Юридические особенности сделок с жилыми помещениями в РФ: комплексный анализ законодательства и правоприменительной практики (2005-2025 гг.)

К 13 января 2025 года в гражданском обороте произойдет одно из самых значимых событий последнего десятилетия: вступление в силу Федерального закона № 459-ФЗ от 13.12.2024 г., который вводит обязательную нотариальную форму для всех договоров дарения недвижимости между физическими лицами. Это не просто техническое изменение – это фундаментальный сдвиг в системе защиты прав граждан, направленный на пресечение мошеннических схем, жертвами которых зачастую становились пожилые люди, терявшие единственное жилье по неосознанно подписанным дарственным. По сути, государство значительно повышает барьер для недобросовестных действий, требуя квалифицированной юридической проверки каждой такой сделки.

В условиях динамично развивающегося рынка недвижимости и постоянных изменений в законодательстве, регулирование сделок с жилыми помещениями остается одной из самых сложных и актуальных областей юриспруденции. От стабильности и предсказуемости правового регулирования зависит не только защита имущественных прав граждан и организаций, но и инвестиционная привлекательность сектора, а также социальная стабильность общества в целом. Настоящее исследование направлено на всесторонний анализ юридических особенностей заключения и исполнения сделок с жилыми помещениями в Российской Федерации, охватывая период с 2005 по октябрь 2025 года. Мы проследим эволюцию законодательства, выявим ключевые тенденции в правоприменительной практике, проанализируем современные вызовы и проблемы квалификации жилого помещения как объекта гражданских прав, а также предложим меры по совершенствованию действующего правового механизма.

Данная работа имеет высокую научную новизну, поскольку включает в себя анализ последних законодательных изменений 2025 года, а также практическую значимость для студентов юридических вузов, аспирантов, практикующих юристов и исследователей, предоставляя актуальную и глубоко проработанную базу для понимания и применения норм гражданского и жилищного права в сфере сделок с жильем.

Теоретические основы и квалификация жилого помещения как объекта гражданских прав

Понятие и правовой режим жилого помещения

В основе любых сделок с недвижимостью лежит четкое понимание объекта этих сделок. Жилое помещение в российском праве – это не просто крыша над головой, это строго определенное благо, обладающее специфическим правовым режимом. Согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ и статье 17 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение предназначено исключительно для проживания граждан. Это его базовое, фундаментальное целевое назначение. Любое иное использование, не соответствующее этому предназначению, по общему правилу, недопустимо или строго регламентировано, а значит, попытки использования жилья в коммерческих целях без должного оформления могут повлечь серьезные юридические последствия.

Однако, современная экономическая реальность вносит свои коррективы. Законодательство допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Важно, чтобы такая деятельность не нарушала права и законные интересы других граждан – прежде всего, соседей – и, конечно же, соответствовала установленным требованиям к жилому помещению. Например, фрилансер может работать из дома, но открытие полноценного офиса с постоянным потоком клиентов в многоквартирном доме, скорее всего, вызовет вопросы. Категорически запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц (в многоквартирных домах), а также осуществление миссионерской деятельности, если это прямо не предусмотрено Федеральным законом № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

К существенным признакам правового режима жилого помещения, определяющим его уникальность как объекта гражданских прав, относятся:

• Удовлетворение жилищных потребностей человека: это первостепенная функция, отличающая жилое помещение от любой другой недвижимости.
• Соответствие техническим и санитарным требованиям: жилье должно быть пригодным для проживания, обеспечивать безопасность и здоровье граждан. Эти требования устанавливаются Правительством РФ и СНиПами.
• Государственная регистрация прав: право собственности и другие вещные права на жилые помещения подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что придает им публичную достоверность.
• Использование по назначению: строгое соблюдение целевого назначения – проживание.
• Связанность с другим имуществом: для жилых помещений в многоквартирных домах это означает неразрывную связь с общим имуществом дома (лестничные клетки, крыша, фундамент, коммуникации).
• Наличие формы и бессрочное или срочное использование: жилое помещение – это всегда обособленный объект, имеющий четкие границы, который может находиться в собственности бессрочно или быть предоставлен в пользование на определенный срок (например, по договору найма).

Актуальные проблемы квалификации жилого помещения

Несмотря на кажущуюся четкость правового регулирования, в российском законодательстве сохраняются «белые пятна», которые порождают правовые коллизии и усложняют правоприменительную практику. Одна из таких проблем – отсутствие легального обозначения понятий «комната» и «жилой дом» как самостоятельных объектов жилой недвижимости. Хотя на практике эти объекты повсеместно выступают в гражданском обороте, их четкое юридическое определение позволило бы избежать многих споров, связанных, например, с их вычленением из состава более крупного объекта или с особыми требованиями к сделкам с ними.

Еще одна острая проблема – неоднозначность определения категорий «членов семьи» для целей жилищного права. В различных нормативно-правовых актах это понятие трактуется по-разному, что создает сложности при определении круга лиц, имеющих право пользования жилым помещением, особенно при его отчуждении, а также при решении вопросов приватизации, выселения или предоставления жилья. Например, Верховный Суд РФ неоднократно давал разъяснения по этому вопросу, но отсутствие единого, четкого законодательного определения по-прежнему является источником неопределенности. Какую именно трактовку следует применять в конкретной ситуации, и как это повлияет на права и обязанности сторон?

Интересно отметить, что Гражданский кодекс РФ в статье 128, перечисляющей объекты гражданских прав, не поименовывает жилые помещения напрямую. Тем не менее, последующие статьи ГК РФ (статьи 288, 289, 290) наряду со статьями 15, 16, 36 Жилищного кодекса РФ недвусмысленно определяют помещения, в том числе жилые, как полноценные объекты гражданских прав. Это создает своеобразную «скрытую» квалификацию, которая, хоть и является устоявшейся в правоприменительной практике, все же могла бы быть более явно артикулирована в системообразующей статье ГК РФ для повышения правовой определенности.

Эволюция законодательства, регулирующего сделки с жилыми помещениями (2005-2025 гг.)

Период с 2005 по 2025 год ознаменовался рядом фундаментальных изменений в правовом регулировании сделок с жилыми помещениями, обусловленных как развитием рынка недвижимости, так и необходимостью усиления защиты прав граждан. Отсутствие единого подхода к анализу этих изменений в большинстве существующих источников делает данный раздел особенно ценным для академического исследования.

Основные нововведения 2025 года

2025 год стал переломным для многих аспектов гражданского оборота жилых помещений, принеся ряд значительных нововведений.

Обязательная нотариальная форма для договоров дарения недвижимости: С 13 января 2025 года, согласно Федеральному закону № 459-ФЗ от 13.12.2024 г., все договоры дарения недвижимости между физическими лицами, независимо от наличия родства, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Эта мера – прямой ответ на участившиеся случаи мошенничества, особенно в отношении пожилых граждан, которых зачастую принуждали к подписанию дарственных в простой письменной форме, лишая их единственного жилья. Роль нотариуса в данном случае критически важна: он не только проверяет добровольность волеизъявления сторон, их дееспособность и осознанность совершаемых действий, но и осуществляет комплексную правовую экспертизу сделки. Это включает проверку правоспособности и дееспособности физических лиц (например, отсутствие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере), правоспособности юридических лиц, полномочий представителей, а также правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Нотариус выявляет обременения, аресты, запреты на отчуждение, а также проверяет отсутствие дел о банкротстве в отношении сторон. Несоблюдение обязательной нотариальной формы договора влечет его ничтожность, то есть отсутствие каких-либо правовых последствий, и стороны должны быть приведены в первоначальное положение.

Изменения в порядке регистрации прав, позволяющие блокировать сделки в простой письменной форме: Федеральным законом от 30.12.2021 № 447-ФЗ, вступившим в силу с 29.06.2022, были внесены важные изменения в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Эти изменения позволяют правообладателю подать заявление о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без его личного участия. При наличии такой записи Росреестр откажет в регистрации сделки, совершенной по доверенности или в простой письменной форме без личного присутствия правообладателя. Это стало мощным инструментом защиты от мошеннических действий, когда злоумышленники пытаются отчуждать недвижимость по поддельным доверенностям или путем обмана.

Законопроект о распределении выручки от продажи единственного ипотечного жилья при банкротстве: 25 сентября 2024 года Государственная Дума приняла в третьем чтении законопроект № 502934-8, который уточняет порядок распределения средств от продажи единственного ипотечного жилья должника-банкрота. Документ вносит изменения в статьи 213.26 и 213.27 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и предусматривает, что при реализации единственного жилья, обремененного ипотекой, средства будут направляться на погашение требований залогового кредитора в размере до 70% от суммы, причитающейся ему в общем потоке (вместо прежних 80%), а оставшиеся 30% будут распределяться между другими кредиторами. Эта мера направлена на более справедливое распределение средств и защиту интересов различных категорий кредиторов, а не только залогового.

Вступление в силу Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков: С 1 января 2025 года начинает действовать Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, разработанный Банком России. Этот стандарт обязывает кредиторов раскрывать полную информацию об условиях ипотечного кредита, включая эффективную процентную ставку, полную стоимость кредита, возможные комиссии и дополнительные услуги. Заемщикам предоставляется возможность ознакомиться с индивидуальными условиями договора до его подписания. Стандарт также регулирует вопросы досрочного погашения, реструктуризации задолженности и взаимодействия с коллекторскими агентствами, значительно повышая прозрачность и защищенность потребителей ипотечных услуг.

Новые требования к кадастровому учету и регистрации прав на земельные участки и электронное взаимодействие юрлиц с Росреестром: С 1 марта 2025 года вводится обязательность межевания и внесения границ земельных участков в ЕГРН. Это означает, что без уточненных границ участка сделки с ним будут значительно затруднены, что повысит точность земельного кадастра и предотвратит пограничные споры. Кроме того, расширяется электронное взаимодействие юридических лиц с Росреестром, что упрощает и ускоряет процедуры регистрации прав.

Введение обязательного указания в выписках из ЕГРН имен членов семьи собственника, имеющих право пользования жильем: С 1 сентября 2025 года выписки из ЕГРН будут содержать информацию о членах семьи собственника, которые сохраняют право пользования жилым помещением. Эта мера призвана повысить прозрачность сделок и защитить интересы потенциальных покупателей, предоставляя им полную информацию о возможных обременениях в виде прав пользования третьих лиц. Ранее эта информация не всегда была доступна из публичных реестров, что создавало риски для приобретателей.

Эти нововведения демонстрируют стремление законодателя к повышению прозрачности гражданского оборота недвижимости, усилению защиты прав граждан и снижению рисков мошенничества, особенно в наиболее уязвимых сегментах рынка. Что же предстоит сделать, чтобы эти законодательные инициативы привели к реальному улучшению ситуации на практике?

Особенности правового регулирования отдельных видов сделок по отчуждению и приобретению жилых помещений

Разнообразие жизненных ситуаций порождает многообразие юридических форм передачи жилых помещений. Каждая из них имеет свои уникальные особенности, требования и потенциальные «подводные камни», знание которых критически важно для участников гражданского оборота.

Договор купли-продажи жилых помещений

Договор купли-продажи жилого помещения — это, пожалуй, наиболее распространенный вид сделок на рынке недвижимости. Он заключается в простой письменной форме, согласно статье 550 Гражданского кодекса РФ, и не требует обязательного нотариального удостоверения (за исключением случаев, когда речь идет о продаже долей в праве общей долевой собственности, сделок с участием несовершеннолетних или недееспособных собственников).

Ключевыми, или так называемыми существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения, без которых он будет считаться незаключенным, являются:

1. Предмет договора: точное и полное описание жилого помещения, позволяющее его однозначно идентифицировать. Это включает адрес, площадь (общую и жилую), кадастровый номер. Без этих данных невозможно понять, какой именно объект продается.
2. Цена договора: стоимость жилого помещения, выраженная в рублях. Цена может быть указана как за весь объект, так и за единицу площади.
3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем: это требование закреплено в пункте 1 статьи 558 ГК РФ. Сюда относятся, например, лица, отказавшиеся от приватизации, или члены семьи собственника, имеющие право пожизненного пользования. Указание этих лиц в договоре защищает интересы покупателя, который должен быть осведомлен о наличии таких обременений.

Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента его подписания сторонами. Однако полное завершение сделки, то есть переход права собственности от продавца к покупателю, происходит только после государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре. До этого момента продавец остается собственником, а покупатель имеет лишь обязательственное право требовать регистрации.

Договор дарения жилых помещений

Договор дарения – это безвозмездная сделка, по которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение в собственность (статья 572 ГК РФ). Ключевое слово здесь – «безвозмездно». Именно отсутствие встречного предоставления отличает дарение от других видов сделок.

С 13 января 2025 года произошло революционное изменение: все сделки по дарению недвижимости между гражданами подлежат обязательному нотариальному заверению. Это нововведение, как уже отмечалось, направлено на усиление защиты прав сторон и предотвращение мошенничества.

Важно помнить, что если жилье передается при наличии встречной передачи вещи, права или встречного обязательства, то такой договор дарением не признается. Он может быть признан притворным (пункт 2 статьи 170 ГК РФ) и прикрыть, например, сделку купли-продажи, что влечет за собой иные правовые последствия, в том числе налоговые.

Одаряемый, в свою очередь, имеет право в любое время до передачи дара отказаться от него. Такой отказ должен быть совершен в письменной форме. Если же предметом дарения является объект недвижимости, подлежащий государственной регистрации, то и отказ одаряемого от его принятия также подлежит государственной регистрации (пункт 3 статьи 573 ГК РФ). Это необходимо для актуализации сведений в ЕГРН и предотвращения ложной информации о правообладателе.

Договор ренты (пожизненное содержание с иждивением)

Договор ренты – это особый вид сделки, фиксирующий обязательства, по которому одна сторона (рентополучатель) передает в собственность другой стороне (рентодателю) имущество (в нашем случае – жилое помещение), а рентодатель обязуется выплачивать рентополучателю ренту в виде периодических платежей или предоставления средств на его содержание.

Особое внимание заслуживает пожизненная рента с пожизненным содержанием с иждивением. По этому договору рентополучатель передает жилое помещение в собственность рентодателя, а рентодатель обязуется пожизненно содержать рентополучателя (обеспечивать его потребности в жилье, питании, одежде, уходе). Право собственности на жилое помещение переходит к рентодателю сразу после государственной регистрации договора, однако обременение в виде ренты сохраняется. После смерти рентополучателя обязательства по ренте прекращаются. Этот вид договора часто используется пожилыми людьми для обеспечения себе достойной старости, но сопряжен с высокими рисками для обеих сторон, требуя тщательного юридического сопровождения.

Приобретение жилья в ипотеку

Приобретение жилья за счет кредитных средств банка – ипотека – является сегодня одним из наиболее популярных способов решения жилищного вопроса. В данном случае возникают два взаимосвязанных, но юридически самостоятельных договора:

1. Кредитный договор с банком: по которому банк предоставляет заемщику денежные средства на определенных условиях (сумма, срок, процентная ставка).
2. Договор купли-продажи жилого помещения: между продавцом и покупателем, в который включается обязательное условие об ипотеке приобретаемого объекта в силу закона.

С момента государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение к покупателю, в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются правила об ипотеке в силу договора (Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Это означает, что банк (залогодержатель) получает право в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору обратить взыскание на заложенное жилье.

Предметом ипотеки, помимо индивидуального жилого дома или квартиры, могут быть также часть дома или квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, если они являются самостоятельными объектами недвижимости, что значительно расширяет возможности для ипотечного кредитования.

Юридические риски и механизмы защиты прав при сделках по передаче жилых помещений в пользование

Передача жилого помещения в пользование – будь то найм, аренда или безвозмездное пользование – сопряжена с определенными юридическими рисками для обеих сторон. Четкое понимание этих рисков и знание механизмов защиты прав является залогом успешной и безопасной сделки.

Договор найма жилого помещения (между физическими лицами)

Договор найма жилого помещения заключается между физическими лицами (наймодателем и нанимателем) и регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и Жилищным кодексом РФ. Он обязательно заключается в письменной форме.

К существенным условиям договора найма относятся:

• Описание жилого помещения: его адрес, площадь, кадастровый номер.
• Размер платы за найм: сумма, порядок и сроки внесения платежей.
• Перечень лиц, проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем.
• Сроки найма (если не указаны, договор считается заключенным на 5 лет).
• Порядок оплаты коммунальных услуг: кто и в каком объеме их оплачивает.

Последствия отсутствия письменного договора найма: Отсутствие письменного договора делает устные договоренности практически недействительными с точки зрения правовой защиты. В случае спора доказать условия договора будет крайне сложно, что лишает стороны возможности эффективно защищать свои права в суде.

Риски для нанимателя:

• Неправомерное выселение: наймодатель может потребовать освободить помещение досрочно без законных оснований.
• Утрата доступа к вещам: в случае конфликта наймодатель может сменить замки, лишив нанимателя доступа к его имуществу.
• Невозможность требовать возмещения расходов на ремонт: если наниматель за свой счет устранил недостатки, о которых не знал при заселении, без письменного договора возместить эти расходы будет трудно.
• Отсутствие официальной регистрации: влечет невозможность подтвердить свое законное проживание, например, для получения пособий, прописки детей в школу и т.д.

Механизмы защиты нанимателя:

• Проверка права собственности наймодателя: обязательно запросить выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) до заключения договора, чтобы убедиться, что наймодатель действительно является собственником жилья и имеет право его сдавать.
• Составление акта приема-передачи жилья: документ, в котором детально фиксируется состояние помещения на момент заселения, перечень находящегося в нем имущества (мебель, техника) и описание всех имеющихся недостатков (царапины, неисправности). Это предотвратит необоснованные претензии наймодателя при выселении.
• Получение расписок: при передаче наличных денег за найм или страховой депозит всегда брать расписки от наймодателя. При безналичных платежах сохранять банковские квитанции.
• Четкое прописывание условий досрочного расторжения договора: должно быть ясно, при каких условиях любая из сторон может расторгнуть договор, с каким уведомлением и какие финансовые последствия это влечет.
• Государственная регистрация договора найма: Если договор найма заключен на срок более одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Это придает ему публичную достоверность и обеспечивает дополнительную защиту прав нанимателя. Если срок не указан, договор считается заключенным на 5 лет, что также влечет необходимость регистрации.

Риски для наймодателя:

• Разрушение жилья или порча имущества: неаккуратное обращение нанимателя с помещением или имуществом.
• Неоплата аренды или коммунальных услуг: несвоевременное или полное отсутствие платежей.
• Нежелание нанимателя выезжать: по истечении срока договора или при досрочном расторжении.
• Сдача в поднаем без согласия: передача жилья третьим лицам без ведома и разрешения собственника.

Механизмы защиты наймодателя:

• Подробный письменный договор найма: должен включать исчерпывающий перечень прав и обязанностей сторон, условия использования помещения, его сохранности, вселения других жильцов (с указанием их данных), порядок и сроки оплаты, проведения ремонта (капитального и текущего), а также предоставления коммунальных услуг.
• Страховой депозит (залог): сумма, которая удерживается наймодателем для покрытия возможных убытков (порча имущества, неоплата услуг) и возвращается нанимателю при отсутствии претензий после выезда.
• Регулярные проверки состояния жилья: с предварительным уведомлением нанимателя и в соответствии с условиями договора.
• Включение условия о штрафных санкциях: за нарушение условий договора (просрочка платежей, порча имущества).

Договор аренды жилого помещения (с юридическим лицом или для нежилых помещений)

Договор аренды жилого помещения отличается от договора найма субъектным составом или целевым назначением. Он заключается, когда арендатором выступает юридическое лицо, или когда жилое помещение сдается в аренду для использования в нежилых целях (например, под офис, если это не противоречит законодательству). Договор аренды также заключается в письменной форме (статья 606 ГК РФ), и несоблюдение этой формы влечет его недействительность.

Риски при договорах аренды:

• Несоблюдение условия о целевом использовании: арендатор может использовать помещение не по тому назначению, которое указано в договоре.
• Отсутствие согласованных условий о капитальном ремонте: неясность, кто несет расходы и ответственность за проведение капитального ремонта.
• Некорректное условие о неустойке: слишком маленькая или несоразмерная неустойка, которая не стимулирует арендатора к исполнению обязательств.
• Отсутствие акта приема-передачи имущества: как и в случае найма, это затрудняет фиксацию состояния помещения.

Механизмы защиты при договорах аренды:

• Четкое определение функционального назначения и индивидуализирующих признаков объекта: в договоре должно быть предельно ясно указано, как именно может использоваться помещение.
• Согласование условий о ремонте: подробно прописать, кто несет ответственность за текущий и капитальный ремонт, в какие сроки и за чей счет.
• Указание четкого размера неустойки: неустойка должна быть соразмерна возможным убыткам и стимулировать стороны к исполнению обязательств.
• Подписание акта приема-передачи: аналогично договору найма, фиксирует состояние помещения.

Важная особенность договора аренды: в случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, действие договора аренды жилого помещения не прекращается. Права и обязанности арендатора переходят к новому собственнику на оставшийся срок договора. Это положение защищает арендатора от внезапного выселения при смене владельца.

Договор безвозмездного пользования (ссуды)

Договор безвозмездного пользования, или договор ссуды, предполагает передачу жилого помещения в пользование без взимания платы. Он регулируется главой 36 Гражданского кодекса РФ.

Риски для ссудополучателя: Главный риск для ссудополучателя заключается в том, что в случае отчуждения объекта ссудодателем третьему лицу, права ссудополучателя не сохраняются. Новый собственник не обязан сохранять действие договора безвозмездного пользования, и ссудополучатель может быть выселен без предоставления другого жилья или компенсации. Это принципиальное отличие от договора аренды, где права арендатора сохраняются при смене собственника. Поэтому, прежде чем заключать такой договор, ссудополучатель должен осознавать этот высокий риск и, возможно, рассмотреть альтернативные варианты, обеспечивающие большую стабильность прав пользования.

Роль нотариального удостоверения и государственной регистрации прав на жилые помещения

В мире сделок с недвижимостью две процедуры играют роль краеугольных камней, обеспечивающих их законность, прозрачность и стабильность: государственная регистрация прав и нотариальное удостоверение. Они не только подтверждают правовой статус объекта и субъектов, но и служат мощными механизмами защиты интересов участников гражданского оборота.

Государственная регистрация прав в ЕГРН

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это не просто формальность, а фундаментальный юридический акт, посредством которого государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Это закреплено в статье 131 ГК РФ и статье 18 ЖК РФ.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — это централизованная информационная система, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации в ЕГРН и осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества.

Что подлежит государственной регистрации:

• Право собственности и другие вещные права на жилые помещения.
• Их возникновение (например, при покупке, строительстве, наследовании).
• Переход (при продаже, дарении).
• Ограничение (например, ипотека, арест, сервитут).
• Прекращение (например, при сносе объекта, отказе от права).

Основания для государственной регистрации прав:

• Договоры и другие сделки (купли-продажи, дарения, мены).
• Акты государственных органов и органов местного самоуправления.
• Свидетельства о наследстве.
• Акты (свидетельства) о приватизации.
• Судебные акты (решения судов).
• Иные документы, предусмотренные законодательством.

Порядок государственной регистрации:

Процесс государственной регистрации прав включает несколько ключевых этапов:

1. Прием документов: стороны или их представители подают необходимый пакет документов в Росреестр или через многофункциональные центры (МФЦ).
2. Правовая экспертиза и проверка законности сделки: специалисты Росреестра осуществляют всесторонний анализ представленных документов на предмет их соответствия законодательству. Это включает проверку полномочий лиц, подписавших документы, выявление оснований для отказа в регистрации или ее приостановления.
3. Установление отсутствия противоречий с зарегистрированными правами: Росреестр проверяет, не противоречат ли заявляемые права уже зарегистрированным правам и нет ли иных обременений или запретов на регистрационные действия.
4. Внесение записи в ЕГРН: при положительном результате экспертизы соответствующая запись вносится в ЕГРН, и правообладателю выдается выписка из реестра.

Нотариальное удостоверение сделок

Нотариальное удостоверение сделки — это еще один мощный инструмент обеспечения законности и безопасности. Оно означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется специально уполномоченным лицом – нотариусом.

Суть нотариального удостоверения:

Нотариус не просто «заверяет подписи». Его функции гораздо шире:

• Проверка законности сделки: нотариус убеждается, что условия договора не противоречат законодательству.
• Проверка дееспособности сторон: устанавливает, что стороны сделки являются дееспособными и осознают свои действия, не находятся под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы.
• Проверка полномочий участников: в случае представления интересов по доверенности нотариус проверяет подлинность и действительность доверенности.
• Отсутствие обременений и дел о банкротстве: нотариус запрашивает информацию из ЕГРН и реестра банкротов, чтобы убедиться в отсутствии ограничений.
• Разъяснение сути и последствий сделки: нотариус обязан разъяснить сторонам юридические последствия заключаемого договора, их права и обязанности.

Случаи обязательного нотариального удостоверения (актуально на 14.10.2025):

• Сделки с долями в праве общей долевой собственности: за исключением некоторых случаев, например, когда все сособственники заключают одну сделку или при продаже всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
• Сделки с участием несовершеннолетнего или недееспособного собственника: эти категории граждан нуждаются в особой защите, которую обеспечивает нотариус.
• Сделки по распоряжению недвижимостью на условиях опеки.
• Договоры дарения недвижимости между физическими лицами: с 13 января 2025 года это стало обязательным для всех таких сделок, независимо от степени родства.

Преимущества нотариально удостоверенных сделок:

• Сокращенные сроки регистрации: одним из наиболее значимых преимуществ является возможность ускоренной государственной регистрации прав в Росреестре. Нотариально удостоверенные документы, направленные нотариусом в Росреестр в электронной форме через Единую информационную систему нотариата, регистрируются в значительно сокращенные сроки – не позднее одного рабочего дня, следующего за днем приема документов. Для сравнения, для документов, представленных сторонами лично в бумажной форме, срок регистрации может составлять до 7 рабочих дней, а в случае обращения через МФЦ – до 9 рабочих дней.
• Возможность направления документов нотариусом в Росреестр: нотариус может сам направить весь пакет документов в Росреестр в электронной форме, избавляя стороны от необходимости самостоятельно обращаться в регистрирующий орган.
• Повышенная правовая защита: нотариус несет полную имущественную ответственность за удостоверенную им сделку. Это означает, что в случае причинения ущерба гражданину или юридическому лицу из-за неправомерных действий нотариуса, нотариус обязан возместить этот ущерб, что является мощной гарантией надежности сделки.

Таким образом, нотариальное удостоверение и государственная регистрация являются взаимодополняющими элементами системы правового регулирования сделок с недвижимостью, каждый из которых выполняет свою уникальную функцию, направленную на обеспечение законности, достоверности и защищенности прав участников гражданского оборота.

Судебная практика по спорам, связанным со сделками с жилыми помещениями (2023-2025 гг.)

Судебная практика является живым отражением применения законодательства и его эволюции. Анализ решений высших судебных инстанций, в частности Верховного Суда РФ, позволяет выявить актуальные тенденции и проблемные зоны в регулировании сделок с жилыми помещениями в период 2023-2025 годов.

Оспаривание сделок и защита прав сторон

Верховный Суд РФ активно рассматривает споры, связанные с оспариванием действительности сделок с недвижимостью, что подчеркивает их значимость для гражданского оборота.

Расторжение договоров купли-продажи при неполной оплате: Судебная практика устойчиво подтверждает, что даже если право собственности на проданную недвижимость уже зарегистрировано за покупателем, это не препятствует продавцу расторгнуть договор купли-продажи в случае существенного нарушения его условий, например, при неполной или отсутствующей оплате. Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что такое нарушение является достаточным основанием для расторжения договора и возврата сторон в первоначальное положение. Это особенно важно для защиты продавцов от недобросовестных покупателей.

Оспаривание дарения и продажи помещений по заниженной цене: Продажа недвижимости по цене, существенно ниже рыночной, часто становится предметом судебных разбирательств, особенно в делах о банкротстве. Суды активно оспаривают такие сделки, если цена продажи составляет 50% и менее от рыночной стоимости объекта. Например, Верховный Суд РФ в своих обзорах указывал, что такая существенная разница в цене свидетельствует о причинении вреда кредиторам и является основанием для признания сделки подозрительной и ее недействительности. Цель таких сделок, как правило, – вывод активов должника из конкурсной массы.

Вопросы признания права собственности отсутствующим и аннулирования записей в ЕГРН при оспаривании сделок с земельными участками: При рассмотрении споров в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, суду необходимо тщательно устанавливать полномочия органа, который вправе предъявлять требования. Особенно сложными являются ситуации, когда оспариваются последующие сделки с такими участками. Суды исходят из того, что требования публично-правового образования о возврате земельного участка, ранее предоставленного гражданину, разрешаются на основании статьи 301 ГК РФ (виндикационный иск) с обязательным соблюдением положений о защите прав добросовестного приобретателя. Это означает, что в отношении последующего приобретателя, который не знал и не мог знать о незаконности предыдущих сделок, такие требования не могут быть удовлетворены путем признания права отсутствующим или аннулирования записей о праве в ЕГРН. Такая позиция ВС РФ направлена на обеспечение стабильности гражданского оборота и защиту добросовестности.

Проблемы квалификации и исполнения решений

Самовольные постройки: Судебная практика четко указывает, что признать объект самовольной постройкой только на основании фотографий или визуального осмотра недостаточно. Для этого требуется проведение специальной строительно-технической экспертизы, которая установит соответствие постройки градостроительным и строительным нормам и правилам. Также важно отметить, что положения статьи 222 ГК РФ о признаках самовольной постройки не распространяются на строения, не относящиеся к недвижимому имуществу (например, временные постройки, не имеющие прочной связи с землей).

Вселение в жилые помещения по договорам социального найма: При разрешении споров о вселении другого лица в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, суды строго придерживаются требования о необходимости получения согласия всех сторон: нанимателя, всех членов его семьи и, что крайне важно, наймодателя (как правило, органа местного самоуправления). Отсутствие любого из этих согласий делает вселение неправомерным.

Проблема неисполнения судебных решений о взыскании денежных средств: Одной из наиболее острых и распространенных проблем в правоприменительной практике является неисполнение судебных решений о взыскании денежных средств, присужденных в качестве последствий недействительности сделки с недвижимостью. Признание сделки недействительной часто влечет за собой обязанность сторон вернуть все полученное по сделке. Однако на практике взыскать денежные средства с недобросовестного продавца или покупателя бывает крайне сложно. Это часто связано с:

• Отсутствием у должника достаточных активов: должник может не иметь на счетах денежных средств, а другое ликвидное имущество может отсутствовать или быть скрыто.
• Преднамеренным выводом активов: в преддверии судебного разбирательства или после его начала должник может специально выводить активы, переписывать их на подставных лиц.
• Сложностями исполнительного производства: судебные приставы-исполнители сталкиваются с множеством преград при поиске и аресте имущества должника.

В таких случаях кредиторы вынуждены инициировать длительные и сложные процессы, такие как:

• Процедура банкротства должника: если должник является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, а в последнее время и физическим лицом.
• Оспаривание иных сделок должника: направленных на сокрытие имущества в рамках процедуры банкротства.
• Привлечение к субсидиарной ответственности контролирующих должника лиц: если доказано, что банкротство вызвано действиями этих лиц.

Эти ситуации ведут к длительным судебным процессам, подрывают доверие к судебной системе и требуют дальнейших законодательных и правоприменительных мер для повышения эффективности взыскания.

Меры по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики в сфере сделок с жилыми помещениями

Анализ текущего состояния законодательства и судебной практики неизбежно приводит к необходимости выработки предложений по их совершенствованию. Цель таких мер – не только устранение существующих пробелов и коллизий, но и повышение стабильности гражданского оборота, а также более эффективная защита прав и законных интересов всех участников сделок с жилыми помещениями.

Законодательные инициативы и их влияние

Некоторые законодательные инициативы последних лет уже показывают положительные результаты или имеют высокий потенциал для улучшения ситуации:

• Введение обязательного нотариального удостоверения договоров дарения недвижимости: Эта мера, вступающая в силу с 13 января 2025 года, безусловно, является одним из самых значимых шагов по повышению стабильности сделок и защите интересов участников оборота, особенно пожилых людей, которые наиболее уязвимы перед мошенническими схемами. Участие нотариуса обеспечивает тщательную проверку законности, дееспособности сторон, полномочий участников и исключает риски подписания сделки под давлением или в неадекватном состоянии.
• Развитие удаленного оформления сделок через нотариуса: Возможность экстерриториального и дистанционного удостоверения сделок, а также электронного взаимодействия нотариусов с Росреестром, значительно упрощает процесс для сторон, находящихся в разных городах, и ускоряет регистрацию прав. Сокращенные сроки регистрации нотариально удостоверенных сделок (до 1 рабочего дня) через Единую информационную систему нотариата – это важный фактор повышения эффективности и привлекательности нотариальных услуг.

Однако, несмотря на эти позитивные изменения, остаются нерешенные вопросы, требующие дальнейшего законодательного вмешательства:

• Устранение правовых коллизий и противоречивой терминологии: Между гражданским и жилищным правом до сих пор существуют расхождения в толковании одних и тех же понятий. Например, необходимо дальнейшее уточнение таких понятий, как «комната», «жилой дом» как объекты жилой недвижимости. Отсутствие их четких легальных дефиниций порождает неопределенность и судебные споры.
• Однозначное определение категорий «членов семьи»: Для целей жилищного законодательства необходимо разработать единое, исчерпывающее определение категорий членов семьи. Это позволит устранить неоднозначность в определении круга лиц, имеющих право пользования жильем, и упростит применение норм, касающихся выселения, вселения, приватизации и других жилищных прав.

Рекомендации для участников гражданского оборота

Помимо законодательных изменений, важную роль играет повышение правовой грамотности самих участников гражданского оборота. Для минимизации рисков при заключении сделок с жилыми помещениями можно сформулировать следующие рекомендации:

• Для снижения рисков в договорах аренды и найма:
  • Подробное описание объекта: В договоре необходимо максимально детально описать жилое помещение (адрес, этаж, количество комнат, площадь, кадастровый номер), а также его состояние на момент передачи (желательно приложить фото- или видеофиксацию).
  • Четкое определение прав и обязанностей сторон: Детально прописать, кто несет ответственность за текущий и капитальный ремонт, порядок и сроки оплаты найма/аренды и коммунальных услуг, условия пользования общим имуществом (для МКД).
  • Условия досрочного расторжения: Обязательно предусмотреть условия, порядок и сроки уведомления о досрочном расторжении договора, а также финансовые последствия такого расторжения.
  • Акт приема-передачи: Всегда подписывать акт приема-передачи помещения и имущества, находящегося в нем, как при вселении, так и при выселении.
• Для защиты нанимателей (арендаторов):
  • Проверка правоустанавливающих документов наймодателя (арендодателя): Обязательно запросить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в том, что лицо, сдающее жилье, является его законным собственником и имеет право на совершение такой сделки.
  • Получение расписок: При передаче наличных средств (плата за найм/аренду, страховой депозит) всегда требовать письменные расписки. При безналичных платежах сохранять все квитанции.
• Повышение правовой грамотности населения: Государственные органы, общественные организации и юридическое сообщество должны активнее проводить просветительскую работу, информируя граждан о юридических тонкостях сделок с недвижимостью, возможных рисках и способах их минимизации. Доступные и понятные информационные материалы, консультации, вебинары могут значительно повысить уровень правовой культуры и защищенности граждан.

Эти меры, реализованные на законодательном уровне и в повседневной практике, позволят создать более прозрачную, безопасную и предсказуемую среду для всех участников рынка недвижимости.

Заключение

Исследование юридических особенностей заключения и исполнения сделок с жилыми помещениями в Российской Федерации за период с 2005 по 2025 год позволило выявить как значительные успехи в развитии законодательства и правоприменительной практики, так и сохраняющиеся проблемные зоны. Мы наблюдали эволюцию правового регулирования от относительно простых схем до сложной, многоуровневой системы, направленной на повышение прозрачности и защиту интересов граждан.

Ключевые выводы, сделанные в ходе исследования, заключаются в следующем:

1. Динамичное развитие законодательства: Период 2005-2025 годов ознаменовался рядом фундаментальных изменений, кульминацией которых стали нововведения 2025 года, особенно введение обязательного нотариального удостоверения договоров дарения недвижимости и усиление мер по борьбе с мошенничеством. Эти шаги свидетельствуют о стремлении государства к созданию более безопасного и предсказуемого гражданского оборота.
2. Проблемы квалификации и дефиниций: Несмотря на развитую нормативно-правовую базу, остаются нерешенными вопросы, связанные с отсутствием четких легальных определений таких понятий, как «комната» и «жилой дом» как самостоятельных объектов недвижимости, а также неоднозначность определения «членов семьи» в жилищном праве. Эти пробелы создают неопределенность и требуют дальнейшего законодательного уточнения.
3. Многообразие сделок и их специфика: Каждый вид сделки с жилыми помещениями – купля-продажа, дарение, рента, ипотека, найм, аренда, безвозмездное пользование – обладает уникальными юридическими особенностями, существенными условиями и потенциальными рисками. Детальный анализ этих аспектов подчеркивает необходимость глубокого понимания специфики каждой сделки для ее безопасного и эффективного заключения.
4. Критическая роль нотариального удостоверения и государственной регистрации: Эти институты являются ключевыми гарантами законности и действительности сделок. Государственная регистрация в ЕГРН придает правам публичную достоверность, а нотариальное удостоверение обеспечивает правовую экспертизу, проверку дееспособности сторон и несет имущественную ответственность, что значительно снижает риски для участников.
5. Тенденции в судебной практике: Актуальная судебная практика Верховного Суда РФ демонстрирует устойчивую позицию по защите прав сторон при неполной оплате, оспариванию сделок по заниженной цене, а также формирует подходы к защите добросовестных приобретателей. Вместе с тем, проблема неисполнения судебных решений о взыскании денежных средств остается острой, требуя комплексных решений.
6. Необходимость комплексного совершенствования: Предложения по дальнейшему совершенствованию законодательства включают устранение коллизий, уточнение терминологии, а также повышение правовой грамотности населения.

Вклад данного исследования заключается в систематизации и глубоком анализе актуальной информации, выходящем за рамки поверхностных обзоров, характерных для большинства конкурентных материалов. Акцент на «слепых зонах» конкурентов – таких как детальный анализ проблем квалификации, исчерпывающее рассмотрение рисков и механизмов защиты при различных видах сделок пользования, а также углубленное изучение проблем исполнения судебных решений и полной имущественной ответственности нотариуса – придает работе особую научную и практическую ценность.

Перспективы дальнейших исследований в данной области включают более глубокий сравнительно-правовой анализ российского законодательства с зарубежными правовыми системами, изучение влияния цифровизации на процессы заключения и регистрации сделок с недвижимостью, а также разработку конкретных предложений по созданию единого понятийного аппарата в гражданском и жилищном праве. Продолжение этих исследований будет способствовать дальнейшему развитию правовой науки и повышению эффективности защиты прав граждан в сфере сделок с жилыми помещениями.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 2009. № 4. ст. 445.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. ст. 410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 49. ст. 4552.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). ст. 14.
6. Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // Собрание законодательства РФ. 2001. № 33 (часть I). ст. 3431.
7. Федеральный закон от 20.05.2002 № 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2002. № 21. ст. 1918.
8. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Бюллетень нормативных актов. 1992. № 1.
9. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 42. ст. 4787.
10. Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (утратил силу) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. ст. 99.
11. Бобровская О.Н. Право собственности на жилые помещения в проекте Гражданского кодекса Российской Федерации // Гражданское право. 2011. № 2.
12. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру: Справочное пособие. М.: БЕК, 2005.
13. Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. № 8.
14. Ершов О.Г., Мутовкина О. О гарантиях защиты интересов лица, передавшего под выплату пожизненной ренты жилое помещение // Жилищное право. 2011. № 5.
15. Заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам [Интервью с Т. Родыгиной] // Жилищное право. 2011. № 11.
16. Иванников С.Б. Жилое помещение как объект гражданских правоотношений // Российский судья. 2006. № 12.
17. Иголкина Н. Мы делили… жилой дом // ЭЖ-Юрист. 2011. № 4.
18. Как обезопасить себя от мошенников на рынке жилья? [Интервью с В.С. Кочериным] // Жилищное право. 2011. № 4.
19. Карпухин Д.В. Нормативные и правоприменительные аспекты определения понятия «жилое помещение» // Жилищное право. 2010. № 9.
20. Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. № 7.
21. Качалова И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2006.
22. Кириченко О.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства России // Современное право. 2011. № 7.
23. Кириченко О.В. Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2011. № 16.
24. Клюбин С.Н. Правовые особенности совершения сделок с жилыми помещениями и ответственность за незаконные операции с жильем // Адвокатская практика. 2008. № 6.
25. Козлова Н.Н. Покупка, продажа и эксплуатация жилья: самые распространенные ситуации. М.: Омега-Л, 2008.
26. Комментарий к Жилищному кодексу РФ с образцами правовых документов / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008.
27. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации юридических лиц» / Отв. ред. Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинников. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2008.
28. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. М.: Издательская группа «Норма-Инфра-М», 2006.
29. Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды // Жилищное право. 2007. № 3.
30. Королев А.Н., Плешакова О.В. Жилые помещения: новое правовое регулирование. Комментарий к основным постановлениям Правительства Российской Федерации в области жилищного законодательства. М.: Юстицинформ, 2006.
31. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2005.
32. Кузьмин В.Н. Право личной собственности на жилой дом в СССР: Основные проблемы: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 1975.
33. Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. № 9.
34. Магомедова К.И. Особенности правового режима жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2011. № 4.
35. Макеев П.В. К вопросу о видах жилых помещений // Жилищное право. 2011. № 4.
36. Макеев П.В. Моменты и основания возникновения правового режима жилого помещения // Жилищное право. 2011. № 5.
37. Макеев П.В. О признаках жилого помещения: предназначенности и пригодности для постоянного проживания граждан // Жилищное право. 2010. № 11.
38. Маковский А.Л. Дарение // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст. Комментарии. Алфавитно-предметный указатель. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.
39. Малумов Г.Ю., Малумов Г.Ю. Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам. М.: Юстицинформ, 2008.
40. Медведева И.Л. Особенности регистрации договоров на жилые помещения // Бюллетень нотариальной практики. 2010. № 6.
41. Никифорова Е. Социальный наем жилого помещения // Жилищное право. 2010. № 11.
42. Никифорова Е.И. Договор пожизненного содержания с иждивением // Жилищное право. 2009. № 4.
43. Суслова С.И. Вещные права на жилые помещения: соотношение гражданского и жилищного законодательства // Нотариус. 2011. № 3.
44. Сутягин А.В. Предоставление жилья по найму. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009.
45. Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на жилые помещения: практическое пособие. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011.
46. Тищенко А.Г. И снова о жилье // Право в Вооруженных Силах. 2010. № 6.
47. Федотенко Ю.С. Являются ли арендодатели жилых (нежилых) помещений предпринимателями и в какой суд им жаловаться? // Жилищное право. 2011. № 5.
48. Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. № 8.
49. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст. Комментарии. Алфавитно-предметный указатель. М., 2009.
50. Шерстнева О.О. Сделки с жильем // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007.
51. Шешко Г.Ф. Роль разъяснений Верховного Суда РФ в регулировании отношений собственности на жилье // Жилищное право. 2011. № 6.
52. Шипика Л.В. К вопросу о соотношении категорий «жилище» и «жилое помещение» // Семейное и жилищное право. 2011. № 3.
53. Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму служебного жилого помещения // Жилищное право. 2011. № 2.
54. Шубина Т. Право на лучшее жилье // ЭЖ-Юрист. 2011. № 18.
55. Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 7.
56. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 1996. № 9.
57. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г. // Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Издательская группа «Норма-Инфра-М», 1999. С. 206–207.
58. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» // Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М.: Спарк, 1994.
59. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Хозяйство и право. 1998. № 4.
60. Определение Верховного Суда РФ от 21.11.2002 № 14-В02-27 // СПС «КонсультантПлюс».
61. Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. № 8. С. 8.
62. Обзор судебной практики Верховного суда Республики Калмыкия по рассмотрению гражданских дел в кассационном и надзорном порядке в 2003 г. // СПС «Гарант-Регионы».
63. Обзор судебной практики за III квартал 2005 года // БВС РФ. 2006. № 3.
64. Постановление ФАС Московского округа от 18.11.2008 № КГ-А40/10626-08 по делу № А40-8651/08-53-101 // СПС «КонсультантПлюс».
65. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.11.2009 по делу №А11-12165/2008 // СПС «КонсультантПлюс».
66. К вопросу о правовом режиме жилого помещения как объекта гражданских и жилищных прав. URL: https://www.cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-o-pravovom-rezhime-zhilogo-pomesch%20eniya-kak-obekta-grazhdanskih-i-zhilischnyh-prav (дата обращения: 14.10.2025).
67. Общие правила нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимого имущества. URL: https://notarius-dlya-vas.ru/articles/obshchie-pravila-notarialnogo-udostovereniya-sdelok-po-otchuzhdeniyu-nedvizhimogo-imushchestva/ (дата обращения: 14.10.2025).
68. Какие сделки с недвижимостью требуют нотариального удостоверения. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/kakie-sdelki-s-nedvizhimostyu-trebuyut-notarialnogo-udostovereniya/ (дата обращения: 14.10.2025).
69. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. URL: https://notarius-mos.ru/articles/notarialnoe-udostoverenie-sdelok-s-nedvizhimostyu/ (дата обращения: 14.10.2025).
70. Нотариальное заверение сделок с недвижимостью: что нужно знать в 2025 году. URL: https://domkad.ru/blog/notarialnoe-zaverenie-sdelok-s-nedvizhimostyu-chto-nuzhno-znat-v-2025-godu/ (дата обращения: 14.10.2025).
71. Договор дарения недвижимости в 2025 году: как составить и оформить. URL: https://dviteks.ru/blog/dogovor-dareniya-nedvizhimosti/ (дата обращения: 14.10.2025).
72. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды. URL: https://b-jurist.ru/obojudnyie-riski-storon-pri-zaklyuchenii-dogovora-arendyi/ (дата обращения: 14.10.2025).
73. Особенности правового регулирования купли-продажи жилых помещений. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-pravovogo-regulirovaniya-kupli-prodazhi-zhilyh-pomesch%20eniy (дата обращения: 14.10.2025).
74. Обзор судебной практики по купле-продаже недвижимости за 2022–2024 годы. URL: https://www.lex-pravo.ru/article/obzor-sudebnoy-praktiki-po-kuple-prodazhe-nedvizhimosti/ (дата обращения: 14.10.2025).
75. Нотариальные сделки: виды, особенности оформления. URL: https://urist-nedvizhimost.ru/blog/vidy-notarialnyh-sdelok/ (дата обращения: 14.10.2025).
76. Сделки по отчуждению недвижимого имущества у нотариуса в Москве. URL: https://www.notarius-goncharova.ru/uslugi/sdelki-po-otchuzhdeniyu-nedvizhimogo-imushchestva/ (дата обращения: 14.10.2025).
77. Риски договора найма жилья. URL: https://lukyanchikov.ru/article/riski-dogovora-nayma-zhilya.html (дата обращения: 14.10.2025).
78. Госдума утвердила изменения в порядок регистрации прав по сделкам с недвижимостью. URL: https://notary63.ru/news/gosduma-utverdila-izmeneniya-v-poryadok-registratsii-prav-po-sdelkam-s-nedvizhimostyu/ (дата обращения: 14.10.2025).
79. Дарение: Правовое регулирование договора дарения жилого помещения. URL: https://lawbook.online/grazhdanskoe-pravo-uchebniki/darenie-pravovoe-regulirovanie-dogovora-59914.html (дата обращения: 14.10.2025).
80. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью как способ обеспечения законных прав и интересов участников гражданского оборота. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/notarialnoe-udostoverenie-sdelok-s-nedvizhimostyu-kak-sposob-obespecheniya-zakonnyh-prav-i-interesov-uchastnikov-grazhdanskogo-oborota (дата обращения: 14.10.2025).
81. Защита от рисков при найме квартиры. URL: https://www.advgazeta.ru/blog/zashchita-ot-riskov-pri-nayme-kvartiry/ (дата обращения: 14.10.2025).
82. С 13 января 2025 года введено обязательное нотариальное заверение сделок по дарению недвижимости. URL: https://shadrinsk.org/novosti/s-13-yanvarya-2025-goda-vvedeno-obyazatelnoe-notarialnoe-zaveren/ (дата обращения: 14.10.2025).
83. Статья 18 ЖК РФ. Государственная регистрация прав на жилые помещения. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51342/86433e21e784f1839218d6e3557e0344b5b7c067/ (дата обращения: 14.10.2025).
84. Вступили в силу изменения в законодательство, увеличивающие перечень нотариальных сделок. URL: https://sibdom.com/news/17158-vstupili-v-silu-izmeneniya-v-zakonodatelstvo-uvelichivayushchie-perechen-notarialnyh-sdelok (дата обращения: 14.10.2025).
85. Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку? URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_308630/08588506085a8501e74f6760fc5f25a740cfb63b/ (дата обращения: 14.10.2025).
86. Рискованные условия договора аренды недвижимого имущества. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/riskovannye-usloviya-dogovora-arendy-nedvizhimogo-imuschestva (дата обращения: 14.10.2025).
87. Особенности и проблемы договоров купли-продажи жилых помещений. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-i-problemy-dogovorov-kupli-prodazhi-zhilyh-pomesch%20eniy (дата обращения: 14.10.2025).
88. Как обезопасить себя при найме или сдаче внаем квартиры? URL: https://dviteks.ru/blog/kak-obezopasit-sebya-pri-nayme-ili-sdache-vnaem-kvartiry/ (дата обращения: 14.10.2025).
89. Договор купли-продажи жилых помещений имеет свои особенности и требования, которые необходимо учитывать при его заключении… 2025. URL: https://vk.com/wall-212239322_150 (дата обращения: 14.10.2025).
90. Госдума приняла закон об обязательном нотариальном удостоверении всех сделок дарения жилья. URL: https://notariat.ru/news/gosduma-prinyala-zakon-ob-obyazatelnom-notarialnom-udostoverenii-vsekh-sdelok-dareniya-zhilya/ (дата обращения: 14.10.2025).
91. Новый закон о дарении квартиры. URL: https://a-legal.ru/novyy-zakon-o-darenii-kvartiry (дата обращения: 14.10.2025).
92. Аренда на валидоле: от каких рисков не убережет даже договор найма. URL: https://realty.ria.ru/20230720/arenda-1884488998.html (дата обращения: 14.10.2025).
93. ТОП-10 рисков по аренде недвижимости. URL: https://dviteks.ru/blog/top-10-riskov-po-arendnoy-nedvizhimosti/ (дата обращения: 14.10.2025).
94. Что такое отчуждение имущества 2025: понятие, виды. URL: https://amulex.ru/chto-takoe-otchuzhdenie-imushhestva (дата обращения: 14.10.2025).
95. Купля-продажа жилых помещений: обязательные условия договора, регистрация. URL: https://yuridicheskaya-konsultaciya.ru/prodazha-kvartiry/kuplya-prodazha-zhilyh-pomeshcheniy.html (дата обращения: 14.10.2025).
96. Риски при сдаче квартиры в аренду для арендодателей. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/riski-pri-sdache-kvartiry-v-arendu-dlya-arendodateley/ (дата обращения: 14.10.2025).
97. Что такое отчуждение имущества на практике. URL: https://sovcombank.ru/f/135123/chto-takoe-otchuzhdenie-imushchestva-na-praktike (дата обращения: 14.10.2025).
98. ГК РФ Статья 572. Договор дарения. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/9d20c58e0a2948c26c6d0590a5e840a1694f4a9b/ (дата обращения: 14.10.2025).
99. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. URL: https://xn—-7sbbj7c7a.xn--p1ai/articles/gosudarstvennaya-registratsiya-prav-na-nedvizhimoe-imushchestvo-i-sdelok-s-nim.html (дата обращения: 14.10.2025).
100. ЖК РФ, Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51342/d55f58c73099ce3c061801265ac1b0a88062f33c/ (дата обращения: 14.10.2025).
101. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам». URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/56740926/ (дата обращения: 14.10.2025).
102. Отдельные виды сделок с недвижимым имуществом: вопросы правовой регламентации. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/otdelnye-vidy-sdelok-s-nedvizhimym-imuschestvom-voprosy-pravovoy-reglamentatsii (дата обращения: 14.10.2025).
103. Гражданско-правовой режим недвижимости. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/grazhdansko-pravovoy-rezhim-nedvizhimosti (дата обращения: 14.10.2025).
104. Правовой статус жилого помещения как объекта права собственности. URL: https://alley-science.ru/domains_data/files/14fe750c-e2f7-41a4-b0a6-121855a9018e.pdf (дата обращения: 14.10.2025).
105. Жилое помещение как объект гражданских прав. URL: https://elibrary.ru/download/elibrary_35002061_56673418.pdf (дата обращения: 14.10.2025).
106. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2025). URL: https://www.vsrf.ru/documents/supreme_court_review/34839/ (дата обращения: 14.10.2025).
107. ЖК РФ, Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51342/07f7f3295c25732168910d5403063870624a9d70/ (дата обращения: 14.10.2025).
108. Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2025) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 18 июня 2025 г.). URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/407949319/ (дата обращения: 14.10.2025).
109. Представлен третий Обзор ВС за 2025 год. URL: https://www.advgazeta.ru/novosti/predstavlen-tretiy-obzor-vs-za-2025-god/ (дата обращения: 14.10.2025).
110. Договоры найма жилых помещений в системе жилищного и гражданского права. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/dogovory-nayma-zhilyh-pomesch%20eniy-v-sisteme-zhilischnogo-i-grazhdanskogo-prava (дата обращения: 14.10.2025).