты нарушенного права. Юрист, 2010, N 11, С. 49–56.
49. Никифорова, Е.И. Договор пожизненного содержания с иждивением. Жилищное право, 2009, N 4.
50. Селиванова, Е.С. Становление института договора найма жилого помещения в законодательстве России. Жилищное право, 2008, N 3, С. 21.
51. Селиванова, Е.С. Договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения в решении жилищной проблемы граждан России. Семейное и жилищное право, 2011, N 6.
52. Сергачева, О.А. Аренда имущества для обеспечения государственных и муниципальных нужд в свете законодательства Италии и России. Юрист, 2013, N 14, С. 27.
53. Ситдикова, Л.Б., Токарева, К.Г. Криминальная рента. Российский следователь, 2009, N 21.
54. Ситдикова, Л.Б., Токарева, К.Г. Алеаторный характер договора ренты. Юрист, 2009, N 10.
55. Скловский, К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. 2-е изд. М.: Статут, 2010. С. 119.
56. Скловский, К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004. С. 144.
57. Суслова, С.И. Право общей долевой собственности в ракурсе экономической функции жилого помещения. Материалы 9-й Международной научно-практической конференции «Современные исследования и развитие», 2013. Т. 11. Закон. Политика. София: Бял ГРАД-БГ ООД. С. 37–39.
58. Толстой, Ю.К. Гражданское право. Т.2, 5-е изд. М.: Проспект, 2014. 928 с.
59. Троицкая, И.В. Если застройщик банкрот. Арбитражный управляющий, 2011, N 2, С. 22, 23.
60. Формакидов, Д.А. Вещное право проживания: Дис. … канд. юрид. наук. Пермь, 2005.
61. Эрделевский, А.М. Споры о регистрации сделок с недвижимостью. Бизнес-адвокат, 2003, N 22, С. 8–9.
62. Юкша, Я.А. Гражданское право. Учебное пособие. М.: РИОР, 2014. 364 с.
63. Электронная регистрация права собственности на недвижимость в Росреестре. Контур. Реестро. URL: https://kontur.ru/articles/583-elektronnaya-registraciya-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimost-v-rosreestre (дата обращения: 13.10.2025).
64. Обзор судебной практики по купле-продаже недвижимости за 2022–2024 годы. URL: https://www.law.ru/article/26075-obzor-sudebnoy-praktiki-po-kuple-prodaje-nedvijimosti-za-2022-2024-gody (дата обращения: 13.10.2025).
65. Какие законы в сфере недвижимости вступили в силу с 1 марта. СИБДОМ. URL: https://www.sibdom.ru/news/01.03.2025/kakie-zakony-v-sfere-nedvizhimosti-vstupili-v-silu-s-1-marta/ (дата обращения: 13.10.2025).
66. Меры господдержки для улучшения жилищных условий. Госуслуги. URL: https://www.gosuslugi.ru/life/details/gosudarstvennaya_podderzhka_na_zhilie (дата обращения: 13.10.2025).
67. Как цифровизация изменила рынок жилья и чего ждать дальше. Строительная газета. URL: https://stroygaz.ru/news/kak-tsifrovizatsiya-izmenila-rynok-zhilya-i-chego-zhdat-dalshe/ (дата обращения: 13.10.2025).
68. Какие изменения в сделках с недвижимостью вступили в силу в 2025 году? Главное, что нужно знать покупателям и продавцам. URL: https://grc-sochi.ru/articles/kakie-izmeneniya-v-sdelkah-s-nedvizhimostyu-vstupili-v-silu-v-2025-godu-glavnoe-chto-nuzhno-znat-pokupatelyam-i-prodavcam/ (дата обращения: 13.10.2025).
69. Социальная помощь на приобретение жилья. Госуслуги. URL: https://www.gosuslugi.ru/help/faq/social_support/10003058 (дата обращения: 13.10.2025).
70. Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Ространснадзор. URL: https://rostransnadzor.gov.ru/deyatelnost/gosudarstvennaya-programma-obespechenie-dostupnym-i-komfortnym-zhilyom-i-kommunalnymi-uslugami-grazhdan-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 13.10.2025).
71. Наличные расчёты с недвижимостью в России под запретом. HARANT | Поиск юристов. URL: https://harant.ru/nalichnye-raschety-s-nedvizhimostyu-v-rossii-pod-zapretom/ (дата обращения: 13.10.2025).
72. Долевое участие в строительстве жилья: что нужно знать покупателю. mfc01.ru. URL: https://mfc01.ru/articles/dolevoe-uchastie-v-stroitelstve-zhilya-chto-nuzhno-znat-pokupatelyu (дата обращения: 13.10.2025).
73. ГК РФ — Глава 35 — ст.671-688. Справочник по законодательству — Элементы большой науки. URL: https://elements.science/code/gk-rf-chast-2/glava-35-naem-jilogo-pomesheniya/st-671-688 (дата обращения: 13.10.2025).
74. Меры государственной поддержки на приобретение жилья. Владей Легко. URL: https://vladey-legko.ru/articles/mery-gosudarstvennoy-podderzhki-na-priobretenie-zhilya/ (дата обращения: 13.10.2025).
75. Как проходит электронная регистрация купли-продажи недвижимости. Самолет Плюс. URL: https://samoletplus.ru/wiki/kak-prokhodit-elektronnaya-registraciya-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/ (дата обращения: 13.10.2025).
76. Важно для покупателей жилья: что нового появилось в законах в 2025 году. Новострой-М. URL: https://www.novostroy-m.ru/articles/vazhno_dlya_pokupateley_jilya_chto_novogo_poyavilos_v_zakonah_v_2025_godu (дата обращения: 13.10.2025).
77. Электронная регистрация сделок с недвижимостью: как оформить право собственности онлайн, особенности и подводные камни. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/elektronnaja-registracija-sdelok-s-nedvizhimostju/ (дата обращения: 13.10.2025).
78. Расставить границы: все о новом порядке сделок с участками. Interfax-russia.ru. URL: https://www.interfax-russia.ru/main/rasstavit-granicy-vse-o-novom-poryadke-sdelok-s-uchastkami (дата обращения: 13.10.2025).
79. ГК РФ Глава 35. Наем жилого помещения. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/99d3433550e58c0c00717e1329c3132e650c53d0/ (дата обращения: 13.10.2025).
80. ГК РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/218f29631248037146ce36e3c0b135c363ce2f1e/ (дата обращения: 13.10.2025).
81. Меры поддержки от государства. Консультационный центр ДОМ.РФ. URL: https://спроси.дом.рф/help/gossp/ (дата обращения: 13.10.2025).
82. Что такое электронная регистрация сделок с недвижимостью. URL: https://www.mzin.ru/press_center/news/chto-takoe-elektronnaya-registratsiya-sdelok-s-nedvizhimostyu (дата обращения: 13.10.2025).
83. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2025). URL: https://base.garant.ru/409605389/ (дата обращения: 13.10.2025).
84. Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества. Ingrad.ru. URL: https://www.ingrad.ru/promo/dolevoe-stroitelstvo/ (дата обращения: 13.10.2025).
85. Что такое долевое строительство квартир, изменения в законе 214-ФЗ в 2025 году. ЖБК3.рф. URL: https://жбк3.рф/blog/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-kvartir-izmenenija-v-zakone-214-fz-v-2025-godu/ (дата обращения: 13.10.2025).
86. Электронное настоящее: как цифровые сервисы меняют рынок жилья. Циан. URL: https://www.cian.ru/stati-elektronnoe-nastojaschee-kak-cifrovye-servisy-menjajut-rynok-zhilja-299712/ (дата обращения: 13.10.2025).
87. Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Правительство России. URL: http://government.ru/programs/214/events/ (дата обращения: 13.10.2025).
88. Цифровизация рынка недвижимости: преимущества и риски. Астерра.Журнал. URL: https://asterra.ru/blog/tsifrovizatsiya-rynka-nedvizhimosti-preimushchestva-i-riski/ (дата обращения: 13.10.2025).
89. 7. Повышение доступности жилья. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_82660/d42a129f2702a4667e42d765d70b4352f207d4b4/ (дата обращения: 13.10.2025).
90. Договор аренды (найма) квартиры в 2025 году: как составить и оформить. Двитекс. URL: https://dviteks.ru/blog/dogovor-arendy-naima-kvartiry-v-2025-godu-kak-sostavit-i-oformit/ (дата обращения: 13.10.2025).
91. На рынке жилья провели первую операцию с цифровым рублём. Циан. URL: https://journal.cian.ru/posts/na-rynke-zhilya-proveli-pervuyu-operatsiyu-s-tsifrovym-rublem/ (дата обращения: 13.10.2025).
92. Электронная регистрация прав собственности: как проходит и какие документы нужны. URL: https://www.banki.ru/news/daytheme/item/9897103/ (дата обращения: 13.10.2025).
93. Обзор сервисов для онлайн продаж, регистрации и ипотеки. Proptech Media. URL: https://proptech.media/articles/obzor-servisov-dlya-onlayn-prodazh-registracii-i-ipoteki/ (дата обращения: 13.10.2025).
94. Субсидии от государства на покупку жилья: кому положены и как получить? Самолет Плюс. URL: https://samoletplus.ru/wiki/subsidii-ot-gosudarstva-na-pokupku-zhilya-komu-polozheny-i-kak-poluchit/ (дата обращения: 13.10.2025).
95. Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации. Минстрой России. URL: https://minstroyrf.gov.ru/activity/state-programs/program-obespechenie-dostupnym-i-komfortnym-zhilem-i-kommunalnymi-uslugami-grazhdan-rossiyskoy-federatsii/ (дата обращения: 13.10.2025).
96. Домклик — поиск, проверка и безопасная сделка с недвижимостью в Москве! URL: https://domclick.ru/ (дата обращения: 13.10.2025).
97. ТОП-10 сайтов для покупки недвижимости в России. Всеостройке.рф. URL: https://vseostroyke.ru/stati/top-10-saytov-dlya-pokupki-nedvizhimosti-v-rossii/ (дата обращения: 13.10.2025).
98. Об особенностях передачи жилого помещения по договору долевого строительства. URL: https://www.admtyumen.ru/ogv_ru/finance/real_estate_and_construction/realty_features/more.htm?id=11306353@egDocs (дата обращения: 13.10.2025).
99. Статья 91.1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Документы системы ГАРАНТ. URL: https://base.garant.ru/10164286/22b94f1c7d21a9957d19114b08703130/ (дата обращения: 13.10.2025).
100. ГК «КВС» провела первую в России сделку с недвижимостью с использованием цифрового рубля. kvs.spb.ru. URL: https://kvs.spb.ru/press/news/gk-kvs-provela-pervuyu-v-rossii-sdelku-s-nedvizhimostyu-s-ispolzovaniem-tsifrovogo-rublya/ (дата обращения: 13.10.2025).
101. В чём особенности договора участия в долевом строительстве? hmao.sledcom.ru. URL: https://hmao.sledcom.ru/news/item/1647492/ (дата обращения: 13.10.2025).
102. Госпрограмму «Обеспечение доступным и комфортным жильем» дополнят новыми задачами. Новости ЕРЗ.РФ. URL: https://erzrf.ru/news/gosprogrammu-obespechenie-dostupnym-i-komfortnym-zhilem-dopolnyat-novymi-zadachami (дата обращения: 13.10.2025).
103. Электронная регистрация права собственности: как зарегистрировать квартиру? Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/elektronnaya-registratsiya-prava-sobstvennosti/ (дата обращения: 13.10.2025).
104. Государственная регистрация права собственности на недвижимость: как оформить квартиру в собственность. Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/gosudarstvennaya-registratsiya-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimost/ (дата обращения: 13.10.2025).
105. Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2025) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 18 июня 2025 г.). Документы системы ГАРАНТ. URL: https://base.garant.ru/71123512/ (дата обращения: 13.10.2025).
106. Приложение. ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=21200 (дата обращения: 13.10.2025).
107. Представлен третий Обзор ВС за 2025 год. Адвокатская газета. URL: https://www.advgazeta.ru/novosti/predstavlen-tretiy-obzor-vs-za-2025-god/ (дата обращения: 13.10.2025).
108. Право собственности: как его зарегистрировать россиянам? Ак Барс Банк. URL: https://www.akbars.ru/wiki/pravo-sobstvennosti-kak-ego-zaregistrirovat-rossiyanam/ (дата обращения: 13.10.2025).