Содержание
Оглавление
Введение .……………………………………………………………………..…3
Глава 1. Теоретические аспекты редевелоперской деятельности в рыночной экономике………………………………………………………………………..7
1.1Редевелопмент: понятие, структура………………………………………..7
1.2. Экономическая целесообразность редевелопмента…………………….12
2. Разработка моделей оценки эффективности различных вариантов развития объектов недвижимости……………………………………………………….18
2.1 Подходы и методы, используемые для анализа наиболее эффективного варианта развития недвижимости………………………………………………18
2.2 Обзор традиционных подходов к оценке проектов редевелопмента…….21
2.2.1 Оценка с применением техники остатка…………………………………21
2.2.2 Редевелопмент в терминах инвестиционного проектирования………..23
2.3 Применение теории реальных опционов для оценки проектов редевелопмента………………………………………………………………….25
3. Применение разработанных моделей для анализа и управления инвестиционным процессом на примере редевелопмента промышленного предприятия………………………………………………………………………36
3.1 Описание проекта редевелопмента…………………………………………36
3.2 Формализация проекта редевелопмента……………………………………39
3.2.1 Моделирование доходов и расходов редевелопера……………………..39
3.2.2 Моделирование налогообложения редевелопера……………………….46
3.2.3 Моделирование финансирования…………………………………………51
Заключение………………………………………………………………………55
Список литературы………………………………………………………………5
Выдержка из текста
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Переустройству кварталов и комплексов, то есть проектам сноса, реконструкции, ремонта, реставрации, воссоздания, нового строительства и т. д., в предстоящие годы будет уделяться повышенное внимание не только по экономическим факторам, но и по инженерно-экологическим показателям физического и морального старения жилого и нежилого фонда, построенного 20—30 лет назад и более.
Сложность этих задач, их многокритериальность и социальная значимость, трудноформализуемость и вероятностный характер, взаимозависимость и комплексность, большая вычислительная размерность, временная отдаленность принятия решения предопределили потребность в анализе проектов перепрофилирования, реконструкции и модернизации нежилых зданий.
В то же время проводимые экономические реформы сделали возможным создание условий, обеспечивающих развитие новых, более прогрессивных форм хозяйствования, к числу которых относится редевелопмент.
Суть редевелопмента заключается в изменении функционального назначения зданий, с целью повышения эффективности их использования. В качестве единицы при этом может выступать отдельное здание, комплекс зданий, территория промышленного предприятия земельный участок, микрорайон, район и даже целые поселения, к примеру, малые города.
Характерными чертами редевелопмента являются решение задач по предоставлению его участникам приемлемой доходности и коренные изменения в системе управления по всему инвестиционно -строительному циклу развития объектов недвижимости. Речь идет об организации качественных новых рыночных взаимоотношений между всеми участниками строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости и повышении ответственности всех участников редевелоперских проектов.
Редевелопмент, как своеобразная разновидность бизнеса и предпринимательства, связан с комплексным преобразованием объектов недвижимости, наиболее полно удовлетворяет требованиям развивающейся экономики России. Его основная цель увеличивать стоимость объектов за счет технических и организационных совершенствований, современных маркетинговых исследований, качественных прогнозных оценок будущего спроса на продукцию, конъюнктуры рынка товаров и услуг, и уровней проявления рисков.
Деятельность редевелоперов отличается от других участников инвестиционно-строительной сферы полнотою их ответственности за проектирование, реконструкцию, реализацию и даже организацию эксплуатации объектов недвижимости.
Объемы работ редевелоперских организаций постоянно растут, и в будущем, по мнению автора, будут занимать центральное место в структуре работ инвестиционно-строительной сферы по перепрофилированию и реконструкции объектов недвижимости.
Решение данного противоречия возможно путем оптимизации технологии принятия управленческих решений за счет разработки методического подхода к управлению процессами редевелопмента.
Следовательно, разработка и исследование эффективности методического подхода к управлению развитием объектов нежилой недвижимости на основании редевелопмента является актуальной научной задачей.реализуются в настоящее время.
Степень разработанности проблемы. Несмотря на большой ряд разных публикаций, посвященных экономическим и организационным проблемам инвестиционно-строительной деятельности по развитию объектов недвижимости, вопросы реализации редевелоперских проектов по развитию объектов нежилого фонда освящены весьма ограниченно, что порождает различные противоречия в подходах к использованию этого нового для России бизнеса.
В основе диссертации лежат принципы и методы управления недвижимостью, строительства и финансового анализа, основанные на трудах и публикациях отечественных ученых и крупных специалистов: С.И. Абрамова, А.Н. Асаула, JI.C. Васильевой, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, А.Г. Грязновой С.Н. Максимова, И.И. Мазура, В.В. Кущенко, И.Г. Лукмановой, Н.Г. Ольдерогге, M.JI. Разу, Н.А. Фалькевича, А.В. Талонова, А.А. Чайкина, Х.М. Гумба, В.Д. Шапиро.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке системной методики оценки проектов редевелопмента.
Для достижения поставленной цели в рамках диссертации поставлены следующие задачи:
— Сформулировать содержательные характеристики понятия «редевелопмент» и определить его место в современном строительном комплексе;
— Определить участников процесса редевелопмента;
— Определить варианты развития объектов недвижимости;
— Рассмотреть этапы принятия решений по развитию объектов недвижимости;
— Рассмотреть существующие методики оценки проектов редевелопмента;
— Разработать варианты финансирования проектов редевелопмента в зависимости от формы собственности и конечного варианта реализации объекта недвижимости.
Предметом исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе развития и финансирования объектов нежилой недвижимости.
Объектом исследования служит проект редевелопмента комплекса зданий, направленного на повышение их эффективности и увеличение рыночной стоимости, а также теоретические и методические принципы, методы и способы управления развитием объектов недвижимости.
Теоретической и методической основой исследования явились современные положения экономической теории и теории управления, законодательные и нормативные акты Российской Федерации.
Научная новизна диссертации заключается в теоретическом обосновании и разработке методических рекомендаций по организации проектов развития объектов недвижимости на основе концепции редевелопмента.
Список использованной литературы
Список литературы
1. Андриен Шмитц, Дебора Л. Бретт Анализ рынка недвижимости. Метод Case Study: Пер. с англ. – «Building media group», 2007
2. Брейли Ричард, Майер Стюарт Принципы корпоративных финансов / Пер. с англ. Н. Барышниковой. – М.: ЗАО «Олимп Бизнес», 2004–1008 с.
3. Гальперин В.М., Игнатьев С.М., Моргунов В.И. Микроэкономика: В 3-х т. / Общая редакция В.М. Гальперина. СПб.: «Экономическая школа» ГУ ВШЭ / 2008
4. Грибовский С. «Оценка доходной недвижимости». СПб.: Питер, 2000. – 336 с.
5. Дамодаран Асват. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. / Пер. с англ. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2004–1342 стр.
6. Капитоненко В.В. Задачи и тесты по финансовой математике: Учебное пособие. – М.: Финансы и статистика, 2007
7. Капитоненко В.В. Инвестиции и хеджирование. – М.: ПРИОР, 2001
8. Капитоненко В.В. Применение теории опционов для оценки объектов инвестирования: Учебное пособие / ГУУ. М., 2004 – 32 с
9. Котлер, Филипп. Основы маркетинга. Краткий курс.: Пер. с англ. М.: Издательский дом «Вильямс», 2007 – 656 с.
10. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент: Учеб. пособие / Под общей ред. проф. И.И. Мазура – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2004. – 521 с. (Современное бизнес-образование).
11. Оценка бизнеса: учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 736 с.
12. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 560 с.
13. Портер, Майкл Э. Конкуренция.: Пер. с англ. – М.: Издательский дом «Вильямс», 2006. – 608 с.
14. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости: учебник. – СПб.: Издательство «МКС», 2007
15. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник / Под ред. Е.С. Стояновой. – 5-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во «Перспектива», 2003 – 656 с