Сделки с земельными участками в Российской Федерации: комплексный правовой анализ и перспективы развития (на основе новейших законодательных изменений и судебной практики 2024-2025 годов)

С 1 марта 2025 года в Российской Федерации вступают в силу новые правила, согласно которым отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка станет основанием для приостановления учетно-регистрационных действий. Эта, казалось бы, техническая деталь обнажает фундаментальную проблему земельного оборота: без четких, юридически закрепленных границ земля остается не до конца определённым объектом, что создает лазейки для споров, мошенничества и неэффективного использования. Именно поэтому детальное исследование сделок с земельными участками, особенно в контексте последних законодательных изменений и актуальной судебной практики, становится не просто академическим интересом, но и насущной практической необходимостью. Какой важный нюанс здесь упускается? Часто именно эта «техническая деталь» является камнем преткновения, способным значительно увеличить сроки и затраты на оформление прав, а то и вовсе сделать сделку невозможной, подчеркивая критичность предварительной проверки статуса участка.

Введение

Земельные участки, будучи одновременно природным ресурсом, основой жизни и хозяйственной деятельности, а также недвижимым имуществом, занимают особое место в правовой системе любого государства. В Российской Федерации, где история формирования частной собственности на землю сравнительно коротка и сопряжена с множеством реформ, правовое регулирование оборота земельных участков всегда отличалось динамичностью и сложностью. Актуальность выбранной темы для дипломной работы обусловлена не только непрекращающимся интересом к земельным отношениям, но и значительными изменениями в законодательстве, вступившими в силу или ожидающими вступления в 2024-2025 годах, а также постоянно развивающейся судебной практикой, формирующей новые подходы к разрешению земельных споров. Эти трансформации требуют всестороннего и глубокого анализа, чтобы адекватно оценить текущее состояние и перспективы развития института сделок с землей.

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в процессе осуществления гражданского оборота земельных участков. Предметом исследования являются нормативно-правовые акты Российской Федерации, регулирующие сделки с земельными участками, а также судебная практика высших судов и научные доктрины в области земельного и гражданского права.

Цель дипломной работы — провести исчерпывающий, актуализированный и всесторонний анализ правового регулирования сделок с земельными участками в Российской Федерации, выявить актуальные проблемы правоприменения и предложить научно обоснованные пути совершенствования земельного законодательства.

Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:

  1. Раскрыть понятийный аппарат земельного права, проанализировать принципы и историю развития законодательства, а также классифицировать земельные участки как объекты гражданского оборота.
  2. Детально исследовать правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков с учетом последних изменений и судебной практики.
  3. Проанализировать особенности договора аренды земельных участков, включая вопросы субаренды, продления и расторжения.
  4. Изучить правовой режим ипотеки земельных участков, а также особенности реализации залоговых прав в свете новых регуляторных мер.
  5. Рассмотреть специфику наследования земельных участков и практические проблемы, возникающие в процессе оформления наследственных прав.
  6. Дать характеристику иных значимых видов сделок с земельными участками в гражданском обороте (дарение, мена, внесение в уставный капитал, доверительное управление, рента, безвозмездное пользование).
  7. Выявить актуальные проблемы правоприменения законодательства о сделках с земельными участками и обосновать перспективы его совершенствования.

Теоретическую и методологическую базу исследования составляют труды ведущих российских ученых-юристов в области земельного, гражданского и предпринимательского права (например, О.И. Крассова, Е.А. Суховой), а также актуальные монографии, научные статьи из рецензируемых юридических журналов и учебники. В работе использованы общенаучные методы познания (анализ, синтез, индукция, дедукция) и специально-юридические методы: сравнительно-правовой, историко-правовой, формально-юридический и метод толкования права.

Структура работы включает введение, три главы, заключение и список использованных источников. Каждая глава посвящена отдельному аспекту исследования, логически вытекая из предыдущей, что позволяет обеспечить системность и последовательность изложения материала.

Глава 1. Теоретико-правовые основы регулирования оборота земельных участков

Земля – это не просто физический объект, а сложный многоаспектный феномен, требующий комплексного правового подхода. Для понимания сделок с земельными участками необходимо прежде всего погрузиться в понятийный аппарат и фундаментальные принципы, на которых строится всё земельное право.

Понятие и правовая природа земельного участка как объекта гражданских правоотношений

В мире юриспруденции земельный участок — это не просто клочок земли, а сложный правовой конструкт, имеющий четкие границы и характеристики, позволяющие ему быть полноценным объектом гражданского оборота. В соответствии с актуальным законодательством, земельный участок определяется как часть земной поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (например, в ЕГРН), а также все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено федеральными законами. Что из этого следует? Для участников оборота это означает необходимость тщательной проверки наличия и корректности данных о границах участка в ЕГРН, поскольку их отсутствие может привести к приостановке регистрационных действий, особенно с учетом новых правил, вступающих в силу с 1 марта 2025 года.

Оборот земель — это совокупность действий по переходу прав на земельные участки (права собственности, аренды, ипотеки и т.д.) от одного лица к другому, осуществляемых посредством различных сделок. Иными словами, это динамика земельных отношений, которая отражает их вовлеченность в экономическую жизнь общества. Сделка с землей — это юридический факт, направленный на возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении земельных участков. Эти сделки могут быть как возмездными (купля-продажа, мена, рента), так и безвозмездными (дарение, безвозмездное пользование), односторонними (завещание) или двусторонними (договор).

Научная доктрина выделяет ряд ключевых особенностей правовой природы земельного участка:

  • Двойственная природа: Земельный участок выступает как природный объект (основа жизни, источник ресурсов) и как объект недвижимости (элемент гражданского оборота, имеющий экономическую ценность). Эта двойственность обуславливает специфику его правового режима, где частноправовые нормы тесно переплетаются с публично-правовыми (экологическими, градостроительными).
  • Неразрывная связь с почвой: В отличие от других объектов недвижимости, земельный участок неотделим от земли и ее поверхности. Это влечет за собой особенности регулирования, например, при наследовании вместе с участком переходят и находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и растения, если иное не установлено законом (статья 1181 ГК РФ).
  • Индивидуально-определенный объект: Каждый земельный участок уникален по своему местоположению, площади, кадастровому номеру, категории земель и виду разрешенного использования. Эти характеристики являются существенными условиями для большинства сделок и требуют точного описания в правоустанавливающих документах. Особое значение приобретает наличие сведений о местоположении границ участка в ЕГРН, что с 1 марта 2025 года станет обязательным условием для учетно-регистрационных действий.

Принципы и источники правового регулирования оборота земельных участков

Правовое поле, в котором осуществляется оборот земельных участков в России, представляет собой многоуровневую систему, базирующуюся на фундаментальных принципах и регулируемую обширным массивом нормативно-правовых актов.

Основные принципы земельного законодательства РФ (закрепленные, в частности, в статье 1 Земельного кодекса РФ) являются краеугольным камнем всей системы и включают:

  • Признание многообразия форм собственности на землю: Земля может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности, что отражает плюрализм экономических отношений.
  • Деление земель по категориям и целевому назначению: Каждый земельный участок имеет строго определенную категорию (земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности и т.д.) и вид разрешенного использования, что ограничивает возможности его эксплуатации и определяет правовой режим. Этот принцип обеспечивает рациональное и эффективное использование земельных ресурсов.
  • Приоритет охраны земли как природного объекта и основы жизни: Данный принцип подчеркивает экологическую и социальную ценность земли, ставя вопросы ее сохранения выше коммерческих интересов.
  • Платность использования земель: Любое использование земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами, осуществляется за плату (земельный налог, арендная плата).
  • Участие граждан и организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю: Принцип направлен на демократизацию земельных отношений и защиту прав землепользователей.
  • Сочетание интересов общества и законных интересов граждан: Этот принцип является балансирующим элементом, позволяющим находить компромиссы между публичными и частными интересами.
  • Разграничение государственной собственности на землю: Четкое определение субъектов публичной собственности (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования) является залогом стабильности земельных отношений.
  • Дифференцированный подход к правовому режиму земель: В зависимости от категории и целевого назначения, к земельным участкам применяются различные правовые режимы, что позволяет учитывать их специфику и функции.

Источники правового регулирования представляют собой иерархическую систему:

  1. Конституция Российской Федерации: Устанавливает основы правового режима земли, закрепляя права граждан и юридических лиц на землю, а также формы собственности.
  2. Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ): Является основным системообразующим актом земельного права, регулирующим отношения по использованию и охране земель.
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ): Регулирует общие положения о праве собственности, сделках, договорах, обязательствах и наследовании, применимые к земельным участкам как объектам недвижимости.
  4. Специализированные федеральные законы:
    • Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в настоящее время – Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
    • Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» (положения интегрированы в Федеральный закон № 218-ФЗ).
    • Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ.
    • Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
    • Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ и другие кодексы, регулирующие отношения по использованию отдельных видов природных ресурсов.
    • Федеральный закон «О землеустройстве» и «О разграничении государственной собственности на землю».
  5. Подзаконные нормативные акты: Постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти, регулирующие отдельные аспекты земельных отношений (например, порядок определения арендной платы, критерии использования земель).
  6. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, муниципальные правовые акты.

Влияние новейших федеральных законов (№ 487-ФЗ, № 485-ФЗ от 26.12.2024) на правовое регулирование с 1 марта 2025 года является особенно значимым:

  • Федеральный закон № 487-ФЗ от 26.12.2024 вводит обязательное наличие сведений о местоположении границ земельного участка в ЕГРН как условие для проведения учетно-регистрационных действий. С 1 марта 2025 года при отсутствии таких сведений регистрация прав будет приостановлена. Это нововведение кардинально меняет подход к совершению сделок, стимулируя собственников проводить межевание и вносить точные данные о границах участков, что, в свою очередь, направлено на снижение количества земельных споров и повышение прозрачности рынка.
  • Федеральный закон № 485-ФЗ от 26.12.2024 вносит изменения в регулирование зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Из перечня, предусмотренного статьей 105 ЗК РФ, исключены зона наблюдения, зона безопасности с особым правовым режимом и охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена. Это может упростить процесс строительства и использования земельных участков в некоторых случаях, но требует внимательного изучения актуального перечня ЗОУИТ, поскольку ограничения по-прежнему могут влиять на возможности совершения сделок.

Исторический аспект формирования института оборота земельных участков в России

История земельного права России – это отражение глубоких социальных и экономических трансформаций, через которые проходила страна. С 1990-х годов развитие земельного законодательства было неразрывно связано с формированием института частной собственности и, как следствие, гражданского оборота земель. Этот период ознаменовался активной законодательной деятельностью и зачастую острой политической борьбой.

Этапы развития земельного законодательства с 1990-х годов до современного периода:

  1. Начало земельной реформы (1990-1991 гг.):
    • Принятие в 1990 году «Закона о собственности в СССР» и «Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле» стало первым шагом к признанию различных форм собственности на землю.
    • В том же 1990 году был принят «Закон РСФСР о земельной реформе», который провозгласил переход к многоукладной экономике и ввел концепцию частной собственности, хотя и с существенными ограничениями. Эти акты положили начало демонополизации государственной собственности на землю.
    • Земельный кодекс РСФСР 1991 года закрепил реформенные положения, но сохранял многие ограничения на оборот земель.
  2. Формирование основ земельного рынка (1992-2000 гг.):
    • В 1992 году был отменен мораторий на куплю-продажу земельных участков для определенных целевых использований (например, для личного подсобного хозяйства). Это стало поворотным моментом, открывшим путь для формирования земельного рынка.
    • Издание Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» фактически разрешило оборот земель сельскохозяйственного назначения, хотя правовая база еще не была полностью сформирована.
    • Отсутствие Земельного кодекса РФ на протяжении 1990-х годов создавало правовой вакуум, что приводило к многочисленным спорам и тормозило развитие земельного рынка. Гражданский кодекс РФ (принят в 1994-1996 гг.) регулировал общие положения о недвижимости, но не мог в полной мере охватить специфику земельных отношений.
  3. Современный этап: систематизация и развитие (с 2001 г. по настоящее время):
    • Принятие Земельного кодекса РФ в 2001 году стало ключевым событием, систематизировавшим земельное законодательство и определившим основные направления развития земельных отношений. Этот кодекс закрепил принцип многообразия форм собственности и платности землепользования.
    • Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» стал важным актом, регулирующим сделки с одним из наиболее значимых категорий земель. Он установил правила формирования земельных участков из земельных долей, порядок их купли-продажи, аренды и другие аспекты оборота.
    • В последующие годы принимались и вносились изменения в другие профильные законы: «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (впоследствии заменен Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), «О государственном кадастре недвижимости» (положения которого также вошли в 218-ФЗ), «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Эти акты способствовали формированию единой системы учета и регистрации прав на недвижимость, включая земельные участки, что является фундаментом для цивилизованного земельного рынка.

Таким образом, развитие земельного законодательства в России прошло путь от практически полной государственной монополии на землю до формирования полноценного института частной собственности и гражданского оборота, что ��отребовало преодоления значительных правовых и политических препятствий. Каждая реформа, каждый принятый закон были направлены на адаптацию земельных отношений к новым экономическим реалиям и защиту прав собственников и землепользователей.

Ограничения оборотоспособности земельных участков: виды и правовое значение

Несмотря на провозглашенное многообразие форм собственности на землю и развитие гражданского оборота, земельные участки не являются абсолютно свободными объектами сделок. Оборотоспособность некоторых категорий земель существенно ограничена или даже исключена в целях обеспечения публичных интересов, безопасности, сохранения природных ресурсов или выполнения иных государственных задач. Понимание этих ограничений критически важно для любого участника земельных правоотношений, поскольку их игнорирование может привести к недействительности сделок и другим негативным правовым последствиям.

Земельный кодекс РФ (статья 27) и другие федеральные законы устанавливают четкую классификацию земель по их оборотоспособности:

  1. Земельные участки, изъятые из оборота:

    Это земли, которые вообще не могут находиться в частной собственности, а также быть предметом сделок, направленных на отчуждение или передачу иных прав (например, аренды, залога) частным лицам. Такие участки находятся исключительно в государственной или муниципальной собственности.

    • Конкретные примеры:
      • Государственные природные заповедники и национальные парки (за исключением отдельных случаев, предусмотренных законом).
      • Здания, строения и сооружения воинских частей, организаций Вооруженных Сил РФ, других войск и воинских формирований.
      • Объекты Федеральной службы безопасности (ФСБ).
      • Объекты атомной энергетики.
      • Некоторые объекты транспорта, космической инфраструктуры, электроэнергетики.
      • Кладбища.
      • Земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности водными объектами, расположенными на территориях двух и более субъектов Российской Федерации (например, крупные реки, озера).
    • Правовое значение: Любые сделки, совершённые с такими участками, являются ничтожными с момента их заключения, что влечет за собой реституцию (возврат сторон в первоначальное положение).
  2. Земельные участки, ограниченные в обороте:

    Эти земли могут находиться в частной собственности, но в отношении них действуют определенные ограничения при совершении сделок. Например, для их оборота может требоваться соблюдение специальных условий, получение разрешений или преимущественное право покупки у государства.

    • Конкретные примеры:
      • Земли в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков). На таких территориях могут действовать ограничения на строительство, изменение ландшафта, вырубку лесов и т.д.
      • Земли лесного фонда. Приобретение таких земель в частную собственность возможно только в исключительных случаях, предусмотренных Лесным кодексом РФ.
      • Земли, занятые объектами культурного наследия. На них могут устанавливаться особые режимы использования, исключающие определенные виды деятельности.
      • Земли водоохранных зон и прибрежных защитных полос. На этих участках действуют строгие ограничения по использованию водных объектов и ведению хозяйственной деятельности.
      • Земли санитарно-защитных зон. В этих зонах запрещено строительство жилых домов и размещение объектов, несовместимых с санитарными нормами.
      • Земли, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, если они не изъяты из оборота.
      • Земли, под которыми расположены участки недр, предоставленные в пользование в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах.
    • Правовое значение: Сделки с ограниченными в обороте участками возможны, но должны строго соответствовать установленным законом условиям. Нарушение этих условий может повлечь оспаривание сделки и признание ее недействительной (ничтожной или оспоримой), а также административную ответственность. Например, ипотека таких участков возможна, если это прямо не запрещено законом.

Таблица 1. Категории оборотоспособности земельных участков

Категория оборотоспособности Возможность нахождения в частной собственности Возможность совершения сделок Примеры Правовые последствия нарушения
Изъятые из оборота Нет Запрещено Государственные заповедники, объекты ФСБ, воинские части, атомные станции, кладбища, крупные водные объекты в федеральной собственности. Ничтожность сделки, реституция.
Ограниченные в обороте Да С соблюдением ограничений Земли в пределах ООПТ (кроме заповедников), лесной фонд, водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны, земли под объектами культурного наследия. Недействительность сделки (ничтожность/оспоримость), административная ответственность.
Свободные в обороте Да Разрешено Большинство земель населенных пунктов (ИЖС, ЛПХ), земли сельскохозяйственного назначения (с учетом ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Сделки совершаются свободно, с соблюдением требований гражданского и земельного законодательства.

Помимо прямого законодательного регулирования, судебная практика постоянно уточняет и развивает подходы к вопросам оборотоспособности. Например, часто возникают споры о правомерности предоставления в частную собственность земельных участков, на которых расположены объекты, имеющие публичное значение (дороги, инженерные сети). В таких случаях суды исходят из приоритета публичных интересов и могут признавать сделки недействительными.

Таким образом, прежде чем совершать какие-либо сделки с земельным участком, необходимо тщательно проверить его правовой режим, категорию земель, вид разрешенного использования и наличие обременений или ограничений оборотоспособности, информация о которых должна содержаться в ЕГРН. Разве не очевидно, что отсутствие такой проверки может обернуться серьезными финансовыми и юридическими проблемами?

Глава 2. Правовое регулирование отдельных видов сделок с земельными участками

Гражданский оборот земли представляет собой сложную систему, в которой каждый вид сделки обладает своими уникальными особенностями и требованиями. В этой главе мы исследуем наиболее распространённые и значимые сделки с земельными участками, акцентируя внимание на их существенных условиях, форме, порядке заключения, а также на актуальной судебной практике и новейших законодательных изменениях.

Договор купли-продажи земельных участков

Договор купли-продажи является краеугольным камнем в механизме передачи права собственности на землю. Его заключение – это не просто формальность, а сложная юридическая процедура, требующая максимальной внимательности к деталям и глубокого понимания законодательства, особенно в свете последних изменений.

Предмет и существенные условия договора, требования к кадастровому учету и межеванию участка (с учетом изменений с 1 марта 2025 года):

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка, без которых он считается незаключенным, являются:

  • Предмет договора: Это, безусловно, сам земельный участок. Его описание должно быть максимально полным и точным, позволяющим однозначно идентифицировать объект. Обязательно указывается:
    • Кадастровый номер: Уникальный идентификатор участка в ЕГРН.
    • Площадь: Точные размеры участка.
    • Местоположение (адрес): Позволяет определить участок на местности.
    • Категория земель: Например, земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения.
    • Вид разрешенного использования: Например, для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для садоводства. Эти данные напрямую влияют на возможности использования участка и его стоимость.
  • Цена договора: Сумма, за которую продавец передает право собственности покупателю. Цена может быть указана за весь участок или за единицу площади.

Ключевое требование: Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Это означает, что сведения о таком участке должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Изменения с 1 марта 2025 года, касающиеся межевания:
С 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон № 487-ФЗ от 26.12.2024, который устанавливает новое, критически важное требование: для сделок с землей обязательны координаты границ участка, подтвержденные межеванием, внесенные в ЕГРН. В противном случае регистрация прав будет приостановлена. Это означает, что участки без точно установленных и зафиксированных границ фактически выходят из гражданского оборота до тех пор, пока межевание не будет проведено. Данная мера направлена на:

  • Защиту имущественных прав: Устранение неопределенности в границах участков минимизирует риски возникновения споров между соседями.
  • Повышение прозрачности рынка: Четкие границы делают объект недвижимости более понятным и ликвидным.
  • Снижение количества судебных споров: Большинство земельных тяжб связаны именно с пересечением границ.

Порядок заключения договора, необходимость нотариального удостоверения, последствия предоставления недостоверной информации:

  1. Форма договора: Договор купли-продажи должен быть заключен в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение, как правило, не является обязательным. Однако есть ряд исключений, когда оно становится обязательным:
    • Сделки, сторонами которых являются несовершеннолетние граждане или граждане, признанные ограниченно дееспособными.
    • Сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (за исключением случаев, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке).
    • Сделки, совершаемые путем отправки документов по почте.
    • Договоры ренты.

    В таких случаях нотариус не только удостоверяет сделку, но и сам направляет документы в Росреестр для государственной регистрации, что ускоряет процесс (срок регистрации для нотариальных сделок составляет 24 часа).

  2. Обязанность продавца предоставить информацию: Продавец обязан довести до покупателя полную и достоверную информацию об объекте, включая:
    • Обременения земельного участка (ипотека, аренда, сервитуты).
    • Ограничения его использования (например, нахождение в водоохранной зоне, санитарно-защитной зоне, зоне с особыми условиями использования территории).
    • Разрешение на застройку (если актуально).
    • Использование соседних участков, которое может повлиять на приобретаемый участок.
    • Качественные свойства земли (например, наличие плодородного слоя, заболоченность).
  3. Последствия предоставления недостоверной информации: Если продавец предоставил заведомо ложную информацию, покупатель вправе:
    • Требовать уменьшения покупной цены.
    • Расторгнуть договор купли-продажи.
    • Требовать возмещения убытков, причиненных в результате недобросовестности продавца.

Недействительные условия договора купли-продажи: Законодательство прямо запрещает включать в договор условия, которые:

  • Устанавливают право продавца выкупить участок обратно.
  • Ограничивают дальнейшее распоряжение участком (например, запрет на ипотеку или аренду).
  • Ограничивают ответственность продавца при предъявлении прав третьими лицами на участок.

Такие условия будут считаться ничтожными, т.е. не имеющими юридической силы с момента их включения в договор.

Актуальная судебная практика 2024-2025 годов по расторжению договоров купли-продажи и защите прав добросовестных приобретателей:

Суды подходят к расторжению договоров купли-продажи земельных участков с особой осторожностью, поскольку это затрагивает право собственности и может дестабилизировать гражданский оборот. Основной принцип – поиск баланса интересов сторон и оценка последствий нарушения условий.

  • Расторжение договора: Суды, как правило, расторгают договор при наличии существенного нарушения условий одной из сторон. Примерами могут быть:
    • Неуплата покупной цены в установленные сроки.
    • Предоставление продавцом заведомо ложной информации, которая существенно повлияла на решение покупателя о приобретении участка (например, скрытые обременения, полное несоответствие целевого назначения).
    • Невозможность использования участка по целевому назначению из-за скрытых дефектов или ограничений, о которых продавец не сообщил.

    Судебная практика 2024-2025 годов показывает, что суды тщательно исследуют степень нарушения и его влияние на интересы сторон. Например, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2025), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 8 октября 2025 г., указывает на недопустимость формального подхода при разрешении споров о расторжении договоров.

  • Защита прав добросовестных приобретателей: Верховный Суд РФ последовательно защищает права добросовестных приобретателей земельных участков. Разъяснения ВС РФ подтверждают, что при последующих сделках с земельным участком, предоставленным гражданину, требования публично-правового образования о его возврате разрешаются с соблюдением положений о защите прав добросовестного приобретателя. Это означает, что даже если первоначальное предоставление участка было неправомерным, последующий покупатель, который не знал и не должен был знать о пороках предыдущих сделок, может быть защищен от истребования земли государством или муниципалитетом. Требования о возврате не могут быть удовлетворены путем признания права отсутствующим или аннулирования записей в ЕГРН в отношении добросовестного приобретателя.

Таким образом, заключение договора купли-продажи земельного участка требует глубокой юридической проработки и внимательности, особенно в условиях динамично меняющегося законодательства и формирующейся судебной практики.

Договор аренды земельных участков

Договор аренды земельного участка является одним из наиболее распространенных способов использования земли без перехода права собственности. Он позволяет арендатору пользоваться участком для определенных целей в течение установленного срока, выплачивая при этом арендную плату арендодателю. Особенности этого вида сделок, особенно в отношении государственных и муниципальных земель, а также вопросы субаренды и расторжения, требуют особого внимания.

Существенные условия договора аренды, особенности определения арендной платы для государственных и муниципальных земель:

Как и для договора купли-продажи, для договора аренды земельного участка законодательство устанавливает существенные условия:

  • Предмет договора: Земельный участок должен быть четко идентифицирован. В договоре обязательно указываются его:
    • Кадастровый номер.
    • Площадь.
    • Местоположение (адрес).
    • Категория земель.
    • Вид разрешенного использования.

    Эти данные позволяют определенно установить передаваемый участок, без чего договор считается незаключенным.

  • Размер арендной платы: Это одно из ключевых условий, поскольку аренда является возмездной сделкой. Порядок и сроки внесения арендной платы также должны быть прописаны в договоре.

Особенности определения арендной платы для государственных и муниципальных земель:
Для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер арендной платы определяется не по свободному соглашению сторон, а в соответствии с основными принципами, установленными Правительством РФ.

  • Регулируемая арендная плата: В большинстве случаев размер арендной платы за такие земли устанавливается уполномоченными органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления. Для этого разрабатываются специальные методики, учитывающие категорию земли, вид разрешенного использования, местоположение и другие факторы.
  • Определение по результатам торгов: Если земельный участок предоставляется в аренду через торги (конкурсы или аукционы), размер арендной платы определяется по их результатам. Это обеспечивает прозрачность и конкурентность при распределении публичных земель.
  • Ограничения на продление: Для публичных земель существуют ограничения на автоматическое продление договора аренды на неопределенный срок. Так, статья 39.8 ЗК РФ прямо устанавливает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не может быть продлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Это означает, что по истечении срока такого договора арендатор не вправе просто продолжать пользоваться участком, а должен либо заключать новый договор на общих основаниях, либо участвовать в новых торгах.

Форма договора: Договор аренды земельного участка должен быть заключен в письменной форме. Если срок договора составляет более одного года, он подлежит государственной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента такой регистрации.

Правовой режим субаренды земельных участков, включая изменения с 1 января 2023 года в отношении земель сельскохозяйственного назначения:

Субаренда земельного участка — это передача арендатором уже арендованной земли в пользование третьему лицу (субарендатору) за плату.

  • Общие правила: Срок субаренды не может превышать срок основного договора аренды. Субаренда, как правило, требует согласия собственника земельного участка, если иное не предусмотрено основным договором аренды. Однако для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных в аренду на срок более пяти лет, согласие собственника на субаренду не требуется, достаточно лишь его уведомления (статья 22 ЗК РФ).
  • Изменения с 1 января 2023 года для земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 14.07.2022 № 307-ФЗ, вступивший в силу с 1 января 2023 года, ввел запрет на субаренду государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для крестьянских (фермерских) хозяйств (КФХ). Также запрещена переуступка прав аренды или внесение их в залог/уставный капитал. Это ограничение направлено на предотвращение спекуляций с сельскохозяйственными землями и стимулирование их использования по целевому назначению непосредственно сельхозпроизводителями, а не посредниками.

Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды и условия продления:

Досрочное расторжение договора аренды:

  • По соглашению сторон: Наиболее простой способ расторжения.
  • По решению суда:
    • Для договоров на срок более пяти лет: Досрочное расторжение по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором. Это правило призвано защитить долгосрочные инвестиции арендаторов.
    • Основания для расторжения:
      • Неиспользование земельного участка по целевому назначению или использование способами, приводящими к его порче (например, истощение почв, загрязнение). Судебная практика 2024-2025 годов подтверждает, что неиспользование участка в целях, указанных в договоре, и непринятие мер по его охране являются существенными нарушениями. Так, в деле № А41-65181/2023 от 04.02.2025 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ признала неиспользование земельного участка в целях, указанных в договоре, существенным нарушением.
      • Невыполнение обязанностей по приведению земель в пригодное состояние после завершения работ, которые повлекли нарушение почвенного покрова.
      • Неуплата арендной платы более двух раз подряд (статья 619 ГК РФ).

Продление договора аренды:

  • Автоматическое возобновление: Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ). Однако, как было отмечено выше, для государственных и муниципальных земель это правило не применяется.
  • Преимущественное право на заключение нового договора: Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на новый срок, за исключением случаев, предусмотренных законом (например, если участок нужен для государственных или муниципальных нужд). Для реализации этого права арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем намерении заключить новый договор.

Ипотека земельных участков: правовой режим и реализация залоговых прав

Ипотека земельных участков – это мощный финансовый инструмент, позволяющий собственникам земли привлекать заемные средства, а кредиторам – обеспечивать возврат долгов. Однако, как и любой механизм, связанный с недвижимостью, ипотека земли имеет свои строгие правовые рамки и особенности, которые постоянно уточняются законодателем и судебной практикой.

Ипотека как вид залога недвижимости, правовой режим предмета ипотеки (включая ограничения оборотоспособности):

Ипотека (или залог недвижимости) — это особый вид обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (кредитор) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами в случае неисполнения основного обязательства. Ключевое отличие ипотеки от других видов залога – сохранение заложенного имущества во владении и пользовании залогодателя (собственника).

Правовой режим ипотеки регулируется двумя основными актами:

  • Гражданский кодекс РФ (ГК РФ): Устанавливает общие положения о залоге.
  • Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Содержит специальные нормы, регулирующие именно ипотеку.

Предметом ипотеки могут быть только земельные участки, которые:

  1. Не изъяты из оборота: Это означает, что участок может находиться в частной собственности. Как мы рассматривали ранее, земли, изъятые из оборота (например, государственные заповедники, объекты ФСБ, воинские части, атомной энергетики), не могут быть предметом ипотеки, поскольку их нельзя передать в частную собственность.
  2. Не ограничены в обороте федеральным законом, если ипотека прямо не допускается: К землям, ограниченным в обороте, относятся, например, земли лесного фонда, особо охраняемых природных территорий (за исключением заповедников), водоохранных зон, санитарно-защитных зон, земли под гидротехническими сооружениями, а также предоставленные для обеспечения обороны и безопасности. Ипотека таких участков возможна, только если федеральным законом прямо не установлен запрет или особые условия.
    • Детализация: Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предметом ипотеки только в случаях, прямо предусмотренных законом (например, при приобретении их гражданами или юридическими лицами в собственность с использованием ипотечного кредита).

Особенности ипотеки части земельного участка и залога прав аренды:

  • Ипотека части земельного участка: В общем случае ипотека части земельного участка не допускается, если эта часть не выделена в самостоятельный объект недвижимости с присвоением отдельного кадастрового номера и ее площадь меньше минимального размера, установленного нормативными актами для соответствующей категории земель и вида разрешенного использования. Этот принцип продиктован необходимостью четкой идентификации предмета залога и исключения неопределенности. Минимальные размеры земельных участков устанавливаются федеральными законами, законами субъектов РФ и муниципальными правовыми актами (например, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
  • Залог прав аренды: Залог прав аренды на государственный или муниципальный земельный участок допускается. Однако существуют важные условия:
    • Залог возможен только в пределах срока действия договора аренды.
    • При сроке аренды до пяти лет требуется согласие собственника (государственного или муниципального органа).
    • При сроке аренды более пяти лет согласие собственника не требуется, достаточно его уведомления. Это положение направлено на стимулирование долгосрочных инвестиций в освоение публичных земель.

Актуальные программы («Семейная ипотека», «Сельская ипотека») с учетом изменений 2025 года и установления макропруденциальных лимитов ЦБ РФ:

Государство активно использует ипотечные программы как инструмент поддержки различных слоев населения и стимулирования развития определенных территорий. В 2025 году эти программы претерпели ряд важных изменений:

  • «Семейная ипотека» (с 1 апреля 2025 года): Программа расширена на вторичный рынок жилья, но с определенными ограничениями. Это расширение касается отдельных городов и населенных пунктов с низким уровнем многоквартирного строительства или недостаточным объемом такого строительства. Цель — поддержать семьи с детьми, рожденными с 2018 по 2024 год, до 1 июля 2025 года. Конкретный перечень таких населенных пунктов будет утверждаться региональными властями или Правительством РФ.
  • «Сельская ипотека»: Эта программа ориентирована на поддержку сельского хозяйства и развитие сельских территорий.
    • Специфические условия: Процентная ставка до 3% годовых, максимальная сумма кредита до 6 млн рублей (для приобретения земельного участка и строительства на нем жилья по договору подряда), первоначальный взнос от 10% и срок кредита до 25 лет.
    • Фокус: На земельные участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ) с определенными границами и без ограничений оборота.
  • Макропруденциальные лимиты ЦБ РФ (с 1 апреля 2025 года): Центральный банк РФ получил право устанавливать макропруденциальные лимиты по ипотеке. Это означает возможность введения ограничений на выдачу кредитов с высокой долговой нагрузкой (отношение ежемесячных платежей к доходу заемщика) и низким первоначальным взносом. Цель — предотвращение перегрева ипотечного рынка и снижение системных рисков для финансовой стабильности.

Детальное изучение процесса реализации залоговых прав и судебной практики по распространению залога на возведенные постройки:

Реализация залоговых прав на земельный участок осуществляется, как правило, путем продажи заложенного имущества на публичных торгах (аукционах), проводимых в рамках исполнительного производства или судебного принуждения. Вырученные от продажи средства направляются на погашение долга залогодержателю.

Судебная практика по распространению залога на возведенные постройки: Этот вопрос имеет принципиальное значение, так как земельный участок часто приобретается под застройку.

  • Верховный Суд РФ разъяснил, что залог земельного участка (или права его аренды) распространяется на все постройки, которые залогодатель возведет на нем, даже если эти постройки еще не зарегистрированы. Это разъяснение, содержащееся, например, в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 декабря 2024 года № 44, имеет огромное практическое значение. Оно обеспечивает кредитору дополнительную гарантию возврата средств, поскольку стоимость участка под застройкой значительно увеличивается после возведения на нем объектов недвижимости. Кредитор, таким образом, может рассчитывать на более полную компенсацию в случае обращения взыскания.
  • Однако важно помнить: при обращении взыскания на заложенное здание или сооружение, расположенное на земельном участке, залог распространяется и на этот земельный участок (или право его аренды), даже если он не был явно заложен. Но при этом кредитор не имеет преимущественного права на выручку от продажи земли, если она не была самостоятельным предметом ипотеки. Это означает, что если в залог была передана только постройка, то при ее продаже земля под ней тоже переходит, но преимущественное право кредитора распространяется только на стоимость самой постройки, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, ипотека земельных участков – это многогранный институт, который требует глубокого понимания как общих норм гражданского права, так и специфических положений земельного и ипотечного законодательства, а также постоянного отслеживания актуальных разъяснений высших судов и изменений в государственных программах.

Договор аренды земельных участков: условия, субаренда, продление и расторжение

Договор аренды земельного участка — один из наиболее часто встречающихся видов сделок с землей, позволяющий использовать ресурс без перехода права собственности. Его регулирование, особенно в части публичных земель, субаренды и условий расторжения, имеет множество нюансов, которые постоянно уточняются законодательством и судебной практитой.

Существенные условия договора аренды, особенности определения арендной платы для государственных и муниципальных земель:

Фундаментом любого договора аренды земельного участка являются его существенные условия, без которых он считается незаключенным:

  • Предмет договора: Как и в случае с куплей-продажей, земельный участок должен быть четко и однозначно идентифицирован. В договоре указываются:
    • Кадастровый номер, площадь, местоположение: Эти данные позволяют точно установить объект аренды.
    • Категория земель и вид разрешенного использования: Определяют правовой режим участка и возможные способы его эксплуатации.
  • Размер арендной платы: Поскольку аренда — это возмездная сделка, условие о плате является ключевым. Важно отметить, что для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер арендной платы не является предметом свободного торга. Он определяется в соответствии с основными принципами, установленными Правительством РФ. Субъекты РФ и органы местного самоуправления, в свою очередь, устанавливают порядок определения размера такой арендной платы для земель, находящихся в их собственности, или для земель, государственная собственность на которые не разграничена, если они предоставлены в аренду без торгов. Часто арендная плата определяется по результатам торгов (конкурсов или аукционов).

Форма и регистрация: Договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Если срок аренды составляет более одного года, договор подлежит государственной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента такой регистрации.

Правовой режим субаренды земельных участков, включая изменения с 1 января 2023 года в отношении земель сельскохозяйственного назначения:

Субаренда — это механизм, при котором арендатор передает арендованный участок третьему лицу (субарендатору) для временного пользования.

  • Основные правила:
    • Срок субаренды: Не может превышать срок основного договора аренды.
    • Согласие собственника: Субаренда, как правило, требует согласия собственника земельного участка. Однако, если основной договор аренды государственного или муниципального участка заключен на срок более пяти лет, для субаренды достаточно уведомления собственника, его согласие не требуется (ст. 22 ЗК РФ).
  • Изменения с 1 января 2023 года: С этой даты вступил в силу Федеральный закон от 14.07.2022 № 307-ФЗ, который ввел строгий запрет на субаренду государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для крестьянских (фермерских) хозяйств (КФХ). Аналогичные ограничения касаются переуступки прав аренды и внесения их в залог или уставный капитал. Эта мера направлена на борьбу со спекуляциями и стимулирование непосредственного использования сельхозземель по их целевому назначению фермерами.

Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды и условия продления:

Досрочное расторжение договора аренды:

  • По соглашению сторон: Всегда возможно при взаимном согласии.
  • По решению суда: Арендодатель может требовать досрочного расторжения в судебном порядке при наличии существенных нарушений условий договора арендатором. Для договоров, заключенных на срок более пяти лет, это является единственным способом досрочного расторжения по инициативе арендодателя (ст. 22 ЗК РФ).
    • Ключевые основания для расторжения (ст. 619 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ):
      • Неиспользование земельного участка по целевому назначению: Например, если участок предоставлен под строительство, но работы не начинаются в установленный срок.
      • Использование способами, приводящими к порче земли: Истощение почв, загрязнение, уничтожение плодородного слоя.
      • Невыполнение обязанностей по приведению земель в пригодное состояние: После работ, нарушивших почвенный покров.
      • Неуплата арендной платы более двух раз подряд.
    • Судебная практика 2024-2025 годов: Подтверждает жесткий подход к нецелевому использованию. Например, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в Определении от 04.02.2025 № 305-ЭС24-21425 по делу № А41-65181/2023 признала неиспользование земельного участка в целях, указанных в договоре, существенным нарушением, достаточным для расторжения договора аренды. Это подчеркивает, что государственные и муниципальные органы активно защищают публичные интересы в сфере землепользования.

Продление договора аренды:

  • Возобновление на неопределенный срок: Если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться участком, а арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ). Однако, как уже отмечалось, это правило не применяется к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.8 ЗК РФ).
  • Преимущественное право: Добросовестный арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, если он письменно уведомил арендодателя о своем желании и надлежащим образом исполнял свои обязанности. Для публичных земель этот вопрос также регулируется специальными нормами ЗК РФ.

Наследование земельных участков: регулирование и практические проблемы

Вопрос наследования земельных участков всегда был актуален, поскольку земля часто является одним из самых ценных активов, передаваемых из поколения в поколение. Однако этот процесс сопряжен с рядом специфических юридических нюансов и практических проблем, которые требуют глубокого понимания законодательства.

Порядок наследования земельных участков по закону и по завещанию, особенности перехода прав и обязанностей:

  1. Земельный участок как часть наследства:
    Согласно статье 1181 Гражданского кодекса РФ, принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях. Это означает, что для принятия наследства, в состав которого входит земельный участок, специальное разрешение не требуется.

    • Принцип «единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов»: При наследовании земельного участка по наследству переходят также находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и растения, если иное не установлено законом. Это подчеркивает комплексный подход к земельному участку как к единому природно-имущественному комплексу.
  2. Наследование по завещанию:
    Наследодатель вправе распорядиться своим земельным участком (или его долей) по завещанию. Однако есть важные ограничения:

    • Недействительность завещания в части: Часть земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, не может быть завещана отдельно от самого объекта недвижимости. Наличие таких распоряжений в завещании влечет его недействительность именно в этой части, что направлено на предотвращение дробления прав и обеспечение рационального использования земли.
    • Обязательная доля: Несмотря на завещание, часть наследства может перейти к наследникам по закону, имеющим право на обязательную долю (несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, супруг, родители наследодателя).
  3. Наследование по закону:
    При отсутствии завещания или в части, не охваченной завещанием, применяются нормы о наследовании по закону (статьи 1142-1145 ГК РФ), устанавливающие очередность наследования (наследники первой, второй, последующих очередей).
  4. Право постоянного (бессрочного) пользования:
    Если наследодатель имел право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, это право не наследуется. Однако наследники расположенной на нем недвижимости (дома, строения) приобретают право использовать соответствующую часть участка на тех же условиях (как правило, с последующим переоформлением права постоянного бессрочного пользования на право собственности или аренды).
  5. Срок для оформления наследства: Стандартный срок для принятия наследства составляет 6 месяцев со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя).

Практические проблемы, связанные с отсутствием правоустанавливающих документов и спорами между наследниками:

На практике процесс наследования земельных участков часто осложняется рядом проблем:

  • Отсутствие надлежащих правоустанавливающих документов: Многие земельные участки, особенно полученные в ранние периоды (например, в советское время под индивидуальное строительство или дачные кооперативы), не имеют полных или надлежащим образом оформленных правоустанавливающих документов. Это может быть связано с утерей документов, отсутствием их регистрации в ЕГРН или неполным оформлением в свое время. В таких случаях наследникам приходится обращаться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования.
  • Споры между наследниками о разделе земельного участка: Раздел участка, особенно если он не имеет четко установленных границ или на нем расположены объекты недвижимости, может стать причиной серьезных конфликтов. Такие споры могут привести к отказу нотариуса в выдаче свидетельства о наследстве до разрешения разногласий, что требует судебного разбирательства.
  • Неопределенность границ участка: До 1 марта 2025 года многие участки не имели сведений о местоположении границ в ЕГРН. Это создавало неопределенность, которая могла стать источником споров между наследниками или с соседями.

Влияние обязательного межевания с 1 марта 2025 года на оформление наследства:

С 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон № 487-ФЗ от 26.12.2024, который делает обязательным наличие сведений о местоположении границ участка в ЕГРН для осуществления учетно-регистрационных действий. Это нововведение напрямую влияет на оформление наследства:

  • Если наследуемый земельный участок не имеет сведений о границах в ЕГРН (не прошел межевание), нотариус может выдать свидетельство о праве на наследство. Однако зарегистрировать переход права собственности на такой участок в Росреестре будет невозможно до проведения межевания.
  • Это создает дополнительную нагрузку на наследников, которым придется самостоятельно организовывать и оплачивать процедуру межевания.
  • С другой стороны, данная мера в долгосрочной перспективе направлена на устранение неопределенности и снижение количества споров, делая процесс оформления наследства более прозрачным и защищенным.

Изменения в подходе Конституционного Суда РФ к наследованию жилой недвижимости с 27 мая 2024 года:

Конституционный Суд РФ 27 мая 2024 года внес существенные коррективы в подход к наследованию жилой недвижимости, признав регистрацию по месту жительства наследодателя (прописку) весомым аргументом при обращении к наследству.

  • Суть изменения: Ранее факт регистрации по месту жительства не всегда рассматривался судами как достаточное основание для признания фактического принятия наследства, особенно если не было других действий, свидетельствующих об этом (например, оплата коммунальных услуг, содержание имущества).
  • Новый подход: КС РФ подчеркнул, что регистрация по месту жительства наследодателя может служить серьезным доказательством фактического принятия наследства, особенно в случаях, когда наследники проживали совместно с наследодателем. Это решение направлено на защиту прав наследников, которые фактически проживали в наследуемом жилье и осуществляли его содержание, но не успели или не смогли совершить формальные действия по принятию наследства. Хотя это решение напрямую касается жилой недвижимости, оно может иметь опосредованное влияние и на наследование земельных участков, если жилой дом и участок составляют единый объект наследственной массы.

Таким образом, наследование земельных участков остается сложным юридическим процессом, требующим от наследников внимательности к документам, знания актуального законодательства и готовности к возможным судебным разбирательствам.

Иные виды сделок с земельными участками в гражданском обороте

Помимо купли-продажи, аренды, ипотеки и наследования, в гражданском обороте земельных участков существуют и другие, менее распространенные, но не менее значимые виды сделок. Каждая из них имеет свои специфические правовые особенности, условия и процедуры оформления.

Дарение земельных участков

Договор дарения земельного участка — это безвозмездная сделка, по которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому земельный участок в собственность.

  • Безвозмездность: Ключевая характеристика дарения — отсутствие встречного предоставления от одаряемого.
  • Форма договора: Ранее договор дарения мог быть заключен в простой письменной форме. Однако, с 13 января 2025 года, договоры дарения недвижимого имущества, заключенные между гражданами, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это изменение, введенное с целью минимизации рисков мошенничества и злоупотреблений, значительно повышает уровень правовой защищенности сторон.
  • Процедура регистрации: После нотариального удостоверения, нотариус самостоятельно направляет документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности. Срок регистрации для нотариально удостоверенных сделок составляет 24 часа, что значительно ускоряет процесс.

Мена земельных участков

Договор мены земельных участков — это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один земельный участок в обмен на другой.

  • Применение правил купли-продажи: К договорам мены применяются общие правила о купле-продаже, если это не противоречит положениям о мене (статья 567 ГК РФ). Это означает, что стороны договора мены признаются одновременно продавцами и покупателями.
  • Особенности для государственных/муниципальных земель: Обмен земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на частные участки допускается только в строго определенных случаях, установленных статьей 39.21 ЗК РФ. К таким случаям относятся:
    • Изъятие частного участка для государственных или муниципальных нужд.
    • Размещение на частном участке объектов инфраструктуры федерального, регионального или местного значения.
  • Требование оценки: Цена обмениваемых участков должна быть равнозначной по рыночной стоимости. Это требование означает, что для договора мены необходима обязательная оценка рыночной стоимости каждого из обмениваемых участков независимым оценщиком.

Внесение земельного участка в уставный капитал

Земельный участок, как и другие объекты недвижимости, может быть внесен в качестве вклада в уставный капитал коммерческой организации (ООО, АО).

  • Переход права собственности: При внесении в уставный капитал земельный участок переходит в собственность этой организации.
  • Оценка вклада: Стоимость такого неденежного вклада, как земельный участок, должна быть определена независимым оценщиком. Эта оценка является обязательной для всех ООО и АО при внесении неденежных вкладов.
  • Процедура: Внесение земельного участка в уставный капитал включает следующие этапы:
    • Принятие решения общим собранием участников (акционеров) о внесении неденежного вклада и увеличении уставного капитала.
    • Внесение соответствующих изменений в устав организации.
    • Подписание акта приема-передачи земельного участка.
    • Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок в Росреестре.

Доверительное управление земельными участками

Договор доверительного управления имуществом (в данном случае земельным участком) — это сделка, по которой собственник (учредитель управления) передает доверительному управляющему на определенный срок имущество в доверительное управление. Цель — наиболее эффективное управление имуществом в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя), без перехода права собственности к доверительному управляющему.

  • Форма и срок: Договор доверительного управления заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Максимальный срок действия договора — 5 лет.
  • Объект управления: Объектом доверительного управления может быть только кадастрово-учтенный земельный участок, который не изъят из оборота и не находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Договор ренты земельного участка

Договор ренты — это соглашение, по которому собственник (получатель ренты) передает земельный участок в собственность плательщика ренты, который взамен обязуется регулярно выплачивать получателю ренты определенную сумму или предоставлять содержание в иной форме.

  • Обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация: Договор ренты является одним из видов сделок, для которых нотариальное удостоверение обязательно (статья 584 ГК РФ). Кроме того, он подлежит государственной регистрации.
  • Обеспечение интересов получателя ренты: На земельный участок, переданный под выплату ренты, устанавливается залог в пользу получателя ренты. Это обеспечивает его интересы в случае неисполнения плательщиком ренты своих обязательств.
  • Предмет договора: Предметом договора ренты не могут быть земельные участки, находящиеся под арестом, ограниченные или изъятые из оборота.

Безвозмездное пользование земельными участками

Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) — это соглашение, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь (земельный участок) в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа.

  • Безвозмездность: Главная особенность — отсутствие платы за пользование.
  • Государственные и муниципальные земли: Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться в безвозмездное пользование в определенных случаях:
    • Служебные наделы: Предоставляются работникам отдельных отраслей (например, лесного хозяйства, транспорта) на срок трудового договора.
    • Религиозным организациям: Для размещения зданий и сооружений религиозного и благотворительного назначения на срок до 10 лет.
    • Для индивидуального жилищного строительства или ведения ЛПХ: В некоторых регионах предусмотрены программы предоставления участков для граждан.
  • Срок: Срок безвозмездного пользования определяется договором или законом.

Каждый из этих видов сделок играет свою роль в регулировании земельных отношений, позволяя гибко подходить к вопросам использования и распоряжения земельными ресурсами, но при этом требует строгого соблюдения установленных законом правил и процедур.

Глава 3. Актуальные проблемы правоприменения и перспективы совершенствования законодательства о сделках с земельными участками

Несмотря на активное развитие земельного законодательства в России, практика его применения постоянно сталкивается с вызовами и проблемами. Эти трудности обусловлены как историческими особенностями формирования земельного оборота, так и динамикой современных экономических и социальных процессов. Выявление и систематизация таких проблем, а также разработка предложений по их решению, является ключевым аспектом повышения эффективности правового регулирования сделок с землей.

Проблемы государственной регистрации прав и оборота земельных участков

Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество является фундаментом для стабильного и прозрачного гражданского оборота, однако в сфере земельных участков она по-прежнему сталкивается с рядом серьезных проблем.

1. Анализ сложностей, связанных с отсутствием точных границ в ЕГРН (включая обязательное межевание с 1 марта 2025 года):

  • Исторический контекст: Значительная часть земельных участков, особенно переданных в собственность граждан в 1990-е годы (дачные участки, земли под ИЖС, ЛПХ), были учтены без проведения полного межевания. Это привело к тому, что в ЕГРН отсутствуют точные сведения о местоположении их границ.
  • Последствия:
    • Земельные споры: Отсутствие четких границ является основной причиной территориальных споров между соседями, а также между собственниками и публичными образованиями (муниципалитетами). Эти споры часто приводят к длительным и дорогостоящим судебным процессам.
    • Проблемы при совершении сделок: Продажа, дарение, ипотека и другие сделки с участками, границы которых не определены, затруднены. Покупатели или кредиторы несут повышенные риски, а регистрационные органы могут отказывать или приостанавливать регистрацию.
  • Обязательное межевание с 1 марта 2025 года: Введение Федеральным законом № 487-ФЗ от 26.12.2024 требования об обязательном наличии сведений о местоположении границ участка в ЕГРН для осуществления учетно-регистрационных действий является радикальной, но необходимой мерой.
    • Цель: Защита имущественных прав граждан, снижение количества земельных споров и создание более прозрачного рынка недвижимости.
    • Вызовы: Предстоит огромная работа по массовому межеванию, что потребует значительных временных и финансовых затрат от собственников. Важно обеспечить доступность и скорость проведения кадастровых работ, а также информирование населения.

2. Дискуссионные вопросы подведомственности споров и исправления ошибок в кадастровом учете:

  • Подведомственность споров: Разграничение компетенции судов (суды общей юрисдикции, арбитражные суды) при рассмотрении земельных споров не всегда очевидно, что приводит к затягиванию процессов и неопределенности для сторон.
  • Исправление ошибок в кадастровом учете:
    • Технические ошибки: Проблемы с исправлением технических ошибок в электронных базах данных ЕГРН часто возникают из-за человеческого фактора, сбоев программного обеспечения, а также из-за недостаточной ясности процедур.
    • Кадастровые ошибки: Ошибки, допущенные кадастровыми инженерами при проведении межевания, могут быть обнаружены спустя годы и требуют сложных процедур исправления, часто через суд. Отсутствие единого подхода и четких алгоритмов создает бюрократические барьеры.
  • Правовая неграмотность заявителей и некомпетентность регистраторов: Эти факторы также способствуют возникновению ошибок и споров. Недостаточный уровень правовой культуры собственников, а также иногда нехватка квалификации у сотрудников регистрирующих органов, усугубляют ситуацию.

Проблемы неэффективного использования и освоения земельных участков

Эффективное использование земельных ресурсов является залогом продовольственной безопасности, экономического роста и сохранения окружающей среды. Однако в России эта сфера сталкивается с рядом системных проблем.

1. Исследование причин и последствий неиспользования земель по целевому назначению (включая новые правила освоения и критерии неиспользуемых земель с 1 марта/1 сентября 2025 года):

  • Причины неиспользования:
    • Устаревшая система земельных долей: Особенно характерна для сельскохозяйственных земель, где множество мелких долей, возникших после приватизации колхозов и совхозов, затрудняют формирование крупных эффективных хозяйств.
    • Недостаток инструментов землеустройства: Отсутствие современных, гибких механизмов перераспределения и консолидации земель.
    • Экономические факторы: Нерентабельность производства в некоторых регионах, отсутствие инвестиций, высокие издержки.
    • Бюрократические барьеры: Сложность процедур получения разрешений, изменения категории земель.
  • Последствия:
    • Запустение территорий: Зарастание сорняками, кустарниками, превращение плодородных земель в непригодные для использования.
    • Экологические угрозы: Деградация почв, снижение биоразнообразия.
    • Потеря инвестиционного потенциала: Неиспользуемые земли не приносят дохода и не привлекают инвесторов.
    • Потенциальное изъятие участков: Законодательство предусматривает возможность принудительного изъятия земель за неиспользование по целевому назначению.
  • Новые правила освоения и критерии неиспользуемых земель (с 1 марта/1 сентября 2025 года):
    • С 1 марта 2025 года вступают в силу новые правила освоения и использования земельных участков, устанавливающие трехлетний срок для их приведения в надлежащее состояние. Это дает собственникам определенный период для начала использования земли.
    • С 1 сентября 2025 года Правительством РФ (Постановление Правительства РФ № 1238 от 27 июля 2024 года) установлены четкие критерии признания земель неиспользуемыми, что значительно упростит процесс государственного земельного надзора и принятия решений об изъятии:
      • Захламление более 50% площади участка мусором, отходами, строительными материалами.
      • Зарастание сорняками или дикорастущей растительностью выше 1 метра.
      • Наличие разрушенных зданий без окон или крыши, что свидетельствует о заброшенности.

      Эти меры направлены на ужесточение контроля за использованием земли и стимулирование собственников к эффективному освоению своих участков.

2. Анализ споров, связанных с реализацией исключительных прав на приобретение участков без торгов:

  • Часто возникают споры, когда собственники зданий и сооружений пытаются реализовать свое исключительное право на приобретение земельных участков под ними без проведения торгов. Проблема усугубляется, если функциональное назначение построек не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.
  • Пример: Собственник гаража, расположенного на участке, предназначенном для многоквартирного строительства, может столкнуться с трудностями при выкупе земли. Суды в таких случаях часто занимают позицию публичных образований, отказывая в приобретении без торгов, если это нарушает градостроительные планы или целевое назначение земли. Это подчеркивает важность соответствия фактического использования земли ее правовому режиму.

Направления совершенствования правового регулирования сделок с земельными участками

Непрерывная адаптация законодательства к изменяющимся реалиям и вызовам правоприменения является залогом эффективного земельного оборота. Российская система регулирования сделок с землей находится в постоянном развитии, и уже сегодня можно выделить ключевые направления для дальнейшего совершенствования.

1. Предложения по оптимизации государственного земельного надзора и механизмов вовлечения земель в оборот:

  • Цифровизация и дистанционный надзор: Оптимизация государственного земельного надзора, предусмотренная изменениями с 1 марта 2025 года, включает возможность выдачи предписаний об устранении нарушений без непосредственного взаимодействия с контролируемым лицом. Это существенный шаг, но его потенциал нужно максимально раскрыть. Необходимо активно внедрять геоинформационные системы (ГИС), данные дистанционного зондирования Земли (спутниковые снимки, аэрофотосъемка) для мониторинга использования земель. Это позволит выявлять нарушения более оперативно и с меньшими затратами, снизит коррупционные риски и повысит объективность контроля.
  • Механизмы стимулирования вовлечения земель в оборот:
    • Консолидация сельскохозяйственных земель: Для решения проблемы «земельных долей» и неэффективного использования сельскохозяйственных угодий необходимо совершенствовать механизмы консолидации. Это может быть поддержка создания сельскохозяйственных кооперативов, упрощение процедур обмена и купли-продажи мелких долей, создание региональных фондов перераспределения земель.
    • Государственная программа эффективного вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения: Эта программа должна стать ключевым инструментом. Необходимо разработать четкие KPI (ключевые показатели эффективности), обеспечить ее финансирование, а также прозрачность и доступность для участников. В рамках программы можно предусмотреть льготные условия для инвесторов, готовых осваивать неиспользуемые земли.
    • Упрощение процедур изменения видов разрешенного использования (ВРИ): В некоторых случаях неиспользование земель связано с устаревшими или неактуальными ВРИ. Упрощение процедур их изменения, особенно для участков, находящихся в черте населенных пунктов, может способствовать более рациональному использованию.

2. Оценка влияния обязательного нотариального удостоверения договоров дарения и других изменений 2025 года на прозрачность и безопасность оборота земель:

  • Обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимости (с 13 января 2025 года): Это изменение, безусловно, повысит прозрачность и безопасность сделок дарения. Нотариус, как независимый квалифицированный юрист, проводит правовую экспертизу документов, проверяет дееспособность сторон, разъясняет правовые последствия сделки и удостоверяется в добровольности волеизъявления. Это минимизирует риски мошенничества, давления и злоупотреблений, что особенно актуально для пожилых или уязвимых граждан. Снижение рисков для сторон должно привести к уменьшению судебных споров по таким сделкам.
  • Обязательное межевание для регистрации сделок (с 1 марта 2025 года): Как уже отмечалось, эта мера направлена на устранение неопределенности границ. В долгосрочной перспективе она значительно повысит безопасность и прозрачность земельного оборота, поскольку каждый участок будет иметь четкие пространственные характеристики. Однако на переходном этапе могут возникнуть сложности с проведением межевания для большого количества участков.
  • Изменения в регулировании ЗОУИТ (с 1 марта 2025 года): Пересмотр перечня зон с особыми условиями использования территории может упростить реализацию некоторых строительных проектов и вовлечь в оборот ранее ограниченные земли, способствуя более эффективному их использованию.

3. Перспективы развития законодательства с учетом программы эффективного вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения:

  • Дальнейшее развитие механизмов государственного и муниципального управления землями: Необходимо совершенствовать процедуры предоставления земель, контроля за их использованием и изъятия в случае недобросовестного отношения.
  • Интеграция земельного и градостроительного законодательства: Дальнейшая гармонизация этих двух отраслей права позволит более эффективно планировать развитие территорий и предотвращать конфликты интересов.
  • Развитие электронных сервисов: Упрощение процедур получения сведений из ЕГРН, подачи заявлений, регистрации прав через электронные платформы.
  • Повышение правовой грамотности населения: Проведение информационных кампаний, разработка понятных разъясняющих материалов для собственников земельных участков о их правах и обязанностях, особенно в связи с новыми правилами и изменениями.

Таким образом, совершенствование законодательства о сделках с земельными участками — это многовекторный процесс, требующий комплексного подхода, направленного на устранение текущих проблем, повышение прозрачности и безопасности оборота, а также стимулирование эффективного использования земельных ресурсов страны.

Заключение

Исследование правового регулирования сделок с земельными участками в Российской Федерации в контексте новейших законодательных изменений и судебной практики 2024-2025 годов позволило достичь поставленной цели и всесторонне раскрыть заявленную тему. В ходе работы были получены следующие основные выводы, подтверждающие достижение поставленных задач:

  1. Теоретико-правовые основы: Было установлено, что земельный участок обладает двойственной природой — как природный объект и объект недвижимости, что определяет специфику его правового регулирования. Проанализированы ключевые принципы земельного права, включая многообразие форм собственности, деление земель по категориям, приоритет охраны и платность использования. Выделены основные источники правового регулирования, а также прослежена эволюция земельного законодательства с 1990-х годов, показавшая переход от государственной монополии к развитому гражданскому обороту. Особое внимание уделено ограничениям оборотоспособности, четко разграничивающим изъятые и ограниченные в обороте земли.
  2. Договор купли-продажи: Определены существенные условия договора (предмет, цена) и подчеркнута возрастающая роль кадастрового учета и обязательного межевания с 1 марта 2025 года. Рассмотрены случаи обязательного нотариального удостоверения и проанализирована актуальная судебная практика по расторжению договоров и защите добросовестных приобретателей, демонстрирующая стремление судов к балансу интересов.
  3. Договор аренды: Выявлены существенные условия договора аренды, особенности определения арендной платы для государственных и муниципальных земель. Детально изучены вопросы субаренды, включая запрет на субаренду земель сельхозназначения для КФХ с 1 января 2023 года. Проанализированы основания и порядок досрочного расторжения договора по судебным решениям 2024-2025 годов, подтверждающие нетерпимость к нецелевому использованию.
  4. Ипотека земельных участков: Раскрыт правовой режим ипотеки как залога недвижимости, определены критерии предмета ипотеки с учетом ограничений оборотоспособности. Рассмотрены особенности ипотеки части участка и залога прав аренды. Проанализированы актуальные программы («Семейная ипотека», «Сельская ипотека») и влияние макропруденциальных лимитов ЦБ РФ. Судебная практика Верховного Суда РФ, распространяющая залог на незарегистрированные постройки, имеет важное значение для защиты прав кредиторов.
  5. Наследование земельных участков: Исследованы порядок наследования по закону и по завещанию, специфика перехода прав и обязанностей. Выявлены практические проблемы, связанные с отсутствием правоустастанавливающих документов и спорами между наследниками. Отмечено ключевое влияние обязательного межевания с 1 марта 2025 года на оформление наследства, а также новый подход Конституционного Суда РФ к учету регистрации по месту жительства при фактическом принятии наследства.
  6. Иные виды сделок: Проведен анализ дарения (с обязательным нотариальным удостоверением с 13 января 2025 года), мены (с требованием оценки), внесения в уставный капитал (с обязательной оценкой независимым оценщиком), доверительного управления, ренты (с обязательной нотариальной формой и регистрацией) и безвозмездного пользования, что позволило получить полную картину гражданского оборота земли.
  7. Проблемы правоприменения и перспективы совершенствования: Выявлены актуальные проблемы, такие как сложности с государственной регистрацией из-за отсутствия точных границ, дискуссионные вопросы подведомственности споров и исправления кадастровых ошибок, а также неэффективное использование и освоение земель. В качестве перспектив предложены: оптимизация государственного земельного надзора через цифровизацию, совершенствование механизмов вовлечения земель в оборот (консолидация сельхозземель, Госпрограмма), оценка положительного влияния обязательного нотариального удостоверения дарения и межевания на прозрачность рынка, а также дальнейшая гармонизация законодательства и повышение правовой грамотности.

Таким образом, динамика земельного законодательства и судебной практики в 2024-2025 годах свидетельствует о стремлении государства к созданию более прозрачной, предсказуемой и защищенной среды для сделок с земельными участками. Введенные и предстоящие изменения, такие как обязательное межевание, нотариальное удостоверение дарения и новые критерии неиспользуемых земель, являются значительными шагами к достижению этой цели. Дальнейшее совершенствование правового регулирования должно быть направлено на устранение оставшихся пробелов, упрощение процедур и обеспечение эффективного использования одного из важнейших ресурсов страны.

Список использованной литературы

  1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с изм. от 30.12.2008) // Российская газета. 2009. 21 янв.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. от 27.12.2009) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изм. от 17.07.2009) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
  4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья): Федеральный закон от 26.11.2001 № 146-ФЗ (с изм. от 30.06.2008) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 49. Ст. 4552.
  5. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ (с изм. от 22.07.2010) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
  6. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. от 17.06.2010) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
  7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. от 17.06.2010) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
  8. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. от 22.07.2010) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.
  9. Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (с изм. от 30.12.2008) // Российская газета. 1992. 6 июня. № 129.
  10. ЗК РФ Статья 1. Основные принципы земельного законодательства. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33772/069f21f7a01d84877ee595b1192e4c05282d8e40/ (дата обращения: 13.10.2025).
  11. Аверьянова Н.Н. Особенности купли-продажи земельных участков // Нотариус. 2008. № 1.
  12. Барановская И.Г. Элементы договора аренды земельных участков // Вопросы гуманитарных наук. 2008. № 3 (36).
  13. Буряков В.Н. Специальные виды наследования земельных участков // Наследственное право. 2008. № 1.
  14. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.
  15. Зеленин А.С. Особенности залога земельных участков // VIII Межрегиональная научно-практическая конференция студентов и аспирантов. Новокузнецк: НФИ КемГУ, 2008.
  16. Прудникова Е.А., Рогальская В.А. Сделки купли-продажи земельных участков // Актуальные проблемы юридической науки. Ростов-на-Дону: Изд-во Рост. гос. экон. ун-т, 2008.
  17. Харитонова О.В. Некоторые правовые аспекты наследования земельных участков // Проблемы наследственного права. Чита, 2009.
  18. Чаркин С.А. Правовые особенности договоров ренты и аренды земельного участка // Право и политика. 2009. № 1 (109).
  19. Основные принципы земельного права в России. Московская городская коллегия адвокатов. URL: https://www.advokat-mka.ru/osnovnye-principy-zemelnogo-prava-v-rossii-aktualnye-normy-i-prakticheskoe-primenenie/ (дата обращения: 13.10.2025).
  20. Ключевые изменения земельного законодательства в 2025 г.: что важно знать бизнесу? // Экономика и Жизнь. URL: https://www.eg-online.ru/article/484551/ (дата обращения: 13.10.2025).
  21. С 1 марта 2025 года заработают новые правила освоения и использования земельных участков // СПРОСИ. ДОМ. РФ. URL: https://спроси.дом.рф/news/s-1-marta-2025-goda-zarabotayut-novye-pravila-osvoeniya-i-ispolzovaniya-zemelnykh-uchastkov/ (дата обращения: 13.10.2025).
  22. Земельные участки: новые правила 2025 года // СНТ «Эфир». URL: https://snt-efir.ru/stati/zemelnye-uchastki-novye-pravila-2025-goda.html (дата обращения: 13.10.2025).
  23. С 1 марта 2025 года вводятся новые правила по использованию земельных участков // Всеостройке.рф. URL: https://vseostroike.com/novosti/s-1-marta-2025-goda-vvodyatsya-novye-pravila-po-ispolzovaniyu-zemelnyh-uchastkov/ (дата обращения: 13.10.2025).
  24. С 2025 года у владельцев земли появится еще три года на подготовку участка к использованию // Администрация Балаковского муниципального района. URL: http://www.balakovo.ru/news/s-2025-goda-u-vladelcev-zemli-poyavitsya-esche-tri-goda-na-podgotovku-uchastka-k-ispolzovaniyu/ (дата обращения: 13.10.2025).
  25. С 1 марта 2025 года вступят в силу поправки в Земельный кодекс Российской Федерации, которые регулируют порядок освоения и использования земельных участков в границах населенных пунктов и участков, предназначенных для ведения садоводства и огородничества // Сайт администрации Романовского района Алтайского края. URL: https://romanovo.altkrai.ru/news/635544/ (дата обращения: 13.10.2025).
  26. Ключевые новеллы земельного и градостроительного законодательства: что важно знать застройщикам и владельцам недвижимости с 2025 года // Группа компаний Б1. URL: https://www.b1.ru/news/2025-god-zemlya-gradostroitelstvo/ (дата обращения: 13.10.2025).
  27. Договор купли-продажи земельного участка: что нужно знать в 2025 году // АЛЛЕ новости Кострома. URL: https://alle.news/kostroma/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-chto-nuzhno-znat-v-2025-godu (дата обращения: 13.10.2025).
  28. Договор купли продажи земельного участка 2025: как оформить, образец, регистрация, условия, как заключить и расторгнуть // Дом Mail. URL: https://dom.mail.ru/articles/69002-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-2025-kak-oformit/ (дата обращения: 13.10.2025).
  29. Договор купли продажи земельного участка — образец 2025 года // Мой Юрист. URL: https://moyurist.ru/articles/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-obrazets-2025-goda/ (дата обращения: 13.10.2025).
  30. Образец договора купли-продажи земельного участка — 2025 // Время бухгалтера. URL: https://www.buhgalteria.ru/article/145459-obrazets-dogovora-kupli-prodaji-zemelnogo-uchastka-2025-god (дата обращения: 13.10.2025).
  31. Расторжении договора купли-продажи: судебная практика за 2024-2025 годы. URL: https://www.law.ru/article/26079-rastorjenii-dogovora-kupli-prodaji-sudebnaya-praktika-za-2024-2025-gody (дата обращения: 13.10.2025).
  32. Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 1 апреля 2025 г. № 302-ЭС24-21116 по делу N А19-23367/2023. URL: https://base.garant.ru/408990184/ (дата обращения: 13.10.2025).
  33. Обзор судебной практики верховного суда российской федерации N 3 (2025) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 8 октября 2025 г.). URL: https://base.garant.ru/408989912/ (дата обращения: 13.10.2025).
  34. Покупаем земельный участок и дом без риэлтора: пошаговая инструкция 2025 года // Юристы по недвижимости — Двитекс. URL: https://dviteks.ru/pokupka-zemelnogo-uchastka-i-doma-bez-rieltora-poshagovaya-instrukciya/ (дата обращения: 13.10.2025).
  35. Решение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 28.01.2025 N АКПИ24-1024 <Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим пункта 3 изменений, которые вносятся в постановление Правительства РФ от 09.04.2022 N...> // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=864434#U7qWpQT7uLd023fB (дата обращения: 13.10.2025).
  36. Что изменится в законах о недвижимости и ипотеке с января 2025 года // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/chto-izmenitsya-v-zakonah-o-nedvizhimosti-i-ipoteke-s-yanvarya-2025-goda/ (дата обращения: 13.10.2025).
  37. Ипотека в 2025 году: главные изменения // Новосибирский Ипотечный Центр. URL: https://ipoteka-n.ru/izmeneniya-v-zakonakh-ob-ipoteke-i-nedvizhimosti-v-2025-godu/ (дата обращения: 13.10.2025).
  38. Регистрация залога земельного участка в 2025 году // Юс Либерум. URL: https://jusliberum.ru/registraciya-zaloga-zemelnogo-uchastka-v-2025-godu/ (дата обращения: 13.10.2025).
  39. Как оформить ипотеку на земельный участок в 2025: практическое руководство. URL: https://kvartirnyj-boss.ru/kak-oformit-ipoteku-na-zemelnyj-uchastok/ (дата обращения: 13.10.2025).
  40. Изменения в законодательстве о недвижимости вступают в силу в апреле 2025 года. URL: https://www.erzrf.ru/news/izmeneniya-v-zakonodatelstve-o-nedvizhimosti-vstupayut-v-silu-v-aprele-2025-goda (дата обращения: 13.10.2025).
  41. Сельская ипотека в 2025 году: условия и требования // Домклик. URL: https://domclick.ru/ipoteka/articles/selskaya-ipoteka-v-2025-godu-usloviya-i-trebovaniya/ (дата обращения: 13.10.2025).
  42. Сельская ипотека: новые условия в 2025 году // Аналитические статьи — ГАРАНТ. URL: https://www.garant.ru/news/1695420/ (дата обращения: 13.10.2025).
  43. Что меняется в законах о недвижимости и ипотеке с 1 апреля // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/chto-menyaetsya-v-zakonah-o-nedvizhimosti-i-ipoteke-s-1-aprelya/ (дата обращения: 13.10.2025).
  44. Что изменится в России с 1 марта 2025 года: нововведения в кредитах, строительстве и продаже земли // Финуслуги. URL: https://f.aif.ru/magazine/2025/03/chto-izmenitsya-v-rossii-s-1-marta-2025-goda-novovvedeniya-v-kreditah-stroitelstve-i-prodazhe-zemli (дата обращения: 13.10.2025).
  45. Обязательные условия договора аренды земли — что предусмотрено в Украине в 2025 // Агро 24. URL: https://agro24.com.ua/ru/statti/obovyazkovi-umovy-dogovoru-orendi-zemli-scho-peredbacheno-v-ukraini-v-2025/ (дата обращения: 13.10.2025).
  46. ОПРЕДЕЛЕНИЕ Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.02.2025 № 305-ЭС24-21425 по делу № А41-65181/2023 // Время бухгалтера. URL: https://www.buhgalteria.ru/news/opredelenie-sudebnoy-kollegii-po-ekonomicheskim-sporam-verhovnogo-suda-rossiyskoy-federacii-ot-04-02-2025-305-es24-21425-po-delu-41-65181-2023 (дата обращения: 13.10.2025).
  47. Продление договора аренды муниципальной земли в 2025 // Т—Ж. URL: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodlenie-arendy-zemli-2025/ (дата обращения: 13.10.2025).
  48. 2025 — Продление срока аренды земельного участка: что нужно знать // Amulex. URL: https://amulex.ru/articles/prodlenie-sroka-arendy-zemelnogo-uchastka-chto-nuzhno-znat/ (дата обращения: 13.10.2025).
  49. Наследование земельных участков: законы и процедуры 2025 // Amulex. URL: https://amulex.ru/articles/nasledovanie-zemelnogo-uchastka-zakony-i-procedury/ (дата обращения: 13.10.2025).
  50. Как учитывать земельный участок при наследовании имущества в 2025 году. URL: https://kvartirnyj-boss.ru/kak-uchityvat-zemelnyj-uchastok-pri-nasledovanii-imushchestva-v-2025-godu/ (дата обращения: 13.10.2025).
  51. Земля в наследство — каких ошибок в завещании следует избегать // Novyny live. 2025. 13 окт. URL: https://novyny.live/ru/zemlya-v-nasledstvo-kakikh-oshibok-v-zaveshchanii-sleduet-izbegat-2025-10-13.html (дата обращения: 13.10.2025).
  52. Конституционный суд меняет правила наследования: регистрация по месту жительства получает новое значение // Лента новостей Самары. 2025. 8 окт. URL: https://samara.lenta.news/2025/10/08/nasledstvo/ (дата обращения: 13.10.2025).
  53. Представлен третий Обзор ВС за 2025 год // Адвокатская газета. URL: https://www.advgazeta.ru/novosti/predstavlen-tretiy-obzor-vs-za-2025-god/ (дата обращения: 13.10.2025).
  54. Как оформить дарственную на земельный участок в 2025 году // Всеостройке.рф. URL: https://vseostroike.com/articles/kak-oformit-darstvennuyu-na-zemelnyy-uchastok-v-2025-godu/ (дата обращения: 13.10.2025).
  55. Договор дарения в 2025 году: как составить и оформить // Юристы по недвижимости. Двитекс. URL: https://dviteks.ru/dogovor-dareniya-v-2025-godu-kak-sostavit-i-oformit/ (дата обращения: 13.10.2025).
  56. С 2025 года заключение договора дарения только у нотариуса! // Незамаевского сельского поселения. URL: https://nezamaevskaya.ru/press/news/s-2025-goda-zaklyuchenie-dogovora-dareniya-tolko-u-notariusa.php (дата обращения: 13.10.2025).
  57. Ключевые изменения в сфере земельного законодательства, дарения недвижимости и деятельности ООО в 2025 году // Нотариальная палата Республики Крым. URL: https://notariatkrym.ru/novosti/klyuchevye-izmeneniya-v-sfere-zemelnogo-zakonodatelstva-dareniya-nedvizhimosti-i-deyatelnosti-ooo-v-2025-godu/ (дата обращения: 13.10.2025).
  58. Главные нововведения для дачников с начала 2025 года // LiveJournal. URL: https://lsn24.livejournal.com/60555.html (дата обращения: 13.10.2025).
  59. Гигантский кусок земли обязали вернуть Заневке в обмен на 1 млрд рублей // Деловой Петербург. 2025. 7 окт. URL: https://www.dp.ru/a/2025/10/07/gigantskij-kusok-zemli-objazali (дата обращения: 13.10.2025).
  60. Потерять земельный участок стало гораздо легче // Независимая газета. 2025. 13 окт. URL: https://www.ng.ru/kartblansh/2025/10/13/709216_land.html (дата обращения: 13.10.2025).
  61. С 1 марта 2025 года начинает действовать новый порядок сделок с земельными участками // mfc01.ru. URL: https://mfc01.ru/press_center/news/s-1-marta-2025-goda-nachinaet-deystvovat-novyy-poryadok-sdelok-s-zemelnymi-uchastkami/ (дата обращения: 13.10.2025).
  62. Правительство установило признаки неиспользуемых участков: чем это грозит дачникам? // Инвест-Форсайт. URL: https://www.if24.ru/pravitelstvo-ustanovilo-priznaki-neispolzuemyh-uchastkov-chem-eto-grozit-dachnikam/ (дата обращения: 13.10.2025).
  63. Критерии неиспользуемых земельных участков установило Правительство РФ // ГАРАНТ. РУ. URL: https://www.garant.ru/news/1699745/ (дата обращения: 13.10.2025).
  64. С 2025 года появится обязанность владельцев земельных участков ухаживать за ними. URL: https://legal-bridge.ru/novosti/s-2025-goda-poyavitsya-obyazannost-vladelcev-zemelnyh-uchastkov-uhazhivat-za-nimi/ (дата обращения: 13.10.2025).

С этим материалом также изучают

Земельные участки как объекты гражданских прав

... РФ; - виды сделок с земельными участками; - правовое регулирование сделок с землей; - процедуру приобретения земельного участка; - договор купли-продажи земельного участка и иные документы для осуществления купли-продажи земли; Список использованной ...

Вещные права на земельные участки: комплексный анализ для научной работы

Рассматриваем все аспекты вещных прав на землю: от понятия и видов до оформления и истории. Идеальная теоретическая и практическая база для вашей дипломной работы.

Земельный участок как объект гражданских прав

... государственном земельном кадастре и в документах, удостоверяющих право собственности на земельный участок. Территориальные границы земельного участка могут изменяться в результате сделок с землей, например, при продаже части земельного участка либо ...

Практика выделения земельных участков в рф для жилищного строительства. затронуть тему фонда Бравермана 2

... прав на земельные участки в городе Москве: Дисс. ... канд. юрид. наук. М., 2008.72.Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры ... и изменения границ земельных участков земли. Список литературы 1.Конституция ...

Практика выделения земельных участков в рф для жилищного строительства. затронуть тему фонда Бравермана.

... комплексный анализ понятия «п редоставление земельного участка для жилищного строительства », включая определение роли и места этого понятия в системе земельного права и законодательства; регламентация процедур; исследование ...

Как написать курсовую работу по оценке земельных участков — пошаговая инструкция для студента

Детальный разбор всех этапов создания курсовой работы по оценке земли. Рассматриваем структуру, актуальные рыночные и кадастровые методы оценки, законодательную базу и требования к оформлению.

Институт частной собственности на земельные участки в Российской Федерации: правовая природа, развитие и актуальные проблемы

Исследование института частной собственности на землю в РФ: правовая природа, историческое развитие, актуальные проблемы и перспективы регулирования.

Земельный участок как объект недвижимого имущества 3

... существова-ния. В силу этого особо актуальным является поиск чётких критериев раз-граничения понятий земельного участка как объекта гражданских прав, земли как уникального природного ...

Сделки с земельными участками 3

... проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков». Российская газета, N 221, 21.11.2002.12. Концепция развития ...

Сделки с земельными участками, классификация и виды

... проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков". Российская газета, N 221, 21.11.2002.21. Распоряжение Правительства ...

Похожие записи