Юридические особенности заключения и исполнения сделок с жилым помещением

Содержание

ОГЛАВЛЕНИЕ

стр.

ВВЕДЕНИЕ 3

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СДЕЛОК С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ 6

1.1 Виды сделок с жилыми помещениями 6

1.2 Жилые помещения как объекты гражданско-правовых сделок 11

1.3 Условия действительности сделок с жилыми помещениями 19

2. СДЕЛКИ, НАПРАВЛЕННЫЕ НА ОТЧУЖДЕНИЕ И ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 21

2.1 Купля-продажа, мена жилых помещений 21

2.2 Дарение жилых помещений 27

2.3 Рентный договор 32

3. СДЕЛКИ, НАПРАВЛЕННЫЕ НА ПЕРЕДАЧУ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ПОЛЬЗОВАНИЕ 42

3.1 Договор найма жилого помещения 42

3.2 Безвозмездное пользование жильем 62

3.3 Договор аренды жилого помещения 67

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 72

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 75

ПРИЛОЖЕНИЯ 81

ПРИЛОЖЕНИЕ Б 85

ПРИЛОЖЕНИЕ В 87

Выдержка из текста

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования обусловлена особенностями сделок с жилыми помещениями по сравнению со сделками с другими объектами, которые заключаются в специфике объекта и соответственно в регламентации. Наряду с тем что жилое помещение относится к недвижимому имуществу, жилище имеет строго целевое назначение. Оно предназначено исключительно для проживания граждан. Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений имеют определенные законом пределы. Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержится в актах гражданского законодательства и в первую очередь в Гражданском кодексе Российской Федерации [2, 3, 4] (далее – ГК РФ). В новом Жилищном кодексе Российской Федерации [5] (далее – ЖК РФ), вступившем в силу 1 марта 2005 г., также содержится большое количество норм, регулирующих те ли иные сделки (например, договор социального найма жилого помещения, договор обмена и т.п.).

Для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки, в которых в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Нельзя не отметить то обстоятельство, что Конституция Российской Федерации [1] относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное — с другой.

Гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции РФ относится к исключительному ведению Российской Федерации, а по ст. 72 Основного Закона жилищное законодательство входит в совместную компетенцию России и ее субъектов. И поэтому отношения по эксплуатации, пользованию и др., о которых говорилось выше, могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектами.

Цель работы заключается в исследовании юридических особенностей заключения и исполнения сделок с жилыми помещениями. Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:

1. рассмотреть виды сделок с жилыми помещениями,

2. определить жилые помещения как объекты гражданско-правовых сделок,

3. охарактеризовать условия действительности сделок с жилыми помещениями,

4. исследовать особенности сделок, направленных на отчуждение и приобретение жилых помещений (договоры купли-продажи, мены, дарения и ренты жилых помещений),

5. выявить особенности сделок, направленных на передачу жилых помещений в пользование (договоры найма, безвозмездного пользования и аренды жилого помещения).

Объект исследования состоит из правовых отношений, складывающихся вопросам жилых помещений. Предмет работы составляют правовые нормы, регламентирующие правовое регулирование сделок с жилыми помещениями.

Научная разработанность темы исследования. Исследование юридических особенностей заключения и исполнения сделок с жилыми помещениями освещается во многих работы, например, в работах таких ученых, как В.А. Алексеев, С.А. Бабкин, А.А. Батяев, А. Берегов, С.П. Гришаев, И.А. Дубровская, В.В. Забазнов, А. Захаров, В.И. Казанцев, Е.А. Киндеева, А.Р. Кирсанов, Н.Н. Козлова, М.В. Кратенко, М.Г. Пискунова, О.Ю. Скворцов, М.В. Телюкина, В.Г. Шабалин, Е.В. Шаклеина и других. Однако решение поставленных перед работой задач осложняется тем, что в настоящее время отсутствуют систематизированные научные разработки, позволяющие установить основополагающие теоретические характеристики юридических особенностей сделок с жилыми помещениями.

Источниковая база исследования включается в себя Конституцию Российской Федерации, Жилищный и Гражданский кодексы, а также ряд федеральных законов, среди которых можно выделить федеральные законы от 8 августа 2001г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» [6], от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [7] и ряд других.

Кроме того, выводы по работе подкреплены юридической практикой арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

Практическая значимость работы заключается в формировании собственной точки зрения на проблему, обозначенную в теме, и в возможности апробации её заключений на практике в дальнейшей работе.

Работы состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения и списка литературы.

Список использованной литературы

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

I. Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 26.01.2009, № 4, ст. 445.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 03.12.2001, № 49, ст. 4552.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.

6. Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // Собрание законодательства РФ, 13.08.2001, № 33 (часть I), ст. 3431.

7. Федеральный закон от 20.05.2002 № 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 27.05.2002, № 21, ст. 1918.

8. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Бюллетень нормативных актов, № 1, 1992.

9. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, № 42, 20.10.1997, ст. 4787.

10. Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (утратил силу) // Ведомости СНД и ВС РФ, 21.01.1993, № 3, ст. 99.

II. Учебная и научная литература

1. Бобровская О.Н. Право собственности на жилые помещения в проекте Гражданского кодекса Российской Федерации // Гражданское право. 2011. № 2.

2. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру: Справочное пособие. М.: БЕК, 2005.

3. Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. № 8.

4. Ершов О.Г., Мутовкина О. О гарантиях защиты интересов лица, передавшего под выплату пожизненной ренты жилое помещение // Жилищное право. 2011. № 5.

5. Заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам [Интервью с Т. Родыгиной] // Жилищное право. 2011. № 11.

6. Иванников С.Б. Жилое помещение как объект гражданских правоотношений // Российский судья. 2006. № 12.

7. Иголкина Н. Мы делили… жилой дом // ЭЖ-Юрист. 2011. № 4.

8. Как обезопасить себя от мошенников на рынке жилья? [Интервью с В.С. Кочериным] // Жилищное право. 2011. № 4.

9. Карпухин Д.В. Нормативные и правоприменительные аспекты определения понятия «жилое помещение» // Жилищное право. 2010. № 9.

10. Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. № 7.

11. Качалова И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2006.

12. Кириченко О.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства России // Современное право. 2011. № 7.

13. Кириченко О.В. Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2011. № 16.

14. Клюбин С.Н. Правовые особенности совершения сделок с жилыми помещениями и ответственность за незаконные операции с жильем // Адвокатская практика, 2008, № 6.

15. Козлова Н.Н. Покупка, продажа и эксплуатация жилья: самые распространенные ситуации. М.: Омега-Л, 2008.

16. Комментарий к Жилищному кодексу РФ с образцами правовых документов / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008.

17. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации юридических лиц» / Отв. ред. Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинников. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2008.

18. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. М.: Издательская группа «Норма-Инфра-М», 2006.

19. Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды // Жилищное право. 2007. № 3.

20. Королев А.Н., Плешакова О.В. Жилые помещения: новое правовое регулирование. Комментарий к основным постановлениям Правительства Российской Федерации в области жилищного законодательства. М.: Юстицинформ, 2006.

21. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2005.

22. Кузьмин В.Н. Право личной собственности на жилой дом в СССР: Основные проблемы: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 1975.

23. Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. № 9.

24. Магомедова К.И. Особенности правового режима жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2011. № 4.

25. Макеев П.В. К вопросу о видах жилых помещений // Жилищное право. 2011. № 4.

26. Макеев П.В. Моменты и основания возникновения правового режима жилого помещения // Жилищное право. 2011. № 5.

27. Макеев П.В. О признаках жилого помещения: предназначенности и пригодности для постоянного проживания граждан // Жилищное право. 2010. № 11.

28. Маковский А.Л. Дарение // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст. Комментарии. Алфавитно-предметный указатель. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.

29. Малумов Г.Ю., Малумов Г.Ю. Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам. М.: Юстицинформ, 2008.

30. Медведева И.Л. Особенности регистрации договоров на жилые помещения // Бюллетень нотариальной практики. 2010. № 6.

31. Никифорова Е. Социальный наем жилого помещения // Жилищное право. 2010. № 11.

32. Никифорова Е.И. Договор пожизненного содержания с иждивением // Жилищное право. 2009. № 4.

33. Суслова С.И. Вещные права на жилые помещения: соотношение гражданского и жилищного законодательства // Нотариус. 2011. № 3.

34. Сутягин А.В. Предоставление жилья по найму. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009.

35. Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на жилые помещения: практическое пособие. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011.

36. Тищенко А.Г. И снова о жилье // Право в Вооруженных Силах. 2010. № 6.

37. Федотенко Ю.С. Являются ли арендодатели жилых (нежилых) помещений предпринимателями и в какой суд им жаловаться? // Жилищное право. 2011. № 5.

38. Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. № 8.

39. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст. Комментарии. Алфавитно-предметный указатель. М., 2009.

40. Шерстнева О.О. Сделки с жильем // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007.

41. Шешко Г.Ф. Роль разъяснений Верховного Суда РФ в регулировании отношений собственности на жилье // Жилищное право. 2011. № 6.

42. Шипика Л.В. К вопросу о соотношении категорий «жилище» и «жилое помещение» // Семейное и жилищное право. 2011. № 3.

43. Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму служебного жилого помещения // Жилищное право. 2011. № 2.

44. Шубина Т. Право на лучшее жилье // ЭЖ-Юрист. 2011. № 18.

45. Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право, 2006, № 7.

III. Судебная практики

46. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ, № 9, 1996.

47. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г. // Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Издательская группа «Норма-Инфра-М», 1999. С. 206 – 207.

48. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» // Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам, М.: Спарк, 1994.

49. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Хозяйство и право. 1998. № 4.

50. Определение Верховного Суда РФ от 21.11.2002 № 14-В02-27 (Документ опубликован не был) // СПС «КонсультантПлюс».

51. Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. № 8. С. 8.

52. Обзор судебной практики Верховного суда Республики Калмыкия по рассмотрению гражданских дел в кассационном и надзорном порядке в 2003 г. // СПС «Гарант-Регионы».

53. Обзор судебной практики за III квартал 2005 года // БВС РФ. 2006. №3.

54. Постановление ФАС Московского округа от 18.11.2008 № КГ-А40/10626-08 по делу № А40-8651/08-53-101 (документ опубликован не был) // СПС «КонсультантПлюс».

55. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.11.2009 по делу №А11-12165/2008 (документ опубликован не был) // СПС «КонсультантПлюс».